城更新(旧改)中的法律共性问题.doc

_城市更新（旧改）中的法律共性问题 河南文丰律师事务所 王登巍合村并城法律实务2014、土地开发的法律救赎2016一、城市更新的七大路径“城市更新”与“土地一级运营（整理、开发）”、土地获取；土地获取的四种路径：一级开发、土地出让、土地使用权转让、并购重组。1、“三改一新”（2014文丰房地产论坛）（1）旧城改造：【城市中心城区】国有土地上特定条件的商业或生活区域。法律用语为“旧城区改建”。（2）棚户区改造：【城市规划区，（2011年为400平方公里）】城市棚户区和工矿棚户区；城市规划区国有土地上符合特定条件的集中居住区或者国有、集体企业管理的筒子楼或职工住宅区。住宅用地。国有林场棚户区（危旧房改造）和国有农场危旧房改造。（3）城中村改造：【城市建成区】【人的整建制转化导致的土地法定转化】三个转化：所有权（一般是征收），土地性质（农用地向建设用地），土地用途（规划用途，后果的严重性被现实的普遍性掩盖）。（4）新农村建设：合村并城【城市规划区，土地征收或整建制转化】；合村并镇【城市规划区外的小城镇，土地不一定转化】；合村并点【农村，逻辑上不转化】。2、危房改造项目3、特困企业集资建房项目4、土地收购：土地储备的创新路径。郑州的三个阶段：2008年6月5日郑州市国有土地收购补偿办法（试行）（郑政【2008】19号文）；2011年5月12日郑州市国有土地收购补偿办法（郑政【2011】32号文）；降低了分成比例，增加了国有租赁土地收购补偿标准。2015年7月23日郑州市国有土地收购补偿办法的补充规定，进一步降低了土地权益人的收益，一是超额累进方式，二是固定了金额，利益封顶基数也从2倍改为800万。收购再出让的一石多鸟。5、划拨自办出让：不变主体、不变用途（改制）、改变用途（未落地） 6、集体企业并购破产：第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。7、地随房走：变主体、不变用途、划拨变出让。二、旧城改造的郑州演进1、2008年5月16日郑州市旧城改造暂行办法郑政【2008】16号文；【旧城区内国有土地上因需要拆迁的房屋及附属物均纳入改造范围，原则上控制在三环以内】2、2008年10月29日郑州市人民政府郑州市旧城改造工作程序郑政文【2008】177号文；3、2011年10月20日郑州市人民政府关于公布有关征地拆迁的规范性文件专项清理结果的通知郑政文【2011】235号文决定对16号文予以修改、对177号文予以废止，与国有土地上房屋征收与补偿条例不符。4、2012年4月（报批稿）出台的郑州市旧城改造管理办法（试行），最终稿多了“本办法有效期为一年”。要点：（1）范围：城市中心城区建成区范围内国有土地，房屋结构不合理、安全隐患大、基础设施不完善等情况的商业或生活区域进行综合改造。（2）主体：城中村（旧城）改造工作办公室，各区委托市、区国有全资或控股公司负责相关的融资、安置房建设、土地开发整理等。（3）流程：规划（市规划负责控规和区政府负责的修规可同步编制）-计划（市城改办编制年度计划，区政府编制项目改造计划）-征收和补偿（区房屋征收部门实施，可以委托房屋征收实施单位）-改造方案（区政府编制、市城改办会同有关部门初审、市政府审批）-拆除、注销、土地收储移交-土地出让-安置房交付、办证（区政府）（4）优待政策纯安置居住用地划拨供应，开发用地、安置经营性用地以及混合用地招拍挂，但产权调换安置方案作为用地条件，特殊情况不能招拍挂的经市政府批准可协议出让；经市政府常务会议批准可以缴纳保障房异地移建款不再配建保障房；划拨用地的安置房证载（旧城改造征收安置房），按照商品房上市交易；配套费减半；非营利公共事业用房享受安置房政策；征收安置成本按不高于土地出让成交总价的60%核定；土地出让净收益60%拨付区政府用于基础设施配套建设，10%用于奖励区政府；协议出让的全部净收益补贴区政府；（但后续改变用地条件补交的土地出让金不予退还）；土地成交价1亿元以上的项目，首期不低于50%，可先行拨付部分征收安置资金。上缴基金在最后一批扣除。三、旧城改造法律问题的两极政府与人民；政治和经济。（一）拆迁拆出来的城市（拆活人、拆死人、拆活在路上的人、拆死在路上的人、各种诡异的拆）。1、拆迁法律关系主体当事人（承租人、抵押权人的地位变化）；不同主体的拆迁协议法律后果。2、拆迁纠纷常见法律问题（1）违章建筑问题（2）钉子户的处理（3）产权争议问题：原生的争议（共建、共有，改建扩建重建，地房不一），次生的争议（婚姻、继承、分家析产、流转、协议流转）（4）安置和补偿争议：协议本身的争议（房屋土地属性约定不明、套内外建筑面积约定、税费承担），履行的争议（房屋选择、交付争议、面积补差及其计算方法）（5）权证注销争议（二）土地出让1