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房地产扩张与金融风险关系研究摘要 摘要 随着1 9 9 8 年以来新一轮的房地产业的投资增长，我国的房地产业在拉动经济 增长和改善居民居住水平方面起到了重要作用。房地产业作为资金密集型行业， 其发展离不开金融的支持。近年来我国房地产市场迅速扩张、房地产商品供销两 旺的背后是银行信贷对房地产业各环节的全面介入和大幅扩张。国内房地产信贷 的快速扩张在这一经济变动中的作用及累积的金融风险也再次成为热点问题。 本文从理论上揭示了房地产和金融的关系，即房地产业的发展离不开金融业 的支持，而金融业又将房地产信贷作为其一项重要业务内容，两者存在着相互依 存、相互促进的关系。房地产作为不动产所具有的准金融产品特性，使其成为保 值和投资的有效渠道。 研究房地产扩张与金融风险的关系重要意义在于，由房地产金融支撑的房地 产市场已经开始成为投机的温床，而这一现象主要源于房地产独特的价格形成机 制，2 0 0 6 年至2 0 0 7 年房价加速上涨使房地产泡沫愈发明显，通过分析找出导致金 融风险加剧的因素包括政策因素、银行内在因素和房地产企业资质因素，并对几 种主要的金融风险进行了重点的分析与评价。文中还通过日本房地产扩张后产生 金融风险并最终引发金融危机的实例，总结了一些比较典型的历史经验和教训供 我国借鉴和参考。， 本文通过对房地产扩张与金融风险的关系详细分析后，有针对性的从国家法 津法规，宏观调控管理、信贷政策调控和环境建设等四个层面提出了一些房地产 金融风险的防范与控制措施。 关键词：房地产扩张金融风险关系研究 作者：辛华 指导教师：万解秋 胁凇ho nt h er e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a l ee x p a 璐i o na n df m a n c i a l 硒s k s a b s 口a c t r e s e a r c ho nt h er e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t e e x p a n s i o na n df i n a n c i a lr i s be x d a n s l o na n nt il n a n c l a lk l s k s a b s t r a c t w i t l lan e wr o u n do fi n c r e a s ei 1 1r e a le s t a t ei n d u s 乜yi i l v e s t m e n ts t a r t i n gi i l1 9 9 8 ， r e a le s 骶i i l d u s 仃yh a sp l a y e d 卸c 兀1 c i a lr o l ei 1 1 f u e n ge c o n o i n i cg r o w d la n d i i n p r o v i n gp e o p l e sh o u s i n gs t 觚d a r d a saf u n d s i j l t e n s i v ei n d u s 臼孤r e a le s 协c e i n d u s 臼哆c a 皿o tg ow i t l l o u t 丘n a n c i a ls u p p o n ，t h ep a s tf e wy e a r sh a sw i t i l e s s e da 缸。e m e n d o u se x p a n s i o no fr e a le s t a t em a r k e ti l lc 1 1 i n a h 0 w e v e rb e m n dt 1 1 es i t u a t i o no f i 1 1 c r e a s i n gd e m a i l da n ds u c c e s s i v es u p p l yo fr e a le s 眦c o 珊m o d i t i e s ，m e r ei sm ef u l l i n v 0 1 v e m e n t 卸dv e h e m e n te x p a i l s i o n0 f b a n kc r e d i ti 1 1a ha s p e c t so fr e a le s 诅t eb u s i n e s s t h er o l e0 fr a p i de x p a n s i o no f b a i l kc r e d i ti i lr e a l le s t a t eb u s i n e s sa n di t sa c c u m u l a t e d 丘n a l l c i a l 五s k sh a v ea g a i l lb e c o m ean a 廿0 n w i d ec o n c e m t m sp a p e ra t t e m p t st 0r e v e a lm e o r e t i c a l l yt 1 1 er e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t e 锄d 丘n a i l c i a li i l d u s 仃i e s ，m a ti s ，r e a le s t a t ei j l d u s 位yc a n n o t9 0w i m o u ts u p p o r t 行o mf - m a n c i a l i j l d u s 仃y ；f - m a n c i a li i l d u s 仃ys e e sc 砌i tf o rr e a le s t a t ei i l d u s 仃y 硒加i m p o r t a n tp a r to fi t s b u s i l l e s s ，锄dh e n c em e yd 印e n de a c ho t l l e rf o re ) 【i s t e n c ea i l dp r o m o t ee a c ho t h e r w i 廿la uf e a t u r e so fas u b 痂l a n c i a lp r o d u c t ，r e a le s t a t eh a sb e c o m e 锄e 筇e c t i v em e a j l s f o rv a l u eg u 跏t e e 鲫di n v e s t m e n t t h es i g n 硷c a n c eo fr e s e a r c ho nt 1 1 er e l a t ：i o nb e t w e e nr e a le s t a t ei i l d u s 时e x p a n s i o n a n df - m a n c i a l 订s kl i e si i l 廿l ef a c tt h a tt l l er e a le s t a t ei n d u s 耐f u e l e db yf i n a j l c i a li l l d u s 勺哆 h a sb e c o m eah o t b e do fs p e c u l 撕o n ，w m c hr e s u l t s 缸) mi t su i l i q u e 硼c e f o n l l i n gd e v i c e ， a n dt h a tr e a le s t a t eb u b b l eh a sb e c 0 i n ei n c r e a s i n g l yo b v i o u sa sar e s u l to fa c c e l e r a t e d r i s ei nh o u s i n g 呻c ed 谢n g 也ep 嘶o d 矗o m2 0 0 6t o2 0 0 7 n ep a p e r 凰tt r i e st or e v e a l m ev 撕o u se l e m e n t st 1 1 a th a v ea g g m v a t e df i n a n c i a lr i s l 【，i n c l u d i n gg o v 锄m e n t p o l i c i e s ， i n t 锄a lf a c t o r so fb 砌( s ，a n dq u a l i 丘c a t i o n sf o rr e a le s t a t eo ：l t e r p r i s e s a n dt h e ni tm a k e s as p e c i a la i l a l y s i sa n de v a l u a t i o no fm a j o rf l n a n c i a jr i s k s m o u 曲c i t i n gj a p a n e s ec a s e s 玎 r e s e a r c ho nt h er e l a t i o nb e t w nr e a le s t a t ee x p a n s i o n 柚df i n a n c i a lr i s k s a b s 廿a c t w h e r ef i 舳n c i a li i s k sr e 姒t i n gf b mr e a le s t a t ei i l d u s 奶，e x p a n s i o nc a u s e df m a u l c i a l c r i s i s ，t h ep a p e rs u i n su p 啪i c a lm s t o r i c a le x p 喇e n c e sf b ru st od r a wl e s s o n s 丘o m f i n 址i y ，也ep a p e rp r o p o s 懿af 色wm e a s u r e sf b rp r e v e n 血ga 1 1 dc o n 仃d l l i n g 丘n a n c i a lr i s l 【s 纽t l l er e a le s t a t ef i e l di nt e n n s0 fs t a t el a w sa i l d r e g u l 撕o n s ，m a c r 0 一c o n 廿0 l ， c r e d i t - p o l i c ya d j u s n n e n t ，a n de n v i r o i m l e n tp r o t e c t i o n k e yw o r d ：r e a le s t a t ee x p a i l s i o n ，f i l l 卸c i a l 硒啦r e l 撕o n sr e s e a r c h m w r i t t e nb y ：x i i l i u a s u p e r v i s e db y ：v 抽j i e q i u 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得苏 州大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本 声明的法律责任。 研究生签名：日期：趁：乞：多 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论 文合作部、中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 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房地产开发项目投资规模大，建设周期长； 房地产的保值、增值性。 二、房地产业在国民经济中地位和作用 研究房地产金融的发展，首先必须充分认识房地产业在国民经济发展中的地 位和作用。 1 9 9 8 年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，我国政府出台 了一系列拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银行在当年4 月 颁布了中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知；次年 2 月，中国人民银行又接着发布了关于开展个人消费信贷的指导意见并明确指 出：推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费，扩大内需，推动生产，提出 以房地产业作为国民经济的主导产业和引导消费的新增长点。 2 0 0 3 年国务院更是颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ( 国发 2 0 0 3 】1 8 号文) ，明确了房地产业己经成为国民经济支柱产业的地位，充分肯 定了房地产业对社会经济的影响和贡献。 过去的一个时期内，房地产业作为我国国民经济发展中的主导产业之一，这 是因为它符合主导产业的选择标准。 ( 一) 充分考虑产业结构的总体演进趋势。产业结构总体的演进趋势是第三 产业的结构比重越来越大，房地产业属于第三产业，其发展必将促进产业结构的 高级化。 ( 二) 主导产业必须在未来有广阔的市场，并具有较长期的稳定需求。目前 我国人均居住面积只有9 6 平方米，约合建筑面积1 9 平方米，不及发达国家的1 2 ， 随着全面建设小康社会目标的提出，人均住房面积成为一个重要的衡量指标，房 地产业具有长期广阔而稳定的市场。 ( 三) 产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强。据国民经济投入产 出表分析，房地产业每增加1 元销售额带动其他商品的销售额增加1 3 4 元。通常， 房地产业对国民经济其他部门具有两次带动作用。第一次是在房地产开发建设过 程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械仪表等部门和行业的发展： 第二次是房屋投入使用后带动家电、家具、装饰行业的发展。此外房地产业还能 促进金融、旅游、园林、运输、服务等总共5 0 多个行业的发展。 2 房地产扩张与金融风险关系研究第一章导 言 ( 四) 体现技术进步的方向。房地产业有利于高新技术的采用，如土地测量、 开发、建筑设计、建筑材料、评估、物业管理等方面对高新技术的采用。 ( 五) 选择房地产业作为主导产业之一还考虑到我国的国情。我国地域广阔， 有丰富的劳动力资源，房地产业的发展可以充分地利用现有的资源条件。 所以，将房地产业作为主导产业之一是我国一个时期内国民经济发展过程的 一种必然选择。积极发展房地产业，出色了发挥了其产业拉动能力，在我国经济 增长中居功厥伟，中国家带来了经济上和政治的收益，推进了整个国民经济的高 速发展。 水能载舟，亦能覆舟。正是因为房地产业在国民经济中不容忽视的地位和作 用，当它高速发展极近失控时，其潜在的危害开始超出甚至远远超出曾经的收益 时，房地产就可能变成一剂毒药，对我国的经济发展带来毁灭性的灾害。 于是在2 0 0 3 年4 月中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上( 含第二套) 商品房的借款 人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮 房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政 府对房地产的态度由支持转为警惕。 三、房地产作为不动产的金融特性 在当前的背景下，房地产升值作为资产升值的重要构成部分，无可避免。“即 使出台一些较严厉的调控政策，在资产升值、刚性需求、供给短缺的背景下，房 价的上涨短期内难以逆转。 由于房地产具有投资品的性质，人民币升值在一定程度上推动了资产价格的 不断上涨。 房价上涨的动力主要来源于供需矛盾以及国民货币财富的增长所催生的强大 的自住和投资需求。高收入人群对高房价有着更强的承受能力，出于资产配置目 的，其投资需求推动了房价不断攀升；而一般的普通人群，面对高速增长的房价， 对住房的渴求迫使他们接受高房价，耗尽财力来实现“居住 需求。消费者由此 从投资者手中接下接力棒，继续支撑高房价。 在负利率时代，包括房地产在内的资产价格攀升，成为抵御通胀对财富消蚀 的途径。 房地产扩张与金融风险关系研究第二章房地产与金融的关系 第二章房地产与金融的关系 房地产为实物型资产，具有使用价值功能，但在市场体制下，它又是一种准 金融产品，即可投资的资本量。一方面，房地产的投资特性决定了房地产业天然 需要金融的支持：另一方面，房地产具有不可移动性和耐久性以及保值增值的作用 使之成为易为接受和债权较有保障的抵押品，房地产投资资金需求量大、期限长， 预期信贷利息高，对房地产业放款一直是金融业投资的重要领域之一，房地产业 也成了金融业利润的最重要的来源之一。房地产业与金融业之间存在着紧密的、 相互依存、相互促进的关系，两者之间的渗透与融合形成了房地产金融。 一、房地产业的发展需要金融的支持 我国房地产金融的现状是除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方 式，证券、信托等融资方式尚处于试点或理论探讨阶段，当前房地产金融事实上 等同于商业银行的房地产信贷。房地产业融资渠道单一，对银行贷款的依赖性相 当大。 首先从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银 行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售 的整个过程( 见图2 1 ) 。从图中可见，在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几 乎介入了房地产业运行的全过程，而且使其完全依赖于商业银行信贷，通过住房 消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的 信贷资金集中，成为了我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。商业银 行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风 险，这不仅加大了商业银行信贷的风险，也加大了整个国内金融体系的风险。 4 房地产扩张与金融风险关系研究第二章房地产与金融的关系 a 土地储备贷款； c 土地转让与开发贷款； e 房地产开发与建设贷款； g 定金、预付金； b 土地出让金： d 业务承包与转包资金： f 、h 按揭贷款； 一_ 表示资金流向匕= = = ： 表示产业流程 图2 - 1 ：我国房地产市场运行及资金流程图 其次目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖型特征。资金 来源主要是自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施 工款在内的其他资金来源( 见表2 1 ) 。1 表2 1 ：全国房地产开发企业主要资金来源( 1 9 9 7 二2 0 0 6 ) 单位：亿元 当年资金 国内 利用外商直 自筹 年份其他资金 来源小计贷款 外资接投资资金 1 9 9 73 8 1 7 19 1 1 14 6 0 83 2 7 99 7 2 81 4 5 4 7 1 9 9 84 4 1 4 9 1 0 5 3 13 6 1 72 5 8 81 1 6 6 9 1 8 1 1 8 1 9 9 94 7 9 5 91 1 1 1 52 5 6 61 8 0 41 3 4 4 6 2 0 6 3 2 2 0 0 05 9 9 7 。61 3 8 5 。01 6 8 71 3 4 81 6 1 4 。22 8 1 9 ，2 2 0 0 17 6 9 6 41 6 9 2 21 3 5 71 0 3 12 1 8 3 93 6 7 0 5 2 0 0 29 7 5 0 02 2 2 0 31 5 7 21 2 4 12 7 3 8 44 6 1 9 9 ，2 0 0 31 3 1 9 6 93 1 3 8 21 7 0 0 1 1 6 2 3 7 7 0 66 1 0 6 o 1 数据来源：国家统计局固定资产投资统计司房地产业处 5 房地产扩张与金融风险关系研究 第二章房地产与金融的关系 2 0 0 41 7 1 6 8 83 1 5 3 92 1 0 81 0 8 95 2 0 3 58 5 4 8 4 2 0 0 52 1 3 9 7 8 3 9 1 8 12 5 7 81 7 1 47 0 0 0 41 0 2 2 1 6 2 0 0 6 ( 1 9 ) 1 8 4 0 1 9 3 9 3 9 62 5 9 41 8 2 86 0 9 1 78 1 1 1 2 从表中不难看出，房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹 资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有大约7 0 来自银行贷款，所谓 的其他资金即房屋定金和预收款也有3 0 的资金来自银行贷款，房地产开发中使 用银行贷款的比重在5 5 以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在7 5 左 右。房地产业过分依赖银行的单一融资渠道，使银行成为房地产风险的最大承担 者，调查表明，无论是开发商还是购房者，都严重依赖银行。1 从表中还可以看出银行贷款在经历了2 0 0 4 年的增速减弱后，于2 0 0 5 年开始 逐步回升。2 0 0 6 年1 9 月，房地产开发企业资金来源中国内贷款3 9 3 9 6 亿元，同 比增长4 9 4 ，贷款的加速投放刺激了投资的过快增长。这说明近年来国家陆续出 台的上调银行存款准备金率、提高贷款利率、提高消费信贷首付款比例等紧缩性 货币政策并没有对房地产开发资金来源产生实质影响，房地产行业信贷增长依然 较高。 二、房地产信贷是金融业的一项重要业务内容 目前银行存在的问题不是没有钱可贷，而是不知向何处贷。从银行信贷系统 看，尽管各项贷款余额保持了快速增长，但同期银行存款数量增长更快。截至2 0 0 5 年8 月底人民币贷款余额为1 8 7 8 万亿元，各项存款余额为2 7 5 1 万亿元，银行体 系贷存比为6 8 2 7 ，这一数字成为自2 0 0 4 年以来的最低值，按照商业银行法 规定的存款资金利用的7 5 上限计算，有1 8 万亿资金闲置在银行体系而没有得到 有效利用，表明商业银行资金过剩的状况在加剧2 。在巨大的资金过剩压力下，银 行信贷货币资源必然流向目前经营状况相对较好、利润率较高的房地产业，包括 开发环节、期房销售环节等。特别是部分信用较好、实力较强的房地产企业，往 往成为多家银行竞相贷款的对象。目前银行的房地产信贷主要包括房地产开发贷 款和个人住房消费贷款两方面。 安全性是银行首先考虑的经营目标，房地产贷款能够满足银行对资产安全性 1 参见中国人民银行2 0 0 4 年中国房地产金融报告 2 参见中央银行公开数据 6 房地产扩张与金融风险关系研究第二章房地产与金融的关系 的追求，相对于其他贷款，房地产贷款的质量更高，在银行的眼中房地产信贷是 一块优质资产。这是因为房地产贷款建立在以房地产抵押担保的基础上，而房地 产抵押为贷款提供了充分的保险。房地产具有作为抵押品的优良特性，比如，物 质形态不易灭失，维护管理费用较低，但是最重要的是保值增值性好，尽管房地 产价格具有周期性波动，趋势却呈现不断上涨，从1 9 6 4 年到2 0 0 3 年，新建独户 住宅均价上涨了1 1 9 4 倍，存量独户住宅均价上涨了9 7 倍1 。随着时间流逝，银 行在房地产上的权益在下降而房地产价格却在上涨，导致银行债权被保险强度越 来越大。由于房地产具有作为抵押品的良好特性，所以银行具有扩张房地产信贷 的内在冲动。 除此之外捆绑销售服务的巨大商机同样诱使银行趋之若鹜。中间业务在银行 利润中所占比例日渐提高，已成为各银行的必争之地。一般情况下，客户选择了 哪家银行的房贷产品，也会由于信任或者习惯而接受该家银行的其他产品，如信 用卡、汽车信贷等等。招揽房贷产品客户对推广银行其他业务品种的作用不言而 喻。 虽然国家宏观调控提高了贷款准入门槛，但银行还是比较看好房地产市场的。 中国银行、建设银行、光大银行、深圳发展银行等各大银行纷纷推出各种房贷产 品，名目众多、品牌林立，大肆竞争房贷业务市场。如中国银行推出“贷活两便” 的个人房贷理财账户，推出“理想之家易居宝 一手房散户贷款和“理想之家安 居宝 二手房贷款两项新的直客式房贷产品；中国建设银行推出个人住房贷款固 定利率产品，并推出“一次抵押循环使用 新业务；光大银行推出固定与浮动利 率“可转换”房贷；深圳发展银行推出“双周供”产品；浦发银行也推出了“理 财房贷 产品等等。 三、金融支持下的房地产发展及现状 ( 一) 土地市场化 众所周知，土地是一切经济活动的载体，是社会经济发展的基本物质资料和 基本生活资料，具有以下自然属性： 1 、土地的稀缺有限性： 2 、土地位置的固定性，： 1 参见美国住宅和城市发展部( h u d ，h o l l s i n g 卸du r b 锄d e v e l o 唧删i n t ) 公布资料 7 房地产扩张与金融风险关系研究第二章房地产与金融的关系 3 、土地的使用价值具有永续性，追加投资效益，具有积累性。 在改革开放前相当长的一段时期中，城市土地施行无偿、无限期、无流动的 使用制度，使人们没有认识到其真正的价值。随着土地管理法、城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规定等法律法规、部门规章的相继发布，城市土地市场化经营开始 在全国逐步推开，而带来的巨大收益也使各级政府更加坚定了土地市场化经营的 发展方向。政府出让土地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌、协议出让四种。 城市面积在城市化过程中可以不断扩大，但是土地资源是稀缺有限的。人们 对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势，这种需求既有发展经济的客观需求又有对 土地获利的需求。因此，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。而在经济 发展中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格增长得越快。土地供 给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬， 而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着 物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值。 2 0 0 7 年5 月，杭州钱江新城一面积1 2 6 亩的地块拍出3 4 9 亿元的高价，创下 了楼面地价1 1 7 5 9 元平方米的新纪录。这比2 0 0 6 年出让的杭州市中心“地王”楼 面单价还高出近千元。随着国家调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损， 通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发销售， 最终目的为炒高房价以获取最大利润。于是从2 0 0 6 年下半年以来，出现了房地产 企业购置面积增加，供地价格上升，但完成土地实际开发的面积越减少了。所以 有专家呼吁，遏制地价过快上涨，关键在于政府必须加大土地供应量，调整中央 与地方的土地收益分配格局，抑制地方政府“以地生财 的作为。 ( 二) 房屋市场化 1 9 9 8 年初，我国政府宣布结束实物性的福利分房，实行住宅分配货币化和商 品化改革，开创了我国住宅产业发展的新纪元。商品房市场豁然打开。住房的需 求在短时间内突然迸发，导致地方政府、企业、个人都迅速进入房地产市场。我 国城市化水平处在加速阶段，对商品房的需求处于不稳定增长阶段，我国未来5 年内约有1 0 0 0 万以上农村人口转化为城市人口，这还将产生大量的房地产市场需 求。再加上住房制度改革的深入和城市化水平的不断提高，城镇居民鄹商韫房的 房地产扩张与金融风险关系研究 第二章房地产与金融的关系 改善需求也会越来越大。因此从需求的角度来分析，中国对房地产存在着真实需 求和潜在需求1 。 随着近年来房屋市场化，导致房地产不仅仅是单纯的消费品，更成为了一种 准金融产品，拥有了投资属性。房地产市场的高速发展给每一个投资者形成了较 高的看涨预期，同时近年来其丰厚的回报更助长了人们获取高利的预期，因此整 个社会就形成了一种普遍的楼市投机心理。投机活动对房地产市场可能产生稳定 或不稳定作用，取决于投资者是否形成了对未来价格运动的群体看法或者大多数 投机资本的运动方向。 例如，一些投机者对房产价格看涨，另一些投机者对之看跌，则他们的投机 活动的效应就可以部分甚至全部抵消，最后的净效应对房地产市场价格运动影响 甚微；如果大多数投机者认为房价会上涨，他们就会大量买进以期在未来抛出， 这样，需求增加，房价被抬高。如果此时市场价格本身处于下降阶段，则投机活 动确实可以熨平房价的波动；但是如果此时价格的市场走向本身是上行的，则投 机者的群体活动就会使房价以更快的幅度加速上涨，放大了市场的波动，这样就 有可能形成泡沫。如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价 格的走向相同的话，便会产生价格的异常波动，这样就很容易在泡沫出现后使之 加速膨胀。 据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2 0 0 7 年5 月，全国7 0 个大中城市 房屋销售价格同比上涨6 4 ，涨幅比上月高1 0 个百分点；环比上涨1 0 ，涨幅 比上月高0 3 个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同 比分别上涨2 o 、7 2 和6 5 ，涨幅较大的主要城市包括：北海1 5 1 、深圳1 2 3 、 温州1 0 9 、北京1 0 3 、蚌埠1 0 2 和南京9 2 等2 。 ( 三) 房地产投资 近年来，我国房地产投资速度在整体上处于健康运行状况，1 9 9 8 年以后国 家实行住房改革，使房地产开发投资速度迅速加快，从下表可以看出，1 9 9 9 年至 2 0 0 4 年，我国房地产开发投资速度增长比例明显高于全国固定资产投资。而2 0 0 4 年至2 0 0 6 年，由于国家在土地、信贷、税收等方面加强了对房地产市场的宏观调 控，一度使房地产开发投资速度减缓，但是由于宏观调控力度不够，从2 0 0 7 年上 1 何志强，当前我国房地产业现状与发展前景，中国国土资源报，2 0 0 4 3 8 2 数据来源：国家统计局，数据整理：国研网数据中心 9 房地产扩张与金融风险关系研究第二章房地产与金融的关系 半年开始，房地产投资再次呈现加速趋势，从2 0 0 7 年一季度国家统计局数据显示， 房地产投资速度再次超固定资产投资1 6 个百分比( 见表2 2 ) 1 。 表2 2 ：1 9 9 9 年一2 0 0 7 年一季度房地产开发投资情况 房地产开发 增长比 固定资产投增长比例 房地产开发投 年份资占固定资产 投资( 亿元)例( )资额( 亿元)( ) 投资比例( ) 1 9 9 94 0 1 01 12 9 8 7 65 21 3 2 0 0 04 9 0 21 9 53 2 6 1 99 31 5 2 0 0 16 2 4 52 5 3 3 6 8 9 81 2 11 7 2 0 0 27 7 3 62 1 94 3 2 0 21 6 11 8 2 0 0 31 0 1 0 62 9 75 5 1 1 8 2 6 71 8 2 0 0 41 3 1 5 82 8 17 0 0 7 3 2 5 81 9 2 0 0 51 5 7 5 91 9 88 8 6 0 42 5 71 8 2 0 0 61 9 3 8 22 1 81 0 9 8 7 02 41 8 2 0 0 7 一 季度 3 5 4 3 7 82 6 91 4 5 4 32 5 32 4 我国房地产投资结构曾经存在不合理之处。一是有些房地产商前期可行性研 究不充分，盲目开发，在房屋设计、功能上没有根据购房者需求进行设计规划， 定位模糊，致使很大一部分商品房在结构上存在问题，功能、环境不完善，甚至 不具备入住条件，吸引不了购房者，房子就销售不出去形成空置。我国房地产投 资结构失调，房地产开发商多去追逐高档房开发的高额利润，而甚少开发群众支 付力强的经济适用房，结果出现高档商品房普通群众买不起，人们想买的经济适 用房无处可买的情况，陷入中低收入家庭购房困难，高档商品房销售困难的“两 难”境地，形成房屋结构性空置。 二是多数房地产开发企业热衷于投资东地沿海地区，致使我国地区之间房价 差距拉大，房价出现失衡现象，局部地区由于投资过热房价一路走高初显泡沫端 倪。从去年开始我国房地产地区投资结构已经出现重大变化，由沿海向内陆转移 的趋势。2 0 0 5 年中国东中西部地区房地产投资额分别为1 0 4 2 9 亿元、2 6 8 2 亿元和 2 6 4 8 亿元，同比分别增长1 4 0 、3 2 5 和3 3 4 。东部地区低于全国增长速度， 中西部地区高于全国增长速度；东中部地区房地产投资增幅比2 0 0 4 年分别下降 1 3 9 个和5 1 个百分点，西部地区比2 0 0 4 年上升1 2 8 个百分点2 。 1 根据1 9 9 9 2 0 0 7 上半年国家统计局国民经济和社会发展统计公报数据整理 2 参见2 0 0 6 年房地产蓝皮书 1 0 房地产扩张与金融风险关系研究第三章房地产过热引发金融风险的因素及类型 第三章房地产过热引发金融风险的因素及类型 国内房地产融资结构属于银行贷款依赖型，从事房地产经营活动，无论是开 发者还是购买者都需要金融业大量的资金支持，房地产开发贷款以及最终转变为 销售收入的住房抵押贷款构成房地产开发资金的主要来源。这种融资结构随着房 地产发展过热必然会带来金融风险，另外引发房地产金融风险的因素还包括国家 政策不完善、银行自身发放房地产信贷比例及贷后管理问题、房地产企业规模参 差不齐等。 一、房地产过热引发金融风险的因素包括： ( 一) 政策因素 房地产业在国际上己经有上百年的历史，但是中国的房地产业仍属于新兴的、 受政策影响很强和不规范的行业。中国房地产业的成长伴随着7 8 年以后的改革历 程，从恢复房地产为商品开始，与住房制度改革的深化、国有土地有偿使用制度 的建立和完善以及金融政策的助推作用是密不可分的。甚至可以说没有这些政策 的创立和发展就没有今天作为国民经济支柱的房地产业。 政策内容不完善、与行业发展水平的不协调、管理上的漏洞与盲目为房地产 行业不公平竞争和非理性扩张提供了空间，也是形成金融风险的重要外因。 l 、房地产扩张时期，一些地方政府在片面追求g d p 增长第一的指导思想上， 强调房地产业对经济增长的拉动作用导致房地产开发规模过大。2 0 0 3 年相当一部 分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重达到3 0 左右，个别城市甚至接 近6 0 ，造成城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。一旦房地产开发投资增 幅下降，将对城市经济增长造成较大影响，形成地方经济对房地产开发的依赖性 风险。 2 、土地是政府可垄断的重要资源，也是房地产开发的源头。一些城市为在短 时期内集中获取土地出让收益增加财政收入，土地供应失控，导致投资增幅过大、 土地供应过量，摊子铺得太大，存在潜在的市场风险。土地供应的政府行为缺乏 集中和垄断性，如一个城市中市、县两级政府都掌控有相当规模的待出让土地， 在发展地方经济的旗号下竞相出台优惠政策。土地供给过量直接导致房地产市场 投资膨胀。 房地产扩张与金融风险关系研究第三章房地产过热引发金融风险的因素及类型 3 、城市规戈i j 缺乏整体和连贯性，拟建房屋市场定位存在风险。区位是房地产 有别于其他产品最特殊也是最重要的特征。“第一是位置，第二是位置，第三还是 位置 是房地产开发的一句名言。市场定位是项目开发成败的关键，不同区位决 定房地产产品功能、价位迥异。但是房地产开发存在建设周期，产品市场取决于 项目竣工时的区位，这就要求在作前期市场分析时必须要依靠城市总体规划。但 是在当前的城市化进程中，城市总体规划缺乏先导性和整体性却常常“规划不如 变化快 ，规划先行的引导作用弱化导致房地产供给的盲目性。 4 、相关部门政策法规不配套。国家于9 9 年开始住房货币化改革，建立起个 人住房抵押贷款办法，为房地产市场提供了新的融资渠道。但是与住房抵押贷款 相配套的商品房销售、预售抵押登记管理办法没有及时完善，政策漏洞为开发商 重复抵押“一女二嫁 提供了操作空间，一时间按揭成为开发商变相贷款的代名 词。 5 、部门管理弱化。如开发项目资本金制度早有明文规定( 原规定为企业自有资 金不低于总投资的3 0 ，现提高为3 5 ，但是开发企业资本金如何监管、由哪个 部门监管都不明确，形同虚设，开发商以小博大、主要靠银行贷款搞开发的现象 比比皆是。又如严禁要求施工单位垫资在建设法规中一直有明文规定，但现在却 成为建筑市场的所谓行规，要求施工单位垫资的内容公然写在建筑上程合同中的 情况比比皆是，而被建设行政主管部门查处的情况鲜见。按规定，多层房屋应主 体断水、高层应完成三分之二才允许预售，但一些楼盘( 尤其是大型楼盘) 基础工程 刚完工便己经拿到预售房许可证，进而提前启动商业银行按揭贷款程序，开发企 业通过按揭贷款便快速回收了前期投入的自有资金，而将后期建设的经营风险转 嫁给了按揭银行。 ( 二) 银行内在因素 房地产的繁荣在很大程度上是靠银行信贷支撑的，给银行积聚了巨大风险。 矸发资金主要开银行贷款，住房消费也主要靠信贷支持。 1 、房地产信贷比例 中国房地产引发的金融风险已经相当之高。中国房地产信贷在整体信贷中的 比例由2 0 0 0 年6 急剧提升到2 0 0 3 年2 1 。至2 0 0 6 年，这个比例还在进步的 上升1 。例如在上海，2 0 0 4 年全部新增贷款中，有将近8 0 投入了房地产。如此高 的贷款集中度，一旦房地产行业发生趋势逆转，必然会给中国的金融系统带来灾 1 参见中央银行中国房地产发展与金融支持报告 1 2 房地产扩张与金融风险关系研究第三章房地产过热引发金融风险的因素及类型 难性的冲击。当然也有人以房屋信贷短期的良好表现作为依据驳斥房地产的金融 风险论，商业银行也以此作为理由对房地产大开信贷之门，但实际上，房地产贷 款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。 从2 0 0 6 年下半年至今，我国固定资产信贷特别是房地产信贷高速增长，而银 行信贷的扩张受银行存款的制约，超出自身资金能力的过度扩张，必然给银行的 资金营运带来压力。 目前居民投资意愿是处于历史最高水平，过去经济学家们谈论高储蓄率时的 忧虑，现在渐渐转移到通胀和资产泡沫方面来了。央行公布的统计数据证实了这 一点2 0 0 7 年4 月、5 月，居民户人民币存款连续两次出现缩减，由3 月末的 1 7 5 4 5 万亿元，缩减为5 月末约1 7 0 9 9 万亿元，两个月内净减少4 4 5 8 亿元。银行 存款不断被存户转移，使得不少银行出现严重“钱荒 。储蓄下降，直接的影响 是贷款发放能力。尽管搬家的资金将很大部分转为同业存款，但目前同业存款还 不能用于发放贷款，并且资金成本有所提高，大约上升1 左右。各家银行的抵抗 能力不一，中小银行的流动性将可能影响较大，部分银行的超额准备金已经降低 到不到l ，大银行还可以保持在约2 一3 ，前几年银行的超额准备金约4 。中 小银行开始面临资金流动性风险。 2 、房地产信贷管理 贷后管理是信贷管理的重要组成部分，由于国内商业银行偏重信贷市场开拓、 对贷后管理投入不够，在制度上缺少保证以及对贷后管理重要性认识不足，导致 “重贷轻管成为银行信贷工作中的普遍现象。主要表现在： ( 1 ) 贷出资金监管问题 房地产项目贷款的资金监管一般采用封闭式管理的模式，在实践中存在以下 几个问题：一是资金拨付手续较繁琐；二是监控效果难以保证；三是经办行信贷 人员在日常进行资金拨付时有时只是简单签名了事，对项目实际已用款情况、销 售情况、个人信房贷款情况不很了解，并没有正直起到封闭管理的作用。 ( 2 ) 销售收入监管问题 销售收入的监管是封闭式管理的另一个非常重要的环节，资金循环的链接能 否在此处顺利闭合对于贷款回收至关重要。因为一个开发项目它可依赖的现金流 入就是项目本身的销售收入，如果无法控制销售回笼资金，那就意味着不仅第一 还款来源落空了，琏第二还款来源( 项目本身作为抵押物的价值，随着销售】垃茇 逐步减少，而且剩下的都是变现能力相对较低的部分) 都难以保证。 1 3 房地产扩张与金融风险关系研究 第三章房地产过热引发金融风险的因素及类型 ( 3 ) 分期开发项目贷款的差别化管理问题 分期开发的项目本身具有差异性。有的项目虽然是分期开发，但地块相连， 各期产品之间也没有什么区别，同质度比较高，而且工期相互交叉，总时间跨度 不会太长，可