房屋“以租代售”是一举两得还是房财两空：读懂以租代售的法律风险房屋“以租代售”是一举两得还是房财两空.docx

北京市盈科（东莞）律师事务所：房屋“以租代售”是一举两得还是房财两空：读懂以租代售的法律风险2018-03-28盈科一站式服务中心案例回顾2005年10月31日，潘某与王某签署商品房以租代售合同，约定王某自愿按合同条款向潘某出租深圳市某房产，在租赁期满时出售给潘某，已收取的租金折抵购房款。租赁期限为21个月，自2005年11月8日起至2007年8月8日止，物业售价为每平方米7648.65元，总金额为775726元。付款方式为：潘某在合同生效之日起十日内向王某支付预付款95726元以及王某已归还的银行按揭贷款本金部分，作为租赁期满时的购房款;在租赁期内，潘某每月向王某支付租金，租金标准为每月王某需归还银行按揭贷款中的本金部分，租赁期满潘某购房时，已付租金冲抵购房款。合同生效后，王某需将涉案房产交付给潘某使用。租赁期满前两个月，王某应办理赎楼手续，租赁期满后与潘某一起办理过户手续。过户办理完毕的同时，潘某将剩余房款全部支付给王某。过户手续须在止租日前完成。2005年至2013年间，潘某及其配偶杨某通过银行转账方式向王某一次性支付款项391000元。截止2013年3月12日，潘某、杨某向王某支付款项合计967796元。但王某一直未办理过户手续，未赎楼。2012年4月27日，王某又与杨某签署深圳市二手房买卖合同，合同载明的卖方为王某，买方为杨某，转让的房产为涉案房产，转让价格为1551726元，交易定金为10万元。因王某一直拒绝履行过户手续，潘某、杨某向法院请求：、王某继续履行深圳市二手房买卖合同，将王某名下案涉房产过户至杨某名下。王某提起反诉：请求：确认王某与杨某签订的深圳市二手房买卖合同已经解除。以租代售经常在买房首付不够或者限购下的场景下出现法律解释违反二手房买卖合同要承担什么法律责任合同法第六十条 ：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租房和买房两者履行的义务并不一致律师点评北京市盈科(东莞)律师事务所高级合伙人陈超律师分析道：本案争议焦点为：1、如何认定本案中商品房以租代售合同的性质?潘某与王某签订的商品房以租代售合同已就租赁期限以及每月租金支付标准、涉案房产的价格、转让款的支付方式、房产交付、办理赎楼及产权过户等事宜进行了约定，关于租期及租金之约定系双方就购房款支付方式的约定，潘某和杨某每月依照贷款数额支付租金以冲抵购房款的支付方式并未违反法律、行政法规的规定，故此商品房以租代售合同目的是转让涉案房产，本质上仍为买卖，应为房屋买卖合同性质。2、本案中深圳市二手房买卖合同未履行的过错责任如何认定?涉案深圳市二手房买卖合同的签署及履行系办理涉案房产产权转移登记的必经程序。在涉案房产交易过程中，潘某、杨某依约向王某支付了预付款、每月购房款，在商品房以租代售合同到期后，继续向王某支付每月购房款及购房尾款，还清了王某所欠按揭贷款，解除了涉案房产的抵押登记，潘某、杨某已经履行了其作为涉案房产买受人的义务，是守约方。在涉案深圳市二手房买卖合同签署后，王某未配合潘某、杨某办理涉案房产产权过户手续，是违约方，故潘某、杨某有权要求王某继续履行合同并协助杨某办理产权过户手续。3、王某与杨某签订的深圳二手房买卖合同和王某与潘某之间签订的商品房以租代售合同是否属于两个不同的合同关系?首先，根据婚姻法的规定，夫妻关系存续期间取得的财产为双方共同财产。涉案两份买卖合同的标的均为涉案房产，而不论该房产过户给潘某还是杨某，均为该夫妻二人的共同财产，故不能简单因两份合同由潘某、杨某分别与王某签订而认定系两个不同的法律关系。在潘某与王某签订的商品房以租代售合同未终止，更未结算、清理的情况下，王某主张其又与杨某另行建立买卖合同关系，显然有违常理。其次，在深圳市二手房交易市场上，买卖双方先行签订体现双方真实意思的买卖合同，在过户时又根据规定签订行政部门统一印制版本的深圳市二手房买卖合同，已为市场惯例。故商品房以租代售合同系潘某、杨某与王某之间的基础合同，而深圳市二手房买卖合同的目的为履行该合同约定的房产过户手续而签订，显然更符合市场惯例和常理。以租代售的法律风险在于产权不清晰容易导致房财两空律师提示以租代售的法律风险在于为规避商品房限购政策，许多销售人员会用“以租代售”这种“擦边球”的方式完成交易，但是此种交易方式风险巨大，