房地产名词简答论述答案.doc

四、名词解释1房地产市场房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 2房地产业房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 3房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 4房地产法房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 5土地管理机构 6房屋管理机构 7土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。 8土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 9土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。 10国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 11国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 12土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 13土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 14地使用权抵押是指土地使用者提供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为15国有土地租赁是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内租与土地使用者，并由土地使用者向国家支付租金的行为 16土地使用权的终止 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。17划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权 18土地利用土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。 19土地利用总体规划 属于宏观土地利用规划，是各级人民政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发、整治、保护所作的综合部署和统筹安排。根据我国行政区划，规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，下级规划是上级规划的基础和落实20土地利用年度计划是指国家对计划年度内新增建设用地量（包括建设占用农用地和未利用地）、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排 21基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。22基本农田保护区是指为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。23土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。 24土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。25建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地26农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地 27房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 28房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 29土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 30住房部分产权是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。 31房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。32异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。33房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。 34房产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。35地产权属登记 36城市居民私房是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 37私房继承私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。 38城市公房是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。 39房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 40房地产开发用地即进行基础设施和房屋建设的用地。 41房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 42房地产中介服务是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。 43房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。 44拆迁安置安置是指拆迁人将被拆除房屋的所有人安排到由拆迁人新建、购置或拆迁人提供的其他房屋中居住或着供其使用，安置是对被拆迁人或被拆除房屋的承租人的安置。解决使用权问题。 45房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。46房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 47房地产转让合同是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。 48房屋预售是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。 49房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 50房屋租赁房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 51房屋转租是指房屋承租人将房屋再出租的行为。 52房屋租金是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。 53房屋出典是指承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。 54房屋赠与是指房屋所有权人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。 55房屋交换是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。56物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。 57业主是指物业的所有人。 58业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。59业主委员会是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。 60物业管理公司是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。 61涉外房地产1、广义的理解：是指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。2、狭义的理解：是指房地产法律关系的客体房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。62外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。 63成片开发是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。 64房地产税1、广义的房地产税：广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花费、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。2、狭义的房地产税：狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。 65土地增值税即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。 66城镇土地使用税 城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按使用土地的面积定额征收的一种税67土地使用税：土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的税，是按年计征的。耕地占有税：耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征收的68固定资产投资方向调解税 69房产税是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 70契税是在房地产所有权转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。71房地产纠纷房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 72房地产违法行为房地产违法行为是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。五、简答题 1房地产市场具有哪些特征? 1、综合功能；2、多级市场；3、法定形式；4、部分限制；5、国家适度干预。2怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用? 1、基础性。土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。2、先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。3简述对房地产关系实行法律调整的必要性。1、规范房地产市场秩序的需要；2、巩固和发展房地产改革成果的需要。（三）房地产法的概念、体系和基本原则4房地产法调整对象的内容是什么财产关系与管理关系。？ 5房地产法律关系的构成要素是什么? 主体、客体、内容。 6试论房地产法的基本原则1、土地公有原则；2、土地有偿使用原则；3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；4、房地产综合开发原则；5、城镇住房商品化原则；6、宏观调控与市场调节相结合的原则。 7简述国务院对全国土地的宏观调控。（1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划； （2）批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；（3）其他权限。8试论土地监督检查的职责及工作要求。 9简遂土地所有权的特征。（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性； 10简述我国国有土地的范围。（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 11什么是土地使用权出让?其法律特征是什么? 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。） 12简述土地使用权禁止转社的法定情况。下列土地使用权禁止转让：（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。13简述土地使用权出租的法律后果。（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。 14土地使用权抵押的生效要件是什么? 首先，设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；其次，设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；第三，抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。15简述土地使用权终止的原因及其后果。（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。 16什么是土地使用权划拨?其特征是什么? （1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（2）土地使用权划拨的特征：土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 17简述土地使用权划拨的范围。1国家机关用地。它是行使国家职能的各种机关用地的总称，具体包括各级权力机关、国家行政机关、国家审判机关、国家检察机关和国家军事机关用地。2军事用地。它是指符合中华人民共和国军事设施保护法规定的军事设施用地，包括建筑、场地和设施用地。3城市基础设施用地。它包括城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、市内公共交通等设施用地。4城市公益事业用地。指城市内的各种学校、医院、体育场所、图书馆等文体、卫生、教育事业用地。5国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。包括中央投资、中央与地方共同投资和中央、地方共同引进外资及其他投资者投资，国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天燃气、电力等能源项目用地，铁路、港口码头等交通项目用地，水力发电工程、农田灌溉工程、排水、江河治理工程以及城市、工业输水工程等水利项目用地。18简述划拨土地使用权的转让、出租、抵押应具备的条件。划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。 19简述划拨土地使用权收回的条件。 （1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。 20简述新土地管理法规定的土地用途管制制度。 21简述国有企业改革中保留划拔方式处理土地使用权的情形。根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。 22简述在土地使用权出让的方式中，拍卖与招标的不同。其一，招标方式可使招标人全面审视投标人各方面条件，并非只关注出让金数额；而拍卖方式，一般谁出价最高谁就可获得土地使用权，出让人可能无法控制受让人其他条件。其二，招标出让方式中，各投标人一般只有一次投标机会，拍卖中每个竟买人可以随时报出更高价格，可以提出数次报价。231998年土地管理法修改的重点与主要内容有哪些? 突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第四，加大查处土地违法行为的力度。24试论土地使用权转让的条件。（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。下列土地使用权禁止转让：（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。25简述土地利用与保护的原则和内容。土地利用与保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。 26什么是土地利用总体规划?其任务和目的是什么? 1、土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。2、土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。 27土地利用年度计划的内容与编制依据是什么? 1、土地年度计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。2、土地利用年度计划的编制：（1）国民经济和社会发展计划；（2）国家产业政策；（3）土地利用总体规划；（4）建设用地和土地利用的实际状况。28简述哪些耕地应划入基本农田保护区来加强管理? 哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。 29简述土地开发的原则。 （1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。 30简述开垦的范围和程序。1、开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。 31什么叫国家建设用地?其来源是什么? 国家建设用地，指国家进行各项经济、文化、国防建设以及兴办社会各项公共事业所需的建设用地。1、国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。 32征地费用由哪些部分构成? 征地费用一般由以下几部分构成：（1）土地补偿费（征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6至10倍）；（2）安置补助费（征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年的平均年产值的15倍）；（3）青苗补偿费（标准由省、自治区、直辖市规定）；（4）地上附着物补偿费；（5）新菜地开发建设基金；（6）土地复垦费或耕地开垦费。 33简述国家建设征用土地的法律特征。国家建设征用土地的特征：（1）征地主体的唯一性；（2）征地行为的行政性；（3）征地条件的补偿性。 34.试论土地利用总体规划的编制原则和内容。（1）编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。（2）内容：土地利用现状分析；土地需求量预测；土地适宜性评价；确定规划目标和方针、进行布局与结构调整；土地利用分区规划；制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。35试论切实保护耕地是我国的一项基本国策。国家为切实保护耕地，土地管理法制定了哪些制度？切实保护耕地是我国的一切基本国策：1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。2、耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。3、土地管理法中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲置和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。 36试述我国法律对基本农田的保护。：(1)需要占用基本农田应报国务院批准。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。(2)实行基本农田补充制度。经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划人数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。(3)禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。(4)实行基本农田地力等级评定制度。县级人民政府应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，对基本农田地力分等定级，并建立档案。农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测。环境污染监测和评价等制度。(5)实行基本农田保护责任书制度。在建立基本农田保护区的地方，县级以上地方人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡(镇)人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订 37房屋共有的特征是什么? 特征：（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；（2）客体是同一项房产；（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。 38简述房屋共同共有。房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。其特征有：(1)共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；(2)共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担共同的义务；(3)共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。在处理房屋共同共有关系时，应掌握如下原则：(1)共有人对共有的房屋性质不明，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房屋是按份共有的，应当认定为共同共有。(2)在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该房产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有房产的人赔偿。(3)在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并要考虑共有人对共有房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处理。(4)共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。 39简述房屋按份共有。房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。其特征有：(1)主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份 额；(2)每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让；(3)每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利，分担义务。在处理房屋按份共有关系时，应当掌握如下原则：(1)一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利。(2)共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。(3)按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的办法，对其中不能分割或者分割有损其价值的可以折价补偿、变价分割。39什么是土地使用权?其内容是什么? 是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的内容：使用权、收益权、处分权，在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。 40简述土地使用权的特征。特征：（1）权利的派生性；（2）客体的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。 41简述国家对土地使用权主体变更的限制。主体变更，通常有以下几种情况：买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等（限制：一是限制国有企业与机关、事业单位之间流转；二是限制公民与法人、非法人组织之间流转；三是限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转）；内容变更，是指土地使用权各项权能的变更；其他事项变更，是指列入土地使用权登记项目的其他事项的变更。42简述外商投资企业取得土地使用权的方式。国有土地使用权由开发区域所在地的市、县人民政府出让。出让的程序是：由该市、县人民政府依照国家土地管理的法律、行政法规，合理确定地块范围、用途、年限、出让金和其他条件，签订出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。43简述异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则。异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系；异产毗连房屋所有人或使用人超越权利范围，侵害他人权益时，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。 44简述处理房地产相邻关系应当注意的原则。处理房地产相邻关系应注意的问题：（1）是否有利于生产发展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于团结互助；（4）是否公平合理。 45我国房地产权属登记的功能。房地产权属登记的功能：（1）产权确认功能；（2）公示功能；（3）管理功能。（二）房地产权属登记的效力： 46简述城市居民私房管理的内容。城市居民私房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）买卖管理；（3）租赁管理；（4）代管制度。47简述城市公房管理的内容。城市公房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）使用管理；（3）租赁管理；（4）买卖管理；（5）修缮管理。48试论建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权的特征：（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）一体性；4、权利主体身份的多重性。 49试论房地产相邻权的法律特征。特征：（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；（2）房地产在地理位置上必须是相邻的；（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。 50试述私房法定继承的适用情况和继承顺序。私房的法定继承，是指依照法律直接规定的继承人范围、顺序和遗产分配原则，将遗产房屋分配给合法的继承人的继承方式。有下列情况之一的，可以适用私房的法定继承：(1)被继承人生前没有对其遗留房屋立下遗嘱；(2)遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房屋的；(3)遗嘱继承人丧失继承权的；(4)遗嘱继承人、受遗赠人先于被继承人死亡的；(5)遗嘱无效部分所涉及的房产；(6)遗嘱未处分的房产。在法定继承情况下，房产按下列顺序继承。第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。如果丧偶儿媳对公、婆或丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务，也可以列为第一顺序继承人。被继承人的子女若先于被继承人死亡，则有被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。对继承人以外的依靠被继承人抚养的，缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外对被继承人抚养较多的人，可以分给他们适当的遗产。 51房地产开发有何特征? 房地产开发的特征：（1）涉及面广；（2）工程项目多；（3）投资量大；（4）建设周期长。（二）房地产开发的类别：1、单项开发、小区开发和成片开发；2、经营性开发和自用性开发；3、新城区开发和旧城区拆迁改造。 52目前，我国房地产开发企业有哪些种类? 房地产开发企业的种类：1、专营企业；2、兼营企业；3、项目公司。53简述房地产开发企业的设立程序。设立程序：（1）申请登记；（2）发给营业执照（30日内）；（3）备案（30日内）。 54房地产中介服务机构有哪些种类? 房地产中介服务机构的种类：（1）房地产咨询机构；（2）房地产价格评估机构；（3）房地产经纪机构。55房地产中介服务机构的设立条件是什么？设立条件：（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。 设立程序：（1）资质审查；（2）注册登记；（3）登记备案。56简述房地产中介服务合同的内容。中介服务合同的内容：（1）当事人姓名或名称、住所；（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；（3）合同履行期限；（4）收费金额和支付方式、时间；（5）违约责任和解决纠纷方式；（6）当事人约定的其他内容。 57简述房地产中介业务活动中的禁止行为。中介业务活动中的禁止行为：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。 58简述我国现行土地使用制度的特点。(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。(2)土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。(3)国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产用地市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受原土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。(4)建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 59简述在房地产开发中应注意的事项。：(1)要力求总体效益开发。房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。遵守总体效益的原则。(2)应严格按用途、期限开发。房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的用途和动工开发期限开发土地。(3)应坚持设计、施工规范。开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，严格竣工验收制度，未经验收或验收不合格不得投人使用。(4)重视居民住宅优惠开发政策。国家对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，可免征土地增值税。 60试述对房地产开发企业的管理。第一，房地产开发企业的设立管理。主要包括：(1)房地产开发企业的总量控制。对房地产开发企业既不能规定硬性指标，亦不能任其自由发展，而要作适度调整、适当控制。(2)房地产开发企业设立的资质审批。城市房地产管理法规定，对房地产开发企业的设立采取准则主义。城市房地产开发经营管理条例规定，工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。实践中，为了保障和提高房地产开发企业的素质，建设行政管理部门坚持对房地产开发企业开展资质审查，资质年检也依法进行。第二，房地产开发企业的行业管理。主要有以下几个方面：(1)规定设立房地产开发企业的必要条件。工商行政管理部门应当根据这些条件对申请者进行审查，从而达到管理目的，防止不具备房地产开发条件的申请者从事房地产开发。(2)建立房地产开发企业工商登记后的备案制度。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证明和聘用合同，从而达到政府对房地产市场实行宏观调控的目的。(3)对房地产开发企业实行分等定级，即房地产开发企业的注册资本应当与其承担项目的投资规模相适应。 (4)对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。第三，房地产开发企业的资质管理。房地产开发企业资质管理规定将房地产专营企业按资质条件划分为五个等级。房地产开发生管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。61简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。：(1)补偿协议应当采用书面形式，便于举证。同时内容必须详细明确、符合有关法律规定，尽量避免遗漏。(2)协议订立后，可以到公证机关办理公证，并报送房屋拆迁主管部门备案。拆除拆迁主管部门依法代管的房屋所签订的拆迁补偿协议，必须经公证机关公证，并办理证据保全。(3)拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。(4)被拆迁人在拆迁期限内无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。 62拆迁的种类有哪些? 房屋拆迁的种类可依据不同的标准进行划分。(1)市政动迁和社会动迁。(2)征地拆迁和非征地拆迁。 (3)统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。标准所作的分类。统一拆迁由当地人民政府组织。自行拆迁由建设用地单位统一组织。动迁计划的编报、执行及变更均由建设用地单位负责。委托拆迁由建设用地单位委托取得房屋拆迁资格证书的单位进行，但是房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。 63房屋拆迁应注意哪些事项? (1)服从国家利益。包括两层含义：第二，建设单位(拆迁方)在具体实施房屋拆迁中，必须维护国家利益，服从国家统一安排，不得任意拆迁。第二，被拆迁方在具体房屋拆迁活动中，必须服从国家建设需要，按时搬迁，保证国家建设活动的顺利进行。同样，房屋拆迁活动中的其他参与人也要服从国家利益。(2)符合城市规划。在房屋拆迁过程中的具体选址定点时，必须经过城市规划部门的同意批准，符合城市规划的要求.(3)保护合法权益。要用法律形式确定房屋拆迁当事人双方的权利义务关系。其中，房屋拆迁中的权利主要有建设单位的拆迁权，被拆迁人的安置和补偿权，行政主管部门的管理权和申请强制执行权等。(4)谁拆迁，谁安置补偿。建设单位在建设活动中拆除他人房屋后，应对被拆迁方的安置与补偿依照法律和协议负起全面责任，而不能把责任推卸给国家或行政主管部门。 64简述拆迁补偿的方式。(1)产权调换。这是拆迁人用易地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁入取得交换房屋产权的补偿方式。产权调换有利于保护被拆迁人的房屋产权，特别是对继续需要住房的被拆迁人或租用人来说，更有实际意义。但是，产权调换在有些情况下是难以适用的，例如拆迁入无可调换的房屋。另外，拆 除地上附属建筑物也不易实行产权调换。(2)作价补偿。这是拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。作价赔偿必须对被拆除的房屋按照一定的程序、标准和方式进行估价。这种方式有利于一次性解决房屋拆迁安置中的问题，有利于提高房地产开发商的经营效益，能够解决拆迁人无房可换的困难。但有可能使得拆迁人从事房地产开发的初始投资过大。(3)产权调换与作价补偿相结合。这是在拆迁补偿过程中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿的方式。这种折衷的方式，克服了单纯产权调换方式和单纯作价补偿方式的不足，发挥了产权调换和作价补偿的长处，有利于协调拆迁双方在补偿问题上的分歧，是一种行之有效的方式，因此，在实践中经常运用。65简述拆迁补偿的对象及范围。拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，所有人包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。 66简述拆迁安置的对象和方式。拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。无论采取何种过渡方式，拆迁人和被拆迁人都必须明确规定临时过渡的期限。 67简述拆迁安置费。拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。无论采取何种过渡方式，拆迁人和被拆迁人都必须明确规定临时过渡的期限。68试述房屋拆迁的程序。：(1)申领规划用地许可证。 (2)编制拆迁计划和方案。编制出详细的拆迁计划和方案。(3)申领房屋拆迁许可证。 (4)发布拆迁公告。(5)签订拆迁补偿、安置协议。(6)实施房屋拆迁。拆迁人应在规定的拆迁期限内完成房屋的拆迁任务。69论述房屋拆迁的补偿标准。房屋拆迁补偿，是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。：无论采取哪种拆迁补偿的方式，都必须遵循一定的标准。产权调换的