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巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 1 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 巽寮旅游度假区项目前期咨询 可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 3 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 目 录 第一篇第一篇 项目总论项目总论_7 1.1 基本情况基本情况_7 1.2 研究工作依据研究工作依据_7 1.3 项目研究的范围项目研究的范围_7 1.4 项目投资回报项目投资回报_8 1.5 可行性研究初步结论可行性研究初步结论_8 第二篇项目背景及发展概况第二篇项目背景及发展概况_10 2.1 政府发展规划概述政府发展规划概述_10 2.2 项目发起缘由项目发起缘由_10 2.3 对项目建设的初步想法对项目建设的初步想法_11 2.4 项目前期成果项目前期成果_11 第三篇相关市场调研第三篇相关市场调研_13 3.1 需求市场调查需求市场调查_13 3.2 供给市场调查供给市场调查_30 3.3 市场规模预测市场规模预测_41 3.4 产业定位研究产业定位研究_48 第四篇资源条件分析第四篇资源条件分析_52 4.1 区位交通条件区位交通条件_52 4.2 气候条件气候条件_54 4.3 旅游资源现状旅游资源现状_56 4.4 旅游资源评估旅游资源评估_65 4.5 海滨资源评估海滨资源评估_71 4.6 分区开发条件分析分区开发条件分析_73 第五篇项目总体概念规划第五篇项目总体概念规划_75 5.1 规划设计说明规划设计说明_75 5.2 功能结构图功能结构图_77 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 5 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 5.3 概念设计图概念设计图_79 5.4 分区概念规划图分区概念规划图_81 5.5 分区说明分区说明_89 5.6 交通规划交通规划_121 第六篇环境保护措施第六篇环境保护措施_131 6.1 环境保护原则环境保护原则_131 6.2 生态环境保护生态环境保护_135 6.3 环境保护其它方面环境保护其它方面_138 第七篇项目总体进度安排第七篇项目总体进度安排_141 7.1 关于本项目的开发模式：关于本项目的开发模式：_141 7.2 关于本项目总体进度计划：关于本项目总体进度计划：_153 7.2.4 开发次序方案三开发次序方案三 _170 7.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措_175 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 7 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 第一篇第一篇 项目总论项目总论 1.1 基本情况基本情况 1.2 研究工作依据研究工作依据 1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的 指令性文件。 2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及 文件。 3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和 法规。 4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础 资料。 1.3 项目研究项目研究的范围的范围 1）市场分析与规模预测 2）旅游资源条件分析 基基 本本 情情 况况 项目名称项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询 委托方委托方金融街惠州置业有限公司 地理位置地理位置广东省惠州市惠东县巽寮镇 东经 11448，北纬 2240 开发规模开发规模20.2 平方公里，具体规模以项目范围红线图为准 资源品级资源品级 巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯一的滨海 旅游资源处女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，海水水质 和大气环境质量均为国家一级（类）标准。 可行性研究执行单位可行性研究执行单位 深圳度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 3）总体规划 4）环境保护措施分析 5）企业组织与劳动定员 6）项目实施计划 7）投资估算与资金筹措 8）财务评价 9）项目的社会效益和生态效益分析 1.4 项目投资回报项目投资回报 经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下： 方案一方案二方案三 IRR21.519.521.1% 投资总额208 亿元201 亿元211 亿元 1.5 可行性研究初步结论可行性研究初步结论 政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向。 区位可行：地理位置优越，广东省唯一的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。 市场可行：广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品，素质一般， 存在市场缺口。 效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 9 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 技术可行：按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间 布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑；严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响； 文化可行：巽寮拥有客家文化、渔农文化、广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和 谐共生的文化产品。 第二篇项目背景及发展概况第二篇项目背景及发展概况 2.1 政府发展规划概述政府发展规划概述 政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平 与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为“十五”发展重点 方向之一，惠州市政府“十一五”期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地、珠三角人口稠密区的绿色生态 休闲基地、内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之一。到 2010 年，把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市。而 巽寮湾旅游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源，开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景，又符合市场需求， 市场开发的潜力巨大。 2.2 项目发起缘由项目发起缘由 1)项目发起单位：金融街惠州置业有限公司 2)发起缘由： 资源优势：巽寮湾 20 多公里的海岸线内有 8 个海湾，岸线迂回曲折，海底坡度平实，海水清澈蔚蓝，沙滩晶莹细软，海礁 千姿百态，与岸边山上的奇岩怪石交相辉映，有“东方夏威夷” 、 “广东的马尔代夫”之称，是目前广东省内自然环境最优美 的沙滩之一，也是广东省省域城镇体系规划确定的广东省八大滨海旅游度假区之一。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 11 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 区位优势：珠三角是全国旅游业最发达的地区之一，在广州、深圳的带动辐射下，珠海、惠州等旅游城市也纷纷崛起，共同 构建成珠三角旅游城市带，该区域是目前我国最为发达、最具活力的旅游区域。 市场机会：珠三角整体旅游市场开发水平与经济实力不匹配，庞大的消费需求未能满足；巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争 中，一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺；珠三角度假市场需求旺盛，购买力水平较高。 2.3 对项目建设的初步想法对项目建设的初步想法 将巽寮湾最终建成国际知名的一流旅游度假胜地 经过初期开发，使巽寮湾成为金融街新的盈利增长点 通过对资源、市场等要素的整合，以高品位的规划和高质量设计来打造一个符合度假旅游的一流海滨旅游区，通过开发旅游来达 到优化环境，提高周边土地价值，并在适当的时候开发出符合市场需求的地产项目，从而把资源价值转化为土地价值，把土地价值转 化为资金优势，使开发商在开发旅游项目的同时，也带动了相关产业的发展，实现了开发商对土地价值终值价值的实现。 2.4 项目前期成果项目前期成果 巽寮湾旅游度假区区域市场调研报告 巽寮湾旅游度假区土地价值评估与分级 巽寮湾旅游度假区旅游市场及竞争力调研报告 巽寮湾旅游度假区项目整体定位发展战略 巽寮湾旅游度假区旅游功能区项目开发建议 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 13 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 第三篇相关市场调研第三篇相关市场调研 3.1 需求市场调查需求市场调查 3.1.1 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员员将是将是项项目主要服目主要服务对务对象，会象，会议议市市场场将会成将会成为项为项目另一目另一经济经济效益增效益增 长长点点 从调查结果的显示和官方网站的统计中可以看出，广东省内的滨海度假区主要的游客构成主要为当地的市民。因此可以判断，本 项目未来的主要服务对象将来自珠三角地区。而从游客的出行情况来看，家庭型的游客占据了主导性的位置，同时，随着游客对度假 产品认识的趋于成熟，他们对产品档次的要求也越来越高。所以，从游客的基本特征上分析：本项目未来的一级市场将锁定珠三角地 区的高收入城市家庭游客及在粤工作的外籍人员。 通过对游客的职业调查我们发现，企事业员工和私营业主以及商务人员在抽样调查中占大部分比例，从这组数据中我们看到项目 的潜在发展商机，由于企事业单位和商务人员参加会议旅游的机会较多，而从目前我国的会议旅游发展趋势来看，会议市场将有可能 成为项目未来的另一个主要经济收益点。 附游客基本特征调查数据分析表附游客基本特征调查数据分析表 游客居住地调查：游客居住地调查： 现居住地现居住地广东省广东省香港特别行政区香港特别行政区其他省市其他省市 比例比例80.4%2.6%16.97% 游客出游家庭结构调查：游客出游家庭结构调查： 家庭结构家庭结构单身单身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂三代同堂 比例比例27.07%25.05%37.58%10.3% 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 15 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 游客职业情况调查：游客职业情况调查： 职业职业企事业单位职工企事业单位职工私营业主私营业主商务人员商务人员农民农民公务员公务员 比例比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24% 职业职业服务行业人员服务行业人员教师教师离退休人员离退休人员其它其它/ 比例比例9.9%3%10%10.5%/ 3.1.2 游客行为调查 调查结论调查结论 自自驾驾出游是珠三角度假游客主要的出游是珠三角度假游客主要的选择选择，夏秋两季是出游，夏秋两季是出游选择选择旺季。旺季。 在对游客的出游行为分析中，我们为使结果更具有科学性和可靠性，以现场的调研成果为主的同时，结合官方网站一些相关性的 旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地区市民由于经济消费能力上的优势，在省内选择度假多以自驾或自助的形式与家人、朋友一 同出游。而目前的珠三角地区还暂无一处可为自驾游客提供服务、娱乐和休闲的综合性产品。一些高端的客户群体外出度假最看重的 是个人健康和家庭关系，而这样的调查结果也为我们产品的设计做出了提示，亲子和康体类的项目应在重点的考虑之中。而在季节的 选择上，夏季和秋季将有可能成为未来项目的两个人气较旺的季节。从调查中我们还获知，在省内度假的游客停留的时间一般约为 23 天。 游客行为调查分析表游客行为调查分析表 出游目的度假专项游客调 查 VIP调查结果 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%追求健康 重视亲情 社会交往 商务会议 消磨时间 追求清净 游客出游季节调查： 游客出游是否会考虑季节 会 73% 不会 27% 会考虑季节游客的选择 夏季 秋季 冬季 春季 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 17 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 度假停留时间调查： 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 1天以内 23天 46天 6天以上 3.1.3 游客偏好调查 调查结论调查结论 游客向往生游客向往生态态自然的度假氛自然的度假氛围围，追求舒适的度假，追求舒适的度假环环境，渴望人性化的度假服境，渴望人性化的度假服务务 游客在度假项目的选择上更倾向于自然与度假区内的和谐。游客对休闲养生及自然观光产品偏好度最高，这也是目前滨海度假的 主要特色及卖点。同时，随着生态环境越来越被人类所重视后，追求生态及自然的空间成为了现在都市人追求的主要度假特色和需求。 随着旅游服务档次的不断提高，人性化的服务也成为了游客普遍关注的问题，一个舒适的环境可以使他们得到更好的放松和休闲空间。 度假的游客表示，他们需要一个具有文化内涵，有主题的度假区域，而不是一个娇柔造作的经过包装的产品，因此未来项目应在自然、 原生、人性化服务上多做文章。减少不必要的人工痕迹。滨海别墅和产权式酒店会是游客选择在滨海度假区置业的主要选择对象。 虽然目前巽寮湾在大众中的知名度并不高，但大部分的游客还是持期望和观望的态度。 附游客偏好调查分析表附游客偏好调查分析表 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 19 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 对度假区属性的调查： 31.25% 58.30% 75% 8.30% 12.50% 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00% 娱乐性观赏性舒适性参与性性价比 度假产品喜好调查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 自然观光民俗欣赏康体运动 主题娱乐品尝美食购物 度假区特色偏好调查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 主题包装文化性生态保护 景观设计休闲设施人性化的服务 滨海置业偏好调查： 20% 45% 5% 30% 0% 公寓套房 滨海别墅 工作式公寓 产权式酒店 其它 项目认知度调查： 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 巽廖湾大小梅沙金沙滩东、西冲 大甲岛三门岛南澳岛其它 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 21 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 3.1.4 消费水平调查 调查结论调查结论 游客游客对对所所热热衷的度假地忠衷的度假地忠诚诚度高，消度高，消费费指向集中，住宿和餐指向集中，住宿和餐饮饮是度假游客的主要花是度假游客的主要花费费。 。 从度假消费的总支出调查中获悉，50001 到 10000 元之间是大部分的纯度假可以接受的数字。同时他们的消费指向也相对观光游 客更为集中，大部分的度假客如找到一处心仪的度假地，会选择重复进行消费，而不会花费太多的费用于分散消费，因此他们也是度 假区内度假物业的主要置业群体，因为放松休息是他们度假最主要的目的。由于重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，度假客 人的消费多集中在品尝美食和住宿上，这也正是度假客和观光客最大的区别。 在调查结果中，人均日消费娱乐、餐饮总和约为 336 元。人均日住宿约为 271 元。餐饮人均日消费费用约为 225 元。 消费情况调查数据分析表消费情况调查数据分析表 游客重游率调查 16.67% 45.83% 29.17% 4.17%4.17% 一年去一次 半年去一次 每个季度一次 两年去一次 两年以上 度假消费支出调查 10001元以上 21% 20005000 元 29% 2000元以内 2% 500110000 元 48% 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 23 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 人均日消费调查 餐饮、娱乐总支出费用 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 200元以下 201300元 301500元 500元以上 人均日住宿费用调查 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 150元以下 151300元 301500元 500元以上 人均日餐饮消费调查 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 150元以下 151300元 301500元 500元以上 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 25 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 3.1.4 度假住宅市场 从人均 GDP、私人汽车拥有量和中高收入阶层规模等若干指标上看，珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的 必备条件。 同时，调研显示，珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质 度假物业主要需求群体。并且由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角。 从珠三角各城市度假物业的客户构成来看，香港客户均为重要的置业力量。香港客户在珠三角区域休闲置业非常普遍，对于本案 度假物业来讲，是重要的潜在买家。 本项目具备成为珠三角主要度假居所的潜力。与周边城市交通路网较为通达，并将在未来几年进一步改善。本案所在地巽寮社会 治安状况良好，与整个惠州整体治安水平较差的现状形成鲜明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娱乐、商业、医疗、商务中心等 良好的度假区配套，未能建立作为富人度假胜地的身份标识性和品牌影响。 巽寮巽寮 RESORT 中的物业需求和类型分析中的物业需求和类型分析 投资者使用者使用需求分 析 物业类 型 规模需 求时期 本案竞争力分析 旅游度假 客租用 个人、家庭 和团体短假 居住 产权酒 店、度 假公寓 全程度假气氛、高 服务和硬件品 质 绝大多数游客，特别是启动 期旅游和度假客户主要在酒 店或度假公寓中过夜。 客户自用个人、家庭 和亲友短假 居住、退休 自住和招待 客人 初期别 墅和产 权酒店 为主 后期为 多种居 住物业 全程度假气氛、稀 缺资源、配套 能力 度假区置业的驱动因素有两 点，一是投资前景，二是对 于自然环境的偏好引发的重 复性度假需求。 石化和工 业园高管 租用 珠三角企 业租用 工作地在 40 分钟车程， 中长期居住 员工度假、 招待客户； 企业办事处 别墅和 酒店公 寓为主 全程稀缺资源、安 全性、配套能 力 大亚湾周边未来仍有大量土 地储备，且主要面向石化城 的不同层次需求，相对于本 案有距离上的优势。本项目 优势在于原生态的自然环境， 对更高层次的客户和物业需 求。 珠三角 地区为 主的全 国投资 度假客 户 本地产业 人口租用 北区配套和 相关产业就 业人口投资 自住 中区和 北区的 公寓和 较少比 例别墅 中后期产业发展推动产业的形成，有赖于区域环 境的成熟和周边产业环境的 改善。产业对于别墅的需求 规模有限。 本地高 端置业 者 自用兼投 资 以吉隆和黄 埠为代表的 惠东地缘性 高收入客户 自主，主要 集中在别墅 类项目。 别墅为 主 中后期身份标识性、 区位 本地中低收入者对本项目的 资源偏好不强，因此置业需 求有限。本地中高收入者入 住本案有赖于项目成熟社区 和高品质形象的形成。 新镇常自用对资源条件公寓和中后期大规模的旅游度假新镇中，中高收入的珠 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 27 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 住就业 居民 要求较低。 但需要公交 系统的支持。 普通住 宅 新镇三角客户需求集中在度假公 寓和别墅上。度假区的配套 就业服务人口和传统小镇居 民对普通住宅有需求。 巽寮巽寮 resort 不同使用需求的关键要素分析不同使用需求的关键要素分析 前三位关键需求要素排序使用者使用需求分析物业类型 度假氛围 适度距离 成熟社区 更低价格 安全性 身份标识性 综合服务品质 旅游度假 客租用 个人、家庭和团 体短假居住 产权酒店、度假 公寓 全国投资 度假客户 客户自用 个人、家庭和亲 友短假居住 招待客人 初期别墅和产权 酒店为主 后期为多种居住 物业 石化和工 业园高管 租用、珠 三角企业 租用 工作地在 40 分钟 车程，中长期居 住 员工度假、招待 客户；企业办事 处 别墅和酒店公寓 为主 本地产业 人口租用 北区配套和相关 产业就业人口投 资自住 中区和北区的公 寓、较少比例别 墅 本地人自 用兼投资 惠东地缘性高收 入客户自主，主 要集中在别墅类 项目。 别墅为主 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 29 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 常住就业 居民自用 对资源条件要求 较低。但需要公 交系统的支持。 公寓和普通住宅 本项目所在地惠州，未来将进一步承接广州、深圳和东莞等城市的产业转移。大亚湾石化城亦将带动上下游产业和关联产业的发 展。本案未来将会面临潜在的企业住宅租赁和购买需求。洼地效应也使得惠州的投资价值受到关注。 惠东缺乏有效供给来满足地缘性的高端客户置业需求。地缘性客户是巽寮度假区置业的潜在重要力量。 惠东现有高端客户是典型的跟随性客户。其规模性置业必须具备以下前提： 1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成标识性高尚社区。 2.必须建立很好的投资前景和追捧气势。 3.在教育和医疗等生活配套上逐步健全。 3.2 供给市场调查供给市场调查 3.2.1 珠三角主要海滨旅游度假区的特点 珠三角海滨类产品分布图珠三角海滨类产品分布图 江门川岛旅游中心：江门川岛旅游度假区资源条件优越，远离城市闹市区，岛上住宿设施完善，是旅游度假的好去处，但该旅 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 31 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 游区的休闲娱乐业口碑不良，影响其在人们心目中的声誉。 珠海有“百岛城市”之称，海滨度假产品数量较多，但大部分的度假产品对资源的利用度不高，相对城市发展的方向而言，海 滨度假旅游也不是珠海市重点发展对象。 广州主要的海滨度假产品位于珠江出海口，有最好的区位交通优势与最大的市场，但没有最好的资源。 深圳海滨度假产品开发的比较成熟，但在深圳旅游的产业中海滨度假产品尚未占据主导地位。目前开发比较完善的大小梅沙组 团城市化倾向明显。但以高起点、高手笔规划的西冲作为政府未来开发的重点对象，资源保护良好，是我们未来主要的竞争对手。 汕尾位于珠三角最东边，资源条件较好，适合开发海滨度假，但由于当地养殖业的发展，资源污染严重。 市场调研显示，珠三角各城市面向本地休闲自住类旅游度假区，资源水平有瓶颈，覆盖市场较窄。区域旅游度假 resort 类项目的 资源绝大多数属于低档开发，度假功能尚未健全。珠三角一些海滩空有庞大人流，但没有提供旅游活动，引导消费。一流的区域级旅 游度假胜地存在极大市场空缺。 调研亦显示，与珠三角居民不同，香港居民短程旅游时出国的比率较高。主要的旅游地为泰国、马来西亚、印度尼西亚、韩国、澳大 利亚、马尔代夫和日本等地。因此，在未来本案争取香港游客方面，不仅需要重视省内的竞争，亦需要关注国外同类项目。本案属于 亚热带滨海旅游度假 resort，因此在同类市场上面临的主要竞争对手是泰国、马来西亚为代表的东南亚滨海度假区。 本案相对于上述市场的主要竞争优势是距离优势所带来的时间成本和经济成本、地缘和历史因素所形成的文化习惯方面一脉相承 的优势。本案在气候和资源环境竞争力上无明显优势，但优良的度假氛围和高素质的旅游休闲服务将会弥补此劣势。 惠州临近广州、深圳及港澳地区，有着得天独厚的交通区位优势与强大市场支撑，资源在广东也是绝无仅有，只要合理开发，将 来定能成为广东最好的海滨旅游度假区。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 33 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 3.2.2 专项市场调研 3.2.2.1 度假酒店市场 珠三角主要海滨度假酒店 星级星级名称名称区位区位 五星广州南沙大酒店广州南沙 五星 海泉湾酒店区 （2 个正在建） 珠海平沙镇 四星千帆碧湾酒店下川岛 四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅兰酒店深圳大梅沙 四星大亚湾假日酒店惠州大亚湾 三星帝苑酒店下川岛 三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙 三星金沙湾酒店深圳金沙湾 三星德泽园酒店惠州巽寮湾 三星千帆阁酒店惠州大亚湾 三星得胜宾馆汕尾遮浪 总的来看，珠三角海滨度假酒店主要集中在深圳大小梅沙组团，海滨度假酒店市场情况看好，入住率较高，五星级的度假酒店数 量很少，特别是资源极为优越的巽寮湾海滨度假区还没有一家五星级酒店，市场潜力很大。但大多数海滨度假酒店受季节影响较大。 珠三角主要产权式酒店 酒店名称地址 占地面 积 建筑面 积 开盘时间入伙时间客房数量客房面积售价销售状况 丹枫白露 深圳罗湖深南 东路 1001 号 0.48 万 6.28 万 2001-8-29 2002-12-31294 60205 10800 售磬 东方银座 深圳市福田区 深南大道旁 6949.5 44298.5 2003-11-15 2004-6-30556 4262 1200085% 华乐星苑 深南东路 2017 号华乐大厦 1996222 东方威斯盐田港 117 57 万元/套 1 期售磬 2 期在售 虹楼 深圳市东门北 路 10 号 1759.513196 2003 年底 108 4080 10000 三门岛度 假村 大亚湾 雅兰酒店大梅沙 11750219002000-6-12001-4-23196 3940.5 53 万元/套 超过 60 后已停止 销售 海景酒店大梅沙 11596.3 140882000-9-12001-8-31312 5060 万 元/套 少量客房 在售 产权式酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，存在着较大差异性。一般来说，位于闹市区的产权式酒店客流量和开房率 均可以得到保证，经营状况一年四季均相当良好，如丹枫白露；旅游区产权式酒店季节性明显强于闹市区产权式酒店，淡季旺季分明， 受季节影响极大。淡季的经营只能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求，经营状况比闹市区较好，如雅兰酒店。 分析目前深圳的产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和经济发展的结果，一方面 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 35 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念和投资意识；其二，市场氛围已经形成，一方面 旅游度假区随着市民旅游消费能力的提高而逐步形成气候，广大市民对大梅沙等旅游度假区的认同度较高，另一方面投资产权式酒店 这一概念逐步被人们接受；其三，深圳产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程 度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。 综上所述，产权式酒店在东部滨海地区，具有极佳的发展前景。 3.2.2.2 会议市场 珠三角海滨度假区会议产品供给现状珠三角海滨度假区会议产品供给现状 星级名称 出租率价格状况（课 桌式） 客源结构 五星广州南沙大酒店 11 月-2 月 80%以上。 6000 元/半天 /100 人 广州、东莞大 型企事业单位 五星 海泉湾酒店区（2 个正在建） 四星大梅沙海景酒店 11 月-2 月 80%以上 2000 元/100 人/ 半天 盐田区各大企 业 四星雅兰酒店 80%以上1600 元/100 人/ 半天 深圳市各大企 业 四星大亚湾假日酒店 11 月-2 月 70%以上 4000 元/100 人/ 半天 壳牌石油以及 附近其它公司 会议配套设施状况会议配套设施状况 星级名称会议设施 五星广州南沙大酒店 两个可容纳 500 人以上的大型宴会厅及 多个多功能厅与会议室。 五星 海泉湾酒店区（2 个 正在建） 大小会议室 35 间，最大 1800 平方米， 可容纳 2300 人，6 种语言同声传译 四星大梅沙海景酒店有不同会议室 8 间，可容纳 20-260 人 四星雅兰酒店6 个多功能会议室 四星大亚湾假日酒店4 个满足 1260 人的多功能会议室 由于经济的快速发展和区域内诸多企业的落户，珠三角地区商务、培训、高层职业教育、行业会展、各项赛事等活动所带来的会 议市场需求旺盛。珠三角滨海度假区酒店和会议设施的经营旺季集中在游客量较少的年底，经营状况良好。此时正值个人度假市场的 淡季。庞大的会议市场能够平抑季节性给度假区经营带来的不利影响。 目前惠州沿海度假区高星级酒店数量极少，会议需求市场空间巨大，若能把城市会议地点转移到环境优美的海滨度假区，不仅能 增加收入，还能缓解淡季入住率不足的问题，其市场潜力是不可估量的。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 37 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 3.2.2.3 运动休闲市场 运动休闲项目列表运动休闲项目列表 名称名称水上项目水上项目陆地项目陆地项目 川岛旅游区 空中降落伞、小快艇、水上电单 车、水床、风帆、橡皮艇等 沙滩露营 珠海飞沙滩 冲浪、垂钓、海上降落伞、水上 摩托车、香蕉船、橡皮艇等 骑马、沙滩露营等 珠海海泉湾海洋温泉 高尔夫、网球、射箭、攀岩及 沙弧球室等 广州上下横档岛沙滩泳场等骑马 深圳大小梅沙 水上电单车、水上降落伞、快艇、 香蕉船、水上蹦极跳、沙滩载人 升空气球等 帐篷露营等 大亚湾游乐中心飞艇、游泳等碰碰车、骑马、溜冰等 巽寮湾旅游区游艇、沙滩浴场、捕鱼等 篮球、网球、烧烤、沙滩排球、 沙滩足球 红海湾旅游区 帆板、滑水、滑浪风帆、摩托快 艇、水上摩托艇等 室内健身、沙滩排球、沙滩足 球等 结论：各大海滨度假区运动休闲设施种类丰富，但项目雷同，而且档次偏低，受季节因素影响较大，旺季游客量比较稳定，淡季结论：各大海滨度假区运动休闲设施种类丰富，但项目雷同，而且档次偏低，受季节因素影响较大，旺季游客量比较稳定，淡季 大部分水上设施处于闲置状态。开发出高档的、时尚的、健康等运动项目符合市场需求。大部分水上设施处于闲置状态。开发出高档的、时尚的、健康等运动项目符合市场需求。 3.2.2.4 高尔夫市场 广东主要高尔夫供给表广东主要高尔夫供给表 名称规模特色球洞 入会价格 （个人/公司） 个人套票 （平时/周末）经营方式配套 观澜湖高 尔夫 占地超过 10 平 方公里 世界规模最大， 汇集五大洲球场 风格 180 洞 金卡 55 万， 商务通 26.8 万 1000 元/1300 元 不接待非会 员（酒店住 客除外） 五星级酒店、 豪宅、会所 等 中山温泉 高尔夫 750 亩 内地首家现代化 俱乐部 36 洞 35 万港币 （个人名义） 680 元/1480 元 公功假期不 接待非会员 温泉酒店、 浴池、网球 场、游泳池 等 雅居乐长 江高尔夫 3600 亩 毗邻长江水库、 景观优美 36 洞 五星级酒店、 会所、别墅 等 东莞峰景 高尔夫 5000 亩 场环绕于群山之 中 36 洞32 万/35 万 750 元/1250 元 开放式 度假酒店、 会所等 长安高尔 夫球会俱 乐部 1500 亩 球场依山而建， 背衬莲花山 27 洞20 万/21 万 720 元/1320 元 只接待会员 度假酒店， 疗养中心， 高尔夫学校 等 深圳高尔 夫俱乐部 2065 亩 国内最临近香港 的高尔夫球会 27 洞 个人会籍 60 万港币 1000 元/1800 元 会籍已满 （只售二手 卡） 会所、餐厅 等 深圳世纪 海景高尔 2000 余亩 深圳唯一山地海 景球场 18 洞28 万/30 万 730 元/1030 元 开放式 酒店、游艇 会所、别墅。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 39 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 夫 巽寮湾旅游度假区在战略目标上是要实行旅游与地产的双丰收，其中房地产是未来收入的重要来源之一，实现房地产终极价值的 实现需要有全新的理念，以旅游来带动地产就是最明智的选择，高尔夫目前作为一项贵族休闲运动，不仅拥有巨大的客源市场，更重 要的是能提升度假区的形象与档次，优化环境，实现土地价值的升值。 3.2.2.5 海滨度假地产市场 目前珠三角的海滨度假地产主要集中在深圳东部的盐田区，从其开发的方式来看，可以分为三类： （1）.普通住宅：这类物业主要集中在盐田港后方、沙头角和大、小梅沙附近，以居住为主，间隔多样。多层商住物业单价在 4500-6000 元左右，而高层商住单价在 6000-9000 元之间。 （2）.酒店式/公寓：盐田区因海滨旅游业日渐兴旺，各房地产开发商瞄准时机，掀起了东部沿海的酒店式公寓的热潮。但其自 然资源的稀缺性，注定此类物业的价格较高。一般售价在 10000 元/平方米左右，未来还有此类项目陆续发售。就销售情况显示，此 类物业已越来越受到深港消费者的青睐。 （3） 别墅：盐田别墅多为临山、临海而建，自然景观是其最大的卖点。一般结合度假和山景海景概念来进行营销推广，均价在 13000 元/平方米左右。 结论：结论： 1.对比旅游度假地产与市区普通住宅不难发现，旅游度假地产在市场上既受到欢迎，同时拥有比普通住宅高出几倍的价格。对比旅游度假地产与市区普通住宅不难发现，旅游度假地产在市场上既受到欢迎，同时拥有比普通住宅高出几倍的价格。 2.2.惠州优越的海滨旅游资源为地产的开发提供了良好的条件，只要能实现旅游业的开发计划，度假地产将势在必得。惠州优越的海滨旅游资源为地产的开发提供了良好的条件，只要能实现旅游业的开发计划，度假地产将势在必得。 巽寮旅游度假区项目可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 - 41 - 世联地产顾问（深圳）有限公司 3.3 市场规模预测市场规模预测 3.3.1 市场规模预测 预测前提预测前提 近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定； 近期内不会发生大面积的灾害性疾病。 预测期为“巽寮湾滨海度假区”新增投资项目建成并投入营业后五年。 游客市场结构划分游客市场结构划分 市场分级市场分级游客结构游客结构 一级市一级市 场场 珠三角地区中高收入居民和港、澳台在粤工作人员以及外籍在粤工作人员 二级市场二级市场华南地区和到广东省内旅游的外地游客 三级市场三级市场国内外其它地区 市场规模预测模型：市场规模预测模型： 目标市场总量喜欢滨海度假的游客比例本项目的吸引力系数 一级市场所 占比重 4287.21*40%+16.7 44.24%68.24% 80% 计算数据说明：计算数据说明： 1 根据全国第五次人口普查公告：珠三角常住人口总量约为 4287.21 万人； 参考广东 省统计信息网和南