汤容滨律师谈小产权房买卖合同无效如何处理.docx

小产权房买卖合同无效如何处理所谓小产权房是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，一般由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书。在现行法律框架内，小产权房无法办理房地产权证，当事人之间签就小产权房签订的房屋买卖合同法院通常都认定为无效合同。小产权房买卖合同无效如何处理呢？卖方能否要求买方返还房屋呢？一般情况下，合同无效的，卖方是有权要求买方返还财产的。法律依据是合同法第五十八条的规定:“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但是，小产权房作为一种不动产却有其自身的特殊性，法院在处理此类案件中往往会考虑房屋的现实占有和使用情况。如果买卖合同已经全部履行完毕（即使合同无效），房屋也已经被买方实际占有使用（占有使用的时间越长越有利于买方），法院很难支持卖方要求返还房屋的诉讼请求。尊重事实、维护稳定和正常的生活秩序是法院处理此类纠纷考量的重要因素。附：原告郑A诉被告郑B等房屋买卖合同纠纷案案情简介：2013年4月2日，被告郑B作为出卖方(甲方)、被告姚C作为买受方(乙方)、上海某某房地产经纪事务所作为居间方(丙方)，三方签订了居间合同(买卖)一份，约定甲方愿意转让的房屋位于上海市松江区某某中心2号公房中单元404室，建筑面积78平方米，该房屋属于松江区某集资房，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引发的法律责任，并负责处理善后工作；上述房屋转让价款为310,000元；系争房屋的附属设施有床2只，餐桌1只，椅子4只，写字台1只及固定设施；甲、乙双方经协商一致，同意付款方式如下：1、2013年4月2日乙方支付定金30,000元，2、2013年4月10日乙方支付280,000元，3、付清房款后当天，甲乙双方交接房屋，结清水、电、物业费等，4、甲方送乙方车库1间约6平方米；合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。上述合同签订后，被告郑B作为收款人分别于2013年4月2日、4月7日出具金额为30,000元和270,000元的收据二张，其中，2013年4月7日收据中同时载明，合同上是总价310,000元，另外原因减去10,000元，房款全部结清。上海某某房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。庭审中，被告姚C同时提供了银行转账凭证二份，证明被告郑B收到了包括12,000元现金在内的共计300,000元购房款，原告对此并无异议。诉讼中，被告姚C表示当时购买系争房屋的时候，被告郑B说房屋是78平方米，后来姚C问了楼下的邻居，系争房屋其实不到78平方米，所以最后的房价减去了10,000元。经本院现场勘查，现系争房屋的实际门牌号码为上海市松江区某镇环阳支路6弄甘露新村XXX号XXX室。另查明，2013年9月24日，上海市松江区某镇某街道居委会出具证明一份，载明张某某位于松江区某镇环阳支路XXX弄XXX号XXX室(甘露新村)75平方米集资房，于2011年10月18日转卖给郑A，现在房屋产权属郑A所有。庭审中，原告郑A亦提供了案外人张某某于1988-1989年间缴纳甘露新村XXX号XXX室房屋集资款的收款收据、案外人张某某与何某某于2011年9月8日签订的居间合同(买卖)、案外人何某某与原告郑A于2011年10月18日签订的居间合同(买卖)以及收据、银行转账凭证等，证明系争房屋的原始权利人为案外人张某某，何某某从原始权利人张某某处购买系争房屋，原告支付合理对价后从案外人何某某购买系争房屋，而被告郑B虽然是原告的儿子，但却存在欺诈行为，其并没有向原告支付任何对价，只是从帮原告装修房屋的远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚C。某镇某街道居委会也证明目前系争房屋的产权属原告所有，被告姚C没有尽到审慎审查义务，仅凭一把钥匙就与被告郑B签订合同并交付房款，由此产生的后果应由其自行承担。因此二被告理应将系争房屋返还给原告。被告姚C则认为，对某镇某街道居委会出具证明的真实性无异议，但居委会不能对房屋的产权进行证明，系争房屋原始权利人属于案外人张某某无异议，原告证明房屋的出处被告姚C也无异议，但居委会与郑A、张某某均没有关联性，居委会不是房屋的转让方，即便原告到居委会备案也是没有经过核实的，居委会不是确权的单位。被告郑B与原告是父子关系，只是被告郑B代表原告出卖房屋签订合同，原告据此主张合同无效并无道理；原告与郑B家庭内部的关系，与本案没有关联性，系争房屋被告姚C已经支付了对价，事隔大半年，原告都没有提出任何异议，而且被告姚C也是通过中介买过来的；原告诉状中称原告与被告郑B达成口头租赁协议，实际上被告郑B一直居住在系争房屋内。诉讼中，被告姚C向法庭提交了有张某某与郑B签名的居间合同(出售)一份，欲证明被告姚C当时是通过中介向被告郑B购买房屋，中介告诉姚C系争房屋是郑B的，没有问题，让姚C放心购买；后来原告起诉姚C后，姚C就去找了中介，中介向姚C提供了一份张某某与郑B签名的居间合同(出售)，虽然买房的时候被告姚C是不清楚的，但这也说明被告郑B是有权出售系争房屋的，姚C付清钱款后从郑B处取得了系争房屋的钥匙。原告则表示上述张某某与郑B签名的居间合同(出售)是伪造的，张某某将房屋转让给何某某的时间是2011年9月8日，后何某某与郑A签订了合同，这是一个完整的交易过程，且有完整的交易凭证，而被告姚C提供的居间合同(出售)中张某某与郑B的签名均非其本人所签，印章也是后盖上去的。原告诉至法院，请求判令：1、被告郑B与被告姚C签订的居间合同(买卖)无效；2、二被告返还原告所有的位于松江区某某中心2号公房中单元404室的房屋。裁判原文节选：本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，被告郑B与被告姚C虽明知系争房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订居间合同进行交易，违反了中华人民共和国土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故被告郑B与被告姚C就系争房屋签订的居间合同(买卖)无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，一则，虽然被告郑B与被告姚C就系争房屋签订的居间合同(买卖)无效，但原告所称的已取得系争房屋亦不具有合法性，原告虽然提供了松江区某镇某街道居委会出具的证明，但该街道居委会并不能证明原告与案外人的房屋买卖行为合法，以及系争房屋的权属归原告所有。二则，原告在诉状中称，原告与被告郑B达成口头租赁协议，原告将系争房屋出租给被告郑B居住，但诉讼中，原告又表述为被告郑B从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚C，原告陈述内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋的取得过程、被告姚C的付款情况以及系争房屋的实际占有使用情况，对于原告要求二被告将系争房屋返还给原告的请求，本院不予支持。据此，依据中华人民共和国合同法第五十二条第(五)项、第五十八条，中华人民共和国土地管理法第六十三条，中华人民共和国民事诉讼法第一百四