（区域经济学专业论文）改进和完善我国经济适用房制度.pdf

内容摘要 经济适用房制度是我国住房保障体系的主要内容之一，它肩负着我国住房市场 改革和发展的双重目的。在经济适用房政策实施的初期，它对于促进我国住房市场 的商品化和社会化、解决中低收入家庭住房问题起到了重要的作用。随着住房改革 的深化，经济适用房制度具体实施中的问题逐渐暴露出来，如价格偏高、供给对象 失控、建设标准超标等等，引起社会各界的广泛关注。因此，如何改进和完善经济 适用房制度既具有理论意义又具有现实意义。 本文通过分析经济适用房运行的现状，并从定性、定位、定价和定量四个方面 分析经济适用房制度实施中存在的问题及产生的原因，在借鉴国外住房保障制度相 关经验的基础上，提出了改进和完善我国经济适用房制度的政策建议。 关键词：住房保障；经济适用房；4 定问题；可承受价格 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r ac t a so n eo ft h em a i nc o n t e n to ft h eh o u s i i l gg u 跏t e es y s t e mo fo u rc o u n t 】嘎t 1 1 e e c o n o m i c a l l y2 l f r o r 出l b l eh o u s i n gs y s t e mt a k e so nt h ed o u b l eo b j e c t i v e so fr e f 0 衄m ga n d d e v e l o p i n g l eh o u s i n gm a r k e ti no u rc o 啷i ta l s oh a sp l a y e da i li m p o 咖tr o i et o p r o m o t em ec o m m e r c i a l i z a t i o na n ds o c i a l i z a t i o no ft h eh o u s i n gm 缸k e ti i lo u rc o u m 巧 a n dr e s o i v e 也eh o u s i n gp r o b l e m so ft h em i d a 1 1 d - l o w - i n c o m ef 锄i l i e si nt l l ee a r l ys t a g e s o ft 1 1 ei m p l e m e n t a t i o no f 让l ep o l i c y a 1 0 n g 、】 ，i t ht h ed e e p e m n go ft h eh o u s i n gr e f o m ， p r o b l e m si i lm ei i l l p l e m e n t a t i o no fm ee c o n o m i c a l l ya f i 0 r d a b l eh o u s i n gs y s t e mh a v e e m e 曜e d 孕a d u a l l y ，s u c h 弱1 1 i g h e rp r i c e s ，m eb u y e r so u to fc o r l 仃o l ，c o l l s t m c t i o ns t a n d a r d e x c e e d i n g 廿l es e ts 伽m a r da i l ds oo n ，、v m c hh a v ec a u s e dw i d e s p r e a dc o n c e mi nm e c o m 删够t h e r e f o r e ，h o wt oi m p r o v ee c o n o m i c a l l ya f f o r d a b l eh o u s i n gs y s t e mh a sb o t h t l l e o r e t i c a la n d p r a c t i c a lm e a n i n g 1 h st 1 1 e s i sa 1 1 a l y z e st l l e p r e s e n ts i t u a t i o no ft h ee c o n o m i c a l l ya 肺r d a b l eh o u s i n g ， a n dt 1 1 ep r o b l e m si i li m p l e m e n t a t i o no ft h ee c o n o m i c a l l ya 丘o r d a b l eh o u s i i l gs y s t e ma l s w e ua l sm er e a s o n st h r o u g hf o u ra s p e c t s ：也eq u a l i t a t i v e ，p o s i t i o l l i n g ，p r i c i n ga n dt h e q u a l l t i t a t i v e t h e ni tp u t sf 0 r 、聊ds u g 萨s t i o n st oi m p r 0 v et h ee c o n o m i c a l l ya 筋r d a b l e h o u s i n gs y s t e mo nt h eu s eo ft h er e l e v a me x p e r i e n c eo ff o f e i g nc o u n t r i e s k e yw o r d s ：h o u s i n gg u 嬲m t e e ；e c o n o m i c a l l ya 筋r d a b l eh o u s i n g ；4 d i n g q u e s t i o n s ；碉晒r d a b l ep r i c e 硕士学位论文 l a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：彩k 鹚、 日期：d 孑年j 月2 乙日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：级诌、 日期：d 孑年5 月2 z 日 导师签名：娆习导师签名：8 j 赳 日期： 妒j - 月2 2 ，日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。园童途塞堡童后进卮! 旦圭生；旦= 生；旦三生筮查! 作者签名： 多乞诒 日期：d 吕气月乩日 导师签名：她闭v 日期： d 子年j 月2 1 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 研究背景及意义 1 绪论 住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决好中低收入家庭的住房 问题，是城镇住房问题的难点也是重点。1 9 9 4 年，“安居工程 ( 经济适用房制度的 前生) 应运而生，经济适用房制度运行的初期，对于解决中低收入家庭的住房问题 功不可没，随着社会经济水平的发展，住房供求缺口进一步扩大，制度在实际执行 中却暴露出了许多问题( 如：寻租问题的出现，夹心层的产生以及建筑标准过高等) ， 改进和发展我国经济适用房制度成了必然。 2 0 0 7 年3 月5 日，温总理在第十届全国人民代表大会第五次会议上的政府工 作报告中，提出要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，形成具有中 国特点的住房建设和消费模式。其中，强调要改进和规范经济适用房制度。随着我 国社会和经济的发展，经济适用房制度与实际情况越来越不适应，在其实施过程中 产生了许多难以解决的问题，所以，创新才是解决经济适用房政策目标与现实情况 之间矛盾的必由之路。 另外，从制度经济学角度来看，任何一项制度都必须随着实际情况的变化而调 整和完善，因此，如何改进与规范经济适用房制度，是当前既具有社会意义、经济 意义又具有现实意义的重要课题。 1 2 研究综述 1 2 1 国外相关研究 现代意义上的住房政策产生于1 9 世纪末2 0 世纪初，用以解决工业化和现代化 第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。早在1 9 4 8 年，国际人权宣言 第2 5 条把居住权利列为基本人权：每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保 障个人及家庭的健康及安逸，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。 1 9 9 6 年6 月，“国际人居 大会就把“人人享有适当住房”确立为人居议程的 核心目标，开始为实现中低收入家庭享有充分住房的权利而努力。目前为止，世界 各国大多制定了关于中低收入家庭住房保障政策。其主要措施政策概括起来有三 类：第一类是政府自己投资建房，然后直接提供居民租住。这一类政策主要是战后 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 世界各主要市场经济国家实行的公房政策。第二类是政府通过价格、财税和金融手 段进行管制和补贴，这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政策措施，主要采 取住房供给方补贴( 补砖头) 和需求方补贴( 补人头) 两种形式。第三类则是在政 府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策国家和地区相对较少，较 有代表性的是新加坡及我国的香港地区。 1 2 2 国内相关研究 为解决中等及以下收入家庭住房问题，我国已经逐步形成了相应的保障体系： 职工家庭在公积金制度的协助下购买由市场价提供的商品房；中低收入家庭购买经 济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。随着住房制度改革的不 断深化，作为解决广大中低收入家庭住房问题的经济适用房制度日益受到人们的重 视，国内房地产方面的专家、学者及相关政府决策部门都积极投身于经济适用房政 策制度的研究。他们针对经济适用房制度在实施过程中出现的问题，主要从以下四 个方面进行研究。 第一，界定经济适用房供给对象：包宗华( 2 0 0 1 ) 指出在没有准确统计全体居 民收入之前，可以暂时采取通过抽样调查来确定收入线的划分。盛荣( 2 0 0 2 ) 认为目 前经济适用房实施效果不理想的根本原因是对其购买对象的界定不明、保障群体范 围过大等问题，并提出相应建议，认为作为购买对象界定条件的家庭收入应包括家 庭总资产和现期收入两部分，同时成立专门机构进行监督、核定。陆玉龙( 2 0 0 5 ) 和刘维新( 2 0 0 6 ) 认为，通过建立经济适用房共有产权制度，可以将夹心层，甚至 农民工纳入保障范围。 第二，经济适用房补贴方式的研究：盛荣( 2 0 0 2 ) 认为应将土地无偿划拨方式改 为租赁制，促进合作建房提高中低收入群体的住房自我供给能力等。骆汉宾、单良 ( 2 0 0 5 ) 对比了经济适用房住房“补砖头 和“补人头”两种不同的补贴方式，指出 个人财产收入审查机制的完善和物业税改革是推行“补人头”方式的障碍。陆玉龙 ( 2 0 0 5 ) 认为经济适用房共有产权制度的建立，可以改变补贴方式，由土地出让金 和一半税费这一单一比例的补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。李鸿翔( 2 0 0 7 ) 指出我国可以尝试在地方财力可承受的基础上实现砖头补贴同人头补贴的结合，并 最终转向人头补贴，需要注意的是人头补贴以严格的资格审查为基础。 第三，经济适用房退出与循环利用方面的研究：陆玉龙( 2 0 0 5 ) 指出在经济适 用房共有产权制度下，当受助家庭不符合补贴标准时，政府可以：( 一) 向受助家 庭转让收回投资；( 二) 按市场价格向受助家庭收取租金；( 三) 收购受助家庭产权； 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 四) 在市场公开出售，从而实现经济适用房或其投资资金的循环利用。曹星( 2 0 0 6 ) 认为要加大经济适用房制度创新力度，对于经济适用住房应推行以租为主，并由政 府主导进行封闭运作。 第四，经济适用房产权与收益方面的研究：陆玉龙( 2 0 0 5 ) 对经济适用房制度 创新的基本思路是：坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则建 立“政府与个人按份共有的产权的经济适用房制度 ，在产权与收益的分配上体现 “谁投资，谁所有，谁收益 。秦虹和张智( 2 0 0 6 ) 认为解决经济适用房上市问题 的关键是政府与购房者之间的利益平衡，而产权是解决利益分配的基础，对于用货 币补贴购房的，其产权和收益可以直接按出资比例设定。 1 3 研究思路和框架结构 本文将在已有理论研究的基础上，通过分析经济适用房运行中存在的问题及产 生的原因，并借鉴国外住房保障制度经验，结合我国国情，对改进和发展我国经济 适用房制度提出相关政策建议。在此思路下本文由以下5 部分组成： 绪论部分主要介绍本文的研究背景和意义、研究现状、研究的思路和框架结构 以及研究的方法和创新点； 第二章简要阐述经济适用房制度的建立过程和发展的必要性； 第三章从经济适用房的定性、定位、定价以及定量( 简称4 定问题) 四个方面 对我国经济适用房制度运行的现状和问题进行分析，并探究其存在问题的原因； 第四章通过对国内外住房保障制度的分析研究，总结出相关经验以供借鉴； 第五章提出相关政策建议，为改进和完善我国经济适用房制度提供参考。 1 4 研究的方法和创新点 采用的研究方法：文献研究法、比较分析法、调查法以及博弈分析法。 论文的创新点：本论文在已有理论研究基础上，从定性、定位、定量和定价四 个方面分析我国经济适用房制度存在的问题及产生的原因，并提出具有一定操作性 的政策建议，其中在经济适用房的定价和产权方面的思考建议结合了居民可承受价 格和共有产权理论，具有一定的创新性。 2 我国经济适用房制度产生与发展及其必要性 2 1 我国经济适用房制度的产生与发展 我国的经济适用房政策是随着住房制度改革的不断深化而提出的，具体可以归 纳为以下四个阶段： 第一，初步定位阶段。1 9 8 5 年国家科委蓝皮书城乡住宅建设技术政策要点 中曾提及“根据我国国情，到2 0 0 0 年争取基本上实现城镇居民每户有一套经济实 惠的住宅 。随后，1 9 9 1 年6 月国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度 改革的通知文件中提出：“大力发展经济实用的商品住房，优先解决无房户和住房 困难户的住房问题。 这两种提法虽然没有明确出现“经济适用房 字眼，但是都 有与之相近词语，由此就从国家政策上对以后经济适用住房的建设做出了初步定 位。 第二，试验摸索阶段。1 9 9 4 年，建设部发布城镇经济适用住房建设管理办法， 要求建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，加 强对经济适用住房的建设管理。1 9 9 5 年国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领 导小组国家安居工程实施方案的通知，由此拉开了以安居工程为主要形式的经 济适用住房建设的序幕。由于配套的技术、金融、财政、分配等政策尚未到位，以 及对房地产业发展的认识不足，实际上，经济适用住房建设还处于摸索阶段。1 9 9 6 年 9 月，建设部提出把住宅建设当作新的经济增长点，形成住房消费热点的观点，在全 国引起强烈反响，引起社会各界对住宅消费的关注。1 9 9 8 年8 月3 日国家发展计划 委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行联合下发关于进一步加快经济适用 住房安居工程建设有关问题的通知，该文件明确了支持有关经济适用住房建设的 土地政策、税费政策、价格政策以及房改政策，有力地推动了我国经济适用住房的 建设。 第三，成熟发展阶段。1 9 9 9 年，国家进一步完善了经济适用住房的有关政策。 建设部颁布已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法，规范了经济 适用住房的上市出售活动，满足了居民改善居住条件的需要，促进了房地产市场的 发展和存量住房的流通。为了解决和改变经济适用房开发建设中出现的各种问题， 国家发展计划委员会和建设部于2 0 0 2 年1 月1 7 日发布了经济适用住房价格 管理办法( 计价格 2 0 0 2 2 5 0 3 号) ，该办法明确了经济适用房的开发成本和基准 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 价格，并明确规定，经济适用房价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应， 以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政 府给予的各项优惠政策。2 0 0 3 年8 月1 2 日国务院出台的国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知又进一步明确经济适用住房是具有保障性质的政策性商 品住房，并要求加强经济适用住房的建设和管理。要通过土地划拨、减免行政事业 性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发借款利率、落实税收优惠政策等 措施，切实降低经济适用住房建设成本。 四、改进发展阶段。2 0 0 4 年5 月1 3 日建设部、国家发展和改革委员会、国土 资源部、人民银行联合下发经济适用住房管理办法，严格界定了经济适用住房 的性质，并明确了政府扶持的各项优惠政策。2 0 0 7 年1 1 月3 0 日建设部、国家发展 和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七 部门针对经济适用房政策在近几年的实践中暴露出的各种问题，再次联合发布经 济适用住房管理办法，并对经济适用房的功能、优惠政策、规划、价格以及管理 方面重新作出界定。 由此可见，我国经济适用房制度是一个逐步完善和发展的过程。各个阶段的政 策制度都是根据该阶段的国情国力制定的，在当时都具有一定的必要性和可行性。 2 2 改进和完善我国经济适用房制度的必要性 据相关政策规定：对经济适用房项目，土地实行行政划拨并减免部分税费，这 样，经济适用房的成本必然会低于同等条件的普通商品房，这就为中低收入家庭购 买住房提供了可能性。而解决中低收入家庭住房问题是促进社会和谐发展的重要内 容之一，因此在现在和未来很长一段时间内，经济适用房有其存在和发展的必要性； 另一方面，尽管经济适用房制度的运行解决了一部分中低收入家庭的住房问题，但 是在政策的具体实施过程中还是暴露出了许多问题，甚至与政策的初衷相偏离，因 此，改进我国经济适用房制度是十分急迫和必要的。 2 2 1 改进和完善经济适用房制度是构建我国住房保障体系的重要内容 现代社会保障制度的先驱者英国伦敦经济学院的教授w c 贝弗里认为，社 会保障应是全民的全面保障，要惠及全体居民及各种不同的社会阶层，体现“全面 和普遍 的原则。那么，要完善作为社会保障体系主要内容的住房保障体系，就在 于建立全面的住房供应体系，在制度上保证各收入阶层需求，实现“人人享有适当的 住房”的目标。我国目前的住房保障体系由商品房、经济适用房和廉租房三个层次 共同构成，三者相辅相成，缺一不可。显然，经济适用房是我国住房保障体系重要 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的组成部分，对于解决中低收入家庭的住房发挥着重要的作用。因此，不断改进和 完善我国经济适用房制度是构建和完善我国住房保障体系必不可少的环节。 2 2 2 改进和完善经济适用房是政府实施宏观调控的要求 1 9 9 8 年下半年，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，住房问题 便成为社会上最主要的问题之一。一方面，随着社会经济的发展，我国人口的不断 增长，我国城镇居民对住房潜在需求不断扩大，就我国目前城镇居民的人均住宅面 积水平来看，仅为英美等国的三分之一，有3 2 5 万户城镇居民人均居住面积不足4 平方米，且每年还以4 0 万户的速度增加，显然，人们对于住房的潜在需求是很大 的：另一方面，居民的潜在需求不能得到充分释放，转化为有效需求。据中国人民 银行2 0 0 3 年1 1 月金融运行月度统计情况显示，到2 0 0 3 年1 0 月底为止，中国居民 储蓄余额已达到1 0 9 4 万亿元，相当于g d p 的6 0 以上，这意味着我国居民存在着 潜在的对住宅需求的货币基础，但没有转化为有效需求。这主要是由当前阻碍中国 住房市场发展进程的主要矛盾居民收入差距过大( 社会的绝大部分财富都掌握 在极少数人手里) 和房价过高造成的。 由此可见，我国城镇居民的住房需求远远没有得到满足，单靠市场来调节住房 的供求是不够的。这个时候就存在市场失灵现象，即当居民的够房买欲望与购买能 力不能统一时，仅仅依靠价格调节并不能实现资源最有效配置。根据英国经济学家 凯恩斯的理论，要解决市场失灵，弥补市场机制的缺陷，实现资源的最优配置，则 需要政府运用财政政策积极干预经济，进行宏观调控。而经济适用房制度的产生， 就是我国政府对住房市场进行宏观调控的一种手段，以期解决住房供需矛盾和市场 失灵，形成合理的住房供需结构，推动整个中国房地产市场的发展，从而带动社会 经济的全面发展与进步。 2 2 3 改进和完善经济适用房制度是有效解决中低收入者住房问题的途径 随着社会经济的发展，人民群众的温饱问题已基本解决，人们关注的重点开始 从穿衣、吃饭的问题转移到住房问题上来。占有人口绝大多数的中低收入阶层的住 房问题更是社会各界关注的重中之重。 1 9 9 8 年全国住房制度改革和住房建设工作会议的召开，揭开了新一轮房改的序 幕，标志着我国实物分房方式的正式取消，住房分配货币化方式的正式实行，为房 地产领域的市场化指明了道路，与此同时，也带来了房价的上涨。根据世界银行统 。郭媛萍我国城镇经济适用住房研究【d 】四川大学硕士学位论文，2 0 0 4 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 计，住宅价格与家庭收入比保持在3 6 之间居民才有足够的购房支付能力，而我 国实际比在1 6 1 8 之间，显然，我国住宅价格水平相对于居民的收入水平明显偏 高。可见，居民有改善住房条件的强烈要求却无力承担过高的房价，这对于占我国 人口绝大多数的中低收入阶层表现得尤为明显。而发展经济适用房正是为了解决中 低收入家庭的住房问题，经济适用房凭借它经济、适用的特性以及政府对经济适用 房实行的一系列优惠政策，可以以较低的房价，有效地适应我国中低收入家庭的支 付能力，从而更好地解决其住房问题。伴随着经济适用房制度的具体实施，在实际 操作中总会产生种种问题，这就需要我们在继续发展经济适用房制度的同时不断改 进和完善相关政策制度。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 我国经济适用房制度运行的现状与问题分析 3 1 我国经济适用房运行的基本现状 3 1 1 我国经济适用房投资开发规模分析 如下表3 1 展示了从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年我国经济适用房投资开发状况，具体 表现为新开工面积、竣工面积以及完成投资额三个方面。 表3 1 经济适用房投资开发规模 年份新开工面积( 万平方米)竣工面积( 万平方米)完成投资额( 亿元) 1 9 9 93 9 7 0 3 61 3 3 4 5 4 84 3 7 0 2 2 0 0 05 3 1 3 3 25 3 7 2 0 95 4 2 4 4 2 0 0 15 7 9 5 9 75 8 0 1 2 75 9 9 6 5 2 0 0 25 2 7 9 6 85 4 0 9 9 75 8 9 0 4 2 0 0 35 3 3 0 5 84 5 3 8 5 16 2 1 9 8 2 0 0 44 2 5 7 4 93 3 2 5 6 96 0 6 3 9 2 0 0 53 5 1 3 4 53 2 1 2 7 95 1 9 1 8 合计 3 3 4 6 0 8 54 1 0 0 5 83 9 1 5 7 资料来源：中国房地产统计年鉴( 2 0 0 0 一2 0 0 7 ) 新开工面积：从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年，新开工面积累计3 3 4 6 0 8 5 万平方米。其 中，1 9 9 9 年到2 0 0 1 年每年递增，到2 0 0 2 年新开工面积有所减少，为5 2 7 9 6 8 万平 方米，2 0 0 3 年比2 0 0 2 年略有增加，为5 3 3 0 6 万平方米。而2 0 0 3 年到2 0 0 5 年逐年 递减，并且减幅较大，2 0 0 5 年相对于2 0 0 3 年减少3 4 0 9 。 竣工面积：据统计，1 9 9 9 年到2 0 0 5 年，全国竣工面积合计4 1 0 0 5 8 万平方米。 其中，1 9 9 9 年最多达到1 - 3 3 亿平方米，是2 0 0 0 年竣工面积的2 倍多。2 0 0 1 年相 对于2 0 0 0 略有增加之后，2 0 0 1 年到2 0 0 5 年均呈递减趋势。 完成投资额：截止到2 0 0 5 年，全国完成投资额3 9 1 5 7 亿元。从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年，完成投资额同新开工面积的变化趋势一样。其中，1 9 9 9 年到2 0 0 1 年，每年都 呈增长的趋势。2 0 0 2 年完成投资额5 8 9 0 4 亿元，较2 0 0 1 年的5 9 9 6 5 亿元减少了 2 ，到2 0 0 3 年又增加到6 2 2 亿元，而2 0 0 4 年到2 0 0 5 年逐年递减，其中，2 0 0 5 年相 对2 0 0 4 年减少幅度很大，达1 4 。可见，无论是新开工面积，还是竣工面积以及完 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 成投资额，在2 0 0 3 年到2 0 0 5 年期间均呈递减趋势，这主要是由于近几年部分城市 抵制和不重视经济适用房建设造成的。 当然，由表3 1 可知，截止到2 0 0 5 年，一方面，我国经济适用房的投资建设的 累计量在绝对数量上已经达到了一定的规模，对于保障中低收入家庭住房利益，平 抑住房价格和推动城镇住房制度改革等方面发挥了重要作用。然而，另一方面，经 济适用房开发对于房地产整体开发的相对量又是偏小的。据统计资料计算，从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年，经济适用房的累计新开工面积占同期商品房新开工面积的1 1 ；经 济适用房累计竣工面积占同期商品房竣工面积1 6 ；经济适用房累计完成投资额占 同期商品房完成投资额的6 。具体每一年的相对数据如表3 2 所示，除了1 9 9 9 年 经济适用房竣工面积占商品房的6 2 以外，其他比例都不超过2 0 ，有的甚至低于 1 0 ，如2 0 0 4 年租2 0 0 5 年。而作为经济适用房需求者的中低收入家庭人口占总人 口的比例显然大于2 0 ，即经济适用房的开发建设量与需求量存在较大缺口。 表3 2 经济适用房开发量对于商品房比重 新开工面积( 万平方米)竣工面积( 万平方米)完成投资额( 亿元) 年份经济适用商品房 占经济适用商品房占经济适商品占 房比房 比用房 房 比 1 9 9 93 9 7 0 3 62 2 5 7 91 8 1 3 3 4 5 4 82 1 4 1 16 2 4 3 7 0 24 1 0 31 1 2 0 0 05 3 1 3 3 22 9 5 8 31 8 5 3 7 2 0 92 5 1 0 52 1 5 4 2 4 44 9 8 41 1 2 0 0 15 7 9 5 9 73 7 3 9 41 6 5 8 0 1 - 2 72 9 8 6 71 9 5 9 9 6 56 3 4 49 2 0 0 25 2 7 9 6 84 2 8 0 11 2 5 4 0 9 9 73 4 9 7 61 5 5 8 9 0 47 7 9 18 2 0 0 35 3 3 0 5 85 4 7 0 81 0 4 5 3 8 5 14 1 4 6 411 6 2 1 9 81 0 1 5 46 2 0 0 44 2 5 7 4 96 0 4 1 47 3 3 2 5 6 94 2 4 6 58 6 0 6 3 91 3 1 5 84 2 0 0 53 5 1 3 4 56 8 0 6 45 3 2 1 2 7 95 3 4 1 76 5 1 9 1 81 5 9 0 93 累计 3 3 4 6 0 8 53 1 5 5 4 31 1 4 1 0 0 5 82 4 8 7 0 51 6 3 9 1 5 76 2 4 4 36 资料来源：中国房地产统计年鉴( 2 0 0 0 2 0 0 7 ) 3 1 2 我国经济适用房销售概况 本文从销售额、销售面积和销售价格三个方面来分析我国经济适用房自1 9 9 9 年来的销售情况。 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 表3 3 经济适用房销售概况 年份销售额( 亿元)销售面积( 万平方米)销售价格( 元每平方米) 1 9 9 92 9 5 3 42 7 0 1 3 11 0 9 3 3 2 2 0 0 04 5 2 1 33 7 6 0 0 71 2 0 2 4 5 2 0 0 1 4 9 8 6 84 0 2 1 4 71 2 4 0 0 4 2 0 0 25 1 3 6 94 0 0 3 6 l1 2 8 3 0 7 2 0 0 35 5 4 7 64 0 1 8 8 71 3 8 0 3 8 2 0 0 45 0 2 8 23 2 6 1 8 01 5 4 1 5 4 2 0 0 55 3 0 5 03 2 0 5 0 11 6 5 5 合计 3 3 4 7 9 22 4 9 7 2 1 4 资料来源：中国房地产统计年鉴( 2 0 0 0 - 2 0 0 7 ) 销售额：从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年销售额总体上呈增长趋势，累计销售额为3 3 4 7 9 2 亿元，其中，1 9 9 9 年最少只有2 9 5 3 4 亿元，2 0 0 0 年增加到4 5 2 1 3 亿元，一直递 增至2 0 0 3 年，2 0 0 4 年较2 0 0 3 年减少了5 1 9 4 亿元，而2 0 0 5 年又增加至5 3 0 5 亿 元。 销售面积：全国销售面积从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年累计2 4 9 7 2 1 4 万平方米。其中， 1 9 9 9 年到2 0 0 1 年都呈递增趋势，而2 0 0 2 年较2 0 0 1 年有所下降，2 0 0 3 年又有所回 升，2 0 0 3 年至2 0 0 5 年又开始下降。 销售价格：销售价格即平均价格，是经过单位换算，再由销售额除以销售面积 得到的。从1 9 9 9 年到2 0 0 5 年，经济适用房的价格稳步增长。其中，2 0 0 4 年较2 0 0 3 年增长最多，具体情况如图3 1 所示： 图3 11 9 9 9 年一2 0 0 5 年经济适用房销售价格 资料来源：中国房地产统计年鉴( 2 0 0 0 2 0 0 7 ) 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 将经济适用房销售价格与商品房的销售价格做对比，如图3 2 所示，显然， 经济适用房销售价格曲线在商品房销售价格曲线之下，说明经济适用房价格比普通 商品房价格要低；并且两条曲线的斜率大致相同，曲线之间的距离也始终保持稳定 值，即表明经济适用房的销售价格与普通商品房的价格保持着相对稳定的价差。由 此可见，经济适用房的价格增长也是同房地产的整体发展趋势相一致的，总的来说 这些年我国的房地产市场比较繁荣，房地产的供给和需求都存在很大的潜力和发展 空间。 图3 21 9 9 9 2 0 0 5 年经济适用房和商品房销售价格对比图 资料来源：中国房地产统计年鉴( 2 0 0 0 一2 0 0 7 ) 3 2 我国经济适用房制度运行存在的问题及成因分析 通过我国经济适用房运行现状分析可知，我国经济适用房制度的实施对于保障 中低收入家庭住房利益、平抑住房价格和推动城镇住房制度改革等方面起到了一定 的积极作用，但不可否认，随着住房供需缺口的进一步扩大，在近几年的政策实施 操作过程中也暴露出了种种问题，成为相关学者和政府部门人员关注和争议的焦 点。本文将主要从经济适用房的定性、定位、定价以及定量四个方面来分析其存在 的问题及产生问题的原因。 3 2 1 经济适用房性质定位不清 对于目前已经开发建设的经济适用房项目，其管理办法是依据2 0 0 4 年5 月1 3 日建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的经济适用住房管 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 理办法，其中界定经济适用房是政府提供优惠、限定建设标准、供应对象和销售 价格，具有保障性质的政策性商品住房。那么，经济适用房到底是保障性住房还是 商品住房，显然，该办法对于经济适用房的性质规定是模棱两可的，正是由于这种 模糊性，才导致在实际操作中具有一定的不确定性，甚至人为性。 正因为对经济适用住房的性质定位不清，就导致各地在发展经济适用房时理解 也不一样，有的偏重于经济适用房的商品性而忽视其社会保障性，片面强调房地产 市场发展对当地经济增长的带动作用，过分依赖市场手段来解决住房问题，干脆让 房地产开发商负责建设和销售经济适用房，结果政府补贴落入开发商和部分高收入 者手中；有的地方虽然认识到了经济适用房的社会保障性，但由于其性质不清，担 心经济适用房的建设会影响商品房市场的发展，结果要么经济适用房发展缓慢，要 么干脆停止经济适用房的建设，以致经济适用房在数量上远远不能满足中低收入阶 层的需求。由此可见，对经济适用房“保障性商品房 的性质定位从理论上来讲 是一举两得，即可以在解决中低收入家庭住房问题的同时又能促进我国住房制度改 革和发展，但是在政策的实际操作中就容易产生偏差从而引发更多的问题。 3 2 2 经济适用房定位模糊 经济适用房的定位问题既包括供应对象的界定，也包括对经济适用房户型、面 积、选址等方面的组织与设计。本文将从经济适用房的供应对象、经济适用房的建 设面积以及经济适用房的区位布局来分析经济适用房定位方面的问题以及产生问 题的原因。 ( 1 ) 经济适用房供应对象难以把握：根据经济适用房相关文件的规定，经济 适用房的供应对象是中低收入家庭。从理论上来讲是比较明确的，但是具体操作起 来却是十分混乱的。具体表现在两个方面： 第一，供应对象的范围界定模糊。按照国际通用做法，一般将居民具体收入划 分为高、中等偏高、中等、中等偏低以及低收入五个档次。其中，高收入阶层与低 收入阶层都只占有极小的部分( 约各占1 0 左右) ，中等偏高、中等、中等偏低收 入阶层占绝大部分( 约为7 0 一8 0 ) 。那么我国现行经济适用房政策的受益者究 竟是指高收入以外的其它阶层? 抑或是中等偏低收入加低收入阶层? 从经济适用 房政策制定的初衷来讲当然是后者，但是在政策具体实施的过程中“中低收入家 庭”这种模糊界定又为中等偏上收入家庭购买经济适用房提供了借口和理由。所以， 在现实生活中，“开宝马住经济适用房”的现象也不足为奇了。 。秦虹对完善经济适用住房的几点建议【j 】中国房地产，2 0 0 2 6 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二，供应对象的家庭收入标准难以划分。以北京为例，根据当时住房价格、 居民收入等情况，确定以6 万元为标准，即6 万元以上为高收入家庭，6 万元以下 为中低收入家庭( 2 0 0 4 ) 。但是，由于各个城市经济发展水平不同，居民收入水平 高低存在着差别，决定了划分中低收入家庭的标准也不同，所以其他城市并不能也 以6 万元为划分标准。另外，由于我国没有完备的居民收入统计资料，而收入的来 源又是多渠道的，家庭年收入究竟多少很难确定，显然仅仅由工资来划分收入等级 就有失公平。 正是由于上述原因，使得现实中能够享受经济适用房政策的人群大多是中等偏 上收入阶层，甚至高收入阶层。因为只有他们既有“资格”( 由于供应对象的范围 广泛和收入标准的难以划分，再通过一定的“寻租 行为而获得资格) 又有经济能 力购买经济适用住房，而那些对住房的需求最迫切的中低收入人群就沦落为所谓的 夹心层在经济适用房政策的保障范围之内又没有能力购买，有能力租用廉租房 但又没有相应的资格。下文将通过博弈分析来具体解释“高收入者购得经济适用房 的原因。 经济适用房的供给与需求主要涉及政府、房地产商以及购房者。其中政府( 一 般由购房者所在单位和街道办事处代表执行监管职责) 和房地产商负责购房者资格 的审查，由于家庭收入统计数据的缺失，没有直接利害关系的所在单位和街道办事 处往往不会严格审查购房者资格，这样，实际的资格审查者就只有房地产商。假设 房地产商严格审查时销售经济适用房所得收益为a ，不严格审查且有高收入人群寻 租其所获得的收益为b ( 由于高收入人群的购买增加了销售量，所以b a ) 。房地产 商为严格审查而付出的调查费用为f ，列出房地产商的监管收益矩阵： 表3 4 房地产商的监管收益矩阵 房地产商收益房地产商严格审查房地产商不严格审查 高收入人群寻租 a fb 高收入人群不寻租 a fa 由表3 4 可知，当高收入人群寻租时，房地产商会选择不严格审查( b a f ) ； 当高收入人群不寻租时，房地产商仍然会选择不严格审查( a a f ) 即房地产商的 最优策略是不严格审查。 另外，假设高收入人群不寻租时的收益为0 ( 收益是指由于购买到经济适用房而 享受优惠，由于高收入人群不寻租，所以其收益为o ) ，寻租时的收益为x ，高收入 人群为寻租而付出的代价为g ，列出高收入人群的收益矩阵： 表3 5 高收入人群的收益矩阵 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 高收入人群收益房地产商严格审查房地产商不严格审查 高收入人群寻租一gx g 高收入人群不寻租 00 由表3 5 可知，当房地产商严格审查时，高收入人群选择不寻租( 0 一g ) ；当 房地产商不严格审查时，高收入人群选择寻租( x g 0 ) 。 综合房地产商和高收入人群的收益矩阵，可以列出他们的博弈矩阵： 表3 6 房地产商一高收入人群的博弈矩阵 房地产商 高收入人群严格审查不严格审查 寻租 一g， a f x g， b 不寻租 0， a _ fo ， a 由于房地产商一定会选择不严格审查策略，综合表3 6 可知，高收入人群一 定会选择寻租入市。此时双方的收益均为最大，而且没有单独改变策略的动力。 在经济适用房市场中，博弈初期当信息不完全时，高收入人群可能为了规避风 险而选择不寻租，但当进行了一定次数的博弈时，收益信息和对手策略对双方来说 都已经透明，高收入人群必然会与房地产商进行合作博弈，即高收入人群通过一定 的寻租行为购买经济适用房从而挤占本应属于中低收入人群的利益。 ( 2 ) 面积超标失控，部分经济适用房偏豪华：为了保证经济适用房真正提供 给中低收入家庭，我国关于经济适用房的相关政策制度不仅对经济适用房的供应对 象有所限制，而且对面积也有规定。如2 0 0 4 年出台的经济适用房管理办法明 确规定“经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在8 0 平方米左右， 小套住房面积控制在6 0 平方米左右 ；2 0 0 7 年1 1 月3 1 号颁布的经济适用房管理 办法再次强调经济适用住房单套的建筑面积控制在6 0 平方米左右。 但是，以目前经济适用住房的建设情况来看，经济适用住房面积在8 0 平米左右 的中小户型特别少，大多为1 2 0 平方米以上的大户型，有的甚至建成了“别墅 。根 据对北京“天通苑”、“回龙观 、“望京a 4 区 等多个经济适用房项目的调查显示： 两居室建筑面积7 0 8 0 平方米的只占两成，9 0 1 2 0 平方米的占一半，其余的都大 于1 2 0 平方米；三居室的六成建筑面积为1 2 0 1 5 0 平方米，还有5 的是复式和跃 层，建筑面积最大的一套达3 0 0 平方米以上。另外据相关调查表明，在天津的“梅 江 经济适用房居住区内，出现了1 l 座四层半连体花园洋房、4 7 座连体花园别墅， 。秦虹加大对中低收入家庭住房保障力度【j 】中国房地产，2 0 0 2 6 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一般户型每套有1 7 0 多平方米，最高单套面积达2 6 9 平方米；以武汉市为例，2 0 0 6 年登记的“香提美景”的7 种户型中，面积最大的为1 0 5 2 9 平方米，最小的也有 8 4 9 5 平方米。 经济适用房建设面积之所以趋向于大，建设标准之所以偏向于豪华，归根结底 还是由于利益驱动所致。根据西方经济学理论，生产者的目标就是追求利润最大化。 通过前文分析，真正购买到经济适用房的绝大多数都是中高收入阶层，显然他们是 不会甘于住“经济”“适用 的房子的，而是寻求政策性优惠价廉质优的舒适住房， 开发商在利益的驱动下为了迎合中高收入阶层的需求当然偏向于开发大面积、高标 准的经济适用住房。 ( 3 ) 经济适用房区位布局不合理：经济适用房的位置，不仅仅是指它在城市 中的具体方位，更重要的是指其所处的环境，包括周围的自然条件、各项基础设施 的完备和完善程度、对外交通状况等等。 一般而言，城市中位置好的地段用于商业房地产开发，位置较差的则安排进行 经济适用房开发，且配套设施不齐全。据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、 武汉、广州五城市居民进行的一次电话调查结果表明，仅1 8 6 的人对经济适用房 的位置感到满意；4 7 8 的人认为位置比较偏远，会给自己的工作和生活带来很大 的不方便：其余3 3 6 的人认为位置太远，根本不予考虑购买经济适用房。四将经 济适用房小区选在远离市区