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海域使用评估理论与实证研究 海域使用评估理论与实证研究 研究生：李佩瑾 指导教师：栾维新 学科专业：人文地理学 研究方向：海洋资源与可持续发展研究 中文摘要： 实行海域有偿使用是沿海发达国家有效用海和加强海岸带管理的重要制度，海域使 用评估是依据海域估价的原则、理论和方法，充分考虑海域的区位、周边社会经济发展 水平、海域利用方式、人为活动对资源生态环境的影响、海域预期收益和海域利用政策 等经济和自然属性，按海域质量的等级、功能及其收益状况，综合评估海域在某一使用 状况下的某一时点的使用权价格。 本文借鉴土地分等定级制度，根据海域自然、经济特性以及海域开发特点，分析海 域评估与陆域评估的异同。笔者运用层次分析法建立海域分等定级指标体系，并以大连 市养殖增殖海域为例，进行了海域使用基准价及海域使用金的估算，这将为合理制定海 域使用金标准，有效实施海域有偿使用提供了科学依据。 关键词：海域有偿使用、海域评估、海域定等、海域分类定级 j 海域使用评估理论与实证研究 。前言 我翻位于太平洋西岸，是个海陆兼备的国家，拥有漫长的海岸线、众多的岛屿和辽 瓣懿管辖海域。我淘大陆海露线长这1 8 0 0 0 多子苯，嚣辍在5 0 0 平方寒港上豹岛蜂多这 7 0 0 0 个，海岛岸线长达1 4 0 0 0 千米。根据联合国海洋法公约的规定和我国专属经 济区和大陆架法的主张，可褐我国管辖的海域约3 0 0 万平方千米，相当于我国陆地谳 积豹避三分之一。 海域广义为：一定界限之内的透缘海逸域，包攒嚣城内鳃海表层承舔耩海床及冀斌 土的立体空间。海域是国家的蓝色国土和重要的国肖资源，也是发展海洋经济、兴国寓 民的基本要素。海域使用系指人类根据海域的区位和资源与环境优势所开殿的开发利用 麴淫魂辩对海域鳇占有彝经曩，晓热海藏石酒天然气嚣发、海承养蓬与臻携、海洋藏娃 与海水综合利用、海岸和海洋工厂建设、海洋自然保护区和特剐保护区建设、海水浴场 和海洋旅游、陆源废污水排放、港口建设和海上交邋运输、海上机场与海上城市建设替。 随着经济与社会的发展和科学技术进步，人类豹海域使用会越来越深化。 海域使臻管理是海洋管聪盼一个重瑟缀成内容，它是衽会魅织为实璃麓家管辖海域 的合理开发利用和可持续发展，而对海域备类使用活动进行的政策、指导、组织、计划、 协调和控制等的行为过程。自然的、社会的任何事物的概念，都应该是其本质的、规律 静试谈秘撼示。2 0 貔年i 蔑1 遥超燕孬麴孛华人聚筵释国海域管理法，必矮莲海域健 用行为，合理利喇海域资源，充分发挥资源效益，维护国家海域所有权和使用权人的合 法权益提供了有力的法律保障。海域法施行三年洙，海域有偿使用制度深入推进，海 域使用众征收金攒大幅度增长，对于增加各级财政收入、提赢海洋管理部 1 熬基础能力 发挥了繁要作弼“3 。毽壶予当魏我国海域後用金征收标准主要戳羹鏊方为主，赣定的莜蠢不 科学、随意性较大，没有充分反映各地区的经济发展水平和资源环境条件麓异，所以必 须建立一套科学台埋的海域使用评估理论体系。 1 1 研究现状 i 。i i 满， 研究蕊默 实行海域有偿使用制度，是世界沿海国家的通彳予做法，是海洋与海岸带管理的重骥 一项。海域有偿使用铡度最晕萌生于2 0 擞纪3 0 年代的美星，怒美国海洋综合管理的一 项重要措施。早在2 0 毽纪7 0 年代，联合嚣经济社会毽事会鍪予海瘴蒂瓷源慰沿岸国豢 经济社会发展的熏鞭性以及海岸带资源环境的特殊性，就曾提醒各沿岸国家注意。海岸 带资源是一项“宝鼹的国家财富”。西方许多学者都撼出了保护有限但又非常宝贵的海岸 荣资源戳及研究海垮带资源俊壤耱主张，皴艾仑鼓赞蓄象籀嶷：“无论静么棰熬毂会涮 度形式，都必须承试有限的、会桔竭的赘源都具有价值，因此，必须以这样或那样的形 式给资源制定价格，以便限制消耗和给予保护和关心”。在海域肯偿使用制度方面，美豳 采取蔹收多种费用，如区块租金、招标费、产毽税簿，仅区块秘金联邦政府每年豹收入 海域使用评估理论与实证研究 就达2 0 0 0 多万美元。随着海洋经济的发展，世界各国逐渐认同这一做法，在开发利用海 洋资源的同时，也关注海洋环境的保护和可持续发展。1 9 9 2 年世界环境与发展会议通过 了 2 1 世纪议程，1 9 9 4 年联合国海洋法公约生效，这两部具有国际法律效力的文 件，均要求沿海国家承诺对其管辖海域和环境实行综合管理和可持续发展。 1 1 2 国内研究现状 我国海域有偿使用制度实施几年来，取得了初步成效，多年积累的实践经验为海域 评估研究奠定了基础。但是，我国海域有偿使用研究仍处于起步阶段，目前国内对海域 有偿使用的研究不多。随着海洋综合管理的需要，王利、苗丰民( 1 9 9 9 ) 的海域有偿 使用价格确定的理论研究，曹可、李娜( 2 0 0 3 ) 的海域分等定级理论与方法研究， 苗利娟( 2 0 0 5 ) 的海域使用分类定级方法初探等学术论文在海域使用评估理论的实 际应用上前进了一大步。再有，由国家海洋局主持制定了海域使用分类定级技术规程、 海域使用估价技术规范，规程提出丁海域分类定级方法，并利用土地评估的收益还原 法确定海域使用金。两者开辟了我国海域有偿使用的研究，为这一新领域的深入研究奠 定了坚实的基础，并对我国海域有偿使用顺利的实旋具有重大实践意义。但从总体上来 看，我国海域有偿使用研究刚刚起步，还有许多新的理论和方法需要不断完善。 1 2 研究意义 l2 1 是海域市场管理的基础 党的十四大报告曾指出：“我们要建立的社会主义市场经济体制，就是要在社会主义 国家宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济活动遵循价值规律的要求，适应供求 关系的变化，把资源配置到效益较好的环节中去。”海域是发展海洋经济的重要生产要素 之一，对海域资产市场的管理，首先必须掌握反映市场状况的价格水平，必须对海域的 市场价格有科学的评判，只有这样才能做到有效科学的市场管理并促进海域市场的正常 发育。 ( 1 ) 对海域隐性市场行为的管理。海域隐性市场的存在、自发交易的产生会造成新的 社会不公。海域估价工作可以使海域价格明确化、公开化，并在此基础上通过市场管理 措施逐步将应归国家的海域收益归还给国家。 ( 2 ) 对海域有偿出让、转让的管理。随着我国沿海改革开放的不断深入，沿海地区对 外海域使用权的出让问题越来越突出，但各地海域价格却有很大差别，个别地方出现竞 相压价问题，海域价格成为关注的焦点。实践上迫切需要建立起一套完整的海域价格评 估体系，尤其对成片出让面积大、时间长的海域就更为重要了。 1 2 2 是交易双方正常交易的基础 长期以来，陆地国土观始终占据主导地位，人们对海洋的开发利用不够重视，海洋 j 海域使用评估理论与实证研究 观念模糊，海洋权益混淆，海洋法制淡漠。人们盛行“谁占材、谁使用、谁收益”的管 理方法，奉行“零来主义”，从而导致爨源利用出现“自由化”。海域法实施后，任何 後翔饕都必须穰法缀霸海域傻矮金，势经窜拯登记矮方可依法凝褥使矮投，实现资源豹 “有偿”使用。同时，海域市场的不完整性、海域位置的固寇性、市场中交易价格低和 人们磐与交易的机率小等因索，造成交易者对市场行情不了解。建立一个科学合理的海 域使孀评售理论体系，成立专业机构对海域进行传赞，可为交易者提供一个参考标凇， 减少鼯城市场交赫静盲强髓。 1 2 3 是合理瓤收海域使用费用的基础 合理征收海域使用费用建国家增加财政收入斡重要手段。我国己经制定了国家海 域使用管理暂行规定，沿海各省也发布了实旋细则。这些收费标准合理与否，必然依赖 予一个合理的价格评佑体系和标准。实行海域有倦使用制度，有利于建：藏海洋资源资产 鬟念。囊产在饺瓣、流逶避翟中，要逡裳保篷壤穰，翻臻海域进行生产经营活动，羧标 准缴纳的使用垒上交国库，不仅增加了国家的财政收入，实现了资源的价值补偿，_ 搿且 保证了国家有足够资金返用于海域资 骥的再生产过程，不断增加社会投入，促进海域资 源熬糖黪 弋谢，侵海域管理步入受性缀环孰遵。 1 2 4 促进海陆经济统筹发展 2 e 世纪9 0 零钱越来，我莺海嚣经漤迅速发曩，犯年海洋产韭憩产缀遮到9 0 5 0 。2 0 亿元，比上年增9 2 ，高于国民经济的平均增长速度。海洋经济已经成为我国新的经 济增长点。对海域使用进干予评估，使沿海各省市可以根据海洋功能区划，立足海洋汝源 优势捌特殊的区位条俘，加状本地区港嗣航运、海水养殖增臻或滨海旅游等产业的授震， 嚣霹w 菠更有效逶蕊强辩技菇海强及海洋嚣傈整渗，疑一定程度上避免了违法舅l 海、污 染环境、破坏海洋资源等现象的发生，实现海陆缀济统筹发媵。 1 。2 5 是蓦家建蟹薄毒资产辕雾的重要手段 赞产的主器特征是能给所有者带来收益，中圈管辖海域虢围内的一切自然资源，都 是极为宝贵的尉家财富，艇维持国民经济持续发展的物质基础，能带来巨大的社会、经 菠器l 辉境效益，基作为蜜潍经资产囊入黧鸯整滚资产律系。海竣露为一静重要蕊资产， 它不但应当在数慧上，而凰在价值上褥以明确棱资。我国海域辽阔，海域地产资源丰富， 但到目前为止关于海域地产资源还没有明确核算，海域地产家底不清。另外，海域既 是霆瑟的生产要素，冠样斑该是企业憩资产静一螂分，是衡爨企业经营状况豹基础。但 是在念韭兼并等活动中，帮往往没青海域价格篱梭算，造或国有经济鹣流失。园藏，明 确掌握国家和众北海域资产数量，同萁它国有资产一并进行核算，是明确资产产权、建 立市场经济的基础工作，遮也为防止圈霄爨产流失制定有效措旋提供了科学依据。 海域健蓐译桔理话与舞濠辫究 1 3 理论缺陷 我国海域使羽评话豹理论研究照然已经起步，取褥了篆到成果，但仍然存在着一 些缺貉，鬟髂袭疆在敬下嚣拿方藤： 1 3 1 尚苑成熟的海域评估方法 由于我国海域市场起步晚、发育水平低，而且各沿海地区海域市场发育褪殿不同， 评估出的海域基准价差异较大。一般1 3 然资源丰富、区位条件好、周边社会经济发展水 平高、交道使捷豹海域，挽格水平瘟较高。但事实上，备因素很难准确静爨化。另岁卜， 海域搜瘸徐格谤绩孛，诲多海域蔟准徐豹译售撂拣是激穗! f 疆荛窭发熹，对予赘塌发育不 健全酶嚣然不合理。另外，海域傻蠲价格评传孛还蓬i 辩率、剥润率、海域鬻魏收益率等 指标的选取相差悬殊，缺乏科学依据。所以尚未形成一餐成熟的海域评估方法。 1 3 ，2 海域使用价格缺乏动态性评估 海域便蚓价格是由其效用、榍对稀缺性及有效霈求三者相互作用、相互影响所形成 魏，瑟遮黧隧素又羟常处于变动之审。对某夸特定海域寒说，海域癌攘登缬罄宠攀握甓 罄 鲍基本簸瓣，在歆奏势辑海域徐捂缝戒兹因素之瓣裙互终溺静基懿上，溉簧分辑、 总结掰史变逐过程，又要研究、预测未来发展趋向，这样才能对海域使用价格做出最准 确的判断。 1 4 本文特色 本文蓉嚣港中銎人民莛鞠黧海域寝蔫莺理法骞关条款蠢基经密台戆蟪方槛法趣 涉及到的海城有偿使用的有关随蘧进行说明，主要翻耨之处体现在以下三点； 1 4 ，1 以成熟的土地评估理论为基础 由于我国海域实行有偿使用的时间并不长，所以有必海域使用评估的理论述不够完 善，因此本文对于更加成熟豹媲评信理论进行阐述与分析，将海域与她的自然属性 及经济藏熬遴行毙较，将海域蠖瓣浮l 轰与蕺使受评镳壤缝合，在燕墓餮| l 上建藏较受辩 学合理的海琥往露浮佶理论。 1 4 2 多种研究方法相结合 由于海域使用评估本身具有动态性，因此本文采取了定性研究与定量分析棚结合、 理论探讨每实践经验相结台、练台材料与典型事例相结合等多种研究方法，从必要性、 海域使用评估理论与实证研究 合理性、可行性和相关性等多视角、多层面进行广泛而又深入的海域使用评估的理论研 究探索。 1 4 3 建立海域定等一分类一定级一定价的新体系 本文在综合国内外已经形成的土地评估理论与海域使用评估研究成果的基础上，先 将全国海域定等，再按海域的使用类型分类，在市级海域范围内定级，最后制定某市某 等级的海域用于某类用途的基准价。本文选择辽宁省沿海县市及大连市养殖增殖海域为 实例，在理论分析的同时进行实证研究，更加具有说服力。 2 我国海域有偿使用现状 近年来，随着海洋经济的迅猛发展，我国政府对海洋开发与管理的重视程度日益提 高，全民族的海洋国土意识也显著增强。海域有偿使用制度推行以来，虽取得一定进展， 但总体仍处于起步阶段，且在推行过程中尚普遍存在一些突出问题，主要表现在： 21 海域使用金征收工作不平衡 海域使用金作为海域收益的一部分，是海域使用者向海域所有者交纳的租金，其价 格高低不仅受海域发展状况的影响，还受其依托陆域经济社会发展状况的影响。目前， 全国沿海省市均出台了海域使用金征收管理办法，初步建立了海洋行政主管部门代收， 全额上缴财政专户，主要用于海洋开发、保护与管理的海域使用金征收管理机制。2 0 0 4 年全国确权海域1 6 9 1 1 2 公顷，征收海域使用金4 3 2 6 6 4 万元。沿海各省市的情况如图1 。 4 0 0 0 0 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 扛苏辽宁山东浙江广东福建河北广西 图12 0 0 4 年各地确权海域面积与海域使用金征收情况比较 海域使用评估理论与实证研究 2 0 0 4 年，全国各用海类型的确权面积分别为：渔业用海1 2 8 7 2 8 公顷。交通运输用海 9 4 4 5 公顷，工矿用海1 0 8 9 0 公顷，旅游娱乐用海9 6 6 公顷，海底工程用海7 2 2 3 公顷，排 污倾倒用海1 6 8 公顷，围海造地用海5 3 5 2 公顷，特殊用海1 0 2 9 公顷，其他用海5 3 1 1 公 顷( 图2 ) 。 图22 0 0 4 年全国各用海类型确权面积百分比 2 0 0 4 年，全国各用海类型的海域使用金征收数额分别为：渔业用海8 2 8 9 3 万元，交通 运输用海8 0 9 6 1 万元，工矿用海5 6 5 9 1 万元，旅游娱乐用海4 7 4 8 万元，海底工程用海 1 8 7 7 0 万元，排污倾倒用海4 7 9 万元，围海造地用海1 7 8 9 2 7 万元，特殊用海4 0 0 1 万元， 其他用海5 2 9 4 万元( 图3 ) 。 围32 0 0 4 年备用海类型海域使用金征收数额百分比 7 海域使用评估理论与实证研究 由于海域使用类型复杂，区域差异性大，而且海域开发的可操作性也较差，因此确 定海域使用金的征收标准是一项非常复杂的工作。目前沿海各地出台的海域使用金征收 标准，由于缺乏国家统一规范，各地使用金标准差异大，有的不尽合理。全国海域使用 金征收管理工作的不平衡性主要体现在三个方面。 ( 1 ) 地区间不平衡。海域使用金征收管理工作开展比较好的省份，年征收额在数千 万元以上，征收率达8 0 左右；海域使用金征收工作开展比较落后的省份。年征收额仅几 百万元，征收率不足2 0 。 ( 2 ) 不同用海行业间不平衡。比较而言，养殖用海的海域使用权证书发证率和海域 使用金征收率都比较高，而工业和工程用海的海域使用权证书发证率和海域使用金征收 率相对较低。 ( 3 ) 海域使用管理两项制度的实施不平衡。比如，有的地区海域使用权证书发证率 高达9 0 以上，而海域使用金征收率不足2 0 。 2 2 海域使用金征收和管理缺乏统一规范 近些年来，我国海域管理缺乏综合性的法规，行业冲突、权属纠纷、损害权益和资 源等问题愈演愈烈。有些海域可用作港口和航道却被养殖用海挤占，有些远景规划中应 保留的海域和一些旅游风景区被挪作它用，引发了多种矛盾，往往同一海湾有多达数十 种的海域活动，导致用海部门间相互冲突。如工业与旅游业的矛盾，石油与水产业的矛 盾，工业之间相互干扰，工业对观光业的干扰，海滩和耕地的占用等。暂行规定只是 规章，在海域管理上法律依据还不够有力，对海域违法行为难以采取强硬措施。 在海域使用金征收过程中也存在许多问题。主要表现：首先，海域使用金征收力度 不够，海域使用金拖欠现象屡见不鲜，不能及时有效的实现国家对海域的所有权。其次， 征收到的使用金不能按比例上缴上级财政，特别是中央财政。最后，海域使用的金未能 进行合理有效的利用，海域使用金应该主要用于“海域的整治、保护和管理”，取之于海， 用之于海使海洋得到可持续发展。总之，海域有偿使用制度在实施过程中还有许多不完 善的地方，缺少实施海域有偿使用制度相关的配套法律法规及技术规程。 2 3 尚未形成系统的评估与管理体系 海域管理是一项全新的工作，涉及面广，政策性和技术性较强。目前海域管理工作 在政策导向、科学与现代化管理、规范和制度化实施等方面存在很多问题。中华人民共 和国海域管理法颁布实施后，我国海域管理体系不断完善，海域有偿使用制度已经初 步建立，海域使用价格管理体系逐渐形成，有关海域使用金标准等方面的规章制度相继 出台，这些措旌不仅指导海域的有偿使用，而且为我国海域资源的合理配置和使用、国 有资产的保值与增值提供了保障。然而我国海域使用价格评估体系没有完全建立起来， 只在全国建立了部分试点，海域使用金的征收还未全面落实，造成海域资源的闲弃或者 海域使用评估理论与实证研究 盲日开发、粗放经营，使海洋资源得不到合理利用，对海域生态环境破坏大。另外，由 于影响海域价格的因素经常处于变动之中，在这种情况下，更需要建立一套成熟的海域 使用评估体系，既要分析总结历史变迁过程，又要研究、预测未来的发展趋向。 2 4 用海矛盾层出不穷，海域资源浪费、环境破坏 由于对于海域有偿使用的认识程度和有关控制策略措施的原因，我国海洋在开发利 用发展的情况下，造成了近海局部海域的生态环境恶化，形势比较严峻。 ( 1 ) 近海环境污染严重，环境质量下降，污染损害事件频繁发生。 据统计，2 0 0 4 年，我国近岸中度和严重污染海域范围增加；近海大部分区域水质良 好，但局部海域污染程度加重；远海海域水质保持良好状态。全海域未达到清洁海域水 质标准的面积由2 0 0 3 年的约1 4 2 万平方公里增加到约1 6 9 万平方公里。其中：较清洁 海域面积约为6 6 万平方公里，减少约1 4 万平方公里；轻度污染海域面积约为4 o 万平 方公里，增加约1 8 万平方公里；中度污染海域面积约为3 1 万平方公里，增加约1 6 万 平方公里；严重污染海域面积约为3 2 万平方公里，增加约0 7 万平方公里。海水中的主 要污染物依然是无机氮和活性磷酸盐。严重污染海域主要分布在渤海湾、长江口、江苏 近岸、杭州湾、珠江口和部分大中城市近岸局部水域( 如图4 ) 。 ( 2 ) 海洋资源破坏，尤其是生物资源衰退严重 由于海域及其资源的权属不清，开发利用的无序、无度、无偿，从而导致了海洋资 源的诸多破坏，我国海岸带、近海和管辖的其他海域的资源破坏是严重的，从自然景观、 海岸侵蚀、近岸侵蚀、近岸低洼地区盐渍化、港湾淤积、围垦致使海岸平直化，到海洋 渔业资源和近海生态系统等的损害都很突出。2 0 世纪7 0 年代以来，在沿海和近海海域出 现了捕捞力量和捕捞产量增长之间的矛盾更为恶化，具体表现在中国海边缘区的渔业资 源组成，种群及其生态特征，至少发生了以下5 个方面的变化：一是海区鱼群分布密度 降低比较快；二是渔业捕捞对象劣质化，优质鱼产量减少，低质鱼相对上升；三是由于 捕捞过度造成鱼类的低龄化、早熟化和个体小型化；四是海区捕捞的经济鱼种更替频繁， 因为一种鱼类一旦成为渔源种群，很快就成为围捕的对象，它们很难能够稳定较长时间 成为捕捞的稳定对象：五是长时期的过度捕捞，使产卵前的亲鱼和未成熟的幼鱼遭到捕 杀，破坏了形成渔业资源的关键环节生长型和补充型鱼类的成长，从而危害渔业资 源的再生产过程。 ( 3 ) 海岸侵蚀、海侵与低平原盐渍化威胁 海岸侵蚀是世界各地沿海普遍存在的海岸过程。据报道，世界沿海有7 0 以上的砂质 海岸遭受侵蚀。我国从南到北不论火陆海岸，还是海岛海岸都有侵蚀的危害，其中砂质 海岸的侵蚀尤为严重。在我国，人为造成的海岸侵蚀灾害，其危害主要有以下四个方面： 第一，吞没大片陆地，其中包括良田；第二，毁坏海岸工程设施，处在侵蚀区的海堤、 防护堤及护岸工程、公路、桥梁、海底电缆管道和各类房屋等受到冲刷破坏，损失严重： 第三，破坏海岛资源。海岛县有综合价值，甚至重要的战略地位，侵蚀不仅使许多小岛 面积缩小，而且威胁和破坏岛屿的生态环境；第四，破坏优美的自然景观并引发其他次 9 海域使用评估理论与实证研究 生灾害。 图42 0 0 4 年我国污染海域分布示意固 海侵和盐渍化现象在我国某些地区也比较严重，随着全球海平面上升，我国沿海海 平面也呈上升的趋势。根据1 9 5 0 1 9 9 0 年的4 0 年观测资料研究，其上升速率为1 4 - 2 0 m j d 海域健薅评估理论与囊话辑宪 年，较同期垒球沿海海平面平均上升速率要大。预测分析，在未来的5 0 一1 0 0 年照。我国 沿海海平谢可能要分别上升2 8 c m 和3 1 c m 。研究结果认为：如在海平面上升3 0 a m 、沿海 无防潮设施舶情况下，我国沿海的珠江三角洲、江苏嗣浙北沿岸和渤海湾与巢洲湾三个 脆弱区，辫技淹投戆沿海陆建瑟获( 塔平均大潮离灏线诗箨) ，分割先：2 1 9 0 k m 2 、3 6 6 1 0k 窝辐6 4k 岔 着澄绣变上最蹇溺靛诗葵鼹努爱聋：5 5 4 6 瓤8 、5 4 5 4 7k 帮2 1 2 5 5k ”“。 除鞋上兰方面问题外，我辫海洋环境与瓷源存在的蝴藤还有生态环境恶他，赘源开 发中的浪赞等，资源开发中的浪赞等。我国海洋开发利用中发生、发展并日靛严重的资 源与环境问题，不仅造成了海洋缀济的可持续发展、海洋的可持续利用的长远问题，而 且，就当前、近期而言，也已赢接威胁到某些海洋开发产业的正常维持，问题已到了必 须高度重视并切实加以解决的紧溅程度。 3 海域馊溺评箔的理论鏊磁 海域使用评估是依据一定的原则和方法，充分考虑海域的区位，周边社会经济的发 展水平，海域利用方式和人为活动对资源生态环境的影响、海域的预期收益和利用政策 等自然和缎济属性，按海域的质擞等级、功能及其收虢状况，综合评估某一蹙趔用海某 一对点戆壤翊粳徐播。 交予海域往震评 鑫工律在我溺潮粼- 7 i ：始，海域使震弹 翥瑾论遴不系统器突蛰，本文只 是借鉴蛾等资源性资产评惦盼避论和方法，结合海域的特殊性，探讨出逶含海域特点 的价格评估理论和方法。 3 1 海域国土地的属性比较 海域每遣藏覆国有姿源蠖粪产，实行簧窍较窝使溺投分塞，国家自傻翔者 莲牧租 金实现搿寄投。海域评佶与遗译嵇瓣作为资产译德，掰者其有许多相能之照，海域评 估可借撩巴成熟的土地评估理论，并结合海域特性建立海域评估理论体系。但海域评 估不能照搬土地评估理论和方法，海域有其独特的自然、经济特性以及海域开发特点， 决定了海域评估不为其他资产评估理论所包含和替代。 3 1 1 海域岛土地蟪共拄 ( 1 ) 自然共性 能髓的固定性 海洋与陆地一样都具有空间能鼹固定性，不能移动。在地球形成发展史上，虽曾出 现过大规模的“沧海桑田”的变避，但这早己成为历史的陈迹。目前，大陆漂移、岛妁 隐现等对海域、陆地疆积和攮鬟黔影响，郄使在几十年、凡百年闻也徽不足道，没有缀 海域使用评估理论与实证研究 大的实际意义。土地、海域位置的固定性，要求人们就地利用土地和海域。 数量的不增性 地球是自然历史形成的，因此从总体上说，地球的陆地、海域面积具有不可更改性。 虽然人们能够填海造地，但面积极小，一般海域和陆地面积变化不大。列宁曾说过：“土 地有限是一种普遍的现象。”海域的面积也如此，其有限性迫使人们必须节约、集约利用 土地及海域这一国土资源。 质量的差异性 土地和海域一样，由于其自身条件( 水深、盐度、温度、水文等) 以及相应的气候 条件( 光照、温度、雨量) 等的差异，因而造成不同地区海域、土地的巨大自然差异性。 这种差异性不仅在一个国家或一个地区的范闱内，即使在一个基层单位内也同样存在。 海域、土地的自然差异性是其级差生产力的基础，也是分等定级的依据。因此海域、土 地的自然差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类资源，确定资源利用的合理结构与 方式，以取得海域、土地利用最佳综合效益。 ( 2 ) 经济共性 海域基于自然特性，人们在对海域的利用过程中产生了海域的经济特性，与土地经 济特性相比，具有如下相同点： 供给的稀缺性 在人类没有开发利用海洋之前，也就不存在海域供给的稀缺性。2 1 世纪是海洋的世 纪，海洋作为各国新的经济增长点，对海域的需求不断扩大，而可供给人类利用的海域 又是有限的，因而便产生了海域供给的稀缺性，并日益增强。 海域供给的稀缺性，不仅仅表现在海域供给总量与海域的需求量的矛盾上，还表现 在由于海域位置固定性和质量差异性导致某些地区( 城镇地区和经济文化发达、人口密 集地区) 和某种用途海域供给的特别稀缺。由于海域稀缺性日益增强，海域供求矛盾日 益尖锐化，导致一系列海域经济问题的产生。海域供给稀缺性是引起海域所有权垄断和 海域经营垄断的基本前提。 利用方式的相对分散性 由于海域位置的固定性和位置的差异性，对海域的利用也要因地制宜，因而海域利 用方式同土地一样具有相对分散的特点。这一特点在海水浴场用海上表现得更为明显。 浴场用海对海域的沙滩、水质、盐度、温度都有一定的要求，并不是任何地方都可以开 发利用为浴场用海。因此，浴场用海要根据水质特点、沙滩和周围环境状况进行开发利 用。海域利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用海域时要进行区位选择，并注意 搞好地区间的交通通讯联系，以提高海域利用的综合区位效益。 利用方向变更的困难性 海域同土地一样可以被开发多种用途，当海域一经投入某项用途之后，要改变其利 用方向，一般说是比较困难的。这主要受海域自然条件的限制。如海砂开采、海上采油 等用海，要受海域的自然资源的限制。再有，海域的许多工程用海更不能轻易改变，否 则会造成巨大经济损失。例如港口、海上人工构造物等用海，使用周期很长，如果随意 改变海域利 = i j 方向，其经济损失是巨大的。 海域使用评估理论与势涟研究 报酬递减的可能性 海域供给的稀缺性要求人们集灼盼利用海域，蹰此也遵循“报酬递减艇律”，也就是 在按零不交斡条搏f 对擎铰露获海域数投入趣遗一定限度，裁会产生擞戮递壤瓣磊票。 这藏鼹求天翻在弱瘸海域璞热投入时，鍪矮寻找在一定技术、经济条 串下投资黪适台廑， 确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便擒离海域剥用的经济效聚，防止出现海域 报酬递减的现象。 利用后果的社会陇 海洋是自然生态系统的赫础因子，海洋是个汗放的系统，因此每一海域利用的后 果，不仅影响本区域内的盘然生态环境和经济效藏，而且必然影响到邻近区域甚至整个 海域瓣生态环境蠢经济效蘸；产生巨大鳆耱会惹巢。焉星海洋还具有滚动蛙，这耩使海 洋琢辘污染豹影穗更麴扩大纯。爵有，海洋开发攀l 羯程瘦与深发反遗采 曩影嚷当笼鳇经 济裳麟。因此，海域利用稻粜的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对 全郝海域的利用进行宏观的规划管理、监督和调按。 3 1 。2 海域自身的特性 最然海域与睦逡爨籀藩主资源，吴有缀多装瞧，燕是海域是枣连续鹣、泰蚕箨怠黪 逡韵饕的承俸，壹身氇存在蔫缀稿显的特性，主簧体现在以下三个方运： ( 1 ) 海洋开发难度大，技术要求高 海洋不仅提供人类活勘的“海域”空间，同时海洋本身蕴藏着丰富的海洋资源。海 洋是人类巨大资源宝库，类测多样，数量丰富。2 l 世纪是海洋的世纪，掰前土地资源短 缺，人们把海洋作为开发利用的一个新领域，海洋有更多的潜力空闻和串富的资源供人 们挖擒。从空闯上来看，海洋资源的分布是立体的、多层次的，不仅程不同鲍海区和永 域存在不霹鹣海洋囊滚。簸楚在露一海区窝求域 曩并存蘑诲多耱海洋资源。逮羁矮是 “平强”静，海域利用怒“立体”的，这是海域狻霄鳇特性之一。嚣菊豹海洋开发活动 都蘩受严酷的海洋环境条件隈制。水下低温、缺氧、黑暗、高压，海面商台风、海水、 恶浪簿灾害性海况。人们的活动必须借助各种运载工具、作业平台、潜水设备、航海定 位设施、海洋设施系留装备等。各类设备的材料质量和三防技术要求也比陆域相应设施 严格。 ( 2 ) 海洋资源的公有性、流动性彝开放性 海洋是久娄莛毒戆魅鬻，生活在海霉瓣遥戆鼷强，罄享有渔盐痔攒之列。簿使壤据 袋会鬻海洋公鲍刘分豹震予慕冒的领海或专羁经济区，也不鲡陆蠛国土鼹具有约寨力。 况麒，海洋的很大部分是公海，使人类的共同遗产，大规模的海洋谪黉、勘探和开发， 必缬协调各国间的矛盾以谶行国际合作。海洋资源不是静止不动的，宦具有流动性，这 是区别于土地的重要特性之。从小范嗣来说，相邻区域海水间进行流动互换；从大范 围米说，全球海域通过洋流在不断的交换，从而使躲个海洋系统处于不断更新的系统中。 海洋扶髌体来说是一个巨大黥生态系统，海水躲流动键使这一系统内部能蓉、资源的交 抉，它瓣稳定其袁全球意义。蔼有，海拳戆这一滚动幢致镬海洋蔓澈凝蠢器藏犍。蓼l 强 海壤使用评估理论与妾强研竞 鱼类资源，在海洋中鱼类活动并举遵守人类划定的界限。有些鱼类资源还有攀节性的洄 游。同时，海洋的流动性也增加了海域开发的敏感性，也增加了海域评估的濉魔系数。 因此，加强不同海域使用者之间的协调性，以达到海域制度的统一性具有重襄澈义。 ( 3 ) 海洋环境静复杂牲和严酷馊 海洋较疆穗蓼境复杂，条斡熬。人类对海洋器凌燮纯袋律戆谈识程度墩选远幂窝 对陆地静认识，藤且海洋更易发生灾害，掘台风等气象灾害也时有发生。同时，人类对 海域的利用多集中在海域的黄盎地段海岸带，海岸带作为海陆相互剧烈作用的过渡 地带，具有独特的兼有海、陆两种不同属性的环境特征。是环境脆弱地带。随着海洋经 济的发展，科技的进步，人类对海域的利用逐渐进入潍海。而深海环境更为复杂，不仅 开发程度难，与土地相比深海佧嫩环境要严酷得多。海域特殊的环境条件使平均开发成 本硬显离予醚蟪碌类资源静开发。鳓鲡，海底石油钻探费髑约舞殪域钻探费用缒5 落。 嚣煎，海域谬继过程中要注羹舔麓臣裁岛影嫡； 海域盼这些特点客蕊上决定了海域开发良及海域使掰管理的难度大、成本穗、风险 大、技术辫求高。 3 2 海域评估与土地评估的界阍 3 。2 。l 海域译镑与主遣评钴酶穗儆眭 ( 1 ) 同为圜有资产需征收绝对地租，其价格受国家政策囡索影响 海洋和土地一样同为国有资产。实行所有权和使用权分离国家具有所有权，这就 决定了海域也具有绝对地租。绝对地租是资产所有者凭储其所有权的垄断所取得的地租。 因此，图家器实现所有权必须征收绝对地租。同时，翻家要对其进行宏观调控，制定评 待技术援藏，缍琵谔售瘫客，瓣全强浮毽趁到觏范、攒浮俸臻。这撵，嚣家海域法律、 法蔑竣及赣荚政策裁壹接影豌海域使用金的商低，嚣魏，潼家致菠因素在浮德过程中越 着重耍俸娜。 ( 2 ) 具商赘源稀缺性，价格受市场供求规律影响 土地、海洋同具有数量不增性、开发的效用性、位鬣的固定性等特点，遮就决定了 两者的资产稀缺性。因此，海域价格要受市场的供求理论影响。同时，海域、土地的位 置固定 生使其供求矛蓐主要表现程“求”上，这样就产生幽市中心向城郊，幽缀济繁华 建带囱不笈遮地带，赣掊由最赢煮蹲至最酝点戆分毒援缝，这主要由子资产嚣发熬竞争 逐渐减嚣。箍着遥、海域蘸鞠魏发育，其秘珞受蠢琢麓律瓣影嚷瞧越来越太，迩更热 真实的反映冀瓷产价值。 ( 3 ) 具有资产质量的差异性，开发利用的级差性，实行分等定级 我国阑土资源面积，“阔，海域、土地纵横南北。篡髓量具有明显的差异性，而且各 地开发利用情况也不尽相同，其鹾位性十分明显。因此，在进行价格评估之前，需进行 分等定级，从宏观上控制海域、士地价格走势。同时资产具有开发利用的分数性，通过 分等定级健备攮赞格具有可毙憔，体现其廷覆差异。戮娩海域价掊评售可攒器主媲瓣分 海域使用评估理论与辩避研究 等蹴级理论，根据海域的缀济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用， 综含谭定和划分等级，评寇海域的各种要素对社会经济活动需求的满足稷发。由此t 分 等定缎也是海域羧接谬镰戆蒸籀。 ( 4 ) 其有秀笈囊l 溪珐疑睑多徉牲，可遴季- 分类帮耩 土地用途主要有农业用蛾和城市周她，城市用地迸一步又可分为黼渡用建、工业工 地、住宅用地。各种用地价格的影响因素不同，收益差别也很大，在土地评估中采用分 类详估。海域也一样，开发利用功能具有多样性。根据目前海洋功能医划，海域主要港 口、渔业、旅游等十种功能。各功能用海，其影响因子也不尽相同，收擞也有很大的差 别。因此海域评估也必须采用分类评佶，更好的反映其行业收益的差髯。并且可据此调 节粥海络掏，使其到溺更自g 金毽镬二，达瑟最囊簸蘸，实理可持续菱展。 ( 5 ) 其毒资产黪竣益毪、露l 燹灞经，译信可栗矮牧益还蒙法 收益还原法也叫救益髓本仡，是土地估价中溉常用的方法之一，它魂蹙对地、房 屋殷不动产或其他具备收藏性质资产进行估价的熬本方法。收益还原法魁基于预期原理， 即米来收益权利的现在价德。海域各功能用海也具有收益性质，同时海域又具有固定性、 不增性、永续性等特性，因此，占有某一收益性海域。不仅现在能取得定的纯收益， 孺鼠能期待在将来继续取褥这个纯收益，符合预期原理。因此海域价格谨估可以采用收 益还藏法进行译售。 3 2 ，2 海域使用评估的独特性 海域有其特定的自然与经济属性，海域使用权价值评估不仅与土地、房地产等其它 资产评估具有共性，还具有蓑异性，这种差异性鼹其他资产评估所不能代替的，也不能 在冀饿评信的基础上进幸子 竞、修订。海域评佑愁借鉴地等其它资产谭估已成熟的理 谂秘方法，结合海域鑫囊戆黪蠡，黟或自己一餐莓毒学懿浮 鑫模式。 ( 1 ) 海域楚霜类型较多，不同类型对海域静隧往、自然、资源、繇境及周边聿会经 济的要求差异性很大，选取影响海域质量等级与价格主导因素指标的范潮与具体要求不 同予土地等其他资产评估，而在此基础上建立的髓攮级别与估价体系则迥然不同。故海 域评估具有一定的独特性与相对的独立性，是其他评估所不能包容与取代的。 ( 2 ) 海域的均质区域较大，其质量与使用价格差异的空间分布规律性不同于土地等 其鼹资产评估。土地的质爨镶级与傍格差异治攒道延伸的线状分布规德性十分突出，单 经妖凄徐揍戆差异较大，浚囊区域据露较枣；程海洋产娃大多集孛程涎零海蠛，海域戆 震鼙等级与徐格差吴垂巍海簿延姊蕊线装分布簌搏性荠不爨显，其差辩性在予不霹嗣海 类烈、不同海区以及不嗣缀营方式。例如渔业阁海，作为同一类墅用海，但由于在不同 海区、不同养殖方式、养糖晶种，其价格差异也很突出。而且海域的均脯区域较大，故 海域评估方法选取的参数指标具有一定独特性，怒土地等其他资产评估所不能替代的。 ( 3 ) 海域投资风险性比土地大，收益稳定性较差，标准样本获取较之其它资产评估 难艘凝大。海域评佶不同予地评估，海域使用巾的海水增养殖类裂与士地评信中的农 照耀缝蠢疆叛之楚，毽又不宠全一襻。表韭耀逸投蜜熙险整较之海域簧，l 、，不嚣逮疆、 海瑗使罔评桔理论与窭证辑霓 不同耕作鼎种的肥力等级与收擞麓异性分布规律性较强，具有一定的稳定性，定级与估 价需要考虑的因素相对比较简单，其标准样本较易获取 我国海域辽阔，海水增养殖用 海困莽撩方式、养殖品种不同对海域自然、环境等条件的骚求也不同，南北备嫩千差万 捌，觏德较蘧掌握，其投嚣风陵瞧壤大，收益稳定性较麓，定级与绩价震要考虑熬因素 耱霹要鬟聚褥多，萁标准撵零获敬玻难，鼓海域译舔燕其穗评话新不藐包窖麴。 ( 4 ) 海城的自然区位条件评价较城市土地评估中受为重要。海域功能鲸选择首先必 须基于海域的自然属性，例如。海滨浴场用海要依托沙质较好的沙滩，而不避于建在基 岩海岸、砾石海岸；港口的选址对于水深、淤积状况、避风等条件都有一定的婆求。而 城市用地蹩经济地理位置与交遄地理位置的影响较大，城市为结节点对人流、物流、信 息流具有袋藏作用。而海域具霄均质性，其自然属性对海域功能的选择更为黛饕，这是 海域与蟪浮结豹不弱表现之一。 ( s ) 海域诤睡霆步魄，蠢塌不发骞。遮评毽经避2 0 多年戆发震，嚣饕零场发育 较为完善，各种类型雳地已搿成一套可眈价格；而海域镁阚市场拜嘲起步，稃程许多不 完善的地方，不同类型用海估价尚未进入二级市场，沿海各地还只是参照暂行舰定征收 海域使用众。尚属于政府划拨范畴，故不能套用土地的市场比较评估法进行俯价。 3 3 土熄使用评估的理论 3 3 1 马克思地租与地价理论 ( 1 ) 马克思地租理论 马克恩认为地租的本质就是收益权，即土地所有者从地上获取收益的权利，这种 收益权与士她的利用形式无关，土地不论作何种用途，只簧存在土地所有权，就存在地 租。链毙媳瑟努为绝霹地租葶珏级差建程，终为城市蛾觳主体瓣缓差遗翟是攒鞭蠲较扰 邃瘊获褥鳃粒建囊有者舞占程的越壤蠢滤，它与专穗等缀关系密拯，奁等嫩投入馕嚣 下，土地婶级不同，土蛾收藏便不丽，地租额也不同。它的来源是城市土蟪经营所获得 的超额利润，产生级差地租的自然基础是地理位置差舜，如城市土地所处位鬻的商业繁 华程度、城市基础设施状况、公_ 交便利度、人口密度等。 ( 2 ) 马克思地价理论 马兜腮认为：“土地价格不怒她的购买价格，而照地提供的地租的购买价格，它 是援骜遥葶簦悫章计算静。”这段论述指遗土建嚣穆是按一定剿率还瘴鳇缝疆，弼数学公式 妻羹鼓表达繇势：主逢赞赣= 遮羲j | 意率。 马克聪盼她租、地价理论怒以剩余价值和生产价格论为基础，阐唆7 蛾穰遮价的本 质、来源及所反映的经济关系，怒土地估价的最主要璐论依据。 海域使用评估理论与实诲耕党 3 3 2 西方地价理论体系 ( 1 ) 吉典学澈 吉熊圭巍後理论蓍重于建翟蟪徐熬穰念、来滚、实痰及褥煮方嚣戆獾逮。 斯密谯1 7 7 6 年出版静嚣氐黯富翡性质帮器因鹃磷炎串，最早最系统逡骈究了建 租地价问题。其基本观点：一鼹地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价 格，是土地使用权的单纯结果，魁一种垄断价；二是土地肥沃程度、土地位鬣优劣与地 租、地价村密切关系；三是既认为地租是一种剩余价值，又是一种地租收入。 李嘉阁的地租地价理论基本观点主要有三：一是地鞭是社会不断进步，人口不断增 加的结暴 二是由于土姥数量育嫩，地肥沃程度及位嚣不同，形成了级差域糕；三是 国家越发遮，邈疆逡羚莲蓬涨。 ( 2 ) 薪吉熊学派 进入2 0 世纪4 0 年代后，新古典主义地租理论逐疹成为当代西方经济学的核心。 马歇尔认为地租由三级构成；土地自然的“原始价饿”：土地所有者个人为改良土地 及建立地面建筑投入的资本、劳动及带来的收入，即“私有价值”；社会的一般发展进步， 使土地具有“公有价值”。地租只受土地需求的影响，土地需求价格则决定于土地的边际 收箍产量( m r p ) 。 鼹殛索慰攮每及蘩区戆蟪蠢瑗送行了努挺，提魏走遮枣场褒褥乎鬟熬条移，帮供 求数餐辆簿，“壹至城市边缘掰蠢的逸被卖毙，在一定距离内不再套缝撼镶”。 ( 3 ) j t 壹呶经济学派 土地经济学派特别强调运输成本与地价间的互补性。胡佛是第一个建立买价曲线理 论的学者，说明不同使用者之间的芙系，处理许多不同类型的土地使用竞标者。买价曲 线是需求曲线的一种，它告诉燕地者在任何一区位愿付出的代价。假设有一住户，其买 价曲线为，若该屠户距离城市中心越远髓区位，愿意付出的代价也越低，也就是的 裁率越，j 、。 腻离 买髂藏线瓣搴越丈，该区域越接近市中心，裔照酲黛中予菇；买瞬夔线勰率越，l 、， 该区域越接近边远区。住宅竞争能力低于商业用途，闲此住宅一般都处于城市外围。经 过买价曲线的设计和分析，胡佛认为，作为消费者，一般试图定居在生活安愈、开支少、 生活过得惯的地方；作为生产脊，他们试图定居在挣钱多、收入有保障、工作条件好的 地方。 ( 4 ) 生态学派 海域使用评估理论与实证研究 生态学派也就是一般所说的社会学派，主要从社会角度分析城市地价问题，认为每 一个努力竞争的经济强力优势即指人及其活动的位置。地价即与此相对应。在任何 社会中占优势的区域，通常就是地价最高的区域，而决定整个社会发展模式的商业区往 往代表一个都市的中心。同心圆、扇形、多核心等空间结构理论的市中心都为c b d ，便是 此说的表征。若某项经营活动不能与享有更高经济利润的活动相互竞争，则须另一活动 位置，否则必须停i p 其活动。 ( 5 ) 行为学派 行为学派主要从政策和其它社会心理方面研究城市地价问题。乌斯渥特认为，计划 ( 规划) 对于地价的影响，完全表现在地价在空间上的重新分配或移位，土地总价丝毫 不受影响。对于土地使用的公共管制，不论是法律手段，还是行政手段等，仅发生地价 移位即地价有增有减，使总价不变。戈得经过分析后则认为地价受政府及预期投机因素 的影响，远大于受土地市场竞争因素的影响。 3 3 3 区住理论 区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的 相互内在关系和空问分布规律的理论。代表性理论有德国经济学家杜能创立的农业区位 论、韦伯创立的工业区位理论和德国地理学家克里斯泰勒提出的中心地理论。 土地作为人类一切或的场所和载体，虽不可移动，但因其上从事的活动不同，使之 在空间上表现出的利用类型不同。地租、地价也随之变化、演替和转移，以致不同质量、 不同地租、地价的地块之间不仅有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律。而这 些空间分布规律、变化演替过程及区位特征又都与各种地理要素和社会经济活动的影响 有密切联系。 当把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空 间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组 合对土地发生的综合影响和作用就可以揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征， 根据土地区位条件造成的区位空间差异，评估出土地的价格。 3 3 4 城市规划理论 城市规划是根据城市的历史条件和一定时期的城市经济和社会发展模板，合理充分 地利用有限的土地资源，以确定城市的性质、规模和方法发展方向。 在影响土地价格的众多因素中，城市规划因素对土地动态地价具有决定性的意义。 城市规划的一个重要内容就是城市地域和城市土地利用的研究，在达到城市整体景观的 要求和处理好城市生态的前提下，确定各地域的用地性质、建筑高度、容积率、建筑率 等技术经济指标，合理配置各项基础设施，调整产业结构比例，指导城市的发展方向和 发展速度。 海域使用评估理论与实证研究 3 3 5 城镇土地利用分类理论 城镇土地利用分类就是对各种城镇用地进行区位优势分析，以便进行合理布局和配 置，确定各地域的用地性质、规模、方向和比例，使有限的土地资源尽可能的发挥潜在 的优势，满足各种机会发展的需要。 根