（城市规划与设计专业论文）新时期南京老城商业中心体系发展演变及动力机制研究.pdf

摘要 一 基本信息 论文题目：新时期南京老城商业中心体系发展演变及动力机制研究 研究生姓名：郑瑞山学号：0 2 0 0 7 3 导师姓名：吴明伟教授 学校名称：东南大学 【二 论文提要 随着我国社会经济的全面发展，南京市城市建设以前所未有的速度向前推进。与此同时， 南京市老城商业中心体系的规模和结构也发生了很大的变化。论文在2 0 世纪8 0 年代和9 0 年代 的两次研究基础上，对南京老城商业中心体系再次进行较为全面的调研，总结近2 0 年来南京老 城商业中心体系发展演变中的特征和规律，并分析发展演变的动力机制，从而形成对南京商业 中心体系的跟踪式研究。 论文第一章中，首先阐述了论文选题的意义和对商业中心体系进行研究的重要性，进而对 前两次的研究成果进行了回顾，并提出论文的研究方法。在第二章，将当前南京老城内商业中 心体系的现状与八十年代和九十年代的情况进行对比分析，分别从规模、等级结构、功能结构、 形态布局及环境和商业业态五个方面对南京老城商业中心体系的发展演变情况进行了详细论 述。 论文第三章首先分析了南京老城商业中心体系发展演变的影响因素，包括南京市经济发展、 居民生活水平的提高和消费结构的变化、相关经济政策的变化以及南京城市空间结构等方面； 在影响因素分析的基础上，总结出商业中心体系发展演变的动力机制：供需平衡机制、市场调 节机制和政府调控机制。第四章中，论文对南京商业中心体系发展中出现的问题进行总结并提 出未来的发展建议。 全文共约5 3 ，8 0 0 字，图表5 0 余幅。 【三 关键词 南京；商业中心体系；商业；零售商业；演变；动力机制 东南大学硕士学位论文 【i 】b a s i ci n f o r m a t i o n t h e s i s ： s t u d yo nt h ee v o l u t i o na n dm e c h a n i s mo fn a n j i n go l dt o w nc o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e mi n n e w p e r i o d g u a d u a t es t u d e n t ： z h e n gr u i s h a n s u p e i w i s o r ：p r o f e s s o rw um i n g w e j u n i v e r s i t y ：s o u t h e a s tu n i v e r s i t v 【i i 】a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n ti na na l l r o u n d w a yo ft h es o c i a la n de c o n o m vo fo u rc o u n t r v u r b a n c o n s t r u c t i o ni nn a n j i n gh a sp r o c e e d e da tam u c hf a s t e rp a c et h a ne v e r m e a n w h i l e ，t h es c a l ea n d s t r u c t u r eo fc o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e mo fn a n j i n go l dt o w nh a v ea l s oc h a n g e dag r e a td e a l t h et h e s i s i sb a s e do nt h ep r e v i o u sr e s e a r c h e sw h j c hw e r ec a r r i e do u ti nt h e8 0 sa n dt h e9 0 so ft h e2 0 t hc e n t u r yt o f o maf o l l o w i n gt y p er e s e a r c ht oc o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e mo fn a n j i n go l dt o w n b yc a r r y i n go n c o m p r e h e n s j v ei n v e s t i g a t i o n t oc o m m e r c j a lc e n t e rs y s t e mo fn a n i i n g0 1 dt o w na g a i n ， t h et h e s i s a n a l y s e st h el a w sa n dc h a r a c t e r i s t i c si nt h es y s t e m sd e v e l o p m e n to fn a n j i n 2o l dt o w ni nt h ep a s t2 0 y e a r s t h et h e s i ss t a r t sw i t ht h es i g n i f i c a t i o no ft h i sr e s e a r c ha n dt h ei m p o n a n c eo ft h es t u d vo fc o m m e r c i a l c e n t e rs y s t e m ，t h e ni tr e v i e w so ft h ep r e v i o u sr e s e a r c h e sa n dp u t sf o r w a r d st h ef r a m eo ft h er e s e a r c h i nt h es e c o n dc h a p t e r ，t h et h e s i sc o m p a r e st h ec u r r e n ts i t u a t i o no fc o m m e r c i a lc e n t e rs v s t e ma tp r e s e n t w i t ht h o s ei nt h e19 8 0 sa n d19 9 0 s t h ec o m p a r i s o ni sm a d ef r o mf i v ea s p e c t sw h i c ha r es c a l e ，g r a d e s ， m o 叩h o l o g y ，f u n c t i o na n dr e t a i lt y p et oe x p l o r et h ee v o l u t i o no ft h ec o m m e r c i a lc e n t e rs v s t e mi n n a n j i n g0 1 dt o w na r e a t h es t u d ys h o w st h a ti nr e c e n ty e a r st h ep r e v i o u ss e c o n dg r a d ec e n t e r s h a n x i r o a dd e v e l o p e dr a p i d l yt ob eav i c e c e n t e r ，b u tt h e 行r s tp l a c ed e 2 r e eo fx i n j i e k o ua st h em a i n c e n t e ri ss t 川r e l a t i v e l yh i 曲g e n e r a l ly t h ec o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e mi nn a n i i n go l dt o w ni sas i n g l e c o r ep a t t e m i nt h et h i r dc h a p t e r t h et h e s i sa n a l y z e st h ei n f l u e n c ef a c t o r so fc o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e m se v o l u t i o n ， i n c l u d i n gt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h er i s i n go fp e o p l e si n c o m e ，t h ei n c r e t i o no fp o p u l a t i o na n dt h e e x p a n s i o no fc o m m e r c i a li n f l u e n c ea r e a ，t h ee c o n o m i cp o l i cy t h eu r b a ns p a t i a ls t r u c t u r e ，t h er e n e w a l o fn a n j i n go l dt o w ne t c b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h e s e f a c t o r s ， t h et h e s i ss u m m e du dt h r e e m e c h a n i s m so ft h ee v o l u t i o no ft h ec o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e mi nn a n j i n go l dt o w n ：m e c h a n i s mo f e q u i l m r i u mo fs u p p l ya n dd e m a n d ，m a r k e tr e g u l a t i o nm e c h a n i s ma n da d m i n i s t r a t i v er e g u l a t i o na n d c o n t r o lm e c h a n i s m f i n a l l y ，t h et h e s i se n d sw i t ht h es u m m a r yo fq u e s t i o n sa p p e a r i n gi n t h ed e v e l o p m e n to fn a n j i n g c o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e ma n dp u t sf o r w a r dt h ef u t u r es u g g e s t i o n s t h et h e s i sc o m p r i s e s5 3 ，8 0 0c h i n e s ew o r d sa n dm o r et h a n5 0i l l u s t r a t i o n s k e yw o r d s n a n j i n g c o m m e r c i a lc e n t e rs y s t e m c o m m e r c i a lr e t a i le v o l u t i o n m e c h a n i s m 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人 已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或 证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子 文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查 阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 孙，7 乡日期：盟r 第一章绪论 1 1 研究意义与背景 1 1 1 论文研究的意义 第一章绪论弟一早三百了匕 商业是城市最重要的功能之一。自城市诞生之初，军事防御和商业职能分别构“城”建“市”， 最终形成“城市”。商业始终是城市经济、社会生活的最基本内容。商业中心是城市商业服务功 能集中的地区，是城市第三产业集中的地区，是城市的重要组成部分。 商业中心的繁荣程度是衡量城市经济是否具有活力的重要标准，也是满足居民购物和消费 等基本生活需求的重要场所，是居民进行社会交往的重要空间。此外，商业中心的建筑造型、 空间环境和商家经营管理水平等等是城市形象的集中展示，在一定程度上代表了城市的文化和 特色。 随着城市规模的扩大，单一的商业中心逐渐不能满足城市发展的需要，在城市的其他一些 地段就会形成一些次一级的商业中心，以满足这些地段内消费者的需求。城市规模越大，商业 中心的数量越多，各个商业中心形成具有层次网络结构的城市商业中心体系。根据商业中心的 规模、吸引范围、居民的使用频率等可以将商业中心划分为四级，分别是市级商业中心、地区 级商业中心、居住区级商业中心和小区级商业中心。在大城市利特大城市会出现市级副商业中 心。随着城市商业的发展，居住区级商业中心和小区级商业中心的区分越来越不明现，有合并 的趋势。 在我国高速城市化和经济快速发展进程中，城市更新的速度加快，位于城市核心地段的商 业中心成为城市更新的热点地区。由于商业中心本身所具有的功能、环境、交通等容量高度集 聚的特点，使商业中心在改造和建设中成为各种矛盾的焦点。目前，在我国的城市商业中心的 规划和建设中，有关的设计规范和资料相对缺乏，造成城市商业中心的合理规模和容量等问题 并没有较为系统的规范加以引导。在商业中心的规划建设中，往往以简单追求城市形象为目标， 缺乏对消费需求和现有商业设施容量和布局情况的调查，盲目建设大型商业设施，造成不必要 的浪费。 对商业中心体系的现状规模布局和发展情况进行调查和总结，有助于我们发现商业中心发 展中的特征和规律，对正在中国大中城市广泛开展的商业网点规划也有一定的理论和实践意义。 本论文在2 0 世纪8 0 年代和9 0 年代两次对南京老城商业中心体系的研究基础上，结合近年来南 京市社会、经济等各个方面发展的新特点，再次对南京市老城内的主要商业中心进行全面的调 研，与前两次研究共同形成对南京市商业中心体系2 0 多年来的跟踪式研究，总结南京老城商业 中心体系发展演变的特征和规律，探求南京老城商业中心体系发展演变的动力机制。 1 1 2 南京商业中心体系研究回顾 南京作为江苏省省会城市，是总人口近6 0 0 万的特大城市，商业服务功能较为发达。南京 商业活动的发展具有悠久的历史，从古代就形成的夫子庙等传统的商业中心至今仍保持着强大 的商业服务功能。近代兴起的新街口商业中心内大型商业设施高度集聚，曾有“中华第一商圈” 的美誉。此外，南京作为地区性的中心城市，其商业辐射范围可以达到省内的镇江、扬州，安 徽南部的马鞍山、芜湖等城市和地区，商业服务是南京市重要的职能之一。 东南大学建筑系城市规划教研组白2 0 世纪八十年代以来一直长期关注和研究南京商业中心 东南大学硕二匕学位论文 体系的发展情况，在8 0 年代中期和9 0 年代中期曾分别对南京商业中心体系( 主要是南京老城 内的商业中心体系) 进行了全面的调查和研究，取得了许多有价值的研究成果。 ( 1 ) 2 0 世纪八十年代中期南京市商业中心等级体系的研究1 1 9 8 4 年，东南大学( 南： ) 建筑系城市规划教研组对南京市商业中心体系进行了全面地调查 和研究。研究中提出商业中心综合规模指标的计算方法，根据各中心的六项指标( 建筑面积、 营业面积、职： 人数、营业额、网点数和职能数) 确定各个商业中心的综合规模指标。按照指 标大小，将全市的2 9 个商业中心进行了分级： 一级商业中心新街口 二级商业中心八个其中专业中心有：夫子庙、大行宫、三山街。地区性中心有：山西 路、热河路、鼓楼、太平路、中央门 三级商业中心二十个火车西站、水西门、朝天宫、虹桥、中华门、迈皋桥、小市、燕 子矶、火车站、兰园、瑞金新村、浮桥、大中桥、大桥南路、宁海路、桥西街、光华门、 三叉河、南昌巷、汉中门。 通过六项指标的定量分析，研究认为当时的商业中心体系主要的特点和问题是：第一、南 京的商业布局是典型的单中心的形态，市级商业中心新街口的首位度指数( 指城市最大的商业中 心规模指数与第二位中心的规模指数之比) 高达6 2 5 。第二、南京市总体商业设施偏少。新街口 商业中心尽管首位度很高，但是作为一个市级中心，其绝对规模及经营内容并不能满足要求2 。 第三、消费重心北移，存在潜在的不平衡。第四、行业结构不合理： 在对城市商业中心体系现状和未来发展综合分析的基础上，研究提出了南京商业中心新平 衡体系的设想：扩大新街口商业中心环境容量，向商业街区形态过渡。有选择的发展二级 中心形成新的城市核心。提出山西路、夫子庙、迈皋桥、鼓楼四处可供选择发展副中心，经过 各项条件的综合对比，最后认为选择山西路商业中心发展成为副中心最为有利。充实城郊结 合部商业中心内容，进行郊区消费者截流。恢复和发展特色、专业中心提高发挥多层次服务 职能。加强交通枢纽的商业中心建设，适应流动人口增长需要。 ( 2 ) 2 0 世纪九十年代中期南京市城市中心体系研究3 九十年代中期，东南大学建筑系在上一次八十年代所做研究的基础上再次进行了南京城市 中心结构形态演变和发展的研究。研究重点放在八十年代中期以后的近十年中南京市商业中心 的发展变化情况。针对上一轮研究所提出的一级和二级商业中心，结合当时南京商业中心的发 展情况，研究确定了以下七个中心为主要研究对象：新街口一鼓楼中心、山西路中心、大行宫 一太平南路中心、夫子庙中心、三山街一中华路中心、热河路中心、中央门中心。 研究中对这七个主要的中心的现状情况与十年前的研究成果进行对比，分析南京市城市中 心体系的发展变化情况，得出了以下结论：新街口商业首位度持续居高。各中心商业规模 均有较大幅度提高，其中以新街口和夫子庙的增幅最大，山西路商业中心的增幅列第三位。 八十年代中期研究确定的第三级商业中心发展速度缓慢，与一、二级中心差距增大。 研究中还提出了当时南京城市中心结构发展的新的特点：一二级商业中心规模不断扩展， 部分商业中心出现连接与合并的现象。新街口地区商务办公功能不断加强，向现代c b d 方 向迈进。新行业的加入使城市中心内容丰富多彩，零售商业不再是重中之重，新行业的发展 带动了整个城市中心的发展。 1 吴明伟，柯建民，周平l 城商业中心体系的调整南京商业中心体系分析方法和调整设想全国旧城改造规 划讨论会论文东南大学建筑学院19 8 7 2 吴明伟柯建民南京市中心综合改建规划 j 】建筑师1 9 8 7 ( 2 7 ) ，】0 7 1 2 0 3 孙世界南京城市中心结构形态演变与发展初探【d 硕士学位论文】南京：东南大学建筑学院1 9 9 7 2 第一章绪论 1 1 3 南京社会经济发展背景 ( 1 ) 经济发展迅速 白2 0 世纪8 0 年代以来，我国的国民经济进入快速发展时期。南京市的经济2 0 多年来保持 持续高速增长，城市综合实力显著提高。1 9 8 0 年，南京市国内生产总值只有4 2 5 亿元，到2 0 0 4 年已经增加到1 9 】o 亿元；社会消费品零售总额由1 9 8 0 年的1 7 8 亿元增加到2 0 0 4 年的7 1 1 亿元。 经济的快速发展带动了城市商业贸易繁荣，南京老城的商业设施的规模不断扩大。 ( 2 ) 高速城市化背景下，老城更新改造速度加快 改革开放以后，南京城市化水平不断提高。1 9 8 0 年南京城市化水平为4 2 1 ，到2 0 0 3 年末， 南京城市化水平已经达到达7 4 2 1 。根据南京市总体规划( 】9 9 1 年至2 0 1 0 年) ( 2 0 0 1 年9 月调整) ，到2 0 1 0 年南京城市化水平将达到8 5 左右，2 1 世纪中叶城市化水平将达到9 0 以上。 在高速城市化的进程中，南京市城市建设一直保持快速的发展，城市面貌不断迈上新的台 阶。南京老城区内的改造和更新的进程中，许多建筑质量较差的地区相继拆迁改造，原有的商 业中心也面临改造或已经进行了更新改造。同时，河西、江宁等城市新区建设如火如荼，一批 新的商业设施建成，新区的商业中心开始形成。 ( 3 ) 全球化背景下，外资企业大量进入南京 随着我国加入m ，大量外资进入国内商业领域，带来强大的资本和先进的商业经营理念。 国内本土商业企业面临外资企业的竞争，也纷纷学习先进的经营管理方法，对自身企业进行升 级和规模扩张。连锁超市、仓储超市、大型购物中心等新型商业业态在国内外商家的竞争中先 后出现，一方面完善和提升了原有的商业中心的功能和结构，另一方面也促进新的商业中心发 育完善，对传统商业中心形成很大的冲击。 ( 4 ) 消费水平的提高和消费观念的改变 居民消费水平不断提高，影响着商业中心体系的功能结构变化。交通条件的改善和小汽车 的普及在一定程度上改变了居民原有的出行方式和购物频率，对商业中心的规模和分布产生很 大影响。消费者购物需求的多元化促使商业中心的服务功能向综合化发展，除商业零售功能外， 商业中心的娱乐、服务等功能大大加强。 1 2 研究对象的界定 1 2 1 时间界定 论文研究的时间界定在“新时期”，指2 0 世纪8 0 年代改革开放以后至论文进行调研的2 0 0 4 年这一段时间。其中研究的重点阶段是上一轮研究即1 9 9 7 年以后南京老城商业中心体系的发展 演变。 1 2 2 范围界定 以南京市老城区以内的商业中心为主要研究对象，兼顾南京老城以外的其他商业中心。南 京老城范围以明城墙为界定要素，以护城河、外秦淮河、金川河对岸及玄武湖东北岸为界( 无 城河处以明城墙和城墙遗址为界) 。 选择南京老城区以内的商业中心为主要研究对象有两个原因，其一，南京老城目前仍然是 引自南京统计局南京市2 0 0 3 年国民经济和社会发展统计公报 3 东南大学硕士学位论文 南京市商业服务设施最集中的地区。南京老城面积仅占主城面积的不到2 0 ，却集中了主城5 0 以上的人口，6 5 左右的就业岗位，8 0 左右的高层建筑。南京目前发展比较成熟的商业中心绝 大多数也集中在老城的范围内，南京老城的商业中心是整个南京市商业中心体系的核心部分； 其二，为保持本次论文与前两次研究的研究对象一致性，以便与前两次的研究成果形成对比。 对前两次研究所确定的一级和二级商业中心进行重点调研，即：新街口、夫子庙、山话路、 太平南路、中华路、热河路、鼓楼和中央门这八个商业中心。各商业中心的具体调研范围： 新街口商业中心：以汉中路一中山东路和中山路交叉口为中心，四环路以内和四环路外围沿 街的商业设施用地，并沿主要干道两侧向北延伸到珠江路，向东到延龄巷，向南至中山南路与 白下路路口，向西至莫愁路与汉中路路口。 山西路商业中心：包括山西路、湖南路、中山北路( 虹桥至云南路段) 、狮子桥步行街等在 内的街区。 夫子庙商业中心：贡院街、贡院西街、夫子庙东西市场、大石坝街两侧的商业设施，以及 建康路、平江府路、琵琶东街和小全福巷围合的区域。 太平南路商业中心：沿太平南路两侧南至白下路。北端与中山东路交叉口处，东至长白街， 西至延龄巷。 鼓楼商业中心：以鼓楼交叉口为中心，沿中央路北至傅厚岗，南至珠江路。沿北京东路向 东至丹凤街( 不包括丹凤街) ，沿中山北路至湖北路、鼓楼街路口。 中央门商业中心：中央门立交桥以北，铁路以南，沿龙蟠路东至黄家圩路，西至玉桥市场。 热河路商业中心：沿热河路两侧北至建宁路，南至渡江纪念碑四周。沿中山北路东至挹江 门外，西至惠民路。 中华路商业中心：沿中华路两侧北至建康路，南至中华门内。 此外，对1 9 8 4 年商业中心体系研究中所确定的部分在老城以内的三级商业中心也进行了调 研，包括火车西站、朝天宫、水西门、兰园、瑞金新村( 瑞金路) 、浮桥、大中桥、大桥南路、 宁海路和光华门。 1 2 3 内容界定 论文的研究对象是以零售、餐饮、服务等行业所构成的传统商业中心，其中零售商业是主 要研究内容。 商业中心一般位于城市的核心地段，其内部的商业服务功能往往与城市的其它公共职能相 互依托、相互联系。近年来在城市中心地区规模增长迅速的商务办公、金融贸易以及文化娱乐 设施的发展与商业功能的发展是相互影响的，因此论文在研究以零售商业为主体的商业中心的 同时，也会兼顾城市中心其他功能的发展与商业中心的相互关系。 1 3 研究方法 1 3 1 实地调查与访谈 一 对南京市主要商业中心的用地、建筑、商业设施规模布局以及网点种类与数量等进行 实地调研。 走访有关部门，市规划局、商贸局、市级、区级商业网点办公室、工商管理局、统计局、 计委等单位，获取相关统计数据、资料。 4 第一章绪论 1 3 2 综合比较 与前两次的研究成果进行纵向对比为主线，分析南京市商业中心发展变化的规律。分别从 商业中心体系的规模、等级结构、功能结构、形态布局及环境、商业业态五个方面进行了对比， 分析商业中心体系发展演变的特征和规律。 在商业中心体系内部各级商业中心之间的发展演变特点、功能构成等进行横向的比较，分 析商业中心体系内部结构的发展演变情况。 5 东南大学硕士学位论文 第二章2 0 世纪8 0 年代以来南京老城商业中心体系发展演变 2 1 商业中心规模的演变 2 1 1 南京市商业设施规模增长总体情况 ( 1 ) 社会消费品零售总额增长 社会消费品零售总额指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城 乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。它反映了商品流通行业 的发展水平，是衡量人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通等的重要指标。 自2 0 世纪8 0 年代以来，南京市社会消费平零售总额保持了快速的增长，反映出南京市的 商业规模不断扩大，社会消费品购买能力不断提高( 图2 1 ) 。 幽2 11 9 8 4 年一2 0 0 4 年南京社会消费品零售总额及批发零售业和餐饮业销售额增长情况 资料来源：根据南京统计年鉴2 0 0 4 ，奔向辉煌南京改革开放二十年统计数据绘制 从1 9 8 4 年到1 9 9 2 年，社会消费品零售总额从2 7 亿元增长到9 9 1 1 亿元，增长速度相对平 稳；从1 9 9 2 年起开始进入加速增长阶段，到1 9 9 8 年，社会消费品零售总额增长到3 8 2 3 8 亿元； 在1 9 9 9 年，社会消费品零售总额略有下降，但是很快从2 0 0 0 年起再度快速增长，到2 0 0 4 年南 京市社会消费品零售总额已经达到7 1 1 4 4 亿元。 社会消费品零售总额按照不同行业可以分为三部分：批发零售业实现销售额、餐饮业实现 销售额和其它行业实现销售额。19 8 4 年到2 0 0 4 年问，批发零售业实现销售额的增长速度与社会 消费品零售总额基本一致，其中1 9 8 4 年到1 9 9 2 年增长相对缓慢，从2 1 亿元增长到6 7 8 8 亿元， 此后增长速度明显加快，到2 0 0 4 年批发零售业实现销售额达到6 0 0 7 8 亿元，是1 9 8 4 年的2 8 倍 多。 南京市餐饮业实现销售额在这2 0 年间的绝对增加额与批发零售业的增长相比较少，但是增 6 第二章2 0 世纪8 0 年代以来南京老城商业中心体系发展演变 长幅度却是非常迅速的。1 9 8 4 年，全市餐饮业实现销售额仅1 2 亿元，从9 0 年代中期以后，增 幅较为明显，2 0 0 4 年餐饮业实现销售额达到9 8 1 5 亿元，是1 9 8 4 年的近8 2 倍。 ( 2 ) 商业网点总量的增 长 自2 0 世纪8 0 年代 以来，随着我国改革开 放的深化和市场经济体 制的完善，南京市的城 乡商业贸易发展迅速， 零售和餐饮网点数量增 长迅速。由于统计标准 的不同1 ，接下来将分两 个阶段分析南京市商业 网点数量的变化情况。 图2 2 显示了南 京市1 9 8 4 年至1 9 9 7 年 间的零售业和餐饮业网点数量 的变化情况。1 9 8 4 年，南京市 零售商业网点数量为2 5 3 5 1 个， 到1 9 9 7 年增长到5 0 7 3 4 个，增 长了约一倍。餐饮业的网点数量 增长速度相对平稳，从1 9 8 4 年 的6 5 9 3 个增加到1 9 9 7 年的 1 1 9 4 8 个。 图2 3 显示了1 9 9 9 年以来 南京市限额以上2 零售商业和餐 饮业网点数量的变化情况。1 9 9 9 年南京市限额以上零售业网点 数量为6 7 7 个，到2 0 0 0 年减少 到6 6 5 个，自2 0 0 1 年起网点数 量开始快速增长，至2 0 0 3 年， 图2 21 9 8 4 年一1 9 9 7 年南京零售和餐饮网点数量增长情况 资料来源：根据南京统计年鉴1 9 9 4 1 9 9 8 统计数据绘制 图2 31 9 9 9 年一2 0 0 3 年南京限额以上零售和餐饮 网点数量增长情况 资料来源：根据南京统计年鉴2 0 0 0 2 0 0 4 绘制 全市限额以上零售业网点数量已经达到为1 5 9 0 个。限额以上餐饮业网点数量，由1 9 9 9 年的5 8 个增加到1 8 3 个。 总体来看，1 9 8 4 年到2 0 0 4 年这2 0 年间，南京市商业网点的数量保持了持续快速增长的趋 势，其中零售商业网点数量的增长尤为显著。 ( 3 ) 限额以上零售商业营业面积增长( 1 9 9 8 年一2 0 0 3 年) 1 历年南京统计年鉴中有关商业贸易的统计数据中，1 9 9 7 年以前有全市所有的商业网点的机构、网点和人 员的统计数据，自1 9 9 8 年以后不在对全部网点进行统计，而仅大中型和统计限额以上商业企业的情况，其中1 9 9 9 年以后有较全面的限额以上商业企业的网点和人员的统计数据。 2 根据南京统计年鉴，零售业和餐饮业企业的限额统计标准是：零售业同时具备一下两个条件：一是年销 售额在5 0 0 万元及以上，二是年末从业人员在6 0 人及以上。餐饮业同时具备以下两个条件：一是年销售额在 2 0 0 万元及以上，二是年末从业人员在4 0 人及以上。 7 东南大学硕士学位论文 1 9 9 8 年以来，南京市限额以上零售商业网点营业面积的增长直观的显示出近年来南京商业 中心规模的增长情况。如图2 4 所示，1 9 9 8 年限额以上商 业网点的总营业面积为6 6 4 万平方米，1 9 9 9 年略有下降， 从2 0 0 0 年开始有明显的增长， 到2 0 0 3 年全市限额以上商业 网点的总营业面积达到1 4 5 9 万平方米。 以上从社会消费品零售 总额、商业网点数量和限额以 上零售网点的总营业面积三 个方面分析了2 0 世纪8 0 年代 以来南京市商业设施规模增 长的总体情况。按照增长速度 图2 41 9 9 8 年一2 0 0 3 年南京限额以上零售业网点营业面积增长( 平方米) 资料来源：根据南京统计年鉴19 9 9 2 0 0 3 统计数据绘制 的不同，可以划分为三个阶段：第一阶段从8 0 年代到九十年代初，南京市商业处于恢复和稳定 发展阶段，商业设施规模平稳增长；从1 9 9 2 年起，在我国实行进一步改革开放政策和市场经济 体制不断完善的背景下，南京商业进入加速发展阶段，商业设施的总体规模增长迅速；到九十 年代末期，国内外经济发展相对疲软，南京市商业发展也受到冲击，出现网点数量和营业面积 减少的情况，但是进入2 1 世纪以后，南京市商业发展再度焕发活力，商业没施规模增长速度甚 至超过9 0 年代中期高速发展的阶段。 2 1 2 不同时期各主要商业中心规模对比 ( 1 ) 商业中心营业面积与建筑面积的增长情况 表2 1 不同时期南京主要商业中心商业建筑面积对比1 ( 单位：平方米) 太平南 新街口 山西路 夫子庙鼓楼 中央门热河路中华路2 路 1 9 8 4 年1 0 0 9 3 32 1 3 5 01 5 2 5 13 3 2 0 01 8 5 1 09 7 0 51 6 9 8 01 8 1 3 2 1 9 9 5 年 6 2 0 6 1 01 1 3 1 4 01 6 1 3 2 01 1 7 0 7 01 5 4 3 4 02 9 0 0 07 4 0 4 04 1 0 0 0 2 0 0 4 年1 2 6 5 0 0 03 3 6 4 5 82 3 5 8 6 12 0 0 6 5 6 1 2 7 1 9 11 0 0 8 0 79 4 6 2 67 8 0 9 3 1 9 8 4 1 9 9 5 年均增长 1 7 9 5 1 6 3 7 2 3 9 2 1 2 1 4 2 1 2 6 1 0 4 6 1 4 3 2 7 7 0 1 1 9 9 5 2 0 0 4 年均增长 8 2 3 、1 2 8 7 4 3 l 6 1 7 一2 1 3 31 4 8 5 2 7 6 7 4 2 资料来源：2 0 0 4 年数字来自各区工商局及现场调研注释：1 9 9 5 ，2 0 0 4 年包括在建项目 1 本论文各商业中心统计数字中，1 9 8 4 年数据来源于：吴明伟，柯建民，周平旧城商业中心体系的调整 南京商业中心体系分析方法和调整设想【z 全国旧城改造规划讨论会论文，1 9 8 7 ；】9 9 5 年数据来源于：孙世界南 京城市中心结构形态演变与发展初探 d ：【硕士学位论文 南京：东南大学建筑学院，1 9 9 7 和王浩峰南京 市新街口中心区现实发展和规划建构初探【d ：【硕士学位论文 南京：东南大学建筑学院1 9 9 7 。下同。 2 随着商业中心体系的发展，部分原先相对独立的商业中心出现连接或合并。为保持地域范围一致性和统计数 据可比性，1 9 8 4 年的商业中心数据中，中华路商业中心为原来的中华门与三山街两个商业中心之和；太平南路 商业中心为太平路商业中心与大行宫商业中心之和。 3 由于旧城更新改造和地铁建设等原因，鼓楼商业中心原有商业设施部分已经拆除待建，因此建筑面积减少。 8 第二章2 0 世纪8 0 年代以来南京老城商业中心体系发展演变 表2 2 不同时期南京主要商业中心营业面积对比( 单位：平方米) 新街口 山西路 夫子庙太平南路鼓楼中央门热河路中华路 1 9 8 4 年3 9 5 3 6 1 11 3 5 1 13 6 91 0 6 0 11 2 0 0 54 7 4 11 1 9 9 91 3 0 8 0 1 9 9 5 年 4 8 5 8 0 08 5 2 5 51 2 3 5 9 25 4 9 8 54 1 9 4 52 9 0 0 02 3 3 3 03 2 3 0 0 2 0 0 4 年8 4 7 0 5 52 6 3 1 7 21 6 8 0 3 91 2 6 4 6 68 9 0 3 47 0 5 6 56 6 2 3 85 4 6 6 5 1 9 8 4 1 9 9 5 年均增长 2 5 6 2 2 0 3 3 2 4 2 2 1 6 1 4 1 2 0 5 1 7 9 0 6 2 3 8 5 7 l9 9 5 2 0 0 4 年均增长 6 3 7 1 3 3 4 3 4 7 9 7 0 8 7 2 11 0 3 9 1 2 2 9 6 0 2 资料来源：2 0 0 4 年数孚来自各区工向局及现场调研 表2 1 和表2 2 分别反映了1 9 8 5 年、1 9 9 5 年和2 0 0 4 年三个不同时期南京老城各个主要 商业中心的商业建筑面积和营业面积的情况。从中可以看出，1 9 8 4 年到1 9 9 5 年，各商业中心建 筑面积年均增长速度都在1 0 以上，夫子庙和鼓楼商业中心更是达到2 0 以上。在这一时期， 一批新的大型综合商场纷纷建成营业，如新街口地区的华联商场、金贸大厦、金鹰购物中心， 中央门地区的南京商厦，太平南路的九龙商厦等等。此外，一批老牌的商场也几乎在同时改建 扩建，增大了商业建筑面积，如新街口百货商场、中央商场、湖南路商场等等。夫子庙地区在 八十年代进行了全面的风貌复兴改造，规模不断扩大。随着市场经济的建立，大量的私营和个 体的中小型商业网点也如雨后春笋般出现。因此，全市各级商业中心的规模在这期问以前所未 有的速度迅速增大。 自1 9 9 5 年以来各商业中心的规模继续保持不断的扩张，各个商业中心的建筑面积和营业面 积的年均增长速度与前一个十年间相比都有所下降，但是绝对增加量巨大。新街口商业中心商 业总营业面积由1 9 9 5 年的4 8 5 8 0 0 平米增加到2 0 0 4 年的8 4 7 0 5 5 平方米，增幅近一倍。增长速 度最快的商业中心是山西路和中央门，年均增长速度分别达到1 3 3 4 和1 0 3 9 ，山西路商业中 心的2 0 0 4 年总营业面积达到2 6 3 1 7 2 平方米，仅次于新街口。 除去表中所列的主要商业中心，瑞金路商业中心的规模增长也很显著。在1 9 8 4 年的瑞金路 商业中心总建筑面积为3 6 6 2 平方米，总营业面积2 1 7 8 平方米，当时被确定为三级商业中心。 在9 0 年代中期的研究中，由于瑞金路商业中心当时并没有大的发展所以没有对其进行建筑面积 和营业面积的调研统计。近年来瑞金路商业中心发展迅速，2 0 0 4 年瑞金路商业中心商业设施的 总建筑面积达到5 3 8 0 0 平方米，总营业面积约为3 8 0 0 0 平米。自1 9 8 4 年以来建筑面积和营业面 积的年均增长速度在1 5 左右。 ( 2 ) 商业网点数量增长 表2 3 各商业中心网点数量增长情况( 1 9 8 4 年与2 0 0 4 年对比) 单位：个 新街口山西路夫子庙太平南瑞金路热河中华路中央鼓楼 路路门 1 9 8 4 年 1 3 4 1 0 08 35 02 01 1 44 22 23 7 2 0 0 4 年6 l l6 1 63 9 22 9 12 9 22 3 11 5 38 04 2 年均增7 9 9 5 8 1 9 2 1 4 3 3 6 6 7 6 7 0 6 长 资料来源：2 0 0 4 年数据笔者现场调研 与1 9 8 4 年相比，各个商业中心的网点数量都有不同程度的增长。目前商业网点数量最多的 1 9 9 5 至2 0 0 4 年问鼓楼商业中心的商业建筑面积出现减少而营业面积出现增加，笔者认为主要是由于统计口径 的不同造成1 9 9 5 年的数据中鼓楼商业中心建筑面积和营业面积存在不一致的情况。 9 东南大学硕：忙学位论文 三个商业中心依次为山诬路、新街口和夫子庙。但是商业中心的网点数量与商业中心的建筑和 用地规模并不存在一定的正比关系。新街口和山西路商业中心在2 0 0 4 年的商业网点数量基本相 当( 表2 3 ) ，但是新街口商业中心的建筑规模是山西路商业中心的三倍以上( 表2 1 ) 。造成 这种情况的原因主要是商业中心内不同规模商业网点的集聚程度不同造成的。新街口商业中心 大型商业网点非常集中，营业面积超过2 0 0 0 平米以上的商业网点有2 1 个，总营业面积达4 2 万 平方米，而山话路商业中心主要以中小型的专业商店为主要特色，2 0 0 0 平方米以上的商业网点 有】1 个，总营业面积为9 4 万平方米。其它多数网点均为面积在1 0 0 平米以下的小型网点，因 此造成山西路商业中心的网点数量较多。 夫子庙地区大型的商场数量不多，只有夫子庙购物中心和青年商场两家，大中型的餐饮店 数量较多，主要集中在大石坝街两侧。作为传统形式的商业中心，夫子庙商业中心内的主要经 营业态是专卖店、专业商店以及沿街市场。 瑞金路和太平南路两个商业中心的网点数量增长较多，年均增长速度分别达到1 4 3 和 9 2 ，但是这两个商业中心的大型商业网点数量较少，其中瑞金路只有金润发一家大型网点。 太平南路的北段商业网点的规模和设施水平要高于南段，共有1 4 家珠宝首饰类专业商店集中在 太平南路北段，形成了一定的规模优势。 热河路商业中心的网点数量在1 9 8 4 年就达到11 4 个，在当时仅次于新街口商业中心，但是 由于其所在的下关区的零售商业发展在南京市处于相对较慢的地区，周边地区居民的消费水平 比其它地区相对较低，所以热河路商业中心网点增长速度较为缓慢，2 0 0 4 年网点数量2 3 4 个， 与8 4 年相比年均增长速度只有3 4 。 表2 42 0 0 4 年各商业中心大型商业网点现状情况统计 新街口山西路夫子庙太平南瑞金热河路中华中央鼓楼 路路路门 p 2 0 0 0 6 0 0 04a7l00100 平方米( 个) 6 0 0 0 1 0 0 0 082l00o000 平方米( 个) 1 0 0 0 0 平方米( 个) 9432l210 合计( 个) 2 11 11 1312110 总营业面积4 2 1 1 0 09 4 4 0 01 0 2 7 2 65 0 0 0 01 6 0 0 0 3 9 0 0 0 2 3 0 03 0 0 0 0 o ( 平方米) 资料来源：根据南京市商业网点规划( 2 0 0 4 ) 与笔者调研数据综合整理 2 2 商业中心体系等级结构的演变 2 2 1 不同时期商业中心体系等级结构 ( 1 ) 2 0 世纪8 0 年代商业中心体系 1 吴明伟等旧城商业中心体系的调整南京商业中心体系分析方法和调整设想全国旧城改造规划讨论会论 文，1 9 8 7 1 0 第二章2 0 世纪8 0 年代以来南京老城商业中心体系发展演变 改革开放以后，国家经济建设全面恢复，南京市的商业发展再度恢复活力。在19 8 4 年进行 的南京市中心区综合改建规划中，对当时南京市商业中心进行了现状调查分析，根据商业网点 分布特点将全市分为珠江路以南的城南区、中央门铁路以北的城北区及介于两区之问的城中区， 三个区域反映了三种形态。城南区集中了全市5 7 的网点，包括七大商业