即墨房地产市场调查报告.doc

即墨房地产市场调查报告一、即墨市概况即墨市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 1894 平方公里，辖 17处镇（街道办事处），总人口833837人（2008年底）。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积即墨市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长130公里，占青岛西海岸总面积的88 。其综合经济实力和基本竞争力在 2005年分别跃居全国百强县（市）第 34 位和第 25 位。即墨市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。跨海大桥及海底隧道分别计划在明后年建成通车，即墨与青岛的城市对接也将成为现实,必将促进即墨市各行业进一步发展。二、即墨房地产行业发展概况。近年来即墨房地产市场和中国大部分城市一样水涨船高，从02、03年千元左右增长至现在均价近4000元/平米。从08年下半年开始，由于金融危机影响等原因，房地产市场进于调整状态，消费者持币观望，房地产企业全面收缩战线，市场存量房较多。即墨市房地产市场也受到一定影响：1、房地产市场投资情况 房地产开发投资降温。2009年一季度，即墨市完成房地产开发投资1.64亿元，同比下降55.6%。在房地产开发投资中，住宅完成投资1.52亿元，同比下降50.9%；商业营业用房完成投资0.03亿元，同比下降82.1%。土地开发面积及新开工面积大幅下降。一季度，即墨市房地产开发企业完成土地开发面积4.26万平方米，同比下降81.0%；房屋新开工面积4.06万平方米，其中住宅新开工面积3.73万平方米，同比分别下降86.9%和86.1%。2、房地产市场销售情况商品房销售面积减少。1月份以来，即墨市商品房竣工面积增长缓慢。一季度，房屋竣工面积12.09万平方米，同比增长7.0%。其中住宅竣工面积12.01万平方米，同比增长29.6 %。商品房销售面积达到8.24万平方米，同比下降18.2%，其中商品住宅销售面积8.00万平方米，同比下降4.3%。在总的销售面积中，现房销售面积为5.91万平方米，其中住宅5.71万平方米；期房销售面积2.33万平方米，其中住宅2.29万平方米。房屋空置面积加大。截止3月末，即墨市房屋空置面积为34.70万平方米，同比增长8.5%，其中住宅空置面积31.00万平方米，同比增长35.3%。3、房地产市场价格走势商品房平均销售价格小幅下挫。一季度，商品房销售额为2.80亿元，同比下降26.2%，其中商品房住宅销售额2.73亿元，同比下降12.9%。商品房住宅每平方米平均销售价格3407.31元，同比下降9.0%。从五一前后开始，房地产市场又趋向活跃，出现回升趋势。二季度房地产开发投资完成3.2亿元，同比增长0.7%。商品房销售价格小幅上涨，同比增长2.92%，目前销售均价约在3800元/平米左右。二、即墨市房产板块分区目前，即墨市的房地产开发主要分为三个版块：1、老城区版块目前，老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小，而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善，生活便利，所以所有楼盘开盘后销售都比较好。目前，老城区在售楼盘不是很多，而且，在售房源面积普遍以100以上为主，楼层也不是很理想（五、六楼居多），价格基本在32004000元/。2、 海滨工业园版块（含大珠山一带） 该版块属于即墨最近几年新发展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区规划比较成型，而且，该版块内的楼盘价格普遍较低，所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消费者的购买欲望。目前，该版块在售楼盘比较多，可选择性比较强，户型主要以80100为主，价格基本在3000-3800元/左右。3、 新城区版块 新城区版块自即墨政府东迁之后，一直是开发热点区域，本区域内的楼盘普遍定位较高，社区规划设计比较先进。但该版块由于靠近海边，靠近政府，所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块，价格悬殊太大，所以，限制大部分本地客源的消费欲望。目前，该版块内楼盘开发量比较大，面积主要以100以上为主，价格基本在45006000元/左右，消费群体主要以外地客源为主。 三、各楼盘调查情况说明：（1）老城区版块。老城区房地产市场发展状况主要能够体现当地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘非常少，因此调查楼盘包含新楼盘及近几年建成的项目，主要调查楼盘情况如下：1、 樱珠山花园城位置：泰山路北上海路东开发商：天一集团规模：项目占地1200亩，建有别墅及多层，现在销售的为2期玫瑰庄园，住宅面积从78-140平方米，别墅面积200-400平方米。面积：78-140，主力户型80左右。价格：31003500元/ 车库：2800元/ 储藏室（全地上）：1430元/ 07年初时销售均价为2800元/平米销售状况：80%，别墅已售完优劣势比较： 优势：大型住宅社区，内部配置比较完善 社区建设基本成型，基本上属于现房销售 知名度比较高 价位相对较低 劣势：位置偏僻，周边市政配套不完善，生活不便利 在即墨市名声不是太好 2、吉利花园, 地处人民路上(人民路143号)，青岛吉利达房地产07年初开发，2008年4月份交房。户型面积：5694平米左右，主力户型75平米、80平米左右。价格：07年销售价格：一楼为2720元/平方米，六楼2560元/平方米；均价为2700元/平方米左右。目前小区二手房价格：为3000-3300元左右。优势：户型设计合理，面积以中小型为主，很受客户喜爱，离汽车站较近，交通方便。劣势：位于人民路西，但周边全是平房，有点杂乱，小区规模不大，个别单元一梯三户。周边的黄海小区二手房价格为2800-3200元左右。同泰裕嘉园二手房价格3300元左右。 （2）新城区版块1、欧美世纪花园位置：即墨经济开发区大连路南侧，温州路东侧开发商：青岛金世纪房地产有限公司投资商：欧美投资集团规模：一期8栋多层，二期有13栋多层，6栋小高层，5栋高层。户型面积：面积96148之间，主力户型是110115价格：均价在42004700元/左右，两套特价房3700元/平米。销售状况：一期在08年初交房，目前入住率很低。二期销售周期较长，以外地购房户为主。优劣势比较：优势：小区成大型社区，配套齐全。户型比较受年轻人的欢迎。 劣势：周边环境配套不成熟，交通不方便，公交路线少，出行不方便，小区位于东部，处于发展中地段，可能有升值潜力，但是起价高，已经超出了当地大多数客户的接受范围。2、 海韵丽都位置：位于青岛西海岸都市新区，即墨市人民政府广场前，大小珠山，灵山岛环绕四周，滨海大道，水城、经贸大厦、电力调度大厦等在其周围，区域中心优势凸显。开发商：青岛光大集团规模：分两期工程，共有个楼座，一期有个楼座，二期有个楼座，其中一期有一座高层，个小高层。户型面积：178、 155 、 108.99、 111、 138、 161、 168 价格：价位在：47006700元/ 精装修房再加装修费750元/平米。销售状况：一期去年2月份交房。二期目前只有150平米以上大户型，二期中的两栋高层计划于年底开工。优劣势比较：优势：配套先进新颖，在山东省属先进配套，有吸引力。 户型设计比较合理 靠近海边，靠近新市府，地段升值潜力大劣势：周边市政配套不完善，生活不是很便利户型面积较大，客户群范围狭小。主要以外地客源为主首付款至少30万以上，对消费者压力太大3、 慧海星光苑位置：即墨珠海路与青岛路交汇处开发商：即墨市房地产开发总公司规模：共个楼座户型面积：106.09、108.50 、126.16、139.48、129.57、153.58、 146.78价格：起价4200元/ 二楼4600元/ 车库：3600元/，草房：1500元/ （车库和草房可以不要，自由选择）销售情况：已售完。优劣势比较： 优势：小区配套齐全，小区内环境好，外观漂亮，车库和草房以自由选择。绿化率高。 劣势：周边环境不是很好，人文环境不是很好，价格偏高，每平米还要加元的装修费。4、香槟海岸位置：青岛即墨经济技术开发区西河路开发商：颐荣置业房地产有限公司规模：共有七个楼座，已全部在建，其中有32层、26层、18层。总建筑面积170万平米。价格：均价48005500元/。每平米收700元/装修费。车位10万元一个。销售情况：石油大学老师集体团购300户，团购价格3000左右。其余销售以外地客户为主。优劣势比较：优势：属大型社区，小区内规划配套齐全。劣势：目前周边配套不齐全，购物不是很方便。 面积较大，单价高，以外来客户为主。（3）海滨工业园版块1、项目名称：清水卢开发商：青岛鱼得水房地产开发公司地址：即墨市上海路与海滨五路交汇处规模：13.5万平，8栋多层，6栋高层。面积：84120平米 销售价格：多层现在已售完，08年销售均价为2800元/平米。目前高层在售，3000-3800元/平米。销售状况：一期多层已交房，但入住率低。二期现房发售，北京、山西等外来客户居多。优劣势比较：优势：价格较低，外地销售渠道较好。 劣势：周边配套设施不全；交通不便利；楼体每层净层高仅为2.7米，影响销售。2、项目名称：世纪绿洲（二期）开发商：青岛金海滨置业有限公司地址：即墨市世纪大道东端规模：14.8万平方米。面积：80150平米 销售价格：3300-4000元/平米。销售状况：销售周期从06年中期开始，销售进度缓慢。优劣势比较：优势：户型为全明设计，南北通透 小区自身配套网点已营业，方便小区业主购物 单价不算太高，有利于销售 劣势： 户型面积大，都为中大户型 属新城区，周围生活配套设施不齐全。通过对即墨市三个板块十多个项目的调查，初步归纳出以下几个特点：1、开发区房地产市场的发展远远领先老城区市场。开发区房地产市场尽管起步晚，却发展很快。由于政府政策、城市配套、景观环境、发展潜力等方面远远优于老市区，特别是受惠于跨海大桥和海底隧道的修建，开发区房地产市场可以说方兴未艾，仍有一定的发展空间。2、开发区各项目一般销售周期较长。目前开发区各项目均价4500-5000左右，高于老城区均价1500元/平米以上。当地人购买力不足，以外地城市客源销售为主。目前很多项目主要依托外地看房团，可以说开放区已明显出现旅游房地产的特点：季节性强，常住人口少；对销售渠道要