（民商法学专业论文）房地产信息披露制度研究.pdf

摘要 本文对我国房地产市场信息披露制度进行了种实证性与前瞻性的研究。对 在我国建立一个房地产信息披露的必要性从宏观与微观两个层面进行了论证，从 维护市场正常运行与保护消费者两个角度表明了在我国现在建立一个房地产信 息披露制度是非常必要的。而且，借鉴股市信息披露制度的相关原则制度，并结 合现在的市场现实对房地产信息披露制度进行了合乎实际的构建。而后对房地产 信息披露制度进行了比较完整的分析，为房地产信息披露制度的运行提供相应的 法律基础，最后从民事侵权责任的角度对违反信息披露所导致的责任给以相应的 论证，为房地产信息披露的运行提供法律保障。从民法角度构建了我国的房地产 信息披露的理论框架。为目前来说尚未存在而又十分重要的房地产信息披露制度 做出探索性的论证是本文写作的比较有意义的创新之处。 关键词：房地产信息披露制度消费者知情权义务 s u m m e r y i nt h i se s s a yt h ew r it e rh a sc o n c e n t r a t e d o nt h er e s e a r c ho ft h er e a l e s t a t ei n f o r m a t i o nd i s c l o s i n gs y s t e mf r o mt h ea n g e lo fd e m o n s t r a t i o na n d f o r e c a s t i n g t h ew r i t e rh a sp r o v e dw h y t h er e a le s t a t ei n f o r m a t i o n d i s c l o s i n gs y s t e mi sn e e d e df r o mm a c r oa n dm i c r ol e v e l t h e n c o n s t r u c t t h ef r a m e w o r ko ft h i ss y s t e mu s i n gt h es t o c km a r k e ti n f o r m a t i o nd i s c l o s i n g s y s t e ma sr e f e r e n c e a f t e rt h a tt h ew r i t e rg i v e st h i s s y s t e maj u t l s t i c a n a l y s i s w h i c hc o n s t i t u t e s ac o n c r e t eb a s ef o r t h er u n n i n go ft h i s i n f o r m a o i o ns v s t e m a tl a s tt h ew r i t e rm a k e si tc l e a rw h a to b l i g a t i o n s h a l lb ea p p l i e di ft h i sr e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns y s t e mi sd i s o b e y e d t h i s e s s a vc o n s t r u c tat h e o r yf r a m e w o r kf o rt h er e a l e s t a t ei n f o r m a t i o n d i s c l o s i n gs y s t e m ，w h i c hv e r yf e wr e s e a r c hh a sd o n e o ni 1 k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n f o r m a t i o nd i s c l o s i n gs y s t e m ，t h er i g h t t o k n o wo ft h ec o n s u m e r ，o b l i g a t i o n 2 日i j舌 随着我国经济改革的逐步深入，住房制度的改革进入了一个崭新的阶段住 房货币化已经是解决我国公民住房问题的主要方法。房地产业作为国民经济的一 个重要组成部分已经发挥着拉动国民经济向前发展的重要作用它的健康发展与 否关系着公民能否实现居者有其屋的愿望，也对社会稳定有着至关重娄的作用。 在现阶段我国房地产持续升温，人民币面临升值压力之时j 国际游资对中国蠢蠢 欲动，房地产在各方利益集团的博弈下已经出现了泡沫。近几年来，炒房之利远 大于炒股，投机商套用的银行的资金以及原来不少活跃在股市中的资金大量转移 到楼市中，一方面使房价虚高许多有住房需求的老百姓望房兴叹而房地产开发产 生暴利加剧社会矛盾，另一方面由于炒房者炒房的资金大多来自于银行，风险大 多由银行承担，给国家的金融系统带来了较大的风险。炒房之所以易于炒股，是 因为房地产市场信息更不透明，市场更不规范、更容易受操纵。2 0 0 2 年8 月， 在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策 不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房 地产业”。但是央行的预警并没有得到太多人的关注。2 0 0 3 年之后央行对房地 产市场政策的关注度不断增加，2 0 0 3 年6 月，央行终于下发了被业界称为“1 2 1 号文件”的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。该通知重申了商业 银行不得给自有资金比例低于3 0 的房地产商贷款的规定。2 0 0 5 年全国“两会” 上，总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点 之一，3 月份，与房地产有关的七部委又联合出台文件即所谓的国八条，要求： l 、强化规划调控，改善商品房结构； 2 、加大土地供应调控力度，严格土地管理： 3 、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型 住房的有效供应： 4 、完善城镇廉租住房制度保障最低收入家庭基本住房需求； ， 5 、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节 力度； ， 6 、加强金融监管； 7 、切实整顿和规范市场秩序； 8 、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 为控制过热的房地产市场，中央随即出台了一系列的房地产宏观调控政策， 包括用金融、税收、经济等手段遏制投机性炒房，同时采取加大经济适用房的供 应，改善房屋的供给结构，增大中小户型的用地供给，而对豪华住宅的用地则采 取严格控制等等，出现了一个被房屋开发商称之为的“房屋新政”，有力的促进 了房地产业的健康发展。其中，明确把建立完善市场信息披露制度作为对房地产 市场进行宏观调控的一个重要举措，要求各地要加快建立健全房地产市场信息系 统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同 品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立 和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测 分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适 时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。因为建 立一个完善的房地产信息披露制度对于我国房地产市场的健康发展具有重大的 意义。所以本文将对在我国建立楼市信息披露制度的相关问题做出论述。 第一部分房地产信息披露制度概述 一、房地产信息披露制度的概念及特征 房地产信息披露制度是指在房地产市场上向消费者出售房产的经营者和其 他有关的机构必须在规定的媒体上向社会公开提供有关房屋产品的品质、价格、 销售及其他相关的信息，否则就应该承担一定的法律责任的制度。房地产信息披 露制度是房地产市场上的消费者了解真实信息的重要渠道房地产信息披露制度 应该具有以下特征： l 、它具有一定的强制性，即对制度规定的信息强制性的要求义务主体进行 披露，并不管义务主体是否愿意披露这些消息。 2 、该制度具有公开性，即该制度所要求的信息披露必须是在公开的媒体进 行披露，任何想要了解该信息的人都可以通过该媒体知道所披露的信息。 3 、具有统的披露形式，从而有利于利用者进行比较。 4 、该制度在价值保护上更倾向于保护房地产市场上消费者的合法权益，倾 向于创造一个相对平等的交易格局。 二、房地产信息披露制度的作用 ( 一) 房地产信息披露制度是克服市场失灵及信息不对称的重要手段 市场经济是商品经济发展到一定程度，建立起全国统一市场后产生的。，市 场经济是“1 一种组织方式，在这种方式下，生产什么样的商品，采用什么方法 生产以及生产出来以后谁将得到它们等问题，都依靠供求力量来解决”。它主要 通过“看不见的手”的自发调节作用即价格机制传递信息，使资源得到合理配置。 它能提供一种刺激，促进经济增长，它能使企业和劳动者的积极性得到充分发挥， 被大多数人认为是有效率的。一直到资本主义世界经济危机的频繁爆发，给社会 带来巨大损害后人们才充分认识到只是依靠自由竞争这只看不见的手去调节宏 观经济，它远远不够，会给市场经济运行带来许多弊端，我们把出现的这种情况称 之为市场失灵。2 这些弊端包括：首先是它造成外部不经济。如环境污染、公害 泛滥，城市膨胀及生态失衡等。其次市场经济典型的失灵对某些部门无能为力。 如不能提供国防安全体系、科学教育、公共交通、水利等大型基础设施，即无公 ：( 美) d 格林沃尔德主编：现代经济词典，商务印书馆1 981 年版一第275 276 页 参见李瑞芝“市场失灵”、“政府失灵”论与社会主义市场经济( 经济评论) 武汉1 9 9 5 0 30 5 7 0 6 0 共产品市场。信息市场也是残缺的，只能提供短期的、局部的信息以致造成过分 投机，重复建设资源浪费还有就是市场经济难以保证满足众多的社会目标，诸如 产生贫富两极分化，以及垄断等弊端，正是如此才产生了国家作为市场经济的一 个积极参加者进行宏观调控的必要。 从一个比较微观的层面来说，在任何一个市场中作为供求双方的市场主体， 为了实现自己的生产生活的需要，必须要进行相应的市场活动，并做出相应的市 场决策。特别是在一个现代的市场体系中，买方与卖方的数量都是相当众多的情 况下，买方与卖方都面临着相当多的选择。进行选择的同时也都面临着风险。相 对于一方来说，另一方的行为具有不确定性。市场信息就是减少这种不确定性的 措施。但是在一个自由放任的市场体系中，买方与卖方能够获得的信息都是不完 全的，具有局部性与滞后性。自由放任的市场体系对于整体性的和引导性的市场 信息的产生是无能为力的。同时，买方与卖方对于市场信息的占有与控制也是不 同的，一般来说卖方，特别是社会专业分工越来越细致的今天，相对于买方来说 对产品与市场信息的占有是处于优势地位的。追求利润的天然冲动使卖方肯定会 利用这种信息优势要么对同样的产品要求较高的价格，既是要求产品的价格超出 其性能，要么对同一价格的产品的性能、质量进行减等，既是要求产品的性能低 于其价格。而买方作为市场体系中的另一方对此由于在信息方面的劣势地位不能 不被动接受。当这种互动成为一种习惯后，会出现两种情形，一是市场投机盛行， 经济运行出现泡沫化。二是出现所谓的逆向选择的情形，即性能低的产品占领市 场而性能较高的产品退出市场。 具体到房地产市场而言，房地产市场也是我国市场经济的一部分，正如大多 数市场失灵的表现一样，房地产市场如果只靠自身的自由竞争的市场力量，同样 会出现要么市场投机盛行，要么假冒伪劣盛行而作为市场的进步力量的讲诚信的 的经营者会逐渐退出市场的一个局面。我们要建立一个稳定有序的房地产市场， 实现国家对房地产市场所寄予的期望，就必须对房地产市场进行相应的干预，以 治理其自由放任的负面的发展缺陷。其中，对信息的干预应该说是其基础，一个 公开的房地产信息披露制度对于房地产市场的健康运行是不可缺少的。它可以提 供单靠市场竞争所无法提供的整体性的信息，使市场经营者摆脱盲目生产的桎 梏，更重要的是它可以使市场各方克服信息的局部性以及减少信息不对称的危 害，从而是克服市场失灵及逆向选择的重要手段。 ( 二) 、房地产信息披露制度是国家宏观调控及遏制炒房的重要工具 3 2 0 0 2 年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2 0 0 3 年的大幅上涨，2 0 0 4 年1 到9 月份的全国商品房价格涨幅仍达到了1 3 ，商品房平均价格达到2 7 7 7 元，相比2 0 0 2 年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。中国的房 地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣。由于房地产业是个事关 国计民生的产业也是一个国家宏观调控重点关注的行业，一时间房屋价格成了各 方关注的焦点，房地产业混乱与非理性繁荣已经引起中央政府的高度关注，对房 地产市场进行宏观调控势在必行，在这当中信息披露制度理当发挥重要作用。 1 、 建立客观公正的房地产信息披露制度是产生理智的市场心理预期的要求 面对高涨的房价，房屋开发商以各个楼盘开盘时各方疯狂抢购的事实告诉大 家房屋产品它的价格是不会下跌的，它只会一个劲的往上涨，因为有巨大的需求。 这巨大的需求则直接来自于我国经济高速的发展，人民收入水平不断提高。而且 房屋产品它由于并不能像其它产品那样随着需求的增加而无限量的增加，所以房 屋产品的价格一直往上攀升这是经济规律决定的。同意这种观点的经济学家、官 员、媒体的声音在这个阶段不绝于耳。一时间预计房价将要猛涨的买家纷纷出手， 房屋价格更是一路猛涨。老百姓看着一路猛涨的房价感觉到安居梦离自己越来越 远。这个时候有一些经济学家发出了不同的声音中国的楼市已经出现了泡 沫。房价中的泡沫会对国家的宏观经济产生不利影响，体现真正供求关系的价格 被人为扭曲了，房价是虚高的! 这种声音一发出就受到了老百姓的青睐，受到普 通老百姓的追捧。一时间关于房价未来是跌还是涨的预测都公说公有理婆说婆有 理。媒体上的观点也往往互相冲突，房价的升降牵动了各利益集团的神经。 不管各利益集团对房价的期望如何矛盾，中央政府对于房地产市场这样一个关 系国家经济稳定的市场，站在一个国家宏观经济调控者的角度，必须顾及市场的 长远发展、以及房地产市场在整个国民经济中的地位。综合平衡各方利益后才能 形成中央政府对房屋价格及走势的基本态度。通过国务院出台的一系列宏观调控 政策我们可以明确的看出中央政府对房价的态度，中央政府希望一个稳定有序的 房地产市场，希望一个体现真实供求关系的稳定的房地产价格。要达到上述目标 中央政府需要采取相应的宏观调控措施稳定房地产市场，根据自己的立场与目标 综合协调各方利益，以达到可持续发展 而这一切最基本的则是必须有一个能够为各方提供决策的基础的可靠的真 参见许小年走入迷途的中国房价 2 0 0 59h t t p ：x z b o k e ec o m 9 7 2 0 0 5 0 9 1 0 3 4 6 8 1h t m l 实的信息体系。首先，一个客观真实的房地产信息披露制度，是中央政府决策的基 础没有可靠的信息披露任何调控措施都很难对症下药信息是中央政府了解当 前市场的关键其次，房地产市场各方虽然可能了解一些市场的信息，但是对于一 个地区或者整个国家的态势却很难知道房地产开发商有可能盲目投资，而购房 者则可能盲目跟进，造成市场的混乱如果市场各方在信息方面对等那么各方就 可以建立一个比较理智的大致统一的市场预期再次，中央政府做出的宏观调控 措施更容易被各方所理解，从而起到应有的作用。房地产信息披露制度的建立是 房地产市场实现稳定发展的必须。 2 、 建立一个客观真实的楼市信息披露制度有助于遏制炒房，稳定房地产市场 所谓炒房就是指购房者购买房屋并不是为了满足自己的住房需求而是为了追 求房屋升值后所带来的利润的这样一些购房行为及哄抬房价的行为。 在我国房地产市场上，炒房推动了房价不断的上涨，速度惊人这给国民经济 带来了巨大的影响一方面由于房价上涨带动对房地产投资迅速升温从而带动上 游原材料的需求大大增加带动上游原材料价格的暴涨，带动对上游原材料等行 业的投资过热，给国民经济带来通货膨胀的压力( 原材料推动型) 另一方面由于 房价持续上涨距离老百姓的消费水平越来越远，而住房是老百姓生活的必需品， 老百姓必须为高房价买单，造成了许许多多的人节衣缩食只为还银行的贷款这 带来一个问题，就是老百姓的钱必须有一大部分用于购房，必然会压缩其他方面 的消费，从而造成国家经济的需求不旺，必然损害其他产业的发展，而一个国家不 可能只靠房地产业来发展自己的国民经济的还有就是房地产业它的房价其实也 是一个利益分配的形成机制，高涨的房价迫使老百姓不得不为住房支付更高的代 价而房开商以及炒防者却获得了暴利( 这已经为许多房开商承认) ，这给整个经济 的发展带来不和谐不稳定的因素这些都是我们在面对炒房时不得不考虑的。正 如温家宝总理所说，房屋是拿来住的，而不是拿来炒的我们必须遏制炒房 遏制炒房一方面必须让炒房者承担更大的代价，比如征收营业税，提高房屋 贷款利率等另一方面是阻止一般购房者受炒房者所营造的氛围的影响盲目跟进 在这个问题上，一般购房者选择是否应该在某个时候，某帮骱位购房，从他的角度 来说也是需要很慎重的，他必须收集各种相关信息，进行比较分析，结合自己的特 殊情况方能做出决定而在房地产市场上，好些房屋开发商为了提高房价，人为的 制造商品房热销、购房者排队抢购的火爆场面更有甚者，利用自己的内部员工搞 虚假按揭既获得了银行贷款，又人为的制造了房源短缺的假相，把房价提上去以 后，再把虚假按揭部分房屋以高价卖出通过种种方法提高房屋价格，购房者能收 集到的信息就是房价越往后越涨得快，故只有提早买房使购房者的消费需求提 前显现，并且集中竞价，从而更进一步的提高房价当这种现象扩散开去成为整个 社会的心理走势后，一种泡沫型的不可持续的房价形成机制便成为市场主流一一 房价不会跌只会不停的往上涨的预期笼罩市场，投机性需求的势力大张这时在 起运经济的手段去阻止种种趋势就会付出很大代价在这种情况下，让市场参加 者不会盲目跟风的最好办法就是提供客观真实的信息，而且让消费者明白宏观调 控者的态度，让消费者做出理智的判断而这种信息的提供，从规范性和正式性的 角度来考虑的话，没有比建立一个房地产市场信息披露制度更合适的选择了 ( 三) 、房地产信息披露制度是保护消费者知情权的重要措施 4 知情权是上世纪四十年代在美国最先出现的法学概念，即“t h er i g h tt o k n o w ”，台湾译为知的权利或资讯权。目前学者们普遍认为，知情权不仅仅存在 于公法领域，而且是一项基本人权，在私法领域也有体现，“是指自然人、法人 及其他社会组织依法享有的知悉、获取与法律赋予该主体的权利相关的各种信息 的自由和权利”我国也有学者将其称为知悉权、了解权或者得知权。消费者知情 权是指消费者在进行生活消费时，对于接受的产品或者服务的相关信息，有知悉 真实信息的权利，属于消费领域的公民知情权。根据消费者权益保护法，我国的 消费者知情权限于对所接受的产品的质量、性能、价格方面的信息。我们这里所 指的消费者的知情权比消费者权益保护法中所涵盖的知情权的内容要广，是指消 费者对于其所购买产品的微观信息、宏观信息以及市场信息的知情权，而不仅限 于消费者权益保护法中的对产品质量、性能、价格信息的知情权，有些学者将之 称为消费者的信息权，但是我们在这里不妨还把它称之为消费者的知情权，因为 上述权利的性质与目的具有一致性。 1 、房屋产品的特殊性使得我们更有必要对消费者知情权进行保护 自古以来，居者有其屋是老百姓一直不变的理想。尤其在中国，老百姓省吃 俭用很可能一辈子就是为了买一套房。房屋对于消费者来说具有重大的意义，它 是属于一种生存必需品，同时也是一个人在社会上立足、身份的一个表征。有恒 产者有恒心，一套自有房屋对于刺激老百姓为提高自己的生活水平而努力的作用 也是巨大的。房屋对于消费者来说比其他产品更具特殊性，这种特殊性对消费者 知情权的保护提出了更高要求。 参见吉林大学张晓字消费者知情权研究2 0 0 5 中国期刊网优秀硕博论文库 9 、房屋价值巨大及房屋产品消费的长期性使得更有必要加强对消费者知情 权的保护。 在我国由于长期实行高积累、低消费的财政政策，我国职工的收入一直都处 在比较低水平，这种状况随着改革的深入而逐渐改变，但是在总体上来说我国职 工收入水平是不高的。9 0 年代以前居民的住房问题是由国家来解决的，也就是 所谓的福利分房，居民在房屋问题上的负担并不是很大随着经济的发展，人口 的增加，福利分房已经不能满足居民的需求了，商品房是唯一的选择。商品房的 一个特征就是它的一切都是按照市场的手段来运作的，追求利润最大化是房屋开 发企业的根本动机，它的价格可以说与福利分房所给职工带来的负担是不可同日 而语的。平均下来一套普通住房起码是一个普通职工年收入的6 到1 0 倍或者更 多。而且房屋的消费它具有长期性，一套住房的使用年限一般都有几十年，更换 住房或者报废住房的频率一般不会很快。它是一个一次购买长期使用的事关老百 姓生存的产品，这些无疑都需要更加强调对消费者的知情权的保护以确保其所购 买的住房是他确实愿意购买的住房。 、影响房屋产品使用的因素具有复杂性使对消费者的知情权的保护更有现 实的意义 房屋产品因为其使用的长期性，及其要承担的功能的多样性，使消费者对所 购买的房屋的期待及要求也呈现出多样性。房屋的品质、房屋的价格、房屋的位 置及交通、小区的环境，将来交通及环境的变化以及房屋以后的升值潜力等等都 是消费者比较关注的方面。而这些有关房屋的消息，我们说并不是都能够真实的 到达消费者并被消费者正确理解。原因无非两个方面第一：房地产开发企业出于 追求利润最大化的冲动，对消费者提供扩大了的对于有助于其提高其房价的消 息，而对于不利于其提高房价的信息可能不愿提及或者减少该种不利信息的提供 量。第二：由于普通消费者本身对于房屋开发等等方面的事务不可能具有很高的 专业鉴别能力，对房屋开发企业向其提供的信息，他可能并不能得出正确的结论， 它对信息的判断依赖于房屋开发企业的解释。消费者基于其所得到上述信息进行 的决策，应该说它是一个比较容易误导的决策。而一旦消费者作出决策，他就必 须为此负责。在现阶段，我国房地产市场发展的历史并不长，还不完善，房屋开 发企业良莠不齐，鱼龙混杂。有不少房屋开发企业为追求短期效益，故意对消费 者进行误导，一旦消费者的房款交给了他，便原形毕露，消费者便不是上帝了。 消费者要想维护自己的合法权益还是应该从预防入手而不是等到纠纷产生后在 去寻求救济，如果那样的话维权成本要大得多。而从预防入手，最重要的是要保 证消费者对其所要购买的房屋的真实信息的知情权。 、现阶段影响房屋交易的法律问题较多迫切需要将消费者的知情权落到实 处。 由于现阶段我国实行的是商品房预售制度，在商品房预售行为发生时由于商品 房尚未建成，预购方欲了解所购商品房的状况只能通过商品房销售广告和售楼人 员的口头介绍，而不能通过实物来了解预售合同的标的物。这就客观上为房屋开 发商滥用其信息垄断地位侵害消费者合法权益提供了方便。其欺诈手段层出不穷 比如5 i 、利用商品房销售宣传广告为欺诈 i i 、把经济适用房作为商品房预售为欺诈 i i i 、利用商品房的预售样板房为欺诈 i v 、把已经抵押的房屋当成未抵押的房屋出卖等等 由于房屋产品的上述特殊性，普通消费者一方面他必须买房，因为这是消费 者维持其生活的需要，而且会一次买房长时间居住。如果所买的住房存在瑕疵， 那么这对消费者的伤害会更大。但是一般的消费者并不是专家，相对于经营者他 不管在资金上还是在技术上都处于弱势地位，而且确实买房它涉及的问题方方面 面，这些都更进一步的要求在房屋买卖中加强对消费者知情权的保护。 2 、建立房地产强制信息披露制度是保护房地产消费者知情权的必须 综上所述，消费者在信息的获取与分析理解上与房屋开发商相比都处于弱势 地位，市场经济所要求的主体的平等地位在这里被一种表面的平等而实质上的不 平等所代替，为达到供求双方地位的平衡从而更好实现市场经济的看不见的手的 作用，我们必须强调对经营者的信息强制。我国消费者权益保护法与产品质量法 都规定了经营者有提供真实信息的义务，从而为消费者从经营者身上获取所需信 息奠定了基础。但是在这当中我们可以看出法律只是对该信息的提供设定了一种 事后监督措施并没有对经营者怎样提供信息以及怎样保证信息的真实性和信息 的可读性做出规定因为对于一般的生活消费品的消费者，消费者权益保护法与 产品质量法所规定的经营者的这些义务对于遏制经营者的欺诈行为已经足够。如 果规定经营者更多的信息披露义务必将增加经营者的负担但却对一般消费者意 义不大：然而对于房屋产品，正如我们上面分析的那样，相对于普通的消费品具 参见黑龙江大学于连平商品房预售市场欺诈行为的法律分析2 0 0 5 中国期刊网优秀硕博论文库 有较大的特殊性，事后的监督措施并不足以遏制经营者对消费者的欺诈行为，因 为房屋产品的价值较大，经营者从欺诈行为中所获利益也较大，致使他有从事欺 诈行为的巨大冲动所以相对于一般的消费者，房屋产品消费者的知情权有必要 得到更为周密的法律保护，这样也有利于社会的稳定。建立一个向社会公开具有 公信力的房地产信息披露制度它可以：为消费者提供一个关于房屋产品的正式信 息，消费者可以信赖的信息。这样消费者购买房屋是就可以少去了很多不必要的 顾虑。从而可以放心的进行商品房的购买，有利于房地产市场的健康发展。要求 经营者向消费者及有关监管机构提供其项目的真实情况，由于监管机构本身具有 的技术、管理等优势，可以使监管机构在项目公布前就对项目进行一次预处理， 从而为减少经营者的欺诈行为提供了一个事前的控制机制。这一点是区别于其他 产品经营者应该负担信息披露义务的地方。综上所述从更好的保护消费者知情权 从而保护消费者权益的角度来说建立一个向社会公开，具有社会公信力的房地产 信息披露制度是一个必然的选择j 第二部分房地产楼盘信息披露制度性质的民法分析 房地产信息披露具体的制度建立以后，该制度便在相关主体之问创建了相应 的房地产信息披露民事法律关系。房地产信息披露的义务主体是房地产经营者， 他们必须把客观真实的相关信息在媒体上予以披露。要求房地产经营者如实披露 相关信息是房地产信息披露建立的一个主要目的。虽然我们也要求政府相关部门 如实披露土地的供应情况以及使用情况，但由于政府部门的披露行为只不过是其 履行行政职责的行为，他是处在行政管理者的地位而不是一个民事主体，他对相 关信息的披露更不是在履行一种民事义务，他并不是房地产信息披露民事法律关 系中主体，当然也不是房地产信息披露的民事义务主体。在房地产信息披露法律 关系中，广大消费者是信息披露的受众，房地产信息披露要以消费者能够理解的 方式进行披嚣。而政府部门虽然拥有对房地产企业的信息披露进行监管的权力，。 但是政府部门并不是房地产信息披露的受众。房地产信息披露制度使房地产经营 者对广大消费者负有强制的信息披露义务，如果房地产经营者违反该义务，就可 能承担相应的法律责任。 一、 房地产楼盘信息披露义务的性质 1 、信息披露义务具有6 先契约性 在房地产信息披露中，房地产开发企业的信息披露义务本来就是其对于购房 人的个先契约义务，房地产开发企业作为一个经营者，或者说作为商品房销售 合同的一方，对于合同他方来说，必须如实披露与订立合同相关重要的信息。这 是任何一个欲订立合同的当事人都必须履行的义务。合同一方的信息披露是他方 决定是否订立合同的决策信息基础之一。而这种义务并不是直接来源于双方当事 人订立的合同。因为在订立合同以前，这种对相关信息予以披露就已经是合同双 方当事人必须履行的义务了。该种信息披露义务本来就是一种依据诚实信用原 则，在进入缔约阶段的双方当事人未订立相应的合同前双方当事人对他方当事人 所负的义务，被视为一种合同的附随义务。这种义务来源于将要订立合同的双方 在进入磋商阶段后双方当事人之间便产生的一种类似债的一种关系，在该种关系 中，双方当事人对于他方具有特殊的保护义务。双方当事人之间存在着某种特殊 的信赖关系，基于这种信赖关系，进入磋商阶段的双方当事人对于他方当事人负 有如实披露相应的信息的义务。 2 、房地产强制信息披露义务具有法定性 我们在建立了房地产信息披露制度以后，在制度中明确规定了房地产开发企 业必须在规定的媒体上，按照规定的格式，披露规定内容信息。不管房地产企业 愿不愿意，他都必须履行这个义务。这种义务直接来源于法律的规定，是一种强 制义务。信息披露义务的先契约性与法定性之间不存在矛盾，它们是并行不悖的。 正是由于房地产信息披露义务具有非同寻常的意义，该信息披露制度，才特意重 视该先契约义务，并把它用法律的形式加强，使之成为一种法定义务。 二、信息披露行为的性质 1 、信息披露行为是一种准法律行为。 信息披露是披露人有意识的把自己的相关信息向外界展示的一种行为，该行 为由主观方面与客观方面构成。主观上披露人要有对相关信息进行披露的意图并 且明白该种信息披露的后果，客观上义务人必须向信息披露的受众进行信息披 露。它是一种有法律意义的表示行为，但是它不是一个民事法律行为。7 民事法 律行为是指一个人或多个人从事的一项或多项具有内在联系的行为，其目的是为 了引起某种私法上的法律后果，即使个人与个人之间的法律关系发生改变。旨在 产生法律后果的手段则是进行意思表示。意思表示则是指行为人将其欲发生某种 参见王利明合同法北京中国人民大学出版社2 0 0 2 年2 5 0 参见拉伦茨德国民法通论下北京法律出版牡2 0 0 3 年4 2 5 1 3 法律效果的内在意思以某种至少让相对人能够明白的方式表现出来。如果该行为 不被法律给与否定性评价的话，而该行为将会依该意思表示发生法律效力。信息 披露行为目的很明显就是为了履行信息披露义务，以消灭某一阶段的信息披露义 务，8 在履行行为的性质确定上，有人认为履行行为是一种法律行为，行为人必 须有清偿的内心意思，并有履行行为该履行行为才是有效。有人认为履行行为并 不是一种法律行为，有清偿的行为已经足够，而并不需义务人的清偿意思。已故 台湾学者史尚宽持这种观点，笔者同意履行行为不是一种民事法律行为，同样信 息披露行为也不是一种民事法律行为。信息披露义务的履行并不是由信息披露行 为所表示的意思决定的，信息披露也不是依义务人的意思发生效力而是由法律规 定其效力。这种效力虽然由法律之规定当然发生，但以表示一定的心理状态于外 部为特征的行为学说上称之为准法律行为。这种准法律行为是一种表示行为，在 内容上涉及到法律关系或有法律意义的事件。但是它们所引起的法律后果的出 现，则不是最初考虑的，也未考虑具体情况下是否有这样的法律后果，但无论如 何这里的表示原则上或至少是有意识做出的，并且具有法律上的意义。准法律行 为的某些方面可以类推适用民事法律行为的相关规定，但是在何种程度上能够类 推则应该视具体情况而定。 2 、错误信息披露与意思表示错误 在民事法律行为制度中，意思表示是其最为核心的制度。意思表示就是为追 求一定的目的，而将追求该种目的的内心意思以至少相对人能够理解的方式表露 于外。意思表示有两个构成要素：一是表意人内心追求一定法律效果的意思。二 是将内心意思表露于外的表示行为。表意人的内心意思又可以分为行为意思、表 示意识以及效果意思。在意思表示中，由于种种的原因有可能出现表意人所表示 的内容与其真实意思不一致的情形。这种内心意思与外在表示，以及现实与表示 不一致的情形可以分为表意人不知道他的内心意思与所表达出来的东西不一致， 和表意人知道其所表示出来的东西与其内心意思并不一致。对于前一种不一致我 们称之为意思表示错误。在信息披露制度中，不管披露义务主体愿不愿意他都有 义务对相关的信息在规定的媒体上进行真实的披露。信怠披露义务主体必须保证 所披露的信息与真实情况相符。如果在现实中其披露的信息与真实不相符合，但 是信息披露主体并不知道该信息与真实不相符合的话，应该可以类推适用民事法 律行为制度中意思表示错误的相关规定。如果该种不一致并不是重大的错误的 5 参见史尚宽债法总论北京中国政法大学出版社2 0 0 0 年7 7 6 1 4 话，可以借助意思表示的解释制度解决。如果是重大的错误则应该允许信息披露 义务主体撤销其披露，重新做出信息披露。但是应当赔偿相对人的损失，这种损 失学说上称之为信赖利益的损失。至于该项错误是否是重大的，根据德国学者拉 伦茨的观点应该包含主观上的标准与客观上的标准。9 主观上的标准是指如果表 意人表示具有该种形式或意义，那么他不会发出该种表示。而客观上标准是指表 示的客观意义或其为受领人所理解的意义与当事人所欲表示的意义差距并不是 微不足道的。 3 、虚假信息披露与欺诈 如果意思表示中表意人的内心意思与其外在表示不一致，是表意人所明知 的，这种不一致的意思表示是出于表意人的故意，则称之为虚伪的意思表示。对 于这种虚伪表示传统民法的处理方式是将其按照该意思表示的客观意义来解释 而不管其内心状态如何。如果表意人将不是真实的事实表述为真实的事实那就完 全是一种欺骗行为了：”现在我国学者大多认为一个行为要构成欺诈需满足以下 要点：首先，需要有欺诈行为，即是指把不真实的事实表达成真实的事实，从而 使他人陷于错误、加深错误或者保持错误。欺诈行为一般要求积极的作为，除了 有交易上的惯例或者其他特殊情况外，单纯的不作为不会构成欺诈。其次，须欺 诈行为与相对人陷于错误极为意思表示具有因果关系。还有就是需要欺诈人有欺 诈他人的故意，最后就是受欺诈人是相对人。在信息披露中如果信息披露人明知 其披露的信息与真实情况不相符合仍然进行披露，那就是虚假信息披露。根据上 述欺诈的构成来看，已经构成了欺诈。欺诈的构成并不以相对人受有损失为其要 件，因为设置欺诈制度主要是为了保护相对人的意思自由。在现实的发展中，虚 假信息披露人的主观上具有故意作为其行为成立欺诈的必要条件的学说正在改 变，对虚假信息披露人来说有学者认为只要能够认定其进行虚假信息披露在主观 上具有重大过失，就可认定欺诈，而并不需要一定是故意，“以满足竞争经济的 发展需要”“ 三、房地产信息披露的形式 i 、房地产信息披露行为是一种要式行为 房地产信息披露制度就是要求房地产经营者对信息披露制度中规定的信息， 9 参见拉伦茨t 德国民法通论下北京中国政法大学出版社2 0 0 25 0 7 ”参见王泽鉴民法总则北京中国政法大学出版社2 0 0 11 0 8 ”参见谢晓尧欺诈：一种竞争法的理论诠释一兼论消费者权益保护法4 9 条的适用与完善( 现代 法学) 重庆2 0 0 5 0 2l “1 6 9 在政府部门规定的媒体上，按照规定的格式，进行公开的披露。该信息披露应该 采用法律规定的方式。一个行为之所以要规定一定的形式无非出于这样一些目 的：首先，该行为对于当事人本身，有时对于第三人具有长时间、深刻的意义。 例如结婚等行为，规定一定的形式使该行为具有相应的可识别性，和易于证明。 其次是促使当事人对于即将要从事的行为的风险产生足够的重视。再次就是为使 该科，行为起道某利，宣示的作用，从而使该行为具有该种为宣示而需采用的形式。 房地产信息披露行为的形式意义即在于使其宣示能够为公众所理解，进而能够进 行对比。其采用的形式的最大特点是在大众熟知的媒体，公开其内容，从而令该 信息披露具有某种公共性。因此该信息披露行为的形式的使用还应该促进公共利 益的发展。基于其形式目的的特殊性，该形式对于房地产信息披露具有非常重要 的意义。从现代法律的发展来看，形式自由应该是当事人意思自治的一个体现， 如果法律行为违背了它的形式要求的话，如果该形式要求并不涉及到公共利益及 次序的话，法律并不是使这类法律行为失去效力，一般还是可以进行相应的补正 以维护其效力。对于信息披露这种准法律行为的形式要求可以类推适用法律行为 的形式要求。如果信息披露违反了法律的规定形式，因为其形式要求的目的涉及 到公众利益的保护，该信息披露不生法律效力，该种违反形式要求的披露不值得 公众信赖。违反形式要求的信息披露义务人，须重新进行披露并承担相应的责任。 2 、房地产信息披露的公信力与相对人的信赖保护 由于房地产信息披露采用公开向公众披露的形式，并且采用_ r f = 格统一的格式 进行披露。这些可能对相对人来说由于信息披露的正式性，及其公开性、公共性， 从而使该种形式产生公信力，即是对足以产生一般信赖的外观事实法律赋予其推 定的效力。该种信赖对于一般的消费者、社会大众是属于舍情合理的，同时让公 众对该信息披露产生信赖也是建立房地产强制信息披露制度的一个重要目的。所 以具体相对人对该种信息披露的信赖是法律所必须保护的。”我们知道法律对于 一种信赖要进行保护，前提是信赖人主观上必须是善意的。该种善意是指对于其 信赖所持有的主观无过错的状态。在房地产信息披露中，具体的相对人对信息披 露的信赖具有严格的外部性，即对于信息披露字面的信赖而不是对于信息披露者 真实意图的信赖。即使该信息披露与信息披露人真意不合，发生了意思表示错误 的情形，该种信赖也是法律应该倾斜保护的。在对意思表示进行解释时，应该采 ”参见丁南论公情力与交易主体的善意从民法信赖保护角度的阐释( 社会科学战线) 长春2 0 0 4 0 2 1 8 2 1 8 6 用严格的字面意思进行解释，而不依信息披露人的真实意思进行解释。在发生重 大错误、误解的情况下信息披露人可以撤销其错误的信息披露但是要对相对人的 信赖利益做出赔偿。换一句话说，我们推定具体相对人的信赖是主观上无过失的， 相对人并不知道信息披露人所披露的信息与其真实意图不符，即具体相对人的信 赖是善意的信赖。如果信息披露人对此不同意的话由信息披露者来证明具体相对 人的非善意。 7 而且，为了有效保护消费者的合理信赖，在发生信息披露与真实情况不符的 情况下，如果房地产开发企业不能证明其对这种错误不存在故意或者重大过失， 应该认定该种与真实情况不符的信息披露是一种欺诈。对于欺诈，信息披露者不 能象撤销错误的意思表示一样将其披露撤销，法律把是否撤销稍后的合同的选择 权归于受欺诈人，以保护后者的合法权益。 四、房地产信息披露的效力 房地产信息披露作为一种产品与价格以及供应信息的展示，对于消费者来说， 是可以信赖的一种信息展示。它对消费者来说其意义并不仅在于展示，而更多的 是在于消费者可以依据该信息与房地产经营者签订购房合同。对于房地产经营者 来说，他有义务保证该信息披露与现实的一致性，同时也就意味着它有义务保证 他会与要求按照该信息披露的内容签订购房合同的消费者签订相应的房屋买卖 合同。从这个角度来说房地产信息披露制度发出的信息对信息披露者有约束力， 具有要约的某种效力，但是由于该种信息披露缺乏所欲订立的合同需要涵盖的必 要内容，所以不是一个要约。它也不是一种要约邀请，因为发出要约邀请的人对 于是否签订相应的合同具有主动权，即并不受要约邀请的约束，而房地产信息披 露者必须对他披露的信息负责，所以房地产信息披露行为也不是一个要约邀请。 对于房地产经营者来说，其信息披露行为是一个履行信息披露义务的行为，同时 也是为他创造后续的签约义务的行为。换一句话来说，该信息披露行为为信息披 露主体创造了按照该信息与相应的前来买房的消费者签订相应合同的强制缔约 义务。这种缔约义务在目前来说并没有被房地产经营者所认同，所以房地产经营 者尽管有房，但是他可以不卖。这种行为是受到被传统的契约自由原则的保护的， 从传统民法的角度来看，”契约自由乃私法自治最重要的内容，为私法的基本原 则。但是房地产经营者这种进行了相应的信息披露却不按照该信息披露缔约的行 为，其实就是一种明明白白的囤积房源以哄抬房价的行为，它比不进行信息披露 。参见三l 三泽鉴愤法原理北京中国政法大学l i | 版社2 0 0 17 3 1 7 的投机活动更让人难以接受。所以有必要赋予信息披露者强制缔约义务，以作为 信息披露行为的除了履行信息披露义务以外的另一个效力。 l 、对信息披露者赋予强制缔约义务的理论基础。 所谓强制缔约即个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即 对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。一般来说它有两种类型：一种是 直接强制缔约，即有法律明文规定的强制缔约，当负有缔约义务的一方不接受他 方的要约时，要约人得诉请公权利介入，强制受要约人为承诺的意思表示。在我 国例如合同法第2 3 0 条规定，“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的 合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，该条即科以 了出租人以强制缔约义务。另- 种是间接强制缔约主要指法律没有明文规定的强 制缔约，对间接的强制缔约而言，受强制而有缔约义务的一方虽然对他方的要约 有为承诺的义务，但如果缔约义务人拒绝承诺时，要约人只能依民法关于侵权行 为的规定请求损害赔偿。不管是直接的强制缔约还是间接的强制缔约，都是对传 统民法原则的超越，被称之为私法的公法化。强制缔约的理论基础被认为主要是 禁止权利滥用原则、公序良俗原则以及增加社会公共利益原则。对于房地产信息 披露者，作为房屋产品的经营者向社会公众展示了相应的房屋信息，但却不对该 信息负责，明显是一个滥用权利的行为，而且房屋产品事关公民的生存及安居乐 业，利用公民的急需囤积房源哄抬房价，“非不能认为是有悖公序良俗也”，房地 产市场的有序发展也是国家经济健康发展的必须。所以对房地产信息披露者赋予 强制缔约义务是合乎法理也是合乎实际的。它也是房地产信息披露行为导致的必 然结果。同时，虽然强制缔约被称为民法的公法化，但是我觉得强制缔约义务恰 好正是为了更好的保护私权的实质平等，它并没有背离民法的基本精神。 2 、信息披露者强制缔约义务的内容与范围 信息披露者负有强制缔约义务，这种义务具有一定的范围，即他负有按照信 息披露的内容与消费者订立相应的房屋买卖合同。信息披露的内容就是缔约义务 的界限。而信息披露者，对于强制缔约的相对人则没有选择权。对于任何前来购 房的消费者，信息披露者都负有强制缔约义务，直到其房屋售完为止。对于因为 强制缔约所订立的合同，同样也必须经过要约与承诺双方当事人意思表示一致后 方能成立。只不过对于消费者的基于信息披露的内容所做出的要约，信息披露者 负有必须承诺的义务。即使在强制缔约的情况下，当事人之间的关系乃是由他们 之间的合同调整，而并不是直接由法律来进行规定。如果信息披露者对要约不为 承诺，合同则并没有成立，信息披露者需要承担相应的责任，其中当然包括民事 责任。 3 、信息披露者违反强制缔约义务的责任 关于违反强制缔约义务的责任归类，学者们的观点有所差异。但是可以确定 的是，首先，违反强制缔约义务所产生的责任不可能是违约责任。一旦强制缔约 义务人违