（金融学专业论文）我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略.pdf

我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对簧略 中文提要 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略 中文提要 自从我国取消福利分房制度以来，个人住房市场发展非常迅速，银行的个人住房 抵押贷款数量也随之快速增长。银行在分得房地产行业发展一杯羹的同时，也不断积 聚着各种风险，这些风险一旦爆发，后果将会很严重，甚至是灾难性的，海外部分国 家和地区的教训值得我们认真吸取 本文主要采用定性分析的方法并结合案例，首先对我国个人住房抵押贷款的概 念、种类以及发展状况等内容进行简单的阐述，分析了我国个人住房抵押贷款面临的 主要风险，这些风险包括信用风险、提前偿还风险、操作风险、流动性风险、利率风 险等，然后本文叙述了海外住房抵押贷款风险爆发的事件及海外的防范经验，接着本 文对我国目前的风险防范措施及其不足之处进行了分析，最后本文在前文的基础上指 出我国防范住房抵押贷款风险防范措旄需要完善之处及建议。其中需要完善的包括银 行贷款审查制度，信用体系的建设和住房抵押贷款证券化，同时需要建立房地产行业 的风险预警体系，建立抵押贷款保险机制以及适时推出我国的房地产指数期货合约。 关键词：住房抵押贷款风险分析风险防范 作者：孙玮 指导老师：张进 t h ea n a l y s i so ft h e r i s k so fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n i no u rc o u n t r ya n dr e p l ym e t h o d s a b s t r a c t e v e rs i n c eo u rc o u n u tc a n c e lw e l f a r eh o u s i n gs y s t e m , p e r s o n a lh o u s i n gm a r k e t d e v e l o p e dv e r yq u i c k l ya n dt h em o u n to fp e r s o u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a na l s oi n c r e a s e d q u i c k l yv e r ym u c h c o m m e r c i a lb a n k sa r ea c m n u l a t i n gc o n t i n u o u s l yt og a t h e rv a r i o u s r i s k sw h e nt h e ys h a l et h ea c h i e v e m e n to ft h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e t h e s er i s k so n c e e x p l o s i o nw i l lr e s u l t 幻v e r ys e r i o u sr e s u l t s 。e v e nd i s a s t e r t h ee x n ! r i e n c eo fp a r t so f c o u n t r i e sa n da r e a so v e l s 船i sw o r t ha b s o r b i n gh a r db yu s t h ep a p e rm a i n l ya d o p t st h em e t h o do fq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dc o m b i n e ss o m ec a s e s t h ep a p e rs t a t e st h ec o n c e p tc a t e g o r ya n dd e v e l o p m e n ts i t u a t i o no fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a nf i r s t , a n a l y z e dt h em a i nr i s k so fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n , s u c hu s c r e d i tr i s k , p r e p a y m e n tr i s ka n do p e r a t ei i s l 【f l u i d i t yr i s ka n di n t e r e s tm cr i s k 。d 【c t h e n t h ep a p e rd e s c r i b e st h ee x p l o s i o n sa n dg u a r dc x p e r i e n c eo fh o u s i n gm o r t g a g el o a nr i s k o v e r s e a a f t e rt h i st h ep a p e rp o i n t st h es h o r t a g eo ft h ec m r e n tr i s kg u a r dm e t h o d si no u r c o u n t r y a tl a s tt h ep a p e rg i v 鹤s o m ea d v i c eo nt h er i s k 目坷r do fh o u s i n gm o r t g a g el o a no n t h eb a s i co ft h es t a t e m e n t sa b o v e , i n c l u d i n gp e r f e c tt h es u p e r v i s es y s t e mo ft h eb a n kl o a n , c r e d i ts y s t e ma n da s s e t ss e c u r i f i z a t i o no fh o u s i n gm o r t g a g el o a na n dn e e dt oe s t a b f i s ht h e r i s ke a r l y - w a r n i n gs y s t e mo f r e a le s t a t e ，t h ei n s u r a n c em e c h a n i s mo f t h em o r t g a g el o a na n d i s s u et h ef u t u r ec o n t r a c to f t h er e a le s t a t ei n d e xn u m b e ri na g o o dt i m e k e y w o r d s ：p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n硒s ka n a l y s i sr i s kg u a m w r i t t e nb ys u nw e i s u p e r v i s e db y 盈j a n g j i n 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含其他个人或集体已经发表或 撰写过的研究成果，也不含为获得苏州大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材 料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承 担本声明的法律责任。 研究生签名：翘：连 日期：坦z ：主：! 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论文合作部、中国 社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采 用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一 致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论 文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权苏州大学学位办办理。 研究生签名 导师签名 盈：超日期坦1 2 墨：i 里 堡! 坚一日期：幽：兰 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略引言 一、选题的背景和意义 引言 个人住房抵押贷款是一个专业性较强的金融服务项目，与其它金融工具运行有着 本质的区别由于具有专业性与区域性的特点，使得住房抵押贷款的风险具有长期的 积累性，这种风险一旦爆发将会产生严重的金融震荡。上世纪8 0 年代美国爆发的储贷 机危机以及9 0 年代日本住房金融事件均与住房抵押贷款风险有关，并且都说明了一个 事实：住房抵押贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩展，出现大 面积的金融风波，危及整个金融系统和国民经济的安全。 在我国个人住房抵押贷款是上世纪9 0 年代末新兴发展起来的金融产品。开办之初 被银行看作是风险低、利润稳定的信贷品种，受到众多商业银行的追捧，将其奉为优 质资产，加大营销力度抢占市场但实际上眼下不少银行对该业务风险的认识还很单 一，缺乏对风险的系统性评估和判断，业务发展带有一定的盲目性和从众色彩。 从目前的情况来看现阶段我国个人住房抵押贷款的规模还比较小，有能力申请抵 押贷款的居民的收入和信用都比较高，还款能力也较强，再加上我国目前宏观经济正 处于景气周期，似乎风险不大，但随着信贷规模继续扩大，放贷范围进一步拓展之后， 随之带来的各类风险也会相应增加。从海外的经验看一旦房价下跌，将会给银行的住 房抵押贷款带来大量的坏帐损失，酿成巨大的危机。2 0 0 3 年下半年以来我国政府开 始逐渐认识到房地产行业的风险，随即接连出台了一系列的，强度越来越大的调控政 策，但收效甚微，风险还在积聚，可以预计将来还有更进一步的措施将出台。 海外的教训值得我们警惕，对于还处在发展初期的我国个人住房抵押贷款业务， 更需要预防此类现象的发生，以避免给房地产和金融行业带来难以预料的影响，进 而制约我国经济的可持续发展正是在这一背景下，本文从商业银行的角度出发， 对个人住房抵押贷款的风险及应对策略进行研究并提出相关政策建议 二、国内外个人住房抵押贷款风险研究的现状 ( 一) 国外研究现状 由于个人住房抵押贷款在国外银行信贷总额中占有很大比重，同时银行在个人住 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略引言 房抵押贷款业务中要面临诸如信用风险、利率风险、提前偿付风险、流动性风险等一 系列风险，因此国外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前 研究的趋势和角度主要集中在以下几个方面： 1 、个人住房抵押贷款风险与l 删关系的研究 l t v ( 1 0 a n - t o v a l u e ) 指贷款价值比，1 9 9 1 年，1 k a u ，k e e n a n 和k i m 三位学者研究得 出l t v 可用来解释借款人违约的原因，u 比率越高，违约的概率也越高，另外违约率 还受时效的影响，即随着时间的推移违约率下降。 1 9 9 2 年，2 q u e r c i a 对过去3 0 年中2 9 个实证研究进行综述后认为：贷款与住房价值比 ( l t v ) 影响借款人的违约决策。 1 9 9 3 年，3 0 u i g l e y 认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决 于清算时抵押品的价值损失程度 1 9 9 7 年，b a r tl a m b r e c h t 在一般威布尔分布模型中得出贷款价值比对违约影响显 著。通过国外学者的研究我们知道：贷款成数的大小对个人住房抵押贷款风险有着重 大的影响，但是究竟贷款价值比为多少时个人住房抵押贷款风险最小，并没有一个明 确的结论 2 、个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 1 9 7 8 年，g a u 建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准，其资料来源由两 家保险公司提供，研究期间从1 9 6 7 年到1 9 7 4 年6 月止，从所有违约与非违约借款者中 随机抽取2 1 2 笔违约样本与8 7 3 笔非违约样本。解释变量采用二分法，即数值非0 即1 利用主成份分析法从6 4 个变量中提取了2 8 个因子，为了识别因子间的相对重要性，用 逐步回归分析方式从2 8 个因子中提取出1 7 个因子来建立判别函数，最后用这1 7 个因素 进行聚类分析( c l u s t e ra n a l y s i s ) 并将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约 数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约 与否的重要因素，借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的 1 9 9 5 年，d e n g 选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能 1 l a 由嗽h b 砒，p 锄嘶n w d l i 血n a n d 岛曲e l l ，( 1 9 9 7 ) m 雎t o d v - f i l l l l t i n m e o k m o r t g a g er 啦r k e t 阴，e c m l o m i c m o d e l i n g l o ) 2l a n 蝴l b 吼p 矗训j n 晰1 1 i 枷a n d q s l d m l l ，0 0 0 o , m n t t o d e f a u l t i n t h e i l k m o r t g 雒er r a r k e t f c m m l r 赴 m o d e l i n g ，( 1 0 ) l a m b r e c h t , b k t , p e n m m t i n w d l i m a a n ds 由咀( 1 堋m m t o d e f a u l t i n t h e u k i n o l l g a 龄r r k e t m ，e c o n o m i c m o d e l i n g1 1 0 ) 2 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略 引言 招致的损失。 1 9 9 5 年，w i l s o n 应用1 9 9 2 1 9 9 5 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现， 驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、l t v 、资产类型、贷款规模 和县区等因素。 1 9 9 9 年，h a n g 在其模型中除了考虑上述一些变量外，还包含了贷款期限、区域、 人口和经济变量来共同解释违约情况。 2 0 0 1 年，r o b e r t 研究了邻居特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响。该研究调 查了邻居特征对f h a ( 联邦住宅管理署) 抵押贷款违约的影响，调查中同时包括了邻居 特征、抵押贷款特征和借款人的特征。通过变量控制，从而将邻居的影响从其它变量 中分离出来。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵押贷款借款人信誉的影响 研究邻居特征对个人住房抵押贷款违约的影响主要依据的是历史信贷数据。该研究发 现低收入区域和黑人聚集较多的区域个人住房抵押贷款违约率较高。该研究还分析了 某地区较高的违约率和邻居以前违约记录对借款人获得抵押贷款难易的影响。 、3 、不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究 1 9 9 9 年，y i n g - f 0 0 nc h o w 研究发现3 5 的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加 可变期限的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额度不变，但贷款到期日要进行相 应调整，与固定期限可变偿还额抵押贷款相比，借款人在承受利率风险的同时还承受 期限风险，但运用数学模型对浮动利率加可变期限贷款方式进行研究可以得出：对借 款人来讲，该种贷款方式比固定利率贷款方式更实惠，若考虑贷款期限上限则两种贷 款的差异性则不显著。可见，浮动利率贷款更受借款人的认可。 4 、期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究 1 9 9 8 年，a u 应用或有要求权法把违约看作是一种合理的决策，认为当住房价值 降到低于抵押贷款价值时违约就会发生，该方法从经济人的角度来考察违约选择的合 理性，把策略性抵押贷款违约看作对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷 款人以换取免除抵押贷款责任的选择权 2 0 0 0 年，i ) e n g 提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理 框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概 4g g e a f t g ew ，( 1 9 7 8 ) a t a x o n o n l i c m o d e l f r h e f i s k - r a 魄o f p e s i d 删m o n t a g e 闭，j o u r n a l o f b u s l n ，( 5 1 ) 5 g 蜘c 记a r t g cw ，( 1 9 7 8 ) a t s x c 】a o n u c m o d e l f o r t l m f i s k - r a “n g o f r 瞄i d 蜘t i a l m o r 诤g e 【j 】，j o u m a lo f b u s i n e s $ ，( 5 1 ) 6g 北，g e 棚牡w 1 9 7 8 ) a 咖肋面c m o d e l 衙t l l cr i s h 铽i n g o f p 懈i d e n f i a l m o f i 和g c 唧，j o u r n a lo f b 啦i n e s s ，( 5 1 ) 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略引言 率分布。 ( 二) 国内研究现状 我国个人住房抵押贷款市场由于起步较晚，从1 9 9 7 年开始才迅速发展起来，数据 资料不充分，因此在该领域的研究成果还不是很多，主要有： 2 0 0 0 年，赵新华从银行授信角度阐述了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的 应用工具，从财务投资角度将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制的技术分析，论 述了住房抵押贷款风险控制的衍生机构产生的必然性 赵勇在2 0 0 0 年、黄剑在2 0 0 2 年提出我国个人住房抵押贷款风险的转移机制的构建 应采取抵押贷款证券化为主，相关保险为辅的原则。 2 0 0 0 年，王洪卫提出实行适度奖励政策鼓励发展储蓄银行，鼓励房地产抵押贷款 证券化。 2 0 0 1 年，汪海、尚游、王俊提出建立和完善个人信用制度，加强资信评估，建立、 完善二级抵押市场，发展个人住房抵押贷款证券化，完善政府担保作用，利用保险转 移风险。 2 0 0 1 年李青峰提出建立廉价房市场，化解抵押物处置难风险，规范和约束地产评 估业务行为，保证抵押物估价真实有效，开办以工资收入权作抵押的个人住房贷款。 2 0 0 2 年赵克诚、刘萍提出防范贷款风险应建立个人信用制度，健全住宅市场体系， 贷款制度创新与操作环节规范并重，扩大资金来源，完善政策法规体系，建立法律制 度基础。 2 0 0 3 年，张帆提出建立网络化监控体系，充分利用内部网络系统，对个人住房抵 押贷款的内部风险即因贷款人管理不善产生的风险进行防范和化解。 2 0 0 4 年，张云在详细介绍和评价了美国、香港的住房抵押贷款证券化后提出我国 应实施住房抵押贷款证券化 综上可见，我国在个人住房抵押贷款风险分析和防范领域的研究近几年比较活 跃，但还没有形成成熟的体系，并大都就某一方面的应对措施进行阐述，文本将总结 前文的观点，进行较为全面的论述。 4 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略引言 三、本文的框架结构及研究方法 本文第一章是引言部分，介绍了文章的选题背景和意义、国内外研究现状、文章 框架结构及创新与不足；本文第二章对住房抵押贷款进行了简要介绍并对其存在的主 要风险进行了分析；本文第三章对海外住房抵押贷款的风险事件及防范措旖进行了介 绍；接下来本文的第四章对我国目前风险防范措施进行了评价，指出了不足；最后本 文的第五章在前文的基础上提出了政策建议 本文主要采用了定性分析结合案例分析的研究方法。定性分析方面本文主要分析 了住房抵押贷款的各种风险、海外的经验教训并以此提出我国的应对策略；案例方面 则主要选取了具有代表性的美国、香港、日本的住房抵押贷款风险事件 四、本文的创新与不足 本文的创新之处在于系统的总结了海外住房抵押贷款风险防范的经验教训并在 对我国现有防范措施进行反思的基础上提出了我国应对此类风险的策略，并提出推出 房地产指数期货合约这一方法 本文的不足之处在于因银行内部数据搜集困难而未采用实证的方法进行研究，使 文章稍显单薄 5 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 第一章个人住房抵押贷款风险简述 一、个人住房抵押贷款的概念 个人住房抵押贷款概括地说是指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为 贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品， 按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。 个人住房抵押贷款与其他贷款有着明显的区别： ( 1 ) 与企业贷款不同，个人住房抵押贷款主要是面向个人的贷款。 ( 2 ) 它是与住房有关的贷款，包括购买、修葺、装修住房等，它的用途与其他形 式的消费贷款不同。 ( 3 ) 住房抵押贷款的贷款数额大、期限长。贷款的期限一般在1 0 年以上，我国住 房抵押贷款期限最长可达3 0 年。它的定价方式不同于其他贷款，既有固定利率，也有 可变利率。在还款方式上采用分期付款的方式 ( 4 ) 住房抵押贷款以所购买的住房作抵押。房地产抵押是这种贷款的重要的保证 形式，是防范抵押贷款风险的主要手段。 。 ( 5 ) 受到政府有关部门的严格监管，也得到政策和经济方面的支持它在市场需 求、竞争环境、经营和法律要求上存在独特的特点，政府通过立法和监管等手段保证 借款人的利益，控制贷款风险，通过担保、保险等措掩促进抵押贷款业务发展，实现 政府的住房政策目标在贷款机构中，由于个人住房抵押贷款的特殊性，通常由专门 的贷款部门来管理，并行成了一系列的信贷政策规定。 二、我国个人住房抵押贷款的发展状况 我国的个人住房抵押贷款业务从1 9 9 7 年开始，经过短短十年的时间，我国的个 人住房抵押贷款从无到有、从小到大，有了比较大的发展。首先，从发放贷款的银 行来看，从当初的中国建设银行、中国工商银行两家发展到所有的商业银行；其次， 从贷款的发放对象来看，不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个人购买 高级公寓甚至豪华别墅也发放贷款；第三，从贷款的期限来看，已从原有的1 5 年、 6 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略 第一章个人住房抵押贷款风险简述 2 0 年，逐步延长到3 0 年；第四，从贷款的偿还形式来看，已在等额本息偿还法的基 础上逐渐发展出递减偿还法等新的形式；第五，从贷款的发放金额来看，尽管相对 比例还不是很高，但是个人住房抵押贷款的绝对量增长及其发展速度还是非常快的， 一直都保持着两位数的增长水平。如表一： 表一 2 0 0 0 - 2 0 0 5 年我国个人住房抵押贷款业务的发展状况表单位：亿元人民币 时闻 2 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 个人住房抵 3 3 1 65 5 9 8 8 2 5 8 1 1 7 8 0 1 5 9 2 21 8 4 3 6 押贷款余额 增幅 6 8 8 4 7 5 2 4 2 6 5 3 5 8 2 1 5 占贷款总额 3 3 3 4 8 9 5 9 1 6 9 4 8 4 9 9 4 7 的比例 数据来源：中华人民共和国2 0 0 0 ，2 0 0 1 、2 0 0 2 、2 0 0 3 ，2 0 0 4 、2 0 0 5 年国民经济和社会发展 统计公报 三、我国个人住房抵押贷款业务的种类 目前我国个人住房抵押贷款业务主要集中在四大国有商业银行，约占住房抵押贷 款总额的8 0 ，其贷款品种可分为两大类： 一是政策性贷款，即个人住房公积金贷款1 9 9 9 年3 月1 7 日颁布的 1 0 0 + 违约交易成本率时，违约获得收益( 净 收益) 在违约收益区域，违约率较高，并且随着房价的提高、u v 的降低而降低， 因为l t v 的降低，意味着违约的收益减小，直至l t v 1 0 0 + 违约交易成本率时， 违约发生损失，主动违约停止，只有被动违约，同时被动违约率也随着l 1 v 的降低而 有下降趋势，因为l t v 越小，违约的损失越大，借款人即使遇到还款的困难，也会千 1 1 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略 第一章个人住房抵押贷款风险简述 方百计避免违约。但被动违约不可能完全消失，最终将保持一定的水平 ( 二) 个人住房抵押贷款的提前偿付风险 提前偿付风险在广义上也属于信用风险的一种，我国银行晃现在对提前还款是否 属于违约还没有一个明确的规定，在国外关于住房贷款的研究中，停止付款和提前付 款被看作是个人住房贷款主动违约风险的基本形式。但在我国因其与人们习惯上认为 的违约不尽相同，而且其导致的后果也有所差异，故本文这里将其单独列出加以讨论。 l 、提前偿付的定义 提前偿付也称早偿，是指借款人在既定的还款时间超出还款计划所规定的还款额 度偿还。根据我国合同法第六十条规定：合同当事人当按照约定全面履行自己的 义务，也就是在贷款合同依法成立后，当事人双方必须严格按照合同规定的标的、质 量、数量、价款或者报酬、履行期限、履行地点、履行方式等所有条款，全面完成各 自承担的合同义务。 如果抵押贷款余额在还款计划规定的还款时间之前被全部还清，则称完全早偿； 如果只有部分抵押贷款余额比计划提前偿付，则称部分早偿提前偿付风险是指由于 抵押贷款借款人在借款规定期限之前提前偿付借款而引起的贷款人再投资的风险 2 、提前偿付对商业银行的负面影响 ( 1 ) 导致银行基础资产现金流不确定 在等额偿付情况下，借款人计划每月偿付额全部相等。由于每月偿付额相等，所 以每月偿付额占抵押贷款未偿付的本金和利息的百分比整个期间都在变化。一般来 讲，计划摊销的本金和利息在早些年份主要由利息组成，而在后来的年份主要由本金 组成。一旦出现提前偿付行为，资产现金流就会受到影响：( 1 ) 现金流前端加重，前期 本金偿付额增加；( 2 ) 虽然本金总数不变，但是每月偿还本金数量变化趋势发生倒转， 即偿还本金数由原来的随时间推移逐渐增加变为随时间推移逐渐减少；( 3 ) 由于一些本 金被提前偿付，利息总数减少 ( 2 ) 影响商业银行的预期收益，给商业银行经营管理带来极大的不确定性 首先，提前偿付会增加商业银行的再投资风险。商业银行以盈利为目的，有其自 身的资金运用计划，住房抵押贷款作为商业银行长期资金运用项目，一旦借款人提前 偿付，商业银行的资金运用计划就会受到影响，增加了商业银行投资的成本。 1 2 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 其次，提前偿付会影响商业银行的资本成本和资本结构，住房抵押贷款作为商业 银行的长期资产，是建立在商业银行吸收存款这一负债项目基础上的，必须按照资金 运用计划范围进行管理，如果个人住房抵押贷款的借款人提前偿付，就会打乱商业银 行的资金运用计划，造成资产负债表上的长期资产减少，使商业银行资本结构发生变 化，影响商业银行的运行和经营。 最后，提前偿付将会直接减少商业银行的利息收入目前，存贷款业务仍然是我 国商业银行的主要业务，获取存贷差是我国商业银行利润的主要来源，而住房抵押贷 款又是商业银行的重要业务。如果借款人选择提前偿付，贷款额度将减少，商业银行 的利息收入就会减少。 提前还款对银行收益的损失，我们可以用一个具体的例子来说明。当前很多银行 的个人住房抵押贷款还款方式为按月等额偿付本息。为方便计算，假设某人住房抵押 贷款额为1 2 万元，贷款期限l o 年，年贷款利率1 2 ，根据现金流量法计算出每月需等 额偿还的本息为1 7 2 1 6 5 元，从表三中可以看出：在贷款初期，所支付的本息大部分是 利息支出，随着时间的推移，还本金额递增，支付的利息额则呈递减趋势。因此可以 得出：提前偿付风险主要集中在贷款初期，即贷款初期借款人是否早偿对贷款人的收 益影响较大 表三每月还款表每月还款额计算公式：p v = a * p v a ( 1 2 ，1 2 ，1 2 0 ) 月份起初余额还本金额支付利息 每月付款期末余额 l1 2 0 0 0 05 2 1 6 51 2 0 0 1 7 2 1 6 51 1 9 4 7 8 3 5 211 9 4 7 8 3 55 2 6 8 71 1 9 4 7 81 7 2 1 6 5 11 8 9 5 1 4 8 3 11 8 9 5 1 4 85 3 2 1 41 1 8 9 5 11 7 2 1 6 51 1 8 4 1 9 _ 3 5 4 1 1 8 4 1 9 5 25 3 7 舶1 1 8 4 1 9 1 7 2 1 6 511 7 8 8 1 8 9 51 1 7 8 8 1 8 95 4 2 8 31 1 7 8 8 2 1 7 2 1 6 51 1 7 3 3 9 0 6 61 1 7 3 3 9 0 65 4 8 2 61 1 7 3 3 91 7 2 1 6 51 1 6 7 9 0 8 71 1 6 7 9 0 85 5 3 7 51 1 6 7 91 7 2 1 6 51 1 6 2 3 7 0 5 81 1 6 2 3 7 0 55 5 9 2 8 1 1 6 2 3 71 7 2 1 6 51 1 5 6 7 7 刀 91 1 5 6 ”7 75 “8 71 1 5 6 7 8 1 7 2 1 6 5 1 1 5 1 1 2 9 1 01 1 5 1 1 2 95 7 0 5 21 1 5 1 1 31 7 2 1 6 51 1 4 5 4 2 3 8 1 1 8 5 0 6 3 3 51 6 7 1 0 25 0 6 31 7 2 1 6 53 3 9 2 3 3 1 1 93 3 9 2 3 31 6 8 7 7 33 3 9 2 1 7 2 1 6 51 7 0 4 6 1 1 2 0 1 7 0 4 6 11 7 0 4 61 7 0 51 7 2 1 6 5o 总之，提前偿付虽然表面上看银行不必担心到期无法收回本息，但实际上它使贷 1 3 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 款人在一定时期内既失去了部分收入又影响了资金的正常循环。 3 、影响提前偿付风险的因素 ( 1 ) 市场的抵押利率 合同利率与现行市场抵押利率的差额。借款人所承担的直接成本是现行的合同 利率，如果当前市场抵押利率比现行抵押贷款的合同利率低，借款人就会又额外承 担一笔机会成本。合同利率与现行市场抵押利率的差额越大，机会成本就越高，刺激 借款人对抵押贷款进行再融资的动机就越强。因此，再融资动机实际上是合同利率与 现行利率的差额的函数，即提前偿付率是合同衬率与现行利率的差额的函数。 抵押利率变动的路径。不仅现行抵押贷款的利率水平影响提前偿付行为，抵押 贷款利率变动的路径也是影响提前偿付行为的重要因素之一，提前偿付行为存在明 显的利率路径依赖现象举例来说，假设一个抵押品贷款组合的基础合同利率是1 1 ， 并且在创立三年之后，通行的抵押利率降至8 考虑抵押利率达到8 这个水平的两种 可能的路线；第一种路线是，抵押利率在第一年年末降至8 。然后在第二年年末升 至j j l 3 ，然后在第三年年末又降到8 ；第二种路线是，抵押利率在第一年年末到1 2 ， 在第二年年末又继续上升至1 3 ，然后在第三年年末降至蹋如果抵押利率的变动符 合第一种路线，则那些能够从再融资中获利的人更有可能在抵押利率第一年降至蹋 的时候利用这个机会当抵押利率在第三年年末再次降到8 时，可能出现的情况是， 不会大量出现由于再融资而导致的提前偿付，那些能够利用再融资机会获利的人应 当已经在抵押利率第一次下跌时这样做了这就是被称为再融资“歇火现象”的提前 偿付行为 ( 2 ) 经济周期因素 当宏观经济处于复苏阶段时，一方面，人们的就业机会增多，这使得劳动力异 地迁徙机会增加，需重新购买房屋；另一方面，随着经济的增长，人们的收入也会增 长。进而也就会加快住宅的变换。借款人为了购买新的住宅，可能会在原抵押贷款合 同到期前就将原来的住宅转手给他人，提前还贷，申请新的住房抵押贷款来购买新的 住宅。这两个因素会导致房贷提前偿付比率上升反之，当宏观经济处于衰退阶段时， 提前偿付比率会有所下降 ( 3 ) 季节性因素 1 4 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 在利率或经济繁荣或者萧条方面缺乏显著改变的情况下，季节性周期是影响提 前偿付活动的主要因素，即提前偿付具有显著的季节性模式，该模式与一级住宅市场 的交易活跃程度有关。7 以美国为例，住宅购买在春季增加，在夏季后期逐步达到高 峰，在秋季和冬季逐渐下降。这主要是因为美国大多数住房在夏季建成以及大多数美 国家庭选择在学校放假期间更换住所。因此，提前偿付活动也呈现出典型的季节性特 征。 ( 4 ) 时间性因素 时间性即当抵押贷款刚刚发放时的提前偿付比率较低，随着时间的推移逐渐增 高。其原因在于，一个家庭及其成员的工作环境不大可能在刚买新房之后马上发生明 显的变化。 ( 5 ) 其它因素 除了上述三个因素之外，还有其它一些影响提前偿还的因素人口地理分布、借 款人的年龄、职业、收入、婚姻状况、借款人类型( 首次购买或转手购买) 等等，这 些因素都不同程度的影响着提前偿付行为。 4 、我国住房抵押贷款提前偿付风险的展望 由于我国开展住房抵押贷款业务的时间不长，银行主要关注贷款坏帐发生状况， 对提前还款还不是太重视，目前要求提前偿还贷款的客户数量还非常有限。但这不表 示我国不存在贷款提前偿付风险，理由如下： ( 1 ) 中国人传统观念未发生根本转变中国人自古认为无债一身轻，绝大多数人 都不希望在日常生活中背负债务，更不用说像住房贷款这种长期巨额负债了，一般而 言当初买房贷款只是借款人由于经济实力有限而迫不得已罢了，在条件合适时大部分 人仍愿意提前还清贷款，消除债务 ( 2 ) 居民收入水平的不断提高2 0 0 6 年我国城镇居民人均收入达到了。1 1 7 5 9 元，同 比增长1 2 1 ，像东部沿海等经济发达地区收入增长更加可观。收入的增加不仅增强了 人们的还贷信心，同时也增强了人们的提前还贷能力，提前还贷比率也将同步上升。 ( 3 ) 利息率的提升。自从2 0 0 4 年1 0 月2 9 b 央行宣布上调利率开始，我国进入了一 个加息周期，对贷款购房者而言，利息率的增加，每月的还贷压力将增大不少，这也 7 孙奉军提前偿付风险生成机理分折，国际金融研究 ，2 0 0 1 7 8 数据来自2 0 0 6 年中华人民荚和国统计公报) 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 促使有较强经济条件的家庭提前还贷，以此减少还贷支出。 ( 4 ) 年薪制的普及。现在许多企事业单位在薪酬支付上都采用了年薪制，这与以 前的全年每月基本等额工资的支付不同，年薪制使得人们在年终能获得超出平时数倍 的收入，如何安排资金的使用是这些人必然要解决的问题，在我国除了投资股市、银 行存款之外，能投资的渠道很窄，因此许多人在“无债一身轻”观念的影响下便将这 笔资金用来提前偿还住房抵押贷款，以减轻自身压力 可以预见在不久的将来我国将会出现大量的提前还贷现象，这也将成为我国未来 住房抵押贷款业务面临的主要风险之一。因此我国商业银行决不能掉以轻心，必须提 前做好准备，防患于未然 ( 三) 个人住房抵押贷款的操作风险 操作风险来自于银行本身，主要是指在个人住房抵押贷款业务操作过程中，由于 违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、 内部形成的非系统风险。具体可以从以下几个方面进行分析。 l 、信贷审查风险 当前个人住房抵押贷款业务审查风险突出表现在两个方面：一是经办人员风险意 识不强，警惕性不高，对借款人身份、收入能力、家庭状况、抵押物权属及担保人资 格等情况了解不详，对资料真实性、合法性审查不严，流于形式，对明显存在疑点的 资料不深入调查核实。有的随意简化手续，对抵押物未进行实地核查评估，简单使用 中介机构评估结论。有的对有关当事人法律文本合同签名盖章未能办理，让少数不法 分子钻了漏洞，埋下风险隐患二是由于社会信用体系不健全，信贷审查手段弱化 银行只能凭个人收入证明等零星信息了解客户而对收入证明本身可信度及借款人债 务情况、还款意愿等实质性资料缺乏有效的审查手段，在一定程度上只能凭主观感觉 被动评判，导致一些贷款在发放之初就有潜在风险。 ， 2 、抵押物风险 个人住房抵押贷款最核心的抵押物是贷款人抵押的住房。当借款人无力偿还借款 时，抵押物将作为其最终还款保证这时风险主要来自三个方面：一是借款人为了提 高贷款金额或出于恶意目的故意高估房价。二是由于办理抵押过程中相关职能部门协 调配合不力。如信贷审批抵押登记及贷款发放时间前后差异，导致抵押登记时效短于 1 6 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 贷款登记时效；经办人员疏忽或其它原因，未能及时办理房屋保险，或贷款逾期后因 未续保而导致抵押物存在灭失、损害贬值的风险；借款人自行办理抵押登记，银行与 抵押部门未能定期核对，造成假登记风险。三是抵押物处置难度大，不仅由于抵押物 的占有、执行受到法律和社会环境的制约，而且由于目前房地产二级市场不发达，抵 押物变现能力差，若发生抵押物价值下降或灭失，银行最终是“赢了官司输了钱”。 3 、贷后管理风险 该风险主要来源于对贷款清收及信贷档案资料的管理。个人住房抵押贷款具有客 户分散、数量众多、客户变化大等特点，客户经理工作量和压力较大，特别是一些未 设立个贷中心的地基层行一个客户经理往往要管理成百上千个客户，出现顾此失彼 的情况很常见。在实际工作过程中，电话催收是贷后管理的主要方式，一旦借款人调 动、搬迁或电话变更等，客户经理将在一定时间内与客户失去联系，形成管理真空， 同时电话催收效果也比面谈催收效果差。与一般贷款相比，个人住房贷款资料相对较 多，特别是借款合同、房屋所有权证、贷转存凭证、贷款催收通知单等资料，这些对 于客户管理、资产保全意义重大，一旦造成资料遗失，将给贷后管理及债权的维护造 成麻烦。 ( 四) 其他风险类型 。 l 、流动性风险 金融机构的流动性风险主要有两种形式，一是非现金资产的流动性风险，二是资 金的流动性风险。前者是指非现金资产不能按现有市场价值及时变现而导致损失的可 能性，后者是指现金流不能满足支出的需求而迫使机构提前进行清算从而使帐面潜在 损失变为实际损失，甚至导致机构破产的可能性 个人住房抵押贷款是贷款人的非现金资产，因此个人住房抵押贷款的流动性风险 是指当贷款人打算出售个人住房抵押贷款时不能按照现有的市场价值及时交现而导 致发生损失的可能性。引起流动性风险的原因在于贷款人自身的经营特征和个人住房 抵押贷款自身的特征。发放个人住房抵押贷款的机构通常是以存款为主的金融机构如 银行、信用社等，如我国主要是各大商业银行该类金融机构的资金主要来源于企业 存款居民储蓄存款等短期资金，但个人住房抵押贷款却期限长现金回收慢，资金的 来源和资金的运用在时间上明显的不匹配，造成“短存长贷”的现象，因此贷款人需 1 7 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略第一章个人住房抵押贷款风险简述 要长期资产有较好的变现性，当存款人需要资金而从贷款人处提取资金时贷款人能及 时支付。但是个人住房抵押贷款的变现性却比较差，原因在于：一是对贷款人来讲是 零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，没有 实现标准化，一个贷款人可能持有成千上万个性质不同的此类抵押贷款，转售的困难 很大：二是该类贷款存在违约风险，即使找到潜在的该类货款的投资者，因为无法逐 笔去判断估计每笔贷款的违约风险( 这样做成本太高) ，会使投资者望而却步。 2 、利率风险 个人住房贷款的期限比较长，因此利率变动造成的风险也是个人住房抵押贷款不 可忽视的风险之一由于目前个人住房贷款均采用浮动利率，表面上看银行不再承担 利率风险，而是全部由借款人承担。但实际情况并不完全是这样，当利率上调时借款 人每期承担的还款额增加，违约率将大大增加，从而影响贷款发放银行的资产质量； 当利率下调时银行的利息收入又会大大减少 现阶段我国个人住房抵押贷款利率还是严格按照人民银行制定的利率执行，但随 着金融自由化改革的加速，央行调控能力的提高和相应的法规制度的不断健全，利率 市场化将是一个必然选择。利率一旦市场化则对还款期限1 0 年以上的住房抵押贷款而 言，将是其必然面对的重大不确定因素。 我国个人住房抵押贷款的风险分析及应对策略 第二章海外住房抵押贷款的风险事件及防范措施 第二章海外住房抵押贷款的风险事件及防范措施 一、海外住房抵押贷款风险爆发的后果及影响 ( 一) 美国储贷机构危机 美国的储贷机构( s a v i n g sa n dl o a na s s o c i a t i o n s ) 最早出现于1 9 世纪，以吸收 存款和发放住房抵押贷款为主要业务，在美国金融体系里一直起着非常重要的作用。 储贷机构享有大量优惠政策，譬如抵押贷款利息收入免税、大量收入可列为坏账准 备、资本要求宽松、利率优惠、跨州设会等等。在2 0 世纪5 0 年代到7 0 年代的“战后繁 荣”时期，在国家优惠政策以及房地产价格上涨得双重推动下，储贷机构一度发展 极为迅速，长久以来都占据着美国住房抵押贷款最大的市场份额。但到了8 0 年代中期， 由于受到宏观经济滞胀以及石油危机等的不利影响，房地产行业的供给超过了需求， 从1 9 8 6 年开始房价也从高位快速回落，例如在德克萨斯州城市里空房率达2 0 一3 0 ， 导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚。美国房地产价格大幅度下跌，房 地产业客户违约率从1 9 8 8 年2 2 5 猛增到1 9 9 0 年6 5 4 ，而住房抵押贷款占据着当时储 贷机构资产的7 0 一8 嘶，因而形成大量不良资产。同时当时储贷机构发放的大部分住