四川省成都市农村产权制度改革情况.doc

四川省成都市农村产权制度改革情况2007年月，成都市被批准设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，拉开了成都统筹城乡综合配套改革的序幕。特别是2008年1月1日，成都市委出台了关于加强耕地保护，进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)的“一号文件”，把改革的重点锁定在开展农村集体土地和房屋确权登记、创新耕地保护机制、推动土地承包经营流转、推动农村建设用地使用权流转和开展农村房屋产权使用权流转试点等目标，进入了农村产权制度改革的“深水区”。1、成都市“小产权房”的处理情况“小产权房”现象在全国普遍存在，成都市也不例外。目前人们热议的“小产权房”，通常是指在城市的城中村或城乡结合部，利用农民宅基地或划拨的农村集体土地，由开发商或当地村集体开发建设销售的房屋，它不能获得国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，其“房产证”多由村集体或乡镇政府自制颁发。因其房屋权属证书上没有县级以上政府房产管理部门确权认证，仅有乡(镇)政府或村委会盖章以证明其权属，故被人们形象地称之为“小产权房”。成都市的“小产权房”是基本上由村集体和开发商合作开发销售的房屋。成都市市区内“小产权房”面积现约2000万平方米。对这些“小产权房”，成都市考虑将分三种情况进行处置：一是不符合城市总体规划和土地总体利用规划的（下称“两规”），坚决拆除，约几百万平方米。二是符合“两规”的，通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，获取土地指标加以解决，约 200多万平方米。三是符合城市总体规划，但不符合土地总体利用规划的，先利用土地总体利用修编的机遇进行调整，再通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，获取土地指标加以解决。成都市的“小产权房”处置工作，涉及了农村集体建设用地的使用权的流转，但决不是农村宅基地的流转。根据成都市国土局领导的介绍，在农村宅基地的流转上，成都市还未突破，这方面国家明令禁止，目前还不可能也不敢突破。2、推进农村产权的确权和流转成都市在一些关键环节实现了农村产权制度改革突破。其改革的目标是，探索建立符合市场经济规律的产权归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度体系。2008年以来，重点推进了确权颁证工作，即对农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权和房屋所有权进行确权登记，明确产权。集体土地所有权、集体建设用地使用权确权到村或组。承包地、自留地、宅基地和农民的房屋确权到户。分别确定了都江堰、温江、双流、大邑作为首批农村产权制度改革的试点区（市）县，其余区（市）县先在一个乡镇选择一个村进行试点。成都市共有207个乡镇、1135个村（社区）、15487个组（社）开展农村产权制度改革试点，涉及农户780824户。试点工作较为规范，正在有序进行之中。3、农村集体建设用地使用权流转管理为规范集体建设用地使用权的流转，成都市依据有关法律、法规及政策，制定出台了成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见和成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法，将集体建设用地流转纳入规范运行的轨道。具体做法如下：一是流转前置条件。集体建设用地必须合法取得的，且在符合规划，保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。二是严格界定产权。对集体建设用地的所有权，严格区分为承包组农民集体、村农民集体和乡镇农民集体三级所有，各自对所有的集体建设用地行使所有权。对集体建设用地的使用权，要求是属于合法取得的非住宅用途土地，不经合法取得以及用作住宅用途的集体建设用地不得流转。三是严格界定流转形式。将集体建设用地流转分为初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租作价（出资）入股、联营视同出让等形式，再次流转包括转让、转租等形式。并对各种流转形式的定义进行严格规定。四是规范流转方式。集体建设用地可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转，用于非住宅建设用途及有两个以上用地意向者的，应当进入土地有形市场采取招拍挂等方式公开交易。五是集体建设用地用途。集体建设用地可以用于工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房(只限自用)、农村集体经济组织租赁性经营房屋。六是体现集体建设用地与国有建设用地享有平等权益。一是在流转形式和流转方式上与国有建设用地接近；二是流转后的使用年限与国有建设用地的使用年限保持一致。七是注重对农民和集体经济组织利益的保护。流转集体建设用地，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；制定集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权最低保护价；初次流转收益大部分归集体经济组织所有，再次流转收益由所有者和使用者约定。县、乡政府按一定比例提取用于农业农村发展的城乡统筹配套建设资金，集体经济组织的收益优先用于农民的社会保险。八是对宅基地流转进行特别规定。严格一户一宅制度，自愿退出宅基地的，其建设用地指标由国土部门收购储备，按不低于征地补偿标准予以补偿，或进行住房置换，原宅基地复垦。成都市农村集体建设用地的置换流转，注重对集体组织和农民利益的保护，规范流转形式和流转方式，对深化农村土地改革，建立统一的城乡建设用地市场具有较大的推动作用。4、率先成立“农村产权交易所”2008年10月13日，在成都联合产权交易所的基础上成立了成都农村产权交易所。交易所是经成都市人民政府批准的全市农村产权综合性市场平台。该交易所在农村产权方面不以盈利为目的，以创新为手段、市场为导向，重点支持农村产权流转，提高农村资产的资本化程度。从业务上看，主要为林权、农村土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业科技应用和转化、农业类知识产权、农村经济组织股权以及投融资服务等提供专业服务。农村产权交易所初步建立起了市、县、乡三级联网的土地交易信息网，土地交易信息可以共享。农村产权交易的主要步骤分为委托申请、形式审查、产权查档、确认权属、信息发布、征集意向受让方、组织交易、成交签约、结算交割和出具交易鉴证等十个步骤。2008年，交易所对12个农村产权流转项目进行了签约，涉及土地承包经营权流转的项目6个，流转面积16557.9亩；涉及集体建设用地使用权流转的项目3个，流转面积153.28亩；涉及集体林权流转的项目3个，流转面积2888亩。5、创新耕地保护机制出台了成都市耕地保护基金使用管理办法（试行）和成都市耕地保护基金筹集与使用管理实施细则（试行）,率先在全国建立了耕地保护制度，建立了成都耕地保护基金。按照“统一政策，分级筹集”的原则，由市和区县共同筹集。经测算，成都市财政需要每年投入26亿元用于耕地保护。耕地保护基金的补助标准：基本农田每年每亩400元，一般耕地每年每亩300元,并建立相应的增长机制。耕保基金主要用于：每年按耕地保护资金总额的10%提取耕地流转担保资金和农业保险补贴；剩余的90%中，需要支付农民养老保险补贴和发放现金补贴的资金，拨付到耕地保护基金专户。耕保补贴不能直接提取，但可将转到养老保险卡上，抵扣保险费。耕地保护基金和相关制度的建立，首先，在对耕地的管理手段上，从对耕地单一的行政管理逐步转变到行政管制与经济调节双向管理，这要比单纯的行政管理方式有效很多。其次，将耕地保护责任到人，让农民成为耕地保护