（环境工程专业论文）智能小区物业管理系统的研究与开发.pdf

摘要 智能化小区是近年来产生并迅速崛起的一种新型住宅群，它将建筑艺术、生活理念 与信息技术、电子技术等现代高科技相结合，为人们提供安全、高效、便捷的生活环境。 智能化小区的出现对小区物业管理系统提出了新的要求：一是增加了对智能设施的管 理；二是利用智能设施提升物业管理水平。 本文在对目前国内外小区物业管理系统和相关文献进行分析研究的基础上，以a s p 和a d o 技术作为开发工具，以m i c r o s o f ts q ls e r v e r2 0 0 0 为数据库平台，设计了基于 w e b 的智能小区物业管理系统。该系统在满足常规物业管理系统软件功能的基础上，从 管理智能小区公共设备的实际需求出发，增加了对小区中楼宇智能化设备管理的功能。 该系统的建立使得小区物业管理系统可以高效地获取各个子系统的信息，并对这些信息 进行统一分析处理，同时还可集成b m s 系统。该系统的功能已通过对长安大学 h o n e y w e l l 建筑设备管理实验室及智能小区实验室中智能设备实施监控与管理得到了验 证。 本文的研究为智能小区物业管理系统功能的开发提供了一个研究的平台，作为长安 大学智能建筑实验室的一个实验系统，为学生提供学习、应用智能小区物业管理系统软 件的平台。同时也为现行智能小区物业管理提供有益的探索，符合信息社会对物业管理 系统功能的实际需求，具有一定的实际应用前景。 关键词：智能小区、物业管理系统、w e b 、b m s 集成 a b s t r a c t i n t e l l i g e n tc o m m u n i t yh a v ed e v e l o p e dr a p i d l yi nr e c e n ty e a r sa n dp r o d u c e dan e wt y p eo fr e s i d e n t ，i t c o m b i n e sa r c h i t e c t u r a la r t ，p h i l o s o p h yo fl i f ew i t hi n f o r m a t i o nt e c h n o l o g y , e l e c t r o n i c st e c h n o l o g y , a n d o t h e rm o d e mh i - t e c h ，p r o v i d i n gp e o p l ew i t hs a f e ，e f f i c i e n ta n dc o n v e n i e n tl i v i n ge n v i r o n m e n t t h e e m e r g e n c eo fi n t e l l i g e n tc o m m u n i t ya l s os e t sf o r t hn e wr e q u i r e m e n t so fc o m m u n i t yp r o p e r t ym a n a g e m e n t s y s t e m ：t h ef i r s t ，i n c r e a s e dt h ea d m i n i s t r a t i o nt oi n t e l l i g e n c ef a c i l i t i e s t h es e c o n d ，m a k i n gu s eo ft h e a d m i n i s t r a t i o nt oi n t e l l i g e n c ef a c i l i t i e st ou p g r a d et h el e v e lo fp r o p e r t ym a n a g e m e n t t h e s ep a p e r sd e s i g naw e b b a s e di n t e l l i g e n tc o m m u n i t yp r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e m ，b a s i n go nt h e a n a l y s i so fc u r r e n td o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lp r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e m sa n dr e l a t e dl i t e r a t u r e s t h e s y s t e ma d o p t e dw e b - b a s e ds t r u c t u r e ，u s et h ea s pa n dt h ea d ot e c h n o l o g ya r ee x p l o i t a t i o ni m p l e m e n ta n d i sb a s e do n2 0 0 0d a t ab a s ep l a t f o r mw i t hm i c r o s o f ts q ls e r v e r i na d d i t i o nt om e e t i n gt h ec o n v e n t i o n a l f u n c t i o n so ft h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e ms o f t w a r e ，t h es y s t e mi n c r e a s e si n t e l l i g e n tm a n a g e m e n t f u n c t i o n so fe q u i p m e n ti ni n t e l l i g e n tc o m m u n i t y , f r o mt h ea c t u a ld e m a n do ft h em a n a g e m e n to fp u b l i c f a c i l i t i e si n t e l l i g e n tc o m m u n i t y t h ee s t a b l i s h m e n t so ft h es y s t e mm a k e si n t e l l i g e n tc o m m u n i t yp r o p e r t y m a n a g e m e n ts y s t e mg a t h e ra l lt h ei n f o r m a t i o nf r o me a c hs u b s y s t e mt oa n a l y z ea n dp r o c e s st h e m t h e s y s t e mh a st h ea b i l i t yo fi n t e g r a t i n gb m ss y s t e m t h i sf u n c t i o nh a sb e e np r o v e db yt h em o n i t o r i n go f e q u i p m e n ti nc h a n g a l lu n i v e r s i t yh o n e y w e l li n t e l l i g e n tc o m m u n i t yb u i l d i n gi n t e l l i g e n tl a b o r a t o r y e x p e r i m e n t a ls y s t e m t h er e s e a r c ho fi n t e l l i g e n tc o m m u n i t yp r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e ms o f t w a r ef u n c t i o nd e v e l o p m e n t p r o v i d e sar e s e a r c hp l a t f o r mi nt h ep a p e r , a n da sc h a n g a l lu n i v e r s i t yo fi n t e l l i g e n tb u i l d i n gl a b o r a t o r y e x p e r i m e n t a ls y s t e m ，p r o v i d e ss t u d e n t sw i t hl e a r n i n g ，a p p l i c a t i o n sd i s t r i c tp r o p e r t ym a n a g e m e n ts o f t w a r e p l a t f o r m a tt h es a m et i m ea st h ee x i s t i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n ti tp r o v i d e sau s e f u le x p l o r a t i o no ft h e c o m m u n i t yo nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ts o f t w a r e t h es y s t e ma c c o r d sa c t u a ld e m a n di ns o c i e t ya n dh a sa c e r t a i nd e g r e eo fp r a c t i c a la p p l i c a t i o n k e yw o r d s ：i n t e l l i g e n tc o m m u n i t y ：p r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e m ；w e b ：b m s i n t e g r a t i n g l l 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 际孵 加，矿年夕月洳日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名： 导师签名： 陈 j 加呵年夕月z ，。日 为嘭年y - 月弘日 易n q 开：_，鹏研， 拜 贯 k 安大学硕上学位论文 1 1 智能化住宅小区 第一章绪论 1 1 1 智能化住宅小区的概念 智能小区是近年来产生并迅速崛起的一种新型住宅群，它将建筑艺术、生活理念与 信息技术相结合，为小区住户提供安全、舒适、方便、快捷的居家环境和开放的智能化、 信息化生活空间。目前，智能小区不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综 合标志之一，而且也是人类社会住宅发展的必然趋势【。 所谓智能化住宅小区就是利用计算机技术、自动控制技术、通信与信息网络技术等 先进的技术，提高住宅小区安全防范、信息服务、物业管理等方面的自动化程度和综合 服务水平，实现快捷高效的服务与管理，为小区住户提供安全、舒适、方便、快捷的家 居环境。另外还具有适应信息化社会的一些新功能，比如满足办公、教育、娱乐、信息 资讯等多项需求，使人足不出户即可进行电子商务、远程教育、网上医疗诊断、参观虚 拟图书馆，点播视频节目等【2 1 。其基本目的就是追求人与建筑以及环境的共生共荣。 1 1 2 智能化住宅小区的特点 智能化住宅小区与传统住宅相比较，具有共同的特征【3 j ： ( 1 ) 高科技性 智能小区是利用各种高科技手段，全面改善人们的生活环境、生活方式和生活内容 的新型住宅社区。 ( 2 ) 动态性 也称时间性。由于智能化小区是信息技术在住宅建筑中的应用，随着信息技术的发 展，智能小区的功能不断丰富 ( 3 ) 物业管理的现代化 小区物业管理现代化是指在住宅小区物业管理中以现代技术创新和科学管理为宗 旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理走向科学化、制度化与规范化管理 的活动过程。 ( 4 ) 生活空间舒适、安全、便捷 智能化住宅小区利用智能化系统来实现小区的安全管理和控制，使居民享有充分的 安全感。居住环境不仅仅包括空调通风、供热、给排水、供电、有线电视等传统范围， 第一章绪论 还应具备便捷和快速的信息交流、自动化物业管理( 如三表远传) 、园区背景音乐、智 能卡系统、停车场管理与娱乐管理系统等，为小区的居民带来生活的便捷。 1 1 3 小区智能化系统总体结构 小区智能化是以信息传输通道( 可采用宽带接入网、现场总线、有线电视网与电话 线等) 为物理平台，联结各个智能化子系统，通过物业管理中心向业主提供多种功能的 服务。小区内可以采用多种网络拓朴结构( 如总线型结构、树型结构、星型结构或混合 结构) 1 4 1 ，小区智能化系统总体结构框图如图1 1 所示。 小区智能化系统具有以下特点【3 l ： ( 1 ) 信息化 住宅小区有计算机自动化信息处理功能，保证住宅小区与社会之间具有高度的信息 交互能力。 ( 2 ) 集成化 实现对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。 ( 3 ) 网络化 为小区内住户提供多媒体高速信息服务，实现住宅小区与城市区域联网、互通信息、 资源共享；住户通过网络享受医疗、文娱、商业等公共服务，并能实现费用自动结算功 能。 图1 1 小区智能化系统总体结构框图 长安大学硕十学位论文 1 1 4 住宅小区智能化系统的组成 按全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则中的要求，小区物业 管理智能化系统由安防防范系统、通讯服务系统、信息管理系统三个子系统组成1 2 1 。其 系统组成框图如图1 2 所示： 居住小区智能化系统 安伞防范子系统管理与监控子系统信息网络子系统 卦 羚 置l i 控 制 网 家 庭 网 图1 2 小区智能化系统组成框图 从上图可以看出智能化住宅小区的物业管理信息系统是小区智能化集成管理系统 的一个子系统，通过小区的信息传输网络对其它系统的信息搜集、分析和处理，对小区 的物业管理工作提供科学的分析参考和决策支持信息。小区住户通过访问小区局域网服 务器，能直接享受到小区提供的各种信息服务，或通过小区服务器接受物业管理中心的 控制，同时向管理中心发送小区设备的运行状态等信息。 1 2 智能小区物业管理系统的研究背景及意义 1 2 1 智能小区物业管理系统研究的背景 随着人类社会的进步和科学技术的迅猛发展，人类开始迈入以自动化和信息化为平 台的智能化社会，智能小区就是近年来产生并迅速崛起的一种新型住宅群，它为住户提 供了一种更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化的生活空间。在此前提 下，我国各地涌现出了一批运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区i l j 。 智能化小区的出现，在为小区住户营造了一个舒适、便捷、高效及安全的居住生活 环境的同时也对物业管理公司提出了更高的要求。一方面是要对智能化系统进行管理， 另一方面要利用智能化设施提升管理的水平，而且对各个子系统之间数据与信息的共享 性提出了更高的要求，例如随着物业管理业务的增多以及管理功能的多元化，作为智能 第一章绪论 小区的核心管理系统的物业管理系统，需要越来越多的调用其它系统的数据【5 j 。同时为 了便于对各个子系统进行管理，也要求集成这些各自完成特定功能的子系统。这些都对 智能化小区的核心软件系统小区物业管理系统提出了新的要求：一是增加了对智能 设施的管理；二是利用智能设施提升物业管理水平。小区物业管理系统应高效地获取各 个子系统的信息，并对这些信息进行统一分析处理，同时还可集成建筑设备管理系统 ( b u i l d i n gm a n a g e m e n ts y s t e m ，b m s ) 。 1 2 2 智能小区物业管理的发展 现代物业管理是一个涉及多方面的系统工程，它包含了管理、服务、工程、财务等 多个职能系统。但是目前大多数物业公司所使用的物业管理系统功能单一，一般只具备 数据处理功能且为单机版。随着智能小区的出现及现代住宅小区信息化、网络化的发展， 人们对物业管理软件的要求也越来越高。与此同时，物业管理的市场化、规模化、集约 化进程，使得物业公司的管理结构日益庞大，成本控制、内部沟通、管理难度也在不断 地增加，迫切要求采用网络化的信息传输机制，提升资源的共享利用率，提高物业管理 效率【6 1 。 1 一个功能齐全的智能小区包含有很多子系统，这些子系统虽然同时布设在小区内， 但各子系统有自己的管理软件和数据库，子系统之间相互独立，缺乏一个统一高效的中 央集成管理系统。同时由于物业管理业务的发展，一个物业管理公司往往不只对一个小 区的物业进行管理，而是需要同时对几个小区进行物业管理，这些小区与物业管理公司 相隔较远，无法通过局域网进行数据传输与通信，只能通过i n t e m e t 进行信息共享。 当前智能化住宅小区的物业管理系统的目标就是建立一个中央集成的分布式远程 管理系统，针对目前各子系统分散独立的状况，在原有系统之上为用户建立一个统一的 数据访问与管理平台：数据可以在子系统之间流通、共享；并且能够从管理中心发布出 去，物业管理人员可以在任何地方，及时查询到各子系统运行记录的数据，了解各个小 区内各方面的情况【2 1 。过去由于计算机技术和通信技术的限制，物业管理系统只能在一 个低水平层次上进行简单的信息共享和系统互联，无法实现一个实时性、健壮性及扩展 性良好的小区物业管理系统。而如今计算机技术的发展，特别是分布式组件技术、w e b 网络技术、框架技术的逐步发展和成熟，为以上问题提供了一个较好的解决方梨。 1 2 3 智能小区物业管理系统研究的意义 在此背景下，本人选择“智能化住宅小区物业管理系统 作为论文的研究方向。论 长安大学硕上学位论文 文的研究目的是为智能小区物业管理系统软件的开发提供了一个研究设计的平台，并可 以应用于高校智能小区实验室系统供学生学习研究。本系统在满足常规物业管理系统软 件功能的基础上，主要实现了与建筑自动化设备管理系统b m s 的集成，为现行的物业 管理提供有益的探索，符合社会对物业管理软件的实际需求。 本文从管理智能化住宅小区的角度出发，结合物业管理工作的特点，以实验室的 i n t r a n e t 为平台，以建筑设备管理实验系统( 作为小区的公共设施系统) 和小区智能化 实验系统为对象，构建集成管理平台，旨在给物业管理者们从信息管理的层面上带来一 定的启示，丰富物业管理内涵，拓展物业管理系统软件的功能。同时作为一个实验系统 可使学生在学校实验室的环境下具备操作和使用以及开发智能小区物业管理系统软件 的能力。 本论文利用系统研究的方法，通过系统设计理论构建长安大学智能化实验室里的智 能住宅小区物业管理系统，并结合智能化住宅小区未来发展趋势和现实需求，对智能小 区物业管理信息化的软件设计与实现进行了详细探讨和实证性研究，重点扩展了对设备 进行远程监控与管理的功能，进一步增强了物业管理信息系统软件的实用性。 本论文的研究有利于智能小区物业管理系统业务功能的扩展，给物业管理公司提高 综合管理能力提供了平台；并且为在高校智能建筑相关专业的学生提供了很好的实验平 台，使学生对物业管理系统有一个更加全面的认识。 1 3 国内外智能小区物业管理系统的研究现状 1 3 1 国外社区物业管理系统研究现状 随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术迅速发展，智能化建筑在发达国家 应运而生。1 9 8 4 年，美国康奈涅格( c o n n e c t i c u t ) 州哈特福德( h a r t f o r d ) 市将一座旧 式大楼改造，并且对大楼的空调、电梯、照明、防盗等设备采用计算机进行监测控制， 为客户提供语言通信、文字处理、电子邮件和情报资料等信息服务，被称为世界上第一 座智能化大厦。次年，日本东京的一座智能大厦也相继建立。随着智能建筑的普及与发 展，智能社区也引起了世界各国的关注【7 】。 法国的“h a b i t f 4 0 0 ”物业管理系统软件是比较具有代表性的物业管理软件。该软 件针对社会福利住宅“h l m 设计，为h l m 提供先进的计算机管理手段。 “h a b i t a t 4 0 0 是一个模块式的物业管理软件，它以i b m a s 4 0 0 为基础，共有 3 0 0 0 多个程序，其软件的内容非常丰富，且具有系统完整性，它提供宽广的实用范围， 第一章绪论 从出租、销售到建设期间的财务以及人员工资的管理等诸多与人事管理、物业维修管理， 书面材料管理等。 房租管理是“h a b i t a t 4 0 0 软件中的重要内容，它具有多种功能，在法国并不是 任何人都可以租住“h l m 机构的住房，当租房者的房租超过家庭收入的2 0 时，承 租人可向国家申请房租补贴。由于工资的变化而引起的住房补助也有相应的变化，因此 在房租管理模块中，有住房补贴异常的自动管理，可以随时准确地计算出租户所享受的 住房补贴及应缴的房租。另外当遇到租户未按期缴纳房租的情况时，计算机会自动进入 追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序执行情况和余额存档对拒付情况存档、付 款方式改变存档等。房租管理模块中，还可以做出情况汇报，随时对欠款( 包括在住的 和已交房的住房) 、因陈旧空闲的房屋及其类型、住户的社会阶层比例、周转情况与进 出量、住户国籍、收入情况、年龄等内容进行分析。 资金对于物业管理是至关重要的，在这个物业管理软件的总会计模块中有整个公司 的经营成果情况、资产负债情况、折旧情况、债务及债权状况，并可根据要求查询和打 印。管理人员还可通过“h a b i t a t 4 0 0 物业管理软件进行财务预算管理，并随时查询 预算执行情况，以便及时掌握物业公司的经营状况。同时通过计算机还可以采购订货， 可以进行房屋状况勘查管理。 总之，“h a b i t a t 4 0 0 是一种实用性很强的专业软件，它能广泛地满足各种需要， 使其适应企业在运营各阶段的职能。目前，法国有3 0 多家公司使用“h a b i t a t 4 0 0 ” 物业管理软件，管理着2 6 万套住房【1 1 。 相比国外社区信息化的发展，我国小区物业管理信息化的建设尚处于蹒跚学步阶 段。值得庆幸的是，国内众多商家已经开始扎扎实实地为我国小区物业管理信息化建设 铺路。 1 3 2 国内住宅小区物业管理系统的研究现状 我国的物业管理2 0 年来大致经历了三个阶段： 第一阶段：从1 9 8 1 年至1 9 9 4 年，是我国物业管理的探索和起步阶段。 第二阶段：从1 9 9 4 年至1 9 9 9 年，这是我国物业管理正开始进入规范化大发展阶段。 第三阶段：1 9 9 9 年至今，是我国物业管理快速发展和市场化时期。 在我国，物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业，目前，国人已经不 满足于一个保安，几个清洁工所组成的物业管理体系。他们迫切需要物业管理公司提高 长安大学硕十学位论文 服务水平。但是当前我国物业管理行业相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管 理，这很难适应知识经济时代新技术革命的挑战。 从物业管理企业来看，以后他们面对的竞争将越来越激烈，面对挑战，物业管理企 业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学 习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高 管理技术水平，这样才能保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是 当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台， 网络化、智能化、信息化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜 的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网 技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一 个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代入和现代化物 业的管理服务要求。 ： 物业管理在我国作为一个新兴行业，发展时间不长，正处在由起点迈向成熟的阶段， 管理的规范化正在形成。应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理，已作为全国城 市物业管理优秀住宅小区的标准之一纳入评选条件。人们已经意识到计算机应用于物业 管理是物业管理现代化的必由之路，并在借鉴国外计算机管理经验的基础上，一些管理 较为先进的物业公司成功地开发了物业管理信息系统方面的软件。但是我国内地的物业 管理信息系统的建立尚处于起步阶段，与香港或国外一些成熟的软件相比，在使用深度 和网络覆盖程度方面还有较大的距离。比如香港、新加坡等地的物业管理中使用的计算 机软、硬件工具虽然和大陆处于同等水平，但计算机应用的水平却高于我国内地，原因 之一在于开发上，他们的管理信息系统开发人员在计算机技术成熟时即开始尝试应用计 算机参与管理，经过多年的反复实践和广泛应用，已有深厚的技术积累；另一个重要的 原因在于应用基础上，他们的管理经验较我国内地丰富，已形成了成熟的操作规范，管 理人员经过培训，素质普遍较高，这从他们相当重视设备的保养和维护、投诉处理、房 屋维修等方面就可以看出来。大陆要赶上他们的水平关键是要有意识地引进计算机参与 实际应用，在实践中促进开发和应用的共同提高1 6 j 。 总之，目前国内的智能小区物业管理系统软件，只是能满足一些基本的物业管理功 能，如：物业收费管理、房屋、设施管理等。而无法实现对智能小区中智能化系统及设 备的管理。因此，开发一个能够实现对小区智能化系统与设备进行管理的物业管理系统 是极为必要的。 第一章绪论 1 。4 论文研究的内容及框架 本论文着重探讨了基于w e b 的智能化住宅小区物业管理系统的设计和应用的问题。 第一章绪论首先对智能住宅小区的概念、小区智能化系统及其组成进行了叙述。 然后阐述了智能化住宅小区物业管理系统的研究背景，国内外智能化住宅小区物业管理 系统的研究现状以及智能化住宅小区物业管理系统信息化的研究意义。 第二章基本理论及概念首先，在理论层面上介绍了智能小区物业管理的内涵及其 特点，其次，对智能小区物业管理系统的实施和系统的功能进行了叙述。为构建基于 w e b 的b s 模式的智能小区物业管理系统的开发设计提供了依据。 第三章基于w e b 的智能小区物业管理系统的分析与设计本章在智能小区物业管 理信息系统需求分析的基础上提出了系统的架构、系统的结构模式，并通过数据库的选 用和设计以及系统各功能模块的设计，设计完成了一个基于w e b 的b s 模式的智能住 宅小区物业管理系统。 第四章基于w e b 的智能小区物业管理系统的应用以长安大学智能建筑实验室里 的智能化设备( b m s 中楼控系统设备) 为监控对象，对物业管理系统进行了软件实现 及应用。 结论与展望总结论文研究的工作方法和实用价值，提出了论文研究中可继续延伸 的方面。 长安大学硕上学位论文 第二章智能小区物业管理内涵分析 2 1 物业管理的概念 2 1 1 物业和管理 物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功 能相匹配的设备、设施、环境等。关于管理的概念、含义、定义等，人们观察的角度不 同，对其就会有不同的定义。这罩选择了一种与物业管理联系比较紧密的定义：管理是 人类运用已掌握之理知识，形成制度，有序地管人、管物、管财、管环境，以期实现 最佳目标的循环过程。其中人是管理主体，其它是管理客体。这个定义的特点以理行管、 周而复始【8 9 1 。主客体的关系如图2 1 所示： 图2 1 管理主客体关系图 2 1 2 物业管理 凡有人群的地方就有管理，同样，凡有人群的居住的地方就有物业【剐。早在我国古 代即有管理物业的官吏“管人”。辞海解释“管人”为“古代掌馆舍之官。以后发 展到民间，称“管家”。西方古代的皇室、庄园等也设类似的官或管家。官或管家下面 还有不同分工的一班人。今天看来，这些人所从事的工作，可称是物业管理的先驱。因 此，人们称物业管理开始时是个“富人行业 ，为富人服务，若没有富人那么多房屋、 土地，就不能产生这个行业1 1 0 1 。 随着科学技术的进步，工业及商业的发展，以及城市的形成，劳动者逐步进入城市。 他们不可能拥有房屋，一般都租住新兴产业兴建的连体房屋，并配有一定数量的商业、 q 。 第二章智能小区物业管理内涵分析 教育等公共建筑。产业主为维护其利益和公共秩序，就与租户签订合约，制定合约，共 同遵守，并开始雇佣人员，协助其管理。这可以称为物业管理的雏形1 1 1 】。 以后，城市人口越来越多，城市规划学科出现，注重公用设施、公共建筑和环境内 容、功能分区建设，并且政府直接参与建设，促使物业管理行业越来越发展。当中产阶 层出现以后，开始买地自建房，或买产业主兴建的房；而劳动者租用政府建的租金较低 的房。他们均要求安居乐业，有物业管理为其服务，从而促使物业管理行业进一步规范 化，并向产业化方向发展。物业管理就是这样一一在经济与社会的发展，家庭收入的增 加，生活质量的提高中发展起来的1 1 1 】。 到了高层大厦普遍出现以后，尤其是智能建筑出现以后，物业管理的内容越来越多， 所涉及的知识越来越广，在社会上的作用越来越大，由于信息技术的引用，使得物业管 理手段不断提升，于是出现了当今的现代物业管理行业。 2 2 智能化住宅小区物业管理 2 2 1 智能化住宅小区物业管理的内涵 物业管理的对象是指建筑物、相关场地、公共配套设备设施以及建筑智能化设施与 系统。目的就是保证物业的正常使用，充分发挥物业的功效，实现物业的社会价值，延 长物业的使用寿命，帮助物业持有者实现物业的保值、增值。物业管理服务的对象是物 业产权所有人和物业使用人，物业管理者向业主和租户提供满意的服务【l 引。 智能化小区的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化 设备系统的操作、维护和管理，充分发挥智能化设备系统应有的功能，提高管理服务质 量，降低能源消耗、减少运行成本，使其物业真正起到保值、增值的作用【2 1 。 智能化住宅小区是一项系统工程，不是简单地将优良建筑与智能设备相堆砌。合理 的建筑结构设计、优良的施工质量以及完善的基础设施是智能小区建设的基本前提和基 础；智能化的设备和良好的系统集成是实现智能小区的手段和途径，是住宅小区智能化 程度的集中体现，也是衡量住宅小区智能化程度的关键，这两者构成了智能小区的“硬 件”。智能化住宅小区的特点为物业管理提供了一个更广阔的空间，也给物业管理一个 展现价值的机会，使物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络 服务等等。通过物业管理和优质的服务使住宅小区智能化系统良好运行，真正实现小区 的智能化功能，为居民提供多种信息服务，便利、安全、舒适与丰富多彩的生活。因此， 智能化物业管理是整个住宅小区综合水平必不可少的组成部分，它是智能小区的“软 长安大学硕十学位论文 件 。只有将软硬件紧密结合起来，才能真正实现小区智能化【1 3 j 。 2 2 2 智能化住宅小区物业管理的特点 智能化住宅小区物业管理更多借助现代科技技术，即信息与网络科技( 1 t & l a n ) 和自动化技术，将建筑智能化系统和物业管理系统集成于体化的自动化监控和综合信 息服务平合上。实现具有集成性、交互性、动态性的物业管理模式，为住户或租户提供 高效率和完善与多样化的服务，以及低成本的管理费用【1 4 】。 智能化住宅小区与普通住宅小区物业管理最大区别，就是智能物业管理借助于建筑 智能化系统的自动化监控与信息处理的能力提高了管理的水平，丰富管理的内容，并使 得物业管理模式与建筑智能化系统运行模式相适应、互相协调与配合，实现物业管理网 络化、信息化【1 5 】。 ( 1 ) 物业管理网络化 传统的物业管理是自成体系的独立管理模式，也可以称之为“信息孤岛 。物业管 理的信息传递采用派送表格人工填写、公告栏、广播等方式。 智能化物业管理是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互的。在住宅小区内建 立宽带局域网，实现与i n t e m e t 的连接。物业管理公司可以通过网络来发送物业管理通 知，住户业可以通过网络实现物业保修和管理投诉及查询物业收费的有关资料。同时一 个物业公司也可以通过远程网络实现对多个异地物业楼盘的管理，提高物业管理的效率 和优化管理的水平，降低了物业管理的运行费用。 ( 2 ) 物业管理信息化 随着信息技术的推广应用与信息资源的开发利用，管理信息化正在往深度和广度发 展，并进入了管理活动与业务活动综合信息化的新阶段。管理信息化的新发展进一步促 进了管理的普及和提高，信息管理在整个管理中地位得到提升。 信息管理体现和渗透到管理的所有方面，在物业管理活动中，信息种类繁多，数据 量大，信息涉及物业的产生、交易、维护、处理过程中人与人、人与物、物与物关系处 理的各种记录、文件、合同、技术说明、图纸等资料，并且这些资料因物业种类、物业 业主及管理者的不同而不同。由于自然、社会以及人为的因素作用下，物业的实物形态 和使用状态经常处于变化发展之中，需要实时更新，动态跟踪【1 6 1 。智能小区的物业管理 凭借现代化信息技术，使物业信息的管理具有集成性、交互性和动态性特征【1 4 1 。 a 集成性 第二章智能小区物业管理内涵分析 智能化住宅小区的物业管理信息系统建立在网络集成、系统集成和数据库集成的一 体化信息系统集成平台。 a 网络集成 智能化住宅小区的物业管理应能实现物业管理信息网络( i p m s ) 与自动化控制网 络( 现场总线可采用l o n w o r k 标准和控制总线采用b a c n e t ) 的集成。使安防系统监控 信息、物业管理服务信息、公共设备管理信息以及企业外部信息汇入信息网络，甚至可 以通过互联网实现对家庭报警状态的监控。丰富了物业管理的信息内容和服务领域。通 过信息网络与自动化控制网络的互联。为智能物业管理的信息化提供了高速的综合传输 通道。 b 系统集成： ，智能化住宅小区的物业管理应能实现机电设备与安全报警监控系统、物业管理系统 和信息服务管理系统的一体化系统集成。通过一体化系统集成将物业管理的要求、功能 与系统紧密的融合在一起，从而实现了系统中信息、数据、规则、人员、设备、网络、 环境、应用模式的整合和集成。使之统一在物业管理的框架平台上，按物业应用的需求 进行系统连接、设备配置和信息共享。 c 数据库集成： 智能物业管理的数据库应包括机电设备与安全报警监控数据库( b m s s q l ) 、智能 物业管理数据库( i p m s s q l ) 和信息服务与管理数据库( i i s s q l ) 的集成，通过物业 管理数据库的集成，最终实现物业管理的交互和动态数据处理【1 3 l 。 b 交互性 智能化住宅区物业管理信息化的交互性特征，是其所具有的独特体现。传统的物业 管理无法利用现代的信息与网络科技，实现人( 管理员) 与物( 设备) 和人( 管理员) 与人( 住户) 之间的信息交互和意见与建议的沟通。智能小区物业管理充分体现了现代 管理的理念，即管理无时不在、管理无处不在；同时使管理者( 物业管理公司) 和被管 理者( 房产、设备、住户) 共同参与管理。 a 设备维护管理信息的交互 智能小区物业管理的设备维修管理是通过设备监控功能模块和维护保养管理功能 模块与住户的信息查询功能模块、报修功能模块和投诉功能模块之间建立网络化的双向 信息传输通道。设备维修部门和住户都可以通过网络及时了解本建筑设备运行的情况。 住户可以通过网页向物业管理部门提出房产维修、设备安装、室内装修的申请。物业管 长安大学硕士学位论文 理公司有关部门也可以通过网络及时将批准意见通知住户。 b 三表交费、物业收费和财务查询信息的交互 住户家中的三表数据通过采集器和传输网络上传到物业收费与财务功能模块，住户 可以通过网络页面查询本住户三表交费和物业收费的情况，在建立电子商务的小区可以 实现网上交费。 c i c 卡“一卡通”管理与信息交互 住宅小区实施i c 卡“一卡通 管理，可以提升物业管理的现代化。通过小区物业 管理公司提供的i c 住户卡，可以实现房产管理、停车场管理、单元门门禁管理、财务 管理等信息的共享和交互。 d 物业通知与住户投诉信息交互 物业管理公司可以通过网络发出物业管理通知，住户也可以通过网络提出对物业管 理的意见和建议。实现小区全体住户人人参与物业管理的局面。 e 家庭智能化的信息交互 住户可以通过互联网和小区内的局域网实现对家庭报警信息的查询和对家中电器 设备的遥控【5 1 。 c 动态性 智能化住宅小区物业管理信息化的动态性特征，也是区别于传统住宅物业管理模式 的主要特征。智能化住宅区的物业管理改变了以往依靠人工方式来采集有关物业管理信 息和数据资料的方式，通过网络，自动化的实现信息的采集和综合，获得动态的、实时 的数据，进行信息的分析和处理、信息的交换和共享。 智能化住宅小区物业管理信息化的动态性特征体现在信息采集的自动化、实时性和 可靠性上。与物业管理相关的数据库大都可以自动生成，例如：机电设备运行与维修数 据库、三表数据与收费数据库、小区公共与家庭安全报警管理数据库、甚至应用i c 卡 管理数据库自动生成有关房产与住户资料数据库。 智能小区物业管理信息化的动态性特征还体现在数据采集的实时性。智能小区物业 管理通过建筑智能化系统所提供的机电设备运行和故障报警信息，综合安全报警信息， 火灾报警信息，三表数据远程抄录，都属实时监控信息，实时信息的提供将有利于物业 管理对突发事件的处理和对事件现场形势的控制【1 7 1 。 智能小区物业管理信息化的动态性特征还体现在数据采集的可靠性上。智能小区物 业管理的实时监控信息是由系统提供的，可以避免人为抄写和传递过程中的误差。大大 第二章智能小区物业管理内涵分析 提高采集数据的可靠性【1 8 1 9 1 。 2 3 智能化住宅小区物业管理系统的功能 目前，我国的物业管理系统还只是限于物业信息的综合处理，只是将物业管理的内 容信息化或数据库化，在便捷、效率上弥补手工管理的不足。随着信息技术的迅猛发展， 智能化住宅小区在三表远抄、安全防范、可视对讲、公共信息发布、小区w e b 站点甚 至电气控制等方面的需求都日益强烈1 2 0 1 。 因而，智能化住宅小区物业管理系统将不仅仅局限于简单的手工管理或狭义的综合 数据管理，而应该向一个开放的、易于集成的管理系统发展。在现代的管理信息系统中， 信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件系统中得以运用，建立中央数据库和交互 操作平台，实现功能集成和应用集成。、 要实现集成，智能化住宅小区物业管理系统应应满足以下要求： ( 1 ) 兼容性强，能面向多种厂商产品和用户协议； ( 2 ) 标准化强，系统提供规范化的用户接口，能有效解决设备更换、系统升级的 问题； ( 3 ) 真正实现信息的高度集成。通过网络和数据库将小区内部的各项智能子系统 集成起来，实现统一监控和管理，并提供方便快捷的用户界面，让物业管理公司与用户 之间实现无障碍的信息交换。 ( 4 ) 通过网络和数据库在小区用户之间建立一个信息交换和数据交换的平台，实 现信息发布和数据转换功能。 智能化住宅小区物业管理系统应实现两方面的功能： ( 1 ) 动态监控。通过物业管理系统实现对小区内部各项子系统的信息适时收集， 传送到物业公司计算机中心，经过数据处理，异常情况提示，以更于物业公司及时做出 回应，确保物业管理的效率。 ( 2 ) 正确决策。物业管理信息系统不仅收集各个子系统的信息，以便于查询。最 主要的是信息经过汇总，统计，分析，可以为物业管理公司提供正确决策的依据【1 9 2 1 1 。 2 3 1 智能小区物业计算机管理 应用计算机作为物业管理系统工具是物业管理的发展方向，只有利用计算机进行物 业联网管理，才能实现物业信息的标准化和规范化，才能使物业管理走向现代化。计算 长安大学硕上学位论文 机在物业管理领域主要具有以下功能。 ( 1 ) 房产管理 管理房产档案。主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信 息，包括每套公寓的产权信息。 管理业主档案。主要功能是储存、输出每套公寓住户的详细信息。 ( 2 ) 收费管理 物业管理的收费应该规范化。业主可以通过i c 卡交纳各种物业费用，包括租金、 月收费、年收费、合同收费、三表收费等。另外，物业管理公司根据各种成本费用进行 计算并确定物业收费合理标准，要做到收费标准有依据，这样才能取信于业主。 ( 3 ) 费用结算 主要功能是进行实际的费用收取工作，输出每户的各类费用收欠情况；实现小区帐 务的电子化，并与指定银行协作，实现业主费用的直接划转。较好的解决了物业收费难 及欠费问题。 ( 4 ) 图纸图像管理 主要功能是利用计算机储存小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的 建筑平面图、建筑效果图以及单套住宅的单元平面图等资料。 ( 5 ) 办公自动化 办公自动化是在小区网络的基础上搭建一个开放的平台，实现数据共享，内部通讯 和无纸办公。主要包括：物业文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理 ( 来宾、投诉、报修等) 及日常事务处理等。 ( 6 ) 维修管理 房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况；设施维修主要功能是储 存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行的维修养护详细情况。 2 3 2 智能小区公用设施智能化控制 现代化的物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交 换、电梯、给排水、公共照明、消防、变配电等系统进行信号采集和控制，实现设备管 理自动化及集中管理。对小区的各类公用设备做到运行安全、可靠、节能降耗。公用设 备管理内容主要包括： 1 ) 供配电监测及故障报警 第二章智能小区物业管理内涵分析 高、低压配电柜的状态监测及报警。包括高压配电的电流、电压及有功功率监测； 变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测；各种负载的电流监测与故障监测。 2 ) 给排水系统监控 通过对水箱水位及水泵的监视与控制，实现给水排水自动化，并可实现通过电脑屏 幕以动画图形