（政治经济学专业论文）房地产业宏观调控政策研究.pdf

；v 】 i j 1 j 学位论文独创性说明 本人承诺：所呈交的学位论文是本人在导师指导下所取得的研究成果。论文 中除特别加以标注和致谢的地方外，不包含他人和其他机构已经撰写或发表过的 研究成果，其他同志的研究成果对本人的启示和所提供的帮助，均已在论文中做 了明确的声明并表示感谢。 学位论文作者签名：鬟量盆 学位论文版权的使用授权书 本学位论文作者完全了解辽宁师范大学有关保留、使用学位论文的规定，及 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交复印件或磁盘，允许论文被查阅和借 阅。本文授权辽宁师范大学，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 并进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文，并且 本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后使用本授权书。 学位论文作者签名：盔骂五 指导教师签名： 签名日期： 坼年岁月同 叠， 一窖 辽宁师范大学硕士学位论文 摘要 房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一。房地产业的发展离不开政府的宏观调 控。政府不是万能的，如何保持房地产业持续健康发展是摆在政府面前的一道难题。从 当前政府出台的一系列宏观调控政策来看，取得了一定的成效，投资客投机“炒房， 开发商囤地、捂盘、惜售等问题得到了一定程度的缓解，但作为房地产市场重要指标的 房价却是一路高歌猛进，除了2 0 0 8 年受国际金融动荡的影响，房价曾经小幅回落以外， 至今上升势头不减。可以这样说，宏观调控的整体效果是不尽如人意的。如何更好地运 用房地产政策，平抑不断上涨的高房价是政府的当务之急，也是众多学者讨论的话题。 本文的写作立足于对上海市房地产市场的考察，运用经济学基础理论知识，分析研 究了中央以及上海市房地产政策动机及其对上海市房地产市场的实际影响。在论文的第 一章中，笔者对房地产、房地产业宏观调控的概念及手段体系做了简要的介绍，为深入 研究房地产市场做了理论准备，并对我国历年出台的房地产政策做了归纳性的总结。在 第二章中，笔者将经济学中的需求供给理论运用到对房地产市场的研究当中，诠释归纳 了房地产市场宏观调控政策的作用机制，并对宏观调控政策的政策效应做了详细的经济 学分析。第三章是对上海房地产市场现状的实证研究，笔者通过大量的统计图表对上海 市房地产市场发展现状做了全面的分析考察，并对政策实施的效果给予了评价。基于对 上海市房地产市场状况的考察，笔者在第四章中针对房地产市场宏观调控政策的不足之 处提出了自己的建议。 关键词：房地产；宏观调控；住房供应结构；政策效果 p。 卜 - _ 、 i，1l ；，一。 ，；。lx、1 一 一p 讳 墙 房地产业宏观调控政策研究 r e s e a r c ho fm a c r o e c o n o m i cc e n t r e lp o l i c i e so fc h i n a s r e a le s t a t ei n d u s t r y a b s t r a c t 功ci n d u s t r yo fr e a le s t a t ei se r i eo ft h ep i l l a r so fc h i n e s ee c o n o m y 殇er e a le s t a t e i n d u s t r yc a l l td e v e l o pw e l lw i t h o u tg o v e r n m e n t sm a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 g o v e r n m e n ti sn o t o m n i p o t e n t , h o wt om a i n t a i nas u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sap r o b l e m f a c i n gb yt h eg o v e r n m e n t w - cc a l ls e ef r o mas e r i e so fp o l i c i e ss e tu pb yt h eg o v e r n m e n tt h a t a l lt h e s ep o l i c i e sa saw h o l eh a v eo b t a i n e ds o m ee f f e c t , f o re x a m p l e , a l lt h e s ep r o b l e m sa r e e a s e dl i k er e a le s t a t es p e c u l a t o r s ，d e v e l o p e r ss t o r i n gl a n d ，f r a u d u l e n ts a l e sa n d8 0o n ，b u tt h e m o s ti m p o r t a n ti n d i c a t o ro fr e a le s t a t em a r k e t , w h i c hi sp r i c e ，i sa l w a y su p s w i n g ，e x c e p ti n 2 0 0 8 ，b e c a u s eo fi n t e r n 撕o n a lf i n a n c i a lc r i s i s ，t h ep r i c ed e s c e n tal i t t l eb i t ，m a r l ln o w , t h e u p s w i n gi sk e e p i n go n w bc a ns a yt h a tt h eo v e r a l le f f e c to fm a e r o e c o n o m i cc o n t r o li sn o t s a t i s f a c t o r y h o wt ou s er e a le s t a t ep o l i c i e sb e t t e ra n dr e t r a i n i n gt h er i s i n gp r i c ei sah i g h p r i o r i t yf o rt h eg o v e r n m e n t ，i t sa l s oah o t s p o td i s c u s s e db ys c h o l a r s t l l i st h e s i s ，b a s e do nt h er e s e a r c ho fs h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e t ，s t u d i e st h ep u r p o s ea n d p r a c t i c a le f f e c t so fr e a le s t a t ep o l i c i e ss e tu pb yb o t ht h ec e n t r a lg o v e r n m e n ta n ds h a n g h a i m u n i c i p a lg o v e r n m e n tu s i n gt h eb a s i ct h e o r i e si ne c o n o m i c s i nc h a p t e ro l l e ，t h ea u t h o r b r i e f l yi n t r o d u c e sw h a ti sr e a le s t a t ea n dh o wt h eg o v e r n m e n tm a k e st h em a c r o e c o n o m i c c o n t r o lo nr e a le s t a t em a r k e t - - t h ec o n c e p ta n dt o o l s ，w h i c hi sat h e o r e t i c a lp r e p a r a t i o nf o r f u r t h e rs t u d yo nr e a le s t a t em a r k e t , a n dm a k e ss o m ec o n c l u s i o n sf r o ma l lt h ep o l i c i e ss e tu p b yt h eg o v e r n m e n to v e rt h ey e a r s i nc h a p t e rt w o ，t h ea u t h o ra p p l i e st h et h e o r yo fd e m a n d a n ds u p p l yi ne c o n o m i c st ot h er e s e a r c ho fr e a le s t a t em a r k e t ，# v e sa ni n t e r p r e t a t i o no fh o w t h er e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cp o l i c i e sw o r k ，a n dm a k e sad e t a i l e da n a l y s i so ft h ee c o n o m i c e f f e c t so f m a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 t h et h i r dc h a p t e ri sa ne m p i r i c a ls t u d yo ft h ec u r r e n ts t a t u s o fs h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e t , t h ea u t h o rd o e sac o m p r e h e n s i v er e s e a r c ho ns h a n g h a ir e a l e s t a t em a r k e tw i t han u m b e ro fs t a t i s t i c a lc h a r t s ，a n dm a k e sa ne v a l u a t i o no nt h ee f f e c t so f c u r r e n tp o l i c yi m p l e m e n t a t i o n b a s e do nt h es t u d yo fs h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e t ，t h ea u t h o r o f f e r sh i so w n s u g g e s t i o n so nr e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cc o n t r o lp o l i c i e si nc h a p t e rf o u r k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；m a c r o e c o n o m i cc o n t r o l ；h o u s i n gs u p p l ys t r u c t u r e ；p o l i c ye f f e c t s k 卜v 玉l - q 1 1 l 鼍 r i - 、 一 、 t ， 一 辽宁师范大学硕士学位论文 目录 摘要i a b s t r a c t 】： 引言1 l 论文的选题背景1 2 国内外相关研究理论综述1 3 本论文的研究意义和创新点2 l 房地产业宏观调控概述4 1 1 房地产的概念与内涵4 1 1 1 房地产的概念4 1 1 2 房地产业的产业内涵4 1 1 3 房地产的特点4 1 1 4 房地产市场5 1 2 房地产业宏观调控6 1 2 ，1 房地产业宏观调控的概念6 1 2 2 房地产业宏观调控的政策体系6 1 2 3 房地产业宏观调控的手段体系7 1 2 4 房地产宏观调控的必要性7 1 3 我国历年房地产业宏观调控政策总结8 2 房地产业宏观调控政策作用机制研究1 2 2 1 房地产的需求和供给1 2 2 1 1 房地产的需求1 2 2 1 2 房地产的供给1 3 2 2 房地产政策的作用机制1 4 2 3 房地产政策效应的经济学分析1 5 3 对上海市房地产业宏观调控效果的实证分析1 8 3 1 上海房地产业发展现状1 8 3 1 1 房地产开发投资情况1 8 3 1 2 房地产销售情况2 0 3 1 3 土地出让情况2 2 3 2 上海房地产业宏观调控政策评价2 2 4 对上海市房地产业宏观调控政策的建议2 5 4 1 加强土地供应管理，控制土地“第二财政 2 5 kl f 房地产业宏观调控政策研究 4 2 调控市场供应结构，完善住房保障体系2 5 4 3 进一步规范房地产市场秩序，合理引导消费者预期2 6 4 4 强化信贷利率差别政策，增加税收调控手段2 6 4 5 积极发展租赁市场，引导住房消费观念转变2 7 结论2 8 参考文献2 9 攻读硕士学位期间发表学术论文情况3 0 ， 1 p q 叫 i | _ 辽宁师范大学硕士学位论文 【 1 论文的选题背景 己i 吉 _ ji目 1 9 9 8 年国务院发布城市房地产开发经营管理条例和关于进一步深化城镇住房 制度改革，加快住房建设的通知，要求从1 9 9 8 年下半年起停止住房实物分配，即实行 住房货币化改革。以住房货币化改革为起点，我国房地产市场迅速发展壮大起来。资料 显示，1 9 9 7 年我国房地产市场商品房所占比例为3 4 ，到1 9 9 7 年这项数字已经上升到 了9 3 左右。在我国房地产市场迅速发展的同时，一些影响房地产市场持续健康发展的 问题也暴露了出来，这些问题的发生集中反映在不断上涨的房价上。 总的来说，我国房地产市场的发展与西方发达国家的房地产市场发展路径有所不同， 主要体现在我国房地产商品需求主体数量众多和土地资源的国家所有制。在这样的情况 下，我国房地产市场持续发展需要更多地依赖政府的宏观调控。从1 9 9 8 年的住房货币 化改革发端，我国至今出台了一系列近乎繁琐的房地产政策，这些政策对我国房地产市 场的调控起到了一定的作用，但迄今为止，我国房地产市场发展仍远未达到成熟的程度， 不断上涨的高房价令政府官员头痛，也让众多购房者心痛。政府对房地产市场的宏观调 控政策究竟出了什么问题? 为什么国家政策一再打压房价，房价仍上升不止? 带着这些 问题，笔者从分析房地产市场宏观调控政策的作用机制入手，揭示政策传导的内在机制， 并以我国经济中心城市上海的房地产市场状况为例，对不断出台的中央及地方房地产政 策的效果作了理论和实证分析，希望笔者的这番努力能够为政府对房地产市场的进一步 调控有所帮助。 2 国内外相关研究理论综述 相比国内房地产市场，西方发达国家房地产市场发展更加成熟，这就为西方学者对 房地产市场的研究提供了更系统、更广阔的空间，他们对房地产市场的研究也更加深入、 更加系统。政策对于房地产市场的宏观调控不仅仅存在于中国，西方国家一些学者也积 极倡导政府运用政策对房地产市场进行调控，不过，他们倡导的这些政策调控更多地依 赖经济手段来实现。比较有代表性的学者有：野口悠纪雄( 1 9 8 9 ) 通过对日本房地产 泡沫的研究揭示了日本政府在土地政策上存在的问题，并用经济学的方法对土地税收问 题、证券化等政策措施进行了严格的分析。d e n i s eg a b r i e l 和w i l l i a mc w h e a t o n ( 1 9 9 6 ) 研究了政府在房地产业发展中的作用以及干预的效率等，主要运用了宏观经济学 的理论。s t u a r tg a b r i e l 固( 2 0 0 2 ) 等对研究房地产市场政策的不同观点进行了总结，包 野u 悠纪雄十地经济学【m 】江斌译北京：商务印书馆，19 8 9 d e n i s ed i p a s q u a l e , w i l l i a mc w h e a t o n u r b a ne c o n o m i c sa n dr e a le s t a t em a r k e t m n e wy o r k ：p r e n t i c eh a l l 19 9 6 s m a r tg a b r i e l s p e c i a li s s u e so nh o u s i n gp o l i c y 【j 1 j o u r n a lo fh o u s i n ge c o n o m i c s 2 0 0 2 ，v 0 1 ii ，i s s u e3 , p a g e s18 3 i8 6 l 房地产业宏观调控政策研究 含了之前关于房地产市场政策的大部分观点，并对美国房地产金融改革政策以及美国低 收入者税收政策作了经济学分析。k o s u k ea o k i ( 2 0 0 5 ) 等通过建立房地产信贷市场的 均衡模型研究了房屋价格、消费和金融政策之间的作用关系。针对房地产周期的研究， 代表性的学者有：b r o w n 圆( 1 9 8 4 ) 考察了美国1 9 6 8 - 1 9 8 3 年住宅的销售状况，发现在剔 除季节和趋势影响因素以后，房地产市场周期依然存在。p r i c h e t t 固研究了1 9 6 7 1 9 8 2 年美国经济周期对房地产投资的影响，认为由于房地产供求之间存在着“领先和滞后， 的关系从而存在着房地产周期。针对房地产泡沫的研究主要有：w o n g ( 1 9 9 8 ) 以泰国房 地产泡沫的产生为研究背景，发展了一个动态模型，描述了这样一种情况：在国内经济 过热、国际资本大量流入的情况下，房地产商对房地产业发展预期过于乐观以及消费者 对房地产市场预期之间相互作用，形成一种所谓的“羊群效应，导致房地产市场出现 泡沫。l e e ( 2 0 0 3 ) 等人通过模型分析认为，韩国金融危机产生的原因在于房地产过度 开发投资，以及过度借贷。 国内学者对房地产市场的研究也做了大量的工作。罗龙昌n 1 ( 1 9 9 9 ) 提出建立有效 的房地产宏观调控体系，并提出了房地产业宏观调控的四个方面的任务，即总量控制、 优化供应结构、规范市场行为、调节市场收益。建设部课题组( 2 0 0 4 ) 的研究认为推动 房价上涨的原因主要包括地价推动、房地产供给结构变动推动和多种住房需求旺盛。皮 舜、武康平嗍( 2 0 0 4 ) 通过建立不同地区之间的p a n e ld a t a 模型，研究分析了房地产市 场发展与经济增长之间的关系，并运用g r a n g e r 因果关系模型进行了检验。李南成、马 萍、徐舒1 ( 2 0 0 5 ) 比较土地政策和金融政策对我国房地产价格的影响，认为金融政策 的政策时滞更短，但作用时间也短，适合对房地产市场进行短期调控。聂学峰h 1 ( 2 0 0 5 ) 等运用相关分析、g r a n g e r 因果关系分析和协整分析方法对影响我国房地产市场的货币 政策效应与时滞进行了实证分析，研究结果表明货币政策中针对货币供应量的调控对房 地产市场的影响比利率政策更为显著。季郎超嘲( 2 0 0 5 ) 运用非均衡理论，并借助计量 经济学模型，构建了中国房地产市场非均衡模型、房地产市场调控应用模型和警戒线设 置模型，分析研究中国房地产市场的运行规律和特点。 3 本论文的研究意义和创新点 我国房地产市场形成时间短，市场机制尚不成熟，在发展的过程中离不开政府的宏 观调控。房地产市场的发展涉及到许多相关市场的发展，对国民经济整体发展具有较大 的影响，因而能否有效调控房地产市场对稳定我国经济、促进社会稳定具有十分重要的 k o s u k ea o k i ，j a m e sp r o u d m a n ，a n do e r t j a nv l i e g h e h o u s ep r i c e s ，c o n s u m p t i o n ，a n dm o n e t a r yp o l i c y ：af i n a n c i a l a c c e l e r a t o ra p p r o a c h j o u r n a lo ff i n a n c i a li n t e r m e d i a t i o n j 2 0 0 4 ，13 ( 4 ) p p4 1 “3 5 ( db r o w ng r d u r a t i o na n dr i s k j o u m a lo fr e a le s t a t er e s e a r c h j ，2 0 0 0 ，2 0 ( 3 ) ：3 3 7 - 3 5 6 p r i t c h e t t ，c p ，f o r e c a s t i n gt h ei m p a c to f r e a le s t a t ec y c l e so ni n v e s t m e n t ，r e a le s t a t er e v i e w j ，1 9 8 4 ，1 3 ：4 ，8 5 - 9 k a r - j i uw o n g h o u s i n gm a r k e tb u b b l e sa n dc u r r e n c yc r i s i s ：t h ec a s eo f t h a i l a n d p r e s e n t e da tt h ei n t e r n a t i o n a l c o n t e r e n c eo n “t h ea s i a nc r i s i s ：t h ee c o n o m i c sf r o n t h e l di ns e a t t l e ，d e c e m b e r , i9 9 8 j a e r a n gl e ea n d r - j i uw o n g o v e ri n v e s t m e n ta n df i n a n c i a lc r i s i s ：t h ec a s eo fk o r e a m ，j u l y , 2 0 0 3 2 ： + 1 0 辽宁师范大学硕士学位论文 意义。除此之外，由于住宅房地产直接关系到每个公民的切身利益，保障人人有房住、 人人住好房是政府是否执政为民的具体体现。目前，我国房地产市场发展过热迹象明显， 房价居高不下，住房供应结构失调，导致大量城镇人口无力购房，同时部分住房高端市 场又出现供过于求的情况。这些现象是政府宏观调控政策不到位的直接体现。政府对于 房地产市场的宏观调控是一个系统的过程。政府政策的制定首先需要对房地产市场状况 有一个明晰的把握，对不同政策的作用机制、政策时滞做足充分的考虑，然后才可以对 症下药，选择合适的政策手段“治疗”市场发展过程中形成的“顽疾 。本文的研究目 的正在于通过对政策作用机制的研究，考察已出台政策对我国房地产市场的调控效果， 并以上海市房地产市场为例，对政策作用的效果作实证分析，以考察政策制定以及实施 过程中的不足之处，为进一步改进政府宏观调控能力出谋划策。 以往针对房地产政策的研究多停留在对历年出台房地产政策的梳理和分析上，缺乏 对房地产政策作用机制及效果的深入研究，因而缺少对政府宏观调控政策系统性的理解 和把握，以致政策建议往往不能达到鞭辟入里的效果。本文综合运用政治经济学、西方 经济学和统计学的方法，首先建立一个宏观调控作用机制模型，然后借助对模型的分析 和把握，分析历年来国家以及上海市出台的房地产宏观调控政策，并以上海市为例对政 策作用的效果做了实证性分析。 3 房地产业宏观调控政策研究 1 房地产业宏观调控概述 1 1 房地产的概念与内涵 1 1 1 房地产的概念 房地产的完整概念包括了两部分，即房产和地产。地产也就是土地，是房产赖以存 在的基础。房产从严格的意义上来说就是土地上面的附着物，如建筑物、构筑物以及依 托于实物形成的各种权属关系。房地产在另外的场合也被叫做不动产，意为不可以移动 之物，是房地产的一种比较形象的提法。房地产具有两个属性，即自然属性和经济属性。 房地产的自然属性是指房地产作为实物的存在，它的表现形式主要有房屋、土地、其他 建筑物等，它可以满足人的居住、娱乐、工作等多方面的实际需求。房地产的经济属性 是房地产作为一种社会关系的存在，它的表现形式是房地产的产权关系，以及由此衍生 出的各种人与人之间的社会关系。在市场经济社会里，房地产其实是作为人的财产权利 而存在，是人的各种资产中的一种，即不动产。房地产的经济属性或者作为一种财产权 利表现为房地产在市场经济社会中的可交易性质，由于房地产权的内涵包括诸多方面如 所有权、使用权、抵押权和收益权等，有关房地产权的经济活动也就表现为不同的经济 形式，形成了不同的市场，如产权交易市场、租赁市场和房地产抵押信贷市场等，房地 产的权属关系运行是房地产业市场形式的核心内容。 根据不同的标准，房地产可分为不同的类型，如根据房地产的用途可以将其分为居 住房地产( 住宅) 、商业房地产、旅游及娱乐房地产、工业房地产、农业房地产等；根 据房地产的建筑标准可以分为豪华房地产、中等房地产和普通房地产等；根据房地产的 权属关系可以分为国有房地产、集体房地产、私有房地产和涉外房地产。 1 1 2 房地产业的产业内涵 房地产业的产业内涵及活动领域包括：( 1 ) 房地产的开发，包括地产的开发与房屋 建设；( 2 ) 房地产的经营，包括土地使用权的出让，房地产的转让、租赁和抵押等：( 3 ) 房地产中介服务，包括房地产咨询、经纪、估价等；( 4 ) 房地产金融，是指房地产信贷、 保险以及房地产投资等；( 5 ) 物业管理，是房地产的长期维护管理，包括房屋维修、绿 化养护、清洁卫生等。 1 1 3 房地产的特点 房地产作为一种商品有其区别于其他商品的显著特性：( 1 ) 空间位置的固定性。房 地产所在的位置总是无法移动的，这也促使人们非常注意房地产所处的地理位置。一般 来说，位于经济中心或者基础设施条件较好的房地产往往拥有更高的价格。丌发商在做 房地产开发的时候也会充分注意这一点，根据市场的需求丌发不同的地段并制定有差别 4 辽宁师范大学硕士学位论文 的价格；( 2 ) 使用的长期性。房屋本身拥有很长的持续年限，在使用房屋的过程中也会 有连续不断的维修和维护的过程，这是房地产商品的持久性的表现。另外，作为房地产 配套设施的物业管理及其他服务也会依照房地产的存续年限提供连续不断的后续服务； ( 3 ) 房地产价值大、价格高。房地产对于其产权所有人有不同的功能属性，如房地产 同时是其所有人的生存资料、享受资料和发展资料，可以满足其所有人的不同层次的需 求，具有很大的价值。由于房地产硕大的规模、昂贵的建设成本也决定了房地产商品具 有很高的价格；( 4 ) 房地产与周围环境的协调性。房地产是无法移动的，这也对于房地 产与周围环境的关系提出了要求。房地产除了具有上一点所说的三种功能之外，还要求 与它周围的环境很好的协调起来。在现代城市建设中，对于城市总体布局的规划总是不 可避免的，房地产的建设要求能够符合城市规划，更好的体现城市的现代化程度、文明 程度。 1 1 4 房地产市场 房地产市场是房地产品流通、交换的场所。从房地产商品经济意义上来说，房地产 市场是房地产双方各种交换关系的总和。房地产市场是我国统一的社会主义市场经济大 市场的一部分。在房地产商品中，住宅是人们重要的生存资料，土地和各种工业地产是 工厂、宾馆、商店等各行各业所必不可少的物质基础，是重要的生产要素之一，对国民 经济的发展起着不可替代的重要作用。房地产市场除了具有其他市场的一般共性外，也 具有自身的一些特性： ( 1 ) 房地产市场是区域性市场。房地产的空间位置固定性决定了房地产的消费地点 和生产地点具有不可分离性，消费者无法通过移动房产的位置来满足自己的消费需求， 因而人们对于房地产的需求受到了区域性的限制。在选择房地产时，消费者首先要考虑 的就是房地产所处的位置，其次才会考虑诸如交通、环境、价格等因素，从而做出自己 的决定。由于各地区经济发展水平不一样，消费者对房地产的需求情况也不尽相同因而 出现了发展程度不同的各方区域性房地产市场，在一定程度上，房地产市场的发展程度 反映了当地经济的发展程度。 ( 2 ) 房地产市场是权益交易的市场。房地产的交易流通的是在房地产上附着的权属 关系而不是房地产本身，这一定有别于其他的商品。房地产上附着的权益包括了交易权、 使用权、租赁权和抵押权等，各个权利可以分开实现。 房地产市场是一个多层次的市场。从房地产市场结构上可以分为房地产一级市场、二级 市场和三级市场；从房地产流通过程上房地产可以分为房地产开发市场、经营市场、物 业管理市场以及服务市场等。 ( 3 ) 房地产市场是不完全竞争市场。这主要体现在三个方面：一是房地产市场离不 丌政府的宏观调控。在我国，政府的宏观调控政策对于房地产市场具有较大的影响，尤 其是土地属于国家所有，房地产市场的发展受到土地级市场的严重制约。二是房地产 房地产业宏观调控政策研究 市场具有一定 家开发商获得 发商手中购买 房地产开发商 本较大。 ( 4 ) 房地产市场需要各种专业的配套服务。房地产是人们生产生活必须的基本资料， 大部分人一生只购置一次房地产，所以对房地产的了解十分有限。鉴于房地产庞大的规 模又具有很大的价值，人们在购置房产时往往需要了解关于所置房产的大量的不同的信 息，这是消费者个人无法承受的，正是这种现实的需求催生了房地产市场的各种配套性 的服务，如房地产经纪、房地产咨询、房地产估价等服务行业的存在。另外，消费者购 买房地产商品后还需接受物业管理的后续服务，以解决房屋维修维护、环境保洁等与房 地产檀关的消费需求。 - 1 2 舄地产业宏观调控 f 1 2 i 房地产业宏观调控的概念 l 在我国社会主义市场经济社会中，宏观调控是政府为了国民经济的持续健康发展对 涉及国民经济全局性的、总体性的重大经济活动所进行的调节与控制。宏观调控是政府 为了应对市场机制不能有效调节社会经济活动而由政府进行的调控和干预。房地产业宏 观调控是政府对于房地产业的宏观管理活动，是指政府动用经济的、行政的、法律的诸 多手段对房地产市场进行的调节和控制活动，政府对房地产业的宏观调控表现为各类房 地产政策、法律、法规等文件的出台。房地产宏观调控总的目标是为房地产市场的有序 健康发展提供良好的外部环境，保持房地产市场供需的均衡发展。 1 2 2 房地产业宏观调控的政策体系 ( 1 ) 总量调控与结构调控。两种调控政策的区别在于调控的具体目标不同，总量调 控是为了保持房地产总的供给与需求的基本平衡而采取的调控措施和手段，结构调控是 指政府为了满足社会各个阶层不同的住房、用房需求而对房地产的供给与需求结构所进 行的调控，如政府对住宅房地产的调控要求别墅、普通商品房和经济适用房的供给需满 足一定的比例要求，以满足各个收入阶层的不同需求。2 0 0 3 年，面对中国局部地区出现 了高端市场供过于求，中低端市场供不应求的市场形式，国家要求加大普通商品住房的 供应力度，以调整市场整体的供需结构，先后出台了“1 2 1 号文”和“1 8 号文 ，其中 “1 8 号文 明确提出建立起一个比较完整的市场化的住房供应体系，即满足1 0 消费者 的高档房，适合7 0 - 8 0 居民的普通商品房，1 5 2 0 的经济适用房，然后是贫困家庭的廉 租房。 6 辽宁师范大学硕士学位论文 ( 2 ) 需求调控与供给调控。两种政策的区别在于调控的出发点不同，需求调控是政 府为了促进或抑制消费者对房地产的消费需求而进行的调控，供给调控是政府为了控制 开发商的开发规模即房地产供给而进行的调控，政府可以综合运用行政的、金融的政策 手段实现既定调控目标。2 0 0 4 年4 月，国务院发布关于调整部分行业固定资产投资项 目资本金比例的通知，将房地产开发项目( 不含经济适用房) 资本金比例由2 0 及以上 提高到3 5 及以上，在1 2 1 号文规定的3 0 基础上进一步提高，提高了国内企业对房地 产的投资门槛，抑制了房地产供给。2 0 0 5 年3 月，央行宣布取消实行多年的房贷利率优 惠，个人住房贷款利率与其他商业贷款一样，执行同样的利率水平和同样的九成利率下 限管理。房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 2 0 提高到3 0 ，这是从需求方面抑制房价的过快上涨。 1 2 3 房地产业宏观调控的手段体系 ( 1 ) 直接调控。直接调控是指以行政手段为主的调控政策，例如房地产金融政策中 的贷款限额规定和最低首付额限制，符合贷款规定的条件限制，为打击炒地、囤地制定 的土地开发政策等。直接调控的政策时滞短，相应的政策效果较为猛烈。 ( 2 ) 间接调控。间接调控手段包括经济金融政策、法律政策等，经济金融政策包括 税收政策、利率政策、土地政策、贷款总量控制等。间接调控作用时间长，政策时滞大， 但不至于引起市场过度反应。一般来说，房地产政策调控应更多地使用间接调控政策， 充分运用各种政策的传导机制调节房地产市场有序健康发展。 1 2 4 房地产宏观调控的必要性 ( 1 ) 房地产业是我国国民经济重要的支柱性产业，房地产业能否健康发展直接影响 我国整体经济建设。所谓基础性产业是指其在国民经济中是社会再生产和各种活动的载 体，是国民经济中不可缺少的一部分，房地产业正是我国国民经济的基础性产业。房地 产业是我国国民经济的重要载体，由于其巨大的产业相关性，房地产业的发展将会有力 带动其他众多产业的共同发展。资料显示，2 0 0 8 年全国房地产完成开发投资额3 1 2 0 3 亿元，2 0 0 8 年我国国内生产总值为3 0 0 6 7 0 亿元，房地产完成投资额占g d p 的1 0 4 ， 2 0 0 8 年全社会固定资产投资1 7 2 8 2 8 4 亿元，其中房地产业4 0 4 4 1 8 亿元，房地产业投 资占全社会固定资产投资比例为2 3 4 ，称之为我国国民经济的支柱性产业毫不为过。 ( 2 ) 我国房地产业起步较晚，市场发展不够完善。1 9 9 8 年国务院发布关于进一 步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该通知最明显的标志就是取消了福 利分房政策，同时允许银行等进入房地产市场，以此为标志我国房地产市场j 下式形成， 到如今刚走过1 0 年多历史，即使从改革开放之初的1 9 7 8 年算起也不过三十多年的历史。 在如此短的时间里，房地产业并未得到充分的发展，表现为市场机制不健全、房地产价 数据米源：中经网 7 房地产业宏观调控政策研究 格大起大落，近年来房地产价格的持续高涨也是房地产市场不成熟的表现。在这样的情 况下，加强对我国房地产市场的宏观调控是十分必要的。 ( 3 ) 居住权是公民的重要权利之一，保障人人有房住才能保证人权的实现。居住权 是基本的人权之一，它和教育权、表达权、婚恋权一样属于最基本的人权，这一点早就 写进了联合国宪章，而在目前我国房价高企的情况下，大量人口买不起房或居住条件很 差是对人权的忽视，理应纠正。政府加强对房地产市场的宏观调控，平抑房价是大势所 趋，是保障我国公民权的必要行为。 1 3 我国历年房地产业宏观调控政策总结 政府对于房地产业的宏观调控主要是是通过各种政策工具影响房地产商品的供给与 需求以达到保持房地产市场均衡( 适中价格) 的目的。2 0 0 3 年以来我国经济出现固定资 产投资过热的局面，房地产市场发展迅速，房价居高不下，同时房地产市场也呈现出市 场秩序混乱的局面，房地产行业整体利润率偏高，导致大量资本涌入房地产业，房地产 市场有滋生泡沫的危险，为使我国房地产发展回归到理性健康的轨道上来，遏制不断上 涨的房价，中央以及地方政府加大了对房地产市场宏观调控的力度。总的来说，2 0 0 7 底以前出台的政策都是以平抑房价、给房市“降温刀为目的的，或叫做紧缩性的调控政 策，但到了2 0 0 7 年下半年，我国房市已现“调整的迹象，部分一线城市虽然价格依 然坚挺但成交量同比已经出现大幅度下滑，同期国际金融动荡也已影响到我国，整个 2 0 0 8 年上半年，我国房市政策已彻底从紧缩型完成了向支持扩张型政策的转变，并于当 年1 0 月份公布了系统的救市政策，包括了降低首付、减免税收、下调利率等诸多政策。 政策对于房地产市场的调控是全方位的，既有对消费者需求的控制，也有对开发商供给 的控制，还有对房地产市场机制本身的完善。总结近年来中央以及重点城市上海市出台 的一系列房地产调控政策可以发现，政策对于房市的调控主要是通过以下几个方面来完 成： ( 1 ) 调控土地供给。这主要是调控市场的供给方面。2 0 0 3 年9 月，国土资源部发 出：关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知，要求各地充分发挥 土地供应对房地产市场的调控作用，切实加强对房地产开发土地供应的调控。2 0 0 4 年3 月，国土资源部、监察部发出关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法监察工作的通知，要求各地“在2 0 0 4 年8 月3 1 日前将历史遗留问题界定并处理 完毕。8 月3 1 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权， 即“8 3 1 大限这两项政策都是以规范土地市场、建立市场化的土地供应机制为目的。 2 0 0 7 年1 月国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知，规定从2 月l 同起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制 转为“清 算制，按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支 8 辽宁师范大学硕士学位论文 付更多的税款，旨在打击愈发蔓延的“囤地 现象。2 0 0 7 年6 月税务总局关于取消部 分地方税行政审批项目的通知，宣布取消国家税务总局关于印发 的通知第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开 发商的土地使用税优惠规定，此举加大了房地产开发商的开发成本，中央欲通过此项举 措抑制房地产市场投资过热。 从2 0 0 3 年上半年开始，上海市对全部经营性土地实行招标拍卖政策。2 0 0 4 年4 月， 上海市发布政策对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理， 严格控制土地管理，抑制房地产投资过快增长局面，8 月，出台上海市土地储备办法， 增强政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让逐步变为“熟地出让，并对预期不 开发土地依法从开发商收回。土地政策是一项很好的结构性政策，对于房地产市场供给 方面的调控具有立竿见影的功效。 ( 2 ) 调整信贷利率。这项政策具有同时调控需求和供给的双向功能。由于利率政策 对房地产市场的调控具有间接、符合市场机制的特点，与其他政策相比，中央更多的采 用了信贷、利率政策调控市场供需双方，维持市场均衡。 2 0 0 3 年第三季度央行货币政策执行报告指出，我国房地产市场6 0 以上的资金来源 于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达1 7 8 。为防止因房 地产业波动导致国民经济发展的大起大落，2 0 0 3 年6 月，中国人民银行发出了关于进 一步加强房地产信贷业务管理的通知，即“1 2 1 号文 ，加强房地产开发贷款管理，严 格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款 管理等。“1 2 1 号文对房地产业的作用还是很大的，文件出台以后，一些过度依赖银行 资金开发房地产的中小型房地产公司直接面临着资金链断裂的危机。由于“1 2 1 号文” 政策过于严厉，8 月份国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，即“1 8 号文 ，指出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速发展的有力措施， 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。与“1 2 1 号文 相比，此项政策缓和了许多，避免了房地产市场的大的震荡。 为抑制炒房投机、平抑房价，2 0 0 4 年2 月2 6 日，中国银监会发布了商业银行房 地产贷款风险管理指引( 征求意见稿) ，该文规定，商业银行对个人住房贷款的发放， 应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在5 0 以下( 含5 0 9 6 ) ，月所有债务支出与 收入比控制在5 5 以下( 含5 5 ) ，房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过3 0 2 0 0 4 年4 月1 1 日