2017年湖南省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁合同的主要内容考试试卷.doc

2017年湖南省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁合同的主要内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=直接成本利润率。 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格 2、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。 A协议出让 B招标兼出让 C行政划拨 D行政划拨兼协议出让3、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为_。 A452.63万元 B75.44万元 C339.47万元 D377.19万元 4、_是规范担保公司的主要的组织法。 A担保法 B公司法 C民法 D合同法5、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A9.26% B10% C11.320% D12% 6、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资 7、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。 A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同 8、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行借款 D签署商业票据 9、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 10、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。 A房地产直接投资 B房地产间接投资 C房地产混合投资 D房地产有效投资11、购买某类房地产，通常抵押贷款占70，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的年收益率为9，该类房地产的资本化率为。 A：60 B：69 C：88 D：90 E：工业用地的监测点评估价格 12、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价_。 A逐渐降低 B逐渐升高 C可视为基本不变 D为零 13、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。 A：房产分幅图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产宗地图 E：执行层的组织协调14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。 A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 15、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需25年，建成后的建筑面积为11000，年净收益为350万元，若报酬率为7，折现率为10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。 A：3752 B：3806 C：4128 D：4830 E：工业用地的监测点评估价格 16、以下不属于外部性的事件有。 A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值 B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值 C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值 D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是_。 A前期考核 B开发 C建设 D使用 18、根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是。 A：属永久性建筑有柱的货棚 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：无顶盖的室外楼梯 D：与室内不相通的类似于阳台的建筑 E：执行层的组织协调 19、普通股票持有者之间的平等原则是指_。 A股票持有者的身份是平等的 B每二股份的平等 C在权利方面是平等的 D在义务方面是平等的 20、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二级资质证书 B三级资质证书 C四级资质证书 D暂定资质证书 21、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。 A融资类参数 B评价标类指标 C时间类参数 D收益类指标 22、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：暂时性污染 B：永久性污染 C：线源污染 D：移动污染 E：执行层的组织协调23、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元、3565元、3730元、3905元、4075元，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/。 A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工业用地的监测点评估价格 24、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的_%。 A60 B70 C80 D9025、需求的交叉弹性是指。 A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度 D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、建筑物的物质折旧包括_。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破坏损毁 E城市规划改变 2、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。(2008年试题) A：按地城范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分3、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。 A：保本点分析 B：敏感性分析 C：现金流量分析 D：统计试验分析 E：借款合同 4、关于城市规划的下列表述中，不正确的是。 A：城市规划是指为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B：城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区內的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C：城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域內因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 D：城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区內的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E：执行层的组织协调5、下列选项中，属于违法建设的工程有_。 A未取得建设工程规划许可证的建设工程 B临时建设工程 C违反建设工程规划许可证规定的建设工程 D城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程 6、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。 A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 8、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为_。 A90.52万元 B91.52万元 C92.52万元 D93.52万元 9、盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（）。 A甲项目强于乙项目 B乙项目强于甲项目 C甲项目与乙项目一样强 D不能确定哪个项目强 10、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。 A：1：1 B：1：2 C：2：1 D：3：1 E：执行层的组织协调11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。 A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D存量+新增竣工量-拆毁量 12、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。 A被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 13、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于_万元。 A750 B1000 C1500 D175014、下列属于成本租金构成的内容有。 A：折旧费 B：维修费 C：管理费 D：保险费 E：房产税 15、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C差距较大 D大致接近 16、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋 C：产权有争议房屋 D：抵押房屋 E：超过批准期限的临时建筑 17、下列投资形式中属于房地产间接投资的有_。 A房地产开发投资 B购买房地产开发企业的债券 C房地产置业投资 D购买住房抵押支持证券 E购买房地产投资信托基金 18、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。 A：消费者愿意支付较高的价格 B：企业处于领导地位 C：消费者以年轻人为主 D：商品住宅多为豪宅 E：以投资性购买为主 19、某写字楼的建筑面积为8104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_104m2。 A5.2 B6.4 C6.8 D7.6 20、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。 A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地 D：商品房建设用地 E：国家重点扶持的能源项目开发用地 21、下列税率属于比例税率。 A：城镇土地使用税 B：房产税 C：耕地占用税 D：城市维护建设税 E：营业税 22、法律规定可以属于集体所有的自然资源有_。 A森林 B矿藏 C水流 D山岭 E荒地23