（产业经济学专业论文）我国房地产经济周期波动与政府宏观调控对策研究.pdf

摘要 正视我国房地产业的周期波动现象，分析决定房地产周期波动的内 生因素和外部冲击，提出应对周期波动并防止剧烈波动的房地产经济调 控对策，对仍处于起步阶段的我国房地产业能够保持持续、稳定、健康 发展具有重要的理论和现实指导意义。 首先，本文阐述了宏观经济周期理论中的冲击一传导学说。经济 的周期波动是经济内在的传导机制和通过传导而作用于经济活动的外 在冲击共同发生作用的结果。但发展阶段不同，经济体制基础、经济运 行机制和宏观调控手段不同，与其相适应的企业制度和经济增长模式不 同，经济周期的内在传导机制不会相同，起作用的外在冲击及其机制也 不会相同。其次，借鉴经济周期理沦对波动机制的分析原理和方法，从 外部冲击与内部传导相结合的角度来探讨我国房地产经济的周期波动 根源，解释我国房地产周期波动的形成原理与波动过程。 在我国房地产周期波动特点和形成机制分析的基础上，本文的最后 部分提出了防止我国房地产周期剧烈波动，保持我国房地产业的持续稳 定健康发展的政策建议。 关键词：房地产经济周期房地产周期 a b s t r a c t c o n s i d e r i n gt h ep e r i o df l u c t u a t i o no f t h er e a le s t a t ei no r rc o u n t r y , w e a n a l y z et h ei n t e r n a lf a c t o r sa n de x t e r n a ls h o o kd e t e r m i n i n gi t a n dp u t f o r w a r ds o m er e a l e s t a t eb u s i n e s sr e g u l a t i o np o l i c i e sd e a l i n gw i t ht h e f l u c t u a t i o na n dp r e v e n t i n gt h ef i e r c ef l u c t u a t i o ni no r d e rt oh eat h e o r e t i c a l a n dp r a c t i c a lg i l i d et ok e e po u rr e a le s t a t ei np r i m a r ys t a g eac o n s i s t e n t , s t e a d ya n dh e a l t h yd e v e l o p m e n t t 0b e g i nw i t h t h i sa r t i c l ei l l u s t r a t e ss h o o k - 一t r a n s m i s s i o nt l l e o r yi n m a c r o e c o n o m i cp e r i o dt h e o r y e c o n o m yp e n 。o df l u c t u a t i o ni sd e f i n e da st h e e f f e c to fi n n e rt r a n s m i s s i o nm e c h a n i s ma n do u t e rs h o o kb yt r a n s m i s s i o na n d a f f e c “n g 廿l ee c o n o m ya c t i v i t i e s e e o n o m yp e r i o di n n e rt r a n s m i s s i o n m e c h a n i s mi sn o tt h es a m ea n dt h eo u t e rs h o o ka n di t sm e c h a n i s mi sa l s o n o tt h es a m eb e c a u s eo f t h ed i f i e r e n td e v e l o p m e n t a ls t a g e ，e c o n o m ys v s t e m b a s i s ，e c o n o m yo p e r a t i o nm e c h a n i s m ，m a c r or e g u l a t i o nm e a n sa n d e n t e r p r i s es y s t e ma n de c o n o m yi n c r e a s i n gp a t t e r nc o r r e s p o n d i n gt ot h e m s e c o n d l y , w e u s ei tf o rr e f e r e n c et h ea n a l y z i n gp r i n c i p l ea n dm e t h o do f e c o n o m yp e r i o dt h e o r yo nf l u c t u a t i o nm e c h a n i s m ；d or e s e a r c ho nt h es o u r c e o fp e r i o df l u c t u a t i o no fo u rr e a le s t a t eb u s i n e s sf r o mt h ea s p e o to fo u t e r s h o c ka n di n n e r t r a n s m i s s i o n ；e x p l a i n t h e f o r m a t i o n 嘶n c i p i ea n d f l u c t u a t i o np r o c e s s o nt 1 1 eb a s i so fa n a l y z i n gt h er e a l e s t a t ef l u c t u a t i o na n df o r m a t i o n m e c h a n i s m ，i nt h el a s tp a no ft h i sa r t i c l e ，w ep u tf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n s o i lp o l i c yo fp r e v e n t i n gt h ef i e r c ef l u c t u a t i o na n dk e e p i n go u rr e a le s t a t ea c o n s i s t e n t , s t e a d y , a n dh e a l t h yd e v e l o p m e n t k e y w o r d ：r e a le s t a t e ，e c o n o m yp e r i o d ，e s t a t ep e r i o d 第一章绪论 1 1 引言 房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅是各国经济发 展的晴雨表，而且早已成为国民经济的增长点，对各国经济的增长意义 重大。我国加入w t o 后，房地产业与国家经济的互动性更强，尤其是 近年来我国经济发展的实际情况，更表明了这一点。 经济周期波动是指经济活动在一个时期内反复出现扩张和收缩的 态势，它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。改革开 放以来，我国经济取得了巨大成就。但是，谁也不能否认我国经济在运 行过程中存在着由扩张到收缩的循环波动现象。 经济周期波动是经济增长过程的伴生现象，这一客观经济规律己被 各国经济增长与发展历程所证明。作为宏观经济整体重要组成部分的房 地产经济，在其运行与发展过程中也不可避免地遵循这客观规律。回 顾改革开放以来我国房地产业的发展历程，它不仅体现出明显的周期性 波动，具有我国转轨时期特有的波动特点，而且其波动幅度之大已给我 国的宏观经济发展造成了巨大危害。对此，我国政府必须对其房地产经 济的发展进行有效的宏观调控，减少其对我国整体宏观经济发展的不利 影响。密切关注、认真研究我国房地产业经济的发展与变化情况，尤其 是我国房地产经济的周期波动情况，以及周期波动的特点和形成机制， 探索促进房地产业增长的政策，趋利避害、充分发挥房地产业对国民经 济的带动作用，同时尽力防止房地产过热或过冷对我国宏观经济产生不 利影响，确保我国经济在新世纪持续、健康、快速增长，己成为当前我 国理论经济研究方面重要课题之一。 1 2 主要研究内容 因此，正视我国房地产业经济发展的周期波动现象，分析影响我国 房地产经济周期波动的内因和外因，总结国内外房地产业的成功经验与 失败教训，减少政府宏观调控的盲目性，避免我国的房地产经济发展出 现大起大落现象，从而保持国民经济持续、稳定、健康发展，具有重要 意义。同时，研究防止或减少我国房地产经济产生剧烈波动的产业政策， 对仍处于起步阶段的我国房地产业，具有重要的理论和现实指导意义。 经济周期理论一直是宏观经济理论的重要内容之一。但是，现有的 经济周期波动理论研究成果大都集中于分析宏观经济周期波动理论研 有领域。对干涉乃到且蚀行q p 的绎济问题苴研帘瞒罢目l f 相对车夺，i 。 目前，我国的房地产经济发展的相关理论及政府宏观调控对策问题 的研究尚处于起步阶段，本文力求对房地产经济周期波动的有关概念做 出概括总结的基础上，运用经济周期波动理论推导出房地产行业的经济 变化规律，提出我国政府对我国房地产经济进行宏观调控的原则与对 策。 房地产经济周期波动是房地产经济发展过程中的一种形态，也是房 地产经济发展水平围绕趋势增长线起伏波动的经济现象，房地产经济周 期波动也表现为交酱的扩张与收缩两大阶段和循环往复，一个波动周期 一般要经过复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节。世界主要发达国家的经 济发展实践已经证明，一个国家的经济周期波动与其房地产经济的周期 波动是有一定的关联性的，房地产经济周期波动即是经济周期波动在房 地产行业的表现形态，两者在运行轨迹上基本保持一致，同时二者之间 又存在部分背离和时差现象。 首先，本文以宏观经济周期理论中的冲击传导学说为基础，研 究我国的房地产经济的周期波动，找出它与我国宏观经济波动发展过程 的相关性。其次，借鉴经济周期波动理论中对波动机制分析的原理和方 法，从外部影响因素与内部影响因素相结合的角度，探讨导致我国房地 产经济产生周期波动根源，解释我国房地产经济周期波动的形成原理与 波动过程。 在对我国房地产经济周期波动特点和形成机制进行系统分析的基 础上，本文的最后部分将提出防止我国房地产经济周期剧烈波动，保持 我国房地产业的持续、稳定、健康发展的政府宏观调控对策。 1 3 课题的历史背景与国内外研究现状 1 3 1 课题的历史背景 国际与国内房地产业的发展过程已经充分表明，房地产经济客观地 存在着周期波动循环变化的现象。但是相对于经济学对经济波动及波动 周期的较为成熟的分析研究而言，房地产经济周期波动循环的分析与研 究，基本上还处于开拓性阶段，特别是我国的房地产经济周期研究分析， 可以说还仅仅处于开创阶段。因此分析和研究房地产经济周期波动现 象，不仅具有理论意义，而且也有助于在实践中指导房地产业的健康发 展。立足于这一基本认识，本节简要分析研究房地产经济周期波动的研 究背景、意义，提出本文的研究思路，归纳本文的主要内容。 作为一个经济学的应用研究领域，房地产经济周期波动研究与经济 活动和经济理论的发展历程是密不可分的。 二战前后，大萧条引发了人们对经济周期波动的重视，房地产经济 周期作为绛济周期的一个荤萼纲成部分也成为绎济学者的研有对象。早 期的房地产经济周期研究与建筑业周期研究融为一体，主要集中探讨房 2 地产经济周期的影响因素，这实际上开始了房地产经济周期波动指标的 研究与应用分析工作。 二战后的六、七十年代，西方各国的经济逐渐从战后的衰退中摆脱 出来走向复苏，并且在美国经济的带动下进入了高速增长阶段。大萧条 的阴影逐渐从人们的记忆中抹去，经济周期( 包括房地产经济周期) 的研 究未再得到应有的重视，对该问题的研究进入了相对“沉寂”阶段。 进入8 0 年代后，“滞胀”的出现，再度引发了学术界对经济周期波 动问题的重视。同时，房地产经济周期的研究也开始进入一个蓬勃发展 的阶段，并且从经济周期的附属部分发展成为一个相对独立的研究领 域。经济学者们开始对房地产经济周期进行识别、解释和利用，并且认 识到房地产经济周期对国民经济的重要意义。在此基础上，经济学者开 始利用一些新的理论工具来对房地产经济周期进行解释，并利用模型进 行检验和预测，理性预期和期权定价等理论工具被应用于房地产经济周 期的研究。 从上世纪9 0 年代开始，三个新的经济现实改变了房地产经济周期 研究“识别、解释、检验、预测”的传统范式：一是日本房地产泡沫的 出现和破裂，引发了对这一特殊房地产经济周期现象的研究：二是发达 国家资本市场的进一步发展和世界金融市场的形成，以及资产组合理论 的应用，引发了“投资导向”型房地产经济周期研究的出现；三是1 9 8 5 年一1 9 9 4 年闻发达国家普遍的房地产经济周期波动和东南亚金融危机， 使得人们开始重视国际房地产经济周期关联性的研究。房地产经济周期 问题研究进入了多样化深入发展的新时期。【l 】 我国经济体制改革的大背景及我国住房制度改革历史进程，是我国 进行房地产经济周期研究的大的现实经济背景。中国的房地产业经过 2 0 世纪8 0 年代和9 0 年代头几年的发展，已经初具规模。同时1 9 9 2 年 一1 9 9 3 年我国房地产业的相对畸形发展也给人们以警醒。房地产业开始 成为中国国民经济的“晴雨表”，房地产业的发展已经在很大程度上影 响到国民经济的总体发展，越来越多的人们从不同角度来关注房地产业 的发展，其中一部分入开始对照国外的房地产业来审视中国房地产业的 发展，研究中国房地产业的周期。 1 9 7 8 年我国实行改革开放后，传统的住房分配制度和土地分配制 度开始逐渐废除，取而代之的是住房的商品化和土地的商品化。房地产 作为生产要素开始逐步进入市场。与此同时房地产业作为一个相对独立 的产业部门，逐渐发展成为我国国民经济的一个新兴领域。进入2 0 世 纪9 0 年代后，随着我国社会主义市场经济体制的确立，我国房地产业 l j 杰弗里萨克斯，费力普拉雷思：全球市郊的宏观经济学，费方域等译，上海三联出版社 上海人民出版社，1 9 9 7 年 迅速成为国民经济的热点产业，形成以1 9 9 2 年一1 9 9 3 年房地产热为特 点的产业繁荣阶段。其主要表现是：房地产开发投资高速增长，土地出 让量迅猛增加，房地产开发公司如雨后春笋大量出现，房地产价格快速 上涨，房地产交易额明显增大。与此同时，由于对迅速增温的房地产热 缺少有效的监控、规范和管理，也使房地产市场一度呈现混乱现象，暴 露出产业发展过程存在的不少问题，如投资增长在短期内增长过快，投 资结构不尽合理，土地出让数量增长过多，开发区建设失控，新成立房 地产开发公司过滥，市场行为不规范，以炒土地为主的房地产投机活动 过多，房地产价格上涨过快等。透过这些现象，还显示出我国房地产业 发展所存在的深层次问题。因此伴随紧接而来的宏观经济调控和“软着 陆”，全国房地产在经历短暂繁荣后，从1 9 9 4 年开始增长率普遍回落， 市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。1 9 9 9 年以后，房地产市场重新回暖，投资和销售量快速增长，全国各地的房 价普遍出现了明显的上涨，市场进入了新一轮的增长周期。【2 】 我国房地产业经济的周期性发展历程表明，正视房地产业经济的周 期波动现象，分析和研究决定房地产经济周期波动的内生因素和外部冲 击，探讨房地产经济周期波动的传导机制及其与宏观经济周期的相互关 系，提出应对房地产经济周期波动的房地产业政策，将对我国的房地产 业持续、健康、稳定地发展产生重大而深远的影响。同时表明，在分析 与研究房地产周期波动的基础上，对房地产业发展进行有效的监管、引 导所具有的现实意义和紧迫性。 1 3 2 国内外研究现状 l 、国外研究现状 西方房地产经济学的研究领域主要分布在： ( 1 ) 城市经济学：例如，地价及其决定因素、地价泡沫、各种物 业在城市中的空间分布和决定因素、家庭的流动性、工厂选址决策、零 售物业选址决策等； ( 2 ) 房地产市场分析：例如，房地产周期循环、各个物业子市场的 建模、各类物业的供给和需求分析、房地产价格走势等； ( 3 ) 房地产金融与投资：例如，各种投资工具的绩效比较、投资组 合收益分析、风险和收益的匹配等； ( 4 ) 公共政策与城市规划：例如，政府住房政策、房地产税收优惠 政策等对房地产市场和房地产投资收益的影响、建筑密度和容积率的合 理取值、政府对中低收入家庭的保护、住房支付能力等方面。即便是涉 及房地产开发，则主要是房地产开发的实务，而没有触及房地产开发企 埘刘学成；。国内房地产周期研究综述”，中国房地产，2 0 0 1 年第5 期 4 业间垄断与竞争的关系：如c h a r l e sh w u r t z e b a c h 和m i k ee m i l e s 将房 地产开发过程划分为基本一致的八个阶段：提出开发投资的设想、完善 这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、施工建设、 竣工与投入使用、项目建成后的运营管理：j o h nr a t c l i f f e 则将房地产开 发过程划分为五个步骤：设想、可行性分析、细节设计、合同与施工、 市场化管理。但对房地产产品的产品差别则被较多地讨论，温茨巴奇认 为，由于土地的不可移动性，每一个房地产产品都有一个惟一的、不可复 制的位置，相对于具有相似性和替代性的粮食、煤等有形商品或股票等 无形商品，它们都是惟一的、独特的，所以是有差别的，丹尼斯迪帕斯奎 尔认为，当一个市场上的所有产品都有一些差别时。这个市场即产品完 全差别市场，房地产产品市场就是产品完全差别的市场。 3 1 2 、国内研究现状 ( 1 ) 产业组织理论的引入与应用阶段。2 0 世纪8 0 年代中期以后， 我国的经济学研究者开始借鉴西方产业组织理论的思路，来研究中国的 产业组织问题，无论在理论研究还是在实证分析上都取得了很大的进 步。 ( 2 ) 国内对房地产业产业组织的研究。国内的房地产经济学研究 始于2 0 世纪8 0 年代初期，受马克思主义政治经济学研究方法的影响， 早期房地产经济的分析框架主要围绕着生产( 供给) 、分配、交换( 流通) 和消费四个环节展开，在当时计划经济和短缺经济的大环境下。研究的 重点在分配，强调的是政府宏观管理的全程直接干预，房地产业垄断与 竞争的关系根本无从谈起。进入9 0 年代后，随着计划经济向市场经济 的过渡、房地产业竞争的出现和加剧，以及西方经济学影响的扩大，我 国房地产经济学的研究开始采用局部均衡的分析方法，从房地产产品供 求决定价格，价格调节生产，来分析房地产市场，对房地产业的宏观管 理则强调通过间接的经济手段来加强对房地产产品总量和结构的调控。 叶剑平较早地在对房地产市场分析中利用产业组织理论分折了房 地产业规模经济、产品差别化、进入壁垒对市场结构的影响。但其只是 简单的介绍，没有作深入的研究。周刚在对我国房地产业市场结构进行 分析时，认为我国房地产业过低的集中度和较易进入壁垒是导致房地产 企业间的过度竞争和整个房地产业绩效下降的主要原因。其分析依据是 2 0 世纪9 0 年代房地产业的大规模“进入”，造成我国房地产业产业组 织的分散化。1 4 1 唧s t e p h e n a p y h mr e a l e s t a t e c y c l e sa n d t h e i r s t r a t e g i c i m p l i c a t i o n s f o r i n v e s t o r sa n d p o r t f o l i o m a n a g e r si nt h eg l o b a le c o n o m y ，j o u r n a lo f r e a le s t a t er e s e a r c h ，1 9 9 9 ( 1 8 ) 1 4 j 苗天青；我国房地产业。结构、行为与绩效，经济科学出版社，2 0 0 4 年 况伟大在研究北京市住宅业的市场结构时认为在北京市住宅市场 的发育、发展中，住宅业的市场结构经历了国有企业垄断、寡头垄断和 价格合谋三个阶段。其中，国有企业垄断是由体制性因素造成的，政企 不分或政企合一是国有企业的基本特征。因此，国有企业垄断的背后是 行政性垄断。寡占和价格合谋是由制度因素和市场因素共同造成的，在 此基础上，他提出了限制垄断，引入竞争的对策。应该说地较早地触及 了我国房地产业的垄断与竞争问题。但其仅限于对北京市住宅业市场结 构的考察，缺乏对我房房地产业市场结构的整体研究与判断。 2 0 0 4 年以来，我国的一些学者看到我国房地产经济发展过程中， 出现了几次较大的波动，人们才将研究重点从研究房地产市竞争、产业 组织等问题转到了对房地产经济波动问题的研究上来，取得了许多研究 成果，本文以后将对我国这一时期有关房地产经济周期波动的研究成果 进行总结综述。 6 第二章房地产经济周期波动相关理论 经济生活存在着各种各样的循环，大到整个国民经济、某个产业， 小到一家企业的经营活动等都存在循环，这些循环既有共性，又有各自 的特性。用循环与周期的观念来看问题比用孤立的、一成不变的眼光来 看问题更加符合客观实际，也更有利于投资者做出正确的决策。 2 1 经济周期 通常，在进行某一项研究之前，必须仔细地对研究对象和研究范围 进行界定。但是，由于房地产景气循环及其周期本身及其概念内涵的复 杂性，房地产学家并未像经济学家在经济周期著作中所做的那样，给房 地产景气循环下一个标准的定义。在有关论述房地产景气循环的著作和 论文中，周期被用于描述许多不同的对象，如价格、租金增长率、吸收量、 空置量和建筑活动等。为此，需要从周期和经济周期入手，来界定房地产 景气循环及其周期的概念。p 1 2 1 1 周期与经济周期 周期的基本概念及其定义是由物理学和工程学在七十多年前建立 的。在物理学和工程学中，周期被描述为一正弦曲线，并通过周期( 时问 长度) 、频率、波峰、波谷、振幅、阶段和拐点等特征来界定( 如图2 一l 所示) 。这些概念在经济周期和房地产景气循环中同样适用。 通常，经济周期被定义为一般的商业活动围绕其长期趋势的周期性 但并非定期的波动。如图2 2 所示，一个经济周期由四个部分组成：“扩 张”、“紧缩”、“萧条”和“复苏”。经济周期的最低点被称为“波谷”， 最高点被称为“波峰”。这种定义的特点是重复性( r e p e t i t i o n ) 、持续性 ( d u r a t i o n ) 、可预测性( p r e d i c t a b i l i t y ) 和上下波动性( f l u c t u a t i o n ) ，即 认为未来是过去的重现，过去的运行规律将一直持续下去。 研究经济循环时，必须十分重视市场中不断发生的实质变迁，而不 能认为某种趋势将永远持续下去。经济周期往往是需求方面冲击的结果， 或是由影响总需求的财政和货币政策的变化导致的。美国商务部规定， 只有经济从一个高峰到另一个高峰，或者从一个谷底到另一个谷底，持 续的时间在1 5 个月以上，才可以算作一个经济周期。实际上，一个经济 周期的收缩和扩张阶段通常都要分别持续5 个月以上。否则，就只能被 认为仅仅反映了一般经济活动暂时的随机波动。 搿谭刚；房地产业的周期波动与景气指标，住宅与房地产1 9 9 4 年第4 期 强震轴 一正载波 图2 - 1 正弦波周期示意图 均新藿线 7 繁鳐 一 八 渣蜂 、 渡各 拐点 绷 o 鬻条复苏 图2 - 2 经济周期示意图 2 1 2 解释经济周期的相关理论 在经济学各种理论中，很多理论都从不同的历史阶段和不同的角度 解释了经济周期的成因和运行规律。 l 、乘数一加速数原理相互作用原理 传统经济学家认为市场经济在本质上是可以进行自我调整的。任何 可能打破市场经济均衡的内部因素和外部因素的变化，同样也会使其重 新回到原有的均衡，或者达到另一个新的均衡【6 j 。任何偏离充分就业的 均衡状况只是一种暂时的现象。这可以从萨伊定律中得出结论。萨伊定 律假设，供给可以创造自身的需求，并且认为工资和价格具有既可向上 确w i l l i a mcw h e a t o n ；r e a le s t a t ec y c l e s ：s o m ef u n d a m e n h a l s ，a c a d e m i cp r e s s1 9 9 8 8 又可向下的浮动性。换言之，经济被认为是沿着牛顿时钟的钟摆轨迹运 行的。永远进行着自我调整。实现着自我均衡。因此，在经济的衰退和扩 张时期，分别运用财政政策来刺激经济或者紧缩经济，既不必要又不可 取。但是，2 0 世纪3 0 年代大萧条所造成的巨大灾难使正统的经济思想 体系发生了变化。 实行这场变革的人是凯恩斯。他提出的“有效需求不足理论”，否 定了传统经济学的“萨伊定律”，实现了经济学的一次革命，即所谓“凯 恩斯革命”。其后的凯恩斯主义经济学家如萨缪尔森等将乘数原理和加 速原理结合起来，说明投资如何自发地引起经济运行的周期性变化。乘 数与加速原理相互作用引起经济周期的具体过程是，投资增加通过乘数 效应引起国内生产总值的更大增加，国内生产总值的更大增加又通过加 速效应引起投资的更大增加，这样，经济就会出现繁荣。然而，国内生产 总值达到一定水平后由于社会需求与资源的限制无法再增加，这时就会 由于加速原理的作用使投资减小，投资的减少又会由于乘数的作用使国 内生产总值继续减少。这两者的共同作用又使经济进入衰退。衰退持续 一定时期后由于国内生产总值回升又使投资增加，国内生产总值再增加， 从而经济进入另一次繁荣。正是由于乘数与加速原理的共同作用，经济 中就形成了由繁荣到衰退，又由衰退到繁荣的周期性运动。因此，凯恩斯 赞成政府应“明智地”运用其财政力量推动经济朝着经济、社会和政治 都称心如意的方向发展。 2 、外部力量理论与内在长周期 外部力量理论认为，外生因素或“外力”造成了经济活动的扩张与 收缩。所谓“外力”是指在正常情况下人类不容易控制的力量如太阳 系的活动、战争及人口变化等。 与此相对的是，自2 0 世纪2 0 年代起，前苏联经济学家尼古拉康德 拉季耶夫开始研究资本主义国家的经济史，从中发现：资本主义国家经 历了为期大约5 0 - 6 0 年的长经济周期，即康德拉季耶夫周期或长周期， 而且这种周期在一定程度上具有自发性或不可避免性。同时，在长周期 中还包含较短的经济周期。每一个长周期都包括复苏、繁荣、衰退和萧 条等周而复始的阶段。 3 、消费不足理论 消费不足理论一直被用来解释经济周期的收缩阶段，即衰退或萧条 现象重复发生的原因。消费不足理论有一个重要结论，即一个国家生产 力的增长率应当同消费者收入的增长率保持一致，以保证人们能够购买 那些将要生产出来的更多的商品和劳务。 4 、心理因素理论 用来解释经济周期的心理因素理论是由a c 庇古创立的。庇古假设， 9 “真实的经济要素”的变化导致了人们态度的变化。庇古列举了五个要 素： ( 1 ) 农业产量的变化； ( 2 ) 投资支出率的变化； ( 3 ) 经济资源的新发现( 包括技术的变化) ： ( 4 ) 罢工或产业争端的威胁或发生： ( 5 ) 消费者偏好的变化，即人们态度的变化。前四个困素在性质上非 常相似。它们直接影响经济的产出，如农业歉收会造成食品价格上升，同 时也可能引起工业用原材料价格的增高，在其他条件保持不变的情况下， 这会对人们可支配收入和企业界的利润收入产生不利的影响。其结果就 是一种“不利的气氛”，反之亦然。当用于厂房和设各投资的支出下降 时，就是在发出警告信号，它告诫事情可能要稽糕，入们就会根据自己的 预测采取各种行动。而这些行动在某种程度上引发了循环。 5 、投资理论 根据米切尔的理论，下一个扩张期的种子已经埋植在前一场衰退之 中了。反之亦然。扩张和收缩的力量在本质上是自身积累的，是自我生 成的并且是不可避免的1 8 】。经济的上升阶段是在衰退的基础上开始的。 在一场衰退还处于深渊的情况下，即在经济周期的谷底，经济形势对投 资活动是很有利的。那时的经济形势的特征是低物价，低成本，狭窄的边 际利润，商业银行拥有大量的剩余储备、低利率，保守的信用业务。适度 的库存和谨慎的消费支出。当收入增加时。扩张以一种累积的方式传播 到整个经济。随着复苏力量的不断增强，价格开始上升。如果其他一切 条件不变，利润就会增加，而这会进一步刺激厂房和设备的投资支出，当 复苏获得了力量时，企业开始增订货以避免价格进一步提高。这样，扩张 阶段加速向上升方向发展。随着经济的扩张，经济的效率开始下降，劳动 力、原材料和利息的成本开始增加，借贷变得更为困难，花费的代价更 高。结果是利润趋于下降并使投资支出减少。随着资本支出和库存的积 压，工人将被解雇。这样，收入和消费支出要减少，经济随之进入周期的 衰退阶段。 6 、货币主义理论 货币主义理论在解释经济周期时假设货币供应量的变动是造成经 济和商业活动波动的原因。经济上升是由充足的可贷资金和相对低的利 率所促成的。在一场衰退的最低点，较低的利率刺激了长期资金的借贷 并增大库存。新增加的购买力来自闲置的或新增的货币，新需求会造成 收入增加，消费支出增加，于是经济回升指日可待。较高的预期价格导致 i s 张丽娜：论房地产市场的波动性。商业经济，2 0 0 5 年第9 期 1 0 了经济的扩张。当银行开始限制信用扩张时，扩张阶段就趋于结束。有 种论点认为。如果对信用不采取限制性措施，经济周期的扩张阶段就 会无休止地持续下去，并会伴随价格的无限制增长。这些解释经济周期 发生机理的理论给人们的启示是：一切经济活动都不会一直持续繁荣下 去。循环性、周期性普遍存在。这个规律对房地产市场也同样发挥作用。 2 2 房地产经济周期波动及其阶段解说 由于房地产景气循环很复杂，甚至有点难以捉摸，要准确地定义很 难。同时，在提及房地产景气循环时，人们往往将“景气”、“循环”和“周 期”的概念混淆起来。为此，在对房地产景气循环及其周期进行理论研 究之前。有必要从景气和景气循环的含义入手，对上述概念进行阐述和 界定。 2 2 1 房地产经济周期波动及其周期的概念 当市场供过于求时，就产生不景气现象，通过市场机制的逐渐调整， 逐渐达到供需平衡。再进而产生供不应求的现象，即呈现出市场景气的 现象。如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。 一个完整的循环从起点到终点( 或紧接的下一次循环起点) 之间的 时间跨度就是周期，即所谓周期是指相邻的两次景气循环间隔的时间长 度。 与“循环”相应的概念是“波动”。波动是指反复出现但没有固定 的周期跨度的变化，即其特征是它们不能再被分割成更短的具有相同特 征的循环。 目前，在为数不多的有关房地产景气循环的精确定义中，经常被人 们引用的是由英国皇家测量师协会( r i c s ) 在1 9 9 4 年的理解房地产景 气循环著作中给出的，即“房地产景气循环是指所有类型房地产的总 收益率的重复性但不规则的波动：这种波动在其他许多房地产活动指标 中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。这 里。“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的 循环，例如价格、租金、吸纳率、空置率和建筑活动。 2 2 2 房地产经济周期波动的阶段解说 房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的。经济活动具有 周期性，对空间的需求也呈周期性变动。而供给由于建造时滞等原因， 往往落后于需求的变化因此空置率和价格租金就会产生波动。房地产 景气循环可以分为四个阶段：复苏( r e c o v e r y ) 、扩张( e x p a n s i o n ) 、收缩 ( c o n t r a c t i o n ) 、衰退( r e c e s s i o n ) 【9 】。现以写字楼为例，对各个阶段供给、 1 9 】谭刚：房地产周期波动，经济管理出版社，2 0 0 1 需求、空置率、租金的变化进行描述。 1 、复苏阶段 通常，最低点是在上一阶段的过剩建设停止时出现的。在循环的最 低点空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。由于前一阶段的新增建设 或者是需求的负增长率，市场处于供给过剩。最低点过后，需求开始增长， 来慢慢吸收现存的过剩供给，但这时的供给增长是不存在的，或者相当 低。随着过剩供给的吸收，空置率下降，使褥市场的租金率开始稳定。随 着复苏阶段的继续，对市场前景的看好使租赁者开始小步提升租金率 ( 通常和通货膨胀率相等或低于通货膨胀率) 1 0 o 最后，地区市场达到其 长期的平均空置率水平，这时租金增长率和通货膨胀率相等。 2 、扩张阶段 第二阶段是扩张阶段。需求继续增长。当空置率下降到长期空置率 之下时，表示供给开始紧张，租金开始快速上涨直到达到使收益足以刺 激新的建设【1 ”。在供给紧张、租金上涨的阶段，开发商投入建设，但是由 于建设时滞，需求的增长还是比供给的增长快。历史上的房地产景气循 环也表明扩张阶段往往是很长的过程。只要需求的增长率比供给的增长 率高，空置率就一直下降。当需求和供给的增长率相同( 平衡点) 的时候， 循环达到顶峰。在平衡点之前，需求的增长比供给的增长快，在平衡点之 后。供给的增长比需求的增长快。 3 、收缩阶段 在平衡点之后，循环进入收缩阶段。这时很多的房地产市场参与者 并不了解循环的顶峰( 空置率最低点) 已经过去，仍然热衷于进行建设。 在收缩阶段，供给的增长率比需求的增长率高，于是空置率又开始上升， 逐渐接近长期平衡空置率。由于这时的供给过剩还不是太严重，租金仍 在上升。当新的供给越来越多的时候，租金的增长缓慢下来。最后，市场 参与者发现市场已经下滑，于是停止新的建设。但是由于建设时滞，供给 仍在上升，于是空置率上升到长期平均空置率之上，进入第四阶段。 4 、衰退阶段 第四阶段是衰退阶段。刚进入此阶段时空置率低于长期平均空置率， 供给的增长率很高而需求增长率较低或者是负增长。在这个阶段，出租 者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低 租金来获得租客，有时甚至收益只能和成本相当。于是新的建设逐渐减 少，当新建设的增量供给停止的时候，市场达到最低点。随后需求开始增 【州赵雪凌：建筑业周期波动与经济周期波动相关性的思考，经济问题，2 0 0 5 年第4 期 1 1 1w i l l m m s ，呻日”h o u s i n g dt h en a t m n a le a o m y ”，埘t 妇ij o t u n a lo i u rb m a n dr e d o nr 鹪a 盯= h ，1 9 9 0 1 长。房地产景气循环的阶段解说如图2 - 6 所示。 再= 麓续上升t 开蛤撕的建 设留膏求增长比供培快 供蛤增长事：隶增长翠 空量睾仍f 辟租金增长事 仍j 升 i 供培f 竣工】_ 长事超过 萎于鏊毒羹i 鬟襞舂c 薹器嚣磊嚣王上歼 豢- 租盒增长翠快逋上 丑盖瑁亭羊v 搬厦上计 蠢t 空i 摹箍缕下肆 y 下_ - 求停止增长囊l ；【 长婴篓竖一3 么土鼻器爹譬嚣圣一一，一一l 一一j 上y i l 上 j - 抖刍d 、 使宅i 事蜒镁上 、升甩盒增长羊开 八、培f 滑 o 。( 求增长加快宅t 事 篓善亳2 耄雾，五墓主系望霁增长摹穗定 ， 图p _ 6 房地产经济周期波动阶段示意图 2 3 房地产经济周期波动与经济周期波动的关系 2 3 1 房地产经济周期波动和经济周期的关系 房地产景气循环和经济周期有很密切的关系。简单地说，国民经济 从供给和需求两个方面影响房地产市场。同时，房地产市场的发展也会 对国民经济产生强大的反作用【l ”。二者的关系如图2 - 7 所示。 对空问需要创造需求 经济发展翌誊蓑主量盖罢嵩鬻房地产 提供麓业机会带动其他一 产生发晨 图2 7 房地产市场和经济发展的关系 如果将国民经济看成是一个简单的正弦式循环，即扩张和收缩交替 发生，则因当前国民经济活动而引起的房地产景气循环可以用古典房地 产景气循环模型来描述。这个模型很好地解释了国民经济和房地产市场 之间的互动关系。古典房地产景气循环如图2 8 所示。 【1 2 l b u r n s ，a f 、l o n g c y c l e s i n r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o n , e c o n o m i c e s s a y s i n h o n o r o f w e s l e y c l a i r m i t d m u ，c o l u m b i au m v e r s i t yp s ，n y1 9 3 5 1 3 舯1 进蔓l m * h t ， 舟 图2 _ 8 古典房地产周期波动循环模型 古典房地产周期波动循环的形成要基于下面两个假设的前提条件： ( 1 ) 国民经济有规律地扩张和收缩。类似正弦波动。 ( 2 ) 不考虑建设的时滞，即假设供给可以瞬间发生。 在这些假设条件下运行的房地产市场循环是一种自我修正的形式， 会经历扩张、稳定、衰退、萧条、稳定和复苏等阶段，一般被称为古典 房地产景气循环模型。 循环中的重要阶段如下： ( 1 ) 经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生。 ( 2 ) 新建筑的刺激加剧经济扩张。 ( 3 ) 经济的持续扩张进一步刺激新建筑。 ( 4 ) 新建筑的供给超过需求。 ( 5 ) 超额建筑产生。 ( 6 ) 调整，需求减少导致新建筑物增长缓慢。 ( 7 ) 复生，需求开始增加消化既有的超额建筑。 ( 8 ) 回到供需平衡状况。 ( 9 ) 经济扩张导致对新建筑的需求增加。 ( 1 0 ) 经济扩张，新空问的需求促使新建筑产生。 在假设条件下产生这种循环的原因有两点。第一个原因是国民经济 的波动导致了房地产市场供求的波动。国民经济扩张时，对空间的需求 也激增，使房地产市场出现供不应求的情况，从而导致价格和租金上扬。 1 4 于是追求高利润的投资者则纷纷入市，加大供给，也反过来刺激了国民 经济的繁荣。而供给的盲目扩大最终导致过剩，价格和租金下挫投资积 极性降低，资金撤出使供给下降。如此闵而复始。第二个原因是供给和 需求的波动幅度不同。一般来说，供给的波动总是大于需求的波动，生产 者追求利润的心理使价格上升一点就会引起大批的供给，而价格必须下 降较多才能带动需求，消化掉一部分过剩，从而引起了供求的剧烈不均 衡。导致循环波动。 当然，传统房地产景气循环理论的两个假设条件恰恰都说明了该模 型的局限性。首先，国民经济的循环不会那样规则，有很大的不确定性， 对房地产市场的影响难以捉摸。其次，建造时滞是房地产这种特殊商品 很重要的特征，而且对于某些物业类型还相当长。因此，当供不应求时开 发商无法立刻提供现房，而只能开工建设。而待竣工时往往市场已陷入 不景气。最后，房地产市场还受很多其他因素的影响，如人们的偏好、地 区差异、类型差异、信息不通达以及大的转变力量等。因此。经典房地 产景气循环模型仅是提供了一个理论研究的框架，现实经济结果往往会 大相径庭。 2 3 2 房地产经济周期波动是经济周期波动在房地产行业的表现 形态 房地产经济周期波动是经济周期波动的重要组成部分，也是经济周 期波动在房地产行业的表现形态。因为。一方面房地产经济周期波动是 经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动：另 一方面，房地产经济周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动， 也就是说房地产经济周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行 过程中表现出来的运动形态。 1 、两者运行基本一致。将宏观经济周期波动和房地产业周期波动 联系起来研究，可以看到二者之间有着很强的相关性。这是因为，宏观 因素直接或间接地影响着房地产的供求关系，宏观经济由扩张到紧缩同 时也是房地产经济周期波动的重要影响力量。宏观经济的扩张，最先表 现为对生产资料、劳动力需求的增加，从而直接刺激房地产需求的增加， 使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张：经济衰退时，投资和消费需求 降低，使房地产需求急速下降。而且我国房地产十几年的发展历程也证 明了房地产业的周期波动与国民经济周期波动基本一致。 2 、两者运行存在背离和时差【t 3 。房地产业发展并不仅仅被动反映 国民经济的发展状况。因为，房地产的发展又能促进或制约国民经济的 持续、稳定、健康发展。当房地产业健康发展时，它可以通过较强的产 1 1 3 1 s a l egb a i l sa n do t h e r s b u s i n e s sf l u c t u a t i o n s ：f o r e c a s t i n gl e c l m a q u e sa p p t i c a t i , m ， p r e a t i c e - h a l lf , e n g l e w o o dc l i e s n c v 6 e a s y , 1 9 $ 2 业关联作用而带动相关产业的发展，特别是促进现代化城市建设和区域 经济开发。反过来，如果房地产业严重萎缩将制约国民经济结构的优化： 而如果房地产业脱离国民经济过快增长，也会对国民经济健康发展产生 不利的影响。因此房地产经济周期波动与经济周期波动又有一定程度的 背离。并且，通常情况下，房地产经济周期波动会稍稍领先于经济周期 波动。在扩张阶段，虽然房地产经济周期波动晚于经济周期波动进入复 苏阶段，但因其复苏速度快，故早于经济周期波动达到繁荣阶段。但经 济周期波动进入繁荣阶段时，房地产经济周期波动可能已经进入衰退阶 段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于经济周期波动。 2 4 经济周期波动理论的冲击传导学说 哈伯勒在繁荣与萧条一书中，曾对经济的周期波动作过一个形 象的比喻。他把经济体系比作一把摇椅。这把摇椅受到无规则的外力冲 击力量的影响，便产生相当有规律的摆动。如果不是一把摇椅，而是一 把普通的椅子，那么它在无规则的外力影响时，决不会发生有规律的摆 动1 1 4 j 。因此，在对摇椅的摆动进行解释时，有两类因素需要加