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郑州市房地产市场调控对篆研究 摘要 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，在国民经济中的地位越 来越重要，因此，正确引导和促进房地产业的健康发展有利于保持整个经济平稳 较快增长。房地产市场变化态势不仅影响着我国国民经济持续健康的发展，而且 还关系着人民生活的安居乐业及社会的繁荣与稳定。 近年来，我国房地产业在保持快速增长的同时，显现了过热的势头，出现了 比如住房供应结构不合理，大多数城市房价持续上涨且少数城市上涨较快，房地 产投资比重失调和增幅过快等问题。针对当f i 的房地产业形势，国家相继出台了 一系列宏观调控措施。本文总结了学者们对这些宏观调控政策的不同评价，探讨 了高房价的本质、是否存在暴利以及期房销售是否应取消等热点问题。 基于对郑州市房地产发展现状的描述，我们分析了其中存在的问题，并回顾 了郑州市i j 期整顿和规范房地产市场而采取的一系列政策策略与保障措施，分析 了调控措施的问题和不足，最后以现行措施为基础，提出了郑州市在住房供应、 住房需求、房地产信贷、房地产开发商等方面应进一步采取的调控对策建议，主 要包括充分发挥土地供应的“闸门”控制作用；形成梯形住房供应和消费结构； 进一步完善住房保障制度；充分发挥郊区住宅的作用；控制大户型住房需求；协 助会融机构加强对房地产贷款的监督管理：增加住房公积会覆盖面加大住房公 积金贷款力度；整顿和规范房地产市场秩序；建立房地产开发企业成本一利润监 审制度；正确舆论引导理性购房，保持房价稳定。总之，本文通过定性分析与定 量分析相结合，静态分析与动态分析相结合的研究方法，探讨了郑州房地产发展 中存在问题，并提出了相应的对策。 关键词：房地产市场调控研究 郑州市房地产市场调控对篆研究 a b s t r a c t r e a le s t a t ei so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e si nt h en e wd e v e l o p i n gs t a g eo fo u r c o u n t r y , a n di t sp o s i t i o nb e c o m em o r ea n dm o r ei m p o r t a n ti nn a t i o n a le c o n o m y t h e c o r r e c tg u i d i n ga n dp r o m o t i n go fr e a le s t a t ef a c i l i t a t et o t a le c o n o m y sr a p i da n ds t a b l e g r o w t h t h ec h a n g i n gs t a t eo fr e a le s t a t en o to n l yi n f l u e n c et h ec o n t i n u o u sa n dh e a l t h y d e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y , b u ta l s or e l a t et op e o p l e s l i v i n ga n dw o r k i n gi n p e a c ea n dc o n t e n t m e n t , a n ds o c i a lp r o s p e r i t ya n ds t a b i l i t y r e c e n t l y a c c o m p a n y i n gw i t ht h er a p i dg r o w t h , r e a le s t a t ea p p e a r s a sa n o v e r h e a t i n gt r e n d , f o re x a m p l e ，t h eh o u s i n gs u p p l ys t r u c t u r ei su n r e a s o n a b l e ，i nm o s t c i t i e st h eh o u s i n gp r i c ek e e p sr i s i n ga n de v e nd r a s t i ci ns o m es p e c i a lp l a c e ，a n df u r t h e r p r o b l e mo ft h em a l a d j u s t m e n tf o rt h ei n v e s t m e n tp r o p o r t i o na n df a s tg r o ws p e e d i n a t t e m p t i n gt oc o n t r o lt h ec u r r e n ts t a t eo ft h er e a le s t a t e ，as e r i e so fm a c r om e a s u r e m e n t a r eg i v e nb yt h es t a t e t h i sp a p e rh a sc o m et ot h ec o n c l u s i o no ft h ev a r i o u sc o m m e n t s f r o mt h es p e c i a l i s t sa n dd i s c u s s e st h en a t u r eo ft h eh i g hh o u s i n gp r i c ea n dt os e ei ft h e s u p e rp r o f i ta n dt h ea v a i l a b i l i t yo f t h ec a n c e l l a t i o no f t h eq i f a n gs a l e b a s e do nt h ea c c o u n to f t h e p r e s e n ts i t u a t i o nf o rt h er e a le s t a t eo f z h e n g z h o u , w e h a v ea n a l y z e dt h ee x i s t i n gq u e s t i o n , a n dr e v i e w e das e r i e so fp o l i c ys t r a t e g ya n dt h e s a f e g u a r dm e a s u r ew h e r e i nt h er e o r g a n i z a t i o na n dt h es t a n d a r d i z a t i o nf o r t h er e a le s t a t e m a r k e th a v eb e e na d a p t e di nt h ee a r l i e s tt i m ei nt h i sc i t y f i n a l l y , f o u n d e do nt h e p r e s e n tm e a s u r e ，t h i sp a p e rp r o p o s e dz h e n g z h o um u n i c i p a lg o v e r n m e n tt og i v et h e f u r t h e ra d o p t i o no ft h er e g u l a t i v ec o u n t e r m e a s u r e ，a n do fw h i c hm a i n l yi n c l u d i n gt o s o l v i n gt h eh o u s i n g p r o b l e mf o rt h ep r o b l e mo ft h el o wi n c o m ea n de v e nz e r oi n c o m e ， d i s p l a y i n g s t r o b e c o n t r o la c t i o nw h i l ep e r f o r m i n gt h el a n ds u p p l y , a n df o r m i n gt h e t r a p e z o i d a lh o u s i n gc o n s u m p t i o np a t t e r n t h ee s t a b l i s h m e n to ft h es u p e r v i s i n gs y s t e m f o rt h ee n t e r p r i s ec o s t p r o f i tp e r f o r m a n c e ，f i n a n c i a lb a c k i n ga n ds u p e r v i s i n gp o w e r s ， a n da s s i s t a n c ef o rt h ef i n a n c i a ld e p a r t m e n tt os t r e n g t h e nt h ec r e d i tm a n a g e m e n tf o rr e a l e s t a t ea r en e c e s s a r y i no r d e rt om a i n t a i nt h es t a b i l i z a t i o nf o rt h eh o u s i n g p r i c ew en e e d t og i v et h ec o m p r e h e n s i v em a n a g e m e n ta n dr e o r g a n i z et h em a r k e to r d e r , a n dn s et h e c o r r e c tp u b l i co p i n i o nt 0g u i d et h er a t i o n a l i t yo fh o u s i n gb u y i n g , h e n c ek e e p i n gt h e h o u s ep r i c es t a b l e i nb r i e f , t h r o u g hc o m b i n a t i o nm e t h o do f q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v e a n a l y s i sa n do fs t a t i ca n a l y s i sa n dd y n a m i ca n a l y s i s ，t h i ss t u d yd i s c u s s e dt h ep r o b l e m s i nt h e d e v e l o p m e n to fz h e n g z h o ur e a le s t a t e ，a n dp r o p o s e dt h ec o r r e s p o n d i n g c o u n t e r m e a s u r e k e y w o r d s ：r e a le s t a t em a r k e tc o n t r o lr e s e a r c h 4 郑州市房地产市场调控时策研究 第一章引言 1 1问题的提出和选题意义 房地产业作为支柱产业。在中国己成为事实，并且有着广阔的发展空间。在我国， 虽然对于支柱产业的判断没有权威的标准，但一般认为，当一个产业的增加值占g i ) p 的 比重达到5 以上，并且具有广泛的行业关联度时，就可以认定该产业进入了支柱产业的 门槛。1 9 8 5 年，中国房地产业增加值8 9 6 亿元，占全国g d p 的0 1 左右，在国民经济 中的地位微不足道。到了2 0 0 5 年，房地产业增加值占g d p 比重已经达到4 5 左右，并 正在继续快速增长，同时带动了近4 0 个行业的发展。毫无疑问，中国房地产业已经成 为国民经济的支柱产业。 同时我们还应该看到，房地产业作为支柱产业是可持续的，它不是一个只能短期发 展的行业。1 9 8 7 至2 0 0 0 年，美国房地产增加值占g d p 的比重都维持在1 1 一1 2 之间， 目前仍保持着发展势头；1 9 8 0 年到2 0 0 4 年，香港的地产业虽然起伏波动，但增加值占 g d p 的比重一般也保持在1 1 - 1 2 之间，可见，只要房地产业正常发展，在国民经济中 就可以在一个较长时期保持支柱产业的牢固地位。中国目前房地产业增加值占g d p 的比 重同发达国家及地区相比差距甚大，由此简单推断，只要中国继续市场经济体制的全面 建设，中国城市化进程不会变，中国房地产业还有很大的发展空间，房地产支柱地位的 持续性是完全可能的。 当然，在保持乐观的同时，我们必须承认，中国房地产业有其自身的弱点，更有现 实的弊病。这主要包括：房屋建设对土地和其他资源的巨大消耗加剧了土地稀缺，并造 成了浪费土地和其他宝贵资源的可能性；房屋产品交易信息的不对称为交易的不公正和 市场秩序的混乱提供了可能；房地产市场供应对于需求的滞后和两者对于价格的不同弹 性，容易引起周期性市场波动；房地产具有显著的投资品特点，因而有加剧市场波动、 危害金融安全和经济安全的可能性；房地产的高价值特点，容易成为各种利益团体( 包 括各级政府) 追求短期狭隘利益的工具：房地产是社会经济的基础产品，其价格的过快 上涨将会提高社会经济的综合成本，降低社会经济运行效率。 前途是光明的，道路是曲折的，这旬老话仍然适用于我们房地产业面临的形势。也 正因为如此，才产生了一轮又一轮的调控，也激起了一波又一波的争论。对调控的手段 可以说是见仁见智，“中国的经济学，特别是关于房地产市场的研究，应当在健康、严 o 中国支柱产业振* 方略( 国计委1 9 9 7 ) 中解释：支柱产业是指在一定时期内能够支撑国民经济与社会发展在一 定水平上增长，或在社会经济上新台阶时期能够稳定地成为经济增长点的产业 郑州市房地产市场调控对策研究 肃的争论中出现新的繁荣。”但我们应该认识到，国家调控的方向是正确的，正确而有 力的调控也正是房地产业长期健康发展、保持和巩固支柱产业地位的必要条件。 住房问题既是经济问题，也是社会问题。对房地产市场出现的问题，要充分认识其 危害。如果房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，将直接影响城镇居民改善住房条 件，加重中低收入家庭的生活负担，不利于经济结构的调整，也增加了金融市场的潜在 风险。虽然目前有些问题还只是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当， 不利于房地产市场持续健康发展，并有可能演变为全局性问题，危害整个国民经济的平 稳运行，影响社会稳定和和谐社会的构建，违背科学发展观和以人为本的要求。 如何深入贯彻国家的宏观调控政策，已经成为各地政府面临的重大问题，将继续考 验各地政府的执行力。我们相信，经过宏观调控的洗礼，房地产业会更多一些理性和理 智，少一些盲目和盲从；多一些稳定和秩序，少一些混乱和波动；多一些保障和公平， 少一些投机和欺诈：使更多的人从房地产业的发展中受益，使房地产业为国民经济发展 贡献更大的份额。郑州市如何应对房地产业出现的新问题，满足广大群众的基本住房需 求，制定符合本市实际的房地产宏观调控措施，从而引导和促进房地产业持续稳定健康 发展，笔者愿为郑州市房地产市场( 尤其住宅市场) 研究贡献自己有限的认识。此外， 房地产经济活动城市中的作用越来越显著，并且在中国，房地产就是依托城市发生的， 因此从城市的视角来进行房地产市场的分析更具有现实意义。 1 2 文献综述 1 ，2 1 房地产理论研究动态 房地产理论主要研究房地产经济与市场的运行规律，以及房地产同社会经济各部门 间的相互影响和变化规律，它是指导房地产经济运行的理论基础。 早在2 0 世纪6 0 8 0 年代，房价研究就已经成为都市经济学的一个重要组成部分。 最初，研究的重点集中在购房者的效用函数和不同地区的房价差异。学者们研究了房价 变化和经济周期的关系，研究了购房与收入、消费以及储蓄之间的关系，且特别关注房 价对消费行为的影响以及消费弹性。在2 0 世纪9 0 年代，随着西方税制改革和金融衍生 工具的不断问世，人们逐渐把研究的重点转移到各类税收和金融创新对购房者的影响， 探讨了货币政策对购房贷款的约束。还有一些学者专门研究了房地产价格波动对社会公 平的影响。这些研究为房地产理论奠定了略实的数据支持和基础。 正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2 0 0 0 徐滇庆著房价与泡沫经济机械工业出版社2 0 0 6 年版前言 徐滇庆著房价与泡沫经济机械工业出版社2 0 0 6 年版 2 郑州市房地产市场调控对茕研究 一2 0 0 4 年，除了日本和德国之外，西方各国房价大幅度上扬，使得房价再度成为热点。 在2 0 0 0 年北美i t 产业泡沫崩溃之后，许多报刊刊登了一些文章，如“泡沫危机”、“泡 沫城堡”。许多人担忧是否在北美出现了类似日本在2 0 世纪8 0 年代的泡沫经济。 人民记忆犹新，在1 9 8 5 年以后，随着日元大幅度贬值，日本的房地产涨了好几倍，房 地产总值甚至超过了美国。在很短时间内日本人似乎变得非常富裕，可是在1 9 9 0 年泡 沫经济突然崩溃了，日本经济一头栽了下来，日本的教训使得经济学家们普遍认为，房 价上涨也许会导致泡沫经济，随之而来可能是一场意料不到的灾难。有鉴于1 9 9 0 年日 本的泡沫经济崩溃和1 9 9 7 年东亚金融危机的教训，许多学者把注意力集中于研究房地 产投机活动，分析投资需求如何导致房地产泡沫经济，剖析房地产投机和金融危机之间 的联系。许多学者研究了推动房价上涨的基本要素。另一些学者则试图解答北美高速上 涨的房价和泡沫经济的内在联系。这些研究正在继续之中，并且取得了不少阶段性成果， 为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。 1 2 2 房地产市场需要宏观调控 1 2 2 1 房地产市场存在市场失灵 新古典主义经济学理论认为，只要满足完全竞争的条件和理性人假设，自由竞争的 市场就能自动地趋于和谐与稳定。但是，在现实的经济生活中，人既不可能是“完全理 性”的，市场机制也不是万能的，由于信息不完全或不对称、垄断、外部效应、公共物 品等原因的存在，就产生了诸多市场在资源配置的过程中不能有效发挥作用的现象，即 所谓的“市场失灵”。房地产市场同样存在市场失灵，主要表现在以下方面：一是房地 产市场中的信息不对称；二是房地产市场垄断( 包括土地不可再生性和土地所有权的垄 断、房地产产品的固定性) ；三是房地产投机；四是住房产品的公共物品性；五是因住 房消费导致的分配不公。 正是由于“市场失灵”和市场缺陷的存在，房地产市场的调控作用越来越重要。 1 2 2 2 房地产市场宏观调控的内容和手段 由于房地产市场存在着“市场失灵”，政府要为市场拾遗补缺，另外，房地产业的 发展在国民经济中的地位越来越重要，房地产业的发展健康与否与国民经济的发展密切 相关，尤其在房地产市场本身发育不健全的情况下，政府的介入和干预房地产市场是非 常必要的。房地产市场宏观调控，是政府根据市场经济规律，运用经济、法律、行政计 例如，在英国经济擘家杂志上就刊登了题目为。c a s t l e si nh o ta i r ”、“b o b b l et r o u b l e ”，“b e t t i n g t h eh o u s e ” 等交章。有一段时间闹得风声鹤唳，好像北美的房地产市场已经有了严重的泡沫而且就要崩溃了。在2 0 0 6 年1 月， 英国经济学家杂志刊登丈章说，格林斯潘即将退休，他给美国留下了两个泡沫，一个是已经崩溃的i t 泡沫，另 一个是即将崩渍的房地产泡沫 张红编著房地产经济学清华大学出版社2 0 0 5 年版p 4 9 2 4 9 4 3 郑州市房地产市场调控对寰研究 划等调节手段和调节机制，推动或抑制房地产的发展，使房地产发展在总量上通国民经 济发展保持协调，同时保持房地产业内部和房地产市场结构协调的管理行为。房地产市 场宏观调控的内容主要有房地场发展总量( 包括规模和速度) 和发展结构( 比如土地和 房屋结构的协调、住宅与非住宅结构的协调等) 。 房地产市场宏观调控可以通过一系列政策来实现，如经济手段、法律手段、行政计 划手段等。由于我国正处于计划经济向市场经济转型期，政府的经济职能正在发生相应 的转变，表现为宏观调控的手段也随之转变，由直接调控向问接调控，由采用行政计划 手段逐渐转向经济、法律手段。有的学者将房地产政策归纳为两个目标，六大政策，两 个目标是促进社会效率和公平，六大政策是信息政策、转移支付政策、利率政策、信贷 政策、财税政策和土地政策。 ( 1 ) 经济手段有财政政策、货币政策和产业政策。财政政策主要包括包括以税 收政策为主的财政收入政策和财政支出政策。货币政策主要包括利率政策、再贴现机 制、公开市场业务、消费信贷控制、优惠利率、道义劝告等。产业政策主要包括土地储 备制度政策、房地产业的整体发展规模和速度，房地产业内部的结构调整和管理政策等。 ( 2 ) 法律手段主要指房地产立法。立法与法治是政府干预房地产市场最根本也最 有效的手段之一，在房地产立法及实施实施法治化的过程方面，美国的经验有值得我们 借鉴的地方。国 ( 3 ) 行政计划手段主要有行政性计划( 如土地供应计划等) 、行政性审批、城市规 划与土地用途管制等。 1 2 3 关于房地产调控政策的观点 从2 0 0 3 年开始，国内一些大中城市的房地产市场出现了价格上涨过快、投机炒房 过热现象，由此也拉开了国家对房地产市场进行宏观调控的序幕。经过近三年的调控， 尽管房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但仍存在少数大城市房价上 涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题。针对这一系 列调控措施，有人叫好，认为措施更加具体，针对性和操作性更强，也有入对调控的作 用表示怀疑，甚至对房地产业的未来产生了消极的看法。 ( 1 ) 土地政策 2 0 0 5 年5 月11 日，七部委出台了关于做好稳定住房价格工作意见的通知，规定： “对满一年未动工开发的土地征收闲置费，满二年未动工开发的无偿收回土地使用 徐滇庆著房价与泡沫经济机械工业出版社2 0 0 6 年版 徐松明著美国房地产立法和法制化2 0 0 3 年版 4 郑州市房地产市场调控对策研究 权”。2 0 0 6 年5 月2 9 日，九部委又公布了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知( “国十五条”) ，对存量土地作出了更为强硬而具体的要求：“对超出约定动 工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工； 满二年未动工开发的无偿收回土地使用权；对未按照合同约定工期建设，但开发建筑面 积不足1 3 或投资不足1 4 ，且未经批准中止开发建设连续满一年的，按闲置土地处 理。”2 0 0 6 年8 月1 日，国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用规范和 协议出让国有土地使用规范。2 0 0 6 年9 月5 日，国务院发出了关于加强土地调控 有关问题的通知。随后各有关部门紧锣密鼓地开始了一系列具体政策的制定。如国土 资源部表示，工业用地出让价格将提高4 0 - - - 6 0 ；即将出台的( q - 地出让金收支管理办 法提出，城镇土地使用税将提高两倍，耕地占用税提高一倍，新增建设用地有偿使用 费提高一倍，土地出让金也将重新进行分配。同时，国务院要求要切实保障征地农民的 长远生计，禁止擅自将农用地转为建设用地。目前国土资源部已向全国许多地方派出检 查小组，强化对土地管理行为的监督，将严肃惩处土地违规违法行为。 云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研副教授认为，房地产新政的土地政 策在目标上似乎有些自相矛盾。一方面政策密集型，希望通过强制存量土地开发、规范 增量土地供应和调整土地供应结构来稳定房价。另一方面又要在短期内增加土地税费、 大幅度调增工业用地价格，给市场造成土地价格强烈上涨的预期。在投资渠道单一、g d p 和个人收入双增长的背景下，在社会保障制度没有全面建立、居民储蓄存款居高不下的 条件下，在存量土地不听话、增量土地要涨价的情况下，稳定房价必然是一个极富挑战 的难题。 房地产商任志强、潘石屹等人通过撰文或者论坛等形式认为，现在的土地政策造成 了“地荒”，坚称“地荒”导致了房价上涨。对此，国土资源部中国土地勘测规划院副 总工程师张晓玲并不赞同，她认为“收缩地根，从供应量来说，对房地产市场没有什么 影响。因为地产商手里囤积了不少土地，国有的土地储备机构也有很多土地，我觉得目 前应该没有什么影响。地根紧缩的作用，主要反映在农地转用的增量上，所以，它对房 地产的影响，效果肯定不是很明显的。”国家发改委宏观经济研究院主任研究员王小广 也撰文反驳称，我们曾对北京、长三角和广东省的土地供应作了细致分析，分析表明， 中国的许多地方( 包括五大重点地区) 根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是 房地产商为了炒作住房而杜撰的。 中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，面对目前这种市场状况，政府 用大研著土地政策从地根稳定房价喜城晚报2 0 0 6 年1 1 月2 1 日 郑州市房地产市场调控时策研究 的角色不是“指挥”企业或购房者该怎样做，而是认真了解市场供求、细致分析情况， 通过土地政策来调节市场，同时，政府在推出土地时，必须根据对目前市场的把握，分 类好不同地块的产品开发性质，并掌握推出的节奏。在谈到2 0 0 6 年9 月颁布的国务 院关于加强土地调控有关问题的通知时，易宪容表示，这次的政策比之前的政策要进 步很多了，抓住了房地产市场的核心问题，而这也是目前“三农问题”的核心。 ( 2 ) 房地产信贷政策 在房地产信贷方面，国家从2 0 0 3 年来一直采取银根紧缩的宏观调控措施，提高对房 地产开发企业的自有资金和资质要求，实行个人住房贷款利率市场化，积极推进房地产 金融产品的创新。为抑制房价过快上涨，2 0 0 4 年1 0 月，央行将存贷款基准利率提高了 0 2 7 个百分点；2 0 0 5 年3 月，央行宣布不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人公积 金住房贷款利率上调了0 1 8 个百分点，5 年及以上期限的贷款利率由4 2 3 调整为 4 4 1 。在个人住房贷款最低首付款上，要求从2 0 0 6 年6 月1 同起，个人住房按揭贷款 首付款比例不得低于3 0 ( 对购买自住住房且套型建筑面积9 0m 2 以下的仍执行首付款比 例2 0 的规定) 。“九部委意见”再次强调要严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比 例达不到3 5 等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对空置3 年以上的商 品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2 0 0 6 年4 月，央行全面上调各档次贷款 利率0 2 7 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由6 1 2 上调至6 3 9 。2 0 0 6 年1 1 月，中国人民银行宣布，决定从2 0 0 6 年1 1 月1 5 同起，上调存款类金融机构人民 币存款准备金率0 5 个百分点，这已是2 0 0 6 年内央行第三次上调存款准备金率。 中国人民银行副行长吴晓灵在“国六条”实施后表示，房地产泡沫对经济与民众生 活带来的巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，令银行业不得不提高警惕、密切关 注。中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，房地产金融的健康稳定对金融 系统的健康稳定至关重要。 中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在第七届西博会商业地产投融资论 坛演讲时认为，部分城市房价上涨过快影响了全国的房地产市场，由于整个利率水平处 于一个低水平阶段，按照目前加息的速度，对房地产业影响不会太大。易宪容认为房产 问题实质就是金融问题；通过个人消费信贷有区别适用的、适度的调整政策、引导和调 节需求，会对房地市场影响比较大。易宪容表示，投资过热难以降温的原因可能是多 方面的，但最为重要的就是国内银行利率过低、市场资金成本过低所致。 中国人民银行副行长昊晓灵于2 0 0 6 年4 月2 5 日在“住房金融体系国际研讨会”的表示 易竞容于2 0 0 5 年5 月2 6 日在第七届西博会商业地产投融资论坛的演讲一金融政麓时房地产的影响” 6 郑州市房地产市场调控对策研究 有学者认为，加息政策最终同时抑制房地产供求关系。一方面，加息将进一步增加 购房者还贷负担，从而进一步减少房地产需求：另一方面，加息将进一步加重房地产开 发商的负担，从而进一步抑制房地产开发数量；最终将可能导致房地产供求的双向萎缩， 即房地产业最终将进入低迷阶段。并预言房地产业将重演上个世纪9 0 年代悲剧，2 0 0 7 - - 2 0 1 2 年房地产市场将进入3 5 年的低迷阶段。 中国社会科学院金融研究所研究员尹中立在“国六条”出台时表示，在调控房价的 政策中，金融手段是一个重要方面，金融手段包括利率、信贷、首付比例三大项，但从 以往的情况来看，起到的调控作用还都十分有限。如利率在人民币升值的背景下，上调 的空间非常有限；信贷则在利益驱动之下，难以真正卡紧关口；而首付比例大多数在三 成，已是比较合适的比例，再提高的难度很大。尹中立认为，希望依靠金融手段来调控 房价并不现实，必须在金融之外寻找其他方法，而根本是要解决住房制度、税收制度、 政治制度三个方面的缺陷。o 2 0 0 6 年8 月1 9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，青年经济学家、北京师 范大学房地产研究中心主任董潘则说，“我不主张调利率”。他认为，房地产开发商已 经向银行机构贷款的，加息后成本又增加了，而要向银行贷款的开发商则开始考虑是否 需要贷款。“影响程度有限，对已经贷款的开发商影响很大。”对房地产板块的上市公 司影响不大。大的开发商影响很小，边缘歼发商可能受重创。 国家发改委经济研究所主任研究员王小广认为，提高贷款利率、提高首付等更多的 是信号意义，对消费心理产生影响，对房地产业的实际影响并不大。 ( 3 ) 房地产税收政策 在税收政策上，主要是利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为，确保居住性 住宅供应，抑制超大面积住宅。2 0 0 5 年5 月，国家税务总局会同财政部、建设部联合下发 关于加强房地产税收管理的通知，从2 0 0 5 年6 月1 日起，对购买住房不足2 年转手 交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，普通住宅免征营业税，非普通住房销售时按其售房收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，2 0 0 6 年5 月建设部等九 部位联合下发关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，继续调整住房转让环节 营业税，将转让住房免征营业税的期限从购买满2 年调整到购买满5 年，这也充分证明 程国有用牟洮房地产业将重演1 9 9 0 年代悲剧7 中国经济时报2 0 0 6 年8 月2 2 日 参见2 0 0 6 年1 1 月10 楼市观察：金融杠杆能否助力房地产市场调控7 新华网 刘静韩笑央行加息：宏观调控改变微观生活工人日报2 0 0 6 年9 月2 1 日 2 0 0 6 年“固六条”颁布以后，王小广接受“嘹望周刊时的表示 7 郑州市房地产市场调控对策研究 了国家有关部门希望借系列税收政策，打击楼市中的炒作与投机行为，进而平抑房价的 决心与力度。 中国社科院金融研究所博士尹中立对房地产税收政策给与了高度评价，他认为， 2 0 0 5 年以来的宏观调控政策，除了税收政策以外，其他的基本上都打了“水漂”。o 有学者认为，高税费政策最终使房地产供求双向萎缩。政府通过不断增加税费企图 抑制房价的政策必然起到相反作用，首先是短期内推动房价继续上涨，其次是从长期看， 投机、投资性购房将会变得毫无价值。其三是征税必然引发事与愿违的结果：一是挫伤 供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品 进一步提价，增加消费者负担。所以，从长期看，增加税费的房地产宏观调控政策最终 只能使房地产市场供求双向萎缩。o 有专家认为，在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收受营 业税、调高按揭成数、加息等政策，一方面局限在了房地产交易环节导致成本被转嫁， 另一方面忽视了真实的消费需求。岛 国家发改委经济研究所主任研究员王小广认为，2 0 0 5 年在转让环节征收营业税的做 法并不妥当，因为这最终将新增费用转嫁给了买房的一方。正确的做法应该是征收增值 税，这也是国外较为通行的做法。例如，英国是按4 0 的比例征收，韩国从3 0 到5 0 9 6 分档征收。此外，王小广认为还应像汽车消费税一样对房地产征收消费税。其中，可以 对普通购房人免征。 ( 4 ) 住房结构调整政策 2 0 0 5 年3 月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知“旧国八条”，要 求大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应， 并督促建设；2 0 0 5 年4 月，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施” ( “新国八条”) ，要求强化规划调控，改善商品房结构，加强对普通商品住房和经济适 用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；2 0 0 6 年5 月1 7 日，国 务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施( “国六条”) ，要求切实调整住 房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房， 各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；国务院办公厅 出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见( 9 部委“十五条”) ，对“国六条” 参见2 l 世纪经井报道2 0 0 6 年9 月2 5 日 程国有周牟洮房地产业将重演1 9 9 0 阜代悲剧7 中国经济时报2 0 0 6 年8 月2 2 日 参见全国房价高位运行国务院不满意房产调控效果第一财经日报2 0 0 6 年1 1 月7 日 2 0 0 6 年。国六条”顾布以后，王小广接受隙望周刊的表示 邦州市房地产市场调控对策研究 进一步细化。 建设部房地产司副司长姜万荣，由于正在审批的项目因套型结构调整而延期开工， 导致商品住宅新开工面积环比下降，因而影响了商品住房的后续供应。另外，随着物权 法的制定和实施，今后征地拆迁的成本会更高，周期会更长，也可能会推动房地产市场 价格的再度上涨。 清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上 去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需要仍很旺盛，实际效果不 会明显。相反，“控制别墅用地，给人的感觉是别墅价格要涨；控制大户型比重，给人 的感觉大户型价格要涨。”张金华建议，调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，供 给方面政府要增加土地供应量；需求方面征税重心应从交易环节转向保有环节。罾 北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，强调“重点发展中低价位、中小 套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”，虽然这直接表现为结构调整问题，但 大家都知道，不适度扩大投资规模是很难调整结构的，2 0 0 7 、2 0 0 8 年全国的房地产投资 数据会证明我的判断( 北京因为奥运环境问题可能会特殊一些) 1 3 文章的基本框架和思路 本文共有5 部分构成，第一章为引言，主要介绍问题的提出、选题意义、学者观点、 文章思路和创新之处，第二章分析我国房地产市场情况、调控政策及评价，第三章分析 郑州市房地产市场运行状况及存在的问题，第四章分析了郑州市房地产市场调控措施的 问题和不足，最后提出了在其职权范围内，郑州市应采取的房地产市场调控对策的建议。 在分析国家关于宏观调控房地产市场政策和房地产业经济形势的基础上，针对房地 产业的发展现状，并依掘房地产业发展的有关政策，研究郑州市房地产市场调控的对策， 以进一步搞好房地产市场调控，引导房地产业持续、快速、健康地发展，实现城市的可 持续发展。 1 4 主要创新之处 ( 1 ) 将房地产调控理论与郑州市实际情况相结合，对郑州市房地产市场调控进行 研究，使得此项研究更具有针对性。( 2 ) 通过分析郑州市房地产市场存在的问题和郑州 市调控的措施，提出了郑州市在住房供应、住房需求、房地产开发商等方面的调控措施： ( 3 ) 运用定性分析与定量分析相结合、静态分析与动态分析相结合的研究方法。 参见全国房价高住运行国务院不满意房产调控效果第一财经日报2 0 0 6 年1 1 月7 日 参见全国房价高住运行国务院不满意房产调控效果第一财经e l 报2 0 0 6 年1 1 月7 日 参见，董藩评国六条：承接申体现转变完善中留遗博中国房地产信息网2 0 0 6 年5 月1 8 日 9 郑州市房地产市场调控对策研究 第二章我国房地产市场及宏观调控政策 2 1房地产经济周期理论 与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现 象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，尚未形成公认标准，但 对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。国内对房地产周期的研究是伴随着国内 住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出。与国外相比，国内的房地产周期研究工作 还处在起步阶段，主要集中在对房地产周期概念的界定、对房地产周期的原因分析、房 地产周期与经济周期及通货膨胀等的关系研究、房地产周期波动的影响分析、房地产周 期的指标体系探讨、房地产周期波动的特点分析、一些地区或全国的房地产周期测算等 几个方面。但是，在对房地产周期波动的分析中还存在周期原因、影响因素、指标体系 区分不清、实证分析中的数据不足等问题，因此在以后的研究中还需要进一步加强理论 基础、健全统计数据、改善研究方法和工具手段。 2 1 1 房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可 分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了 房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房 地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经 济达到萧条阶段的最低点，即波谷。房地产经济波动包含了房地产经济的各个层面，包 括房地产经济增长率( 国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观 经济变量中房地产部门中的总产出水平的变动) ，房地产消费水平、房地产业就业水平、 房地产价格( 物价) 水平、以及产业结构等方面的变动。有人还把房地产经济周期称为 房地产景气循环，“房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的，经济活动具有 周期性，对空间的需求也呈周期性变动。而供给由于建造时滞等原因，往往落后于需求 的变化，因此空置率和价格租金就会产生波动”回 对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变 动趋势，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。 2 1 2 房地产经济周期的影响因素分析 影响房地产经济周期的因素很多，而且彼此牵连、相互影响，一般将影响因素分为 内部因素和外部因素，有人称为是“内生因素和外生因素”。内部因素是指房地产市场 张红编著房地产经济学清华大学出版社2 0 0 5 年版p 3 1 6 1 0 郑州市房地产市场调控对策研究 自身的因素，内部变量决定周期的规律性；外部变量是指房地产市场以外的，对房地产 经济活动产生冲击或干扰的因素，也就是整体社会和经济环境中的因素。此种划分只是 出于研究的方便而设定的，当让可以从不同的角度对这些因素进行分类，所以说，影响 因素的划分不是绝对的，完全分离。由于房地产市场与国民经济的高度相关和融合，完 全分离二者也是不可能的。 ( 1 ) 内部因素主要包括时滞、生产者和消费者的心理因素、技术革新和设立理念 等。时滞是由不同的原因造成的，最主要的是建造时滞和咨询不畅通所引起的时滞。 由于房地产商品的特殊性，例如不可移动、工艺复杂和互异性，使得比一般工业产品的 建造期要长。比如在市场处在供不应求的时期，供给主体( 主要指生产者或称投资者) 觉察到市场机会，投资开发房地产，但当房屋建成真正投入市场时，由于过去了很长一 段时间，这时候市场供给很有可能已经饱和了。咨询不畅通引起的时滞也是如此，房地 产市场不象股票市场那样随时反映价格和交易情况，而是需要一段较长的调查和统计时 间，同时由于信息标准不一和有效程度较差，这样供求双方就很难及时确切了解市场行 情，不可避免要造成市场的波动。此外，房地产商品所具有的消费品与投资品两重属性， 决定了房地产市场的需求包括消费需求、投资需求与投机需求，在特定的阶段，投资需 求与投机需求将转变为供给。生产者和消费者的心理因素包括非理性的预期，追涨不 追跌，以及投资心理等。技术和理念的革新会给房地产市场或其子市场带来不小的冲 击。比如，电梯的发明使超高层住宅成为可能。 ( 2 ) 外部因素主要有国民经济周期、宏观经济变量、政策法律措施、社会和文化、 随机因素等。其中国民经济和政策法律措施是影响房地产经济周期的最重要因素之一。 2 1 3 房地产经济周期波动的反应指标 房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化标准来描述，如价格、租金、 租会增长率、交易额、空置率( 或居住率) 、收益率( 投资回报率) 等，这些量化的指 标是房地产市场景气与否的晴雨表。根据研究目的的不同，可以选择单个指标，也可以 选择多个指标。例如，从指导房地产投资决策角度来看，选择收益率指标周期波动是最 合适的，但在实际中，像收益率这样的指标很少使用，并非是指标本身的问题，而是实 际中缺少可以使用的数据。容易获得的统计数据包括价格及其增长率等是合适的衡量指 标。国外很多学者发现最优变量是空置率，但在我国，房地产市场的数据非常匮乏，还 没有建立起象空置率这样的指标体系。根据指标本身与房地产周期波动的先后关系，可 以将