住房反向抵押业务在国内外的实践研究.doc

住房反向抵押业务在国内外的实践研究 王微WANGWei （常州市开放大学，常州213001） （ChangzhouOpenUniversity，Changzhou213001，China） 摘要：本文以美国、英国、新加坡为代表，介绍了住房反向抵押理念在世界主要发达国家的开展情况。同时，对住房反向抵押保险产品在我国的试点情况进行了分析，指出了虽然困难重重，仍是我国退休养老理财产品的重要补充。 Abstract：TakingtheUnitedStates，BritainandSingaporeasrepresentation，thispaperintroducesdevelopmentstatusoftheconceptofreversemortgageintheworldsmajordevelopedcountries，meanwhile，analyzesthepilotofhousingreversemortgageinsuranceproductsinChina，andpointsoutthatalthoughtherearemanydifficulties，itisstillanimportantsupplementofretirementfinancialproductsinChina. 关键词：住房反向抵押；老龄化；养老理财产品 Keywords：housingreversemortgage；aging；pensionfinancialproducts ：F830.4；F224：A：1006-4311（xx）18-0245-03 作者简介：王微（1984-），女，江苏常州人，常州市开放大学财经学院教师，研究生专业为会计学，研究方向为理财理论与实务。 0引言 随着老龄化社会的到来，美国，英国、新加坡、中国等国纷纷把住房反向抵押的理念引入了本国，设计出各具特色的产品，并且已经积累了一些成熟的经验。 1发达国家开展情况 1.1美国20世纪50年代，住房反向抵押的理念开始传入美国。1961年，储蓄协会一位名叫NelsonHaynes的人，为他足球教练的遗孀解决生活问题所做的贷款安排，被视为美国第一份反向抵押贷款合同。 1981年，美国成立了独立的非盈利性组织房产价值转换国家中心，主要的职责就是向消费者宣传住房反向抵押贷款。此后，根据1987年国家住房法案，国会授权联邦住房与城市发展部向老年人发起了住房反向抵押贷款（HECM）计划；由联邦抵押协会（又称“房利美”）于1995年开发并推出的房屋保有人（HomeKeeper）计划；由一家私营机构公司老年人财务自由基金公司提供的财务自由（FinancialFreedom）计划。HECM适用于较低房产价值的借款者，HomeKeeper适用于中等房产价值的借款者，而FinancialFreedom则适用于高档房产的持有人。 1.1.1HECM计划HECM已经成为住房反向抵押贷款的行业基准，占全美住房反向抵押贷款90%以上的份额。其贷款发放对象必须是年满62周岁的老人，住房的产权要求独立，不管其收入水平和借款用途。对于尚有少量贷款还没有还清的住房，一般都可以申请HECM，首期贷款资金可以首先冲抵结清该抵押房屋的剩余房贷本息。 HECM计划由HUD负责设计、修改，HUD属下的联邦住宅管理局（FHA）负责具体的运营事务，包括项目的审批、保费和保险基金的收取等。FHA对用于计算HECM贷款金额的房屋价值，还按不同地区规定了最高限价，也就是说当房价超过限价时，按照限价计算。xx年11月25日，FHA公布了最新的经国会审议通过的按揭条款，规定xx年HECM的贷款限额保持在625500美元。HECM计划的贷款人是银行、抵押公司或者其它私营金融机构，贷款发放后，这些贷款机构一般都会把所有的HECM卖给联邦抵押协会。联邦抵押协则在政府的监管下开展工作，它是二级市场唯一的购买者，负责制定项目运行中的一些原则和标准，并参与HECM计划的改良。 HECM计划的借款人和贷款机构行使和履行着相应的权利义务。首先，贷款期间不得强迫借款人卖掉住房归还贷款。其次，不管借款人在住房内生存多久，借款人的债务仅限于房屋价值以内。最后，HECM的贷款对象经过FHA的资格认定后，由其提供保险。贷款结束，本息如果超过住房价值，差额由保险基金进行补偿，即使贷款机构倒闭，房主也可以按时拿到钱，消除了借款人和贷款人的后顾之忧。当然借款人必须在贷款期间参加有关保险计划，缴纳HECM保险费。 1.1.2HomeKeeper计划作为政府发起设立的机构，联邦抵押协会不仅是HECM二级市场唯一的购买者，还推出了自己的住房反向抵押贷款产品HomeKeeper。与HECM相比，HomeKeeper计划突破了最高贷款额的限制，可以为拥有中等房产价值的老年人提供更多的贷款，而且借款人可以在住房增值时要求增加借款额，因而给借款人更多的选择权。但是可供选择的贷款发放方式少于HECM，所以一般借款人同时满足这两种贷款条件时会选取HECM。 1.1.3FinancialFreedom计划目前，FinancialFreedom是美国市场唯一一家自行设计、提供住房反向抵押贷款产品的私营公司。该计划主要面向大型房产的拥有者，最高贷款额可达70万美元。它的特点是：资金。贷款一次性转给一家人寿保险公司（Hartford），然后由该公司承保，按月支付借款人年金，即使住房出售也可以按月得到固定收入。房产价值分享条款。借款人可以保留最高可达80%的房产。缴费方式。没有直接的费用支出，一并在贷款额中扣除。保险提供的方式。没有政府提供的保险，因此借贷双方面临的风险较大。为了细分市场，FinancialFreedom还在不断设计新的住房反向抵押产品，如标准现金账户和零点现金账户。 1.2英国研究长期护理的皇家委员会于xx年申明，英国政府必须为退休老人的长期医疗和再教育承担更多的责任。xx年4月，政府制定了一项住房反向抵押贷款计划，允许地方政府根据住房价值发放贷款，在老年人死亡或者住房出售时，贷款到期。英国住房反向抵押贷款产品主要有家庭收入计划、卷藏式住房反向抵押贷款、共享升值的住房反向抵押贷款和反转计划。 1.2.1家庭收入计划办理住房反向抵押贷款后，老年人获得的不是现金，而是类似于即期终身年金的投资产品，贷款机构按期给付房主投资收益，直到最后一个借款人去世时终止。由于英国政府废除了偿还抵押贷款利息方面的免税政策，使得这一产品后来逐步退出了住房反向抵押贷款市场。 1.2.2卷藏式住房反向抵押贷款借款人不必每月偿还利息，利息自动累加到贷款总额上，房主过世后才通过变卖房产清偿。这种贷款方式通常采用固定利率，但是为了规避投资风险，有些合约则采用有上限的浮动利率。借款人可以选择趸领或年金方式，还可以选择固定年金和递增年金的支付方式。在贷款到期时，贷款人不得向借款人追讨本金和利息超过住房价值的差额。 1.2.3共享升值式住房反向抵押贷款最先由苏格兰银行发行，后来巴克莱银行也参与进来。主要有两种类型：第一种是借款利率低于正常的市场利率水平，但贷款机构有权与借款人分享住房升值的部分。第二种是借款人不需支付任何利息费用，还款额是本金加上住房升值部分与借款比率乘积的3倍，借款比率最高只有25%。该产品要求借款人在贷款期限内，不得出售或搬离住房，具有一定的缺陷。目前，苏格兰及巴克莱银行因缺乏长期投资者的支持和资金供给，暂停了贷款的发行。然而共享增值概念颇受消费者的欢迎，一旦资金问题得到解决，该产品将有良好的发展前景。 1.2.4反转计划老年人将住房产权出售给一家住房反向抵押公司，然后由该公司安排，用所得款项购买一笔按月支付的终生年金，有些公司也可分期支付。当老人把住房的产权出售后，根据合约，他可以或象征性地交少量租金就可以继续住在原住房内，直到去世为止。当老年人去世后，公司将住房收回变卖，收益归公司所有。由于在反转计划实施之初，老人要放弃住房所有权，对此有些老人心理上难以承受。为了加强监管，英国金融服务局如今已经接管了住房反向抵押贷款事务，将其改名为“终身抵押贷款”。此举改变了住房反向抵押贷款监管不完善的现状，增强了公众的信心。 1.3新加坡新加坡退休养老的主要依据是政府在1987年实施的中央公积金制度（，然而大多数人在退休时都达不到公积金账户的最低存款要求。1994年，为了解决退休人员公积金账户资金不足的退休养老问题，政府委派的工资检讨委员会提议推行住房反向抵押贷款，帮助市民将住宅变现，以贴补退休后的生活支出。 1997年1月，私营保险公司职总英康（NTUCINE）率先在新加坡推出了住房反向抵押产品，但是该公司的产品有严格的条件及不足：必须购买抵押保障保险、人寿保险以及屋宇保险，并在贷款期间内维持保单持续有效。只针对拥有私人住房的老年房主，而新加坡公营住房比率高达80%以上。人性化设计不足，缺乏“无追索权保证”条款，合约到期，如果贷款本息超过住房价值，可能向房产的继承人追讨差额。同时，老年房主害怕长寿而被迫迁出住房。因此，推出后两个月，只签署了22笔合约，后期市场需求也迅速下降。 针对这些问题，新加坡一个跨政府部门的工作小组曾提议，将住房反向抵押市场由私人房产扩大到自置公营住房，政府为中小型的公有住房提供担保，较大型的则不提供担保；增加了“无追索权保证”条款，以促进住房反向抵押健康持续的发展。 2我国的实践情况 xx年6月，中国保监会发布中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，标志着住房反向抵押业务在中国保险业的试点工作正式启动，试点的基本条件如表1。 意见发布后，幸福人寿就于xx年3月25日率先推出了“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”，获得保监会审批通过。年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人，可以将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。养老金额里已考虑房屋预期增值收益；保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。签订投保单后，保险公司逐一完成法律协调、房屋抵押登记、公证等工作，最终完成承保，客户在30天犹豫期结束后约定时间开始领取养老金。如果老人在保单生效后退保，要在导致合同解除或提前终止的情形发生后的10日内支付养老保险相关费用及损失赔偿。若老人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售（变卖）房产。 xx年3-4月，首批客户，北京、上海和武汉都有几位老人和老人家庭正式签订了投保单。早前中信银行、上海住房公积金管理中心就开展过住房反