（民商法学专业论文）建设用地使用期限法律问题研究.pdf

河南大掌硕士掌位论文 中文摘要 物权法1 4 9 条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住 宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其 他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明的，依照法律、 行政法规办理。”物权法仅仅靠一条很抽象的规定想要很好的处理建设用地使 用权的期限问题是很难的。要想很好的解决建设用地使用权的期限问题，必须在 充分认识我国国情和政策的基础上，对物权法的规定进行完善。同时，文章 对建设用地使用权采用租赁方式的可行性进行了阐述，希望通过租赁的方式来解 决建设用地使用期限相关规定的不合理之处。 全文约三万多字，除引言、结语外，共分为四个部分： 第一部分：建设用地的使用期限相关规定的现状及其缺陷。我国建设用地使 用期限涉及到续期问题，费用问题和期满后建筑物的归属问题。我国物权法 确定了住宅性用地可以自动续期，但对于自动续期的期限和费用问题，住宅商业 混合型用地的情况，却没有涉及到。对于期限届满后，关于地上建筑物归属约定 的规定有一定的局限性。城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例中对于赋予了建设用地使用权人的续期的请求权，同时又赋予出让 方依照公共利益予以对抗的权利，在目前法律没有明确界定公共利益的内涵和外 延的情况下，当事人的权利是得不到保障的。 第二部分：建设用地使用期限规定的现状成因分析。我国是土地所有权和土 地使用权分离，土地使用权和地上建筑物结合的立法模式，建设用地使用期限届 满后，如何在确保使用权人对建设用地上的建筑的权益的同时保障国家的土地所 有权是解决建设用地使用期限问题的关键所在。我国建设用地使用权是作为用益 物权规定在物权法中的，但是建设用地的有期限使用带有很强的租赁性质， 这种设计模式给我们带来了困惑，即在建设用地期限届满后，国家的土地所有权 和地上建筑物所有权保护的先后问题，我国土地使用制度是在借鉴国外的批租制 建设用地使用期限法律问题研究 基础上形成的，我国土地制度是公有制土地，土地所有权是不能进入流通领域的， 而外国大多数是私有土地，土地所有权是可以进入流通领域的。不同的土地所有 制度下的土地使用的借鉴也给我们在解决建设用地使用期限问题带来了困难。 第三部分：完善建设用地使用权期限规定应当遵循的原则。我国是社会主义 土地公有制，建设用地的所有权属于国家所有。在解决建设用地使用期限问题上 是必须坚持的f j 提。我国是社会主义国家，我国的发展成果要有人民共享，我国 利用土地公益目的和公民个人利益的衡平，国家的土地所有权和建设用地人合法 的房屋所有权的衡平，建设用地使用权的期限性和地上建筑物所有权的无期限性 的协调问题我们在解决建设用地期限问题应当考虑到。同时也应当注意我国建设 用地出让制度的期限性和划拨制度的无期限性的协调，城市建设用地和农村土地 利用制度的协调。 第四部分：完善建设用地使用期限相关规定的措施。在物权法1 4 9 条的 基础上，建设用地统一自动续期至建筑物的合法存续期间，对住宅性用地无偿续 期、非住宅用地进行有偿续期。对于建筑物的归属问题，实行统一自动续期后， 建筑物的所有权能够得到充分的保护。租赁方式也是我国法律明确规定的有偿使 用方式，我国的建设用地使用有很强的租赁性质，租赁方式能有效的解决续期问 题以及地上物归属问题。自古有买卖“不破租赁”的规定，赋予建设用地租赁的 物权性质更有利于保护使用权人对地上建筑物的合法权益。 关键词：建设用地使用权；使用期限；租赁 l i 河南大掌硕士掌位论j r a b s t r a e t r e a lr i g h tl a w a r t i c l e14 9w h e nt h et e r mo ft h er i g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n d f o rd w e l l i n gh o u s e se x p i r e s ，i ts h a l lb er e n e w e da u t o m a t i c a l l y a sr e g a r d st h et e r mo f t h er i g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n dn o tf o rd w e l l i n gh o u s e s ，t h er e n e w i n gs h a l lb es u b j e c t t ol e g a lp r o v i s i o n s i nc a s et h e r ee x i s t sa n ys t i p u l a t i o no nt h eo w n e r s h i po fh o u s e sa n d o t h e rr e a l t i e so nt h ea f o r e s a i dl a n d ，s u c hs t i p u l a t i o ns h a l lp r e v a i l ；i nt h ec a s eo fn oo r u n c l e a rs u c hs t i p u l a t i o n , t h eo w n e r s h i ps h a l lb ed e t e r m i n e di na c c o r d a n c ew i t ht h e p r o v i s i o n si nt h el a w sa n da d m i n i s t r a t i v er e g u l a t i o n s o n l yp r o v i d e db yav e r ya b s t r a c t l i k eag o o dd e a lo fc o n s t r u c t i o nl a n du s er i g h tt e r mp r o b l e mi sv e r yd i f f i c u l t t oav e r y g o o ds o l u t i o nt ot h ep e r i o do fc o n s t r u c t i o nl a n du s er i g h t si s s u e sm u s tb ef u l l ya w a r e o fc h i n a sn a t i o n a lc o n d i t i o n sa n dp o l i c i e s ，b a s e do nt h e ”p r o p e r t yl a w , ”m e a n w h i l e ， t h et e x ti sa b o u tm o r et h a n3 0 ，0 0 0w o r d s ，i na d d i t i o nt ot h ei n t r o d u c t i o n ， e p i l o g u e ，i sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ： p a r ti ：t h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h et e r mo ft h ef i g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n da n d i t s s h o r t c o m i n g s t h e t e r m o fc o n s t r u c t i o nl a n d u s i n g i nc h i n ai n v o l v e st h e q u e s t i o n ，w h i c ha b o u tt h er e n e w a ld e a d l i n e ，c o s t s ，a n do w n e r s h i po ft h eb u i l d i n ga f t e ri t i se x p i r a t i o n c h i n a sr e a lr i g h tl a wi d e n t i f i e dt h et e r mo ft h er i g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n d f o rd w e l l i n gh o u s e se x p i r e s ，i ts h a l lb er e n e w e da u t o m a t i c a l l y b u tf o ra u t o m a t i c r e n e w a lo ft h ed u r a t i o na n dc o s to fr e s i d e n t i a lc o m m e r c i a lm i x e dl a n ds i t u a t i o n s ，n o t i n v o l v e d f o rt h ep e r i o do fo w n e r s h i pa f t e rt h ee x p i r a t i o no ft h ep r o v i s i o n so ft h e c o n s t r u c t i o nd e f i c i e n c i e s ”u r b a l lr e a le s t a t ea d m i n i s t r a t i o nl a w ”a n d ”t h el a n du s e r i g h tt r a n s f e ra n dt h ei n t e r i mr e g u l a t i o n so nt h et r a n s f e ro f l a n df o rt h ec o n s t r u c t i o n g i v e nt h er i g h tt ou s et h er e q u e s tf o rr e n e w a lo ft h er i g h tp e o p l ea tt h es a m et i m eb e g i v e nt ol i c e n s o ri na c c o r d a n c e 、析t 1 1t h ep u b l i ci n t e r e s ta g a i n s tt h er i g h t i nc u r r e n tl a w i i i 建设用地僵u 稠期限溺开t 问题研究 d o e sn o tc l e a r l yd e f i n et h ep u b l i ci n t e r e s to ft h ec o n n o t a t i o na n de x t e n s i o no ft h ec a s e ， t h er i g h t so ft h ep a r t i e si sn o tg u a r a n t e e d p a r ti i ：r e s e a c ho nt h ec a u s ea b o u tt h ed e f e c to ft h et e r mo fc o n s t r u c t i o nl a n d c h i n ai st h er i g h to fl a n do w n e r s h i pa n dl a n du s es e p a r a t i o no fl a n du s er i g h t sa n dl a n d c o m b i n e d 谢t 1 1t h el e g i s l a t i v em o d e lb u i l d i n g ，b u i l d i n gu p o nt h ee x p i r yo fl a n du s e ， h o wt oe n s u r ep e o p l et h er i g h tt ou s el a n df o rc o n s t r u c t i o no nt h eb u i l d i n gw h i l e p r o t e c t i n gn a t i o n a li n t e r e s t so ft h el a n do w n e r s h i pp e r i o do fc o n s t r u c t i o nl a n du s et o s o l v et h ek e yp r o b l e m c o n s t r u c t i o nl a n du s er i g h t si nc h i n ai sp r o v i d e da sau s u f r u c t i nt h e ”p r o p e r t yl a w ”，b u tt h e r ei st h ep e r i o do fc o n s t r u c t i o nl a n du s el a n dl e a s ew i t h t h e s t r o n gn a t u r eo ft h i sd e s i g nm o d e lg i v e su sap u z z l et h a tw es o l v et h el a n df o r c o n s t r u c t i o na f t e rt h a tp e r i o d ，t h ew a yp r o p e r t yi su s e d ，o rb yw a yo fd e b t ，i nt w o d i f f e r e n tw a y si sab i gd i f f e r e n c e c h i n a sl a n du s es y s t e mi s d r a w i n gf o r e i g n e a r m a r k i n gf o r m e do nt h eb a s i s ，c h i n a sl a n ds y s t e mi st h ep u b l i co w n e r s h i po fl a n d ， l a n do w n e r s h i pc a l ln o te n t e rt h ec i r c u l a t i o na r e a , t h em a j o r i t yo fp r i v a t el a n da n d f o r e i g nl a n do w n e r s h i pi st oe n t e rt h ec i r c u l a t i o na r e a l a n do w n e r s h i ps y s t e mo f d i f f e r e n tl a n d - u s er e f e r e n c ea l s ot ou s ei nr e s o l v i n gt h ei s s u eo fc o n s t r u c t i o nl a n du s e p e r i o dc r e a t e sd i f f i c u l t i e s p a r ti i i ：t h ep r i n c i p l e s ，w h i c hi m p r o v i n gt h el i m i to ft h et e r mo ft h er i g h tt ou s e c o n s t r u c t i o n l a n ds h o u l db ef o l l o w e d c h i n ai ss o c i a l i s tp u b l i co w n e r s h i po fl a n d ， c o n s t r u c t i o nl a n do w n e db yt h es t a t e p e r i o do fu s ei nr e s o l v i n gt h ei s s u eo fl a n df o r c o n s t r u c t i o nm u s ta d h e r et ot h ep r e m i s e c h i n ai sas o c i a l i s tc o u n t r y , c h i n as h o u l d h a v ep e o p l es h a r et h ef r u i t so fd e v e l o p m e n t ，c l a i m su s eo ft h el a n dp u b l i cp u r p o s ea n d e q u i t a b l ei n t e r e s t so fi n d i v i d u a lc i t i z e n s ，t h es t a t e s l a n d o w n e r s h i pa n dh o u s i n g c o n s t r u c t i o nl a n dl e g i t i m a t eo w n e r s h i po fe q u i t y , c o n s t r u c t i o nl a n du s er i g h ta n dt h e d u r a t i o nx i n go w n e r s h i po f l a n dw i t h o u tb u i l d i n g si nt h ec o o r d i n a t i o no ft h ep e r i o do f c o n s t r u c t i o nl a n di nt h es e t t l e m e n tp e r i o df o ro u rp r o b l e ms h o u l db et a k e ni n t oa c c o u n t i v 河南大掌硕士掌位论文 a l s os h o u l db en o t e dt h a to u rs y s t e mo ft r a n s f e r r i n gl a n df o rc o n s t r u c t i o np e r i o da n d t h ep e r i o do ff r e ea l l o c a t i o ns y s t e m ，c o o r d i n a t i o n ，u r b a nl a n da n dm r a ll a n d u s es y s t e m c o o r d i n a t i o n p a r ti v ：m e a s u r e sr e q u i r e db yl a w , w h i c hm a y b e i m p r o v et h ed e f e c to f t h et e r mo f t h er i g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n d i nt h e ”p r o p e r t yl a w ”14 9 ，b a s e do nt h ea u t o m a t i c r e n e w a lo fl a n df o rc o n s t r u c t i o nt ot h eu n i t yo ft h el e g a ld u r a t i o no ft h eb u i l d i n g ，o n l a n df r e eo fr e n e w a lo fr e s i d e n t i a la n dn o n r e s i d e n t i a ll a n dw e r ep a i df o rr e n e w a l ，t h e o w n e r s h i po ft h eb u i l d i n g ，w i t h o u tb e i n ga p p r o v a lo fr e n e w a l ，g i v i n gp e o p l et h er i g h t t ou s et h ed g h to fa c c e s st os t a t ec o m p e n s a t i o n ；i nt h ec a s eo fa na p p l i c a t i o nd o e sn o t g i v et h er i g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n dr i g h t st of r e e d o mo fa c t i o n m yl e a s ei st h el e g a l w a yo fc o m p e n s a t i o nf o rt h eu s es p e c i f i e d ，t h eu s eo fc o n s t r u c t i o nl a n di nc h i n ah a sa s t r o n gr e n t a lp r o p e r t i e s ，l e a s er e n e w a lc a ne f f e c t i v e l ys o l v ep r o b l e m sa n do w n e r s h i po f t h eg r o u n do b j e c t s s i n c ea n c i e n tt i m e s ，h a v et r a d e d ”w i t h o u td e s t r o y i n gt h el e a s e ” r e q u i r e m e n t ，g i v e nt h en a t u r eo fc o n s t r u c t i o nl a n dl e a s eo fp r o p e r t yo w n e r st ou s e m o r ec o n d u c i v et op r o t e c t i n gt h el e g i t i m a t ei n t e r e s t so ft h eb u i l d i n go nt h eg r o u n d k e y w o r d s ：硒g h tt ou s ec o n s t r u c t i o nl a n d ；u s et e r m ；l e a s e v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位中请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学住中请人( 学位论文靠者) 釜名：型! 丝笙尘 2 0年月 日 关于学位论文著作权使用授权书， 本人经河南大学审核批准授予硕士学住。作为学住论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向因家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 甄质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 甄质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解奢后适用本授权书) 学位获得者( 学住论文作者) 签名： 2 0年 月 日 学位论文指导教师签名：3 鲢塑 2 0年 月 曰 河南大学司旺b 学位论文 建设用地使用期限法律问题研究 引言 人无远虑，必有近忧。特别是在高房价的今天，住房已经成为我们最关注的话 题。在自己心仪的城市中拥有一套自己的住房，成了许多外来人员的一个高不可 攀的理想。时下，“蜗居”“蚁族”“房奴 成了流行词语，形象的反映了为住房 而奋斗的广大低收入者的生活状态。但是屋漏偏逢连日雨，根据我国相关法律的 规定，在我国城市中的建设用地是属于国家所有的，而且城市建设用地使用权根 据不同的利用用途是有期限限制的，我们的住房建设用地的最高年限是7 0 年，即 我们通常所说的“7 0 年产权”，其他用地根据城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条列分为5 0 年，4 0 年不等。这就存在一个问题，建设用地使用权期限届 满后，怎么办? 在国家所有的土地上行使使用、收益的权利，如何保障国家建设 用地所有权和地上建筑物的私人所有权的协调，如何处理建设用地使用权的期限 性和地上建筑物所有权的无期限的矛盾。“民生问题是我国社会当前的焦点问题， 如何在建设用地有期限使用的前提下，保障广大公民的住房权利，保障有限的土 地资源得到合理充分的利用。同样是公有制的土地，而农村的集体所有土地上的 宅基地使用权根据我国法律的相关规定是没有期限限制的，都是共和国的公民， 仅仅因为生活在城市和农村的不同，法律就差别对待，是否体现公平? 这也是我 们在处理建设用地使用权期限相关问题上应当注意到的问题。 物权法出台后有如下的规定，第1 4 9 条，“住宅建设用地使用权期间届满 的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约 定不明的，依照法律、行政法规办理。 笔者认为，物权法简单的做出这样的 规定并不能很好的解决建设用地使用权期限问题。一个国家的法律制度应当充分 考虑到本国的国情，建立在本民族的历史文化传统之上。我国建设用地使用期限 建设用地使用期p 良法律问题研究 涉及到政治，经济，国情，法律等方方面面，如何处理好期限届满后的相关问题 是一个非常复杂的问题，随着时间的推移，我国早期出让的建设用地即将面临期 限届满的问题。在土地资源日益紧张的今天，如何做到在保障社会稳定的前提下， 充分合理利用有限的建设用地资源，关系到我国的经济建设的进程问题，关系到 城市化进程问题，关系到广大城市居民的生产生活问题，关系到我国的法律制度 的协调问题。为了避免不久的将来，大量的建设用地使用期限届满后，带来诸多 问题，引起不稳定因素。非常有必要对建设用地期限相关问题进行明确的规定， 定纷止争，维护社会的稳定。本文首先对此问题的相关规定及不足之处进行分析， 进而在分析我国特殊的国情和建设用地使用权特点的基础上，对如何完善建设用 地使用权期限相关规定阐述自己的看法，希望能够为这个问题的解决提供有用的 见解。 一、建设用地使用期限相关规定的现状及其缺陷 物权法中采用的是“建设用地使用权”这个概念，在物权法出台之 前，城市房地产管理法和土地管理法中使用的是“土地使用权”这个概念， 物权法中采用“建设用地使用权”主要是因为“土地使用权是个广义的概念， 包括农用地使用权，建设用地使用权等权利，在我国具体包括土地承包经营权， 宅基地使用权，建设用地使用权。由于三者在设立、利用方面存在着较大的区别， 并且当事人的权利义务也不尽相同，因而物权法将土地使用权化解为三种权利， 并且分章进行了规定。因此，在本文中采用建设用地使用权这一称谓。 ( 一) 建设用地使用期限规定的现状 根据物权法的规定，建设用地使用权出让是获得建设用地使用权的主要方 式。我们都知道我国的建设用地使用权期限，根据不同的土地用途是有不同的使 函全固人大常务委员会民法室编：中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及其相关规定，北京大学出 版社2 0 0 7 年版，第2 5 4 页。 2 河南大掣i 硕士掌位论文 用期限的。使用期限有7 0 年、5 0 年、4 0 年等不同的期限。我们利用城市土地进 行住房建设，工业生产等经济活动，我们利用建设用地进行经济建设，特别是进 行建造建筑物等不动产是都是具有长久使用目的的。这就必然导致我们长久使用 建设用地的目的和建设用地使用存在期限的冲突。为了解决这个冲突，我国法律 有关于建设用地使用权期间届满后的相关规定，其中涉及到建设用地使用权的续 期，以及期满后地上建筑物的处理等系列问题。我国的城市房地产管理法 和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中有关于建设用地使用期限的相 关规定。明确规定了使用期限届满后，在支付土地出让金，重新签订建设用地出 让合同后可以获得续期。关于期满后地上建筑物的归属问题，暂行条例做出了 国家无偿取得地上建筑物所有权的规定。物权法1 4 9 条，“住宅建设用地使用 权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律 规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约 定的或者约定不明的，依照法律、行政法规办理。 在建设用地使用期限的续期上， 除了住宅建设用地自动续期外，其他性质的建设用地的续期是需要使用者提出申 请的，地上建筑物在建设用地使用期限届满后，可以通过约定的方式决定其归属。 经济社会的缤纷复杂，而我国法律的规定却比较简单，这给我们的实践操作带来 了不少的麻烦，因此，必须对实践中可能涉及到的问题进行具体明确的规定才能 定纷止争。 ( 二) 建设用地使用期限规定的缺陷 1 续期后的期限，费用的欠缺 我国法律规定了住宅建设用地使用期限届满后可以自动续期，非住宅用地的 期限需要申请。但存在以下问题： 第一，自动续期是否应当缴纳相关的费用，根据我国相关法律的规定，建设 用地获得续期，是要重新签订土地出让合同，和重新支付土地出让金的，物权法 仅仅规定自动续期，对续期的费用问题没有做出明确的规定。也给我们实践中的 3 建设用地使用期限法律问题研究 操作带来了困惑。 第二，自动续期的期限问题，以及相关程序问题。例如，登记问题。我们知 道利用现代技术建造的建筑的寿命应当是非常长的，物权法规定了自动续期， 自动获得续期的期限是多长时间? 法律对这些关系人们切身利益的问题没有明确 规定，就很难消除人们的顾虑，相关部门在处理实践问题时候的具体操作会相当 棘手。如果这些问题如果不能立法上得到解决，长久下去，很有可能会导致行政 行为的随意性。 2 商业住宅混合用地的续期的欠缺 第一，混合型建设用地的续期问题没有相关规定。市场经济社会，商业无处 不在，现在我们走在大街上特别是繁华街道的两旁，住宅楼的下面的一层二层几 乎都是商业，娱乐实施，都是商业的用途。现在绝大多数开发商在进行房地产开 发的时候，同一宗土地上商业和住宅项目并存的现象非常普遍。但是，在建设用 地使用权期限届满后的续期问题上，物权法视乎没有考虑到这种情况。对于混 合性的建设用地的续期问题物权法没有做出规定，究竟是使用住宅性的规定 还是适用非住宅性的相关规定，让我们无所适从。 第二，住宅性房屋和经营性房屋的相互转变后的续期问题，没有考虑到。市 场经济缤纷复杂，尽管我国法律对于土地的用途进行了严格的管制，但是现代社 会追求利润最大化的特点，再加上经济的发展和人们观念的不断改变，很难避免 同一宗土地上的建筑物在建成以后，商业经营和居住用途之间的相互转变，把住 宅改为商业性质的情况也屡见不鲜。例如物权法第7 7 条，“业主不得违反法 律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性住房。业主将住宅改变为经营性用 房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 对于 这种情况下，是适用住宅建设用地的自动续期的规定还是适用非住宅建设用地续 期的相关规定，差异非常大，而且对权利人的权益影响也较大，这个问题也是我 们在完善建设用地期限相关规定时不能忽视的一个问题。 4 河南大学硕士掌位论文 3 不合理的地上建筑物归属规定 物权法对于地上建筑物的归属做了可以约定的规定，我们分析该规定存在以 下问题： 第一，法条中说的约定是指建设用地使用权人和土地出让方签订合同的时候 的约定，还是在建设用地届满后，建设用地使用权人和建设用地出让方新达成的 约定并没有明确界定，按照通常的理解，应当是使用权人在和建设用地出让方签 订建设用地出让合同时，合同中的约定。“事实上地方政府土地管理部门与土地使 用权人签订的国有土地使用权出让合同，大多使用的都是国土资源部，国家工商 行政管理局联合印制的示范文本”，1 9 9 4 年国家土地局和国家工商局发布的国 有土地使用出让合同范本第1 3 条“本合同规定的出让年限届满，甲方( 出让方) 无偿收回出让土地使用权，该土地上的建筑物及其附着物所有权也有甲方无偿取 得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交换土地使用证。 2 0 0 0 年修订的国土资源部，国家工商行政管理局联合印制的国有土地使用权出让合 同示范文本是这样规定的，第2 8 条“土地出让期限届满，受让人提出续期申请 而出让人根据本合同第2 5 条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国 家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑 物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。从以上分析我们可以看出，建 设用地使用权人和土地出让方签订的土地出让合同在建筑物的归属问题上，合同 示范文本直接将国有土地使用权出让暂行条例的相关规定照办了过来。我们 可以发现，物权法确定了可以通过约定确定地上建筑物的归属。而在实际签订的 建设用地出让合同中，关于地上建筑物的归属是约定明确的，即由国家取得的。 因此，按照物权法的说法，无论是按照合同的约定，还是遵照其他法律的规定建 筑物的归属是明确的。最终的结果都是由国家取得地上建筑物的所有权的。因此 物权法在此问题上的规定是值得我们探讨的。另外，我国的宪法和相关 法律的规定，公民合法的私有财产不受侵犯，只有为了公共利益需要，国家才可 函张庆华著：土地物权疑难法律问题解析，法律出版社2 0 0 7 年版，第1 5 9 页。 5 建设用地使用期限法律问题研究 以通过征收，征用的方式取得公民的财产。建设用地使用权届满显然不是公共利 益需要，仅仅因为建设用地使用权届满就收回土地上的建筑是否违背宪法和法 律? 当然我们知道暂行条例是1 9 9 0 年公布的，早于宪法的修正案。这也充分 说明了暂行条例中地上建筑物规定的不合理之处。 第二，即便早期签订的合同，即在规范合同文本出台以前，有的合同双方当 事人就建筑物的归属做出了不同于规范合同文本的明确约定。但是建设用地上的 建筑物的所有权人实际上与签订建设用地出让权合同中受让建设用地使用权的受 让方并不是同一当事人。因为我国法律规定，合法取得的建设用地使用权是可以 流通的。因此，这就又出现了一个问题，原先合同双方当事人的约定是否能够对 抗实际取得建筑产权的所有人，如果能够对抗，效力依据是什么，都是值得探讨 的问题。可以说法律规定建设用地使用期限届满后，可以通过约定来确定建筑物 的归属具有一定的局限性，有不合理之处。 我国法律在建设用地使用权届满后相关的续期以及期满后地上建筑归属问题 上的规定是存在一定的不合理之处。为此要想完善我国此方面的法律规定，我们 必须从分析问题产生的原因上入手，找出症结所在，充分发挥主观能动性，合理 分析我国的特殊国情和土地制度，为合理的解决这个问题寻找出口。 二、建设用地使用期限规定现状的成因分析 ( 一) 土地和土地上建筑物的立法模式影响 1 土地所有权和建设用地使用权相分离 我们都知道“四项基本原则”是我国的立国之本，其中最重要的一条原则 就是坚持社会主义道路。社会主义国家区别于其他国家的显著标志就是生产资料 的公有制。对于作为目前社会上最主要的生产资料土地来说，我国实行的是社会 主义公有制，土地的所有权属于全民公有和劳动群众集体所有，即我国的土地属 于国家所有和集体所有，土地的所有权是不能买卖的。根据我国的相关法律的规 6 河南大掌硕士学位论文 定，我国城市的建设用地所有权是属于国家所有的。土地所有权不能成为交易的 客体。 马克思指出：“单纯上的土地所有权，不会为土地所有者创造任何地租”。改 革开放后，特别是我党和政府确定发展社会主义市场经济体制后，我国的房地产 业得到迅猛发展。为了更好充分发挥土地的使用价值，适应社会主义市场经济发 展的要求，我国的法律法规在坚持土地公有制的基础上及时作出相关调整，1 9 8 8 年的宪法修正案明确规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让。”我国民 法通则和土地管理法确立了土地的有偿使用制度。物权法也确定了合法 的建设用地的使用权可以进入流通领域。我国土地所有权和使用权分离的土地使 用制度逐步确立。在我国土地所有权和使用权分离，土地所有权不能流转上升成 为一种政治制度。土地使用权在一定程度上取代土地的所有权成为第一位的权利， 一切与土地相关的法律关系直接与土地使用权相结合。依照我国的法律规定公民 不可能取得建设用地的所有权。事实上，我们合法取得建设用地的使用权后进行 生产建设，建造永久性的建筑物。满足我们的日常衣食住行，都具有所有的，永 久的，排他的意识目的来使用建设用地，可以说在一定程度上，我国的建设用地 使用权成一种变相的土地所有权进入流通领域。对于我们普通民众利用土地利用 建设用地满足生产生活的层面来说，建设用地的使用权和所有权的区别已经不是 很明显了。然而，使用权本质上不是所有权，建设用地的使用权人是不能取得建 设用地的所有权的。利用土地的价值本质是一种制度，在我国由于特殊的国情被 分隔成两套不同的体制。这必然将导致简单问题的复杂化，在建设用地使用制度 上就体现为使用期限问题。当然期限问题仅仅是其中的一个方面。如何在充分保 障使用权人的合法权益，又同时维护建设用地的国家所有权，在建设用地使用期 限届满时，问题就表现出来了，即是公民的合法权利和建设用地国家所有权顺位 问题。具体到实际问题，就是续期时国家的所有权和公民使用权保护先后顺序， 优先国家所有权则不能获得续期，地上建筑由国家取得。优先公民的使用权则公 民获得续期，国家不能取得地上建筑物的所有权。因此，只有首先界定清楚谁先 7 建设用地使用期限法律问题研究 谁后，才能很好的完善建设用地使用期限的相关规定。 2 建设用地使用权和房屋所有权相结合 土地使用权和所有权相分离，使土地的价值能最大限度的被开发出来，为能 使土地资源得到合理充分利用打下了良好的基础。土地主要是用来建造房屋，耕 种和生产的。作为本文探讨的重点建设用地，即土地主要是用来进行生产建 设，建造建筑物的。我们知道一块土地上如果建造了房屋，房屋作为一种不动产 和其使用的土地将构成一个统一的有机整体，在建筑物有效的存续期内是不能相 分离的。二者的结合才能充分发挥房屋的使用价值，这一点是毋庸置疑的。根据 我国的相关法律规定，建设用地使用权和地上建筑物作为一种独立的权利都是可 以单独进入流通领域的。例如，建设用地的使用权可以依法转让，抵押等。房屋 毋庸置疑也是可以流转的。实践中我们的住房也有土地使用证和房屋产权证。由 此我们可以看出我国对土地使用权和房屋是分别立法和分别管理的，我国的政府 部门也存在房产管理部门和土地管理部门。 但是鉴于土地和地上建筑物在天然属性上的不可分离性，我国法律又同时规 定在已经建造建筑物的建设用地使用权和房屋所有权在流转时是不能分离。物权 法第1 4 6 条，1 4 7 条，1 8 2 条，确定了已经建造建筑物的建设用地，无论是建设 用地使用权还是建筑物所有权在流转的时候，建设用地使用权和建筑所有权是应 当是一并处分的。可见在我国虽然土地、土地使用权和土地上的建筑物立法上采 取的是分别主义，但采取预先防止土地使用权和土地上的建筑物的相分离的作法。 即将实际上是分别管理的建设用地使用权和房屋所有权捆绑到一起，避免与事实 上的不符合造成事实上的问题复杂性。地上建筑物所有权和建设用地使用权结合 后，建设用地使用期限内是可以将问题简单化，防止使用权和所有权的分离，涉 及n - 者的主次问题，具体到实际中就是建筑物所有权是依附于建设用地使用权 ( “房随地走) 还是建设用地使用权依附于建筑物所有权( “地随房走) 对于此 问题，我国法律并没有明确的规定。法律只是简单的规定二者在处分时不能相分 8 河南大学硕士学位论文 离。在使用期限内，这样的强制规定可以避免很多问题，但是旦使用期限届满 后，这种立法方式的弊端也就显现出来了。当使用期限届满后，地上建筑物的归 属问题显现，“地随房走”即国家是不能取得地上建筑物的所有权的，“房随地走” 地上建筑物的所有权是可以归属国家所有。暂行条例显然是采取的是“房随地 走”的方式，基于前文的分析，这种做法显然是不合理的。因此，要想完善建设 用地使用期限的相关规定，必须对于建设用地使用权和地上建筑物的所有权二者 结合的主次问题，进行必要的明确。 ( 二) 建设用地使用权本身特点的制约 根据物权法的规定，建设用地使用权是作为用益物权出现在物权法 的条文之中的。我国物权法第1 3 5 规定：“建建设用地使用权人依法对国家 所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物 及其附属设施。 本条规定了我国的建设用地使用权制度。建设用地使用权指设用 地使用权人在法律允许的范围内，利用土地营造建筑物、构筑物及其附属设施的 权利。根据本条和相关法条的规定，建设用地使用权具有，占有、使用、受益、 处分，四项权能。主流观点认为建设用地使用权属于传统民法中的地上权。周柑 在其物权法原论中阐述用益物权分为，役权、地上权和永租权。查士丁尼法 典将地上权作为一种物权，“使人充分享用某一建筑物或其中以部分的、可让并可 转移给继承人的物权。”但是我们仔细分析地上权的产生原因，可以发现将我 国的建设用地使用权定性为地上权是有失妥当的。“土地使用权在某些方面与地上 权有相同或相似之处，但这并不说明它们之间有着本质上的一致性 首先，地上 权的产生当初是为了弥补罗马法所有权制度的不足，早期罗马是公有土地，国家 和地方政府享有所有权，此时采取的添附原则，一切土地上的附属物都归土地所 函江平、刘智慧著：中国物权法释义与运用，人民法院出版社2 0 0 7 年版，第3 7 5 页。 圆梁慧星、陈华彬著：物权法，法律出版社2 0 0 3 年版，第2 6 8 页