份莆田市场动态报告.doc

2010年4月份市场动态报告一、 全国市场动态（一） 全国市场（二） 北京市场（三） 上海市场（四） 广州市场（五） 深圳市场二、 福州市场动态（一） 福州4月份土地市场（二） 福州4月份楼市观察三、 莆田市场动态 （一）区域市场整体观察 （二）莆田各区楼盘最新动态（三）土地市场动态一、全国市场动态（一）、全国市场1、国务院：二套房首付不得低于50% 首套90平米以上30%4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，购买首套住房但建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。【点评】二套房贷首付不低于50%，较之2007年9.27房贷政策还高了一成首付，这可能是本轮房地产调控迄今为止对高房价最具实质意义的打压政策。此政策对炒房者有很大制约，同时也能保证银行房贷金融安全。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，或许炒房客的黄昏已慢慢逼近。2、财政部：09年全国土地出让金增长43.2%财政部发布文件公布2009年全国土地出让收入情况，2009年全国土地出让收入为1.42397万亿元，比上年增长43.2%。【点评】 受国内房地产市场逐步回暖影响，09年全年土地出让收入增速呈现明显的前低后高走势。其中，上半年收入同比下降19.7%，下半年收入同比增长110.9%。分地区看，全国土地出让收入约三分之二来自沿海省份。3、今年住房供地同比激增135%，供地计划7成用地给保障性住房2010年度全国住房用地供应计划新闻发布会，国土资源部宣布，全国2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前5年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。【点评】 这是新规“保障住房用地必须达到70%”出台后，国土资源部首次发布全国土地供应计划保障住房用地增长，商品房供地可能呈现趋紧，对此，华远集团总裁任志强认为“不是好消息”，“商品房土地僧多粥少，将进一步推高房价。”4、国务院：支持外资企业进入国内资本市场国务院4月13日颁布题为国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见的文件，称支持符合条件的外商投资企业在境内公开发行股票、发行企业债和中期票据。【点评】 此文件中提到的重要一点是对用地集约的国家鼓励类外商投资项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70%执行。5、多地区收紧房地产土地增值税征收管理包括河南、广西、上海、厦门在内的不少省市税务机关开始强化对房地产开发企业土地增值税的征管力度，强化的具体措施包括提高预征率、将核定征收改为查帐征收，以及比以往更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算等。6、银监会配合国务院整顿房地产市场4月16日，银监会发公告称，为配合国务院整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展，银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。【点评】银监会还表示，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求，并已对此提出了要求，同时再结合国务院提出“首付不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍”的二套房贷新政。所以有理由相信接下来的房价不会再那么疯狂了。7、“二套房”准客户赶搭末班车国务院遏制房价快速上涨的新政出台后，市场立即做出反应，大量“二套房”准客户昨天开始赶搭末班车，签约量大幅上涨。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，昨天部分典型区域门店签约上涨30%左右，这些新增成交基本都为第二套房购买者。而这部分人急于成交的主要目的在于本身的支付能力有限，借首付50%新政未真正实施的空当成交，再进行加急贷款，以期能够赶搭最后的宽松房贷末班车。8、个人住宅消费税将试点 首选上海重庆人住宅消费税近期将试点开征，重庆试征方案获决策层批复。目前房地产税暂行条例已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。另一方面，住建部也将“限购”权限下放给地方政府。9、一季度全社会固定资产投资同比增长25.6%国家统计局发布数据显示，今年一季度，全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25.6%。10、一季度中国社会消费品零售总额36373亿元国家统计局发布数据显示，一季度，社会消费品零售总额36373亿元，同比增长17.9%，比上年同期加快2.9个百分点。11、一季度CPI同比上涨2.2%国家统计局今日发布数据显示，一季度，居民消费价格(CPI)同比上涨2.2%，其中城市上涨2.1%，农村上涨2.4%，3月环比下降0.7%。12、二三线城市楼市热度骤升 成炒房人最新根据地地产大鳄二三线城市抢地 投资回报率是一线4倍。数据显示,武汉、南京、杭州等泛长三角区域在楼市复苏中领涨二线城市,其中,武汉金桥太子湖1号、泰然南湖玫瑰湾一期等楼盘,其均价从去年一季度的4300元/平方米和6700元/平方米,涨至今年一季度的1.2万元/平方米和1.4万元/平方米,涨幅分别为179%和119%。南京盘金华府、融侨中央花园东街区、长江路九号街区、高尔夫国际花园等多个楼盘单价年涨幅在100%以上【点评】 目前二三线城市供给紧张是导致一房难求的主要原因。此外,部分因产业结构调整而流向中部城市的刚性需求增加了内地楼市炒作空间。13、工行率先执行房贷新政 实行差别化住房信贷工商银行率先对外表示，已开始正式实行差别化住房信贷政策，农、中、建、交四大行也表示将严格执行国务院房贷新政策，目前正在研究实施细则。工行对外表示，从16日开始，正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。本周标杆房企主要动态 开发商新闻标题动态世茂地产年报披露营业收入225亿元，环比增长90%，销售面积250万，环比增加98%中国建筑2010年季报披露营业收入131亿元人民币，同比增长43.3%；销售面积120万平方米，同比增长7.7%恒大地产年报披露营业收入303亿元，环比增长402.3%，销售面积563.7万，环比增加396.5%（二）、北京市场1、北京银监局：严禁向非住宅项目发放个贷北京银监局发文要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。【点评】 这应该算是继上次新闻联播连续抨击房地产之后，第一个出台的地方政府，报道称，接下来政府还会有针对银行房贷和紧缩房地产市场资金的一系列政策将出台。2、北京宅地出让开闸 4宗地仅收10亿4月15日，北京宅地出让开闸。在当日的拍卖会上，4幅土地全部成功拍出，总成交价10.598亿元。其中，北京顺鑫农业股份有限公司以3.888亿元竞得顺义区牛栏山镇多功能项目用地。该项目占地约30万平方米，规划建筑面积不大于21.2万平方米。 【点评】 当日拍出的4宗土地的出让结果来看，并未有太多令人“惊艳”的镜头，甚至可以说，更多的只是沉闷。最终，4宗地的总成交价定格在10.6亿元，由于国内商住倒挂的奇特现象，在受到各方关注的情况下，推出商业用地以制造“低地价”景象消除注意，成为了一种常用方式。住宅地是目前调控环境下的一个敏感词，普遍认为，前段时间土地市场的暂停，便是由于在3月中下旬北京土地拍卖市场上连续涌现地王项目。3、北京9幅住宅地入市 7块招标2块拍卖4月16日，北京国土局9幅住宅用地入市，其中7幅将以招标方式进行出让，2幅以拍卖形式入市。【点评】 值得注意的是，本次继续以拍卖形式出让的房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，将限定只能开发中小套型普通商品住房，并限制销售单价不能超过1.25万每平方米。该地块建设用地面积11.85万平方米，规划建筑面积23.95万平方米，起始价11.87亿元，折合起始楼面价4956元每平方米。4、北京土地出让试点限房价 改革招拍挂制度为平抑房价，满足夹心层需求，北京将试点推出限价中小套型普通商品房。廉租房及公租房为50公顷，经适房200公顷，限价房及定向安置房用地为1000公顷，其他商品房用地占1250公顷。5、北京CBD东扩揠苗助长呈井喷趋势北京中央商务区(CBD)东扩区规划综合方案出炉，市规划委表示，东扩区在现在CBD基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总面积约3平方公里，规划总建筑规模约700万平方米。现有的CBD区域占地3.99平方公里，建筑面积1000万平方米，整个CBD区域将占地约7平方公里，总建筑规模约为1700万平方米。（三）、上海市场1、上海开发商开始打折 动用各种手段回笼资金相比此前6年的楼市调控，2010年的房地产调控政策来得更早，更猛烈。与此同时，“新国四条”和“国十条”的传导效应也变得更加迅速。除了银行已在第一时间内作出反应外，房地产开发商也纷纷行动，开始动用各种手段加快现金回笼。【点评】 这周末，沪上约有10个楼盘开盘，绿地集团名下浦东南汇地区楼盘绿地布鲁斯小镇开盘时虽仍有排队队伍，但售楼现场并未出现此前一抢而空的情景，不少购房者表示，因为政策出台，将选择观望一段时间。（四）、广州市场1、招拍挂不会改革 房价不会暴涨广州市国土房管局局长谢晓丹表示广州今年不会改变土地公开出让形式，广州市将推出一系列措施稳定房价。【点评】 广州市副市长苏泽群认为，从全国看中央出台控制房价大起大落的措施，肯定会有效果。“广州加大了土地供应，在这种情况下怎么可能暴涨？投机的成分肯定会越来越小。”2、广州城建：2010年目标80亿 首季已完成近五成广州城市建设开发有限公司总经理梁由潘表示，城建今年第一季度销售良好，截至4月12日，公司销售额已达40多亿元，其中合同销售额达30多亿元，在全国排名第14名，预计今年的销售目标为80亿元。3、广州市政府工作报告：加速推进保障房建设广州市今年计划投入45亿元，新开工建设保障性住房4万套，建筑面积300万平方米，并储备3平方公里保障性住房建设用地，同时还将提高住房保障普惠度，调整廉租房申请标准，将申请人年均可支配收入由7680元调整到9600元。【点评】 这次广东遏制房价的举动还是挺大的，在加大房地产土地供应的同时，推进保障房建设，相信此次调节会有效果。4、广州09年卖地323亿 多为郊区地块广州市政府发布关于广州市2009年预算执行情况和2010年预算草案的报告，报告显示，2009年全市国有土地使用权出让金收入323.4亿元，较08年增长86.3%。从2009年广州市出让的地块分布情况来看，大部分出让地块都在番禺大学城和亚运城、花都和萝岗科学城，市中心区土地稀少。【点评】 广州09年拍卖的土地，几乎所有较大型的地块都被大型开发商买下，而且屡创最高楼面价，因此高房价也就不足为奇了。（五）、深圳市场1、深圳二手房市场急于出货【点评】 眼下，随着二套房50%首付，利率1.1倍政策的出台，目前二手房成交火爆的势头将得到遏制。春江水暖鸭先知，炒房者已抢先行动了，中介也纷纷行动了，似乎预示着楼市剧变即将来临。2、上周一手房市场共成交1060套与此同时，世联地产监测报告显示，上周(4月5日4月11日)深圳一手房市场共成交1060套，与前周相比有小幅下降，环比下降5.0%;而均价方面却出现较大幅度下跌，成交均价为17346元/平方米，环比下降15.2%。这也是在雄踞两万均价连续4周之后，首次跌破两万。3、上海一手房普通住宅总量 可售住宅套数：12552套住宅面积：112万已售住宅套数：21617套住宅面积：188万二、福州市场分析（一）、福州住宅一周交易量统计表日期成交套数（套）成交面积（）成交总金额（元）成交均价（元/）4月19日48618184926600137404月20日60650877573870119204月21日10911536124058815107544月22日11211813144593339122404月23日919394111220379118404月24日837424 76769542103414月25日3740274222648410486统计54056883661369029116272010年4月19日-2010年4月25日，福州全市住宅共签约了540套，与前周比上涨了0.19%；全市签约均价11627元/，比前周下跌1.88%；上周共签约面积56883，与前周比下跌4.02%。从福州市五大区域的住宅签约均价情况来看，与前周相比，晋安区、马尾区、台江区呈现出上涨趋势，鼓楼区、仓山区出现下跌，其中鼓楼区跌幅较大，为11.10%,而台江区涨幅最大，为8.88%。福州近五周成交面积、均价对比分析 近五周福州住宅签约情况日期3.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.25均价（元/）1089511189118341185011627面积（）5107944841497695926656883 签约量TOP10楼盘（含部分商业及车库）序号 楼盘成交套数（套）成交面积（）成交总金额（元）成交均价（元/）1东方名城3336733543187696482鹤林新城252183792261636313泰禾红树林151058997978194404三坊七巷保护9305295100196845武夷绿洲826652597819786君临盛世茶亭757336167548631897中天金海岸5379299977679298中庚城5111612520396112279翰城国际525653240532082010枫丹白露51306050254667福州楼盘签约冠军是东方名城：签约了33套，签约均价为9648元/。位居第二位的是鹤林新城：签约25套，签约均价为3631元/。位居第三位的是泰禾红树林：签约15套，签约均价为9440元/。（2） 、福州新增备案统计预售许可证号项目名称许可面积()预售楼号总套数（套）登记日期20103162橘园洲C地块高层15,071.34D-2号楼/2010-4-2020103161福州金融街万达广场（二期）23,513.07A2#写字楼/2010-4-20（三）、福州热点楼盘营销推广分析楼盘名称单价（元/）主力面积（）活动主题促销措施及近期动态三盛300-470万公益汇演融侨/南京融侨“品牌福州行”（三）、 福州4月土地市场福州叫停178亿地王后续:疑已内定 拍卖乃走过场地王“猝死”切勿不明不白 福州市一块总面积2800亩、起拍价为178亿元的“巨无霸”商品住宅用地出让行为20多天前发布公告后，“违规说”“内定说”等质疑声就持续不断。4月10日，福州市国土资源局以“经我局研究”为由，宣布“暂停该地块的出让”，更是让业界猜测纷纷，公众疑窦重重。 国有土地出让，有一套相当严密的法定程序，何况，这是福州市近年来出让的单幅面积最大、起始价最高的一块土地，按理说不应来去匆匆、形同儿戏。遗憾的是，事实偏偏违背了常理。公告规定的10天招投标报名时间刚过了一天，福州市国土资源局便宣布“暂停该地块的出让”，而理由又是“经我局研究”这么简单。如此异常现象，怎能不让有关各方猜测和议论？ 相对于福州市有关部门语焉不详的“研究”说，媒体对此次出让行为的质疑可谓掷地有声。其一，国土资源部印发的限制用地项目目录和禁止用地项目目录中，对商品住宅用地的宗地出让面积明确规定了上限：大城市不能超过29公顷(约300亩)。该地块面积竟达2800亩。人们不禁要问：这种公然挑衅国家政策的行为，背后是否有更为复杂的推手？ 其二，该地块特殊的“竞买门槛”亟待说明原因。根据出让公告，竞买人须“开发过2个单个项目建筑面积达400万平方米以上(含400万平方米)的各类房地产综合项目”。在福州市，符合这一准入条件的开发商寥寥无几，似有“内定”嫌疑。 尽管福州市国土资源局并未说明“暂停该地块的出让”与社会质疑有关，但由于缺乏实质性的解释，“暂停出让”说引发了更多的质疑，因为它似乎在印证人们此前关于“内定”的猜测。 回避公众关切，对社会广泛质疑的现象遮遮掩掩，损害的是百姓知情权和政府公信力。国有土地出让不是商贩销售青菜豆腐，想卖就卖，想停就停。福州“地王”到底出了什么问题，有关方面尽快作出负责任的回应，才是阳光政府、服务型政府应有的作风。 （四）、 福州4月楼市观察一季度福州房价“万”字开头 购房者恐慌性入市近来，福州就诞生了几个新“地王”。 3月23日，通湖路地块批发零售用地总价为4030万元，楼面价38380元。另外一幅居住用地吉庇路地块以总价6950万元被人竞得，楼面价为27372元随着单价、总价地王的不断刷新，福州房价也是居高不下。 回顾福州3月份一手房签约均价再创新高，达11267.97元/平方米，回看福州1、2月的价格，2月份的均价为10988元/m2，1月份的均价为10448元/m2，已经是连续三个月毅然站在了万字位上。 对于房价与签约数据双双“报红”，有地产专家认为，3月底的这一番行情并不能代表整个楼市的现状，购房者出现恐慌性入市，而恐慌入市的背后是市场供应的失衡。回顾上周，福州竟然没有新增的预售面积，而这样的情形已经持续两周，市场的供需失衡一直在福州的楼市中存在。有地产专家表示，在这样的背景下，一般的市场调控并不能对市场价格起到多大的作用。进入4月，福州预计新开楼盘数将增加，主要供应依然在二环周一及环线以外区域。内环间由于供应量少，价格升势较为明显。另外，受政策面调控影响，特别是近期银行对房贷严格控制，使得不少已经下定的买房人为申请到一定数量的贷款而反复奔波，这也在一定程度上限制了新盘去化速度。 三、莆田市场分析（一） 区域市场整体观察1、我市8临港片区村庄被界定为禁建区从市规划局获悉，我市日前下发有关加强临港地区村庄建设控制管理的通知，划出临港地区控制管理范围，界定8片临港地区村庄为禁建区，总面积133.31平方公里。 通知指出，兴化湾南岸涵江港区、机场备选地周边地区、兴化湾南岸美澜至黄岐港区、核电站周边地区及电力出线走廊、东吴港区及临港工业区、石门澳港区及临港工业区、秀屿港区及临港工业区、铁路港湾编组站周边地区等8个片区为全市临港地区村庄禁建区。禁建区内村庄因城市发展和项目建设需要搬迁的，在禁建区外统一划定住宅建设用地，开展统一的安置区规划设计，并按高层或小高层住宅集中安置。 同时，禁建区内原则上不再新增村庄建设用地，停止审批村民住宅建没。全面清理禁建区内的村庄住宅，同时规定，对没有审批手续以任何形式新建、翻建、改造、扩建的，涉及搬迁时一律不予补偿、安置。 据悉，禁建区和非禁建区的范围实行动态管理，原则上每五年对控制管理范围进行一次评估、论证和微调，并向社会公布2、浅谈新政“疏”与“堵”，莆田房价下跌空间不大打压有效，但受牵连者是“怀壁其罪” 其实从政策本身来看，打击投资炒房的目的很明显，但真正的影响并不在政策本身，而在于政策所传递出的信号：打压的决心与力度较以往任何一次都要大，都要坚决。 在这样的信号下，任何一位购房者都会对房价下跌报有较大期望，观望必然会产生。所以，国家打击投资、炒房，打击高房价，实际打击面要比这大得多，绝大多数楼盘都会受到很大牵连，这是对近期房地产市场的最大影响。 购房的客户构成中，居住的需求在比例上还是占大多数的，新政打击炒房，可能会很有成效，但对普通客户也不可避免得造成了购买信心的影响，这属于新政的副作用之一，从某种意义上来说，地产商可谓“怀壁其罪”，真正想买房的老百姓，也不见得就会得到真正的好处。 在新政之下，客户普遍会有观望的心态，作为每一个购房者，都希望房价能下降，但从另一个角度来看，每一位已经购买了房子的客户，都不希望房价下降，房价真正下降的话，真正的受益者就一定是老百姓吗？恐怕并不见得。 老百姓希望能买到价格低一些的房子，但谁也不希望买到一直在降价的房子，所以，打击炒房没错，但如果因为打击炒房而导致房价一路下跌，肯定也不见得大家都希望看到的结果。 解决房价问题，“疏”与“堵”哪个有效？ 高房价产生的根本原因，是因为投资性需求吗？是因为炒房吗？是因为第二套、第三套房？是因为外地人吗？ 如果将高房价比做洪水猛兽，那么治理的出路应该在于对需求洪流的“疏导”，而不是对于投资支流的“封堵”，所以，长远来看，保障性住房的增加、满足普通大众阶层的项目供应的增加，或许比限制投资的政策更为有效。 真正要解决炒房，还是要从需求的疏解上来做文章。造成房价飞涨的根本原因，还是在于供需之间的矛盾，炒房、投资、或者投机只是推波助澜的一个因素，供需矛盾不解决，房价还是难以理性发展。 试想一下，如果最近房价上涨较快这几年，保障性住房的建设卓有成效，经济适用房真正用于住房困难阶层，供需矛盾会这么尖锐而难以调和吗？炒房者为什么热衷于此，就是因为需要房子的人太多了。 新政有没有抓住问题的根本，解决高房价问题，真正有效的方法是什么，相信真正懂行的人一看就明白。 莆田房价下跌空间不大 从2009年初楼市回暖之后，尽管莆田的房价开始了新一轮的上涨，但基本还是处于一个平稳上升的过程，相对某些地市翻成翻倍的飞涨，莆田房价涨幅并不算极端疯狂。目前莆田大多数房子的价格还是在5千上下，中心城区、地段很好的房子在6、7千，个别楼盘会上万，但那是相对于小户型和挑高层，原因特殊，而且毕竟是少数。 尽管2009年成交量比08年显著上升，但房价的涨幅并不象一线城市那么疯狂，只是相对飞快。既然涨幅不像一线城市那么大，那下跌空间自然也很不会太大。 其实，以目前莆田的城市地位、经济实力，真正高品质、地段好的房子，算上地价、建安等，成本一般动辄就达到4、5千，再加上财务、税费、管理方面的成本，以及开发商的合理利润，60008000的价格应该还算合乎逻辑，也是一个比较正常的价格，这一点上，不象北京上海那样的一线城市。 从莆田各大售楼处的到访来看，新政出台后，原本就门可罗雀的情形更甚，到访量明显又降低了很多，但期望象大城市那样立竿见影的降价，可能性并不大。 对于莆田的购房者来说，没必要风声鹤唳，莆田不太可能像北京上海的客户一样期望市场突变、房价突降，因为本地市场没有象大城市那样大幅“疯涨”。理智的行为是，更多思考一下什么房子是值得购买的、是可以放心购买的，既然现在买房的限制这么多，那就不妨理智一些，买个称心、放心的好房子。 37成购房者选择观望 日前，莆田房产论坛网友发起投票显示，超过7成的购房者选择暂不购房，等待房价走势明朗；约20%的人表示有合适的房子会出手。虽然大家都说自住型