（城市规划与设计专业论文）行动规划在滨海新区中心商务商业区（于家堡地区）建设中的应用.pdf

摘要 位于滨海新区核心区位的于家堡地区，海河三面环绕，“依城面水向阳”。如 同伦敦金丝雀码头c b d 、纽约曼哈顿c b d 、芝加哥滨水区c b d 、布里斯班c b d 、 上海小陆家嘴c b d 等一样，于家堡具备开发滨水c b d 的独特自然地理环境优势。 天时、地利、人和。重大的机遇、重要的地位、重大的使命于家堡要发 展成为一个2 l 世纪的创新型滨水c b d ，它要支撑滨海新区的腾飞，支持天津发 展成为中国北方的经济中心。 为此，在上位规划指导下，在一系列前期规划设计工作的基础上，本文将着 眼于具体的可实施性和可操作性。它不寻求颠覆性的空间规划新概念，而是要有 助于于家堡商务区开发建设的顺利启动和顺利推进，并力争达到经济、环境、社 会多方面效益的综合优化。以此为原则对前期的控规方案进行完善和改进。行动 规划是要在理想和现实之间寻求平衡。 本文在对行动规划的内涵特征及现实意义分析的基础上，深入研究了国内外 众多c b d 发展的经验教训以资借鉴，并广泛访谈了相关部门和人士，开展了比 较全面的现状调查分析，详细研究了交通问题、多元功能复合问题以及保持地方 文化特色问题等，对于家堡的空间规划和城市设计提出了方案。此外，文中还对 于家堡的开发建设提出了开发机构、投融资方式、空间开发策略等具体方案。并 推荐了项目库，安排了规划方案的实施阶段，籍此为以后的各项规划设计工作、 开发建设工作等提供框架基础。，以方便政府部门招商引资，方便规划实施。 关键词：行动规划：c b d ；于家堡：滨海新区 a b s t r a c t l y i n g i nt h ec e n t e ro ft i a n j i nn e wc o a s t a ld i s t r i c t ( n c d ) ，y u j i a p up e n i n s u l a a p p r o a c h e st oc i t yc e n t e r , f a c i n gt ot h eh a i h er i v e ru n d e rt h es u n s h i n e s i m i l a rt o l o n d o nc a n a r yw h a r f , n e wy o r km a n h a t t a n ，c h i c a g os h o r ew a t e rd i s t r i c t , b r i s b a n e ， s h a n g h a il u j i a z u ia n ds oo n ，y u j i a p ua r e ah a st h eu n i q u ee n v i r o n m e n t a ls u p e r i o r i t y o fd e v e l o p i n gs h o r ew a t e r c b d r i g h tt i m e ，f i g h tp l a c e ，a n dr i g h tp e o p l ed o i n gt h et h i n g f a c i n gw i t hs i g n i f i c a n t o p p o r t u n i t i e sa n df a t e f u lm i s s i o n s ，y u j i a p ua r e am u s tb ed e v e l o p e di n t ot h e2 1s t c e n t u r yi n n o v a t i o ns h o r ew a t e rc b d t os u p p o r tt h en c d ss o a r i n gs o8 8t oc o n s t r u c t t i a n j i ni n t on o r t hp a r to fe c o n o m i cc e n t e ro fc h i n a t h i sp a p e rf o c u s e so nt h ep o s s i b i l i t i e so fi m p l e m e n t a t i o na n do p e r a t i o n , b a s e d o nas e r i e so fe a r l i e rp l a nd e s i g nw o r kf o u n d a t i o n i td o e sn o tf o c u so nt h en e w s u b v e r s i v es p a t i a lp l a nc o n c e p t , b u to nb e i n gh e l p f u lt ot h es t a r t i n ga n da d v a n c e m e n t o fy u j i a p uc b ds m o o t h l y i nt h i sp a p e r , w ea i ma ts y n t h e t i c a lo p t i m i z a t i o no f e c o n o m i c ，e n v i r o n m e n ta n ds o c i a lv a r i o u sb e n e f i t s ，w h i c hi st h ep r i n c i p l et oi m p r o v e t h ep r e v i o u sc o n l x o lp l a n t h em o t i o np l a nm u s tk e 印t h eb a l a n c eb e t w e e nt h ei d e a l a n dt h er e a f i t y i nt h i sp a p e r , w ea n a l y s e dt h ec o n n o t a t i o nc h a r a c t e r i s t i ca n dt h ep r a c t i c a l s i g n i f i c a n c eo ft h em o t i o np l a n w es t u d i e dt h ed o m e s t i ca n df o r e i g nv a r i o u sc b d s d e v e l o p m e n te x p e r i e n c ew h i c hi su s e df o rr e f e r e n c e w ev i s i t e dc o r r e l a t i v e d e p a r t m e n t sa n de x p e r t sa n dc a r r i e do u tc o m p r e h e n s i v ed i a g n o s e so np r e s e n ts i t u a t i o n a l s ow es t u d i e dt r a f f i cp r o b l e m , m u l t i p l e xm u l t i f u n c t i o np r o b l e ma sw e l la st h e p r o b l e ma b o u tm a i n t a i n i n gt h el o c a lc u l t u r ec h a r a c t e r i s t i c t h ep l a nr e g a r d i n g y u j i a p ua r e a ss p a t i a lp l a na n dt h ec i t yl a y o u tw a sp r o p o s e d i na d d i t i o n ，w ea l s o p r o p o s e dt h ec o n c r e t ep l a ns u c ha so r g a n i z a t i o n ，f i n a n c i n gm e a n sa n dt h es p a t i a l d e v e l o p m e n ts t r a t e g ya n ds oo n w er e c o m m e n d e dt h ep r o j e c td a t a - b a s e ，a r r a n g e d i m p l e m e n t a ls t a g e ，w h i c hp r o v i d e dt h ef r a m ef o u n d a t i o nf o rt h el a t e rp l a n sa n dt h e c o n s t r u c t i n gw o r k a l lt h e s ew i l lf a c i l i t a t et h eg o v e r n m e n tt oa t t r a c ti n v e s t i n ga n dt h e i m p l e m e n t a t i o no ft h el a y o u t k e yw o r d s ：a c t i o n p l a n n i n g ；c b d ：y uj i ap u ；b i nh a i 独创性声明 本人声骧所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得鑫鲞基鲎或其他教育机构的学位或证 书霹使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：如如签字蹴w 7 年占月8 臼 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解蕉盔盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨盗基鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 囱国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 棵岛 副稚轻豁 签字日期： 1 年月g 日 签字日期： 年月日 第一章项目背景 1 1 解读“行动规划” 第一章项目背景 行动规划( a c t i o n p l a n ) 很早就出现在英国的城市规划体系中，在最近的城 市规划体系改革中再次成为焦点。事实上，英国的规划体系包括编制和实施，是 一直处于不断的审核、调整、变化过程中的。根据其1 9 6 8 年通过的城乡规划法 ( t o w na n dc o u n t r yp l a n n i n ga c t ) ，英国地方政府部门需要编制的城市规划主要 包括两个层次，即结构规划( s t r u c t u r a lp l a n ) 和地方规划( 1 0 c a lp l a n ) 。结构规 划主要处理县域或市域内的战略性发展问题，形式以文本为主，配以示意图而不 是严格的规划图。它需要遵从区域规划的指导，并需经中央政府批准。而地方规 划主要是为了使结构规划得到实施，并作为开发控制的依据，地方政府即可批准。 地方规划可以包括不同的形式和内容，可以是一般性的针对各个城区的城区规划 ( d i s t r i c t p l a n ) ，也可以是针对近期需要采取建设或改造行动的地区的行动规划 ( a c t i o np l a n ) 。 自2 0 0 2 年起，英国又在酝酿规划体系的改革。根据其中央政府的绿皮书， 他们准备废除地方规划的双层次体系，以单一的地方发展框架( 1 0 c a ld e v e l o p m e n t f r a m e w o r k ) 来代替传统的结构规划和地方规划。地方发展框架将包括三部分： 一是阐述地方政府的发展目标展望( v i s i o n ) 和发展战略的政策性内容( p o l i c y s t a t e m e n t ) ，二是针对近期需要采取建设或改造行动的各个局部地区的详细的行 动规划( a c t i o np l a n ) ，三是一张标明上述需要采取行动的各局部地区和被保护地 区的区位的地图。根据具体情况，行动规划可以独立编制也可以在已有规划的基 础上增加进去，以避免重复工作同时又能反映当地实际情况。 对于行动规划的重要性，英国卡迪夫( c a r d i f f ) 大学城市规划系的卡罗拉 考迪( c a r o l er a k o d i ) 教授反复强调，不少国家的实践表明，对于快速发展变化的 发展中国家，行动规划是更为有效的规划方法。 当然，在中国，由于具体情况不同，引入行动规划不能照搬国外的做法。中 国与发达国家的区别，除了市场经济时间短、投资市场不成熟、规划信息不透明、 城市发展非常快等之外，重要的一点是，城市政府对城市开发建设介入程度更深， 不但要负责编制规划，更要进行招商引资等。因此，国外对规划实施的重点是控 制，而在国内，实施的重点是要更主动地引导、吸引投资开发。 第一章项目背景 1 1 1 行动规划的概念 借鉴英国行动规划的理念和方法，参考香港等城市开发咨询的内容，结合国 内的具体情况和工作实践，笔者认为，行动规划是对一定城市或区域内，以符合 整体发展目标、市场需求、群众意愿，便于实施并综合效益较优为原则，对近期 实施建设或改造的项目提出规划设计与研究、建设要求与时序、实施方案与措施、 资金概算与投资方式等多角度规划与策划的过程。行动规划是以管理实施为出发 点，强调规划编制与规划管理的动态衔接，强化规划的动态应对，强调规划的可 操作性。行动规划应符合空间合理性、实施可行性和城市综合效益最大化的要求： 行一好的项目规划 首先，我们必须提供一个明确、卓越并具有高度认知的统一目标，其中的空 间形态是各种功能的物理承载与外在形象的展示，功能完善和精神象征意义缺一 不可； 动好的操作策略 其次，目标好的规划设计方案需要精细设计及合理分解，尤其针对 城市需要在近期进行开发建设的地区，如新城开发地区或老城改造地区，以符合 市场需求、便于得到实施、并以城市发展的综合效益最优化为原则，提出开发项 目、实施方案、开发时机、招商引资安排、可能的设计和开发要求等等。 1 1 2 行动规划的特点 ( 1 )以需求为导向，调控和引导城市的发展。 我们传统的规划基本上还是供给导向的思路，但在市场经济条件下，经济的 发展，企业的发展，城市的发展，都依赖于有效需求，变成了需求导向，城市规 划也应相应调整到需求导向的原则上来。因此，不论是住宅开发、商业设施开发、 休闲娱乐设施开发等，都必须深入研究市场需求，根据市场需求的发展变化情况 提供相应的开发产品。就城市规划而言，考虑到规划的实施周期，必须研究未来 几年的市场供求情况。 ( 2 ) 规划方案项目化。 与传统规划的用地布局规划不同，行动规划将针对不同区位条件的地块，提 出适合开发的具体项目。 ( 3 ) 开发方案时序化。 对于提出的开发项目，还要提出相应的开发时机以及必要的分期开发安排， 并大致估计可能的竣工时间。这样一方面可以避免众多项目一哄而上，一下子造 成严重的供过于求；另一方面，可以对供地进行控制，为未来发展保留空间。 2 第一章项目背景 ( 4 ) 近期为主，近细远粗。 行动规划提出的项目，以近期可实施的项目为主，对远期项目提出比较粗线 条的概念，主要是为了考虑各项目的协调性、协同作用。 ( 5 ) 动态规划，帮助决策。 行动规划是动态规划，需要定期检查、补充、更新。由于其“近期为主，近 细远粗的特点，随着时间的推移，中期变成了近期，则需要对原来粗线条的项 目构想根据新的情况进行细化、调整、更新。只有这样，才能适应不断变化的社 会、经济、技术、市场等条件。 ( 6 ) 编制弹性。 行动规划编制的目的是提高规划方案的可实施性，帮助决策，改进规划对城 市发展建设的引导效果。其编制时机比较灵活，既可以单独进行，也可以与其它 法定规划结合进行，向不同层次的法定规划渗透。 1 1 3 行动规划的规划理念 从上述行动规划的特点可以看出，行动规划的编制理念与终极蓝图式的传统 规划有很大不同：终极蓝图式的传统规划是从理想目标的角度出发编制规划，着 眼点是在未来、在远处，即希望最终能建成什么样的城市或城区，那个最终结果 要符合空间结构合理性。至于怎么样才能一步步走到这个目标，甚至能不能走到 这个目标，则不是考虑的重点。而行动规划是从现实可行性的角度出发编制规划， 着眼点是在现在、在当前，是从近往远看，根据目前所处的位置，看看有多少条 路可以选择，如何选择才能沿着一个好的方向走，走到一个相对更好的位置。而 这种好的方向，好的目标的判断标准有可能随着社会、经济、技术、价值观等的 变化而改变。 随着全球经济一体化进程的加剧和城市间竞争的日趋激烈，各城市都面临更 多更频繁的挑战和机遇，一个城市必须不断根据外部环境和自身情况的变化而调 整发展战略和目标。一个城市需要有快速反映机制才能抓住各种机遇，行动规划 正是这种快速反映机制所需要的规划手段。 1 1 4 行动规划与近期建设规划的关系 行动规划与近期建设规划虽然有一定关系，但有很大区别。近期建设规划主 要针对政府或公益性投资项目，而行动规划则既包含政府投资项目，也包括企业 投资项目，且以后者为主。在规划编制理念上，近期建设规划主要还是传统规划 的“供应导向”的思路，与行动规划的“需求导向”的思路有区别。其实，近期 建设规划的编制，也应当采用行动规划的编制思路和方法，有的城市已经开始这 第一章项目背景 方面的尝试。 1 1 5 行动规划与项目策划的关系 行动规划尽管要提出具体项目，要分析项目的可行性，但这与发展商的项目 策划不同。项目策划自然也要保证项目本身可行，但其主要目标是项目本身的投 资效益最大化，追求的是项目的“单赢”。而行动规划是从城市发展的角度考虑问 题，追求的是城市的综合效益最大化。对每一个具体项目而言，行动规划需要考 虑其可行性，需要考虑其合理的投资回报，但更需要考虑不同项目间的协同关系， 需要考虑挖掘各个地块的最大价值。在对不同项目进行综合考虑的前提下，行动 规划要提出各项目的投资开发安排和招商条件考虑等，即政府部门应如何做才能 对开发商有吸引力，并在必要的情况下，提出具体的规划设计控制要求，以保证 开发效果。行动规划代表的是政府的立场，维护的是城市公众的利益，出发点是 “全城一盘棋”，追求的是城市和发展商的“双赢”。 1 2 确定作任务 1 2 1 技术路线： 解析市场供需、竞争关系 国内外同类c b d 规划案例研究及成功经验总结 规划地区发展优劣势分析 提出开发项目及其可行性分析 规划布局方案制定 开发时机及时序建议 投资效益初步分析 1 2 2 内容 本次规划的内容分为三个部分：战略定位、空间规划和行动计划 战略定位 从国家对天津、天津滨海新区的发展要求出发，通过对国内外同类c b d 案 例研究，解析市场供需、竞争关系，分析规划地区发展存在的优劣势条件，从而 确定于家堡c b d 的性质、功能、规模、开发模式、开发策略、开发强度等； 空间规划 通过对滨海新区中心商务商业区现状用地、道路交通、景观结构、空间形态 4 第一章项目背景 等进行针对性研究，从而完成滨海新区中心商务商业区的空间规划，配置合理的 功能布局，构置卓越的城市中心商务商业区区域，组织顺畅、便捷、高效、安全 的道路交通系统； 行动规划 提出高效可行的开发模式、开发策略、项目计划、投资预算和实施保障机制 等。 1 2 3 工作框图： 图1 1 工作框图 5 第二章c b d 研究 2 1 定位 第二章c b d 研究 一般而言，c b d 分为四个等级，世界级、国际区域级、国家级和国内区域级。 世界级c b d ：对应全球性国际经济中心城市，聚集了全世界大部分跨国公司 和金融机构，以超大城市群为依托，在全球发挥经济枢纽作用，并对全球的政治 经济文化产生巨大影响，c b d 特点是多中心结构，城市商务办公总量在2 0 0 0 万 平米以上，例如：纽约、巴黎、伦敦、东京等； 国际区域级c b d ：对应区域经济中心城市，一般是一个国际区域内资本和 商品的集散中心，国内和国际经济的最佳结合点，城市商务办公总量5 0 0 一1 0 0 0 万平米，例如：香港、新加坡、悉尼等； 国家级c b d ：对应全国性经济中心城市，是一个国家的经济龙头，它对于周 边城市群的发展甚至全国经济的带动作用非常显著，城市商务办公总量5 0 0 万平 米以上，例如：洛杉矶、孟买、北京、上海等； 国内区域级c b d ：对应地区经济中心城市，是城市群的龙头，城市商务办 公总量3 0 0 万平米以上，例如：广州、杭州二深圳等。 2 2 功能 美国学者墨菲和范斯在城市c b d 的研究中指出，c b d 的用地功能大致分为 三大类：零售类用地，服务、金融、办公类用地，非中心商务类用地，三者的比 例约1 3 4 、3 2 6 、3 5 5 ：各类功能的分布基本上呈同心圆状随距离增加而变 化。在c b d 内部的峰值地区的用地功能主要有百货店、银行、药店、餐饮和各 种专门商店，在这些用地上的建筑形态以高层为主，在一些城市还会有行政办公、 公园或广场出现；在c b d 的边缘较多布局有家具店、汽车购物商店、汽车销售 和超级市场等。 城市研究学者大卫t 赫伯特和科林j 托马斯进一步提出概念化的c b d 模式， 他们认为城市c b d 可以分为6 个区：专业零售区、次级零售区、商业办公区、娱 6 第二章c b d 研究 乐旅馆区、批发区、办公机构区 圈21 大卫t 赫怕特和科林j 托马斯概念化的c b d 模式示意图 2 3 规模 2 3 1c b 法 美国学者墨菲和范斯针对c b d 的规模运用c b i 法研究了9 个美国中等规 模城市，得出可供借鉴的结论。这些中等城市的城市化地区范围内的人口规模在 3 0 万到5 5 万之间，c b d 的用地面积约在2 7 7 7 公顷之间总建筑面积在4 0 1 0 0 万平米之间，窖积率一般在1 2 之间。 2 32 零售业相关法 荷乌德和博伊斯认为，在美国零售功能己经是c b d 的一种首要功能，表现 为中等或大型美国城市中心核的非居住类楼层空间有3 0 是用于零售商业并 1 一_ e n t t # _ t & 埘7 - _ t t 嗍自眦t _ 脯* 目h m g g t - _ 自i 口- - n e * 9 4 呲自槽f 悱m b 口 惝十6 e * l f 啪w 口# m m t e e * * # m 日$ 第二章c b d 研究 有1 5 一2 0 的中心劳动力受雇于这一行业，由此可以推算出c b d 的规模。研 究还表明，中心区的零售业普遍趋势是随着城市规模增加，外围购物地区的零售 业所占比重增加，而在c b d 中则是更为专门化的销售和服务的比重越来越大， 1 5 万人口是研究发现的城市人口规模临界值，即当城市达到约1 5 万人口时中心 区的销售额会产生从c b d 向外围地区迁移的重大变化。 2 3 3 商务办公面积相关法 荷乌德和博伊斯运用量化的方法研究了c b d 商务办公面积和总规模的关 系。研究表明c b d 的办公面积占中心核总建筑面积2 0 4 0 ，研究还指出， 比一般城市的办公面积多出很多的城市表明他在中心重要性方面地位很高，并通 常不是大型集合城市的一部分。 2 4 形态 c b d 的理论形态取决于三个中心的分布：( 1 ) “零售引力中心 的零售业密 度指数和高度指数都达到c b d 内的最高值，零售业大多集中在这个点附近；( 2 ) “办公引力中心”的办公密度指数和高度指数都达到c b d 内的最高值，它是c b d 内办公机构最密集的象征；( 3 ) “地理中心”中心商务活动设施的密度指数和高 度指数达到最大，即服务活动的强度最高，同时地价和交通密度也是最高的。三 个中心可以分离，也可能部分重合或完全重合，这形成了不同的c b d 空间形态。 经验主义实证研究主要聚焦在长期形成的、稳定市场力主导下的城市。美国 学者乔治哈特曼根据城市形成基础、中心商业活动特征提出圆形模式、星形模 式、钻石模式等c b d 空间形态，墨非和范斯通过c b i 界定法得出正方形十字架 形态( 如凤凰城、罗阿诺克) 、细长线型( 如伍斯特、大急流城) 、矩形形态( 如 塔而萨、盐湖城等) 。 新兴的、快速发展的城市c b d 形态是理论形态和经验形态的结合。一般分 为：轴线形态、同心圆形态和功能单元形态。( 1 ) “轴线形态”一般为c b d 区被 限定在两条道路间，以轴线模式将功能组织在一起；( 2 ) “同心圆形态”指以c b d 为核心，同心放射式扩展功能；( 3 ) “功能单元形态”指不同功能或区域单独组 织成功能单元模块，通过某一设定的逻辑带串联成完整的c b d 系统。 8 第二章c b d 研究 曲窜岳 轴线彤态 25 教训借鉴 25 1 公交设施不足 同心圆形态功能单元形态 囤22 城市c b d 彤态示意图 c b d 将带来大量交通流量，如果不进行交通方式的规划引导，无论提供多 么充足的交通设施都无法满足完全的私人交通流量因此必须鼓励建立完善的公 交系统； 25 2 公共空间缺乏有序规划 公共空间的建设必须有序、遵循规划，建议由一家单位或者政府来统一建设 否则将出现公共空间不连续、不协调 区整个地区没有统一的规划设计指引 鲜明反差的结果： 253 土地功能缺乏弹性或过大 甚至相互矛盾的情形，例如道格斯岛经济 结果导致金丝雀码头内部和外部空间形成 土地功能规划的弹性把握要“适度”，规划中要明确确定土地兼容性，因为 城市的产业发展是有个过程的，当产业尚未升级到预想程度时，某项需求会较低， 如金融办公，但是不能因此把该项用地挪作他用，土地的使用在一定时期内具有 不可逆转性，一旦过度转变土地使用性质将影响到城市的长远经济效益和社会效 益。 254 对地方和社区利益重视不够 一般来说，采用市场导向式的开发战略，往往对该地区原居民的利益比较忽 视，往往低收入住宅被c b d 区排除在外，可能引发社会问题。 第三章于家堡定位与定量研究 第三章于家堡定位与定量研究 3 1 于家堡c b d 定位 3 1 1 政策依据 早在1 9 8 6 年8 月2 1 日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出：“你 们在港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可 以胆子大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。 2 0 0 6 年5 月2 6 日国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见明确提 出：天津滨海新区的功能定位是；依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向 东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转 化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环 境优美的宜居生态型新城区。并鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。在金融 企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津 滨海新区先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在产业投资基金、创 业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融 业务等方面进行改革试验。据此，滨海新区迎来了新的发展锲机。 3 1 2 城市总体规划依据 中心城区用地紧张，城市空间发展将向塘沽城区倾斜： 根据天津市城市总体规划( 2 0 0 5 - - 2 0 2 0 ) ，2 0 0 3 年天津中心城区和塘沽城 区城市建设用地4 2 2 平方公里，人均城市建设用地仅8 8 4 平方米，城市建设用 地偏紧，规划在2 0 2 0 年中心城市将增加1 5 8 平方公里城市建设用地，其中一半 的增量土地将布置在塘沽城区。中心城区则以调整优化为主，适当控制建设规模 和土地开发强度，轴向扩展重点发展靠近中心城区和塘沽城区的外围组团。 表3 1 天津中心城市建设用地分布 地域 2 0 0 3 年现状2 0 2 0 年规划 城市人口 城市建设用地人均( 平方城市人口城市建设用地( 平人均( 平 ( 万人)( 平方公里)来)( 万人)方公里) 方米) 中心城区 4 7 82 9 28 8 44 7 03 7 17 9 塘沽城区 1 3 01 6 02 0 01 3 1 i 0 资料来源：天津市城市总体规划( 2 0 0 5 2 0 2 0 ) 第三章于家堡定位与定量研究 表3 2 天津中心城市城区现状与规划城市建设用地统计表 用地面积占城市建设用地人均建设用地 序用地 用地名称 ( 万平方米) 比例( 平方米，人) 号代号( ) 现状规划现状规划现状规划 1r 居住用地 1 2 9 7 9 1 9 4 0 5 3 0 7 5 3 3 62 7 1 83 0 8 2c 公共设施用地 5 3 1 2 6 9 8 1 1 2 5 8 1 2 0 91 1 1 21 1 0 8 3m 工业用地8 2 3 56 8 6 5 1 9 5 1 1 1 8 9 1 7 2 5 1 0 9 4w 仓储用地 3 2 4 03 0 6 6 7 6 8 5 3 16 7 94 8 7 5t 对外交通用地 3 4 8 7 1 7 5 8 8 2 6 3 0 47 3 02 7 9 6s 道路广场用地 4 0 5 38 6 8 0 9 6 0 1 5 0 38 4 91 3 7 8 7u市政公用设施用地 1 4 4 71 2 3 3 3 4 3 2 1 43 0 31 9 6 绿地2 5 0 49 3 6 7 5 9 3 1 6 - 2 25 2 41 4 8 7 8g其中 g 11 3 3 25 6 3 6 3 1 6 9 7 62 7 98 9 5 g 21 1 7 23 7 3 1 2 7 8 6 4 62 4 55 9 2 9d 特殊用地 9 5 74 0 2 2 2 7 0 72 0 00 6 4 合计 4 2 2 1 45 7 7 5 8 1 0 0 0 0 1 0 0 0 08 8 4 19 1 6 8 注：城区现状城镇人口按4 7 7 5 万人计，规划城镇人口按6 3 0 万人计 公共设施空间结构将发生重大转变： 现状公共设施空间布局主要位于中心城区，市域层面的级配体系和功能分工 尚未形成。大型公共设施主要集中于中心城区海河以西的历史城区，用地局促和 历史风貌保护要求给未来公共服务职能的整合与提升带来了巨大的限制。其余地 区则公共服务设施数量不足、档次不高，不能满足居民日益增长的生活需要。 随着城市规模的扩大以及天津在环渤海地区经济地位的提高，天津城市的公 共服务职能趋向多样化和高级化，公共设施空间结构将从中心城区向外延伸，依 托海河公共设施主轴线，规划形成“一主一副多核”的空间结构，其中塘沽城区 的中心区定位为市级副中心。 国家金融改革试点区空间布局构想： 根据滨海新区政府相关主管部门的规划构想，天津市现代金融服务区可以由 以下几个区构成： 中心城区解放北路金融城市级传统业务中心、管理中心和信息发布中 心： 滨海新区金融街金融综合改革政策的试验区和金融创新中心，区域性金 融机构( 核心机构与服务机构) 和区域性金融市场( 衍生品、基金、保险) 为主体的 综合性金融商务街区； 滨海高新区金融后台营运基地建设区域性后台营运基地，服务于北京银 行总部与区域性中外资银行机构； 第三章于家堡定位与定量研究 东疆港保税区金融特区打造以经营创业基金与风险投资基金为主体的 国际基金产业园区。 3 1 3 滨海新区规划依据 区域性服务职能： 在滨海新区城市总体规划中明确了滨海新区的规划定位：“立足天津、 依托京冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代 制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区一， 主要职能包括： ( 1 ) 现代制造和研发转化基地； ( 2 ) 我国北方国际航运中心和国际物流中心； ( 3 ) 区域现代服务业中心和休闲旅游目的地； ( 4 ) 服务和带动区域经济发展的综合改革试验区： ( 5 ) 宜居的生态城区。 滨海新区与主城区分工协作： 规划明确提出，主城区与滨海新区分工协作，各有侧重，共同承担城市的职 能，共同承担服务、辐射、带动环渤海地区区域发展的职能。 主城区是滨海新区的依托，是城市的行政、文化、金融、商贸、科研、高教、 体育、旅游等中心和客运交通主枢纽，具有综合性服务职能，也是人才和人力资 源主培育基地。 滨海新区主要围绕建设现代制造和研发转化基地、我国北方国际航运中心和 国际物流中心，发展现代制造业和高端服务业为其主要的发展方向。 塘沽城区规划“二轴三区 的空间格局：、 塘沽城区是天津市的双核心之一，是滨海新区的核心区。塘沽城区规划用地 范围约2 7 0 平方公里，其中城镇建设用地面积1 6 6 平方公里，规划人口1 6 0 万人； 规划定位以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为 港口服务的职能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城 市的综合功能，发展成为特大型海滨城市。 塘沽城区规划形成“二轴三区”的空间布局结构。 二轴海河发展主轴z 、南海路商务商贸功能轴，； 2 海河发展主轴实旌海河两岸综合开发改造积极拓展商贸，文化等功能将鸯河两岸建成集游慧观赏、生活服务生态文化景观为一体的经济轴， 文化轴和景观轴，体现滨水城市特色 3 南海路商务商贸功能轴串联城区主要的功能区包括北塘旅游度假区、开发区金融商贸服务区解放路商业中心于家堡商务中心区等 1 2 第三章于家堡定位与定量研究 三区现代制造与高新技术产业聚集区、城市综合服务区和南部城市发展 区； 重点建设开发区包括：商务区、于家堡地区、天碱和解放路地区等，用地面 积约1 0 平方公里，形成滨海新区的标志区。 3 1 4 于家堡c b d 定位 根据上述各项政策和法规文件依据，于家堡c b d 定位为： 面向国际、服务三北，体现金融创新并具有高端现代服务功能的区域级商务 中心区，与天津中心城商务区共同构成组合式综合性c b d 。 中心区c b d 和于家堡c b d 间的关系： 中心城c b d 和于家堡c b d 同为市级组合c b d 系统的重要组成部分，两者 功能互补，空间相对独立，其中主城区c b d 侧重容纳传统金融、商务、商贸服 务功能，于家堡c b d 侧重容纳新型、创新、试点性的金融、商务服务功能及其 配套功能。 于家堡c b d 与滨海新区其他中心区的关系： 为达到建设区域级c b d 的目标，遵循城市中心区“大分散，小集中 的规 划原则，我们认为十分有必要对现有各类中心区进行整合，以避免其各自为政、 功能雷同、同质竞争的可能，因此必须在确立于家堡地区作为c b d 主核心地位 的基础上，对其他中心区的功能、交通等进行相应调整，最后达到整合成统一的 c b d 区的目的。 3 2 于家堡c b d 定量分析 3 2 1 参照值 商务办公面积的经验统计数据表明，世界级城市东京、纽约、伦敦和巴黎的 商务办公面积保有量在2 0 0 0 万平方米以上，其中东京最为突出，其他等级城市 的全市商务办公面积保有量约5 0 0 1 0 0 0 万平方米左右，如多伦多、悉尼、新加 坡、上海、北京等。一般c b d 地区内商务办公建筑面积占全市总量的1 3 1 2 ， 即2 0 0 5 0 0 万平方米左右，以此商务办公面积导出c b d 总建筑量约6 0 0 - - 一1 5 0 0 万平方米左右。 单个c b d 案例研究表明，巴黎德方斯c b d 建筑总量约4 5 0 万平米，上海浦 东陆家嘴c b d 建筑总量约4 5 0 万平米，北京呼家楼c b d 建筑总量约9 0 0 万平米， 1 3 第三章于象堡定位与定量研究 深圳福田c b d 建筑总量约8 0 0 万平米，i = 卫此得出一般而言单个c b d 区总建筑量 约4 0 0 9 0 0 万平方米左右，根据该城市c b d 体系的结构而异，用地规模一般在 2 平方公里左右。 322 市场需求 ( 1 ) 市场整体需求旺盛，甲级写字楼潜在客户众多 目前天津市写字楼的租售情况非常乐观。 据2 0 0 6 年天津中原物业顾问有限公司对市区写字楼的调查结果甲级写字 楼平均租售率达到了8 73 ，近6 0 的甲级写字楼租售率在9 0 以上：2 0 0 5 、 2 0 0 6 年天津写字楼年实际成交面积分别为2 2 万、2 4 万平方米，比上年增长分别 为1 5 和9 。 据戴德粱行统计，自2 0 0 3 年阻来代表高端客户需求的甲级写字楼年成交量 也达到7 8 万平方米，主要客户为保险、物流、房地产、银行、电子类公司等， 其中约3 5 的面积客户为新进入天津公司或新成立公司，约4 0 的面积为外资 ( 含外资成分) 公司。 磊丽甭再磊磊丽丽面丽 丽丽五孬面丽而 ；凸。露l 一 圉312 0 0 6 年天津市写字楼租售率情况 柬： 津十原* 目h 有限公目，2 0 0 5 天章# 亭辏市* 分析 寰33 城市商务办公t 筑面积规幢划分 束* 车沛，s 代奎难城$ 十女商务ei c b d ) 规m 4 话 撮，n 京：十目建a i t 女版社1 9 9 9 - p 1 3 2 第三章于家堡定位与定量研究 襄3 4 世界各国城市商务办公建筑面积和用地规模( 万平方米平方公里) 城市全市中心区c b d 注释 约2 5 0 0 中心区指曼哈顿，c b d 主要包括下曼哈顿i f c ( 2 。1 平 纽约( 7 8 6 )3 0 9 7 ( 6 0 ) 方公里) 和中城m i d t o w n 办公区的一部分( 1 3 平方公 ( 3 5 ) 里) 2 8 5 2 约1 8 5 0 中心包括9 区，c b d 主要包括第一，八、九和部分第 巴黎1 5 0 0 ( 3 9 )十六区所构成的i f c ( 1 8 平方公里，1 5 0 0 万平方米) ( 7 6 0 ) ( 3 5 ) 和副中心德方斯( 1 7 平方公里，3 5 0 万平方米) 2 1 9 7约1 4 9 6 中心包括3 区，c b d 主要包括t h e c i t y 、w e s t e n d ( 2 伦敦1 4 0 0 ( 4 7 ) 平方公里，1 4 0 0 万平方米) 和堪那瑞( o 7 1 平方公里， ( 3 0 0 ) ( 2 8 ) 9 6 万平方米) 全部2 3 区为5 1 0 0 万平方米，全市指都心8 区，中心 约2 9 0 0约2 2 0 0区指都心3 区，c b d 包括丸之内( 1 5 平方公里，1 7 0 0 东京约4 0 0 0 ( 4 1 5 )( 3 5 )万平方米) 、新宿( 1 平方公里，1 6 0 万平方米) 和临 海通讯港( 1 5 平方公里，3 5 0 万平方米) 6 0 0 ( 2 芝加哥 c b d 指“市中心环区”( t h e l o o p ) 2 5 ) 多论多 1 0 0 04 2 0 其中1 4 0 万平方米于8 0 年代规划，处于实施中 悉尼 4 l o2 5 0 ( 1 ) 全市包括悉尼和北悉尼，c b d 指所谓金融区 3 5 0 ( 1 5 新加坡规划中 2 ) 4 5 0c b d 指陆家嘴中心区和外滩( 1 9 平方公里) ，加上未 上海 ( 1 9 ) 来发展的南北外滩约3 3 平方公里 6 0 0 ( 1 5 北京1 0 1 0 建外商务中心区( 其中4 8 4 万平方米尚在规划阶段) 2 5 ) 注：单元格中数字是“建筑面积( 用地面积) ”，引自李沛，当代全球性城市中央商务区( c b d ) 规划理论初探 ( 2 ) 市场供给集中在中心城而需求将转向滨海新区 截至2 0 0 6 年1 1 月，天津市各类商务楼、办公楼、写字楼( 以下统称写字楼) 总供应量初步估计约在4 0 0 万平方米左右，其中甲级写字楼供应量约为6 5 万平 方米。写字楼集中分布在小白楼地区( 小白楼一解放北路一大沽路一十一经路 一天津南站) 、南京路、友谊路、鞍山西道、华苑产业园、开发区，其中小白楼 地区、南京路沿线、友谊路沿线分别占据全市写字楼总供应量的3 5 、1 6 、 1 5 左右，而滨海新区的写字楼则集中在开发区( 含天津港) ，供应量为1 5 万平 方米左右。 4 戴德梁行，天津甲级写字楼的“供与需”，2 0 0 6 第三章于家堡定位与定量研究 表3 5 天津市写字楼供应量 建筑面积 占全市 地区价格 ( 万平方米) 比例 小白楼地区1 4 03 5 7 0 0 0 1 1 8 0 0 元，平方米，或每平方米每天2 5 元 南京路附近6 5 1 6 8 5 0 0 9 7 0 0 无| 平方朱 友谊路附近6 0 1 5 7 7 1 0 1 0 8 0 0 元，平方米，或每平方米每天2 3 元 开发区 1 53 8 4 0 0 0 8 5 0 0 元，平方米，或每平方米每天1 元 华苑产业园 1 02 5 3 9 0 0 5 7 0 0 元，平方米 鞍山西道附 1 02 5 5 6 0 0 7 5 0 0 元，平方米 近 全市合计 4 0 01 0 0 数据来源：2 0 0 4 年以前总量来自博宏咨询，天津近期建设行动规划( 2 0 0 4 2 0 0 9 ) ，2 0 0 4 年以后数据来 自搜房网 ( h t t p ：i o m c e s o u f u n c o m ) ，天津在售写字楼汇总 图3 2 天津历年甲级写字楼供应量走势图( 万平方米) 注：图片来自戴德梁行，天津甲级写字楼的“供与需”，2 0 0 6 1 6 第三章于家堡定俺与定量研究 天津市写字挫价格分析 t 。 - - 葶1 粤河 麓- “复 孝、”雾 田3 , 3 天津市在售写字接汇总 注：擅房网( h t t p ：o f f i c e s o u f u ng