江苏省房地产行业金融季度研究报告（2010年第二季度）.doc

北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省北京银联信信息咨询中心发布Beijing Unbank Consultant Institute2010年8月18日2010年第二季度银联信行业金融研究系列产品之季度研究报告江苏省房地产行业金融 1 服务电话:(8610) 63458516北京银联信信息咨询中心 房地产行业江苏省正文目录第一章 2010年二季度江苏省房地产行业发展环境分析7一、2010年二季度江苏省经济发展情况分析7（一）经济增速有所放缓，赶超势头强劲7（二）工业经济增长良好7（三）CPI首次回落，食品成为最大因素8（四）固定资产投资势头依旧强劲，资金趋紧显隐忧8二、二季度全国信贷金融环境分析9（一）货币供应增速下降9（二）人民币月度新增贷款回落10三、二季度全国房地产行业政策解读11（一）住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨14（二）国务院常务会议：贷款买二套房首付比例不低于50%15（三）国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷15（四）住建部要求加强房地产市场监管和完善商品住房预售制度16（五）三部委发文明确个人房贷二套房认定标准16第二章 2010年二季度江苏省房地产市场运行情况18一、全国房地产行业综合景气度分析18（一）国房景气指数运行分析18（二）全国70个大中城市房屋销售价格运行分析18二、2010年二季度江苏省房地产市场供给情况分析21（一）江苏省房地产开发季度完成投资情况21（二）2010年二季度江苏省房地产投资结构分析22三、2010年二季度江苏省房地产市场需求情况分析23（一）江苏省房屋销售面积情况23（二）江苏省房屋销售额情况25四、2010年二季度江苏省房地产市场价格变化情况分析26第三章 2010年二季度江苏省房地产细分市场分析28一、2010年二季度江苏省土地市场分析28（一）江苏省土地市场长期供需分析28（二）江苏省土地市场短期分析29二、2010年二季度江苏省住宅市场分析30（一）江苏省住宅长期供需分析30（二）江苏省住宅短期供需分析31三、2010年二季度江苏省办公楼市场分析33（一）江苏省办公楼长期供需分析33（二）江苏省办公楼短期供需分析34四、2010年二季度江苏省商业营业用房市场分析36（一）江苏省商业营业用房长期供需分析36（二）江苏省新建商业营业用房短期供需分析37第四章 2010年二季度江苏省主要城市房地产市场分析38一、2010年二季度南京市房地产市场分析38（一）土地市场38（二）住宅市场39（三）办公楼市场分析42（四）商业营业用房市场分析44二、2010年二季度无锡市房地产市场分析45（一）土地市场45（二）住宅市场49（三）办公楼和商业营业用房市场51第五章 2010年二季度房地产企业经营情况分析53一、二季度房地产企业融资点评53（一）金科借壳上市遭遇延期53（二）雅居乐境外融资8亿53（三）中海出售三项目公司股权融资12.35亿港元54二、二季度房地产市场与企业发展趋势分析55（一）降价营销蔚然成风55（二）多家房企高层易帅57三、2010年二季度重点房地产企业经营情况分析60（一）万科集团60（二）恒大地产61（三）保利地产62（四）中海外62（五）碧桂园63（六）金地集团63四、2010年上半年房地产企业经营情况排行64（一）上半年房地产企业土地储备总规划面积排行64（二）上半年房地产企业土地储备拿地总价排行65（三）上半年房地产企业销售金额排行66（四）上半年房地产企业销售面积排行66第六章 2010年二季度江苏省房地产投资资金筹措情况分析68一、2010年二季度江苏省房地产开发到位资金情况分析68二、2010年二季度江苏省房地产开发到位资金来源分析69三、2010年二季度江苏省房地产开发到位资金满足裕程度分析70第七章 2010年二季度房地产行业风险管理研究71一、房地产开发贷款遭遇寒冬72（一）政策监管严厉前所未有72（二）银行落实新政加以规范73二、个人住房贷款增速放缓73（一）北京个人房贷新增额大幅下滑74（二）上海市6月份个人房贷创近一年来新低74（三）南京市个人房贷增量逐月下降74第八章 2010年下半年中国房地产行业发展趋势分析76一、下半年住宅市场走势预测76二、下半年非住宅市场走势预测77三、商业银行房地产信贷业务授信建议77图表目录图表 1：2008-2010年货币供给量同比增速11图表 2：2009-2010年人民币贷款新增额走势12图表 3：2010年上半年房地产政策一览表12图表 4：全国房地产开发景气指数趋势19图表 5：2010年6月份70个大中城市房屋销售价格指数20图表 6：江苏省各季度房地产投资完成情况与全国对比22图表 7：江苏省各季度房地产投资增速与全国对比23图表 8：2008-2010年各季度江苏省住宅投资变化及占比23图表 9：2008-2010年各季度江苏省房地产投资增速及住宅投资增速24图表 10：2009-2010年各季度江苏省各类房屋销售面积24图表 11：2008-2010年各季度商品房与住宅销售面积示意图25图表 12：2008-2010年各季度商品房各类物业销售面积同比增速的变化25图表 13：2009-2010年各季度江苏省各类房屋销售额26图表 14：2008-2010年各季度江苏省各类商品房销售额同比增速26图表 15：2009-2010年各季度江苏省各类房屋累计销售平均价格27图表 16：2009-2010年各季度江苏省各类房屋累计销售平均价格趋势28图表 17：2002-2010年江苏省土地购置及开发状况29图表 18：2003-2010年江苏省土地购置面积及开发面积同比增速变化30图表 19：2008-2010年二季度江苏省土地购置与开发面积30图表 20：2005-2010年各年二季度江苏省土地购置与开发面积31图表 21：2004-2010年江苏省住宅竣工、新开工和销售面积概况31图表 22：2003-2010年江苏省住宅竣工、新开工及销售面积增速趋势32图表 23：2005-2010年二季度江苏省住宅竣工及销售状况32图表 24：江苏省住宅竣工与销售面积季度分析33图表 25：2005-2010年各年二季度江苏省住宅竣工与销售面积季度分析34图表 26：2004-2010年江苏省办公楼竣工、新开工及销售面积概况34图表 27：2004-2010年二季度江苏省办公楼新开工、竣工及销售面积同比增速35图表 28：2008-2010年第二季度江苏省办公楼竣工、销售面积及销竣比趋势35图表 29：2005-2010年各年第二季度江苏省办公楼竣工、销售面积及销竣比36图表 30：2004-2010年二季度江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积37图表 31：2003-2010年6月江苏省商业营业用房新开工、竣工、销售面积同比37图表 32：2008-2010年二季度江苏省商业营业用房竣工和销售面积季度趋势38图表 33：2005-2010年各年二季度江苏省商业营业用房竣工和销售面积季度38图表 34：2010年二季度南京市土地成交情况39图表 35：2010年二季度南京市各区域土地成交情况40图表 36：2010年二季度南京市商品住宅供求情况41图表 37：2010年二季度南京市各区域成交面积状况41图表 38：2010年二季度南京市各区域住宅成交面积走势42图表 39：2010年二季度南京市各区域住宅成交套数比例42图表 40：2010年二季度南京市成交项目排名42图表 41：2010年二季度南京市办公楼供求情况44图表 42：2010年二季度南京市办公楼市场区域成交情况44图表 43：2010年二季度南京市办公楼市场区域供应情况45图表 44：2010年二季度南京市商业营业用房供求状况45图表 45：2010年二季度南京市商业营业用房供求状况46图表 46：2010年二季度无锡市土地供应情况46图表 47：2010年二季度无锡市土地成交情况48图表 48：2010年二季度无锡市商品住宅成交金额、成交面积及成交套数情况50图表 49：2010年二季度无锡市商品住宅销售均价走势图50图表 50：2010年二季度无锡市商品住宅成交套数排名51图表 51：2010年二季度无锡市商品住宅成交面积排名51图表 52：2010年二季度无锡市十大商业办公楼销售情况52图表 53：2010年二季度无锡市十大商业办公楼销售情况52图表 54：2010年金地集团高层变动59图表 55：2010年房地产企业人事变动情况60图表 56：2010年上半年中国房地产企业土地储备总规划面积排行65图表 57：2010年上半年中国房地产企业土地储备拿地总价排行66图表 58：2010年上半年中国房地产企业销售金额排名67图表 59：2010年上半年中国房地产企业销售面积排名67图表 60：江苏省到位资金与全国到位资金对比69图表 61：江苏省到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比69图表 62：江苏省房地产开发资金来源70图表 63：2010年二季度江苏省资金来源构成70图表 64：江苏省到位资金与全国到位资金概况71图表 65：2006-2010年二季度江苏省资金充裕指数与全国对比71图表 66：2010年上半年中国房地产贷款分布72图表 67：2010年上半年中国各类房地产贷款增速73图表 68：2009-2010年各季度中国购房者信心指数变化77第一章 2010年二季度江苏省房地产行业发展环境分析一、2010年二季度江苏省经济发展情况分析（一）经济增速有所放缓，赶超势头强劲二季度全国GDP当季同比增长10.3%，增速比上季下降1.6个百分点，比去年同期高2.2个百分点；上半年累计增长11.1%，增速比去年全年高2个百分点，比2009年同期高3.7个百分点。从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。2010年上半年，江苏省GDP达到1.94万亿，在总量上排名第二，仅次于广东，并且拉开了与山东的距离。同比增速为14.5%，高于排名第一的广东3.2个百分点，可见将在下阶段，江苏有赶超广东的势头。（二）工业经济增长良好今年上半年，江苏省省级工业经济新增长点总体运行良好，总量产出快，拉动作用大，重点项目强，增量结构优，有力地支撑全省工业较快增长，引领工业结构优化。总量产出快，各市各行业均超序时进度。上半年，全省668个省级工业经济新增长点项目（产品）中，有639个实现产出，产出率高于去年同期8.1个百分点。13个省辖市和8大主要工业行业均超额完成省级新增长点上半年监控目标。拉动作用大，37个项目新增产值超10亿。上半年，省级工业经济新增长点项目（产品）合计新增产值、销售和利税分别达2155.5亿元、2112.0亿元和167.5亿元，对全省规模工业相应指标增长的拉动都在6个百分点以上。在实现产出的项目中，已有290个项目新增产值超亿元，其中，超10亿元的项目达37个，同比分别增加102个和20个。重点项目强，产出占比超过50%。重点监控的110个省级新增长点项目新增产值、销售收入和利税分别为1140.7亿元、1119.4亿元和92.5亿元，占比分别达52.9%、53.0%和55.2%。前10位项目（产品）合计新增产值783.7亿元，占比达36.4%。增量结构优，装备制造业占比达67%。345个装备制造业新增长点项目合计新增产值占全省省级新增长点产出的三分之二以上，尤其是汽车、船舶、工程机械、电子等增量项目表现最为突出，从一个重要方面反映了全省产业优化升级的成效。（三）CPI首次回落，食品成为最大因素6月份，江苏省CPI为103.5，比上月回落0.2个百分点。这是今年以来，一条上扬的弧线首次回落。推动CPI回落的最主要因素是鲜菜、鲜瓜果和虾蟹受季节影响供应增加，价格回调。与去年同期相比，6月八大类消费价格全面上涨，其中食品类涨得最多，为6.0%；居住类紧随其后，为5.2%；此外医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类涨幅分别为3.3%和2.6%。6月江苏省CPI环比指数为99.4，即消费价格总水平比5月份下跌0.6%。八大类消费价格五涨二跌一平。其中，食品价格环比下跌2.2%，交通和通信类跌0.3%；衣着类与上月持平；其他五大类的涨幅分别为：烟酒涨0.1%、家庭设备用品及服务涨0.4%、医疗保健及个人用品涨0.2%、娱乐教育文化用品及服务涨0.1%、居住涨0.2%。推动6月CPI回落的主要是季节因素。一是天气良好，蔬菜供应丰富；二是鲜瓜果当季品种增多，价格走低；三是受季节性影响，虾蟹类价格回调。（四）固定资产投资势头依旧强劲，资金趋紧显隐忧上半年该省全社会固定资产投资达10211.7亿元，同比增长23.5%，其中新能源等六大新兴产业投资增长强劲，但是，江苏工业投资始终高位增长的态势是否可以持久已存在不确定性。1至6月江苏六大新兴产业完成投资1061.2亿元，同比增长36.5%，其中新能源产业393.7亿元，医药及生物技术产业132.7亿元，新材料产业343.7亿元，节能环保产业149.5亿元，软件和服务外包产业47.6亿元，传感网产业22.8亿元。上半年江苏的传统主导产业表现不一，其中电子工业完成投资449.6亿元，同比增长48.8%，增幅比去年同期上升63.3个百分点，这是因为行业整体运行和出口形势大幅回升，而去年同期基数较低，此外，平板显示、集成电路分装等行业重大项目陆续进入投入期，拉动整个行业的投资增长。与之相比，汽车、轨道交通、工程机械等产业去年因政府投资拉动和鼓励性政策强势增长，但是，今年以来以政府投资为背景的基础设施建设项目逐渐回落，已经影响到装备产业投资。在江苏上半年10211.7亿元固定资产投资中，工业投资完成5506亿元，同比增长24%。今年以来，江苏工业投资资金来源继续增长，仍高于投资完成额，但增幅持续回落，已经低于投资完成增幅，显示出工业投资资金面有趋紧迹象，加上当前宏观经济金融环境的不确定性，江苏工业投资始终高位增长的态势是否可以持久值得关注。二、二季度全国信贷金融环境分析（一）货币供应增速下降央行数据显示，6月末，广义货币供应量（M2）余额67.4万亿元，同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历史最高值（2009.11）回落11.2个百分点；狭义货币供应量（M1）余额24.1万亿元，增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010.01）回落14.4个百分点；流通中货币（M0）余额3.9万亿元，增长15.7%。M2增速已连续7个月回落，M1基本回落至上年同期水平(24.8%)。M1回落幅度加大主要是由上年同期企业活期存款增加较多使基数较高所致。图表 1：2008-2010年货币供给量同比增速单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理（二）人民币月度新增贷款回落上半年，金融机构人民币各项贷款余额44.6万亿元，比年初增加4.6万亿元，同比少增2.7万亿元；人民币各项存款余额67.4万亿元，比年初增加7.6万亿元，同比少增2.3万亿元。人民币各项贷款累计新增4.63万亿元，比上年同期少增加2.74万亿元。其中，人民币贷款一季度新增2.6万亿元，二季度新增2.03万亿元。6月末，人民币各项贷款同比增长18.2%，比上月下降3.3个百分点，已连续8个月回落，低于2006年以来20%的平均水平。如果2010年人民币贷款余额增速保持6月份18.2%的水平，2010年全年新增人民币贷款将不超过7.5万亿元。图表 2：2009-2010年人民币贷款新增额走势单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理三、二季度全国房地产行业政策解读2010年上半年，为了控制过快增长的房价，房地产政策开始了新一轮的调控。其一，央行连续3次上调存款准备金率并收紧信贷；其二，政府继续出台了有关二套房和三套房的认定方法及信贷准则，如提高贷款买二套房首付比例和二套房的认定标准，以及部分城市可暂停对第三套房发放；其三，对商品住房预售制度加以完善等。从2010年上半年的调控可以看出政府调控房地产的力度和决心，对打击投机性需求起到一定的抑制作用。图表 3：2010年上半年房地产政策一览表政策名称时间部门内容及效果调整个人住房转让营业税政策2010-1-1财政部和国家税务总局自2010年1月1日起，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）2010-1-10国务院四个方面：调结构、抑投机、控风险、明确责任；三个重点：一是要增加供给；二是要合理引导投资消费，抑制投资和投机性购房；三是要加快保障性住房的建设关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知2010-1-13中国银行业协会自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用上调准备金率2010-1-18中国人民银行自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。为了增强支农资金实力及支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构将暂时保持原存款准备金率重点清理小产权房2010-1-31国土资源部责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作个人贷款管理暂行办法2010-2-20银监会严格规定个人贷款用途；要求执行贷款面谈面签制度；对支付管理方面的要求上调准备金率2010-2-25中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国十九条）2010-3-8国土资源部保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%；开发商今后在竞地时须按底价的20%缴纳保证金，并在合同签订后一个月内缴清成交额50%的首付款78家非地产主业央企15天出退出方案2010-3-22国资委16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案银行不得对投机投资购房贷款2010-4-11银监会中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。加快保障房建设 遏制房价过快上涨2010-4-13住建部住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。贷款买二套房首付不得低于50%2010-4-15国务院常务会14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010-4-17国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金2010-4-19住建部住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。二套房以住房套数界定，不再以贷款为准2010-4-21银监会银监会银行业监管一部主任杨家才强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。央行年内第三次上调存款准备金率2010-5-2中国人民银行5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。三部委发文明确个人房贷二套房认定标准2010-6-4住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。加快发展公租房2010-6-12住建部等七部门由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。数据来源：银联信整理（一）住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部4月13日要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。同日，国土资源部决定将提高保障性住房用地供应，服务保障和改善民生，纳入2010年“保发展、保红线”行动重要内容，提出将于今年实施土地调控保障专项工作。1、重点建设公共租赁住房住房城乡建设部强调，各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。特别是，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。要加强保障性住房管理和服务，严格建设标准，加强准入管理，强化管理服务，落实监管责任。同时要抓紧编制今后几年保障性住房建设规划，并向社会公布。此外，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。当前，要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。2、实施土地调控保障专项工作根据“双保工程”2010年行动安排，国土资源部将实施土地调控保障专项工作。内容包括调整用地结构，实施差别化土地利用计划管理，合理安排2010年土地利用计划，重点保障在建、续建重点项目和民生项目，严控新开工项目用地，7月底前完成2009年土地利用计划执行情况考核奖惩。开展建设用地审批事项督察，严格监督地方人民政府执行国家土地调控政策和产业政策情况，各派驻地方的国家土地督察局6月底前、12月底前分别形成督察报告报国家土地总督察。加强建设用地审批和利用情况监管，各地在6月底前集中开展一次2009年审批建设用地批后核查，防止批而未征、征而未供、供而未用和闲置用地。与此同时，2010年“双保行动”要求各地确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加强房地产用地监管，严格执行申报制度，加强动态监测，对圈地不建、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地用途等违法违规行为，予以严厉查处。各督察局将在第三季度集中开展一次保障性住房用地供应政策执行情况检查，重点检查土地供应和供后使用情况。（二）国务院常务会议：贷款买二套房首付比例不低于50%国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任，规范发展租赁市场，完善房地产市场信息披露制度。（三）国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷国务院4月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。（四）住建部要求加强房地产市场监管和完善商品住房预售制度随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。4月19日，住建部发布关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。通知要求完善商品住房预售制度，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。另外，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。通知强调，健全房地产市场监督管理机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。（五）三部委发文明确个人房贷二套房认定标准中国住房和城乡建设部、人民银行和银监会6月4日联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，对有三类情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。通知要求，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。通知要求，贷款人将按以下三种情形，对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。通知要求，对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述三种情形执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。第二章 2010年二季度江苏省房地产市场运行情况一、全国房地产行业综合景气度分析（一）国房景气指数运行分析6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。图表 4：全国房地产开发景气指数趋势数据来源：国家统计局（二）全国70个大中城市房屋销售价格运行分析房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。图表 5：2010年6月份70个大中城市房屋销售价格指数单位：%地区房屋销售价格指数新建住宅价格指数90平方米及以下新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比同比环比全国111.499.9114.1100.0118.4100.1107.799.7北京113.599.6121.5100.0124.299.9105.799.1天津110.599.5114.099.3110.799.1104.899.9石家庄110.9100.8113.7101.2113.8100.2105.0100.1太原104.5100.3104.1100.3105.3100.2108.0100.5呼和浩特109.299.8109.9100.1110.6100.7103.799.8沈阳106.4100.6106.1100.7107101.3108.1100.7大连109.9100.2110.5100.2111100.2114.0100.4长春107.0100.0109.4100.0109.8100.1101.8100.0哈尔滨107.4100.3107.5100.7108.8100.1107.699.5上海108.298.6109.599.2110.999.7107.898.0南京109.299.4113.399.6115.999.7104.999.1杭州114.599.9116.799.9123.7100114.099.9宁波104.999.4110.5100.0112.910099.698.6合肥110.999.6112.799.8113.699.8106.899.0福州103.6100.1106.6100.0106100100.4100.2厦门105.799.0106.999.9109.7100107.497.1南昌108.199.3110.099.3110.799.7104.599.9济南107.0100.9108.4101.2105.6100.6104.8100.3青岛107.299.9107.6100.0110.7100108.399.6郑州108.6100.6108.9100.7109.2100.7107.1100.8武汉108.8100.2108.4100.2106.5100109.2100.0长沙110.499.9111.699.9111.399.9108.699.9广州105.899.9110.199.8115.199.6101.9100.0深圳110.699.1110.299.311699.3110.498.7南宁107.2100.3108.9100.2110.2100.8105.2100.3海口150.698.6163.8100.0132100130.595.9重庆110.199.7111.099.5112.6101.3108.5100.2成都105.4100.0106.4100.0106.1100103.8100.3贵阳109.1100.3109.3100.3111.1100.2108.8100.3昆明106.7100.3108.6100.3109.3100.4101.199.9西安113.799.9115.299.8116.8100107.299.8兰州105.499.9104.299.7104.799.6111.4100.5西宁107.3100.4108.5100.7106.3100.1107.5100.2银川113.8100.1115.8100.1114100.1113.199.9乌鲁木齐107.0100.3107.6100.2104.4100.1105.0100.4唐山104.0100.0103.9100.1103.9100105.199.6秦皇岛106.7100.1108.2100.2110.7100105.399.9包头103.2100.1104.5100.1100.3100100.8100.0丹东108.6100.4110.3100.1102.597.3108.0100.6锦州105.9100.7108.8101.1111.8101.2100.9100.0吉林108.1101.7106.0101.8107.5100.1113.6101.2牡丹江109.0100.4108.7100.4110.4100109.6100.4无锡105.7100.1107.0100.0107.4100.2104.2100.2扬州106.8100.2107.1100.3107.3100.3106.0100.2徐州107.1100.1109.1100.1108.9100.3104.0100.1温州115.999.9118.1100.0 118.899.8金华114.497.6120.398.5119100110.296.5蚌埠110.8100.1113.0100.1117100.8109.0100.5安庆108.0100.3110.1100.3108.8101.1103.8100.1泉州104.2100.0105.199.9106.699.999.099.9九江107.299.5107.099.6107.499.4107.299.2赣州107.5100.5110.5100.8104100.4104.6100.1烟台105.0100.2105.2100.2105.8100.2106.9100.1济宁107.8100.2107.0100.3103.699.8110.798.9洛阳103.799.5102.399.1100.695.7107.3100.3平顶山101.3100.2101.9100.4100100100.2100.0宜昌111.3100.7114.7101.0110.6100101.6100.1襄樊105.0100.4106.3100.4102.4100.3102.7100.2岳阳113.0100.6113.8100.6117.2101.2112.9100.7常德110.099.9109.099.8106.699.9112.4100.1惠州103.9100.2104.1100.5108.7100.5102.199.4湛江116.2100.9117.5100.8121100.2115.2101.1韶关101.3100.0101.8100.1100.8100100.7100.0桂林106.299.8105.099.4109.1100.2107.1100.8北海111.999.6115.299.7113.699.8105.599.3三亚150.399.5158.599.8160.499.8137.898.5泸州104.8100.0105.4100.0103.1100.1104.399.5南充103.799.9104.8100.1103.9100.7100.999.5遵