（金融学专业论文）我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究.pdf

北京工商大学硕士学侥论文 摘要 近年来，我国商业银行个人住房抵押贷款业务得到了快速发展，无论是在信贷规模上还 是在效益贡献上的地位都得到了提高，与此同时，个人住房抵押贷款的风险控制和管理问题 也摆在了我们面前。商业银行的个人住房抵押贷款的风险主要表现为信用风险，信用风险也 是银行开展个人住房抵押贷款业务过程中面临的最主要风险。但是目前我国商业银行对信用 风险的管理重视不够，一旦发生大规模违约，商业银行将面临重大损失。因此，如何对个人 住房抵押贷款的信用风险进行科学有效的管理是当今我国商业银行急需解决的问题，这也是 本文的立题所在。希望本文提出的建议对防范和化解商业银行个人住房抵押贷款的信用风险 有积极的作用。 本文从商业银行个人住房抵押贷款信用风险的表现、成因、防范和管理等方面进行了详 细的分析和阐述，根据文献研究和理论分析，结合我国商业银行个人住房抵押贷款的管理现 状和国际经验，利用近年来的数据对我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险的变动方向进 行了实证分析，得出结果：我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险在未来可预见的时问内 将上升，加强对信用风险的管理是必要的。 基于以上结论，本文对商业银行个人住房抵押贷款信用风险的管理提出如下建议：首先 从商业银行内部入手加强对个人住房抵押贷款信用风险的防范，其中包括三个方面：改造个 人住房抵押贷款的业务流程，完善风险管理的内部控制机制；加强从定量角度增加对个人住 房抵押贷款信用风险进行防范的管理技术：开发个人住房抵押贷款的新产品。此外，要不断 完善外部环境建设：建设符合我国国情的个人征信系统：发展住房抵押贷款二级市场，试行 住房抵押证券化；建立政府担保和商业性保险结合的体系，完善个人住房抵押贷款的风险转 移机制；加强个人住房抵押贷款的法制建设。 本文的创新之处在于：国内已有研究大多围绕的是商业银行外部制度环境建设，很少结 合银行内部风险管理工作提出建议，且系统性不强。而本文将研究重点放在了商业银行内部， 以外部环境建设为补充，系统地提出了个人住房抵押贷款信用风险管理的对策建议。 关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；信用风险；风险管理 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 a b s t r a c t d u r i n gt h e s ey e a r s ，w i t ht h eq u i c kd e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lm o r t g a g ei no u rc o u n t r y , w e n u s t p a ym o r ea t t e n t i o nt ot h ec r e d i t r i s k i n i t t h ek e yi s s u eo fc o m m e r c i a lb a n ki sr i s k m a n a g e m e n t ，n o te x c e p t i n gi nr e s i d e n t i a lm o r t g a g e h o wt oc o n t r o lt h ec r e d i tr i s ki sv e r y i m p o r t a n tt o t h ec o m m e r c i a lb a n k ，b u tn o w a d a y so u rm e r c h a n tb a n k sh a v en o tr e a l i z e dt h e i m p o r t a n c eo fi t i fc o s m i c a l l yb r e a c ho ff 甜t hh a p p e n s t h ec o m m e r c i a lb a n kw i l lf a c et h e n a g n i t u d el o s s e s s o ，h o wt oc o n t r o lt h ec r e d i tr i s ki nr e s i d e n t i a lm o r t g a g ew i t has c i e n t i s ta n d e f f e c t i v em a n a g e m e n ti sap r o b l e mo f o u rc o m m e r c i a lb a n kn e e dt os e t t l eu r g e n t l y t h i sp a p e re x p a t i a t eo nt h eb e h a v e ，c a u s eo ff o r m a t i o n ，t h em a n a g e m e n to fc r e d i tr i s ko f r e s i d e n t i a l m o r t g a g ei nc o m m e r c i a lb a n k b a s e do nt h er e f e r e n c ep a p e r s ，t h ea c t u a l i t yo f m a n a g e m e n to fc r e d i tr i s ki no u rc o u n t r y , t h ea d v a n c e de x p e r i e n c ei no t h e rc o u n t r i e s ，a n da n a l y s i s o f t h ed a t a ，t h i sp a p e rg e t sac o n c l u s i o n ：t h ec r e d i tr i s ko f r e s i d e n t i a lm o r t g a g ew i l li n c r e a s ei nt h e n e a rf u t u r e i ti sr e a l l yn e c e s s a r yt oc o n t r o lt h ec r e d i tr i s ka n dt oa v o i dt h el o s s e so ft h e i r r e s i d e n t i a lm o r t g a g e w em u s td os o m e t h i n gt oi m p r o v et h em a n a g e m e n to fc r e d i tr i s ko fr e s i d e n t i a lm o r t g a g ei n c o m m e r c i a lb a n k f i r s t l y , s t r e n g t h e nt h ei n t e r i o rr i s km a n a g e m e n to ft h ec o m m e r c i a lb a n ki t s e l f i t i n c l u d e st h r e ef a c e t s ：t h ec o m m e r c i a lb a n k ss h o u l dm o d i f yt h ep r o g r e s s e so fr e a le s t a t el o a ns o t h a tt h e yc a ng e tab e t t e ri n n e rc o n t r o lm e r c h a n d i z e t h ec o m m e r c i a lb a n k ss h o u l di m p r o v eo nt h e t e c h n o l o g yo f d e f a u l tr i s kc o n t r 0 1 a n do p e no u ts o m em o r en e w p r o d u c t so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g e s e c o n d l nt oi m p r o v et h ee x t e r i o rc i r c u m s t a n c ec o n t i n u o u s l y i ti n c l u d e s ：o u rg o v e r n m e n tm u s tt o c o n s t r u c tap e r s o n a lc r e d i ts y s t e m ，b u i l das y s t e mo fh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c ea n dd e v e l o p t h em o r t g a g e - b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ，a n da d d i t i o n a l l y , t oc o n s t r u c tt h el e g a ls y s t e mo fr e s i d e n t i a l m o r t g a g e t h ei n n o v a t i o no ft h i sp a p e ri st op u tt h es t u d ye m p h a s i so nt h ec o m m e r c i a lb a n ka n dg i v e s o m ea d v i c e sb yt h en u m b e r s k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k ；r e s i d e n t i a lm o r t g a g e ；c r e d i tr i s k ；r i s km a n a g e m e n t i i 北京工商大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所里交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作所 取得的研究成果。除了文中已经注明引用的内容外，论文中不包含其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律后果完全由本人承担。 学位论文作者签名：兰垄盔日期：印0 7 年f 月3 。日 北京工商大学学位论文授权使用声明 本人完全了解北京工商大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生 在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京工商大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借 阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复 制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 学位论文电子版同意提交后，可于口当年口一年口二年后在学校图 书馆网站上发布，供校内师生浏览。 学位论文作者签名：兰盟导师签名： 叠碜飙沙弘 月如日 北京工商大学硕士学位论文 1 绪论 1 1 论文选题背景 从国外银行业务发展的趋势看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款已成为银行贷款 发放的主要领域之一。以美国为例，二十世纪九十年代末，个人住房抵押贷款余额己占到银 行信贷余额的2 2 左右。在我国，自从1 9 9 2 年中国建设银行首次为联想集团职工提供抵押 贷款购买个人住宅以来，商业银行提供个人住房抵押贷款业务己悄然兴起1 。1 9 9 7 年1 0 月， 国家正式出台了抵押贷款的详细规章，各大银行纷纷加入这一行列2 。我国商业银行在办理 个人住房抵押贷款业务中，从刚开始的过度谨慎、要求条件苛刻已经转变为当前的条件大幅 放宽、业务不断扩张，这一过程主要体现了商业银行从认为个人住房抵押贷款业务属于高风 险业务到现在普遍认为其属低风险业务的转变过程。当前我国的个人住房抵押贷款规模迅速 扩大，居民个人购房贷款余额更是直线上升，五年来增长逾8 倍3 ，2 0 0 5 年底和2 0 0 6 年年 底个人住房贷款余额分别达到1 7 4 0 0 亿元4 和1 8 8 3 9 亿元5 ，余额同比分别增长8 7 和8 2 7 。 我国个人住房抵押贷款余额从1 9 9 7 年的1 3 7 亿元，发展到2 0 0 6 年末的1 8 8 3 9 亿元，不到十 年时间就增加了1 3 7 倍。 我国商业银行开展个人住房抵押贷款业务的时间不长，开办之初保持了较低的不良贷款 率水平。但是，我国的个人住房信贷市场发展时间不长，还没有真正经历价格波动的考验， 东南亚国家个人房贷的危机就是在房地产泡沫破灭时才爆发的。个人住房抵押贷款的风险一 般是在发放贷款后3 至8 年中才逐步显现，而目前我国个人住房贷款余额中，8 0 是2 0 0 0 年以后发放的，只有2 0 左右的贷款开始进入危险期，在未来几年个人住房不良贷款将陆续 显露出来6 ；另一方面，由于贷款余额的高速累积，贷款总量的“稀释”作用掩盖了风险的 增长7 。因此我们对个人住房贷款业务应该有一个清醒的认识：作为一项中长期贷款品种， 其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。 当前，个人住房抵押贷款己占到商业银行消费信贷业务量的九成左右，甚至有些支行所 有的消费信贷业务全部都是个人住房抵押贷款业务。随着规模的扩张，一旦风险暴露，对于 中国经济将造成不堪设想的后果。上世纪7 0 年代西欧大量住房信贷公司的破产和1 9 9 5 年日 本的住房金融案件，都证明了一个这样一个事实：住房金融业务虽相对比较安全，但其风险 旦形成，便会迅速扩散，出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 1 2 论文研究目的和意义 商业银行信贷资产要面临的主要风险是信用风险，个人住房抵押贷款也不例外。因为市 场风险、法律风险相对较为依赖房地产市场的健康发展以及法律制度的改善，操作风险和流 动性风险主要依靠银行加强内部流程控制和贷款期限结构调整来规避，相对可控。而来自借 款人的信用风险，因借款人资信状况千差万别，同时个人住房抵押贷款的借款人非常分散， 因而信用风险的控制难度相对较大，信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风 险。 个人住房抵押贷款中的信用缺失，使商业银行面临着巨大的信用风险。但是，目前我国 商业银行偏向于在个人住房抵押贷款上争夺市场份额，对信用风险的管理重视不够，一旦发 生大规模违约，商业银行将面临重大损失。因此，本文的研究目的是要通过对个人住房抵押 贷款业务中信用风险的揭示和剖析，引起商业银行和全社会对个人住房贷款信用风险问题的 共同关注。同时，如何对个人住房抵押贷款的信用风险进行科学有效的防范与控制是当今我 国商业银行急需解决的问题，这也正是本文的研究意义所在。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 2 0 世纪7 0 年代以前，国外研究者的早期文献集中在对个人住房抵押贷款信用风险相关 因素的分析方面。早期研究学者j u n g ( 1 9 6 2 ) 利用金融机构原始资料分析得知，贷款价值比 ( 1 0 a n t o v a l u er a t i o ) 和个人住房抵押贷款利率与违约风险之间存在正相关关系，即个人住 房抵押贷款利率愈高，信用风险也就愈大；贷款价值比愈高，信用风险也愈大8 。p a g e ( 1 9 6 4 ) 认同j u n g 的研究结果，并指出影响信用风险的因素并不仅限于贷款价值比和抵押贷款利率， 还应考虑更多的解释变量，如个人住房抵押贷款利率结构( m o r t g a g ei n t e r e s tr a t es t r u c t u r e ) 也会间接影响金融机构的贷款风险。9 2 0 世纪7 0 年代末期，有学者用基于期权的违约模型( o p t i o n - b a s e d m o d e lo fd e f a u l t ) 概 念来解释借款人违约决策。f o s t e r 和v a no r d e r ( 1 9 8 4 ) 最早应用期权理论对个人住房抵押贷 款信用风险进行了探讨。他们认为违约在这里是一种看跌期权，当负权益( 住房市场价格与 借款人违约所需承担费用之和小于抵押贷款价值) 形成后借款人就可以行使这种看跌期权。 他们将理性违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时，借款人就会立即违约”。 2 北京工商大学硕士学位论文 n o t h a f t ，f r a n k e 和g e o r g e h k w a n g ( 1 9 9 3 ) 在他们的研究中也得出了相同的结论。 2 0 世纪8 0 年代后期，随着个人住房抵押贷款二级市场的发展壮大，特别是个人住房抵 押贷款证券化规模的扩大，衍生品种越来越多，个人住房抵押贷款证券的定价成为一项关键 性技术。由于个人住房抵押贷款违约改变了贷款资产收益的现金流，从而影响着个人住房抵 押贷款证券的价值，导致学术界和实务界对个人住房抵押贷款违约风险研究又掀起了新的高 潮。为证券合理定价及其衍生品风险控制提供了依据。c l a u r e t i e ( 1 9 8 7 ) 1 2 q u i g l e y ，j o h n m ，r o b e r t v a n o r d e r 和y o n g h c n g d c n g ( 1 9 9 3 ) 在他们的研究中得出结论：正确评估违约所 形成的损失至关重要的步骤是对抵押贷款证券进行合理定价。1 3 国外( 尤其是欧美国家) 的银行业发展成熟，个人住房抵押贷款业务起步得比较早，因 此国外学者对个人住房抵押贷款信用风险的形成、防范与管理有一系列相当成熟的理论，研 究过程中注重实证分析与定量分析。国外的研究成果对我国学者对于个人住房抵押贷款的研 究有重要的指导意义，事实上，我国许多学者也是受到国外研究成果的启发，结合我国实情， 提出了针对我国的建议。 1 3 2 国内研究现状 由于我国个人住房抵押贷款市场起步较晚，国内关于个人住房抵押贷款风险的研究开始 于2 0 世纪9 0 年代末，近几年才陆续展开。早期，我国学者的研究工作多限于对个人住房抵 押贷款的介绍和对出现问题的一般描述和分析；近几年来，研究进程加快，在个人住房抵押 贷款风险问题的研究上，观点各异。 赵勇( 2 0 0 0 ) 提出我国个人住房抵押贷款风险的转移机制的构建，应采取抵押贷款证券 化为主，相关保险为辅的原则1 4 。赵克诚( 2 0 0 2 ) 提出防范贷款风险，应建立个人信用制度， 健全住宅市场体系，贷款制度御新与操作环节规范并重，扩大资金来源，完善政策法规体系， 建立法律制度基础”。王福林( 2 0 0 4 ) 对个人住房抵押贷款违约风险进行了专门研究，并且 对杭州市个人住房抵押贷款样本进行实证研究，通过因子分析和判别分析得出了房产投资特 性、区域经济和住房建筑面积对个人住房抵押贷款违约风险影响最大的结论，王福林研究中 突出的特色是通过聚类分析将借款人分为外地投资型购房群体、高学历青年购房群体和已婚 中年型购房群体三个类别m 。柯丽华，叶义成( 2 0 0 5 ) 以个人住房抵押贷款实践中产生的问 题为背景，对偿还贷款的还款方法的本质和相关变量的变化规律进行了研究，分析个人住房 抵押贷款还款方法对房地产业、银行和购房者的不利影响，并提出消除这些不利影响的建议 ”。孙冰，刘洪玉( 2 0 0 6 ) 以美国个人住房抵押贷款市场为例，归纳了个贷市场可细分的业 3 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 务种类和丰富多样的个贷产品。结合我国市场特征，提出了向资本市场融资的建议。1 8 经过总结，国内研究取得的成果主要有两个方面： ( 1 ) 对我国目前个人住房抵押贷款市场存在问题的定位已经非常清晰 虽然我国住房抵押贷款运行十几年来取得了较大的成绩，但仍然处于发展的初始阶段， 随着住房制度改革的不断深入，其业务的进一步拓展仍面临许多问题，主要表现在：市场缺 乏政府的主导、住房抵押担保方式单一、住房抵押贷款担保困难等方面。 ( 2 ) 对个人住房抵押贷款风险管理的外部环境已经提出了成熟的建议 关于完善外部环境的政策建议，比较成熟的表现在住房抵押贷款保险和资产证券化两个 方面。不少学者针对住房抵押贷款资产证券化和住房抵押贷款保险的必要性、现状、存在的 不足以及发展对策方面都提出了各自的观点。 但本文认为，国内的研究工作还存在两个的不足： ( 1 ) 大多是笼统地介绍我国商业银行住房抵押贷款的风险，具体就某一项风险的特点、 成因进行分析的非常少，提出的对策和政策建议针对性也不强。而本文认为，在我国个人住 房抵押贷款业务中，信用风险表现的最为突出。因此，有必要在前人研究的基础上，针对个 人住房抵押贷款的信用风险进行专门的分析和研究，以进一步提出信用风险管理的对策建 议。 ( 2 ) 国内研究大多围绕的是银行外部制度环境建设，没有将重点放在商业银行内部的 风险管理工作上，尤其是在个人住房抵押贷款风险的前期测定和评估方面，缺乏统一的标准。 本文认为只有在完善商业银行内部风险管理的基础上，才能与外部环境建设相结合，系统地 对个人住房抵押贷款的信用风险进行防范。 1 4 论文框架与内容 除第一章绪论外，本文分为三个部分。 第一部分( 第二、三章) ：第二章对个人住房抵押贷款及其信用风险做了阐述，介绍了 个人住房抵押贷款信用风险的博弈理论和期权理论。第三章对我国个人住房抵押贷款业务信 用风险形成的原因和管理现状况做了介绍，并结合实证分析指出了我国个人住房抵押贷款的 信用风险特征，为风险管理研究提供了依据。 第二部分( 第四章) ：介绍了个人住房抵押贷款信用风险管理的国外经验，通过归纳有 代表性的美国、香港和加拿大的个人住房抵押贷款信用风险管理措旌，思考对我国的启示， 为提出加强我国个人住房抵押贷款风险管理的建议提供综合性策略参考。 4 北京工商大学硕士学位论文 第四部分( 第五章) ：加强我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理的建议。首先是加 强银行内部的风险管理，改善银行业务流程、加强银行的风险管理技术和进行产品创新。其 次是外部环境的构建：完善我国个人征信系统；建立政策性的政府住房担保机构和强化商业 性保险公司的参与；试行住房抵押证券化、强化个人住房贷款风险转移机制；最后是加强这 方面的法制建设。 需要说明的是：本文对商业银行个人住房抵押贷款的信用风险分析，是从微观主体 借款人角度为切入点的，本文的研究对象是借款人的违约行为给商业银行带来的信用风险。 因此，对于利率变动、房地产泡沫破灭等宏观风险本文不再做具体分析。 1 。5 研究方法、思路及创新 ( 1 ) 理论分析与实证研究相结合。个人住房抵押贷款信用风险的理论分析为商业银行 风险防范找出了工作重点和工作方向，而对未来的风险特征进行实证分析，则为风险管理提 供了依据。 ( 2 ) 定性与定量相结合。在商业银行对个人住房抵押贷款信用风险的防范上，以定性分 析为基础，定量打分为手段，完成个人资信情况与风险度的测定。 文献研究：国内外动态 个人住房抵押贷款 的信用风险理论 国内现状描述我国信用风险 的实证分析 国际经验借鉴 我国商业银行个人住房抵押贷款信用 风险管理的建议 图l 一1 本文研究的技术路线 本文的创新之处在于：国内已有的研究大多围绕的是商业银行外部制度环境建设，很少 结合银行内部风险管理工作提出建议，且系统性不强。而本文将研究重点放在商业银行内部， 与外部环境建设相结合，系统地提出了个人住房抵押贷款信用风险管理的对策建议。 5 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 2 个人住房抵押贷款信用风险的一般分析 对我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险进行分析，进而对风险管理提出建议，首 先要求对信用风险有一些基本的了解。本章介绍了个人住房抵押贷款及其信用风险的概念、 分类和影响，并在最后一节介绍了两个个人住房抵押贷款信用风险的理论，这两个理论对商 业银行防范信用风险有重要的指导意义。 2 。1 个人住房抵押贷款及其信用风险 个人住房抵押贷款，英文名称是r e s i d e n t i a l m o r t g a g e ，是目前世界上普遍采用的居民购 房融资方式”。商业银行开展个人住房抵押贷款业务过程中面临的最主要风险是信用风险。 2 1 1 个人住房抵押贷款的概念 个人住房抵押贷款是指商业银行向符合条件的自然人发放的用于支持其购买住房的贷 款，由借款人在一定的期限内分期偿还贷款本息。具体来说，个人住房抵押贷款是借款人以 其所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率从银行借款，然后在一定期限内，按月偿 还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款的开展使得居民在支j 寸一笔较少的首期付 款后，就能买得起价值昂贵的住房，不过购房者只有在连本带利还清全部贷款后，才能拥有 住房的完全产权。 r e s i d e n t i a lm o r t g a g e 中“m o r t g a g e ”在英美法律制度中主要指不动产担保，即我们通常 所说的抵押。在贷款偿还期内借款人对抵押物拥有的所有权并未转移给银行，因此按揭和质 押有着本质的区别。“m o r t g a g e ”的粤语直译为“按揭”，因此在香港这项业务称为个人住房 按揭贷款。由于地域和文化渊源上的关系，国内在开办个人住房抵押贷款这项业务时，包括 操作程序、管理规程等方面基本都是借鉴香港的一些做法，甚至包括该项业务的名称我们都 引用过来，从而国内也把该项业务称作个人住房按揭贷款，事实上与国外的个人住房抵押贷 款是相同的，只是称呼上的差异而己，所以本文对个人住房按揭贷款和个人住房抵押贷款将 不再作任何区分，认为它们是一致的。 2 1 2 个人住房抵押贷款信用风险的概念 银行开展个人住房抵押贷款业务的过程中，受房地产价格波动、利率变动、借款人收入 6 北京工商大学硕士学位论文 变化以及银行内部管理等因素的影响，会面j 临不同类型的风险，包括信用风险、流动性风险、 利率风险、提前还款风险、法律风险和操作风险等。其中，信用风险也称作违约风险，是指 因借款人还款能力下降和还款意愿不强而发生贷款本息拖欠，导致银行贷款损失的风险。它 是银行开展个人住房抵押贷款业务过程中面临的最主要风险，也是本文风险论述的重点。 2 2 个人住房抵押贷款的信用风险分类 为方便本文的研究，根据借款人违约时主观意愿的不同，将违约行为分为三大类：被迫 违约行为、理性违约行为与恶意违约行为。 2 2 1 被迫违约行为 被迫违约行为是指借款人由于客观原因造成支付能力不足，或因突发事件，无法继续正 常向贷款人按照规定如期偿还住房贷款本息而产生的信用风险。被迫违约行为产生的主要原 因是借款人的收入和每月还款额的相对变化，而非房地产市场价格的变动，是借款人的被动 行为。被迫违约说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力，是“心有余而力不足”，这类 借款人信用度是比较可靠的，只要其收入能力保持不变或逐年上升，贷款人基本上不会有收 不回本息的风险。因为通常情况下，借款人通过签订房屋买卖合同和贷款合同，已经将首付 款和住房贷款本金固定下来，还款金额与现行房地产市场价格无关。由此可见，借款人本身 的收入状况是导致被迫违约行为的更重要的因素。 我国目前的经济体制转轨给个人收入的稳定性带来巨大冲击，如国有企业改制造成人员 下岗，民营企业体制不规范职工收入得不到保障，教育产业化造成家庭教育支出急剧增加等， 都会使借款人的支付能力下降甚至恶化。当借款人收入明显减少无力继续偿还贷款本息时只 能停止还款，从而放弃住房。当然，借款人收入减少并不意味着违约现象一定出现，当借款 人的收入减少但仍大于每个月的还款额度时借款人可以减少其他方面的开支；当每个月的收 入不足于支付月还款额时借款人还可以再贷款或寻找其他资金来源。良好的借债能力以及累 积的家庭金融资产在一定程度上可以减少被迫违约行为发生的可能性。 2 2 2 理性违约行为 理性违约行为是指借款人基于经济利益的考虑，主观上认为放弃继续还款能带来更大的 收益而产生的信用风险。借款人做出违约决定，不是因为客观原因造成支付能力不足，而是 7 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 对成本和收益进行了权衡，根据经济利益原则进行理性判断，这符合经济学上“理性经济人” 的假设。房价迅速下跌或利率上升幅度较大，从而使得继续还款的成本大于放弃还款的收益 时，借款人会理性违约。理性违约是借款入的主动违约行为，与借款人的实际支付能力无关， 当借款人主观上认定继续偿还贷款的代价高于违约的损失，或者说继续偿还贷款所得利益低 于违约的利益，并且预期这种情况将延续较长一段时间时，理性违约行为就会发生。 如果房地产市场价格上升到一定幅度，即使借款人真的没有能力继续还款，也不会违约， 因为借款人可以通过住房的转让，还清债务本息，收回投资和成本，甚至还能赚取一定的利 润；但是若借款人获得贷款购买住房并偿还了一定时期的贷款本息后，房地产市场价格发生 较大幅度的下跌，借款人转让住房所得收入不足以偿还贷款，无法收回投资和成本，借款人 就会主动违约。如果把借款人获得的个人住房抵押贷款看作是一项期权，当房地产价格下跌 到一定程度时借款人选择放弃这种权利。 消费者选择理性违约主要是希望在不确定的经济环境中实现成本最小化。 一般来说，违约可能性最大的是在消费者住房贷款合同签订后的前三年里，因为，此时是消 费者违约的机会成本相对较低的时候，损失的仅仅是首期款、交易费用和一小部分己偿还的 贷款本息。2 0 凌 约 盛 23 时湖( 年) 图2 - 1 主动违约率与时间的关系 资料来源：刘天虎商业银行消费者住房贷款信用风险管理研究2 0 0 4 年电子科技大学硕士学位论文 8 北京工商大学硕士学位论文 2 2 3 恶意违约行为 恶意违约行为是指消费者具有还本付息能力，但主观上恶意违约，或第三方采取欺诈手 段，利用个人住房贷款骗取银行信贷资金的行为。目前在我国，恶意违约行为时有发生，且 呈上升趋势，主要表现为开发商提高房价、虚构“购房者”和重复出售这三种手段。一方面 是由于个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，贷款期限远长于开发贷款期限，开发商 可以节约财务费用，另一方面是由于房地产开发贷款的审批条件比较多，不容易获得，而对 于个人住房抵押贷款，银行通常只看收入证明等表面资料，可操纵空间大，审批也相对容易。 恶意违约行为对消费者住房贷款的发展有极大的危害，它直接动摇社会的信用基础，打击了 银行开展消费者住房贷款的信心。 2 3 个人住房抵押贷款信用风险的影响 对商业银行开展个人住房抵押贷款业务来说，信用风险的存在是各项风险中最普遍也最 主要的，其影响主要有以下几个方面： 1 直接影响银行的现金流 借款人如果不能按期归还贷款本息，将直接影响到银行资金的回收量，减少现金的流入。 2 影响银行的效益 借款人如果拖欠本息，在利息收入减少的同时，银行还面临着本金的损失，将直接减少 银行的利润。 3 影响银行的企业形象 尤其是对上市的股份制商业银行，贷款质量的好坏直接影响股东、投资者对银行经营管 理水平的判断。如果银行贷款的不良率居高不下，将影响该银行的企业形象，影响投资者的 信心。从长远来说，这种影响更是应该引起高度重视的。 2 4 个人住房抵押贷款的信用风险理论 本文研究的是借款人的违约行为给商业银行带来的信用风险，以对其提出防范和管理的 建议。因此，在本节中选取了博弈理论和期权理论，它们对于商业银行内部怎样进行信用风 险防范有重要的指导意义。 9 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 2 4 1 个人住房抵押贷款信用风险的博弈理论 博弈论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策，以及这种决策的均衡阀题 2 1 。因此在个人住房抵押贷款中，债权人和债务人之间的相互关系也可用博弈论来分析。吴 晨等是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他们的基本假设 是2 2 ：( 1 ) 个人和银行都是风险规避者，且个人的目标函数是收益最大化，银行的目标函数 是最小风险基础上的资产收益最大化：( 2 ) 博弈双方的信息是不对称的，个人具有信息优势； ( 3 ) 博弈过程中是按个体最优化决策的，银行和个人之间是非合作博弈；( 4 ) 假设个人存 在两种类型：资信好的个人和资信差的个人，只有个人知道自己属于哪一类型，而银行只能 根据个人传递来的信息判断个人的类型；( 5 ) 博弈双方不是同时作出决策。在基于这些假设 的基础上，他们分别建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型。在个人借款博弈模型分析中， 假定u b l 和u b 2 分别是银行接受资信好的和资信差的个人贷款申请时的效用；u j l 和u i 2 分别是 个人贷款申请被接受和不被接受时的效用，则得益矩阵如表2 1 和表2 2 所示。在个人还款 博弈分析模型中，将还款过程看作是一个不完全信息的动态重复博弈，对资信好的个人还款 博弈的精炼纳什均衡为个人选择还款，银行不诉讼。对资信差的个人还款博弈的纯策略纳什 均衡为个人选择拖欠，银行不诉讼，在此由于银行诉讼成本过高，银行选择诉讼是一种不可 信的威胁。 表2 - 1 资信好的个人与银行博弈的得益矩阵分析 资信好的情况 申请不申请 银行接受( u b l ，u i l )( 0 ，u i 2 ) 不接受 ( 一u b l ，u i 2 )( 0 ，u i 2 ) 资料来源：孙仲明个人住房抵押贷款信用风险分析 j 】渤海大学学报( 哲学社会科学版) 2 0 0 6 1 7 8 表2 2 资信差的个人与银行博弈的得益矩阵分析 资信差的情况 申请不申请 银行接受( u b 2 ，u n )( 0 ，u i 2 ) 不接受 ( 0 ，u i 2 )( 0 ，1 1 i 2 ) 资料来源：孙仲明个人住房抵押贷款信用风险分析【j 渤海大学学报( 哲学社会科学版) 2 0 0 6 1 7 8 经博弈分析，可以得出结论：银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获 利情况。这个结论给本文的启示是：要防范商业银行个人住房贷款的信用风险，首先要做好 1 0 北京工商大学硕士学位论文 的工作就是做好借款申请人的资信评估工作。 此外，西方商业银行信贷行为理论还认为，贷款人借助贷款利率、抵押物价值和信贷配 给概率三个要素的不同搭配可以实现区分不同风险类型借款人、降低信贷风险的目的。2 3 2 4 2 个人住房抵押贷款信用风险的期权理论 最早应用期权理论对个人住房抵押贷款违约风险进行探讨的是f o s t e r 和v a no r d e r ( 1 9 8 4 ) 。期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说，期权理论认为每个借款人都 是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化2 4 q f o s t e r 和v a no r d e r 提出个人住房抵押贷款的借款人与签订购房贷款合同，就等同于买入一个执行价格为未清偿 贷款余额的关于住房价值的看跌期权。如果房价低于贷款余额，借款人就会行使其持有的看 跌期权，将住房以相当于贷款余额的价格卖给银行；如果房价高于贷款余额，则借款人不执 行看跌期权，将继续支付银行贷款本息以保留对住房的权益。因此，在特定经济条件下借款 人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成 本权衡过程，该理论论述的风险属于理性违约风险的范畴。 这一理论用于解释个人住房抵押贷款违约的决定因素时，形成了两种假说：权益假说和 还款能力假说。权益假说是指在完善的资本市场上借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益 与抵押贷款债务额的大小即可做出违约与否的决策。还款能力假说是指当借款人收入下降到 低于偿还抵押贷款需要时，借款人就会发生违约。2 5 用期权理论分析违约行为时，发现初始贷款价值比和住宅权益虽然是影响违约的重要因 素，但其他因素如失业、离婚率等同样也会影响借款人的违约行为2 6 。v a n d e l l ，k e r r yd 和 t h i b o d e a n ( 1 9 8 5 ) 认为许多非权益因素有助于解释为何许多借款人住宅权益为零甚至为负 的情况下，仍然不愿意违约；而有些借款人在住房权益为正的情况下却选择违约27 。相同地， c l a u r e t i e ( 1 9 8 7 ) 认为其他非净权益因素，如收入来源、住房特征和借款人特征，也是影响 借款人进行违约决策的重要因素。“ 期权理论给本文的启示是：商业银行个金部的信贷员对借款人进行资信评估时，应该从 哪些因素着手。经初步分析和总结，认为对借款人做资信评估时，考虑的因素主要有：借款 人收入水平、家庭情况、所处行业情况等，便于银行对不同借款人进行定性定量的分析，以 确定其信用状况和借款额度。 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 3 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险管理 随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，借款人违约的比例也同步上升。我国各大商业 银行不得不面对如何平衡处理开拓个贷业务和加强风险管理的两难选择。因为现有的个人住 房贷款信用风险管理体系的确无法为商业银行有效地进行风险监控和风险防范。本章在前一 章内容的基础上，介绍了我国个人住房抵押贷款信用风险产生的原因，现阶段我国对其的管 理情况以及我国个人住房抵押贷款信用风险的特点。本章内容与第四章国际经验借鉴共同构 成了本文所提出对策建议的依据。 3 1 我国个人住房抵押贷款信用风险形成的原因 个人住房抵押贷款有利于银行调节资产结构，提高整体信贷资产质量，但是随着它在商 业银行贷款余额中比重的日益提高，其风险对银行整体经营的威胁也越来越大。因此，分析 我国个人住房抵押贷款信用风险的形成原因也就变得特别重要。风险的形成是多方面的，本 文总结了几个主要的原因： 3 1 1 社会整体缺乏诚信 与英国、美国等已有1 5 0 多年征信历史的信用发达国家相比，我国还属于非征信国家。 从我国目前的现状来看，个人信用观念较为淡薄，个人信用意识淡薄和观念上的偏差，使每 个人不必为自己的失信负责，以至整个社会信用秩序混乱。以南京市为例，该市中级人民法 院在2 0 0 6 年“3 1 5 ”前夕公布了这样一项统计结果：社会信用缺失案件在南京市各基层法 院同期受理的民商事纠纷中所占比例都在三分之一以上，而在白下区和六合区更高达8 0 与 9 6 ，这表明信用缺失是一个普遍存在的严重问题。2 9 3 1 2 银行缺乏有效的个人信用评价系统 由于个人住房贷款是零售性业务，其贷款对象是分散的众多居民个人，而我国目前尚未 建立起一套完整的个人征信系统，也没有建立对居民个人的资信状况进行调查评估的专门机 构，对个人的资信状况缺乏合理、完整的评价判定标准。因此，在商业银行对个人住房抵押 贷款的实际操作中，对借款人的还款能力难以准确把握。目前银行只能依据借款人所在单位 开具的收入证明、户口簿及配偶的收入证明等作为评判依据，来判定借款人有无偿还贷款及 1 2 北京工商大学硕士学位论文 利息的能力，但这些证明的真实性、有效性难以确定，而且不足以表明借款人的清偿能力。 目前我国没有完整的个人信用资料体系，对借款人没有一个全面准确的记录。个人信用制度 的不健全、个人资信透明度低及工作变动频繁等情况，均会影响银行对个人信用的评判。 3 1 3 银行内部信贷管理不完善，内控制度不健全 个人住房贷款业务程序较为复杂、期限长，借款人的情况千差万别，管理的难度很大。 银行内部制度的不健全表现在以下两个个方面： 一是个人住房贷款经办过程单人操作，贷前调查流于形式，有些银行根本不做贷前调查； 贷中审查把关不严，面对大量业务草率签批，甚至出现“人情贷款”；贷后检查松懈，贷后 管理形同虚设，很少做到跟踪寻访，“重贷轻收”现象较为普遍。 二是内部约束乏力。表现在内控组织不全、内控范围不广、内控力度不深。具体经办个 人住房贷款业务人员素质和业务技能尚不能完全适应业务飞速发展的需求。在个人信用等级 制度还未建立之前，银行对个人发放贷款、了解借款人的信用程度主要由信贷员去了解、去 掌握，调查的结果带有很强的主观性和随意性。同时各金融机构为了竞争，忙于开拓业务、 扩大市场占有份额，经办人员办理这项业务所积累的经验较少，对借款人未来情况的预知性 较差，缺乏对借款人还贷能力及信用的识别能力。 3 1 4 开发商、开发项目自身的缺陷及市场发育不健全 目前我国市场上的房地产开发企业数量众多，各企业的规模大小和实力千差万别，开发 能力和营销管理能力更是参差不齐。由于开发商自身能力的缺陷和市场变化以及同业竞争的 因素，开发商的开发项目能否顺利收回投资、取得收益，在办理按揭时是一个未知数。 银行提供按揭的项目本身就存在一定的风险。一方面是来自开发商和开发项目的原因。 有些不法开发商恶意利用银行按揭骗取银行资金；有些开发商由于决策失误导致资金被套 牢，就想方设法钻银行管理中的空子，搞虚假按揭。另一方面，是由于市场发育程度较低带 来的结果。银行按揭贷款业务涉及面广，由于房地产业与其他行业的相关性较强，本身又属 于高风险、高利润行业，因此在与房地产业相关联的市场上就容易出现以次充好、以假乱真 的现象：又由于市场上有关房地产开发方面的法律法规不健全，各行为主体的行为得不到有 效规范，市场发育不健全所引发的风险便暴露出来。” 1 3 我国商业银行个人住房抵押贷款的信用风险研究 3 1 5 抵押物交易市场不成熟，住房抵押二级市场不活跃 当前我国房地产抵押业务的价格评估机构不健全，大都未经过权威的房产评估部门对抵 押房产进行评估，房产部门办理抵押登记和借款人申请个人住房贷款不协调，房地产开发企 业所开发的商品房一般是自己定价，个别房地产评估机构和人员出于利益驱动，对房地产价 格评估不负责任，存在人为高估情况。在实践中往往是房地产开发企业定价过高，所定房价 大大超过商品住房的真实价值，给银行信贷资产埋下了风险隐患。 贷款回收期限长，抵押物价值难以实现。个人住房抵押贷款具有数额大、期限长、利率 低、风险小等特点。但在贷款期限内把借款人的住房产权作为商品来处理，难度较大。首先 在借款期限内，遇到经济衰退、收入下降等情况，贷款者无力偿还银行贷款本息，即便是已 经将房屋抵押给了银行，由于房地产市场的不景气以及二级住房市场的不健全，抵押房屋也 会很难处理，银行势必会面临大量的“呆账、坏账”，在这种情况下，一些中小商业银行甚 至出现流动性困难。其次是变现难，容易给银行带来流动性风险。银行欲通过出售抵押物的 方式实现抵押权时，因抵押物价值较高，若一时找不到合适的买主，银行虽然实现了对抵押 物的占有，但抵押权没有真正实现。 3 2 我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理的现状 对我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理的现状从两个方面进行介绍，一是目前 商业银