（民商法学专业论文）住宅专项维修资金存在的法律问题分析.pdf

河南大掌硕士掌位论文 中文摘要 住宅专项维修资金是为了保证房屋建筑保修期满后的正常使用而由业主缴纳 的专项资金。住宅专项维修资金是住宅小区的“养老金和“保命钱 ，住宅专 向维修资金作为关系到人民群众住房的使用寿命周期内正常运转的一项基本制度， 政府给予了高度重视。由于住宅专项维修资金长期被物业管理学、行政管理学纳 入自己的调整范围，再加上我国住房商品化时间不长，相关法律问题尚没有充分 暴露，法学界特别是民法学界过去很少关注这一问题。2 0 0 8 年中华人民共和国 物权法和住宅专项维修资金管理办法出台后，虽然对住宅专项维修资金的 权利归属、归集、管理、使用等问题有了相关规制，但是上述问题仍缺乏深层次 的理论探讨。住宅专项维修资金在权利上属于区分所有人对建筑物共有部分的修 缮改良权，是群体物权。它有独立的筹集渠道、运作方式、管理和监督部门。细 化共有部分设施的产权、明确请求权主体、完善监管程序以及业主团体的维权渠 道，是解决住宅专项维修资金法律问题的应对之策。 本文除引言和结语外，正文共分为四个部分： 第一部分，此部分主要根据住宅专项维修资金管理办法的规定以及理论 界的通说，立足于建筑物区分所有权理论，对住宅专项维修资金的概念和特征进行 阐述，重点分析了住宅专项维修资金的性质。住宅维修资金衍生于业主的物权， 其涉及的法律关系就是物权中的群体关系，具体来说是群体关系中的共有关系。 对住宅专项维修资金进行使用、收益和处分，是区分所有权人行使共有权应尽的 权利和义务。 第二部分，此部分着重阐述了我国目前的住宅专项维修资金制度存在的法律 问题。一是物权法没有为其提供强有力的私法基础。物权法和建筑区 分所有权解释规定的共用部位共用设施设备的产权归属不明确，请求权的权利、 义务主体不明确，从而不能为形成稳定的区分所有关系提供扎实的法律基础。二 住宅专项维修资金存在的法律问题分析 是具体操作和运行方面存在许多问题。住宅维修资金归集程序以房屋“建安费 为计取基数的模式，但是“建安费 的界定主体不明确，其费率难以确定。“双 2 3 ”原则的硬性规定，使得住宅维修资金的使用和操作程序缺乏应有的灵活性。 开发商承诺的保修期以内，不可抗力情况下住宅维修资金的启动尚存在法律空白。 业主没有分年，分档储存住宅维修资金，银行简单地按照统一期限的定期利率计 息，使得专项住宅维修资金无法得到适当的保值增值，降低了专项住宅维修资金 可利用的效率等。 第三部分，此部分研究了关于住宅专项维修资金的国际立法概况以及部分国 家的法律规定，比较分析了美国、香港、新加坡、马来西亚以及英国的住宅专项 维修资金的运行程序和具体操作方法。这些国家的住宅维修资金制度在归集、使 用和管理方面具有独特性，其规定比较完善，权利义务清晰。针对我国目前住宅 维修资金制度存在的优势与不足，借鉴国外立法的基础，将会对我国的住宅维修 资金制度的完善有所裨益。 第四部分，此部分主要探讨了如何完善我国的住宅专项维修资金制度，并对我 国的住宅维修资金制度提出了一些合理化建议。通过确立“业主委员会的优先权 解决专项住宅维修资金续交困难。通过明确界定住宅小区共用部位共用设施设备 的产权，明确分所有人的权利和义务，制定合理的专项住宅维修资金使用程序来解 除住宅维修资金使用困难的处境。通过赋予业主大会以权利能力，确立业主委员 会的诉讼法律地位来保证业主维权渠道的畅通。通过采用多元性的方法合理确定 住宅维修资金在银行存储期间的计息方式，最大限度地提高住宅维修资金的增值 收益能力。通过加强银行关于住宅维修资金信息披露的透明度，完善开发商与业 委会的权利、义务过渡程序等等措施以期解决住宅维修资金存在的问题。 主题词：维修资金；业主；物权；共有 i i 河南大学硕士掌位论文 a b s t r a c t r e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n de n s u r e sh o u s i n gc o n s t r u c t i o ni nt h en o r m a l u s ea f t e rt h ee x p i r yo ft h ew a r r a n t y ，a n di ti ss p e c i a lf u n d s ，w h i c hi sp a i db yt h eo w n e r s r e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n di sa ”p e n s i o n a n d ”l i f ei n s u r a n c e ”，r e s i d e n t i a l s p e c i a lf u n d sr e p a i rh o u s i n g 签r e l a t e dt ot h e l i f eo ft h ep e o p l ew i t h i nt h en o r m a l o p e r a t i n gc y c l eo fab a s i cs y s t e m ，s ot h eg o v e r n m e n th a sg i v e nh i g hp r i o r i t y a st h e s p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n dm a n a g e m e n th a sl o n g b e e nt h ea d j u s t m e n tr a n g eo f a d m i n i s t r a t i v es c i e n c ea n dt h er e s i d e n t i a lp r o p e r t y ，c o u p l e dw i t ht h ec o m m e r c i a l i z a t i o n o fo u rh o u s i n gi sn o tl o n g ，t h er e l e v a n tl e g a li s s u e sa r es t i l ln o tf u l l ye x p o s e d ，t h e a c a d e m i cl e g a lc i r c l e si np a r t i c u l a r , c i v i ll o wp a yl i t t l ea t t e n t i o nt ot h i si s s u e w i t ht h e a p p e a r i n g o f 2 0 0 8 ”p r o p e r t y l a w a n d ”r e s i d e n t i a l s p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d m a n a g e m e n ta p p r o a c h ”，t h e i n t r o d u c t i o no fr e s i d e n t i a l s p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d o c c u p i e sap l a c ei n c i v i ll a wf i n a l l y a l t h o u g ht h es p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n dp r o v i d e s t h er i g h t so fd o m e s t i co w n e r s h i p ，a c c u m u l a t i o n ，m a n a g e m e n t ，u s ea n do t h e ri s s u e sw i t h t h er e l e v a n tr e g u l a t i o n s ，b u tt h ep r o b l e mr e m a i n st h el a c ko fd e e p s e a t e d t h et h e o r yo f r e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d si nt h er i g h t sb e l o n gt od i s t i n g u i s hb e t w e e na l l p a r t so ft h eb u i l d i n gr e n o v a t i o ni m p r o v e m e n tr i g h t ，i ti sc o m m u n i t yp r o p e r t y i tr a i s e s a ni n d e p e n d e n tc h a n n e lm o d eo fo p e r a t i o n ，m a n a g e m e n ta n do v e r s i g h t p r o v i s ed e t a i l l y p r o p e r t yo fc e r t a i nf a c i l i t i e s ，c l e a rt h em a i nc l a i m s ，i m p r o v et h er e g u l a t o r yp r o c e s sa n d t h eo w n e r so fr i g h t sp r o t e c t i o no r g a n i z a t i o n sc h a n n e lf u n d st os o l v et h ed o m e s t i cl e g a l i s s u e so fs p e c i a lm a i n t e n a n c ec o u n t e r m e a s u r e s b e s i d e st h ei n t r o d u c t i o na n dc o n c l u s i o n ，t h et e x ti sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ： t h ef i r s tp a r t ，t h i sp a r tm a i n l yb a s e do nt h ep r o v i s i o no ft h e ”r e s i d e n t i a ls p e c i a l m a i n t e n a n c ef u n dm a n a g e m e n ta p p r o a c h ”a n dt h et h e o r i s t s p o p u l a rs t a n d p o i n t b a s e d o nt h et h e o r yo fs p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d sf o rh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c s ，e x p l a i nt h e i i i 住宅专项维修资金存在的法律问题分析 c o n c e p ta n dt h en a t u r eo ft h er e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d ，t h i sp a r ts p e c i a l l y f o c u so nt h en a t u r eo ft h er e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d r e s i d e n t i a ls p e c i a l m a i n t e n a n c ef u n di sd e r i v e df r o mp r o p e r t yo w n e r s ，w h o s ep r o p e r t yi si n v o l v e di nt h e l e g a lr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eg r o u p si nt h er e l a t i o n s h i p ，s p e c i f i c a l l yi nt h et o t a l r e l a t i o n s h i pb e t w e e ng r o u pr e l a t i o n s t ou s et h er e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d ， r e v e n u ea n dd i s p o s i t i o ni st h ed i s t i n c t i o no ft h eo w n e r s h i pt od u ee x e r c i s eo ft h er i g h t s a n do b l i g a t i o n s t h es e c o n dp a r t ，t h i ss e c t i o nf o c u s e so nt h el e g a lp r o b l e m so fo u rc u r r e n t r e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d f i r s t ，t h e ”p r o p e r t yl a w d o e sn o t p r o v i d eas t r o n g f o u n d a t i o no fp r i v a t el a w , s ot h a tt h eo p e r a t i n gp r o c e d u r e st h a tt h e ”r e s i d e n t i a ls p e c i a l m a i n t e n a n c ef u n dm a n a g e m e n ta p p r o a c h ”s e t si sl a c ko ft h ei m p l e m e n t a t i o nb a s eo f p r i v a t el a w ”p r o p e r t yl a w ”a n d ”e x p l a i no ft h ed i s t i n c t i o no w n e r s h i po ft h e a r c h i t e c t u r a l ”p r o v i s i o n so ft h ec o n l l n o l lp a r t sa n dc o m i n o nf a c i l i t i e so ft h ep r o p e r t y r i g h ti sn o tc l e a r , t h er i g h ta n dt h em a i no b l i g a t i o n st or e q u e s ti sn o tc l e a r ，a n dt h u sc a n n o tp r o v i d eas o l i dl e g a lb a s i sf o ras t a b l ed i s t i n c t i o nr e l a t i o n s h i p s s e c o n d ，t h e r ea l e m a n yp r o b l e m s i nt h e s p e c i f i co p e r a t i o n r e s i d e n t i a ls p e c i a l m a i n t e n a n c ef u n d m a n a g e m e n ta p p r o a c h ”p r o v i d e sp r o c e d u r e sf o rm a i n t e n a n c ef u n d sl o c u so n ”b u i l d i n g s e c u r i t yf e e ”f o rt h eb a s em o d e lt ot a k ei n t oa c c o u n t ，b u tt h ed e f i n i t i o no ft h em a i n ”b u i l d i n gs e c u r i t yf e e ”i su n c e r t a i n ，i t i sd i f f i c u l tt od e t e r m i n et h e i rr a t e s t h e m a n d a t o r yo f ”d o u b l et w o t h i r d s ”p r i n c i p l em a k e st h eu s ea n dt h ep r o c e d u r e sl a c kd u e f l e x i b i l i t y w i t h i nt h ew a r r a n t yp e r i o do fd e v e l o p e rc o m m i t m e n t ，i fi th a p p e n sf o r c e m a j e u r e ，t h e r es t i l le x i s t sg a pi nt h es t a r to ft h er e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d o w n e r sd on o ts t o r a g em a i n t e n a n c ef u n d sb yy e a ra n db yf i l e ，r e s u l t i n gi nb a n k ss i m p l y o p e r a t ear e g u l a rb a s i sa c c o r d i n gt oau n i f i e dt e r mi n t e r e s tr a t e s ，m a k i n gt h es p e c i a l m a i n t e n a n c ef u n dh a sn o tb e e np r o p e r l ym a i n t a i n e da n di n c r e a s e dv a l u e ，r e d u c i n gt h e a v a i l a b l ee f f i c i e n c yo ft h es p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d s i v 河南大学硕士学位论文 t h et h i r dp a r t , t h i sp a r ts t u d yt h er e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d so nt h e d o m e s t i cp r o f i l eo fi n t e r n a t i o n a ll e g i s l a t i o na n dt h el e g a lp r o v i s i o n si ns o m ec o u n t r i e s c a r e f u l l y ，c o m p a r a t i v e l ya n a l y z et h e r u np r o g r a m sa n ds p e c i f i co p e r a t i o nm e t h o do ft h e r e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d si nt h eu n i t e ds t a t e s ，h o n gk o n g ，s i n g a p o r e ， m a l a y s i aa n dt h eu k r e s i d e n t i a lm a i n t e n a n c ef u n d so f t h e s ec o u n t r i e sa r eu n i q u ei n t h es y s t e mi nl o c u s ，t h e i rp r o v i s i o n si nu s i n ga n dm a n a g e m e n ta r em o r ep e r f e c t ，r i g h t s a n do b l i g a t i o n sa r ec l e a r e r i nv i e wo ft h ec u r r e n ta d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so ft h e r e s i d e n t i a ls p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d so fo u rc o u n t r y ，b o r r o w i n gt h ef o u n d a t i o no f f o r e i g nl e g i s l a t i o nw i l li m p r o v eb e n e f i t sf o rt h er e s i d e n t i a lm a i n t e n a n c ef u n d so fo u r c o u n t r y t h ef o u r t hp a r t ，t h i ss e c t i o nf o c u s e so nh o wt oi m p r o v eo u rr e s i d e n t i a ls p e c i a l m a i n t e n a n c ef u n d s s y s t e m ，a n dp r o p o s e s o m er e a s o n a b l es u g g e s t i o n s o no u r m a i n t e n a n c ef u n d ss y s t e m b ye s t a b l i s h i n g ”t h ep r i o r i t yo ft h eo w n e rc o m m i t t e e ”，w e r e s o l v et h ep r o b l e m so fc o n t i n u e dd e l i v e r yo ft h es p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d b yc l e a r l y d e f i n i n gt h ep r o p e r t yo fp a r t so fc o m m o n a n df a c i l i t i e ss h a r e dp r o p e r t yr i g h t s ，m a k et h e r i g h t sa n do b l i g a t i o n so ft h eo w n e rm o r ec l e a r m a k er e a s o n a b l eu s ep r o c e d u r e sf o r s p e c i f i cm a i n t e n a n c ef u n d st or e l i e v em a i n t e n a n c ed i f f i c u l t s i t u a t i o ni nt h eu s eo f m a i n t e n a n c ef u n d s b yg i v i n gt h eo w n e r st h er i g h ta n dc a p a c i t yt oe s t a b l i s ht h el e g a l s t a t u so ft h eo w n e r s ，a n de n s u r et h ec h a n n e l so p e no ft h eo w n e r s b yu s i n gd i v e r s i t yo f m e t h o d st or a t i o n a l l yd e t e r m i n et h em a i n t e n a n c ef u n d sd u r i n gt h ei n t e r e s t - b e a r i n gb a n k s t o r a g em e t h o d s ，m a x i m i z et h ea b i l i t yo f v a l u e a d d e db e n e f i t so ft h em a i n t e n a n c ef u n d s b ys t r e n g t h e n i n gd i s c l o s u r eo f t h eb a n ko nt h em a i n t e n a n c eo ft r a n s p a r e n c yo ff i n a n c i a l i n f o r m a t i o nt oi m p r o v et h et r a n s i t i o nt h et r a n s i t i o np r o c e s so f t h er i g h t sa n do b l i g a t i o n s o fd e v e l o p e r sa n di n d u s t r yc o m m i t t e ea n ds oo nm e a s u r e st or e s o l v et h ep r o b l e m so f r e s i d e n t i a lr e p a i rf u n d i n g k e y w o r d s ：m a i n t e n a n c ef u n d ，o w n e r ，p r o p e r t y ，p l u r a lh a v i n g v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学住论文是 本人在导师酌指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过酌材料。与我一同工作的同事对本研究所做酌任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。，t ：7 。 ? 一， 学位中簸i ，。学位耋兰毒二幺f 丛赴兰垄学位申请八，( 学位论文作者) 鍪名：，垒丝竺 。一j 、，l j7 o 誓j j j j _ 。j - ，? _ l 。v _ ，：“：7 + 7 一，；曩? 2 01077 ，夕乡p 目 ；i “_ j f 。j - ? ? ，。一弋，1 与l 1w “。f ?，+ j，t !。，：j ： 、 。，一， ；：一菇，! 纛二，；0 ：o7 为，碜”，：? 2 jj o j 五誊j ? j j ”。，冬。 。- 一；j 。? 一i ，? + 。r ? |? ，。”二，vt ：二。 ： j i 。 ： i _ ， ，1? r! ，。l ，：? 一 ! o 关于学位论文著作权使用授权书 譬，一。 i 。二多一一：。，。o ：一_ 。：7 - j 多 本人经河南大学审核批准授予硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众捡素、奎阅。本人授权河南大学出于室扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 签名：! i 五垒毡垒垄 2 0 学位论文指导教师签名 2 0p 年月伊 河南大掌硕士掌位论文 引言 住宅专项维修资金，是专门用于对住宅共用部分进行大的维修保养、保值增 值目的而专项筹集、独立核算的资金。或者由于突发性事故( 例如台风、暴雨、 地震等) 导致住宅的共用部位、共用设施设备受损而需要进行应急性维修的资金。 住宅专项维修资金制度是以1 9 9 8 年建设部与财政部印发的住宅共用部位共用设 施设备维修基金管理办法为依据建立的。但由于制度设计、技术标准和工作机 制上的原因，不少城市归集的专项住宅维修资金并不能及时使用。一方面大量的 商品房开始步入大中修期，急需资金维修；另一方面，住宅专项维修资金又处于 沉淀死寂状态，遭遇尴尬。2 0 0 8 年2 月1 日起，建设部、财政部联合颁布的住 宅专项维修资金管理办法正式实施。但该办法设定的制度运行模式，尚待 时间的验证。住宅专项维修资金管理办法只是一个操作性质的子法。民法通 则和物权法并没有从私法基础上为其提供充分的立法依据，导致住宅维修 资金仍然没有走出使用困难，监管缺位的“怪圈 。这样看来，住宅专项维修资 金管理办法设定的运行制度如何能够高效地运行，不仅仅是一个法律制度具体 执行中的问题，而是整个物权领域立法选择的问题，因此它构成了物权法必 须现实地回应的问题之一。为解除居民购房后的后顾之忧，减少房屋维修工作的 纠纷，维护好广大购房人的合法权益，保障房屋共用部位、共用设施设备维修更 新工作的顺利实施，本文不仅从立法基础上深入分析了住宅维修资金制度私法依 据不足，而且从具体操作方面论证了运行中可能出现的问题。并提出解决之对策。 这样以来既对我国的私法研究提供了一些参考，又保护了业主利益，从而有利于 房地产事业的稳定发展。 住宅专项维修资金存在的法律问题分析 一、住宅专项维修资金的含义、特征及性质解读 ( 一) 住宅维修资金的含义 随建筑物区分所有权的出现，必然导致全体共有人的共有部分的存在。为了 确保对区分所有建筑物进行持续有效的管理，修缮以及保养，区分所有权人或专 有部分的占有人必须及时缴纳应负担的费用。在正常使用条件下，房屋等建设工 程都有最低保修期限。在保修期内，小区共用部位、共用设施设备出现质量问题， 其维修责任由建设单位和施工单位承担。住宅专项维修资金相当于房屋的“养老 金”，是指在开发商承诺的保修期届满后，随着建筑物寿命的延长以及由于不可抗 力的事由( 例如：汶川地震、火灾等) 导致建筑物的共用部位、共用设施设备毁 损灭失，专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。建 立住宅专项维修资金，将有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命， 为广大业主提供舒适的生活环境，从而达到物业保值增值的目的。建筑物的共有 部分也称共用部分，是建筑物中专有权人共同利用和收益的部分。共用部分的本 质特征是，这些共用部分的性质和功能是服务于整个建筑物的全体业主。其包括 法定共有和天然共有两种。法定共有部分包括建筑区划内的道路( 属于城镇公共 道路的除外) 、绿地( 属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外) 、其他公共场 所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车 的车位及电梯、水箱等。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而 且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分。包括建筑物的基 本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，如外墙面、屋顶、 通道等属于共有部分。建筑物的共有部分包括共用部位，共用基地，共用设施。 共用部位包括建筑物的基本构造部分，如楼房的外墙，楼顶，楼层通道，楼梯， 支柱，停车场：共用设施指建筑物运营设施设备，如电梯，中央空调或暖气设施， 水汽管道；共用基地包括建筑用地，如基地，绿地等。物权法第7 2 条规定业 。2 0 0 8 年建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知。 2 河南大学硕士掌位论文 主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。专有部分产权明确，业主对专有部分的权利享有专有所有权。按照物 权法第7 1 条规定，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。 因此，专有部分的维修由所有权人来承担。共有部分产权不明，对共有部分必须 预先缴纳住宅维修资金，对共有部分进行维修时才可以启动住宅维修资金。 住宅专项维修资金的产权属于全体业主，它与一般的投资基金不同。住宅专 项维修资金不是用来增值获利，由区分所有人管理，使用，收益和处分。与其他 投资基金的管理和转让渠道不同。设立住宅维修资金的目的是为了住宅共用部位、 共用设施设备的维修和更新、改造。因此，它保障房屋完好，延长房屋的使用寿 命，为广大业主提供更加安全的生活环境，它体现了一种保障性，是一种保障性 资金。住宅维修资金在以前并没有统一的名称和定义。1 9 9 8 年建设部与财政部印 发的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中则指专项用于住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的维修基金。广东、上海、 重庆、深圳等多个省、市出台的地方物业管理条例中对此资金还曾表述为“物业 管理维修基金 、“专项维修基金”、“住宅专向维修基金 等。在2 0 0 3 年物业管 理条例中的表述为“专项住宅维修资金 ，确定了“住宅维修资金 的提法，是 指用于小区的公用设施设备的更新与大、中修资金。2 0 0 8 年2 月1 日起，建设部、 财政部联合颁布的住宅专项维修资金管理办法第2 条规定，本办法所称住宅 维修资金是指法律规定的业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修 期满后的维修和更新、改造的资金。我国台湾地区公寓大厦管理条约1 8 条规 定其为“公共基金”。我国香港地区建筑物管理条例2 0 条则称其为“备用基金”。 笔者以为住宅维修资金的叫法比较科学。在意义上比较贴近住宅维修资金的本质。 基金的本金是不可以使用的，只能使用基金的利息；而资金不但可以使用本金也 可以动用所产生的增值利息，所以用“资金比较符合住宅专项维修资金的用途 和目的。 住宅专项维修资金存在的法律问题分析 ( 二) 住宅维修资金的特征 1 积累性资金 住宅维修资金的性质主要是补偿性的资金，但并不等于说其仅仅具有补偿资 金的性质。住宅维修资金还具有积累资金的性质，即要在首先满足补偿更新所需 资金后，一定条件下也可以用来进行扩大再收益。大家知道，建筑物是不动产的 一种，其基本特点是在价值上逐渐补偿，在实物上一次更新。建筑物经历着由折 旧到报废的过程。而在它进入折旧期以前就提取折旧资金，总要表现为一定数量 的货币沉淀，这种货币沉淀就是区分所有人缴纳的住宅维修资金。一直到这建筑 物需要更新时，才把所积累的住宅维修资金支付出来。正是因为价值补偿与实物 更新的时间不一致，为住宅维修资金本身也可以作积累之用奠定了基础。区分所 有权人或专有部分的占有人缴纳住宅维修资金后存入银行，成为一种专门用于对 住宅共用部分进行大的维修的专项资金。它的目的和用途具有一定的限制，即专 门用于不动产的公共部位公共设施设备的维修的专门用途的资金。其作用就在于 养护区分所有人的共有财产，使其保值增值。由于不动产本身就具有资本的性质。 所以住宅维修资金具有资本改善的功能。另外公共部位的可经营性质，也是很明 显的。广告位的出租、会所的经营、车位的经营、开阔地带用于商铺摊位的出租 等都是可以通过经营获得收益。在商业物业和写字楼物业中住宅维修资金的投资 性更突出。更新、改造和大修对于提高商业物业和写字楼物业的功能和收益售价、 租金的作用都是十分明显的。因此，长期来看住宅维修资金是可以作为房地产投 资金来经营，住宅维修资金的受益人是特定的因而不属于公益性。由此可知住宅 维修资金是一种积累资金。 2 保障性资金 住宅维修资金是一种保障性资金。房屋产品寿命长达几十年之久，为了确保 购房以后对区分所有建筑物进行持续有效的管理，修缮以及保养，区分所有权人 o 马克思恩格斯全集( 第2 6 卷) ，人民出版社1 9 5 6 年版，第5 4 8 页。 4 或专有部分的占有人必须购房时一次性应负担的费用。在建筑物陆续进入大、中 修理期后保障房屋维修管理、维护住房产权人和使用人的共同利益。受托银行以 稳健安全、保值增值为管理原则，增值后的住宅维修资金也归入住宅维修资金， 业主们是最终的收益群体。首期住宅维修资金的缴纳为受益人提供大于初始投入 的保障，较好地为解决住房问题提供了保障。现实生活中，人们对住宅维修资金 的定位存在错误认识，认为住宅维修资金是“预存款”，普遍缴纳积极性不高，更 谈不上今后续缴的自觉性与主动性。应该让人们充分认识到住宅维修资金是一种 保障性资金，这样将有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。 3 专向性资金 住宅维修资金是专门用于特定目的而设立的专项资金一类，即它是专门用于 对住宅共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。 住宅维修资金是一个具有独立性的资金，它有独立的筹集渠道、运作方式、管理 和监督部门，有特殊的所有权主体和受益人。专项住宅维修资金管理者必须严格 遵守专户管理、专款专用的原则，不向投资者开放的，必须把资金交给专业的银 行机构管理，实现保值增值，不得挪作他用。由于住宅维修资金具有特定目的性， 使用专项住宅维修资金，不仅要对业主委员会负责，还会受到有关财政部门和房 地产行政部门的监督。住宅维修资金与物业服务费用性质不同，物业管理费是由 业主对物业管理公司及其人员提供的服务支付的劳动报酬。物业服务费用的使用 由物业管理公司自主决定，可以用于内部工作人员的工资报酬，也可以用于公司 事务的正常运转，业主委员会无权监督。物业管理公司可以根据公司运营状况， 自主使用服务费用。物业管理费一般不含共用部位共用设施设备的维修、更新、 改造费用，如电梯的更换等。而专项住宅维修资金是业主在购房时按照规定一次 交存的，专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造 的一笔资金。从性质上看，这笔钱的所有权归业主自己。住宅专项维修资金由购 房者在购房时一次性缴纳完毕；后者则由享受到物业服务的业主或者住用人独自 住宅专项彝听爹资金存在的法律问题分析 承担，按次缴纳因此，实践中个别业主不肯缴纳物业服务费用，不应该影响到整 个房产物业的修缮更新。 ( 三) 住宅维修资金的性质 1 住宅维修资金具有群体物权的属性 我国的民法通则将物分为有体物和无体物，法律上的物权不必斤斤计较 有无一定的实体，只要能为人类所支配，都应该解释为物。住宅维修资金是无体 物的一种，住宅维修资金衍生于业主的物权，具有物权的特征。物权是最古老的 一种财产权，物权作为财产权的一种事扎根于本国社会土壤和现实，主要涵盖四 大部分：所有权，群体关系中的物权，用益物权和担保物权。物权法中三种群体关 系是指共有关系，相邻关系和社区关系。住宅维修资金涉及的法律关系就是物权 中的群体关系，具体来说是群体关系中的共有关系。物权是指特定的主体所享有 的，排除一切不特定人的侵害的财产权利。作为绝对权和对世权物权的权利主体 是特有的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权社区物业住宅维修资金属于 社区中所有业主共有，所以它是共同，而不是个人的，不能为个人所随意支配， 从这方面来说住宅维修资金具有不可分性，具有公共性。同时它是社区共有的而 不是社会共有的，不能被社区之外的单位或个人所分享，不能被政府部门随意剥 夺或挪用从这方面来说这种资金具有排他性，具有私益性。从物权的角度分析， 公民享有私人财的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利，即对住宅维修资 金的物权支配力。总体来看，作为住宅小区内的共用部位、共用设施设备的住宅 维修资金是一种私有物。作为住宅小区内共有资源。属于建筑物区分所有权人共 同所有，是一种私权利，国家并不主动干预，至多会通过对物权的保障力来行使 对物权的保护力。这种所有属性也同时决定了其应当归建筑物区分所有权人来管 理。当住宅维修资金受到社区以外的人不当干涉或者侵害时，全体区分所有人行 使对住宅维修资金的物权优先权，物权追及权，以及物权请求权来排除妨害，使 。王利明： 物权法专题研究，吉林人民出版社2 0 0 1 年版，第5 4 4 页。 6 河南大掌硕士学位娩? 文 物权重新恢复到一种圆满的状态。住宅维修资金虽然是属于集体所有，但全体权 利人共同享有一个所有权，共同承担物权的义务。 2 区分所有权人对共有部分的修缮改良权 建筑物区分所有权自发端以来，迄今已有相当久远的历史。建筑物区分所有权 是一种复合形态的权利。由专有部分和共有( 用) 部分构成。专有部分由自己独自 占有，使用，收益和处分，任何人不得干涉。共有( 用) 部分由区分所有权人共同 使用，但不能分割。专有部分所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。所 谓共有部分，即建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，对建筑物的共有部分所 享有的占有、使用及收益的权利就是共有所有权。其范围、性质如何，国内外立法 并未对此做出明确规定。 按照物权法的精神，共有人在行使使用权时要受到法律或者规约的限制， 即要按照共有部分本来的用途或者规约规定的用途使用共有部分。共有人享有对 共有部分的单纯的改良修缮权。在不影响或者毁损建筑物共有部分的固有性质时 享有单纯的改良修缮权，于此对应，共有人的义务除了包括要按照共有部分本来 的用途或者规约规定的用途使用共有部分外，还包括对共有部分负担相应的使用， 管理，改良修缮共有部分的费用。从此目的出发，各国都规定了区分所有权人对 共有部分的所尽的义务。我国住宅专项维修资金管理办法规定：“业主按照 所拥有物业的建筑面积交存住