房地产评估市场对比法相关 修正系数.doc

房地产评估市场对比法相关 修正系数市场比较法基本公式为:比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。根据对武汉市办公房地产市场价格的调查，一般层高每增加一层，修正系数调增0.2。以估价对象(27层)楼层修正系数为100，则可比实例A、B、C楼层修正系数分别为98、98、99。F、朝向修正将朝向分为优、较优、一般、较差、差五个级别，其中东南向为优，南、西南向为较优，东向为一般，东北、西北向为较差，北、西向为差，以估价对象朝向系数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小1。则可比实例A、B、C朝向修正系数分别为98、100、100。(5)权益状况修正A、土地剩余使用年期修正可比实例与估价对象的土地使用权性质均为出让，且土地剩余使用年限相差极小，该差别对房地产的价格几乎没有影响，故无需修正，则估价对象和可比实例A、B、C土地取得方式修正系数均为100。B、他项权利状况修正可比实例与估价对象的均无他项权利，故无需修正，则估价对象和可比实例A、B、C他项权利状况修正系数均为100。(6)实物状况修正A、建筑结构修正可比实例与估价对象的建筑结构均为钢混高层，故无需修正，则估价对象和可比实例A、B、C建筑结构修正系数均为100。B、建筑面积修正根据对武汉市办公房地产市场的了解，办公用房自易至难成交的建筑面积分别为200-400平方米，小于200平方米，400-700平方米，700-1200平方米，1200-1500平方米，大于1500平方米六个级别。将比较实例与估价对象相比，以估价对象为100，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。则可比实例A、B、C建筑面积修正系数为102、106、104。C、通风采光修正将通风采光分为好、较好、一般、较差、差五个等级。以估价对象通风采光系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小1。则可比实例A、B、C通风采光修正系数分别为100、99、100。D、平面布局修正将平面布局状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象平面布局系数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小1。则可比实例A、B、C平面布局修正系数均为100。E、层高修正可比实例与估价对象的房屋室内层高均为普通层高，故无需修正，则可比实例A、B、C层高修正系数均为100。F、装饰装修修正将装饰装修状况分为未装、简单装修、中档装修、高档装修四个等级，以估价对象装饰装修状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小5。估价对象与可比实例均为一般办公装修，则估价对象与可比实例A、B、C装饰装修修正系数均为100。G、设备设施状况修正办公用房设施设备一般包括中央空调系统、双回路供电系统、智能办公系统、烟感自动报警系统、消防喷淋系统等，将设备设施状况分为完善、较完善、一般三个级别，以估价对象设备系数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。