二手楼贷款阶段性担保业务可行性研究报告.doc

中山邦仁信用担保有限公司 地址：广东省中山市中山三路18号中银大厦26层 ZhongShan BangRen Credit Guarantee Co.,Ltd 电话：(0760)8233226 传真：(0760)8233229中山邦仁信用担保有限公司二手楼贷款阶段性担保业务方案一、业务简介产生二手楼阶段性担保业务的原因：在二手楼交易过程中，房屋产权的转移是不能带着抵押权进行的，所以如果一个房屋的业主想要出让其房产，该房产的产权就必须是完整的，即应该是没有设定抵押权的房产。那么，如果业主想要出让的房产已经在银行作了按揭抵押，则该业主在出让其房产前，必须先还清银行贷款的余额，将房产权证从银行赎出来（简称赎楼），普通的业主难以从民间融资的渠道短时间筹集到资金还款，在银行贷款方面，由于二手房复杂的权属关系和交易流程，使房屋在注销抵押直至过户手续完成的这一阶段出现担保真空，从而不能为买卖双方提供信贷资金，因此，这一客观状况给担保业务提供的巨大的担保市场发展空间。有关释义如下：二手楼贷款阶段性担保业务是指在二手楼的买卖交易过程中，由于卖房方所出售的房屋已在银行办理按揭且尚有按揭贷款未能还清的情况下，由担保公司提供阶段性担保、银行向卖方发放赎楼贷款或向买方发放二手楼按揭贷款，从而完成卖方房屋注销抵押登记、办理过户手续完成房屋买卖交易。赎楼贷款担保在买方一次性付款买房的情况下，由卖方向银行申请贷款，向担保公司申请担保，以偿还原按揭贷款、注销抵押登记并取出房屋产权证。二手楼转按揭贷款担保在买方不能一次性付清房款、需要以所购房屋向银行申请二手楼按揭贷款的情况下，买方向担保公司申请二手楼按揭贷款担保，银行向买方发放贷款为卖方赎楼，办理过户手续并重新办理抵押登记。阶段性担保赎楼贷款担保和二手楼转按揭贷款担保之所以谓之“阶段性担保”，是指担保公司所担保的贷款主要的风险集中在银行发放“借新还旧”贷款用以偿还卖方原按揭贷款并注销抵押登记直至更名过户手续完成这一段期间，待房屋更名后买卖交易完成或买方二手楼转按揭重新办理抵押登记后，银行的资金从买方购房款中收回或是落实了更名后的房屋抵押登记他项权利，担保公司解除担保责任。担保期间大约在两个月左右。二、市场潜力广东开展该项业务的情况广州、深圳有多家担保公司开展了该项业务，其中业务发展较好的担保公司有中科智、深圳市不动产担保股份有限公司、通盛担保等，上述公司均将二手楼转按揭担保和汽车按揭担保业务视为个人业务中业务量最大和最具发展空间的业务。深圳通过银行按揭贷款购房量占全市购房量的70%，全市每年的住房按揭贷款达百亿人民币，存量也十分可观。过去，银行向职业者提供按揭时，是发展商提供担保。现在由担保公司担保后向银行贷款，对发展商来说可以增加资本、降低风险、减少于消费者的纠纷；对于银行来说，可以减少贷款的风险；而对于消费者来说，可以降低置业门槛，增加置业信心。据保守估计，深圳每年有几十亿的二手楼交易量，因此这一业务目前很受欢迎，市场空间巨大。中山的现状和二手楼交易统计（一）二手楼市场状况：2004年，中山一手楼销售面积322.2万平方米，其中城区116.8万平方米，镇区205.4万平方米；成交金额904563万元，其中城区411086万元，镇区493477万元。为二手楼市场提供了充分的房源，有力地推动了二手楼市场的发展。2004年中山二手房交易9297宗，成交面积175.6万平方米，成交金额183853万元，平均成交单价1047元/平方。截至2005年6月，二手房屋成交5314宗，比去年同期增长24.5%，成交面积101万平方米，比去年同期增长29.1%，成交金额127058万元，平均成交价格1258元/平方，比去年增长187元/平方。（二）担保公司开展该项业务状况：中山已经工商登记注册的担保公司共有十家，但没有一家开展该项业务，在中山市场上尚处于空白。（三）地产中介情况：该行业准入门槛低，管理不规范，中山地产中介鱼龙混杂，一些不良中介为了赚取中介费，甚至帮客户伪造证明、合同文本等，联手骗贷，大大增加了银行审核的难度。目前多数银行采用“直客式”的二手楼房贷，即客户抛开地产中介直接找银行，由银行为客户安排评估、律师等手续，并实行房屋交易资金的监管。但仅限于房屋产权没有设定抵押的房屋交易，没有第三方提供阶段性担保，二手楼的赎楼贷款以及转按揭贷款仍然不能开展，成为二手楼交易中的瓶颈问题。（四）政策支持建设部、人民银行出台建住房2000108号文住房置业担保管理试行办法以支持城镇个人住房消费，鼓励成立专业担保机构，发展个人住房贷款业务，保障债权的实现。三、业务流程业务细分从资金的占用情况来分类，可分为担保业务和垫款业务两类，担保业务包括二手楼赎楼贷款担保业务和二手楼转按揭贷款担保业务，垫款业务是指二手楼的赎楼款直接由公司提供资金给客户，通过银行发放的二手楼按揭贷款或买方的购楼款收回，资金借贷的方式可由公司以私人名义出借或是以公司名义通过银行以委托贷款的形式出借。（派生业务：二手楼买卖中介、二手楼交易资金监管。）业务流程：（一）赎楼贷款担保业务业务流程适用情况：买卖的房产已在银行办理了按揭贷款，买方已足额准备了购房款，卖方需要向银行申请赎楼贷款。具体流程：1 买卖双方提供相关资料并签署银行、担保公司的相关法律文书；2 银行及担保公司受理并审查该笔赎楼贷款业务；3 银行受理审查后出具贷款承诺书；4 买卖双方在银行开立账户，买方将购房款全额存入银行，双方办理交易资金监管手续；5 卖方与担保公司办理委托公证，全权委托担保公司办理赎楼及过户手续；6 担保公司向银行出具保证担保合同，银行审查相关手续后发放赎楼贷款；7 贷款发放后立即根据借款人签署的划款委托书将贷款划付到担保公司指定的账户；8 担保公司持公证书及卖方还贷存折等资料到原按揭贷款银行办理提前还贷手续，原按揭贷款银行办理房地产证注销抵押登记手续，将房地产证交给担保公司；9 担保公司持相关资料与买卖双方一同去国土部门办理过户手续，担保公司持过户回执；10. 过户手续办妥，银行将监控的买方购房款账户内的资金扣除赎楼贷款后的余额划付至卖方的账户，担保公司与买方领取过户后的房地产证。担保公司解除担保责任。（二）二手楼转按揭贷款担保业务业务流程适用情况：买卖的房产已在银行办理了按揭贷款，买方需要在银行办理按揭贷款，卖方需要办理赎楼手续。情况一：卖方的原按揭银行与买方申请二手楼转按揭贷款的银行不是同一家银行。由卖方申请赎楼贷款，买方申请二手楼按揭贷款。具体流程：（1-10）同上11. 担保公司持公证书和买方的授权委托书到国土部门办理抵押登记手续，银行持抵押回执；12. 银行根据办妥抵押登记的贷款合同及房地产权证发放二手楼按揭贷款；13. 银行根据买方签署的划款委托书将贷款划至卖方的指定账户；14. 银行从卖方账户收回赎楼贷款，担保公司解除担保责任。情况二：卖方的按揭银行与买方申请按揭的银行为同一银行。直接由买方申请二手楼转按揭贷款。具体流程：（1-3同上）4. 买卖双方在银行开立账户，买方将首期款存入银行，双方办理交易资金监管手续；5买卖双方与担保公司办理委托公证，全权委托担保公司办理赎楼、过户及抵押登记等手续；6担保公司向银行出具保证担保合同，银行审查相关手续后向买方发放二手楼转按揭贷款；7银行根据买方签订的划款委托书将买方账户中首期和贷款用于赎楼的部分资金划付至卖方的账户，剩余部分暂存于买方账户并接受银行监管；8. 银行根据卖方申请办理提前还贷手续，办理房地产证注销抵押登记手续，将房地产证交给担保公司；9. 担保公司持相关资料与买卖双方一同去国土部门办理过户手续，担保公司持过户回执；10. 过户手续办妥，担保公司与买方领取过户后的房地产证，担保公司与银行去国土部门办理抵押登记。11. 抵押登记办妥，银行将监控的买方账户余额划付至卖方的账户。担保公司解除担保责任。（三）基本流程图房产买方提交资料房产卖方提交资料担保公司调查，评估房产和现场勘查房产买卖双方与担保公司签订委托担保合同银行贷款审查及审批，出具贷款承诺函可根据买卖方的不同需求办理二手楼转按揭贷款或赎楼贷款或者或者银行受理买方二手楼转按揭担保贷款申请并存入首期款银行受理卖方赎楼担保贷款申请签订房产买卖合同、全权委托协议并进行公证银行放贷，赎楼款出账签订贷款合同和阶段性担保合同卖方偿还原按揭贷款，赎出房产证，解除抵押登记担保公司全程监控，协助办理办理房产过户手续办理房产抵押登记、保险发放按揭贷款（扣除赎楼贷款、支付卖方余款）担保公司解除担保责任