房地产开发各阶段税收情况表.doc

.房地产开发各阶段税收情况表阶段税种计税依据税率土地取得阶段耕地占用税实际占用耕地面积20-45元/平米契税成交价格3%前期开发阶段印花税勘察、设计合同所载费用0.5借款合同所载借款金额0.05建筑施工阶段印花税建筑合同承包金额0.3营业税（施工方）收取价款及价外费用3%增值税（施工方、混合销售）当期销项税额-当期进项税额销售额*17%-进项税额城市维护建设税（施工方）流转税税额7%、5%、1%教育费附加（施工方）流转税税额3%销售阶段营业税房地产转让收入5%城市维护建设税流转税税额7%、5%、1%教育费附加流转税税额3%土地增值税土地增值额30%、40%、50%、60%印花税合同金额0.5使用阶段房产税房产余值1.2%房产租金12%，个人出租4%城镇土地使用锐实际占用土地面积大城市0.5-10元/平米；中等城市0.4-8元/平米；小城市0.3-6元/平米营业税租金收入5%1.土地增值税的税率 土地增值税实行四级超额累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%100%的部分，税率为40%；超过100%200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。 2.土地增值税的计税依据和税额计算 （1）土地增值税的计税依据。 土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。增值额转让房地产收入扣除项目金额。 扣除项目金额包括以下几个部分： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地和新建房及配套设施的成本； 开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除，或者旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 （2）土地增值税的税额计算。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额增值额30%； 增值额超过扣除项目金额50%100%的，土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%； 增值额超过扣除项目金额100%200%的，土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%； 增值税超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额增值额60%扣除项目金额35%。 以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 3.土地增值税的征收管理 土地增值税由税务机关征收。纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房地产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业，在取得预售房地产收入，于每季终了后10日内申报预交土地增值税，在项目全部竣工和房地产全部销售后办理税款清算手续，多退少补。 4.土地增值税的减免 有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20的。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 （3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房，居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满