（财政学专业论文）关于开征物业税问题的研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签名：盈熊：日期i2 1 堕：生：f 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅 和借阅：本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本 学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：立酿整导师签名：塑鱼日 期：翌! ：! ：! 山东大学硕士学位论文 摘要 物业税针对土地、房屋等不动产，对其承租人或所有者每年征收的一定的税 款，应纳税额会随着不动产市场价值的升高而提高，这个市值是由专业评估机构 评估出来的物业税以土地、房屋为征税对象。属于财产税类。一旦开征物业税， 它将成为财产税体系的重要组成部分 财产税坚持公平优先兼顾效率，公平占据十分突出的地位，因此对公平社会 收入分配具有积极的作用财产税的税负资本化使财产价格下降，有利于消费者 福利增加 在历史上，财产税曾经盛极一时，由于其税源稳定、税基可靠、收入及时， 是奴隶社会和封建社会最主要的税种，当时最主要的作用是筹集财政收入到了 现代社会，财产税的地位逐渐下降，但仍是大部分国家地方政府的主要收入，这 时其公平分配的作用比筹集财政收入的作用更突出目前有许多发达国家和地区 都征收了房地产税，并作为地方财政收入的主要来源，这些经验可供我国物业税 改革参考借鉴 我国目前房价居高不下，房地产开发商资金压力大，地方政府财政紧张，金 融系统遭受房地产泡沫冲击，房地产税费制度不合理，种种状况要求必须进行物 业税改革。只有进行物业税改革才可能解决这些问题。 但是物业税改革必须基于中国的现实，结合现行房地产税费体系和土地使用 制度的特点，在此基础上进行循序渐进的改革正因此物业税改革面临一些现实 操作的难题，原有的土地使用制度必须变革，相关法律法规必须修改，必须建立 专业的物业价值评估体系 本文基于实际并借鉴先进国家和地区的经验，提出了物业税的设计构想 【关键词】物业税改革必要性制度设计 畜9 楚， i ，j 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h ep r o p e r t yt a xa i m sa ts u c hr e a le s t a t ea sl a n d ，h o u s ea n de t c t h e r e n t e r so rp r o p r i e t o r sh a v et op a yc e r t a i nt a xd u e sf o rt h e i rr e a le s t a t e a n n u a l l y ，t h es u mo ft a xd u e sw i l lg ou pa l o n gw i t ht h ei n c r e a s i n gm a x k e t v a l u eo fr e a le s t a t ee v a l u a t e db yp r o f e s s i o n a lo r g a n i z a t i o n s b e c a u s et h e p r o p e r t yt a xa i m sa ts u c hr e a le s t a t ea sl a n da n dh o u s e ，i tb e l o n g st o p r o p e r t yt a xs y s t e mo n c el e v i e d ，i tw ill b e c o m ea l li m p o r t a n tp a r to f p r o p e r t yt a xs y s t e m p r o p e r t yt a xp e r s i s t si ne q u i t ya b o v ea l l ，a n dl o o k sa f t e re f f i c i e n c y a sw e l l e q u i t yi sm o s ti m p o r t a n t ，i th a sp o s i t i v ef u n c t i o nt oe q u a l i z e s o c i a li n c o m ea l l o t m e n t t h ec a p i t a l i z a t i o no ft a xp r o p e r t ym a k e s a p a r t m e n t sp r i c ed e s c e n d ，a n dt h ec o n s u m e r s w e l f a r ei n c r e a s ef o l l o w i n g i nt h eh i s t o r y ，p r o p e r t yt a xh a dp l a y e dap r o s p e r o u sr o l e b e c a u s e o ft h es t 曲l et a xs o u r c e ，d e p e n d a b i l i t y ，i n c o m eo nt i m e 。i ti st h em a i n c a t e g o r yo ft a x e si ns l a v es o c i e t ya n df e u d a l i s t i cs o c i e t y t h em i s s i o n a tt h a tt i m ei st or a i s et h ep u b l i cf i n a n c ei n c o m e i nm o d e r ns o c i e t y ， t h ep o s i t i o no fp r o p e r t yt a xd e s c e n d sg r a d u a l l y ，b u ti nm o s tc o u n t r i e s a n ds o m ea r e a si t i st h em a i ni n c o m es o u r c eo fl o c a lg o v e r n m e n t s t h e m i s s i o na tt h i s t i m em o s ti st oe q u a l i z ea l l o t m e n tt h a nr a i s ep u b h 。 f i n a n c ei n c o m e n o wm a n yd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n ds o m ea r e a sl e v yt h er e a l e s t a t et a x ，a n dm a k ei tb e c o m et h em a i ns o u r c eo fl o c a lf i n a n c ei n c o m e w ec a nm a k eu s eo ft h e s ee x p e r i e n c e si nt h ep r o p e r t yt ；i xr e f o r m a t i o n c u r r e n t l ya p a r t m e n t sp r i c ei no u rc o u n t r yr e m a i n ss oh i g h ，t h ef u n d s p r e s s u r eo ft h er e a l e s t a t ec o m p a n yi sh e a v il y ，t h ep u b li cf i n a n c e c o n d i t i o no fl o c a lg o v e r n m e n ti ss t r a i n ，t h ef i n a n c i a ls y s t e mi sp o u n d e d a tb yr e a le s t a t ef o a m t h er e a le s t a t et a xs y s t e mi sn o tr e a s o n a b l e ，a l l k i n d so ft h e s ec o n d i t i o n sr e q u e s tt h ep r o p e r t yt a xr e f o r m a t i o n o n l y 2 坐奎奎兰曼主兰垡兰苎 r e f o r m a t i o nm a yr e s o l v et h e s ep r o b l e m s t h er e f o r m a t i o nm u s tb a s eo nc h i n e s er e a l i t i e s ，r e a le s t a t et a xa n d f e es y s t e m ，a n dl a n ds u p p l ys y s t e m , a n dt h e ng of o r w a r dg r a d u a l l y j u s t f o rt h e s er e a s o n st h ep r o p e r t yt a xr e f o r m a t i o nf a c e st h e h a r dn u tt oc r a c k ， t h ef o r m e rl a n ds u p p l ys y s t e mm u s tb er e p l a c e d ，t h er e l a t e dl a w sm u s tb e m o d i f i e d , a n dap r o f e s s i o n a ls y s t e mo fe v a l u a t i n gr e a le s t a t em u s tb e e s t a b l i s h e d t h i st e x td r a w i n gl e s s o n sf r o mt h ea d v a n c e dc o u n t r i e s ，a n dc o m b i n i n g t h el e s s o n sw i t hc h i n e s er e a l i t i e s ，t h e np u tf o r w a r dt h ed e s i g no ft h e p r o p e r t yt a x 。 k e yw o r d s ：t h ep r o p e r t yt a x ；r e f o r m t i o n ；n e c e s s i t y ；s y s t e md e s i g n 山东大学硕士学位论文 引言 2 0 0 3 年1 0 月召开的党的十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主 义市场经济体制若干问题的决定 明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具 备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”2 0 0 4 年1 月1 5 日， 广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在当年对不动产 开征统一规范的物业税广东是中国房地产市场的“领跑者”，先于国内其它地 区推出税收新政的可能性极大国家税务总局局长谢旭人在2 0 0 4 年底表示，将 继续积极稳妥地推进税制改革，物业税改革方案正在研究之中2 0 0 5 年1 月1 6 日，在中国经济形势报告会上财政部副部长楼继伟透露，目前物业税正处于模拟 测算阶段，将会先在一些地方进行试点 对不动产征收物业税是国际上的普遍做法，可以规范房地产市场发展并取得 稳定税源因此征收物业税是我国房地产税费改革的必然趋势 但是由于开征物业税是我国税收制度改革中的新任务和新课题，同时又是一 项复杂的系统工程，牵涉行业多，涉及范围广。关系到广大民众的切身利益，是 个敏感的话题，因此引起了房地产界、财经界和购房者的广泛关注，物业税的设 计和推行应谨慎从事 山东大掌硬士学位论文 第一章财产税概述 ( 一) 财产税基本概念 1 财产税的起源发展、基本概念、及财产税主要税种 财产课税是最早形成的税收，在国家形成之后就产生了由于古代社会生产 力水平比较低下，社会财富较少，土地是最重要的生产资料，也是私有财产的一 种主要形式，对土地的征税就成为最早的财产税由于税源稳定、税基可靠、收 入及时，财产税在历史上曾经盛极一对，是奴隶社会和封建社会最主要的税收收 入当时的财产税作为最主要的税收，主要考虑的是保证国家财政需要，筹集资 金到了现代社会，税制结构由财产税为主体税种转变为所得税或商品税为主体， 财产税的地位逐渐下降到次要地位，但仍是地方政府的主要收入由于国家需要 加强对社会财富的再分配功能，调节贫富悬殊，这时其公平分配的作用比筹集财 政收入的作用更突出 财产税，是以法人和自然人拥有的财产数量或者财产价值为征税对象的一类 税收，它是一个税系，包括许多税种，是整个税收体系的重要组成部分财产税 的征税对象一般可以分为不动产和动产两大类，不动产包括土地和土地上的建筑 物，动产包括有形资产( 如耐用消费品、家具、车辆等) 和无形资产( 如股票、 债券，现金，银行存款等) 目前世界各国对财产征收的税种主要包括以下几种： 土地税、房产税、不动产税、一般财产税、遗产税和赠予税、净值税等土地税 和房屋税以土地、房屋作为征税对象，针对特定的财产独立征税，属于个别财产 税一般财产税是以纳税人所拥有的全部财产总额为征税对象净值税是对财产 估价净值课税我国财产税的税种主要包括；房产税，城市房地产税、城镇土地 使用税，耕地占用税、土地增值税、车船使用税，车船使用牌照税、船舶吨税和 契税其中房产税、城市房地产税以房屋为征税对象，属于房屋税；城镇土地使 用税、耕地占用税、地增值税以地为征税对象，属于土地税 财产税的主要特点是：第一，土地、房产等不动产的位置固定，标志明显， 作为征税对象具有收入的稳定性，税收不易遗漏第二，征税可以调节财富的分 ， 山来大学硬士学位论文 配，抑制财产过于集中子少数人的趋势，体现社会分配的公正性第三，纳税人 的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于园地制宜地实簏征收管理。 因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税， 2 我国物业税的属性 所谓“物业税”，是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年 都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高，这个 市值是由专业评估机构评估出来的物业税以土地、房屋为征税对象，具有地 税和房屋税性质，属于财产税的一类一旦开征物业税，它就成为财产税体系的 重要组成部分 此次物业税改革的思路是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以 及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税也就是说， 把现在买房子时需缴纳的巨额税费，放到买房子后按年缴纳通过征收物业税， 将原来一次性缴纳的几十年的土地出让金等税费按年缴纳，并由专门的评估机构 每年评估土地市值，这样每年缴纳的物业税都是合理而透明的 ( - - ) 财产税理论分析 1 财产税公平与效率分析 公平与效率是政府政策的两个重要且标。公平”分为条件公平和结果公平 条件公平强调在生产经营中和社会生活中人们获得收入的条件平等，只要条件平 等，获得的收入有差别也被视为是公平的。政府政策应该允许和维护这种差别的 存在结果公平强调的是人们获得的收入和占有财富的结果应该均等化，而不管 获得收入的过程是否公平由于条件公平可以鼓励竞争，促进效率的提高，条件 公平与效率在政策方向上和产生的社会经济效应是一致的。所以条件公平与效率 在政策方向上是。同义”而与效率相对而言的结果公平，往往与效率有着替代 的关系提高效率就会损失公平，而实现公平也会损失效率，这几乎是公认的定 理所以我们一般所说的公平就是指结果公平 税收政策制度应该体现效率优先兼顾公平在确保整个税收体系遵循效率优 先兼顾公平的前提下，流转税、企业所得税、个人所得税、静态财产税、动态财 产税，这5 类税的效率地位应该递减，公平地位应该递增具体地说，就是流转 税的应该最大程度地体现效率。最小程度地体现公平；企业所得税也应该效率优 山东大学硕士学位论文 先兼顾公平，但效率地位有所降低，公平程度有所提高；个人所得税应该公平优 先兼顾效率，但效率仍占有相当重要的地位；静态和动态财产税更应该公平优先 兼顾效率，而且公平占据十分突出的地位 具体来说，财产税在促进公平方面的优势在于，财产多寡可作为衡量纳税人 负税能力的一个标准，因此对财产课税适合纳税人的负税能力，符合平等税负的 原则；财产课税税额与纳税人拥有或支配的财产成正比，可在一定程度上减少社 会财富分配不均现象；征收财产税能够弥补商品课税和收益课税在调节社会成员 收益作用上的不足效率方面的优势在于，对于同类型的财产来说，在拥有或使 用应税财产数额既定的情况下，生产经营收入水平越高，财产税负越轻，生产经 营收入越低，税负越重：这样有利于促使纳税人尽可能充分发挥现有财产的作用 但是，财产税在促进公平与效率上也存在缺陷，公平方面：作为课税对象的 财产不是所有情况下都代表纳税人的纳税能力( 如丧失劳动能力的老年人拥有过 去的房产，这种房产不能反殃纳税人负担能力) ；财产税采用比例税率具有累退 性，财产多的人实际税负轻于财产少的人：对动产课税困难效率方面：课征财 产税阻碍资本的形成，影响人的储蓄愿望和投资能力 2 财产税税负归宿分析 对于财产税的最终归宿主要有三种不同的观点 第一，传统观点：财产税被视为一种货物税传统观点使用标准的局部均衡 分析按照这种框架分析的结果是：土地部分的财产税由土地所有者承担，其负 担与收取的租金成比例；建筑物部分的财产税由房屋消费者承担，其负担与房屋 消费金额成比例由于土地所有权收入份额随着总收入的上升而增加，因此土地 部分的财产税具有累退性；同样，住房支出比例随着年收入的增加而下降，表明 建筑物部分的财产税也是累退的 第二，新观点：财产税被视为一种资本税米斯科斯基( m i e s z k o w s k i ，1 9 7 2 ) 提出的财产税新观点采用了一般均衡分析，得出了惊人的结论。他认为，资本如 果可以在辖区间流动，且资本供给对于收益率没有弹性，那么一项全国性的地方 财产税制度，会使财产资本的收益率降到所有行业的平均水平这就意味着财产 税税负转嫁到了财产所有者头上，或者说财产税被资本化了，财产价格下降额为 所有未来税收支付额的现值由于资本收入的比例会随着总收入的增加而上升， 7 山东大学硕士学位论文 所以，财产税具有累进性艾伦( a a r o n ，1 9 7 5 ) 对财产税做出的分析最全面，他 通过实证分析得出的结论是：现存的证据都说明新观点是对的。 第三，财产税被视为一种使用费该观点认为，社区经常以财产税收入购买 诸如教育和治安等公共服务在蒂伯特模型( t i e b o u t ，1 9 5 6 ) 中，财产税恰好就 是购买公共服务的成本，每个人都按照他所需要的数量购入公共服务，因此，财 产税根本就不是税，而更像公共服务的使用费既然不是税，那么所谓“财产税 的归宿”就变得毫无意义了另外，既然消费者把地方财产税看作公共服务的价 格，那么，这种价格也不应该对住房市场产生扭曲作用( h a m i l t o n ，1 9 7 5 ) ，即财 产税不产生超额负担。 在不同的情况下，每种观点可能都是有效的( r o s e n ，1 9 9 5 ) 但是笔者更赞 同财产税资本化的。新”观点，因为传统观点使用标准的局部均衡进行分析，这 种方法得出的结论仅适用于小范围的社区，而对于我国即将在全国范围内开征的 物业税不具有适用性对于“使用费”观点，在理论上或许还可以成立，可是在 现实生活中财产税与所享受的公共产品之问的联系往往是很薄弱的 1 9 6 9 年o a t e s 在政治经济学杂志) 上，首次对财产税资本化进行系统阐述 和检验，在其他条件不变时，一个社区的房价取决于该社区所提供的公共服务的 质量( 服务质量好，房价就高，反之亦然) 还取决于该社区的财产税率( 税率 高，房价就低，反之亦然) 当然，影响房价的因素还有很多继o a t e s 之后， 有许多研究者对财产税资本化进行实证分析，虽然没有在财产税资本化程度( 完 全资本化，财产价格下降额等于所有未来税收支付额的现值；部分资本化或过度 资本化，财产价格下降额少于或多于所有未来税收支付额的现值) 上达成共识， 但是证明o a t e s 的一般结论是有效的，即财产税和地方公共品价值要资本化在房 价中 笔者认为财产税的税负资本化使财产价格下降，无论财产税税负是否由未来 财产最终所有者完全负担( 即完全资本化) ，在购买财产时消费者所需支付的价 格都比不征收财产税时低，有利于消费者福利增加 3 土地税、房屋税经济效应分析 物业税以土地、房屋为征税对象，具有土地税和房屋税性质，因此在这里我 们对财产税进行理论分析将着重分析这两个税种 0 山东大学硬士学位论文 ( 1 ) 提高土地税税率对于地资本投资的经济效应 第一持有成本作用b l b e n t i c k ( 1 9 7 9 ) 认为将土地税税率提高后，在其 它条件不变的情况下，有促进土地“流动性”的作用，称为流动性效应( l i q u i d i t y e f f e c t ) 也就是说，当土地税税率提高使土地税额增加时，在课税价值评定基 础及其它条件不变情况下，土地所有人持有土地成本将随之提高为更有效地使 用资本以维持合理的投资回报，土地所有人如不能投入更多资本，以更密集方式 使用土地来获取更大的报酬，就必须放弃持有的土地，将其出售给其它土地需求 者，以减轻成本累积负担这样就增加了土地流动性，也使潜在使用者更有机会 获得土地使用权事实上这种流动性效应的本质，是通过变动所有人持有成本而 产生的 第二是，资本化作用在完全竞争市场条件下课征土地税，对土地价值有资 本化( c a p i t a l i z a t i o n ) 作用，其资本化价值如下所示： l - e ( r + b ) l ：土地资本化价值 e ：土地税前经济地租 r z 折现率 b ：土地税税率 当税率提高时，土地资本化价值l 会降低土地资本化价值下降，必然使有 开发潜力的使用者相对的竞价能力提高，其在市场上取得土地利用的机会增加， 故能促进土地的流动性r e g r i e s o n ( 1 9 7 4 ) 在追求单位面积土地利润最大的条 件下，推导出地价会随财产税税率提高而呈下降的趋势而 j a n k b r u e c k n e r ( 1 9 8 6 ) 则在追求成本最小化的条件下，推导出实施分级制财产 税制后。土地课税税率提高使土地价值最终呈下跌趋势 ( 2 ) 降低房屋税税率的经济效应 依据j a nk b r u e c k n e r ( 1 9 8 6 ) 等学者的观点，土地改良价值也就是建筑物课 税税率降低，对土地的投资利用有。诱因性效应”( i n c e n t i v ee f f e c t ) ，这种效 应又分为两类： 第一，对地上建筑物供给的影响 当房屋税税率降低后，会影响建筑物供给曲线向右下方移动，使供给价格下 9 山东大学硕士学位论文 降，并增加建筑物供给量，如图所示。此即为。诱因效应”d i c k n e t z e r ( 1 9 6 6 ) 在研究美国部分地区实施降低财产税中建筑物课税税率后，结果证明房屋税率的 降低对房屋供给有明显的影响 r l r 2 第二，对资本投资的影响 t i d e m a n ( 1 9 9 5 ) 从投资函数模型分析，认为房屋税税率降低或取消，直接效 应是降低了土地投资利用的资金成本，使税后实际报酬率提高，有鼓励土地投资 利用的作用相反，提高房屋税税率，会增加土地投资利用的资金成本，不利于 投资活动 ( 3 ) 土地税与房屋税对土地利用的经济效应 基于土地课税与基于房屋课税对土地的资本投资影响，显著地呈现反方向变 动关系，因此对两者课以同样的税率并不合理 在二十世纪7 0 年代以前，有关财产税变动对宏观经济的影响大多集中于强 调对总需求的影响在凯恩斯的经济模型中，所谓需求政策即强调“需求”是调 节经济的关键，财政政策通过收入效应。来达到增减有效需求的目的在这种理 论下，财产税只是通过影响“可支配收入”，创造有效需求，来达到增加支出、 产量与就业水平的目标 这种将财产税仅仅置于收入效应下的理论，在7 0 年代后期到8 0 年代初受到 当时美国多位经济学家的强烈批评，他们认为只重视财产税所产生的需求效应， 是强调短期影响而未考虑长期影响，也就是说忽略与生产投资活动有关联的供给 分析，并同时低估储蓄对投资资本形成的影响因此以古典经济学为基础，出现 了强调供给效应的供给经济学 按照这种理论，资本与劳动所得的课税税率变动对总体产出的影响，是通过 对生产要素供给的影响而发生的在供给方面有两个。相对价格”影响生产活 i o 山东大学醺士学位论文 动，第一个是现在所得与闲暇的相对价格，第二个是未来边际所得与现在消费的 相对价格，这两种相对价格都受到对资本所得课税的边际税率的影响，前者是关 于“劳动与闲暇”的选择，后者则是关于。跨期储蓄投资或消费”的选择任何 一种生产要素的所有者在决定其投入量时，税后实际报酬率是其考虑的主要因素 之一，而课税税率的变动，将使其相对价格变动，进而影响“税后实际报酬率” 就投资活动而言，课税税率越低，增加目前消费而牺牲未来所得的成本就越高， 也就使目前消费的相对价格提高由此可知，降低税率可使人们减少目前消费活 动，而增加储蓄投资活动，从而增加资本形成的可能 依据供给经济学的分析结果，以古典经济学“萨伊定律”及诱因经济学的“诱 因作用”为基础，并运用个体经济学。相对价格交动”观念所建立的供给理论， 认为对资本所得课税税率变动时，从长期来看将对生产要素供给及总产出产生显 著的影响，并且税率变动对生产面的替代效应的影响，大于对需求面收入效应的 影响再者，经济学家借助生产函数模型分析财产税的经济效应，证明土地税税 率与投资资本活动呈正相关关系，即土地税税率提高，在背负较高的土地使用成 本的条件下，有助于促进土地的资本投资活动；相反地，房屋税率对资本投资活 动是里负相关关系，即房屋税率提高，在增加资金成本的情况下，可能抑制土地 持有人进行资本投资活动因此进一步可推出“重课土地税，轻课房屋税”等税 收政策具有促进土地利用的作用 山东大学硬士学位论文 第二章我国物业税改革的现实根基 进行物业税改革，必须从我国的现实出发，结合我国现行房地产税费体系和 土地使用制度的特点，在此基础上进行循序渐进的改革不能创造一个脱离实际 的、不易操作的物业税 ( 一) 房地产税费体系现状 长期以来，我国的房地产税制形成了由土地税和房屋税组成的状况但是随 着市场经济的发展，无论是土地税还是房屋税都暴露出一些缺陷，越来越不适应 经济社会的发展 1 土地税 土地既是生产资料，又是生活资料，涉及到各行各业甚至每个公民。可以说， 国民经济的不同部门，社会生活的各个主体都与土地有着不同程度的联系土地 税是一种良好而且稳定的税源对土地课税的重要意义不仅仅在财产和收入的分 配上，它在加强对土地资源的利用管理，在抑制投机交易、抑制贫富过分悬殊等 诸多方面发挥重要的作用目前属于土地税范畴的税种有耕地占用税、城镇土地 使用税和土地增值税，对农村土地的课税隐含在农业特产税和农业税中 耕地占用税于1 9 8 7 年开征，原本是为了合理利用土地资源，保护农用耕地开 征的。但是随着中国经济的发展，大大增加了对农地的需求量，大量的耕地被征 用随之也暴露出耕地占用税的种种缺陷目前的耕地占用税，按照纳税人实际 占用的耕地面积乘以定额税率一次性征收，其最高档税率仅为每平方米1 5 元， 最低档税率仅为每平方米l 元，且该税率十多年未作调整，这种按照土地面积从 量计征的办法割裂了不断增长的耕地价值与税额之问的关系，与不断升高的耕地 地价相比。耕地占用税的税额微不足道，保护耕地资源的作用已不复存在同时 该税的课税范围过于狭窄，该税所指的耕地是指用于种植农作物( 包括菜地、园 地) 的土地，对林地、草地、养殖水面等非耕地则没有明确的规定因此对占用 农地但又未占用耕地的行为无税收上的约束，不利于农地资源的保护由于耕地 保护是关系到国计民生和民族安危的全局性战略问题，粮食安全问题任何时候部 山东大学硕士学位论文 不能放松，为避免耕地的流失，对耕地采取特殊保护，改革完善耕地占用税刻不 容缓 城镇土地使用税在1 9 8 8 年开征，只面向国内企业和纳税人征收，对外资企 业用地征收的是场地使用费，且征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区， 而城乡结合部则在客观上成为非税区，因此助长了对耕地的占用同耕地占用税 类似，城镇土地使用税计税依据及税率不当，按照土地面积乘以定额税率征收， 大城市的年税额为每平方米0 5 元- 1 0 元，中等城市为每平方米0 4 元一8 元，小 城市为每平方米0 3 元一6 元，县城、建制镇，工矿区为每平方米o 5 元一8 元 由于税率过低，级距过小，士地保有成本过低，城镇土地使用税对土地资源合理 利用的调节作用很有限；另外，在土地双轨制条件下，国家对日渐增长的大量城 镇土地在保有阶段所形成的收益无法采取规范性的手段参与分配，使国有资产大 量流失 回顾土地税的历史，可以发现耕地占用税和城镇土地使用税都是计划经济条 件下的产物当初开征的主要目的是为了筹集财政收入，由于当时的生产率低下， 土地的收益差别不大。因此当时的计税依据采用了土地面积但是随着社会经济 的发展，土地资源的稀缺导致其增值迅速，土地的收益差别日益明显，其中有些 规定已不适应市场经济的要求 土地增值税自1 9 9 4 年1 月1 日起施行，开征的目的是为了规范土地，房地 产市场交易秩序。合理调节地增值收益，维护国家权益土地增值税实行四级超 率累进税率：增值额未超过扣除项目金额5 0 的部分，税率为3 0 9 6 增值额超过 扣除项目金额5 0 ，未超过扣除项目金额l o o 的部分，税率为4 0 增值额超过 扣除项目金额l 0 0 9 6 、未超过扣除项目金额2 0 0 的部分，税率为5 0 。增值额超 过扣除项目金额2 0 0 9 6 的部分，税率为6 0 9 6 无论是和国外相比，还是从目前纳税 人的税收负担看，现行土地增值税的税率都显得过高。由于土地增值税的税率畸 高，拉高了二手土地市场交易的价格，而政府批租的一手土地价格远低于二手土 地市场，这就促使人们尽可能争取占用耕地这就是为什么一方面“圈地运动” 迭起，一方面又出现土地拍卖市场不火的重要原因同时由于设计不当，土地增 值税仅就转让土地的增值课税，对保有土地的自然增值不课税，出售土地与保有 土地之间存在巨大的税负差异，造成人们更倾向于保有土地而不愿出售土地。或 1 3 山东大学硕士学位论文 是通过偷税手段来逃避税收，影响本已稀缺的地资源的流通，对土地的调节力 度有限 因为农业税的计税依据是土地产量或产值，所以我国对农村土地的课税一直 隐含在农业税中现行的农业税制由农业税和农业特产税组成鉴于农业税制越 来越不适应经济发展的要求，中央决定从2 0 0 4 年起取消除烟叶外的农业特产税， 2 0 0 6 年将在全国全部免征农业税，同时推进综合配套改革因此对于农业税， 此处不再赘述 2 房产税 新中国诞生后，立即着手建立新税制1 9 5 0 年1 月3 0 日，中央人民政府政 务院发布全国税政实旌要则，规定全国共设1 4 种税收，其中就包括房产税、 地产税在执行中，作了一些调整，将房产税和地产税合并为城市房地产税，面 向全国征收。1 9 7 2 年，将对国营、集体企业征收的城市房地产税并入工商税后。 城市房地产税就只对房产管理部门和个人的房屋以及中外合资、合作企业和外资 企业的房屋征收1 9 8 4 年工商税制改革时又恢复该税种，但鉴于我国城市的土 地属于国家所有，从而将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种， 并于1 9 8 6 年9 月颁布房产税暂行条例同时，5 0 年代开征的城市房地产税 仍然保留，继续对在我国有房产的外国侨民和涉外企业适用，但对其在华机构的 用地不征收城镇土地使用税，改为征收土地使用费可见，城市房地产税其实也 只对房产征税，而不对地产征税，本质上是房产税由于我国加入w t o 以及居民 住房制度的改革，我国现行的房产税设计已跟不上这种变化，造成该税种虽是我 国目前最主要的财产税，但无法成为地方税的主体税种的局面2 0 0 4 年，房产 税和城市房地产税的总收入仅为3 6 6 3 亿元，占全国税收收入的比重仅为1 4 2 。 房屋税由房产税和城市房地产税两个税种组成和土地税类似，房屋税也存 在着种种缺陷，一是税负存在纳税人身份不公，同是对房产保有和使用课税，对 外国人和外资企业只征收房地产税，而对国内企业和自然人则设房产税和地使 用税，结果造成前者的税负低于后者；二是税负区域不公、税基覆盖不全，和城 镇土地使用税相似，房产税征税范围仅限于城市县城、建制镇、工矿区，助长 了对耕地的占用：最后，由于免税项目过多，税率失当，房产税和城市房地产税 嗣容税务总同阿站，h t l p w w w c h i n a m g o v m d a t l j s p 1 4 山东大学硕士学位论文 占地方财政收入比重太小，没有挑起地方财政收入大梁。现在许多地方政府确实 普遍存在财政吃紧局面，很多地方政府都是吃饭财政这就意味着必须找到一个 预算外资金来源，而现在除了国有资产之外，最大的一块金矿就是不动产所以 政府的眼睛就盯着地，地批得越快，土地出让金收入就越多所以大家往往把土 地称为地方政府的“二财政” 3 房地产收费制度 与土地税、房屋税紧密相连的备种五花八门的收费，是构成房地产税制的一 个显著特点建设部曾经做过一项调查，在各个城市中涉及房地产的规费有8 0 项至2 0 0 项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴。之所以出现如 此严重的。费挤税”现象，其原因，一方面，房地产税制不完善，所筹集的税收 收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成部分，其收入的重要性对于地方政 府来说是不言而喻的，而由于税收管理权限的过于集中，地方政府通过调整税收 制度来增加收入几乎没有可能；而另一方面。政府通过基金、收费( 简称收费) 等形式筹集收入又是被允许的，地方政府在财政资金紧张的情况下，为了增加收 入，针对房地产业设计了名目繁多的收费同时，由于收费事实上的征收单位所 有制和管理上的弊端，其具有很强的内在膨胀倾向，从而最终形成收费泛滥、费 挤税的状况 进行物业税改革，对于土地税来说就是要制定合理税率、扩大征税范围，确 保其保护土地资源的主要功能：对于房屋税就是要从如何正确设计，才能使其成 为地方财政收入的支柱的角度考虑，从而改变地方依赖土地出让金这个。二财政” 的不合理现象；同时滴费立税，将合理的且具有准税收性质的收费并入税收体系。 不合理的收费坚决取消 ( 二) 土地使用制度 ， 我国的土地使用制度实行双轨制，依据土地用途、使用目的不同实行划拨和 批租两种方式一般而言，非赢利性和带有公益性质的用地须经县级以上人民政 府批准，中华人民共和国土地管理法 明确规定以下用地可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地：城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的 能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。而赢利性 土地用途，则必须通过有偿出让的批租方式取得 山东大学硬士学位论文 土地批租就是在土地所有权属于国家的前提下，采取拍卖和竞价出让的方 式，用地者须一次性支付高昂的土地出让金，向政府购买一定期限内( 根据目前 的批租制，住宅土地批租期限为7 0 年) 的土地使用权一些大城市，或是一些繁 华地段的土地出让金更是高得惊人正是由于必须一次性交纳巨额的土地出让 金，在很大程度上造成了开发商的资金困难，通过向银行贷款又造成了金融风险， 反映在房屋的市场价格上又造成房价的居高不下 我国的地制度把地分成国有土地和农村集体土地两种理论上这两种土 地所有制本应是平等的，而在实际操作中，法律规定只有国有土地才能直接进入 出让市场，农村集体土地不能直接进入土地市场，只有通过国家征用变成国有土 地后才能进入市场这样，农村集体土地的权利受到限制，国家有强买强卖之嫌。 如果在征用过程中，交易是公平合理的，以上的规定并无不妥但是，在征用土 地过程中，给农民和集体经济组织的补偿是按农产品的产量或收益来确定标准 的，不是按土地市场的行情来确定补偿标准的通过征地使土地变性为商业用途 以及通过规划等方式产生的土地增值收益，农民基本上无份，导致农民利益受损 政府有关部门在征地过程获取了过多的收益，进一步刺激了他们的征地积极性， 导致征地权力滥用 进行物业税改革，必须改革土地出让金制度，消除它的这些负作用，把它推 迟到房屋建好后，由购房者支付为使购房者的负担不至于太重，应采取按年征 收的方式，而不是一次性付清这样既减轻了开发商的资金压力，避免了金融风 险，又降低了房价，造福了购房者同时必须改革征地制度，给予集体士地同等 的权利，给予农民和农村集体经济组织足够的补偿，避免征地权力滥用 1 6 山东大学硕士学位论文 第三章国外及部分地区房地产税制介绍及借鉴 物业税以土地、房屋为征税对象，物业税实际上就是房地产税因此是否叫 做物业税并不重要，“物业税”、。房地产税一“财产税”只是税种名称不同而已， 针对土地、房屋征税才是实质性问题，也是判断物业税的标准事实上，在国外 和一些地区，真正称为物业税的只有香港地区，国外的物业税性质的税收称为 。p r o p e r t yt a x ”，中文翻译过来通常称为财产税、房地产税，很少有译成。物业 税”的为了区分于大的财产税体系，我们把国外的“p r o p e r t yt a x ”称为房地 产税在这里我们对一些国家和地区的房地产税制加以比较，以期对我国的物业 税改革有所借鉴 ( 一) 国外房地产税制比较 在美国，房地产税收收入是地方政府的主要收入，占地方税收的8 0 以上。 美国的房地产税采取一般财产税的形式，以土地，房屋的财产总额为计税基础。 每年各州都会对公司或个人的房产、企业营业动产、土地进行估价征税，主要运 用市场价格类比法、收益现值法和重置成本法进行估价税率由各地自行规定， 名义税率各地不一，在3 - 1 0 之间，纽约、芝加哥等大城市的税率要高些。此 外，每一个县或市也会额外要求不动产所有人缴纳不动产税。美国还规定百姓在 购买第一套自住房时可以免除不动产税 在加拿大，房地产税是地方政府财政收入的主要来源，由市政府征收，不同 市区的税率也不同各地都以某一基准年度。实际的”、“真实的”、。公平的”市 场价值或市场价值的百分比对财产进行估价优惠措施除通过适用不同税率、免 税和优惠的估价办法外，还提供了各种直接减免直接减免主要用于住宅性房地 产，采取借助所得税制度实行的补助抵免形式进行在多数地方，农业房地产都 采用较优惠的估价标准。 日本的房地产税制比较繁琐，既不是采取一般财产税形式合并征收土地、房 屋的不动产税，也不是采用独立的土地税和房屋税共同构成房地产税日本的土 地税包含：地价税、特别地价税、固定资产税，不动产购置税、宅地开发税，地 1 7 山东大学硕士学位论文 价税由中央政府于1 9 9 2 年开始征收，目的在于加强国家对土地开发的调控，其 余税种由地方征收，所有这些税种都是依照财产的评估价值课税。日本的房屋税 包含在固定资产税中，事实上固定资产税是对地、房屋及其它折旧资产的课税， 由地方政府征收 在英国，房屋税分成住宅房屋税和营业房屋税两个税种住宅房屋税于1 9 9 3 年4 月1 日起执行纳税人为年满1 8 岁的住房所有者或承租者，以1 9 9 1 年8 月 1 日预计的住房价值以及1 9 9 1 年8 月1 日期间住房价值发生的变化情况为计税 依据，由英国政府国内税收局所属房屋估价机构进行估价，税率是由各地议会根 据地方政府开支情况以及从其他渠道可获得收入的差额来确定的根据价值评估 机构的评估，英国环境部将应税房屋价值按地区不同划分8 个级次，每个级次的 税率不同。营业房屋税是对不用于住宅的房屋征税，它包括企业法人营业用房屋、 其他法人和个人营业用房屋营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机 构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定。每过5 年重新估定一次营业 房屋税全国实行统一税率由英国财政部逐年核定或变更，法律规定税率提高幅 度不得超过全国平均通货膨胀指数，目前税率为4 l6 ，按年缴纳 法国的房屋税是地方税收最重要的税种之一，是地方财政收入的重要来源。 通常在巴黎和其他拥有l 万居民住户以上的城市征收房屋税以住宅及其附属物 为征税对象，纳税人是房屋的所有者，以评估价值作为计税依据，税率由各地自 行制定，允许纳税人按抚养子女数的多少予以一定扣除 早在澳大利亚实行联邦制以前，各州政府就开始征收土地税1 9 11 年联邦政 府引入联邦土地税，但是这一做法于1 9 5 2 年被废止，土地税依然作为地方税成为 各州政府增加财政收入的重要渠道之一目前，澳大利亚土地税由州及首都特区 政府征收，但是北部地区政府不征土地税土地税的计税依据仅为土地价值，但 是判定土地价值的方法却是各种各样的 新加坡行政上是一个统一的城市国家，没有地方政府，故税收立法权和征收 权均集中在中央新加坡的房地产税采取一般财产税形式对居民和非居民的土 地，房屋合并征收不动产税，按照不动产估价的1 6 课税，居民自用住宅适用4 的减低税率 山东大学硕士学位论文