房地产集团年度财务决算和预算报告.doc

2007年集团董事局第一次（扩大）会议暨工作年会会议文件（三）2006年集团财务决算和2007年集团财务预算报告集团计划财务部总经理一、2006年财务决算报告2006年是集团的执行年，一年来，在集团董事局的正确领导下，各公司按照年初集团下达的各项任务和要求，充分调动员工的积极性和创造性，积极开拓思路，努力工作，在国家加大对房地产宏观调控力度的背景下，克服各种不利因素，仍然取得了较好的业绩，为实现集团第三个五年发展规划目标创造了有利条件。一、 集团财务基本状况(一)、资产、负债、股东权益情况截止2006年12月31日，集团资产总额24.93亿元(含存量土地估算溢价)，同比增长60.6%;负债总额14.01亿元，同比增加7.11亿元;股东权益 (净资产)10.92亿元，同比增长26.7%;资产负债率56.2%,同比上升11.7百分点。(详见下表)资产、负债、权益情况表 ： 单位：亿元项 目2005年2006年同比增长备 注资产总额15.5224.9360.6%负债总额6.9014.01资产负债率44.5%56.2%+11.7%股东权益(净资产)8.6210.9226.7% 2006年合并报表范围包括直接控股公司、间接控股公司和实质性控制公司共12个公司，合并范围比上年增加莆秀高速和福州世欧二个公司。从资产总额来看,集团资产规模增长速度较快，连续两年增幅都在60%以上，06年资产增量9.41亿元,目前,集团资产总量已达到具有一定竞争力的规模，为集团进一步扩张奠定了坚实的基础。从股东权益（净资产）来看，净资产比上年增加2.3亿元,主要来源于当年实现利润和股东资本金等,利润未向股东分配,作为集团自有资金积累,为集团资本运营创造有利条件。 (二)、财务状况指标分析1、资产负债率：56.2%资产负债率比上年上升11.7个百分点,但对股东和债权人来说,仍然是一个比较合理的比率,在总资产中有近一半的自有资金保障,集团偿债能力较好。2、流动比率：2.12 -(16.3/7.68) 流动比率是衡量短期偿债能力的指标，一般认为，比较稳健的比值应当是2。集团实际流动比率为2.12，说明集团短期偿债能力也比较好。3、速动比率：0.83 -(16.3-9.93)/7.68速动比率是衡量短期支付能力的指标，一般认为，速动比率以1比1为好,如果比值大于1，表明支付能力是充沛的。集团实际速动比率为0.83，偏低一些，考虑到速动资产中应收账款所占比例较小，且有一定规模的货币资金存量，短期支付能力还是可以的。4、销售利润率：16.7% -（1.15/6.87）集团房地产企业销售利润率16.7%,与标杆企业13%相比,高出3.7个百分点。 二、年度各项经济指标完成情况(一)完成产值、销售情况集团年度实现主营业务收入7.65亿元，完成年度计划9.34亿元的81.9%，同比增长98.8%，其中：房地产业销售收入6.87亿元(按回笼资金计算),(合同销售额为6.78亿元)，完成年度计划7.14亿元的96.1%，同比增长165.2%；基础设施(施工)产值0.72亿元,完成年度计划2.2亿元的32.5%;实业公司营业收入649万元,物业公司营业收入35万元。分行业分单位产值、销售完成情况：单位：万元单 位05年实际06年计划06年实际完成计划情况同比增长房地产业宜春房地产公司5425.3840765887144.4%8.5%南昌置业公司18266.83283002739096.8%49.9%市政房地产公司2209.227365670991.1%203.7%莆田置业公司317002870090.5%小 计25901.43714416868696.1%165.2%基础设施市政投资160.9662福建建投-7南昌置业24541200109491.2%莆田置业900澄峰围垦3567.16192196031.7%高胡公司620613711405029.5%小 计12388.0622003715932.5%-42.2%实业公司202.88649物业公司35合 计38492.37934447652981.9%98.8%2006年国家为稳定房地产市场,陆续出台了许多宏观调控政策,但整个房地产市场依然火爆,市场需求旺盛,房价上涨快速。然而，集团房地产企业除宜春房地产公司完成年度销售计划外，其他公司均未完成计划，房地产销售收入仅完成年度计划的96.1%。根据各公司年度总结分析，年度计划未能完成的主要因素有：1、南昌置业公司大湖之都项目，一期、二期存量房源销售比原计划快，价格也比预计的好，但因拆迁问题，项目开发计划受到严重影响，开发进度缓慢，可售房源供应不上，销售一度断档，影响年度销售计划的实现。2、莆田置业东园路项目，虽然加大了拆迁工作力度，但因各方面因素影响，未能完成原计划拆迁任务，影响年度销售计划的实现。2006年集团基础设施施工进度严重滞后，完成建安产值仅占年度计划的32.5%,除天气、灾害、群众干扰以及历史遗留问题等一些客观原因外，也暴露了我们管理上存在着许多问题。 (二)年度完成利润情况集团年度实现利润1.2亿元，与上年利润0.81亿元比,增长48.3%，完成年度利润计划1.59亿元的75.5%，年度实现利润中：生产经营利润0.38亿元，土地增值利润0.78亿元 ,基础设施投资节约额0.04亿元。分行业分单位利润完成情况：单位：万元单 位05年实际06年计划06年实际完成计划情况同比增长房地产业宜春房地产公司812.972461030.87419.1%26.8%南昌置业公司4011.8878646544.5783.2%63.1%市政房地产公司796.9012511254.37100.3%57.4%莆田置业公司-29172637.0090.4%沈阳公司-254.90-小 计5366.851227811466.8193.4%113.7%基础设施市政投资-100.20-6278.30福建建投-30.40-5228.24南昌置业243.3412082.81莆田置业公司90澄峰围垦1357.9017931136.6063.4%高胡公司1262.401738-784.00-45.1%小 计2733.043627541.9514.9%-80.2%实业公司-2.19集团公司-合 计8097.701590512008.7675.5%48.3%(三)期间费用预算执行情况1、管理费用预算执行情况2006年度集团管理费用预算总额4897.96万元(未含绩效工资)，同口径开支4345.35万元(未含绩效工资)，占年度预算的88.7%。年度实际管理费用开支总额5715万元，比上年增加了1082万元，其中：工资2516万元、福利费84万元、员工社保36万元、职工教育经费(培训)10万元、固定资产折旧及修理337万元、低耗品及物料消耗52万元、办公费109万元、水电费37万元、租赁费76万元、电信费48万元、差旅费152万元、小车费用241万元、业务招待费993万元、企划宣传112万元、咨询审计费105万元、收帐费用13万元、税款66万元、董事会经费321万元、开办费摊销46万元、工会经费20万元,其他费用341万元。A、各大项支出项目占年度管理费总支出比重分析:工资绩效、福利、社保、三项开支2636万元，占总支出的46.1%；固定资产折旧及修理费337万元，占总支出的5.9%；小车费用241万元,占总支出的4.2%；差旅费152万元,占总支出的2.7%；业务招待费993万元,占总支出的17.4%。 B、分单位管理费用支出情况单 位05年实际06年实际同比增减备 注房地产业宜春房地产公司434325-109南昌置业公司966101549市政房地产公司21230795莆田置业公司268641373世欧公司268268小 础设施市政投资18283-99福建建投1879-178莆秀高速387387澄峰围垦330462132高胡公司583524-59小 计12821465183实业公司71710集团公 计463357151082C、分单位管理费用支出及占产值销售比情况：单 位06年产值销售06年管理费用管理费占产值销售比上年管理费占产值销售比行业标杆房地产业宜春房地产公司58873255.5%8.0%南昌置业公司2739010153.7%4.7%市政房地产公司67093074.6%9.6%莆田置业公司287006412.2%世欧公司268小 计6868625563.7%6.6%6.1%基础设施市政投资6283福建建投-79南昌置业公司1094莆秀高速387澄峰围垦196046223.6%9.3%高胡公司405052412.9%9.4%小 计7159146520.5%12.9%实业公司64917物业公司35集团公司1677合 计7652957157.5%12.0%2、财务费用预算执行情况2006年度集团财务费用预算5876.36万元，年度实际支出5286.6万元，占年度计划的90%。3、营业费用支出情况集团年度营业费用实际支出1546.97万元，占房地产销售额6.87亿元的2.3%,如果剔除莆田置业公司,则营业费用占销售额的比率为3.5%,超过行业标杆比率3%。A、分单位营业费用支出情况:单 位销售额营业费用营业费用占销售比行业标杆备注房地产业宜春房地产公司5887157.892.7%南昌置业公司2739011044.0%市政房地产公司6709141.342.1%莆田置业公司28700143.740.5%合 计686861546.972.3%3%B、营业费用项目构成情况：广告费用731.04万元，销售代理382.66万元，宣传推介67.84万元，其他365.43万元。（四）、对外捐赠与赞助情况年度捐赠与赞助金额406.8万元，其中：集团公司202.6万元,南昌置业公司140.49万元,莆田置业公司51.11万元,宜春房地产公司12.6万元。主要捐赠赞助项目有：莆田妈祖城200万元；南昌定岗小学100万元；城厢区政府30万元；九江地震灾区22万元；莆田老年大学10万元；部队建设13万元；其他慈善捐赠20万元。三、资金情况2006年集团资金总体上能满足生产经营需求，由于莆田东园路项目、世欧金山项目贷款未能按计划落实，大湖之都、东园路项目开发进度问题影响销售回笼资金等,资金在一些节点上出现紧张状况。 (一)银行融资情况2006年末银行贷款授信额度19.8亿元,比上年末4.65亿元,增加了15.15亿元。截止2006年底已放贷金额8.64亿元，比上年末3.37亿元,增加了5.27亿元。其中：流动资金贷款2.67亿元，项目贷款5.97亿元。各公司银行授信、放贷情况如下表: 单位：万元单 位银行贷款额度已放贷金额其中备 注流贷项目贷宜春房地产公司600020002000南昌置业公司368003270032700市政房地产公司300030003000莆田置业公司50000世欧公司30000市政投资公司200020002000福建建投公司700058505850高胡公司220002000020000澄峰围垦400020002000实业公司1030050005000集团公司2290098659865建安公司400040004000合 计198000864152671559700（二）其他拆、借款情况年末其他借款金额4658.3万元,其中:住房认购诚意金2658.3万元 ,欧氏公司1000万元,国货公司1000万元。（三）资金回笼情况2006年回笼资金总额4.15亿元,其中：1、房地产企业销售回笼资金4亿元,其中：宜春房地产公司0.59亿元;南昌置业公司2.74亿元;市政房地产分公司0.67亿元。2、基础设施工程款回笼0.14亿元,其中：市政投资公司212万元；建投公司130万元；南昌置业公司大市政1095万元。3、宜丰项目回笼100万元。 (四)对新项目资金投入情况截止2006年12月31日，集团对新项目投入资金3.8亿元,其中:1、金山项目投入资金28110万元。2、莆秀高速项目投入资金7800万元。二、2007年财务预算报告一、2007年各项经济指标(一)计划投资、开发指标1、全年计划完成投资额26.19亿元,其中：房地产投资19.76亿元，基础设施投资6.43亿元；2、全年计划房地产开工总面积117.28万,其中：南昌置业公司38.1万;宜春房地产公司8万;市政房地产公司1.9万;莆田置业公司27万;世欧公司金山项目33万,世欧公司南江滨项目9.28万。(二)产值、销售、利润指标1、全年计划实现房地产销售额16.57亿元，计划回笼资金销售额11.90亿元,计划完成基础设施建安概算投资额7.9亿元。2、全年计划实现利润总额5.21亿元,其中：房地产业利润2.82亿元，基础设施投资项目节约投资额2.39亿元。3、分单位计划产值、销售、利润情况：（见下表） 单位：万元单 位销售额(合同)销售额(资金回笼)建安概算投资额计划利润其 中经营利润土地利润投资节约房地产业房地产公司723224757950529南昌置业公司50400433681100050006000市政房地产63767098703703莆田置业公司1782216244680933283481世欧公司903425000091259125小 计165663118957282161820610010基础设施市政投资公司福建建投公司南昌置业公司莆田置业公司澄峰围垦493714281428高胡公司1915549234923莆秀公司551141755517555小 计792062390623906合 计1656631189577920652122182061001023906（三）期间费用预算1、管理费用预算：根据各公司报送的年度预算初步汇总,集团全年管理费用预算总额8472万元(不含年终绩效工资)，若年终绩效工资按上年预估, 则全年管理费用预算总额达9632万元,与上年实际5715万元比增加3917万元。各公司年度初步预算情况：（不含年终绩效工资）集团公司1951万元，房地产公司422万元，南昌置业公司1451万元，市政房地产公司277万元，莆田置业公司818万元，世欧公司910万元,市政投资公司170万元，建设投资公司40万