（金融学专业论文）论我国房地产金融的创新与监管.pdf

ii 论我国房地产金融的创新与监管 王 浩 2005 年 4 月 摘 要 房地产业在我国处于支柱性产业的重要地位房地产金融作为房地产业的 核心一直是我国政策开放与监管的重点目前我国房地产金融正在逐步成熟 的发展过程之中回顾改革开放以来我国房地产金融发展的历史以及存在的问 题借鉴发达国家的创新与监管的经验提出相应的对策与建议从而提高我国 房地产金融整体创新与监管水平保证我国房地产金融能够有良性的竞争和发 展 关键词房地产金融金融创新金融监管 iii financial innovation and supervise of chinese realty industry wang hao april 2005 abstract realty industry is very important now because its one of pillar industries in china. finance of real estates plays a core role in realty industry, and is always emphasis of chinese open and supervising policy. presently, finance of real estates is working up and more and more rational. reviewing the history and problems of finance of real estates since china reforming and opening, according to the experience of financial innovation and supervise in advanced countries, we can offer some advise to improve our financial innovation and supervise of real estates and make the finance of real estates remain healthy competition and development in future. key words: financial supervise; financial innovation; finance of realty industry i 致 谢 我在此感谢杨晓泉教授的精心指导同时感谢我的家人,特别是我的父母 给予我的鼓励和支持他们是我完成论文的动力源泉 1978 年改革开放以来房地产业的发展一直备受国人关注伴随着我国国民经济 的跨越式发展房地产业已经成为我国国民经济发展的重要产业之一房地产金融作为 房地产市场运行的血液为加快我国住房建设促进房地产业的健康发展提供了有力的 保证 本文首先试就改革开放以来房地产金融从无到有并逐渐发展成为我国房地产业 运行的核心进行回溯从中探讨一些在过去我国房地产金融发展中的经验与教训再次 本文试就现阶段我国房地产金融发展的热点进行讨论最后是未来我国房地产金融发展 的趋势特征展望 一1978年2000年间我国房地产金融市场的发展 从改革开放至2000年的23年里 国家针对房地产市场的繁荣发展进行了多种途径 多种方式的尝试制定了许多的政策围绕满足日益增长的人民群众对于住房的需求 适时依照国家政策进行房地产金融的创新极大地提高了社会生产能力房屋开发面积 不断增长但是毫无节制的项目重复建设不断冲击我国薄弱的基础行业又带来了 深刻的教训 第一阶段1978年至1984年 房地产金融被提到改革日程了1 1978 年党的十一届三中全会在京召开之后我国正式开始了住房制度改革住 宅的商品房工作开始启动在那个福利分房的年代人们满足居住需求的唯一渠道就是 单位的分调房制度但是住宅往往就是僧多粥少全国处于短缺经济时代财政拨 款是主要建设资金的来源 银行资金作为建设资金的补充资金 规模很小 到 1984 年底 全国累计发放贷款总额只有 17.63 亿元这其中还有一部分资金用在土地的经营与开发 上建设资金的短缺直接的后果就是房屋建设的低迷人们被压抑的住房需求与改革 迟缓的矛盾日益凸现出来房地产金融改革终于被提到改革日程了 第二阶段1985年至1992年 房地产金融的粗放发展 1 参见: 董潘主编. 房地产金融. 东北财经大学出版社.2005 年 5 月第 1 版 从 1979 年至 1992 年的十余年是我国国民经济发展的一个经济周期 经历了经济复 苏发展成熟衰退准备复苏的整个过程 1983 年中国人民银行才开始专门行使中央银行的职能中央银行的体制在中国 正式确立才形成我国现代意义上的货币政策货币政策在这个阶段专指中央银行调节 货币供给量的政策因此其金融监管的目标也非常的单一就是保持货币市场的基本稳 定控制货币发行量治理通货膨胀监管的方式也非常简单就是控制贷款限额要 么严格禁止要么就无为而治放任自由在社会上已经形成较强烈的住房需求的情况 下国家开始对房地产金融改革进行尝试这主要表现在 一国有商业银行相继成立房地产信贷部 1988 年 1 月根据国务院住房制度改革领导小组关于全国城镇分期分批推行住 房制度改革实施方案的精神中国建设银行中国工商银行等专业银行相继在总行 管理行和经办行成立了房地产信贷部开展房地产集资筹资和融资业务 二住房储蓄银行的出现 1987 年经国务院批准先后在山东烟台和安徽蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄 银行这两家银行作为住房金融改革的试点在一定程度上带动了地区的住房建设和消 费发展但是十几年来这两家住房储蓄银行并没有借鉴国外住房储蓄银行成功的运作 经验各方面停滞不前仅是面向房地产开发企业开展存贷业务而且无论是总资产 还是业务量均无法达到规模效益和预期效果2001 年烟台住房储蓄银行通过增资扩 股改制为综合性的股份制商业银行名称仍为烟台住房储蓄银行同年蚌埠住房储 蓄银行与其他几家城市信用合作社合并组建成蚌埠市商业银行加入了城市商业银行的 行列2002 年烟台住房储蓄银行正式改名为恒丰银行成为由山东省支持的全国性商业 银行 2 有了银行业的资金支持我国房地产业很快就发展起来在利益机制的驱动下各 专业银行突破专业分工和行业分工的界限开始组建各自的信托投资公司开办大量的 证券机构大举向房地产等领域拓展形成了事实上的综合经营模式尽管这种经营模 式对活跃房地产金融的发展发挥了作用但是由于是在金融发展水平较低和金融监管 能力较弱的条件下这种经营模式造成了严重的违规经营扰乱了金融秩序银行大量 2 2002 年 10 月中德住房储蓄银行获人行批准,又开始了新的住房储蓄的探索 资金通过国债回购同业拆借进入房地产市场导致 1992 年下半年出现经济泡沫出现 了局部的金融风险海南北海地区的烂尾楼直到 10 余年后的今天才能够消化使用 3 在这个时期中国人民银行主要通过行政手段来行使金融监督管理的职能 一是对房 地产金融活动的监管中国人民银行通过加强信贷管理控制货币信贷总规模各专 业银行和各地区的贷款总量通过中国人民银行制定的贷款规模指标进行控制对消费 基金和集团购买的现金支出严加控制二是对金融机构的监管中国人民银行严格按照 程序审批机构加强了对银行机构的管理并对一些擅自设立银行机构擅自更改机构 名称和变动机构地址的违规单位进行了清理整顿 第三阶段1992年至2000年 房地产金融快速发展期 1992 年邓小平同志发表了南巡讲话在南巡讲话的精神鼓舞下全国各地普遍进 入了新一轮经济高涨期房地产金融市场也有了快速的发展在这个历史时期国家住 房改革也全面展开1994 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定标志着中国住 房制度改革进入了新的阶段关于深化城镇住房制度改革的决定对住房制度改革的根 本目的基本内容和近期改革的重点作了原则规定住房改革的根本目的是建立与社会 主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度实现住房商品化社会化加快住房建 设改善居住条件满足城镇居民不断增长的住房需求住房改革的基本内容是一 改革住房建设的投资管理分配体制把投资由国家单位通包的体制改为国家单 位个人三者合理负担的体制把各单位建设分配维护管理住房的体制改为社会 化专业化运行的体制把住房实物分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方 式二建立两种住房供应体系以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适 用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系三建立住房公积金制度 发展房地产金融和住房保险建立政策性和商业性并存的住房信贷体系四建立规范 化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维护管理市场 与住房改革全面推进相配套的房地产金融制度的创新体现在三个方面 3据新华社报道 自 2004 年开始广西政府对烂尾楼项目给予多项税收减免的优惠政策截至 2005 年 4 月符合优惠政策 规定的 136 个烂尾楼项目中目前已有 118 个复工49 个已经竣工并销售或交付使用但仍有部份烂尾楼没 有实质性复工 第一 在全国建立住房公积金制度 由财政部国务院住房改革领导小组和中国人民银行联合颁发的建立住房公积金 制度的暂行规定的通知明确住房公积金是一种长期性住房储蓄建立住房公积金的目 的是形成稳定的住房资金来源促进住房资金的积累周转和政策性抵押制度的建立 转换住房分配机制 提高职工解决自主住房的能力 住房公积金的使用范围和顺序为1 职工购买建造自主住房抵押贷款2职工自主住房大修理贷款3城市经济适用 住房建设贷款4单位购买建设住房抵押贷款5满足上述四种需要后其余额可 购买国债 第二区分政策性和自营性住房信贷业务 由人民银行牵头国家有关部门定出政策性自营性住房信贷业务的性质范围等 有关规定政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队煤炭铁道石油等系统委托 由指定银行以政策性住房贷款未来园而经营的住房信贷业务政策性住房资金来源有 1城市住房基金2行政企事业单位住房基金3行政事业企业单位收 取的住房租赁保证金4职工住房公积金5地方政府发行住房建设债券筹集的资 金6国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金政策性住房资金的运用范围是 1对实行房改单位的职工购买建造大修理自主住房发放抵押贷款2发放城市 经济适用住房开发贷款3对实行房改的单位购买建设职工住房发放抵押贷款4 经委托人同意购买国家债券中国人民银行明确政策性住房信贷业务属委托业务中国 建设银行中国工商银行和中国农业银行为政策性住房信贷业务的指定银行 商业银行自营住房贷款业务是指商业银行以本币存款作为资金来源自主经营的住 房贷款业务商业银行自营住房贷款包括1住房开发贷款是指对房地产开发企业 发放的用于建造向市场出售的住房的贷款2个人住房贷款是指对个人发放的用于 购买建造和修缮自主住房的贷款 第三中国人民银行颁发个人住房担保贷款管理试行办法 个人住房担保贷款管理试行办法的颁布标志着我国住房消费信贷有了政策依 据这一试行办法规定了发放个人住房担保贷款的对象范围和经办银行个人住房贷 款的对象只能用于购买住房范围仅限于实施国家安居工程的城市由于只有中国建设 银行中国工商银行和中国农业银行是委托性业务指定银行个人住房贷款只能用于安 居工程试点城市用公积金建设的普通住房个人住房贷款的经办银行实际上限定为中国 建设银行中国工商银行和中国农业银行 1998 年 7 月国务院发出了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知明确提出了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配逐步实行住房分 配货币化建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系发展房地产金 融培育和规范住房交易市场该通知的发出标志着中国住房改革的深化我国消费品 领域中最大的实物分配体制将实行彻底变革房地产金融的发展将真正建立在住房商品 化的基础之上该通知的重要措施有第一从 1998 年下半年开始停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化停止住房实物分配后新建经济适用住房原则上只售不租 职工购房资金来源主要有职工工资住房公积金个人住房贷款以及财政单位原有 住房建设资金转化的住房补贴等第二对不同的家庭实行不同的住房供应政策1 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房2中低收入家庭购买经济适用住房 3收入高的家庭购买租赁市场商品住房第三发展房地产金融1扩大个人住 房贷款的发放范围所有商业银行在所有城镇均可以发放个人住房贷款取消对个人住 房贷款的规模限制适当放宽个人住房贷款的贷款期限2对经济适用住房开发建设 贷款实行指导性计划管理商业银行在资产负债比例管理要求内优先发放经济适用住 房开发建设贷款3完善住房产权抵押登记制度发展住房贷款保险防范贷款风险 保证贷款安全4调整住房公积金贷款方向主要用于职工个人购买建造大修理 自主住房贷款5发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务 从 1998 年下半年开始全国的住房改革深化和房地产金融全面发展呈现出一些新 的特点 第一全国停止了住房实物分配各地住房分配货币化方案陆续出台 职工个人住房补贴在全国形成了 6 种模式1深圳市的提租补贴理入工资模式 2南京武汉等城市实行的老人一次性补贴新人按工资比例在全部工作年限逐 月发放住房补贴的模式3广州实行的对新人按一定年限职级住房面积标准逐月发 放老人一次性补贴的模式4济南西安等城市实行不管有房无房住房达标或 未达标新人或老人一律按工资一定比例发放住房补贴或进入住房公积金账户5 青岛市实行的基本补贴逐月发放职务晋升一次性补贴的模式6贵阳对全市公房存 量住房核算成货币重新分配的模式 第二现有公房改革继续稳步推进住房二级市场开放步伐加快 绝大多数省市可售公房比例已达到 60%左右重庆浙江河南广西等省市可 售公房出售比例已超过 80%大约一半的省自治区直辖市对职工已购公房和经济适 用住房上市开放住房二级市场部分城市二级市场交易十分活跃如上海 1997 年底成立 上海房屋置换股份有限公司以房地产学研一体化为运作理论以理论研究成果为指 导以连锁经营方式结合电脑网络技术的开发应用和专业人才培育为基础围绕以房 屋置换为纽带推动房产二三级市场联动的中心大力提倡梯级消费逐级改善 和小小贴补换新家的住房消费理念在全市建立了 108 个连锁置换点1998 年一年 住房交易总面积为 157858 平方米交易总套数 3705 套交易总金额 42884 万元现在 许多城市借鉴上海模式成立了房屋置换中心推动住房二级市场的发展 第三房地产金融加快加速发展 1中国人民银行根据国务院的建立住房公积金制度的暂行规定的通知精神 1998 年 5 月颁布了个人住房贷款管理办法以下简称新办法该办法于 1997 年 的个人住房担保贷款管理试行办法以下简称试行办法区别主要是扩大了 贷款可用于购买住房的范围原试行办法规定个人住房贷款只能用于购买公积金建 造的自用普通住房新办法规定个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房试 行办法规定个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施而新办法规定所有城 镇均可开展个人住房贷款业务试行办法只限定中国建设银行中国工商银行和 中国农业银行可以办理个人住房贷款而新办法规定所有商业银行均可以办理个人 住房贷款业务 2参加住房公积金制度规模扩大到 1999 年末全国参加住房公积金制度的职 工已达 6900 万人住房公积金归集余额达 1490 亿元比 1998 年增加了 98 亿元1998 年共发放个人住房公积金贷款 158 亿元住房公积金贷款余额达 283 亿元 4 3 全国城镇商品住房销售中个人购房比例已达 70%以上 江苏 广东已接近 90% 到 1999 年末商业银行的个人住房贷款余额达 1260 亿元 贷款余额比 1998 年增加 769 亿 元四大国有商业银行以年发放个人住房贷款 746 亿元 5 4建设部中国人民银行印发住房置业担保管理试行办法为住房金融发展 中所需的担保保险提供了一条新的渠道 4 资料来源 中国金融年鉴 2000 5 资料来源 中国金融年鉴 2000 1992 年至 2000 年间我国房地产业最大的发展危机不在房地产业本身而是一场 看似突如其来的席卷整个东南亚乃至韩国日本的金融危机这场危机从 1997 年的泰国 开始然后是印尼菲律宾马来西亚一直蔓延到韩国日本这场危机为各国带来 了经济损失甚至是衰退由于我国资本市场没有开放使我国在这场金融危机没有受 到如东南亚诸国的惨重打击但是外资的减少对我国房地产的需求产生了负面的影响 房地产金融业发展缓慢国内学术界借鉴此次金融危机产生的教训对我国房地产金融 发展提出多条好的建议并指导着我国房地产金融的发展 教训一对金融业投入房地产业的深度缺乏有效监管 金融业特别是银行业不能将资金过多投入房地产业从泰国日本来看房地产业 贷款坏账均源于经济繁荣时期的房地产信用膨胀泰国自推行金融开放政策以来银行 特别是非银行的金融机构增加很快而泰国银行只对商业银行进行监管对金融公司无 任何有效监管使得他们可以大量涉足房地产业这些中小金融机构的出现受到高额利 润的诱惑往往不顾房地产业的高风险性集中投资在房地产业而在危机中不少倒闭 的银行向房地产业的贷款大多高于其贷款总额的 20%个别甚至高达 50%日本的情 况更是长期经济泡沫累积起来的严重后果的表现1995 年住宅金融专门会社的倒闭 就是对日本金融体系造成的最为剧烈的冲击之一住宅金融专门会社是由日本七家住 宅金融机构组成始建于上世纪 70 年代其最初业务是向个人提供住宅贷款1986 年后 开始向房地产公司发放巨额贷款90 年代初日本经济泡沫崩溃后房地产价格暴跌房 地产公司相继倒闭住宅金融专门会社呆坏账大量增加到 1995 年 6 月住宅金融 专门会社的不良债权已占其贷款余额的 76%为 8.13 万亿日元亏损总额为 6.27 万亿 日元 6 住宅金融专门会社实际已告破产致使各出资母体银行业背上了巨额呆账 危及到整个金融体系的安定然而住宅金融专门会社的问题还不是日本房地产金融 诸多问题的全部它只是冰山一角所以在东南亚金融危机来临时日本未能幸免 爆发了新一轮金融危机 建议一我国应加强对金融业涉足房地产业的监管力度在金融市场放开时有必 要加强金融机构对房地产业的准入管理同时对于银行业对于房地产业的贷款规模必须 严格控制如果房地产业的繁荣大大超前于整体经济发展而且金融机构过多介入房地 6 资料来源 李冬梅,亚洲金融危机与我国房地产金融发展中国房地产1998 年第 11 期 产业政府就有义务立即冷却房地产业防止房地产泡沫的出现 教训二金融业的对外融资过度以短期融资为主融资后的资金又以间接融资的形 式投资于房地产业偿债的集中性带来外资的集体逃离从而冲击国家外汇储备进而 形成广泛的金融风暴国际收支的不平衡由于东南亚各国在发生危机以前外债增长过 快许多国际资本流入随着 1995 年下半年泰国经济增长率开始下降对经济发展敏感 度较高的房地产业大受影响大量房屋空置并大幅度贬值房地产市场价格一落千丈 由于房地产业的大滑坡房地产公司纷纷破产房地产泡沫破灭了金融机构的大量贷 款随之变成呆账最终巨额的金融风险资产将金融业拖入危机中 建议二拓宽对房地产业的直接融资市场的发展同当时东南亚国家相似我国房 地产业的融资渠道过于单一过度依赖银行的贷款这同样引起一个高度集中在房地产 业的高风险性金融资产的安全性问题拓宽房地产的融资渠道特别是证券债券等直 接融资方式成为发展房地产业金融市场的焦点同时也有专家学者开始积极倡导实 施房地产证券化的建议降低银行业的金融风险 教训三高档房开发严重供过于求房屋空置率高特别是高档房空置率长期居高 不下房屋价格的增长速度大大快于国民收入的增长速度这将引起房屋的大量空置 1997 年金融危机爆发以后马来西亚房地产的平均交易额下降了 37%各项房价指数均 出现了负增长泡沫开始破灭了到了 1998 年吉隆坡的写字楼的控制率已经高达 25% 房地产市场明显供过于求了 7 建议三大力开发中低档房屋允许外国人购买或提高房地产公司的股份要保证 房地产业的国民经济的支柱产业的地位就要大力调整房地产业结构其中最主要的就 是大力发展有市场潜力的中低档房屋同时鼓励外国人持有土地和房屋的所有权也是 化解房地产金融市场风险的有效途径 教训四政府过度保护金融机构引起金融机构的道德风险即金融机构认为 在金融体系最危急的时刻政府总能够出面化解金融风险因此在当在房地产项目的 贷款产生不良债权时并没有及时化解1992 年日本在调查出住宅金融专门会社的 不良债权占其贷款余额的 38%并没有果断及时处理这些不良债权而是盲目相信了土 地价格只涨不降的神话并制定了旨在扶植住宅金融专门会社的再建计划 7 资料来源 朱海波等90 年代马来西亚房地产泡沫的产生破灭及防范措施亚太经济2000 年第 6 期 使住宅金融专门会社不良债权越积越多并在 1995 年的调查中增加到了 75%随着 时间的推移新的泡沫无法吹起不良债权如雪球般滚大 8 建议四尽早化解房地产信贷中的不良债权在处置房地产业的不良债权方面可 以适当借鉴美国的经验 在上世纪 80 年代末 美国也爆发了房地产危机和金融坏账危机 面对严重危机美国政府一方面采取优惠政策推动住宅销售另一方面强迫各银行迅 速从账面上注销 100%的坏账银行没收抵押品并作价拍卖然后承担亏损再重新积累 资本 1978年至2000年我国房地产金融创新与监管的发展启示 也许是深受中国传统文化中分久必合合久必分的影响在解放初期倡导人 人平等天下为公的集体劳动观念充分体现劳动者的主观能动性到 1978 年却面临 着整个国家不体现按劳分配的利益分配机制就不发展就不能解放生产力的窘境 国家特别是中央政府管得过多管得过死成为阻碍生产力发展的最重要因素之一因 此市场经济这个强调个人主义的发展体制被引入了中国1978 年更是一种思想观 念的更新解放于是房地产产权制度的逐步确立并伴随着金融的发展促使着我国在 2000 年以前房地产金融的创新与监管的摸索 通过对市场经济理论的学习可以发现一国经济增长的原动力来源于三个方面即 出口投资消费1998 年以前的中国显然受到亚洲模式经济增长奇迹的影响 把扩大出口放在了经济发展的首要位置出口的扩大带来了是对国内市场的产品需求的 快速增加在那个短缺经济的时代人们的思想观念上远远没有跟上经济发展的速 度并不一定按照经济利益这根指挥棒来转动因此这就不难理解为什么在 1998 年以前我国的宏观经济总是出现通货膨胀货币总是不断在追逐着稀缺的产品也可 以说生产效率的提高没有跟上货币的发行速度 1992 年以前商品化的房地产的需求主要是来源于外资企业以及一些先富起来 的市场经济的 先锋队员们多劳多得的观念逐渐深入人心 并发展成为一种分配机制 本文认为这种机制的形成可能是受到当时经济发展主要以高能源消耗高资源投入 多简单劳动能力人员低技术含量与现时相比较的重工业发展文化的影响在房地 8 资料来源 李冬梅,亚洲金融危机与我国房地产金融发展中国房地产1998 年第 11 期 产金融创新方面国有商业银行贷款成为了绝对主角这也是由于其资金资源占有的天 然优势地位所决定的金融监管的对象自然也就是绶信贷款额度的发放了 1992 年后证券市场初步建立起来新的融资渠道也随之出现了对于改革初期的 中国对于监管资本市场是没有什么现成的经验的出现一些问题也就在所难免随着 市场改革进一步深化证券与房地产市场的投机气氛过于浓厚政府开始了一系列打压 政策金融市场的整顿在全国范围内展开分业监管专业化管理的呼声日趋强烈随 后证监会保监会都专门承担起了相应的全国证券管理业务和保险管理业务一直到 2003 年的银监会的成立负担起了银行业监管的业务若从 1995 年中国人民银行法 颁布算起我国真正的金融管理只有非常短的历史与发达国家上百年的金融监管相比 我国的组织机构法律法规方法手段技术条件还不健全市场环境企业等外部条 件均不完善这主要表现在金融监管的法律体系不健全没有形成有效的监管体系 金融监管缺少系统性持续性安排有效监管需要的现代化手段不足操作水平不高 对市场投机行为估计不足这些监管问题的提出对 2000 年以后国家出台一系列法律 法规政策都有非常深刻的影响 二2000年以来我国房地产金融创新变化与监管 自 1998 年开始我国实施比较猛烈的启动内需的政策其主要内容之一就是央行 出台居民按揭贷款的相关政策并连续数次降低利率我国城市居民住房消费需求迅速 增长房地产业开始进入新的一轮上升周期与此同时房地产金融领域也出现了一些 违规操作的行为2001 年开始国家加大了力度治理房地产金融市场并相继出台了多 项房地产金融政策 2001 年 6 月中国人民银行发布关于规范住房金融业务的通知195 号文要求 严格审查住房贷款条件1 住房开发贷款 房地产企业在自有资金不低于总投资的 30% 情况下可凭四证申请开发贷款2多层住宅封顶或高层住宅完成总投资的 2/3 时商业银行可向个人发放按揭贷款按揭严禁零首付 2002 年 2 月中国人民银行发布中国人民银行关于降低商业银行存贷款利率的 通知存款利率平均下调 0.25 个百分点各项贷款年利率在现行基础上平均下调 0.5 个 百分点个人住房贷款利率相应下调五年期内的由现行的 5.3%调整为 4.77%五年期 以上的由现行的 5.5%调整为 5.04% 2002 年 5 月中国人民银行发布商业银行信息披露暂行办法规范了商业银行 信息披露制度行为维护存款人和相关利益人的合法权益促进商业银行安全稳健 高效运行的规定 2003 年 2 月中国人民银行发布2002 年货币政策执行报告违规贷款主要集中 在房地产开发贷款和个人商业用房贷款表现在一是对四证不全项目发放贷款二 是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资 30%的情况下发放房地产开发贷款 2003 年 6 月中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 121 号文件在文件中规定1开发方面房地产企业自有资金不得低于项目总投资的 30%需要四证齐全才能获得开发贷款严禁房地产开流动资金贷款2土地方 面严格控制土地储备贷款和严禁向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 3建筑方面严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途和严谨建筑施工企业使用银行 贷款垫资房地产项目4消费方面商品房主体结构封顶才能发放个人住房贷款提 高第二套以上住房和商业用房的首付比例提高别墅高档商品房商业用房和第二套 以上住房贷款利率 2004 年 9 月中国银监会在网站上发布商业银行房地产贷 款风险管理指引其中包括1建立核查制度商业银行应对内部职能部门和分支机 构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核并形成稽核报告2规定具体的违规惩 戒措施3要求商业银行在对房地产企业贷款前作详尽调查其详尽程度几乎与房地 产企业上市审核相仿4针对虚假按揭有非常完整的预防办法对贷款者的诚信有了 硬性要求明确作假的代价和责任规定还款能力的明确指标力图消除假按揭的基础 在以上政策中影响最为深广的莫过于央行的关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知即 121 号文这个文件的重要性不仅在于内容的全面性文件从七大方面对 房地产信贷作了进一步规范几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节更重要 的在于这个文件是我国对房地产金融实施积极的货币政策向紧缩的货币政策转变的标 志也就说银根紧了更进一步说这个文件是我国房地产业从高速增长期进入调整 期的宏观政策标志 121 号文出台后银行贷款对房地产开发企业的放款明显减少一些房地产企业开 始在其他金融市场上寻求融资突破房地产信托房地产公司香港上市发行企业债券 引进国外资金等方式陆续出现在房地产企业融资结构中并持续出现市场供需两旺的局 面在房地产信贷方面房地产开发贷款和个人商业用房贷款得到一定程度的限制风 险性有所降低个人住房抵押贷款仍然是银行发放贷款的重点 信贷政策在调整的同时全国房价还是一路涨了上来于是学术界关于我国房地 产业是否存在泡沫的问题展开了一场大辩论2004 年 1 至 9 月全国商品房平均销售价格 同比上涨 13%2003 年开始的针对房地产业的宏观调控最主要的对象就是抑制房地产 投资过热控制房价上涨但是从 2004 年的效果来看房地产投资的热度不减房价 大幅度上升资金涌入房地产业的情况成为不争的事实 第一 参与由社科院金融研究所完成的一份房地产业调研报告的研究员尹中立最近 表示房地产泡沫现象确实严重尤其是上海国际投资银行摩根斯坦利研究部门的调 查数据显示中国的购房者负担着与美国人一样高的房价在中国一套普通住宅的综 合房款大约相当于居民 1015 年的收入而在美国这一数字大约是三年半其亚太区首 席经济学家谢国忠也认为世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上中国也在 其中浙江省统计局企调部公布的一份浙江房地产市场发展研究报告发出预警目 前浙江省房地产已进入警戒区若任其发展楼市泡沫随时可能破裂 第二持相反意见的部门和学者认为房地产泡沫不存在国家建设部政策研究中 心的课题组一份报告指出中国房地产不存在泡沫房地产泡沫之说不能成立因为 房价的上涨是在有真实消费需求支撑前提下形成的目前局部地区出现的房地产过热或 者说结构性过剩的现象并不能就此判断整个房地产已经是泡沫经济社会投资需 求支撑房地产继续发展这是另一种看法近年来股市长期低迷其他投资渠道又较 少加之投资者对房地产发展前景看好资本的逐利性引导着越来越多的人将资金投向 了房产购房热不降也就成为现象国家宏观调控政策效果明显相关措施也在进一步 落实房价继续大幅上涨和部分地区房地产过热是可以控制的没有必要过分惊慌这 是一种更为乐观的看法尤其是中央银行于 2004 年 10 月 29 日宣布加息后这一点更具 说服力 虽然房地产泡沫之争论依旧但是有一个事实是显而易见的即国家旨在抑制房地 产投资过热和控制房价上涨的决心是坚定的措施也是明确的 2000年至今我国房地产金融创新与监管的发展启示 2000 年以来国家加大力度监督管理房地产金融市场但是仍然存在较为突出的 如下几个问题1在金融管理部门方面从形式上与金融监管相比较完善的发达市场 经济国家相差不大但是在具体执行金融监管职责时存在很多问题容易受到政府有关 部门的牵制与制约在行业自律组织方面它隶属于政府有关部门独立性不高金融 机构大都以国有资产为主向社会披露信息方面存在种种障碍缺少社会监督2金 融业奉行分业经营形成了证监会保监会银监会三大监管机构并立监管的金融监管 体制但是国际金融混业经营混业监管的转变将是大势所趋3传统监管模式下 监管效果不明显表现在监测的硬件设备没有配备齐全监管指标的制定不够科学相 关数据的适时监测和分析还缺乏经验不够深入各个地区监管标准多样化各金融监 管机构之间协同配合很少缺乏经验资料共享渠道在违规的问题处罚上缺乏有效 的惩罚措施使监管效力大打折扣屡查屡犯现象不断发生 在出现上述问题的同时 有些学者提出了许多有实践意义的房地产金融监管的方式 方法1政府引导建立金融业房地产业自律监管和社会监管机构发挥各个监管层 的监管效力减轻金融监管机构的监管压力使各监管层各尽其职各负其责形成真 正建立在自觉自律基础上的金融房地产监管组织体系提高金融监管效率同时 加强金融机构自我监管通过建立一整套严格有效的内部控制制度能大大减少金融 风险2建立适应混业经营模式的监管体制随着国际金融业混业经营趋势的日趋明 朗国内金融企业的金融创新也正在向混业方向发展监管机构所要做的工作应当是引 导而不是遏制这种趋势结合我国金融监管的现状应顺应金融服务混业化的潮流构 建具有我国特色的混业经营分类监管的金融经营管理模式新的监管架构将加强金融 监管部门间协调监管和信息沟通增强监管合力提高监管效率促进中国金融业稳步 发展金融监管机构之间应建立协调机制划清监管责任防止监管漏洞和重复监管 或待条件成熟时将银行证券保险业的金融监管机构合并对整个金融体系进行混业 监管3改进和创新金融监管手段要改变目前金融监管救火队哪有险情哪里上 的现状需要对监管手段和方法进行改进和创新建立信用评级和信息披露惩戒制度 对发现的问题坚决惩处发挥警示作用提高房地产金融信息透明度评估房地产金 融风险提出科学有效的房地产金融风险预警机制 美国房地产金融发展的借鉴 我国未来房地产金融的发展可以学习与借鉴美国百年房地产金融发展的历史 可以 发现房地产发展过程中的特殊行业化和金融化的历程 1住宅金融体系从间接向直接转变 20 世纪 70 年代以前以互助储蓄为主实行会员制的储蓄机构为美国居民住宅的 主要提供者其中在 30 年代的经济大萧条中大量居民丧失了房产所有权住宅金融成 为影响社会稳定的大事为此联邦政府采取了一系列措施1政府对储蓄机构提供 税收优惠2成立联邦住宅贷款银行委员会对 12 家联邦住房贷款银行进行监督3 完善存款保险和抵押保险机制 1934 年颁布 联邦住宅法成立联邦住宅管理局 fha 为中低收入家庭抵押信贷提供保险同时成立联邦住宅贷款保险公司fdic为储蓄 贷款协会的储蓄存款提供保险1944 年成立退伍军人管理局va为其抵押贷款提 供担保4规范抵押贷款行为 到了 70 年代中期先后两次石油危机引起了美国经济大幅衰退通货膨胀急剧攀 升利率虽只上涨储蓄机构又一次陷入严重危机1988 年至 1992 年间近 700 家储蓄 机构被关闭或接管充分暴露了间接融资机制的缺陷 20 世纪 80 年代之后适应直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位储蓄 机构退居其次作为抵押支持债券mbs的发起人抵押银行通过向商业银行短期融 资或发行短期商业票据筹集资金发放抵押贷款然后将抵押贷款出售给抵押支持债券 的发行人实现风险隔离后者将抵押支持债券出售给投资者在这一系列的制度安排 下美国住房金融得到迅速发展1950 年的住房贷款余额 730 亿美元70 年代初期接近 3000 亿美元2002 年底 6 万多亿美元房地产业也成为美国经济的主要支柱之一目前 67%的家庭拥有独立的住房人均居住面积近 60 居世界榜首 2抵押支持证券消除了贷款的利率风险和流动性风险 抵押支持政权的发行人包括三类属于政府机构的政府国民抵押协会gnma 联邦国民抵押协会fnma和联邦住宅抵押公司fhlmc为政府发起的企业私 营机构如商业银行投资银行等美国的住房抵押贷款主要分为三类1政府机构 担保的抵押贷款包括联邦住宅管理局退伍军人管理局和联邦农场管理局fmha 提供担保的贷款政府国民抵押协会只购买这种贷款2合格的常规抵押贷款只贷 款规模不超过政府规定上限的常规抵押贷款常规抵押贷款指贷款/房产价值为 80%固 三未来我国房地产金融发展趋势 定或可变利率期限 25 年以上的贷款贷款上限通常由政府调整联邦国民抵押协会和 联邦住宅抵押公司主要购买这种贷款3不合格的大额常规抵押贷款即超过政府规 定上限的抵押贷款这种贷款有私营机构如商业银行投资银行购买 抵押支持证券的种类繁多最基本的形式是抵押传递债券发行人从抵押贷款发起 人手中购买抵押贷款形成资产池pool并以此为担保发行抵押贷款债券发行人收 取抵押贷款的本金和利息在扣除部分费后全部传递给投资者抵押传递债券目前 有两周固定利率 mbs七年一次性支付气球 mbs可调整利率 mbs大型组合 mbs 等除此之外衍生的抵押支持债券也层出不穷1983 年联邦国民抵押协会创立了担 保抵押债券cmo以抵押贷款本身的现金流量为基础发行多等级债券实现了期限 利率和种类的多元化满足不同投资者的需求1986 年联邦国民抵押协会又创立了剥 离式 mbs基本做法是将抵押贷款组合中的收入进一步拆细分别以本金收入流和利息 收入流为基础发行的贷款本金债券po和利息债券io 3房地产产业基金增强了开发商实力 由于美国拥有强大的房地产产业基金市场 美国的房地产开发商对银行信贷的依赖 程度很低这种产业进分为以下四种形式第一种为消费型基金汇集居民以住房消费 资金积累为目的的住房资金第二种是投资型基金主要投资与房地产投资信托基金及 房地产开发企业第三种是资产运营型基金以房地产投资信托基金reit为代表 不进行项目投资而是直接运作房地产资产第四种是住房合作社其中reit尤为引 人注目reit上世纪 60 年代已经面世 90 年代初房地产市场疲弱后开始受到市场欢迎 10 年来美国 reit 总市值增加了 15 倍 除了具有信托的一般特征外reit 还具有以下特征1采取股票或者受益凭证 的形式可上市交易流通性强2聘请专业顾问公司负责公司的日常事务与投资运 作3法律对 reit的结构资产运用和收入来源进行了严格的要求经营期限分为定 期或不定期财务运作对大众公开透明度高每年 90%以上的收益要分配给股东4 可以获得有利的税收待遇避免了双重纳税 从资产运作方向的角度看reit可分为二类1权益型equity reit直接投 资并拥有房地产 收入主要来源于旗下房地产的经营收入2 抵押型 mortgage reit 募集资金用于发放各种房地产抵押贷款收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费 和抵押贷款利息3混合型hybrid reit不仅进行房地产权益投资还可从事房 地产抵押贷款 4房地产开发经营模式分散了投资风险 美国房地产开发采取专业化模式投资开发物业经营等各业务板块相对独立 美国房地产企业没有资质要求开发投资商大部分都是股份制的商用房开发商一般规 模较大资金雄厚住宅建造已形成了一条成熟的产业链从房屋的设计施工销售 到维护都已达到相当高的产业化水准居民如果有足够的经济能力都可以去买块地开 发因此房地产开发商往往只是项目承包人和建造商更重要的市场参与者则从事现成 物业的收购转让租赁和管理 未来我国房地产金融创新的趋势特点 从以上美国房地产金融发展的简史中结合我国国民经济发展实际本文认为我国 房地产金融的创新发展将呈现以下趋势特点 1商业银行金融风险管理的影响 2001 年我国成功地加入世界贸易组织wto中国的房地产业进入一个新的发展 阶段同时也面对着国际化带来的巨大机遇和严峻挑战目前我国加入 wto 后五年的 缓冲期即将到期我国商业银行与外资银行的竞争将日趋加剧商业银行经营的稳健型 以及防范风险能力日益重要研究房地产金融风险对于我国商业银行具有很强的现实意 义 对商业银行金融风险管理的研究将逐渐向国际标准靠拢早在 1992 年中国人民 银行就向国际社会做出承诺将按照巴塞尔协议的规定监管和规范我国银行业的资 本构成和资本数量巴塞尔协议 中明确提出 作为国际银行应当具备的资本充足标准 商业银行的核心资本与风险加权资产的比率不得低于 4% 总资本与风险加权资产的比率 不得低于 8%但是我国在实施资本充足率监管的过程中由于资本结构资产质量盈 利能力等方面存在着诸多问题导致了我国商业银行资本充足率普遍不足 可以预见在不久的将来我国商业银行将努力向巴塞尔新资本协议的监管要求 进行商业银行改革由此对涉及房地产的融资项目将经受严峻考验 1房地产开发贷款的风险管理按照银建会最新颁布执行的商业银行房地产 贷款风险管理指引的规定目前我国商业银行对房地产开发贷款实行的是准入制即 有一个硬性的条件房地产开发项目必须首先取得国有土地使用权证建设用地规划许 可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证以及开发项目的资本金比例不低于 35%这一条件的颁布首先是由于我国特殊的房地产业发展历史因为过去历史中存在 着严重的炒地皮现象给国民经济带来过严重危害其次也是对房地产项目贷款审 慎的要求但是按照巴塞尔新资本协议的要求对衡量信用风险的衡量和识别的 方法主要包括标准法和内部评级法等但是这两种方法都把对房地产项目的开发贷 款都列为风险权重比较高的一类贷款而且我国房地产公司大部分是中小企业或者 是仅仅依据项目而成立的房地产开发项目公司为这一类企业发放贷款无疑将更加恶化 商业银行资本充足率 2个人住房抵押贷款同样按照商业银行房地产贷款风险管理指引对于 发放个人住房抵押贷款主要的控制条件一是住房贷款的贷款成数不超过 80%二是 对借款人住房贷款的月房产支出与收入控制在 50%以下含 50%月所有债务支出与收 入比控制在 55%以下含 55%但是在巴塞尔新资本协议中针对个人住房抵押 贷款的风险也尽量采用与工商业贷款一样的评级体系反映出每个借款人以及每笔贷款 的风险程度 3巴塞尔新资本协议另外两大支柱外部监管和市场约束也是对我国信 贷文化的重大挑战当前中国银行业的信贷风险管理中面临的一个共同问题就是过于 注重抵押这一因素在风险管理中的作用这一风险管理习惯实际上是与巴塞尔新资本 协议强调贷款偿还的第一偿还来源的基本思路是不一致的与评估的盈利能力相比 抵押担保等是居于第二位的事实上过于依赖抵押是有可能造成金融危机的比 如日本的经济泡沫另外就是中国银行业对市场披露的信息的数量和质量的要求远远达 不到市场约束的要求 特别是针对房地产项目的贷款往往具有很强的政府以及其他背景 这也是我国银行业不良债权较高的原因国际经验表明市场约束具有迫使银行有效而 合理地分配资金和控制风险的作用市场约束可以促使银行保持充足的资本水平同时 富有成效的市场约束机制也是配合监管当局强化监督工作的有效工作 2利率市场化的影响 多年来关于利率改革的争论不断但利率改革的并未停止前进的步伐实际上早 在 1995 年就已经开始了试点了 2003 年中国人民银行将它作为一项重要政策提出 表明 利率市场化的改革开始启动了2004 年 10 月 29 日的加息以及央行取消对金融机构贷 款上限和存款下限的限制对房地产业将产生重大影响 在我国由于实行的管制利率政策利率更主要的是体现为一种分配利益的手段而 不是调节资源流动的杠杆不是一个甄别投资机会和调节资金流动的工具利率水平也 不是市场供求关系的反映而是货币当局确定的利率机制僵化市场体系分割尽管 我国于 1995 年就开始了利率改革但仍然没有改变管制利率的实质在这种现状下我 国的管制利率政策严重制约了金融市场的发展 制约金融市场发展的表现之一就是地下钱庄的蔓延发展由于地下钱庄获利丰厚 很多资金从金融机构流向钱庄从地上转移到地下从合法渠道流入非法渠道前一段 时间温州的存款急剧下降以及全国存款增速的放缓就是这种情况的集中表现 利率市场化改革的最终目的就是要使利率政策成为传递货币政策的最有效的手段 中国银建会主席刘明康就曾表示客户有大有小行业有好有坏风险有大有小我们 统统用同样的一个贷款利率来对待这些客户这是不公平的也是不客观的利率的市 场化改革势在必行 如果利率一旦放开商业银行的利息收入将会大幅度减少商业银行将进行大量的 中间业务的金融创新工作因此房地产项目的融资将有可能不再仅仅依据的是严格办 起四证以及资本金比例 35%住宅