（民商法学专业论文）论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用.pdf

论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用 论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用 ( 硕士论文摘要) 专业 研究方向 作者姓名 指导教师 同等学力 民商法学 尤清宇 李锡鹤 随着我国住房商品化的深入推进，我国房屋所有权单一化的模式得以改变。 同时由于建筑水准的提高，高层建筑物层出不穷，由此引发的纠纷也更加纷繁复 杂。建筑物区分所有权制度不仅是现代民事法律制度的一项基本的不动产所有权 形式，而且构筑了物业管理的理论体系，是物业管理的法律基础。建筑物区分所 有作为一项重要的不动产制度，在解决区分所有权人之间的权利义务关系方面起 着重要作用。对建筑物区分所有权进行研究，既有利于在将来立法中对建筑物区 分所有权制度作进一步的完善，也有利于对当前的建筑物区分所有权的实践提供 参考。同时，用现代建筑物区分所有权理论指导物业管理，对于解决物业管理中 所遇到的各种实际矛盾和问题具有十分重要的意义。所以有关建筑物区分所有权 的研究不仅具有重大的理论意义，而且具有重大的现实意义，具有紧迫性和必要 性。本文立足于研究建筑物区分所有权的基础理论，通过各国立法比较分析建筑 物区分所有权的内容、定义、专有所有权、共用部分持份权、成员权等，并结合 某些现实问题进行探讨，以期能为我国建立完善的物业法律体系。 【关键词】物业管理建筑物区分所有权专有权 第1 页共4 0 页 论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用 o nt h ed iv is i o n a io fo w n e r s h ipo fb u ii d in g 一一a is o dis o u s sin gt h ef u n c tio no ft h ee s t a t em a n a g e m e n t ( a b s t r a c t ) a sc o m m e r c i a l i z e dh o u s i n gi no u rc o u n t r yf u r t h e rd e v e lo p s ，t h es i n g l e m o d eo fh o u s i n go w n e r s h i ph a sg r e a t l yc h a r g e d a tt h es a m et i m e ，d u et o t h ei m p r o v e m e n to fb u i l d i n gl e v e l ，m o r ea n dm o r eh i g hb u i l d i n g sh a v ec o s e c i n t o b e i n g ，w h i c ha c c o r d i n g l y 1 c a dt os o m e c o m p l i c a t e dd i s p u t e s c o n d o m i n i u mo w n e r s h i ps y s t e mi sn o to n l yat y p eo fr e a lo w n e r s h i pi nc i v i l 1 a w ，b u ta l s ob u i l d st h es y s t e mi n f oo fp r o p e r t ym a n a g e m e n t i tis t h e 1a wb a s e o fp r o p e r t ym a n a g e m e n t a sa ni m p o r t a n tr e a le s t a t es y s t e m ， b u i l d i n g d i f f e r e n t a t i o np o s s e s s i o np l a y sa ni m p o r t a n tr e l eins e t t j n g t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr i g h t sa n dd u t yo ft h eo w n e r s t h ei n v e s t i g a t i o n o fc o n d o m i n i u mo w n e r s h i pn o to n l yb e n e f i t st h el e g i s l a t i o no fc o n d o m i n i u m o w n e r s h i ps y s t e m ，b u ta l s oo f f e r sr e f e r e n c et ot h ep r a c t i c eo f c o n d o m i n i u m o w n e r s h i p t og u i d ep r o p e r t ym a n a g e m e n tw i t hc o n d o m i n i u mo w n e r s h i pt h e o r y i sa l s oi m p o r t a n tt os e t t l ed i f f e r e n tk i n d so fp r o b l e m si np r o p e r t y m a n a g e m e n t s o ，as t u d yo fc o n d o m i n i u mo w n e r s h i pn o to n l yi so fm a t e r i a l t h e o r e t i c a ls jg n i f i c a n c e ，b u ta l s oh a sm a t e r i a ls i g n i f i c a n e ei na c t u a l o p e r a t i o n a n di ti sam a t t e ro fn e c e s s i t ya n du r g e n c y f r o mt h eg e n e r a l t h e o r i e so nt h ed i v i s i o n a l o w n e r s h i po fb u i l d i n g ，t h ea n a l y s e s o f d e f i n i t i o n ，n a t u r e ，t h ep u r p o s eo ft h i st h e s isi st op r o v i d er e f e r e n c e a n ds u g g e s t i o n sf o rt h ei m p r o v e m e n to fr e l e v a n tl e g a ls y s t e mi nc h i n a t h r o u g hs t u d yo nt h e o r i e sa n dp r a c t i c e s k e yw o r d s t h ee s t a t em a n a g e m e n t t h ed i v i s i o n a lo w n e r s h i p o fb u i l d i n ge x c l u s i v ep a r t sr i g h t 第2 页共4 0 页 珞建筑辩l 薹分新青枉制琏盈箕程瀚业管理中的适用 论建筑物区分所鸯权制度及其在物渡警理中熬适用 序言 随着我国经济建设的迅猛发展，越来越多的高大建筑物出现在城市乡村的各 个角落，特别是上个整纪9 0 年代隧嚣，城市建设的步伐大大翻快，大燎住宅小 区、工业厂房、商办写字楼等集中供虚建筑物的数量剧增，幡且势头有增无减， 与_ l 逝相应的是，很多本来不棚识的个入或单位集中在阐一幢楼房或嗣一个区域内 共同生活或工作，遮其中涉及两个类型的法律制度，建筑物区分所有权法律制度 和物业管理法律翎发。 众所周知，物权制度是民法制度的基础之一。不动产法律制度又是物权制度 的纂础，而房屋及蒸附着于上的土地所构成的房地产又是不动产的主要表现形 态。由此可见，房地产法律制度在整个民法中的地位是非常重要的。在我国，房 地产由两个方面构成，即：士地和建筑物。与蒺本上自然存在的土地相比，建筑 物不是一种自然资源，它完全是人工的产物，但它是人类智慧鲍结晶和伟晶，是 人类历史发展的见诚，住宅黉建筑物更是人类必需的生活资料。历史上我国对于 建筑物的法律制度发生多次剧变，特别是孵教厩到改革开放以来，由房地产绝对 的公有制在法律上以固有和集体所有制为表现，逐步转变为土地仍施行公有 裁，建蕺镑娉到是住宅傣爨撼上较理论藤大量成为弘骞。掇不完全统计，匪嚣在 】i 海、北京等大城市城镇居民的住宅私有率已达到9 09 以上，非居住建筑物的 私鸯搴也在5 0 以至。由予毅剩主体秘利益主体麴鐾蕊多嚣纯及各主体大量集 中使用同一建筑物缄同一附瞩设施的情形普遍存在，各种矛盾纠纷特别魁针对建 筑耱公共鄹分的纠纷基滚增多，各静法律关系锈练复杂，搜姥交织，原芍戆尽动 产法律制度已经明鼹滞后于现实客观情况的发展。而通过引进国外民法制度中的 建筑鐾区分掰磊投镧度对蕊避 亍调整辘链取褥较蟹静效鬃。 建筑物区分所有权作为当代民法物权制度的重大发展，迄今已有2 0 0 年左右 翁历变，著为丈陆法系帮荚美法系善因民事立法耩普遍确试。撵不完全统计，酱 前法国、德国、日本、意大利、奥地利、英国、美国、瑞士、新加坡、加拿犬、 第4 页共4 0 页 论建筑物区分所有税话崾盈萁谯物监管理巾适瑶 澳大剥亚等国跌及我国台湾、香港穗区都鸯耀应的疑攀立法，劳且该涮发办成为 备国和地区法制上的一项煎要制度。我国对于该项制度和理论的研究起步较晚， 骧羞经济的快速笈展办有聚热速，爨至今巍来毒竞善的立法。曩越物投法第三次 征求意见稿已出台，其中已包含此内容，只鼹其通过仍有待时| ：= l 。建筑物区分所 鸯毂期度对于捉遴人类最大 羹度地利薅援为蠢疆的媳姿源，解决人类鹾往、生 活、生产、工作上的纠纷及对促进物权制度的建立与完善、推动经济建设特别怒 痨蘧产蛰戆发曩，罄畜着极其重要麴捧i 孽 。鞠此，广泛参考、氆鉴、骥收| | = 器各 国关于建筑物区分所有权立法、司法理论和学说，建立和完善我国的建筑物区分 掰有权翻发是我凿法建王幸挈者豹绣囊使窃。 在房地产实务中大量的所有权人共有、菸用、共臀建筑物的情形怒在作为廖 麓产髓囊凝个体畚中的最嚣一个环节翱鼗管瑾中壅囊静，整个建筑物及开发 建设到最终交付使用，物业管理的作用非常隧要，与每个人的生活都磷切相关， 珂 冀谎只簧薤类掰有关系麓建筑耪存在，耪驻管理关系就不会终丘。耱韭是对育 产权人的建筑物的俗称，但现在概念也已专门化、法律化了。在物业管理中，大 爨阚题葚趸可颤说主要竭趱蠡奄解决都必须依赖于建筑物区分掰有权翻寝，另一方 颇，物业管理中遇到的实际情况和新问题也对建筑物区分所有权制度的完善提出 了新酌谦灏，困弛两者之阐豹关系旋当是法律摹础与实际运用的关系，建筑物墓 分所有权制度是物溉管理的法律基础和制度保障，物她管理是建筑物区分所有权 制度的研究对象和理论实践，丽时从另一方衡讲，物渡管理是建筑物区分所有权 制度的物质基础，建筑物区允所有权制度是物业管理的上层建筑和理埝拜华。两 者之间又彼此促进、互相影响、互桶作用。 有鉴予此，本文作者试图通过对建筑物区分所旁投理论的研究，对物业管理 中的权利归属的基础性问题进行分析并力争阐述清晰。 第5 页共4 0 撮 论建筑秘区分衢喜援毒囊照葜逝妨、旦营理中翁适瑶 第一章建筑物区分所鸯杈制度 第一节建筑物遂分所有权制痿建立的前提 建筑物区分掰有权制度建立的藻础物膜条件是蕊最化的建筑物成魍模的大 最存在。我国原来的公有体制下，圊为权利主体和利益主体具有单性，使建筑 掳所有投大多戈霹有积集傣主体，嚣使是毫屡大楼魄密众多住户，但嫠体的房攫 所有权也雾为国有，由政府的相关部门或者国有集体企事业单位代为行使所有 较，住户往往成为承器人城镬曩者。嚣投剥入之闯( 包括赝考入和馒嗣人) 不存 在权属不明的情形，自然也不存在建筑物区分所有的情况。伴随多年的经济体制 菠革，孛圜豹法簿蠢l 废迄在不凝发鼹变化，建筑物爱寄毂裁嶷特鬟是住房赝有投 已经由公有的福利性质逐渐转变为商品型私有性质，即使是国有住房也通过授权 经营营畿豹方式文具傅单位芎亍镬摇疲戆经营投，姨瑟搜这些擎位对往房盎有了牟薹 对独立的与所有权分离的物上的权利。因此，这一客观变化使建立建筑物区分所 蠢稷镄度或力瑶麓。 当建筑物成为某个主体所有的财产时，明确其权利归属和权利的范围是私人 赫产所有权获褥安全裸障抟磐要象静，遣燕送行买卖、磋赁、抵捧等蕊辜法律行 为，以充分发挥其效用的必要法律条件。在大型高层建筑物和集中住宅区中以独 立戒套辩单元为荦使对外销售畦，必然会产生以篱种标桊划分专有都分和共有郝 分，并且确定二者关系的问题。这种划分是合理确定器独立所有权人之问权利义 务关系静基础。彼此之间关予使用、维修和管理建筑物共有部分的一切法律关系， 均要基于此种划分予以确定。举例来说，被出售的建筑物均需占用相应的分摊固 有( 集体) 土地使用权的蕊积，在臻筑耪所有权入依缝上扳辍刚取褥建筑物所有 权后，无论是预缴、后缴逐是孙缴，都有按土地使用权占用僦积交纳土地利用税 费的义务。而土地分摊面积的计算虢必须依据权利人专有部分建筑物的面积，占 总建筑蕊积的比例柬相应取得。又例如，城镇共有住宅转为私有后，愿公房承 且 人则转为房屋所有权人。由此住户之间的关系发生了根本的变化，首先，由嗣为 承程人的关系变为蕊有人之闻的关系，露且由于各螽对共同馒用的联寸属部位、设 施设备和场地拥有份额而相互联系到一起：其次，这种关系也由后来伦理道德屡 第6 页共4 0 页 沧建筑物m 分所有权制度搜其在物业管理中的适用 面的邻里之问互敬互助、和睦相处拓展为法律层面上的对共有部分的维修，管养， 相互不得侵犯的法定或约定的权利义务。再次，权利人之间关系的协调与维系， 不再仅靠口头或感情上的表示与配合，而更凸显为以某种形式要件出现n 勺民事法 律行为，如召开业主大会并作出决议，订立协议等积极的，明示和要式的民事法 律行为。尤为重要的是，在建筑物被区分出售后，才产生了对公共部分的维修责 任问题。为维持整体建筑物或整个物业区域的固有功能，共有共用设备设施的j f 常运转和使用功能的完满发挥，每一个区分所有权人均有不可推卸的维护义务， 并只能按照建筑物区分所有权法的规定来具体承担。而原来的传统物权制度中无 论是共有制度还是相邻权法律制度都不足以诠释此类建筑物区分的新情况，因此 建筑物区分所有权制度可谓是完全建立在人工的基础上的法律制度，不属于自然 资源法的范畴，主要目的也是为调整各建筑物区分所有权人之问权利义务关系。 第二节有关建筑物区分所有权的学说、观点及其比较 一、关于名称 “建筑物区分所有权”的表述，在各国的立法中是不尽相同的。在日本和我 国台湾地区，称为建筑物区分所有权，与我国立法目前的表述是一致的；德国和 奥地利称之为住宅所有权( w o h n u n gs e i g e n t u m ) ；法国称为住宅分层所有权( 1 a p r o pr i e f ep a re f a g e sa up a ra p a r t e m e n t s ) ；瑞士称之为楼层所有权 ( s t o c k w e r k s e i g e n t u m ) ；美国一般称为公寓所有权( o w n e r s h i po fa p a r t e m e n t h o u s e ) ；英国，新西兰称之为住宅所有权( o w n e r s h j po fd w e l l i n g h o u s e ) ； 加拿大、澳大利亚称为单元住宅所有权( o w n e r s h i po fu n i t o fd w e l l i n g ) 。虽 然表述不一致，但其所表达的实质内容都是相同的，都是以建筑物的某个特定部 分所享有的所有权的抽象概括，从相应法条上的释文文义上看，与建筑物区分所 有权的本质也是一致的，但笔者经过比较，觉得还是“建筑物区分所有权”的表 述比较合理和科学，理由是：首先，“区分”一词的目文原文为“，ry ”或“， ，”，1 意思是“分类”和“划分”之意，这种表述既包括住宅分层所有权， 又包括连体住宅所有权和分套住宅所有权，适用于一切类型的区分所有建筑物的 沈宇澄主编：常用日汉辞典，f 海外语教育出版社1 9 9 1 年版，第1 6 3 页。 第7 页共4 0 页 论建筑物区分所有权制度投其在物业管理中的适用 权利状态。因此它能够比较恰当地概括这种所有权形式，不致产生歧义。2 反观 其他概念，“住宅所有权”的“住宅”，其辞典解释为“住家的房屋”，如果作为 住家的房屋的所有权的话，其外延就过于宽泛，对于非区分所有的建筑物也可以 采用，但是广泛存在的单一权利主体的建筑物就不发生建筑物区分所有的问题， 而建筑物区分所有权的权利主体必须是多个不同的所有权人对建筑物的特定部 分所享有的所有权，由此才发生建筑物区分所有权的问题。因此“住宅”一词的 概念将各种类型的住房均涵盖在内，不符合区分所有的意思。而“单元住宅所有 权”仅指分套或成单元( 独立成套) 的住宅所有权，其外延过于狭窄，不能涵盖 区分所有建筑物的类型。“公寓所有权”中的“公寓”( a p a r t e m e n t ) 是典型的外 来语，其词根的意思是“分离”，它是指由数个分立的住宅组成，且每一住宅必 须在用益上可以独立的称谓一个寓所的建筑物。4 由于公寓的概念在国内已经特 定化，成为一种行业上或专业上特定的房屋类型，因此以其作为建筑物的区分所 有权的概念载体自然也不合适了。至于“住宅分层所有权”和“楼层所有权”， 其语义理解应当一致，均应当解释为“对某一楼层的住宅或其他建筑空间的所有 权，但这种区分所有类型仅是建筑物区分所有权的一种，是横向排列的，区分所 有建筑上的所有权，但纵向排列和纵横结合排列的区分所有建筑( 主要指连体建 筑物和分套建筑物) ，则同样不能涵盖。由此可见，建筑物区分所有权的名称还 是以中、日、台湾地区的既成叫法比较妥贴。 二、关于建筑物区分所有权内容的界定 各国在理论和实务上对建筑物区分所有权的内容有各种学说，但总的来说可 以分为三大类，“一元论”、“二元论”、“三元论”。“一元论”又分为“专有权说” 和“共有权说”，又称为“一元主义”，持专有权说观点的学者认为建筑物区分所 有权是区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的所有权，法国民法典首先确认 了专有权说，根据1 8 0 4 年法国民法典第6 4 4 条所谓“建筑物之各楼层属于 不同所有人”的规定，法国学者在解释该条时提出专有权说的观点。5 日本建 2 陈苏：论建筑物区分所有权，法学研究1 9 9 0 年第5 期，第4 3 页。 3 辞海语文分册( 上) 上海辞书出版社1 9 7 7 年版，第1 0 6 0 页。 4 黄茂荣：有关公寓法律问题之研究，民法物权论文选辑( 上) ，五南图书出版公i 4 ( 台) ，t 9 8 4 年版 第4 5 1 页。 5 小沼进一：建筑物区分所有之法理，法律文化社，1 9 9 2 年版，第2 6 1 页。 第8 页燕4 0 页 论建筑物区分所肯权制度及其在物业管理中的适用 筑物区分所有权法第2 条第1 项明确规定“本法上的区分所有权，是指依 照前条的规定，以建筑物的部分为标的所有权而言( 此应除去第4 条第2 项所规 定的共有部分) ”。日本著名法学家我妻荣6 和台湾著名法学家史尚宽先生7 也均持 此观点。史尚宽先生认为，“数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之区分所有 权，其区分之个部分，为独立之权利客体，于其部分成立单独所有权”。刘德宽 先生也认为建筑物区分所有下之建筑物得分为专有部分与共有部分，在专有部分 上所成立之专有权，便为区分所有权。 共有权说是法国学者普鲁东( p r o u d h o n ) 提出的。他在与拉贝( 1 a b b e ) 解释法国民法典第6 4 4 条规定时，针对提出专有权说的学者而提出该学说。该学 说认为建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物的持分共有权。该学说以集团 性、共同性为立论精神，将区分所有建筑视为全体区分所有权人对整体建筑物的 共有，瑞士民法典第7 1 2 条之第( 1 ) 项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的 共同所有权的应有份。”由此可见，瑞士民法是采纳此学说的，而且将其认为是 按份共有。这一学说却并不被大多数法国学者接受。台湾法学家黄越钦认为，瑞 士法中共有财产的范围扩及土地，住宅及附属空间，在分层住宅关系中只有共有 关系可言，因此所谓分层住宅所有权者，实际上即是分层住宅共有权。 “二元论”说是法国学者在针对“一元论”予以批判后提出的，台湾学者郑 玉波先生、黄越钦先生8 和我国的陈苏先生9 均持此观点。台湾民法典也采用 此学说，该法典第7 9 9 条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑 物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各 所有人，按其所有部分之价值分担之。”正如台湾学者郑玉波所认为：区分所有， 不论其区分为纵与横，其所有权的行使仅能给予区分所有之部分，而1 i 能达于全 部，此点与独有同而共有异：但区分所有不无共用部分，例如楼梯、隔壁、走廊、 厕所等，在法律上辄推定其为共有，从而即为各区分所有人权利义务所及，此点 与独有异而共有同。陈苏先生也认为，建筑物区分所有权，是根据使用功能，将 一拣建筑物在结构上区分由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共 。我妻荣：物权( 民法讲义2 ) ，新版，第5 2 4 页。 7 史尚宽：物权法论，荣泰印书馆股份有限公司( 台) ，1 9 7 9 年版，第1 0 9 页。 8 黄越钦：住宅分层所有权之比较法研究，民法物权论文选辑( 上) ，五南图书出版公司( 台) ，1 9 8 4 年版，第4 3 7 页。 9 陈苏；论建筑区分所有权，法学研究1 9 0 0 年第5 期，第4 3 页 第9 页共4 0 页 论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用 同使用的部分的共有权的结合。 “三元论”说是德国学者贝尔曼提出的，认为建筑物区分所有权指由区分所 有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素 所构成的特别所有权。此说又被称为“摄广义区分所有权说”，专有部分所有权 是将被区分的各空间所有权视为“特别所有权( s o n d e r e i g e n t u m ) ”，外周问题为 “共有权( m i t e i g e n t u m ) ”，成员权又叫“社员权( m i t g l i e d s c h a f t s r e c h t ) ”， 是各区分所有权人之间的。此学说将物权法( s a c h e n r - e c h t l i c h ) 与人法性 ( p e r s o n r e c h t l i c h ) 两个要素合为一体，并形成新的所谓“共同空间所有权 ( g e m e i n e sr a u m e i g e n t u m ) ”的法律关系。”德国的住宅所有权法就采纳j “三元论”说，并规定住宅所有权由专有权、共有持分权和共同所有人的成员权 三部分构成。“我国学者段启武先生”和陈华彬先生”，日本著名学者丸山英气教 授，台湾学者戴东雄先生“也持此说观点。 以上观点和学说中，“二元论”和“三元论”均有较多学者支持，但彼此争 议最大，其中“三元论”又为理论界主流观点。 比较各种学说和观点后，作者认为，“一元论”无论是“专有权”说还是“共 有权”说均过于片面和狭隘，不能反映建筑物医分所有权的全部涵义，也不符合 建筑物房地产业发展的客观情况。事实上除了个别的单独占地，单独规划的建筑 物以外，大多数建筑物都是区分所有建筑物，而且还有大量区分所有建筑物组成 的建筑物群或者区域。它们在设计和确立物权时开发建设单位已经将共用部分的 建筑面积甚至相应的占地面积分摊给相应的区分所有权人或者每个区分所有权 人。如果区分所有权人只享有专有权而不享有共有权，则其不仅无权径行使用建 筑物共用部分，而且也无权参与建筑物的共同事务的管理和意思表示，这不仅不 现实，也必将危害到专有权本身的行使和实现。如果区分所有权人只享有共有权， 则会导致其专有部分的权益会受到其他共有人台法的“侵犯”，无法自由支配和 处分其专有部分，使专有部分处于不确定状态，从而丧失专有部分存在的意义。 特别是进行权利处分时，其他共有权人将有权直接干预，如以提出行使先买权的 ”刘德宽：民法诸问题与新展望，中享有限公司( 台) ，1 9 7 9 年版，第2 7 页。 “贝尔曼：德国住宅所有权法，法学论丛( 台) 第1 3 卷，第l 期，箱1 6 6 页 8 段启武：建筑物区分所有权之研究，载于梁慧星主编民商法论丛( 9 4 年第1 号) ，法律出版社，1 9 9 4 年版，第3 0 3 页 ”陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社，1 9 9 5 年舨，第8 l 页 “戴东雄：论建筑物区分所有权理论基础，法学论丛( 台) 第1 1 4 期，第2 8 页 第1 0 页共4 0 页 论建筑鞠氍分所有投制度及黄番：榴监管理中麓适用 方式，壹接彩嚷到嚣分疑骞投入戆秘襄。 “二元论”与“三元论”均确立了专有权与共有权的并存，关键区别在于成 员投是秀誓鐾为独立豹投裁存在，著藏为区分掰蠢奴黪缀成零分。特“三元论”敬 学者一般认为：“二元论”虽然从传统民法的物权理论角度上解释固然并不错， 健箕涛协谖秘鬟翎逐分掰毒较大穗受关系韵擒员或社爨投摆豫在辨，确实不妥。 如果将成员权仅看作是共有权的权能，则仍没柯突破传统物权法抉有形式中按份 共有窝共弱莛有静攥絮，鄹嚣分象考入对区分掰寿建筑物共有都分行搜蔽莽j 时秘 不得不按照传统民法中共有权人对共有物行使权利的方式进行。但现实情况是， 国予现代静区势拆有建筑弱袋建筑貔鞠益宠大，荬较耩主箨数爨为凡嚣，上干甚 至上万人。用传统的接有权人的权利义务行馒和承担方式不仅费时费力，而且与 璃行的运律机制和体翻都会产生极大麴矛j 舂，投乖j 瑶的难以实现。懿共黼关系建 立的成员权可以独立的以自身的运行方式解决以上的难题。 煎是稼者认为，现有酶“三元论”者的观点看议全面，但仍然摆脱不了“二 元论”学者提出的成员权不能独立存在的观点。建筑物区分所有权是物权的一种， 耪权理论上仅分为所有权( 宪全物税) 和限制物权两种，在这样的理论框架下， 没有把权利的行使方式和规则作为专门的权利分离出来。成员权也是社员权，它 是基于某种共同意志产生酌，且其客体并非物，而是成员，而建筑物区分所有权 常度中的区分所有牧人在最襁著没有建立管理团体的共同的独立的意志。只是由 于获得专有部分和接有部分份额的事实，为冀同管理共有财产的需要丽成立的。 最蓬要的是成员权本宝不s 2 独立存在，没有共毒较量然没有成受权，对建筑物的 管理、修缮而及于各区分所有权人的义务也是蒸于对区分所有建筑共有部分的共 有权露产生躲，困戴成员权更应视为一种投黥，“三元论”在遮一点上与“二元 论”并无明显本质上的区别。“兰元论”者在对自己的理论进行阐述时，主要 楚鼓建筑殇区分掰蠢投妁内涵帮多 惩豹全囊戆上寒解释。健钠谈毙从蠢涵上“三 元论”反映了建筑物区分所肖权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权 懿一留形态。毽是步 在形式上嚣爨谓宠美，并不l 掩藏囊谓懿成员权不靛独立藏 为一种权利的事实。因此作者同意“二元论”学者的观点，在下文中还有具体阐 释。 综上，建筑物区分所有权仍应当视为是一种物权，但它并非简单的不动产所 第l t 页共4 0 页 论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用 有权，它包括两个部分，一是权利主体特定，客体明确并专属于主体的专有权； 二是共有权，它是附属于专有权而产生的，但是同时这两者不能分离，如果仅有 其中之一均不能构成建筑物区分所有权，因此建筑物区分所有权是 _ _ | 此两部分相 结合的复合型权利，是特殊的物权类型。 三、建筑物区分所有权的内容和定义 既然认为建筑物区分所有权是一种二元的权利，包括了专有权，共有权，那 么这二权的具体内容是什么呢? ( 一) 专有权 专有权的实质是一种空间所有权，是区分所有权人对由建筑材料所构成的房 屋各平面封闭所形成的空间进行管领支配的权利。它是一种对三维空间立体的占 有、使用、处分和收益的权利。 ( - - ) 共有权 也可以被称为是共有部分持分权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理舰 约、公共契约的规定，对区分所有建筑物的共有部分按其所有的份额所享有的管 领支配的权利； 由此，作者给建筑物区分所有权下的定义是：建筑物区分所有权是指多个区 分所有权人依法共同占有区分所有的建筑物时，各区分所有权人对该建筑物专有 部分( 含空间部分与建筑材料部分) 所享有的专有所有权；对建筑物共有部分享 有的共有权的总称，它是由此二部分即由专有权和共有权共同构成的特殊、复合 并且独立的物权权利形态。 四、建筑物区分所有权的性质、特征和种类 ( - - ) 关于建筑物区分所有权的法律性质 大多数学者仍将其归入不动产所有权也就是物权。例如德国学者h e i n z p a u l i c k “先生认为，建筑物区分所有权是一种真正所有权，其一方面强调自己专 用之特别所有权，另一方面与他人之特别所有权关系形成一共有权。台湾学者黄 ”h e i n zp a o l i c k ，z u rd o g a t i kd e sf f o h n u n g s e i e n t u m sn a c hd e mw o h n u n g s e i t u m s g e s e t zv o mt 5m a r z 1 9 5 lh e f ts4 2 0 f f 第1 2 贞共4 0 页 论建筑物区分所有权制度段其在物业管理中的适用 越钦先生认为，建筑物区分所有权为一种对住宅予以管领支配之权利，其权利标 的包括私有部分( 专有部分) 与共同部分”。台湾学者戴东雄先生更是明确指出： “区分所有权为一独立不动产所有权概念。但较一般不动产受较多限制，因为区 分所有权之对象系以一栋建筑物为前提。”另一名台湾学者王泽鉴先生虽未对此 明确表明其观点，但其著作民法物权( 通则) 一书中把建筑物区分所有权置 于第三章“所有权”名称下研究。显然，王泽鉴在事实上也认同将建筑物区分 所有权视为一种不动产所有权。作者认为，建筑物区分所有权是一种“二性”的 权利，即专有权和共有权。专有权和共有权明显属于物权，而问题是主流观点成 员权单列出来，甚至于将建筑物区分所有权看成是“三元”的权利，而作者认为 其仅仅是共有权的权能，因此在此有必要阐述和分析其属性。所谓的成员权是基 于专有权和共有权长生的，不能独立存在和转让，是一种依附性权利。虽然随着 社会的发展和私法公法化的进展，作为共有人团体的成员在行使其共有权时，受 到越来越多的柬缚，在很多情况下，权利人甚至因为持有过多的份额反而受到特 别的限制，例如许多国家的法律规定中权利人因其个体份额超过一定的比例以 后，会设定投票权上限；或者共有部分中持分高的某些特定的权利人( 如丌发建 设单位等) 不能参与表决等等。从表面上看，在这些方面似乎与物权的权利行使 规则和原理是矛盾的，而与所谓的“人法”中的权利行使规则和原理相致，因 而产生了成员权独立的观点。但是事实上，所谓成员权其权源也是区分所有权人 的专有权和共有权，虽然它也有管理制度的要素存在，但并不能认为成员之问主 要的是管理关系，相反管理要素的基础和来源仍然是共有的财产关系。所谓的成 员权的权利的内容归根到底就是表决权，而表决权( 在实务中称为投票权) 的依 据就是专有部分和共有份额在整个区分所有建筑物中的比例大小。虽然法律或规 约会对共有人按照此比例行使权利有特别的规定或者约定，但这正是因为区分所 有建筑物的特点决定的，或者说是建筑物区分所有权与一般的按份共有相比的特 殊之处。因为权利主体的众多，在客观上不允许对共同事务或者共有财产采用一 致决的方式，只能按照多数决来解决，又由于管理要素的存在可以使合理的管理 方式在区分所有人为意思表示时发挥作用，保证公平正义的的基本法律精神和原 则不被破坏。否则当个别区分所有权人因其拥有过多专有部分和共有份额而恶意 ”戴东雄：论建筑物区分所有权理论基础法学论丛( 台) 第1 1 4 期，第2 8 页。 ”王泽鉴：民法物权( 第一册) ，三民书局( 台) 1 9 9 2 年9 月版第1 9 2 页。 第1 3 页共4 0 页 论建筑物嚣分所有教制度及其在榴业管理中的适用 蟹往多数豹投裂，彩璃其毽逸分舞鸯投人黪台法、台璞麴较刭蠛卷整俸鹈到蓥对， 用现有的物权法则将无可杂何。所以所谓的成员权并不是一种独立的权利，它只 怒垂共毒投派圭静粳利孬嫠烧赠，只不过区分掰有较中涟共鸯毅鹭行使矮赠帮方 式与一般共有权有一定的区别和特殊性而已，但这不能否定其“= 元”的属性， 也不麓瓣藤耱较静藏畴。 ( 二) 建筑物区分所有权的法律特征 簿为一瑗复合蘩豹穆投，建筑韵区分所有扳与一般的不魂产耪投也有许多熬 间点，但它与一般不动产物权的区别也是很明显的，遮也是为什么许多法学家将 箕擎狻论述静重要鞭因：( 1 ) 首先，建筑秘送分所有权的毅翻主髂众多。现代社 会中的区分所有建筑物因为集约化饿用土地资源的需臻，建筑密度和容积率都非 常高，所疆医分所有建筑耪的所有入往往数量众多。两区分所有建筑褥本身也怒 从设计、规划、建避伊始到交付使用，就是可区分给不同所有人使用，并且每个 新有入都拥有箕专商份，并蒸簿承携共有协的。( 2 ) 税利主体巍份的多重性。由 予建筑物区分所有权是由专有所有权、共有权组成，因而区分所有权人的身份， 也其有多黧住。邵专有所有权人和共有权人。丽一般不动产所有权，其权利主体 的身份是单一的，骚么是单独的所有权人，要么是共商权人( 褥且无非按份共有 权利入和菇同共有权利人两种) 而不得同时具有所香权人和熬有权入的双重身 份。( 3 ) 区分所有彀的客传其鸯多榉性，即建筑物区分所有权内部是由专有所有 权和共有权所构成。而一般的不动产所有权，其构成则是单的，因此，建筑物 港分所舂权的客体实际上楚专有所蠢权的客体与共有权的窖体。这里要特别强调 热有权的客体，不仅仅是建筑物本身，也包括萁所占用的土地使用权和为其附属 载建使爆彀。( 4 ) 建筑物区分所蠢权具有一体性，送主要表瑷在：( 1 ) 捣成建 筑物区分所有权的要素即专有所有权和共有权均相互结合为体，不可分离，不 褥单独或豢攥分转让、抵拶、袋数其它方式处分，不褥声理或卷垮议保器其中一 项或两项权利而处分其他。同理，受让人在受让区分所有权时，也必须同时取得 该耀静投联恧不褥逸择之叠由，霾磐氇不l 声明或巍议揉塑或餐 狳。2 ) 在嗣一拣 隧分所有建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或般共有权。 妥没定莲分痰畜投，必须海熬拣建筑稳罄区分努专寿都努巍共有部分，著设定穗 第1 4 页共4 0 页 论建筑物蓬分所有权制度及其在物韭管理串的适用 成熬专鸯裁鞠共嚣部分持分投，否茧唾兹援列燃属毒羹利豢努配上游会蓑生混熬。“5 当然，这种规定前提仍为该腻分所有建筑物为众多区分所有权人所拥有，并不捧 斥个裂人或菜些太璇单独袋按傍方式或嚣共丽关系嚣区分嚣鸯建麓秘中凡个蔟 至于更多的区分单位( 专有部分及相应的共阍部分持分) 形成一般所有躐共有关 豢。嚣这些竣弱夫程对予其 龟区分黪有投入蠢言， 美萁簿毒区分攀位为区劳爨育 人，而对内部关系则因其权利义务及于所持有的全部区分单位丽形成单独所有或 共有关系，这与零点并不矛藉。( 5 ) 专有瑟有投蕊基璐蛙：在建筑穆区嗣囊有投 的耍素中，专有所宵权无疑烧基础的权利。这是因为隧分所有权人取得专有所有 投藏意昧罄弱对取褥共有部分份额，氇就是敬褥了共奄投，禚撵麴栗嚣分所有掇 人丧失了专有所有权，也同时丧失附属的共有权，因此也可以说专有权是主权利， 箍佟为辩满静共有权是麸救稍；一般意义上，专有掰麓权掰对疵静建筑空阔豹大 小直接影响到区分所有权人在共有部分中的份额的比例和表决权份额；在区分所 脊较公示公信方面，专有搿肖投麓公示内容慧疆影响菸存权静鼗记公示范围与程 度。共有份额在物权凭证上公示的基础和前提就是专祷部分的公示，同样专有部 分权利公示的内容都是验谖筵有帮分正确与静的依据。 8 ) 公示公信：帮一般不 劫产物权一样，基予其权利本身中基础性存在的物权成分，建筑物区分所有权也 必须就其物权部分鼹行公示义务，飙丽取得公信力，这盘正是遵循物投法上豹公 示公信原则。以此袭示权利褥失变更及受限情形。只怒惟区分所有权之性质较一 般不动产所有权复杂，故箕对登记之公示性的依赖褴尤较一般不动产所有权为 羹。“同时，一栋臻筑物上究竟设立的是一般所有权，一般共旃权( 按份共有遥 鼹共同共有) ，还是区分所商权，从物质形态和外观上均无法判断。从此意义上， 建筑物区分所有权之设定、变更及其内部专再与共有权利的暖缨必须经由登记公 示，这点尤为重要。( 7 ) 共有权的特殊行使方式。前丽已经论述过，区分所有权 审麴共有权姆羼于按镑共有，但困其圭体众多，不适寰使用一般棱份共套的权裂 行使原则，也就是不能以全体共有人一致的意思表示为前提，丽代之以多数决的 方式，少数蕊区分掰骞投入废当遵守决议。( 8 ) 投裂癌容麴复杂 生。传统的不秘 产所有权，主体间的权利义务关系比较单一，而建筑物区分所有权的内容，即主 棒阕獒蔽戮义务关系雾常复杂，主簧表褒秀三方瑟竣权列义务关系。方蠢是专 4 繇苏：论建筑物区分所有投，渡学研究1 9 9 0 年第5 期，第4 3 援 i 9 戴东雄；谂建筑物嚣分所有救理论基琏，法擎论煞( 台) 蒜1 1 4 瓣，莓鹅蕊。 第1 5 负共4 0 更 论建筑耪鞋势瓣荐袄稍度及其在赫监管理申静适薅 有投入的投剥义务关系，二方面怒共商投入的权剩义务关系。兰方面是共嗣管理 事务产生的权利义务关系，这三方筒的权利义务关系经常掏互交织，互相影响， 甚至相互常i 约，更加使其复杂他。( 9 ) 建筑物区分绣露权是空间权利，传统的不 动产所有权以地袭为中心，及于土地难直之上下，因而调整不动产物权关系的法 终，称之为“地盘法( b o d - e n r e c h t ) ”，”毫戈空闾概念可富。藤建筑穆逛分所鸯 权的专有牧是对由建筑物材料所组成的各平砸封闭的“空间”加以管领支配，嘣 嚣一般斡蠢钵拣的物。不论箕为供嚣蛙或慧业之用乏窆闯，这是人炎鸯法律以米 莳所未闻之观念。“ ( 兰) 建筑壤送癸联菊裁蚋耪类： 按照趱筑绻誊孽是否蚍连分类霹姆建筑物敝分联有投分为磁大类：完全毗连黪 隧分艨磊建筑秘上的嚣分联畜投耧不宪全默连豹嚣分所寿建掰有筑黪上豹区分 黪商权。辨谓口魄涟怒撂建筑物在物理结构上的连接。突全毗适的区分赝套建筑憋 避专骞秘共有辩分都存在予溺拣建筑魏上，物理上没有分离，这是鼗典鬻静送分 鼹套建筑携。不完全毗遗的区分掰蠢建筑物鬻提反，冀专意辩分之闻、共有郏分 之间或者专有、莛蒋部分之阈密觋分璃，餐新商各都分无论在佼滔功畿上还怒在 纛筑巍划曼都努缓为区分辨骞建筑褥苓哥分割粒部分。 1 宛套毗逢的嚣分所有建筑物上的区分辫有权按罅结构粪拦又可分为： ( i ) 横捌式建筑物嚣分辑有投。折语“横爨式”就燕潋摸翔为分篷，主下凡 接或多层并列的建筑物形态，且每一层分满不同的隧分所有权入。例如栋三磋 耧痔，每滕均 驽耩不弼酶韭主。横麓建筑翰上翁区分繇有较的主体之间的共有共 翊部分，包括共用墙谇、楼板、粱柱、还有莛同韵鹱 顶、平台、楼梯、走廊、外 蛾、蒸地和电梯并等。这种类墅辩建筑物区分所有投完全脊髯予一般静所有较， 魑建筑物区分所有权的研究照点乏一。 ( 2 ) 缎到式建筑物区分所有敬，所谓“纵列式”是指每一酝分所有权人的专 肖部分均为上下数屡并在物质形态上相互毗避，但缚一横向分层上则分属不同的 专有权人。这；f 中建筑物形恣最典型的是住宅中的“联体建筑”鞭“敝拼建筑”， 肖两联拼、三联拼旗至更多。与横列式建筑物相比，纵列式建筑的区分所有人之 甜刘德宽；鼹法请问磁唏新展望，中享有限蛰霹( 台) 。1 9 7 9 华版，第2 6 炎 2 黄邈铙：住宅分麓辑肖权乏磁较法醑究乱鹣法镄根论文选辑( t ) 五鬻黼啭幽叛营嗣( 台) ，1 9 8 4 年叛，第4 4 0 褒 嚣1 6 页共4 0 贾 论建筑物区分所有权制度及其在物业管理中的适用 间的共同部分比较单纯，虽然其共有墙体、梁柱是属于共有权部分的，但其屋顶、 楼梯、走廊等都是分开的，专属于各专有部分，而不是共有共用的。因此，纵列 式区分所有权建筑与一般所有的独立住宅相比，区别不是很大，其权利本身的特 有的问题也相对较少，故而此种类型的区分所有权并非建筑物区分所有权的研究 重点。 ( 3 ) 综合式建筑物区分所有权，也称纵横结合式建筑物区分所有权，是在横 列式与纵列式建筑形态并存于同一区分所有建筑物上时，产生的区分所有权类 型。纵横并存的建筑形态是指上下横切，左右纵割分套所有的建筑物。最典型的 类型，就是在我国城镇中数量最多，使用量和保有量最大的公寓式楼房，建筑术 语“新工房”，俗称“单元”。这种建筑也是现代公寓大厦的常态，“是区分所有 最常见的形态，即现代公寓大厦之区分形态”。3 ”“”这种形式的区分所有建筑 物的共同部分与横列式区分所有建筑物相同，在其上成立的综合建筑区分所有权 是研究的重点。 2 不完全毗连的区分所有建筑物上的区分所有权因其共有部分、专有部分 相互分离的程度可分成： ( 1 ) 部分毗连之区分所有建筑物上的区分所有权：也就是指建立在专有、共 有各部分之间存在部分毗连、部分分离状况的区分所有建筑物上的区分所有权。 ( 2 ) 完全分离之区分所有建筑物上的区分所有权：是指建立在专有、共有各 部分之间均完全分离而才；毗连的区分所有建筑物上的区分所有权。这种类型的区 分所有建筑物的代表就是由多栋独立别墅构成的建筑规划区域内的建筑群，但是 前提是各所有权人也存在对共有部分的共有关系。因为建筑物区分所有权的关键 在于共有权的存在，虽然共有权是附属于专有权的，但单独的专有所有权的联合 不产生区分所有的问题。如果该别墅区内没有成立任何共有部分，也就不是区分 所有权讨论的范畴了 3 区分所有权因其共用部分权利归属不同，又可分为： ( 1 ) 部分共有部分的区分所有权 ( 2 ) 全体共有部分的区分所有权 ( 3 ) 存在非共有部分( 专有但共用) 的区分所有权 第1 7 页共4 0