（民商法学专业论文）商品房预租合同法律问题研究.pdf

内容摘要 商品房预租合同是房地产交易的特殊方式，区别于商品房预售合同， 商品房预租合同实质是以缔结正式租赁合同为目的的预约合同。由于全国 性立法的缺失，理论和实务上存在诸多争议，因此有必要对商品房预租合 同的性质及相关理论进行研究。本文以理论、实务和立法等多方位为视角， 结合预约理论对商品房预租合同的相关法律问题进行了研究，并对商品房 预租制度进行了设想。 除引言外，本文分为四章，各章的内容如下： 第一章是商品房预租合同的基本理论分析；该部分明确了商品房预租 合同的概念，对其基本特征进行了说明，并对商品房预租合同的有效性进 行了论证。 第二章界定了商品房预租合同的性质；首先对预约的成立生效要件及 预约与本约的关系进行了辨析，在此基础上对商品房预租合同的性质和商 品房预租合同的转化进行了阐述。 第三章的主要内容是商品房预租合同的法律效力及其违约责任；该部 分首先对预约的分类及效力相关理论进行了分析，以此为基础对不同类型 下商品房预租合同的法律效力进行了区分，并对违反商品房预租合同的责 任及商品房预租合同订立后可能发生的权益冲突及规制进行了研究。 第四章回归到商品房预租合同的立法规定。先对商品房预租合同的相 关规定做了总结分析，而后对商品房预租合同的相关制度进行了设想，包 括预租的主体、预租的条件及预租合同的登记备案制度等等。 关键词：房屋租赁；商品房预租；预约与本约 a b s t r a c t t h ea d v a n c er e n to fc o m m e r c i a lh o u s i n gi sas p e c i a lw a yo fr e a le s t a t e t r a n s a c t i o n s d i f f e r e n tf r o mp r e - s a l ec o n t r a c tw i t hc o m m e r c i a lh o u s i n g ，t h e p r e - r e n t c o n t r a c ti sap r e c o n t r a c tw i t ht h ep u r p o s eo fe n t e r i n gi n t oal e a s e c o n t r a c te s s e n t i a l l y d u et ot h el a c ko fn a t i o n a ll e g i s l a t i o n ，t h e r ei sc o n t r o v e r s y b o t hi nt h e o r ya n dp r a c t i c e s oi t sn e c e s s a r yt os t u d yo nt h en a t u r ea n d c o r r e l a t i o nt h e o r i e so fp r e - r e n tc o n t r a c t w i t ht h et h e o r yo fp r e c o n t r a c t ，t h i s a r t i c l ei ss t u d y i n go nt h ep r e r e n tc o n t r a c ti nt h e o r y ，p r a c t i c ea n dl e g i s l a t i o n t h e ni tp r o v i d e ss o m ea d v i c ew i t hl e g a lr u l e so ft h ep r e - r e n tc o n t r a c t e x c e p tt h ei n t r o d u c t i o n ，t h i s a r t i c l ei sd i v i d e di n t of o u rc h a p t e r s t h e s u m m a r yo f e a c hc h a p t e ra sf o l l o w e d ： c h a p t e ri ：s t u d y i n go nt h ep r e - r e n tc o n t r a c ti nb a s i ct h e o r y t h i sc h a p t e r a s c e r t a i n st h ed e f i n i t i o na n dt h ec h a r a c t e r so ft h ep r e - r e n tc o n t r a c t t h e nt h i s p a r ta l s op r o v e st h a tt h ep r e - r e n tc o n t r a c ti sl a w f u la n dv a l i d c h a p t e ri i ：m a k i n gc l e a ra b o u tt h e n a t u r eo ft h ep r e r e n tc o n t r a c t f i r s t l y t h i sc h a p t e ra n a l y z e st h ee s t a b l i s h m e n ta n dv a l i df a c t o r sa b o u tp r e c o n t r a c t ，a n d a l s od i f f e r e n t i a t e st h ep r e - c o n t r a c ta n dt h ef o r m a lc o n t r a c t a c c o r d i n gt ot h a t t h e o r y ，t h i sp a r t d e s c r i b e st h en a t u r eo ft h ep r e - r e n tc o n t r a c t a n dt h e t r a n s f o r m i n go ft h ep r e - r e n tc o n t r a c t c h a p t e ri i i ：p r i m a r i l ye l a b o r a t i n g t h e l e g a l f o r c e sa n dd e f a u l t r e s p o n s i b i l i t i e so ft h ep r e r e n tc o n t r a c t f i r s t l y ，t h i sc h a p t e rd e s c r i b e s t h e c l a s s i f i c a t i o na n d l e g a l f o r c e so f p r e c o n t r a c t o n t h i sc o n d i t i o n ，i t d i f f e r e n t i a t e st h el e g a lf o r c e so ft h ep r e r e n tc o n t r a c ti nd i f f e r e n ts i t u a t i o n s b e s i d e s ，t h i sp a r ta l s od i s c u s s e st h el i a b i l i t yf o rb r e a c h i n gc o n t r a c ta n dt h e r e s o l u t i o nw h i l et h e r ei sc o n f l i c ti nf i g h t s 一； c h a p t e ri v ：t r a c i n gb a c kt ot h el e g i s l a t i o no fp r e r e n tc o n t r a c t o no n e h a n d ，t h i sc h a p t e rs u m m a r i z e sa n da n a l y z e st h el e g i s l a t i o no fp r e - r e n tc o n t r a c t o nt h eb a s i so ft h ea n a l y s i s ，t h i sc h a p t e re n v i s a g e st h er u l e so f p r e - r e n tc o n t r a c t ， s u c ha st h e p r e r e n tc o n t r a c t ss u b je c t s ，c o n d i t i o n sa b o u ta d v a n c e r e n to f c o m m e r c i a lh o u s i n g ，t h er e g i s t r a t i o na n dr e c o r d i n go f p r e - r e n tc o n t r a c t k e y w o r d s ：r e n to fh o u s e ：a d v a n c er e n to fc o m m e r c i a lh o u s i n g ： p r e c o n t r a c ta n df o r m a lc o n t r a c t 一； c o n t e n t s p r e f a c e 1 c h a p t e r1 t h eb a s i ct h e o r yf o rt h ep r e - r e n tc o n t r a c tw i t h c o m m e r i c a l h o u s i n g 2 s u b c h a p t e r1 t h ec o n c e p to fp r e - r e n tc o n t r a c t 2 s e c t i o n1d e f i n i t i o no f p r e - c o n t r a c t 3 s e c t i o n2d e f i n i t i o no f c o m m e r c i a lh o u s i n g 5 s e c t i o n3d e f i n i t i o no f t h ep r e - r e n tc o n t r a c t 5 s u b c h a p t e r2 c h a r a c t e r so fp r e - r e n tc o n t r a c t 6 s e c t i o nlt h ec h a r a c t e r so f t h ep r e - r e n tc o n t r a c t 6 s e c t i o n2d l f f e r e n c e sb e t w e e np r e - r e n tc o n t r a c ta n dr e l e v e n tc o n t r a c t s 7 s u b c h a p t e r3 t h ep r e - r e n tc o n t r a c tj sl a w f u la n dv a l i d 。9 s e c t i o n1t h ep r o p e r t ym g h t sa n dc r e d i t o r sm g h t sa l ed i f f e r e n t 1 0 s e c t i o n2p r e - r e n tc o n t r a c ti s n ti nm a n d a t o r yv i o l a t i o no fa n yl a wo r a d m i n i s t r a t i v er e g u l a t i o n s 11 s e c t i o n3p r e - r e n tc o n t r a c ti sas p i a lw a yo f t h er e a le s t a t ed e a l s 1 2 c h a p t e r2 n a t u r eo ft h ep r e - r e n tc o n t r a c tw i t hc o m m e r i c a l s u b c h a p t e r1 s e c t i o ni s e c t i o n2 s u b c h a p t e r2 s e c t i o nl s e c t i o n2 h o u s i n g 1 3 i d e n t i f i c a t i o no f p r e - e o n 仃a c t 。一。1 z l g e n e r a lr e q u i r e m e n t sa n ds p e c i a lc o n d i t i o n sf o rt h ee s t a b l i s h m e n t o f p r e c o n t r a c t l z l t h ep r e - c o n t a c ta n d f o r m a lc o n t r a c t 15 i d e n t i f i c a t i o no fp r e - r e n t ：o n t r a c t 。：。1 8 t h ep r e - r e n tc o n t r a c ti sp r e - c o n t r a c tp o p u l a r l y 18 p r e - r e n tc o n t r a c t sp a r t i c u l a rt r a n s f o r m i n g 1 9 c h a p t e r3l e g a lf o r c e sa n d d e f a u l tr e s p o n s i b i l i t i e so fp r e - r e n t c o n t r a c t 2 2 s u b c h a p t e r1 c l a s s i f i c a t i o na n dl e g a lf o r c e so fp r e - c o n t r a c t2 2 s e c t i o n1c l a s s i f i c a t i o no f p r e - c o n t r a c t 2 2 s e c t i o n2 l e g a lf o r c e so fp r e c o n t r a c t 2 3 s e c t i o n3 p r e l i m i n a r ya g r e e m e n tw i t ho p e nt e r m sa n dp r e l i m i n a r y a g r e e m e n tt on e g o t i a t e 2 5 s u b c h a p t e r2l e g a lf o r c e so fp r e - r e n tc o n t r a c t 2 8 s e c t i o n1l e a s ec o n t r a c t sm a i nc l a u s e s 2 8 s e c t i o n2t h e o r i e sw i t hm u s tc o n s u l a t i o n s 2 8 s e c t i o n3t h e o r i e sw i t l lm u s tc o n t r a c t i n g 2 8 s e c t i o n4t h e o r i e sw i t ht h ef o r m a lc o n t r a c t 2 9 s u b c h a p t e r3 d e f a u l tr e s p o n s i b i l i t i e so fp r e - r e n tc o n t r a c t s e c t i o nl e a r n e s t 3 0 s e c t i o n2c o n t i n u a li m p l e m e n t a t i o n 31 s e c t i o n3i n d e m n i f i c a t i o nf o rl o s s 3 4 s u b c h a p t e r4 r e s o l u t i o n sf o rt h ec o n f l i c t si np r e - r e n tc o n t r a c t s e c t i o n1t h ep r e - r e n tc o m m e r i c a l h o u s i n g sp r e s e l l 3 7 s e c t i o n1t h ep r e - s e l lc o m m e r i c a lh o u s i n g sp r e r e n t 4 0 c h a p t e r4 t h e l e g i s l a t i v ei m p r o v e m e n to fp r e - r e n tc o n t r a c t 4 1 s u b c h a p t e r1a n a l y z a t i o nf o rt h el e g a l r u l e so fp r e - r e n tc o n t r a c t s e c t i o n1 l e g i s l a t i o no f p r e - r e n tc o n t r a c t 4 1 s e c t i o n2 s u m m a r ya n da n a l y z a f i o nf o rt h el e g a lr u l e so f p r e - r e n tc o n t r a c t 4 2 s u b c h a p t e r2 i n s t i t u t i o n a la r r a n g e m e n tf o rt h ep r e - r e n ts y s t e m 一 ， s e c t i o nll o c a t i o no f t h ep r e - r e n tc o n t r a c t 4 6 s e c t i o n2c o n d i t i o n sw i t ht h ep r e - r e n tc o n t r a c t 4 7 s e c t i o n3s u b j e c t sw i t ht h ep r e - r e n tc o n t r a c t 4 8 s e c t i o n4 r e g i s t r a t i o ns y s t e mw i t ht h e p r e - r e n tc o n t r a c t 4 9 c o n c l u s i o n 5 1 b i b f i o g r a p h y 5 2 引言 引言 随着经济社会的发展，房地产市场在一定时期内可能出现供不应求的 局面，房地产开发企业也可能面临着自有开发建设资金不足的压力，为此， 我国城市房地产管理法建立了商品房预售制度。与此同理，房地产市场中 也出现了商品房预租制度，即允许房地产开发企业在商品房的建设工程尚 未竣工之前，将正在施工的商品房预先出租给承租人。商品房预租是经济 发展过程中的新生事物，它在促进房地产市场发展、平衡交易双方利益及 提高经济效率等方面显示出了巨大的优势。目前，我国除了上海、哈尔滨 等地在其地方性文件中对此有所规制之外，全国性立法对此问题一直未作 回应，商品房预租市场处于法律真空地带，而理论上对该问题的探讨仍较 匮乏，学者之间对商品房预租合同的性质界定仍存在差异，进而其对预租 合同的效力及违约责任的处理也大相径庭。 实际上，区别于商品房预售合同的本约性质，商品房预租合同以缔结 正式的房屋租赁合同为标的，乃为对应于房屋租赁合同的预约。同时，商 品房预租合同具有不同于商品房屋租赁合同的特性，不能简单地以房屋租 赁合同的法律规定予以理解和适用。解决商品房预租合同纠纷，应以预约 的理论对商品房预租合同进行分析，并根据预租合同的不同类型，对其法 律效力、违约责任及权益冲突进行分析并制定相应法律规范，以填补商品 房预租制度在全国性立法中的空白，从而规范和促进房地产市场的健康发 展。 商品房预租合同法律问题研究 第一章商品房预租合同基本理论分析 第一节商品房预租合同概念辨析 商品房预租合同，也就是本约为房屋租赁合同的预约，是伴随着我国 房地产市场的繁荣发展，特别是为了满足房屋租赁消费应运而生的新生事 物。商品房预租合同的产生和运用主要基于以下几点原因： 一是房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，而高房价令 消费者望洋兴叹，“以租代购的消费模式迫切需要房屋租赁制度的不断 完善。传统的“重购轻租观念一定程度上促成了近些年来房价的飙升， 这既是一种消费倾向，也与我国住房租赁市场的不规范和相关法律规定的 不完善有关。房价的飙升却又潜移默化地影响着一部分人的置地观念，嘶以 租代购 的新生活有利于满足居民的住房需求，对于居高不下的房价或许 也将是一剂良方。圆因此，实践的呼唤需要得到理论和立法的回应，为了促 进房屋租赁市场的健康发展，有必要对我国现行房租租赁制度进行重新审 视，弥补立法和司法实践的不足。 二是国家对房屋租赁市场的严格管制。我国2 0 0 7 年修订的 城市房地 产管理法第5 3 条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其 房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为一因此，在 一般的情形下，只有取得了房屋所有权证，才能合法出租。但是，随着经 济社会的发展，房地产市场在一定时期内可能出现供不应求的局面，然碍 于法律上的障碍，交易双方只能寻求其他方式来实现交易，为此，商品房 预租便应运而生，即房地产开发企业将在建房屋预先出租给预承租人，待 租赁的房屋具备合法使用条件以后，双方签订并履行正式的房屋租赁合同。 商品房预租合同既满足了交易双方提前出租房屋的需求，同时也有利于稳 一 ； 。汪学香房价坚挺房租渐涨。新政催热银川房屋租赁市场 e b 0 l h l c p ：，蚋哪c h j 瑚n 棚s 吲砖眦d 2 0 1 0 o 7 - 0 8 2 3 9 0 3 8 1 s h t m l ，2 0 1l - 0 2 一0 8 项银涛国金时评：撼动高房价需从租赁入手 e b ，o l h t t p ：f m a n c e p e o p l e c o m c n g b 1 3 6 8 7 2 8 5 h u n l 。2 0 1 1 0 2 1o 2 第一章商品房预租合同基本理论分析 固交易机会。 三是商业地产的发展促进了商品房预租市场的繁荣。商品房预租常见 于商业及其他经营性用房，在商品房订单式建造并出租的情况下，商品房 预租更属于普遍现象。随着商业地产市场竞争空前激烈，开发商们越发重 视引进大型知名零售商作为吸引消费者的主力店，更有开发商针对大型零 售商对物业硬件的苛刻要求提出了一种订单式合作方式在进行项目产 品设计时根据意向承租商的特殊需求量身定制产品硬件。商品房预租较好 地解决了商品房建成后的出租问题，有助于开发商防范经营风险。同时， 此类出租模式在商品房建造阶段较好地考虑到了预承租人对商品房平面布 置、建筑结构及建筑、装饰、设备、配套设施标准等的特殊要求，受到预 承租人的欢迎。 此外，房屋租赁合同内容相对较为复杂，承租人在决定租房但又对合 同条款考虑不成熟的情况下，往往更愿意签订内容相对简单的预约，以固 定交易机会，故商品房预租合同便被应用到不动产交易上。 一、预约的定义 在民法理论中，依当事人之意思而分，可将契约分为本约与预约。圆预 约，也可以称预约合同、预备合同、预备性合同等。在实践中，常常会遇 到这种情况，当事人双方订立合同的条件尚未成熟，但又不愿意失去交易 机会，此时往往会进行预约。 在大陆法系国家，“预约通常被认为是将来订立一定契约之契约。换 言之，预约是与本约相对的，履行预约于将来订立的契约是本约，缔约人 因预约而负有缔结本约的义务。一 值得一提的是，大陆法国家对预约制度 的规定有不同的路径模式，主要有两种立法例：一是对预约的一般问题不 作规定，而只对一些具体类型合同的预约问题作出规定；如法国民法典 第1 5 8 9 条规定了买卖预约。 日本民法典第5 5 6 条和第5 8 9 条分别规 一 j 。冯青商业地产若干法律问题研究浅谈商业房地产预租的现状与完善 e b o l h t t p ：w w w z j l a w y e r c o r e b o o k _ v i e w a s p ? r i d = 1 9 7 & i d = 2 9 4 ，2 0 11 - 0 2 - 1 5 林诚二民法债编各论( 上) m 北京：中国人民大学出版社，2 0 0 7 3 1 国史尚宽债法总论 m 北京：中国政法大学出版社。2 0 0 0 1 2 回罗结珍译法国民法典( 下) 【z 北京：法律出版社，2 0 0 5 1 1 9 9 3 商品房预租合同法律问题研究 定了买卖预约和消费借贷预约，在采纳该立法例的国家中既无对预约定义 的专门描述，也很少对这些具体类型的预约定义进行定义。二是对预约合 同的一般属性进行规定； ，取代了已经实施1 5 年之久的城 市房屋租赁管理办法 。孙宪忠德国当代物权法 m 北京：法律出版社，1 9 9 7