（国际法学专业论文）房地产投资信托国际税收法律问题研究.pdf

内容摘要 内容摘要 房地产投资信托( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ，简称r e i t s ) 起源于美国， 其本身是在经济环境不断发展变化的大背景下迎合社会需要的产物。现作为一项 成熟的投资工具，r e i t s 已在世界范围内迅速发展起来。实质上，r e i t s 是指通 过许可投资者们将投资于房地产所有权和抵押融资的资金集合起来，使这些投资 者可以获得能直接投资于房地产的更庞大和实力更为雄厚的投资者和商业机构 能享有的许多税收优惠，并使其从对各种房地产投资组合的专业管理中获利的一 种金融工具。目前，r e i t s 发展的国际化趋势越来越明显，与其相关的跨境税收 问题也引起了有关国家和国际组织的高度重视。o e c d 工作小组已经就该问题在 2 0 0 7 年1 0 月发布了一个与r e i t s 有关的税收协定问题的报告，就全球范围 内r e i t s 的跨境税收问题进行讨论，并提出了相关建议。本文意在对r e i t s 的国 际税收问题进行分析，并力图对中国r e i t s 税收制度的构建提出建议。 本文的第一部分为关于r e i t s 的概述，明晰了r e i t s 的起源和定义，分析了 其主要特征、种类，同时概述了该制度的国际税收发展概况。 本文的第二部分为r e i t s 的税收法律问题分析。由于美国是r e i t s 起步最早、 发展最繁荣的国家，因此在本章的第二部分，首先从立法角度，着重介绍了美国 r e i t s 的税收规定，并介绍了法国和我国香港地区r e i t s 的税收法律，对其进行 了比较，力图起到一个借鉴作用。在本章的第二部分，则从o e c d 范本入手， 分析r e i t s 跨境发展中，适用o e c d 范本所遇到的问题，并提出笔者自己的建 议。 本文的第三部分为我国r e i t s 税制的构建。首先，对中国现有的与r e i t s 有关的背景及现状进行了介绍；其次，指出我国发展r e i t s 的障碍、制约因素和 亟待解决的问题，并提出了构建我国r e i t s 税制的建议；最后，就我国在适用税 收协定时涉及到关于r e i t s 问题时的做法提出了自己的意见。 关键词：房地产投资信托；国际税收；经合组织 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ( r e i t s ) o r i g i n a t e di nt h eu n i t e ds t a t e s i t sa o n t c o m ew h i c hi no r d e rt oc a t e rt ot h ei n c r e a s i n gd e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y t o d a y , a sas o p h i s t i c a t e di n v e s t m e n tv e h i c l e ，i th a sb e e nd e v e l o p e dr a p i d l yi nt h ew o r l d a c t u a l l y , r e i ti sak i n do ff i n a n c i a lt o o lw h i c ha g g r e g a t e si n v e s t o r s r e a le s t a t e o w n e r s h i pa n df u n d si no r d e rt oa c h i e v es o m et a xi n c e n t i v e sw h i c hi n v e s t o r sa c c e s st o d i r e c ti n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ea n do w nt om o r es u b s t a n t i a la n da b u n d a n t s t r e n g t h m e a n w h i l e ，i n v e s t o r sa l s oc a nb e n e f i tf r o mp r o f e s s i o n a lm a n a g e m e n tw h i c h i n v e s t e di nv a r i o u sr e a le s t a t ei n v e s t m e n tp o r t f o l i om a n a g e m e n t a st h ei n c r e a s i n g d e v e l o p m e n to fr e i t s ，s o m ec o u n t r i e s a n di n t e r n a t i o n a l o r g a n i z a t i o n sm o r e e m p h a s i z e do nr e i t s c r o s s b o r d e rt a xi s s u e s o e c dh a sr e l e a s e dar e p o r tn a m e d “t a xt r e a t yi s s u e sr e l a t e dt or e i t s ”a n dm a d es o m er e c o m m e n d a t i o n s t h i sp a p e r i n t e n dt oa n a l y z e ss o m ei n t e r n a t i o n a lt a xp r o b l e m so fr e i t sa n dp r e s e n tag u i d ef o r c h i n a t h i sp a p e ri n c l u d e st h r e ec h a p t e r sb e s i d e st h ep r e f a c ea n dc o n c l u s i o n c h a p t e r1 i n t r o d u c e s t h eg e n e r a lr u l e so nr e i t s i n c l u d i n gt h ed e f i n i t i o no f r e i t s ，t h ea n a l y s i so nt h ef e a t u r e sa n ds p e c i e so fr e i t sa n dr e i t s i n t e m a t i o n a lt a x d e v e l o p m e n t c h a p t e r2a n a l y z e sr e i t s t a xs y s t e m i nr e s p e c tt h a tu n i t e ds t a t e si st h ec o u n t r y w h i c hh a st h ee a r l i e s ta n dm o s tp r o s p e r o u ss y s t e mo nr e i t s ，o nt h ef i r s tp a r to ft h i s c h a p t e r , i tc o n c e n t r a t eo nt h et a xr e g u l a t i o n so fu n i t e ds t a t e s ，m e a n w h i l e ，c o m p a r e di t t of r a n c e sa n dh o n gk o n g st oh a v es o m ea d v i s e st oc h i n a o nt h es e c o n dp a r to f t h i s c h a p t e r , u n d e r t h ef r a m e w o r ko fo e c d ，a n a l y z e st h ed e v e l o p m e n to f c r o s s b o r d e rr e i t sa n dg e t ss o m es u g g e s t i o n st ot h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e i t s c h a p t e r3d i s c u s s e st h ee s t a b l i s h m e n to fc h i n a sr e i t st a xs y s t e m f i r s to fa l l ， i n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n do fc h i n a sr e i t s s e c o n d ，p o i n t so u tt h eo b s t a c l e s 、 r e s t r a i n i n gf a c t o r sa n ds o m et r i c k yi s s u e si nt h ed e v e l o p m e n to fr e i t s t h i r d ，m a k e s s o m er e c o m m e n d a t i o n st ot h ee s t a b l i s h m e n to fr e i t s t a xs y s t e mi nc h i n a f i n a l l y , 房地产投资信托国际税收法律问题研究 d i s c u s s e ss o m ea d v i s e st or e i t sw h e na p p l y i n gt h eb i l a t e r a lt a xt r e a t y k e yw o r d s ：r e i t s ；t a x ；o e c d a b b r e v i a t i o n s 缩略语表 a b b r e v i a t i o n s 缩略语表 i 也i t sr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s 房地产投资信托 o r g a n i z a t i o nf o re c o n o m i cc o o p e r a t i o n o e c da n dd e v e l o p m e n t 经济合作发展组织( 经合组织) c o m m i t t e eo nf i s c a la f l a i r s c f ao e c d 财政事务委员会 n a t i o n a la s s o c i a t i o no f r e a le s t a t e n a r e i ti n v e s t m e n tt r u s t s 美国房地产投资信托国家房会 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体己经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题 ( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实 验室的资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内 填写课题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以 不作特别声明。) 声明人( 签名) ：雷理 2 0 0 7 年年月b 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) ：管理 二c 7 护7 年砰月b 日 引言 引言 房地产投资信托( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ) ( 以下简称r e i t s ) 第一次 出现是在2 0 世纪6 0 年代美国的马萨诸塞州，这种新兴投资工具的出现，不但可 以让全民更加容易的享有土地增值的利益，还为房地产这一资本密集型行业的融 资开辟了新道路。如今，作为一项成熟的投资工具，r e i t s 已在世界范围内迅速 发展起来。在美国、日本、澳大利亚等国的交易所都已有r e i t s 上市，同普通股 票一样交易。据统计，到2 0 0 3 年底，所有r e i t s 公司的股票市值是2 2 4 2 亿美元， 至2 0 0 6 年6 月，根据股票交易所的清单显示，r e i t s 的市值已经超过了8 9 0 0 亿 美元。在r e i t s 的整个发展的过程中，税收起到了很大的推动作用。目前，r e i t s 发展的国际化趋势越来越明显，与其相关的跨境税收问题也引起了有关国家和国 际组织的高度重视。o e c d 工作小组已经就该问题在2 0 0 7 年1 0 月发布了一个与 r e i t s 有关的税收协定问题的报告，就全球范围内r e i t s 的跨境税收问题进行 讨论，并提出了相关建议。本文意在对r e i t s 的国际税收问题进行分析，并力图 对中国r e i t s 税制的构建提出建议。 房地产投资信托国际税收法律问题研究 第一章房地产投资信托基本问题概述 第一节房地产投资信托的概念与特征 一、房地产投资信托的起源和概念 r e i t s ，全称r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ，通常译为房地产投资信托或房地 产投资信托基金。其基本理念起源于1 9 世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿市设 立的商业信托。该信托的设立最初是由于经济利益的驱动，企图以信托的形式来 规避州法禁止公司以投资为目的而直接持有不动产的规定。在当时，商业信托不 缴纳联邦所得税一直被认为是很自然的事情，这一观点在美国最高法院1 9 1 9 年 对c r o c k e rv m a l l e y 一案的判决中得到确认。但在1 9 3 5 年，随着美国最高法院 认定商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税后，导致其发展一度停 滞。一直到1 9 6 0 年，艾森豪威尔总统签署了国内税收法典，规定满足一定条 件的r e i t s 可以免征所得税和资本利得税，使其又开始迅速发展。此后，随着几 次重要的税法改革的进行，i 迮i t s 在美国得到了极大的推广，并得到其他国家的 效仿，使其在国际市场上蓬勃发展起来。 r e i t s 在不同国家和地区的定义和形式都有所不同。美国房地产投资信托国 家房会( n a t i o n a la s s o c i a t i o no fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ，简称n a r e i t ) 对房 地产投资信托的定义为：r e i t 是一家公司，拥有并( 在大多数案例中) 营运带来收 益的不动产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。有些r e i t s 也从事房 地产融资。很多r e i t s 的股份都可以在主要的股市中自由进行交易。若要取得 r e i t s 资格，公司必须每年将至少9 0 的应纳税收入分配给股东。取得r e i t s 资 格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息。因此，大多数的r e i t s 都将至少9 0 的应纳税收入移交给股东，不缴纳企业税。股东要按收到的股息和 资本收益付税。美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求r e i t s 缴纳州所 得税。除了合股经营外，r e i t s 和大多数的企业一样，无法将税收损失转移给投 。房地产投资信托j 房地产投资信托幕会本质f ：足一样的，在本文中仅有称谓i ：的区别 。楼建波，杨秋岭编译房地产投资信托域外法律法规汇编f m 】北京：法律出版社，2 0 0 7 1 2 第一章房地产投资信托基本问题概述 资人。 在中国大陆，一般认为r e i t s 是一种以发行受益凭证的方式汇集特定的多数 投资者的资金，由专门的投资机构进行投资、经营、管理，并将收益按照比例分 配给投资者的一种信托基金制度。银监会在房地产投资信托试点管理办法( 建 议稿) 第二条将r e i t s 定性为：“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收 入的成熟房地产项目的集合投资计划。通过受托人管理，商业银行托管，为信托 单位持有人的利益，以成熟物业为主要运用标的，对房地产投资信托进行管理、 运用、收益和处分的行为。囝 综上所述，国内外目前比较通行的对r e i t s 的定义是指：以公司或信托( 契 约) 的组织形式经营，基于风险分散的原则，由具有专门知识经验的人，将不特 定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产 管理的收益，分配给股东或投资者，这样一种中长期的投资形式。在制度设计上， 当资金募集完成后，股票或受益凭证即在交易市场上市，让多数投资者共同参与 房地产的投资。其组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限 制。 二、房地产投资信托的特征 ( 一) 房地产投资信托的经济特征 1 、面向中小投资者 由于房地产投资信托将投资者分散的资金集合起来投资于房地产，一般的中 小投资者即使没有大量的资金也可以用较少的钱参与房地产业的投资，这就为小 额投资者提供了一种低成本、低风险的专业理财工具。中小投资者在担负有限责 任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益，而 这一机会“在历史上曾经主要为富人、有产者所占有 。事实上，当初美国之所 以立法确立r e i t s 在美国联邦税法上的地位，其主要目的之一就在于为中小投资 者提供一个参与房地产投资的渠道。 2 、风险分散 o n a t i o n a la s s o c i a t i o no fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt m s t s w h a ti sa r e i t ? i e b o l i h t t p ：w w w r e i t c o r n a i i a b o u t r e l t s w h a t i s a r e l t 化l b i d 5 9 d e f a u l t a s p x 2 0 0 8 0 3 0 1 房地产投资信托试点管理办法即将笼 e b o l 】 h t t p ：h o m e w i n f a n g c o m a r t i c l e s s h o w a o l o n g - 1 6 6 0 h t m l 2 0 0 9 - 0 3 1 2 李安民房地产投资信托基金对中国意味着什么【j 】经济导刊2 0 0 6 ，( 8 ) ：1 c h a d w i c km c o r n e l l c o m m e n t ：r e i t sa n du p r e i is ：p u s h i n gt h ec o r p o r a t el a we n v e l o p e l j t h e t r u s t e e so f t h eu n i v e r s i t yo fp e n n s y l v a n i a , 1 9 9 7 6 ( 3 ) ：3 9 3 房地产投资信托国际税收法律问题研究 对于中小投资者来说，由于受资金、时间、精力、经验等因素的限制，难以 将投资风险分散化，因而盲目的投资于风险较大的房地产业，会承担很大风险。 而r e i t s 是一种专项基金，为了分散风险，其将大部分资金投资于房地产业，少 部分投资于其他行业的证券或项目，并且投入到房地产业的资金也可分散为期限 较长的国家住房建设债券、住房抵押贷款债券和可迅速变现的房地产企业发行的 股票、债券等，投资的多元化使其有效地降低了风险。 3 、流动性强 房地产属于不动产，其本身的固定性、难以变现性使得它的流动性较差，投 资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往在价格上需要大打折扣，而且一般 要全部出售。当投资者未必需要那么多的现金时，房地产买卖的难度就更大。要 是投资于r e i t s ，这些麻烦就可迎刃而解。因为r e i t s 是一种房地产的证券化产 品，通常采用股票或受益凭证的形式，能够使房地产这种不动产“流动”起来。 而且由于其股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以拥有所有权为目的 房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持的股份，具有很高的 流动性。另一方面，流动性较强在一定程度上也分散了投资的风险。 ( 二) 房地产投资信托的法律特征 除上述特征外，r e i t s 还拥有一些该行业所特有的法律特征，如很多国家或 地区的税法都规定r e i t s 必须将其每年应纳税收入的至少9 0 ，包括资本收益， 作为股息分配给其股东；必须将其资产的至少7 5 投资到房地产、抵押贷款、其 他房地产信托、现金或政府债券中；其总收入的至少7 5 应当来自租金、抵押利 息，或销售房地产财产的收益；并且至少9 5 要来自以上所列资源再加上股息、 利息和证券收益的总和；r e i t s 必须要有至少1 0 0 名的股东，5 名或以下股东手 中的股票总数不可超过已发行股票的5 0 。 第二节房地产投资信托的类型 一、权益型、抵押型和混合型 按照资金投向的不同分类，房地产投资信托可分为权益型房地产投资信托 【荧】拉尔_ 犬布洛克( p a l p hl _ b l o c k ) 房地产投资信托【m 】张兴、张春予译，北京：中信出版社，2 0 0 7 2 5 4 第一章房地产投资信托基本问题概述 ( e q u i t yr e i t s ) 、抵押型房地产投资信托( m o r t a g er e i t s ) 及混合型房地产投 资信托( h y b r i dr e i t s ) 。 e q u i t yr e i t s 是一种公开上市的公司，它的主要业务范围包括：管理、整修、 维护并偶尔销售房地产。当经济环境有利时，其也收购房地产并频繁开发新的房 地产。由于在法人级别上不纳税，因此它具有税收优势，根据法律规定，e q u i t y r e i t s 必须将至少9 0 的净收益作为股息发放给投资者，投资者的收益不仅来源 于租金收入，还来源于房地产的增值收益。 m o r t a g er e i t s 是一种能够发放贷款和其他以房地产做抵押的债务的房地产 投资信托。其主要以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种房地产抵押贷 款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息。 h y b r i dr e i t s 顾名思义，此类r e i t s 不仅可以进行房地产权益投资，还可以 从事房地产抵押贷款。 表l ：权益型、抵押型、混合型r e i t s 比较 权益型抵押型 混合型 投资形态直接参与房地产金融中介者赚取二者混合 投资、经营利差 投资标的 房地产本身抵押债券及相关 二者混合 证券 影响收益的主要房地产景气及经利率二者混合 因素营绩效 收益稳定性较低 较高中 投资风险较高较低 中 类似的投资标的股票债券二者混合 注：抵押型r e i t s 之所以有较稳定的收益以及较低的投资风险，是建立在不计违 约风险的假设情况下。 资料来源：林左格：房地产投资管理，经济科学。t i i 版社，2 0 0 0 年。 二、公司型和契约型 房地产投资信托国际税收法律问题研究 按照组织形式的不同分类，房地产投资信托可分为公司型r e i t s 和契约型 r e i t s 。 公司型r e i t s 是指通过发行基金的方式筹集资金组成公司，投资于股票、债 券等有价证券。其是具有法人地位的股份投资公司，资金使用方式按照公司章程 规定，投资者既是r e i t s 的持有者又是公司的股东。可以参加股东大会，行使股 东权利，并以股息形式获取投资收益。 契约型r e i t s 是依据信托法规定的信托契约建立、运作，其不具有法人 资格，资金使用方式按照信托契约规定，投资人是信托契约的当事人，通过受益 权享有信托利益。 一定意义上讲，r e i t s 不是与法律上所定义的公司、信托等相对应的一种独 立的组织形式，而是可以“架构在他们之上的投资工具。r e i t s 可以是公司， 可以是信托、合伙，从实用角度讲，他们之间没有太大的不同。它们最大的优点 就是国家只对r e i t s 股份持有人征收个人所得税，不对r e i t s 本身征收企业所得 税。r e i t s 在美国法上享有税收优惠的本质在于它的结构特性。 表2 ：契约型和公司型r e i t s 比较 区别契约型公司型 资金属性信托财产构成公司的财产 资金的使用方式按信托契约规定 按公司章程使用 与投资人的关系信托契约关系股东与公司的关系 与受托人的关系以受托人存在为前提本身即受托人身份 利益分配分配信托利益分配股利 经营主体股份有限公司、信托、协会股份有限公司、信托、协会 资料米源：陈柳钦：美困房地产投资信托皋金的发展及其借签，国家行政学院学报，2 0 0 6 年0 l 期。 三、封闭型和开放型 按房地产投资信托交易方式是否可赎回，分为封闭型r e i t s 和开放型r e i t s 。 封闭型r e i t s 是指房地产投资信托资本总额及发行份数在发行之前就已经确定 下来，在发行完毕后规定的期限内，房地产投资信托的资本总额及发行份数都保 6 第一章房地产投资信托基本问题概述 持固定不变。由于此种类型的r e i t s 的股票或受益凭证不能被追加认购或赎回， 投资者只能通过证券经纪商在证券交易市场进行房地产投资信托基金的买卖。开 放型r e i t s 是指房地产投资信托的资本总额或股份总数可以随时变动，即可根据 市场供求情况发行新份额或赎回股份。 四、其它分类 上述三种分类是常见的r e i t s 的类型，据统计，美国的r e i t s 中的绝大部分 都从事权益型投资，占所有房地产投资信托的9 6 1 ，此外，r e i t s 还有其他 的分类方法，包括：1 、根据r e i t s 是否以公开方式向不特定的投资者募集资金， 分为公募型和私募型。公募型r e i t s 面向社会公众投资者募集资金；2 、按是否 有确定期限分为定期型和无期限型。定期型r e i t s 在发行基金之初就定为确定期 限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的方案事前进行约定；无期限型则没 有确定期限。 第三节房地产投资信托的国际税收发展概况 r e i t s 最初起源于美国，从诞生那一天丌始就显示出强大的生命力。在其产 生和发展的几十年里，随着市场环境的变化，美国针对r e i t s 的组织结构、税收 优惠等方面不断地调整税收方面的法律，每一次税法的变化都为美国的r e i t s 从创新上开拓了新的途径。在美国，r e i t s 得以长足发展的根本原因是，随着税 法条款的逐步严格，r e i t s 税收优惠的优势逐渐显示出来，促进其发展。迄今为 止，美国的r e i t s 市场占了全球市场的大部分，美国上市的r e i t s 的市值占全球 6 0 0 0 亿美元的近6 0 ，达近3 5 0 0 亿美元。这些r e i t s 拥有了世界上最大的资 产量和最完备的管理和法律体系，确实是房地产投资信托的王国。 r e i t s 七十年代开始在德国、澳大利亚等国普及推广，八十年代在荷兰等欧 洲国家得到发展，九十年代初加拿大、比利时等国家也纷纷推出了r e i t s ，九十 年代后期马来西亚、日本、韩国、新加坡、中国香港等亚洲国家或地区的r e i t s 也得到了快速的发展，截止到2 0 0 7 年底，已有2 3 个国家和地区制定了与r e i t s 张健房地产金融实务【m 】i ：海：上海财经大学f j 版社，2 0 0 7 6 9 圆同上，第1 5 贞。 同上，第6 5 页。 房地产投资信托国际税收法律问题研究 有关的法律法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。这些国家( 地区) 的r e i t s 大多是在引进美国的法律制度的基础上进行改进，总体上税收驱动比较 明显，并且，随着r e i t s 的跨国发展，一些该制度比较成熟的国家，例如美国与 法国之间、美国与加拿大之间已经在双边税收协定中就r e i t s 的税收问题达成了 协议，这无疑为这些国家r e i t s 的跨国发展提供了良好的法律基础。相信在不久 的将来，会有越来越多的国家在适用双边税收协定时就r e i t s 问题达成更多的一 致，促进r e i t s 的发展。 回o e c d t a xt r e a t yi s s u e sr e l a t e dt or e i t s r e p o r to fo e c dc o u n c i l r p a r i s ，2 0 0 7 8 第二章房地产投资信托税收法律问题分析 第二章房地产投资信托税收法律问题分析 第一节房地产投资信托税制的国际( 地区) 比较与借鉴 r e i t s 是社会经济和房地产金融发展到一定阶段，由政府通过相关法律规范 的设立主导的一种金融创新方式。各国在设立r e i t s 税收的相关法律规范方面主 要存在两种模式： 一种是通过专项税法的模式进行立法，对r e i t s 从组织结构、收入、资产、 分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定。如美国1 9 6 0 年通过了房地产 投资信托法案专项法规，1 9 6 0 年国内税收法案对r e i t s 税收作了专项规 定，1 9 8 6 年美国税收改革对r e i t s 税收作了较大修改。在美国的r e i t s 发 展历程中，税收政策起到了重大的调节、规范和推动作用；法国在2 0 0 2 年的财 政法中颁布了有关s i i c 的专项法规，并由法国国家税务局在2 0 0 3 年的国家 税务公报中对其进行了专项解释；加拿大在其所得税法中的第一部分即所 得税部分对r e i t s 做出了专门规定。 另一种是没有专项税法，而是通过上市规定、公司法等相关法律对r e i t s 的组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定，如澳 大利亚没有专门针对a l p t 立法，主要通过公司法和上市准则对a l p t 进行规 范。 本节将结合有关国家关于r e i t s 税收方面的立法，对与r e i t s 相关的税收问 题进行分析。 一、房地产投资信托对适格纳税主体的要求 ( 一) 组织结构要求 美国最新的规范房地产投资信托的法律是2 0 0 5 年1 2 月2 1 日由美国第1 0 9 届国会修订的美国国内税收法典。该法典在其所得税这一编中的第m 分章中 法国将其本国的房地产投资信托称为s i i c ( s o e i 6 t , ! sd i n v c s t i s s e m e n t si m m o b i l i e r sc o t e e s ，简称s 儿c ) 圆澳人利弧的房地产投资信托( a u s t r a l i 锄l i s t e dp r o p e r t yt r u s t s ，简称：a l p t s ) 与美国r e i t s f i i 卅的是，a l p t s 没有对股东最高或最低数目的限制，a l p t s 典型的管理方式足由公司受托人或者基金管理人进行管理，其 投资十小动产的日的一般足为丫获取租金收益 9 房地产投资信托国际税收法律问题研究 对r e i t s 组织结构的要求为： 房地产投资信托为一个公司、信托或非法人组织，该实体必须满足六项组织 结构的要求：( 1 ) 由一个或多个受托人或董事管理：( 2 ) 其受益权是由可以转让 的股票或受益凭证来表明；( 3 ) 征税时视作国内公司法人；( 4 ) 不能是任何形式 的金融机构或保险公司；( 5 ) 股东或受益人不得少于1 0 0 人；( 6 ) 在每一纳税年 度的最后6 个月，5 个或者以下的个人持有的r e i t s 股份不得超过5 0 。 房地产投资信托应在整个纳税年度内保证前4 项要求，在整个纳税年度全年 的3 3 5 天内必须满足第5 项要求。即使满足了以上要求，一个公司或信托也不会 当然的成为r e i t s ，其必须要以r e i t s 的身份进行纳税申报，或在前一纳税年度 已经进行了此种选择。 根据法国国家税务局国际税务公报的规定，s i i c 只能采用公司的形式。 且该公司必须是由法国规划管理的市场的上市公司，公司的注册资本不得低于 1 5 0 0 万欧元；公司的主要目标是取得或建造用于出租的房地产，直接或间接地在 具有相同公司目标、符合合伙人公司制度的法人实体或需要缴纳企业所得税的法 人实体中拥有股份。 中国香港地区在其房地产投资信托守则中规定( 1 ) 必须以信托的形式 组成，不能以公司形式组成；( 2 ) 必须任命一个1 0 0 0 万资本以上、能代表信托 单位持有者利益的独立第三方担任受托人；( 3 ) 必须任命一个经证券与期货委员 会批准的管理公司对信托资产进行管理；( 4 ) 必须任命一个独立的资产评估师； ( 5 ) 除经信托持有者同意外，持有不动产时间必须不少于两年：( 6 ) 必须在香 港股票交易所挂牌上市公丌交易；( 7 ) 可以通过全资专用载体( s p v ：s p e c i a l p u r p o s ev e h i c l e s ) 购买和拥有不动产：( 8 ) r e i t s 每年进行一次价值评估；( 9 ) r e i t s 投资特定类别不动产必须超过7 0 ，才能以该类不动产名称命名。 从以上规定可以看出，就纳税主体的要求而言，美国除了第4 项规定的， r e i t s 不能是联邦所得税意义下的银行或保险公司外，并未对r e i t s 的组织结构 进行限制，而是否对r e i t s 的结构做出限制决定了r e i t s 可采取的运作架构。事 美国2 0 0 5 年u si n t e r n a lr e v e n u ec o d e s e c 8 5 6 ( 4 ) 。穆晓青美国房地产投资信托基金的设t 法律砂f 究( 硕i j 学位论文) 【d i 北京：对外经济贸易大学，2 0 0 6 1 3 楼建波，杨秋岭编译房地产投资信托域外 上律法规亍l 编【m 】北京：法律m 版社，2 0 0 7 2 0 1 l 叫上，第4 3 21 i f 。 特殊目的投资t 具：即在港上市的r e i t s 以母公司形式拥有内地房地产项目公刊的股权。内地房地产项 目公叫适用内地税法缴纳税收，香港低税收优势并f i j 显 1 0 第二章房地产投资信托税收法律问题研究 实上，1 9 8 6 年税改前，作为消极的投资工具，美国r e i t s 主要以信托形式组建， 不能直接经营管理房地产资产，因此发展比较缓慢，1 9 8 6 年税改后，由于允许 持有和直接经营管理房地产资产，美国r e i t s 大多以公司形式组建，形成了契约 式与公司式并行发展的局面，并在9 0 年代获得了快速发展。 法国规定只能以公司形式组建r e i t s ，且要求非常严格，投资行为必须经过 严格评估，而且该公司必须上市，法国对组织结构的要求过于保守，这是法国 s i i c 发展较缓慢的重要原因。 中国香港地区信托、资产管理中介发展比较成熟，外部信用环境和信用体系 成熟健全，因此r e i t s 主要以信托形式为主，此外，香港地区还引入独立第三方 资产评估师来帮助监督房地产资产投资的评估，加上在资产、收入、分配、税收 等方面的严格规定，该信托型组织结构也不失为一种可行的模式。 ( 二) 资产要求 美国国内税收法典对r e i t s 的投资领域及相关投资比例作了严格的规定， 从中可以看出国会的立法目的：希望r e i t s 是一种真正投资于房地产业的投资工 具。只有满足下列条件，r e i t s 才可以享有免税待遇：( 1 ) 房地产投资信托基 金总资产的7 5 以上必须由房地产、现金、现金类资产和政府发行的有价证券构 成；( 2 ) 投资于证券( 不包括第( 1 ) 项所列的证券) 的价值不得超过总资产2 5 ： ( 3 ) 持有一个或多个应税房地产投资信托子公司的权益不得超过总资产的2 0 ； ( 4 ) 房地产投资信托持有单个发行人的证券( 不包括第( 1 ) 项所列的证券) 不 得超过其总资产价值的5 ；( 5 ) 房地产投资信托持有单个发行人的证券( 不包 括第( 1 ) 项所列的证券) 不得超过该发行在外证券总投票权的1 0 ；( 6 ) 房地 产投资信托持有单个发行人的证券( 不包括第( 1 ) 项所列的证券) 不得超过该 发行在外证券总价值的1 0 。 每季度未，符合该项规定的房地产投资信托不因其在随后一个季度内的各种 不符合本项规定的投资行为而丧失房地产投资信托的法律地位，除非这些源自于 收购行为本身的不符合规定的投资行为全部或部分的在收购证券或收购其他财 产后立刻存在。如果不符合要求的情况能够在该季度结束后3 0 天内消除，则该 消极投资t 具足j 积极投资- t 具相对的一个概念，把房地产投资信托定义为一项消极的投资- 丁具是美国 从1 9 6 0 年扛法开始就存在的一个理念。足指房地产投资信托仅仅足一个获得消极收入并将其大部分收益分 配给投资肯的一个导管。其不能参与积极的业务，如饭店、宾馆的经营及j e 他以提供服务为基础的业务。 圆荚困2 0 0 5 年u si n t e r n a lr e v e n u ec o d e ，s e c 8 5 6 ( c ) ( 4 ) 房地产投资信托国际税收法律问题研究 房地产投资信托应被视为已经满足本法的规定而不会因此丧失其法律地位。 法国在资产要求方面没有相关规定。 中国香港地区在其房地产投资信托守则中规定( 1 ) 只能投资于香港本 地的房地产；( 2 ) 除了修缮、翻新、改造外，不能投资于闲置地皮或参与物业开 发活动；( 3 ) 允许通过特别子公司投资于旅馆或游乐园；( 4 ) 不能对外贷款、为 任何债务提供短期担保或不经受托人事先书面同意用信托资产设置担保；( 5 ) 不 能投资获得任何须承担无限责任的资产；( 6 ) 没有现金持有数量要求。 从以上规定可以看出，虽然美国资产监管要求比较复杂，但7 5 以上资产可 投资于房地产、现金或现金等价物和政府债券，其他可投资于子公司股权和其他 证券，这使得美国的r e i t s 可投资资产的类别很丰富，有利于管理者分散投资风 险，提高收益稳定性。除此之外，针对每季度末r e i t s 法律地位的丧失问题， 美国的法律规定了3 0 天的“缓冲期”，为r e i t s 的发展提供了比较宽松的环境， 因为如果该公司( 信托、其他实体) 丧失了其r e i t s 的地位，就因得不到税收优 惠而无法实现其最初的设立目的。而在美国，政府运用税收政策对r e i t s 发展进 行宏观调控，是美国r e i t s 市场繁荣发展的最重要原因。 中国香港地区的规定很严格，只能投资于本地房地产，成为它区别于其他国 家r e i t s 的最大特点，这与政府通过推出r e i t s 刺激本地楼市的初衷是相一致的， 但不利于进行风险分散化的投资，而且香港r e i t s 不能参与物业开发，只能投资 于两年以上的房地产资产，也不利于r e i t s 取得较好收益。 ( 三) 利润分配要求 根据美国国内税收法典的要求，房地产投资信托需要将其应税收入的9 0 以股息的方式分配给其投资者。将收入的9 0 进行分配，并且对剩余未分配的利 润要征收公司所得税。此法旨在防止房地产投资信托成为“一种收入积累工具” ( av e h i c l ef o ri n c o m ea c c u m u l a t i o n ) 。同时，这还是r e i t s 这种投资工具受到广大投 资者青睐( a t t r a c t i v ei n c e n t i v e ) 的原因所在，因为r e i t s 着力于长期发展，并有合理 的阶段性回报。 楼建波，杨秋岭编译房地产投资信托域外法律法规汇编【m 】北京：法律版社，2 0 0 7 4 4 7 - 4 4 8 圆曾峥房地产投资信托国际比较与借鉴( 硕t 学位论文) 【d 1 北京：清华大学，2 0 0 4 1 6 同上，第1 9 贞。 同i ：。 美国2 0 0 5 年u si n t e r n a lr e v e n u ec o d e ，s e c8 5 7 ( a ) ( 1 ) m c a c l lh j a c k ap r i m e ro i lr e a le s t a t et r u s t s ：t h el e g a lb a s i c so fr e i t s j 1 1 1 et e