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房产公司实习报告 我的中国梦?创新实践 暑期社会实践报告 第一次暑期实习，我明白大学生社会实践是引导我们学生走出校门，走向社会，接触社会，了解社会，投身社会的良好形式；是培养锻炼才干的好渠道；是提升思想，修身养性，树立服务社会的思想的有效途径。通过参加社会实践活动，有助于我们在校大学生更新观念，吸收新的思想与知识。近两周的社会实践，一晃而过，却让我从中领悟到了很多的东西，而这些东西将让我终生受用。社会实践加深了我与社会各阶层人的感情，拉近了我与社会的距离，也让自己在社会实践中开拓了视野，增长了才干，进一步明确了我们大学生的成材之路与肩负的历史使命。社会才是学习和受教育的大课堂，在那片广阔的天地里，我们的人生价值得到了体现，为将来更加激烈的竞争打下了更为坚实的基础。我在实践中得到许多的感悟。一片叶子属于一个季节，年轻的莘莘学子拥有绚丽的青春年华。谁说意气风发，我们年少轻狂，经受不住暴雨的洗礼？谁说校园里的我们两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书？走出校园，踏上社会，我们能否不辜负他人的期望，为自己书写一份满意的答卷 在注重素质教育的今天，大学生的假期社会实践作为促进学生素质教育,加强和改进大学生思想政治工作，引导学生健康成长成才的重要举措，作为培养和提高学生实践、创新和创业能力的重要途径，一直来深受我们学校的高度重视，学校也积极督促我们多参加有意义的社会实践活动。社会实践活动是培养德、智、体、美、劳全面发展 的跨世纪优秀人才的重要途径。暑期社会实践活动是学校教育向课堂外的一种延伸，也是推进素质教育进程的重要手段。它有助于我们当代大学生接触社会，了解社会。同时，实践也是我们大学生学习知识、锻炼才干的有效途径，更是学生服务社会、回报社会的一种良好形式。这个假期我选择在房地产公司进行两周的实习。在此次实践过程中我学到在书本中学不到的知识，它让我开阔视野、了解社会、深入生活、回味无穷；也对自己一直十分想了解的住宅设计有了更进一步的深入。社会实践作为广大大学生接触社会、了解国情、服务大众的重要形式，对于大学生的成长、成才有着极为重要的作用。 这次假期实践我以“我的中国梦?创新实践”为宗旨，主要是做了一个关于房地产的实践活动，这期间我学到了很多有利于以后工作、学习以及生活各个方面的东西，相信能对我的专业有很大的帮助。我在实践中得到许多的感悟，以下是对此次活动的总结。 实习目的： 1.了解房地产公司部门的构成和职能 2.了解房地产公司整个工作流程 3.了解住宅设计 4.实习期间，实习期满后一直保持同事友谊，以便毕业后更轻松的入行自己的职业 实习结果： 我们自己学到了房地产部门相关的知识，丰富了自己的阅历，出色的完成了工作，得到了单位领导的肯定和好评。同时我也学到了有关住宅设计的相关知识，在实践中不断的汲取知识是我此次实践的最大收获。 实习体会： 在学习的过程中有不少问题，多亏有公司的前辈为我答疑解惑。让我触及了从未触及过的房地产开发。在第三天的时候，我和另一名实习同伴在建筑老师的引导下利用多媒体，识读了一个工程的全套图纸，使我们对工程语言图纸有了全面的理解，并具有了一定的识读能力。 老师还给我们放了一些施工录象，具体有架子工、砖瓦工、钢筋工等片断。我们还看了一些老师在现场拍回的照片。这使我们对工程有了一个较全面、较完善的认识，图片弥补了我们在施工现场的遗漏和没有注意的内容，老师并对其特点、施工工艺做了介绍，从而达到了真正的认识实习的目的。 在随后的几天里，我们依旧学习着，在与工作单位人员交谈之中不时请教问题。 公司的前辈满腹学识，让我觉得自己还有太多的知识要学，太多东西要理解。每当他们有任何工程及问题大家都会一起协商完成和处理，这让我看到了集体智慧的结晶。团结在一起才能铸就大力量。 在实习中也有不少问题公司里德郑曲忠检验员对我的实习工作比较满意，但也为我提出了几点建议， 一对于一些施工顺序还不太明了，对每一个施工过程的操作不了解。 二对于最新的施工规范不知道，致使不能很快的判断出施工的对错。 三理论联系实际的能力差。对于建筑方面的一些出新了解太少。实习的经验较少： 总结 通过实践，使我学到了很多实际知识。所谓实践是检验真理的唯一标准，通过旁站，使我近距离的观察了整个房屋构造过程，学到了很多很适用的具体施工知识，这些知识往往是我在学校很少接触，很少注意的，但又是十分重要基础的知识。 大学生活是紧张而又充满期望的日子，学习的闲暇时总是憧憬着背起行囊，远离亲人朋友以及师长护佑，去走真正属于自己的路。然而当我们终于可以像刚刚长满羽毛的雏鹰般离开长者们搭建好的巢穴，独自一人走上社会工作这个大舞台时，却发现人生的道路原来是如此的坎坷不平，任何人的成功都是经历一番狂风暴雨的。短短两礼拜的实习生活中，让我学会了不少东西，会对我以后工作有很大帮助的，这是我人生的第一次走入社会，第一次走向工作，感觉生活真的很不容易。 实习实质是毕业前的模拟演练，在即将走向社会，踏上工作岗位之即，这样的磨砺很重要。希望人生能由此延展开来，真正使所学所想有用武之地。 房地产公司实习报告实习目的：通过房地产实习了解房地产行业和售楼的流程和操作，在这个基础上把所学的营销专业理论知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。实习时间：实习地点： 我们的专业是工程管理,房地产是我们以后就业的主要方向之一,加上我俩对房地产十分地感兴趣,所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们得到更好的锻炼.而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能主动的才房地产的知识中自由的遨游! 实习的一个月很快就要结束了,再回首这丰收的一个月,我们感到十分的欣慰,它使我们在实践中了解社会,让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基础.为了表达自己收获的喜悦,我们将分开几个部分讲一下自己的感受,报告实习的情况! 一、公司简介 1.主要业务 2.公司特点及优势 ,公司具备的资质 【自己扩充】 ,灵敏可靠的信息 ,良好的信誉 ,雄厚的技术力量 在实习中，我的工作主要是资料、图纸与工地实习。在实习期间我接触了大量的业内数据，并据此对09年度江苏各市的地价状况进行了一定的分析，将在下一部分进行展示。 二、xx年度江苏省城市地价状况 1.江苏省地价总体状况 xx年度我省城市的综合地价为952元/m2，与xx年度相比增长7.84%，年度整体地价水平由上年度的下跌转为上涨，且涨幅较大。从不同用途看，商业用地平均地价为1478元/m2，与xx年度相比增长 8.12%；住宅用地平均地价为1011元/m2，与xx年度相比增长11.75%；工业用地平均地价为378元/m2， 与xx年度相比增长0.71%。三类用地地价同时上涨，其中住宅用地地价涨幅最大，商业用地地价次之，工业用地地价仍保持微涨趋势。结果见图表1、图表2。 注：单位：元/m2，下同;为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。 图表12000-xx年度江苏省城市地价水平示意图表 图表2江苏省城市地价指数示意图表 从季度分析来看，我省四个季度地价增长率逐季递增，一季度综合地价增长率为-0.04，从二季度开始地价增长率由负转正，三、四季度地价增长率涨幅明显，四季度综合地价增长率高达3.71。从半年度分析来看，我省上半年地价略有增长，下半年地价增长较快，综合地价增长率前后相差6.98个百分点。在各类用途中，住宅用地地价增长对综合地价增长起主导作用，两者地价走势基本一致。结果见图表3、图表4。 注：以上地价指数为环比地价指数,第一季度基期为xx年12月31日,第二季度基期为xx年3月 31日,第三季度基期为xx年6月30日,第四季度基期为xx年9月30日。 图表3xx年江苏省季度城市地价指数示意图表 注：以上地价指数为环比地价指数,上半年基期为xx年12月31日,下半年基期为xx年6月30日。 图表4xx年江苏省半年度城市地价指数示意图表 2.江苏省三大区域城市地价状况 xx年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上继续保持南高北低的梯度分布格局，苏南最高，苏北最低。和全省地价水平对比来看，在综合地价和商业、工业用地地价上，只有苏南高于全省平均水平；而在住宅用地地价上，只有苏北低于全省平均水平。从地价涨幅来看，苏南地区综合地价增长率在三大区域中最高，为8.82%；其中商业、住宅和工业用地地价增长率分别为8.91%、13.37%和0.89%，均位于三大区域首位。苏中地区本年度综合地价增长率为7.87%，与xx年度相比增加了6.76个百分点；其中住宅、工业用地地价增长率分别为10.81%、0.67%，涨幅仅次于苏南地区；商业用地地价增长率为7.19%，位于三大区域末位。苏北地区本年度综合地价增长率为6.79%；其中商业用地地价增长率为7.64%，涨幅在三大区域中居中；住宅和工业用地地价增长率分别为10.34%、0.63%，涨幅在三大区域中相对最小。结果见图表5、图表6。 图表5xx年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表 注：地价指数以xx年12月31日为基期。 图表6xx年度江苏省三大区域城市地价指数示意图表 从地价季度走势来看，苏南和苏中地区由于商业和住宅地价走低的影响，一季度综合地价增长率都为负，分别为-0.07和-0.32，从二季度开始，地价逐季度上涨，其中二季度涨幅较小，四季度涨幅最大，三季度地价涨幅略小于四季度。苏北地区四个季度地价均环比上涨，但一季度地价涨幅微小，综合地价增长率仅为0.13，地价涨幅较快也是在三、四季度。从地价半年度走势来看，三大区域较为一致，上半年地价涨幅都很小，下半年地价涨幅都较大。其中，上半年苏北地区综合地价增长率最高，为0.62；下半年苏南地区综合地价增长率最高，为8.42。在各类用途中，上半年商业用地地价涨幅最高的为苏北地区，住宅和工业用地地价涨幅最高的均为苏中地区；下半年各用途用地地价涨幅最高的均为苏南地区。结果见图表7至图表12。 图表7xx年江苏省苏南地区季度城市地价指数示意图表 图表8xx年江苏省苏中地区季度城市地价指数示意图表 房地产开发企业实习报告 xx43154709会专五班黄健 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度， 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费 用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。(2)销售代理费。(3)其他销售费用。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场