（金融学专业论文）我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究.pdf

复旦大学硕士学位论文 摘要 本文试图对我国房地产开发过程中有关金融风险做出评估与分析，提出有效 的评估体系，以期提高房地产开发商评估和防范金融风险的意识和能力，促进房 地产业和房地产金融市场的规范、稳定、健康和可持续发展。 本文旨在回答和解决房地产开发过程中有关金融风险的特性、成因、传导机 制、识别和评估等问题。本文按照房地产开发的自然顺序来研究有关金融风险， 房地产开发过程可分四个阶段：开发决策阶段、土地获得阶段、建设阶段和房地 产租售阶段。其中，开发决策阶段涉及的金融风险有政治风险、经济风险和决策 风险；土地获得阶段涉及的金融风险有利率风险、汇率风险、信用风险和流动风 险；项目建设阶段涉及的金融风险有操作风险和融资风险；租售阶段涉及的金融 风险有市场风险、流动性风险和信用风险，这些风险不仅具有金融风险的一般特 征，还具有自强化、复杂化、记忆性和连带性等独有特征。 本文的主要研究内容为：首先介绍选题的背景和意义、研究思路和方法以及 创新点，阐述德尔菲方法、头脑风暴法和情景分析方法等金融风险辨识方法，进 行文献综述；解析房地产开发过程中的金融风险，运用博弈论、契约经济学和信 息经济学等理论分析房地产开发过程中有关金融风险的成因，探讨其传导机制。 然后评估房地产开发过程中各个开发阶段的有关金融风险。为了有效识别房地产 开发决策阶段的金融风险，用政治制度稳定指数和政治风险指数评估政治风险， 用解析法和蒙特卡罗模拟法评估经济风险，用风险因子期望收入、风险因子变异 系数和风险开发收益率评估决策风险；为了有效评估房地产开发融资阶段的金融 风险，运用久期、风险值模型和资产负债缺口模型评估利率风险，用基本因素分 析法和非基础因素法评估汇率风险，用z 值评分模型、s w o t 分析方法和财务分 析方法评估信用风险和流动性风险；为了有效评估房地产开发项目建设阶段的金 融风险和进行该阶段有关金融风险的识别，运用基本指标法、标准法和高级衡量 法评估操作风险；为了有效评估房地产租售阶段的金融风险，用风险值方法评估 市场风险；为了全面评估房地产开发过程中各金融风险，引入层次分析法和模糊 数学进行房地产开发过程中有关金融风险的联合评估，并进行案例分析，使得本 文的研究更加深入透彻。最后本文进行结论阐述和展望，指出需要进一步研究适 合我国房地产开发商实际情况的金融风险评估和实证研究分析等方面。 关键词：房地产开发过程金融风险风险评估 中图分类号：f 8 3 2 5 9 i i i 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 a b s i r a c i t h i st h e s i st r i e st og i v ea no v e r a l la n ds y s t e m a t i ca n a l y s i so ff i n a n c i a lr i s k s a s s e s s m e n ti nt h ec o u r s eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nc h i n as ot h a tr e a le s t a t e d e v e l o p e r sc a l li m p r o v e t h e i rc o n s c i o u s n e s sa n dc a p a b i l i t i e st oa s s e s sa n dp r e v e n tr e a l e s t a t ef i n a n c i a lr i s k st h r o u g ht h i sr e s e a r c hs oa st ob o o s tt h es t a n d a r d i z e d ，s t e a d ya n d h e a l t h ya n ds u s t a i n e dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dr e a le s t a t ef i n a n c i a l m a r k e t t h i st h e s i sa i m sa ta d d r e s s i n gc h a r a c t e r i s t i c s ，g e n e r a t i o n ，t r a n s m i t t i n g m e c h a n i s m ，i d e n t i f i c a t i o na n dm e a s u r e m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k s a c c o r d i n gt o r e a le a t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s s ，t h i st h e s i ss t u d i e sr e l a t e df i n a n c i a lr i s k s r e a le a t a t e d e v e l o p m e n tp r o c e s sh a s f o u rs t e p s ，d e v e l o p m e n td e c i s i o n m a k i n g , o b t a i n i n g l a n d ，b u i l d i n ga n ds a l e d e v e l o p m e n td e c i s i o n - m a k i n gs t e pi sr e l a t e dt op o l i c a l r i s k ，e c o n o m i cr i s ka n dd e c i s i o n m a k i n gr i s k ；o b t a i n i n gl a n di sr e l a t e dt oi n t e r e s tr a t e r i s k ，f o r e i g nr a t er i s k ，c r e d i tr i s ka n dl i q u i d i t yr i s k ；p r o j e c tb u i l d i n gs t e pi sm a i n l y r e l a t e dt oo p e r a t i o n a lr i s ka n dr e a le s t a t es a l e si sr e l a t e dt om a r k e tr i s k ，l i q u i d i t yr i s k a n dc r e d i tr i s k t h e s er e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k sf i r s tp o s s e s st h ec o m m o nf e a t u r e so f f i n a n c i a lr i s k s ，i na d d i t i o n ，a l s oh a v et h ec h a r a c t e r i s t i c sd i f f e r e n tf r o mt h o s eo f g e n e r a lf i n a n c i a lr i s k s ，i e s e l f - s t r e n g h e n i z a t i o n , c o m p l e x i t ya n dr e m e m b r a n c e t h i st h e s i s m a i ns t u d yf o c u si sa sf o l l o w i n g f i r s t l y , t h i st h e s i st e l l su st h e b a c k g r o u n d ，m e a n i n g , s t u d ym e t h o d s o ft h et h e s i sa n ds u m m a r i z e sr e l a t e ds t u d y l i t e r a t u r e s ，f o re x a m p l ed e l p h im e t h o d ，b r a i n ss t o r m i n ga n ds c e n a r i o sa n a l y s i s ；t h i s t h e s i sp a r s e sf i n a n c i a lr i s k si nt h ec o u l s eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，w h i c ht e l l su s r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s sa n dr e a s o n sa n a l y s i su s i n gg a m et h e o r y , c o n t r a c t e c o n o m i c sa n di n f o r m a t i o ne c o n o m i c sa n dt h e i rt r a n s f e rm e c h a n i s m s e c o n d l y , t h e t h e s i sa s s e s s e e sf i n a n c i a lr i s k si nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s s t oa s s e s s f i n a n c i a lr i s k si nd e c i s i o n m a k i n gs t e p ，t h i st h e s i su s e sp o l i c a ls y s t e ms t a b i l i t y i n d e xa n dp o l i c a lr i s ki n d e xt oa s s e s sp o l i c a lr i s k ，u s e sm o n t e lc a r l os i m u l a t i o nt o a s s e s se c o n o m i cr i s ka n de x p e c t e di n c o m e ，v a r i a b i l i t ya n dy i e l dr a t eo fr i s kf a c t o rt o a s s e s sd e c i s i o n m a k i n gr i s k ；t oa s s e s sf i n a n c i a lr i s k si nr e a le s t a t ef i n a n c i n gs t e p ，t h i s t h e s i su s e sd u r a t i o n ，v a ra n da s s e t l i a b i l i t yg a pm o d e lt oa s s e s si n t e r e s tr a t er i s k ，u s e s e l e m e n t a r yf a c t o ra n a l y s i sa n dn o n e l e m e n t a r yf a c t o ra n a l y s i st oa s s e s sf o r e i g nr a t e r i s k ，a n du s e sz - s c o r e sm o d e l ，s w o ta n a l y s i sa n df i n a n c i a li n d i c a t o r st oa s s e s sc r e d i t r i s ka n dl i q u i d i t yr i s k ；t oa s s e s sf i n a n c i a lr i s k si nr e a le s t a t eb u i l d i n gs t e p ，t h i st h e s i s u s e st h eb a s i ci n d i c a t o r s ，t h es t a n d a r d i z e da p p r o a c ha n dt h ea d v a n c e dm e a s u r e m e n t 复旦大学硕士学位论文 a p p r o a c ht oa s s e s so p e r a t i o n a lr i s k ；t oa s s e s sf i n a n c i a lr i s k si nr e a le s t a t es a l es t e p ，t h i s t h e s i su s e sv a rt oa s s e s sm a r k e tr i s k ；t oa s s e s s f u l l ya s s e ef i n a n c i a lr i s k si nf o u rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts t e p s ，t h i st h e s i s i n t r o d u c e sa h pa n df u z z ym a t h st oi n t e g r a t ea s s e s s m e n to ft h e s ef i n a n c i a lr i s k sa n d m a k eac a s ea n a l y s i s a tl a s t ，t h i st h e s i sm a k e sc o n c l u s i o na n d e x p e c t a t i o n ，p o i n t so u t t h a tr e s e a r c ho np r a c t i c a lr e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k sa s s e s s m e n ta n de m p i r i c a la n a l y s i s a c c o r d i n gt or e a le s t a t ed e v e l o p e r s n e e d si sf u r t h e rs t u d yd i r e c t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s s ，f i n a n c i a lr i s k ， r i s k a s s e s s m e n t c l cn u m b e r ：f 8 3 2 5 9 v 复旦大学硕士学位论文 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 引言 2 0 世纪9 0 年代后期以来，随着经济体制改革的深入尤其是社会主义市场经 济体制的初步确立，我国房地产市场获得巨大发展，房地产市场的发展带动了经 济的发展。房地产项目投资金额巨大，如决策不当会造成重大经济损失，如何结合 房地产开发过程中有关金融风险因素作出科学的投资决策，对房地产业及其开发 商的生存和发展具有重要的指导意义。房地产是一个关联效应很强的产业，它的 投资决策正确与否还会直接影响到建材建筑、冶金、化工、轻工和机械等五十多 个部门的效益和发展。在市场需求万变，市场竞争日益激烈的环境中，研究房地产 开发过程有关金融风险的评估理论和方法，以期指导房地产开发企业作出科学的 决策，提高投资质量，减少盲目投资，促进国民经济的健康发展，具有重要的现实 意义和历史意义。 此外，我国房地产业发展时间不长，面临着机制不健全、风险评估意识淡薄、 风险评估手段落后和组织不规范等一系列问题。随着市场经济的逐步发展和规范 化，当初有土地就能赚钱的日子已一去不复返。随着我国加入w t o 和经济全球化 的发展，国外房地产开发商必会携带先进的规划设计、建筑材料、配套设备、施 工和管理技术、人才及大量资金进入我国房地产业，同国内房地产开发商争夺市 场，必将会导致开发商之间的竞争日益激烈，国内房地产开发商已不再可能轻易 获得高额利润，房地产开发风险将进一步加大。 然而，由于转轨国家所特有的体制背景，房地产金融风险的负面影响经过失 衡的制度背景过滤被不断放大，而正向的作用机制却由于宏观背景受到很大束 缚，不能得到完全发挥。目前，国内在这一领域的研究还不是很多，专业研究深 度也不足，在此背景下，本文尝试选择当前房地产市场金融风险这一亟需解决的 问题为主题，结合现代经济学理论和先进计算机工具，力图对房地产金融风险作 出评价，并提出有效的防范体系，丰富这一领域的研究成果。这将具有很大的实 践价值和理论意义。 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 第一章导论 本文将对房地产开发过程中有关金融风险进行系统和深入的研究，在导论 中，笔者将详细介绍本文的选题背景、研究的意义、本文的研究思路方法和本文 的创新点。 1 1 1 选题的背景 1 1 选题的背景和意义 改革开放以来，随着我国土地改革和住房制度的深化，房地产业迅速发展起 来。我国的房地产业是在十一届三中全会以后，伴随着改革开放的浪潮，经过长 期孕育应运而生的。1 9 8 8 年4 月1 2 日，七届人大一次会议通过宪法修改案，规定 上地使用权可以依照法律的规定转让，从而为房地产业的发展奠定了法律基础。 1 9 9 0 年5 月，国务院发布实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，确 立了国有土地有偿使用制度，直接推动了房地产业的形成和兴旺。尤其是1 9 9 2 年邓小平同志南巡讲话以后，我国房地产业取得了令人瞩目的成绩，地产投资额 迅速增长，土地批租量迅速增大，多种类型开发区纷纷设立：房地产开发企业数 量激增。 蒋晓松( 2 0 0 1 ) 就各种投资形式的回报率做过一个统计：银行存款的投资 回报率是1 2 ，投资于国债的回报率是3 4 ，投资于股票的回报率是5 ， 投资于期货的回报率是5 1 5 ，投资于信托的回报率是3 5 ，开发普通房 地产的回报率是1 0 ，开发别墅的回报率是高达1 0 2 0 。房地产开发的高额 利润吸引了众多的投资者。由于利润的诱惑，不少投资者错误认为投资于房地产 一本万利，没有充分认识到“市场经济也是一种风险经济”，忽视了房地产开发的 高风险特征，盲目投资于房地产，没有做好风险评估工作。例如，2 0 世纪9 0 年代初， 我国兴起一股房地产投资热潮，房地产投资额由1 9 9 2 年的7 3 1 亿元猛增至r j l 9 9 3 年 的1 9 3 8 亿元，年增长率高达1 6 5 炉，商品房大量积压，导致1 9 9 3 年后期很多房地产 开发企业的倒闭甚至破产。据我国建设部统计，截止至1 j 1 9 9 8 年底，全国积压商品房 达8 7 8 3 万平方米，其占用的资金达6 0 0 0 亿元。近两年来，国家明确提出把住房建 设培育成国民经济新的增长点，房地产业又进入一个新的发展时期。 。张宗博全民投资运动一你的房子值多少钱 e b 0 l w 帆p e o p l e c o m c t l ，2 0 0 51 0 8 ， 。1 9 9 3 年统计年鉴 m 北京：中国统计出版杜，1 9 9 3 。陈弘大型综合房地产项目投资町行性研究与风险决策研究 d 武汉：武汉大学，2 0 0 3 2 复旦大学硕士学位论文 截止2 0 0 0 年底，全国共有房地产开发企业约2 7 0 0 0 家，从业人员1 0 0 多万人。 全部开发企业中，国有房地产开发企业约占3 6 ，三资及港澳台房地产开发企业 约占1 7 ，2 0 0 1 年前1 1 个月，全国房地产开发完成投资达到4 8 5 7 亿元，比上年同 期增长2 9 7 ，开发完成投资高于同期固定资产增辐1 3 4 ，占固定资产投资的 2 3 。 房地产项目大都投资巨大，如果决策不当，就会造成重大经济损失，在此情况 下，如何结合房地产开发中的风险因素做出科学的投资决策，对房地产业的生存 和发展具有重要的现实意义。房地产业是一个关联效应很强的产业，它的投资决 策正确与否会直接影响到建材、建筑、冶金、化工、轻工和机械等五十多个部门 的效益和发展，随着房地产投资在全国投资总额中的比重逐步增加，在市场需求 万变和市场竞争日益激烈的环境中，研究房地产开发风险的评估理论与方法，可 以帮助房地产开发企业做出科学的决策，提高投资质量，减少盲目投资，促进国民 经济的健康发展。 此外，我国房地产业的发展时间还不长，面临机制不健全、风险评估意识淡 薄、风险评估手段落后、组织不规范等一系列问题。随着我国加入w t o 和经济全 球化的发展，国外房地产开发商必会携带先进的规划设计、建筑材料、配套设备、 施工和管理技术、人才及大量资金进入我国房地产业，同国内房地产开发商争夺 市场，这将导致开发商企业之间的竞争更加激烈，国内房地产开发商已不再可能 轻易获得高额利润，房地产投资风险加大。 房地产开发建设周期长，涉及风险因素多，需要的资金规模大，要规范与控 制房地产开发风险，就必须对房地产开发过程中可能出现的种种风险因素作出精 确分析，并采取科学有效的措施加强风险管理。目前，随着我国社会经济格局的重 大改变，我国房地产业虽然获得了长足的发展，但房地产开发的形式越来越复杂， 风险因素越来越多，而对房地产开发风险评估的系统研究还存在大量的空白，相 当数量的房地产开发商甚至一些政府部门在房地产投资运作的过程中仍存在一 定的盲目性，对房地产投资过程中的风险缺乏深刻的认识，造成许多投资失误。同 时，知识经济时代的来临，信息技术的飞速发展，系统工程研究的深入、房地产公 司的集团化以及大资金运作的特点等都要求房地产开发风险评估手段的创新。因 此，在充分考虑现阶段我国房地产开发过程特殊性的基础上，借鉴国外风险评估 理论和手段，对我国房地产开发过程中有关金融风险进行评估与分析，具有十分 重要的理论意义和应用价值。 。 2 0 0 1 年统计年鉴， 2 0 0 2 年统计年整 m 北京：中国统计出版社，2 0 0 1 ，2 0 0 2 。2 0 0 1 年3 月人人会议通过的“第十个五年计划”，明确规定要求大力发展房地产业 3 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 1 1 2 选题的意义 2 0 世纪8 0 年代中期，特别是9 0 年代后期以来，随着经济体制改革的深入 尤其是社会主义市场经济体制的初步确立，我国房地产市场获得巨大发展，房地 产市场的发展带动了经济的发展。 然而，我国房地产市场也蕴藏着巨大的金融风险。适当的房地产金融风险对 金融体系的健全和规范有着一定的正向激励作用，但就我国的房地产金融风险的 效应机制来看，由于转轨国家所特有的体制背景，其结果往往是，房地产金融风 险的负面影响经过失衡的制度背景过滤被不断放大，而正向的作用机制却由于宏 观背景受到很大束缚而不能得到完全发挥。为此本文尝试选择当前房地产市场金 融风险这一亟需解决的问题为主题，结合现代经济学理论和先进计算机工具，试 图对房地产开发过程中有关金融风险进行评价，提出有效的防范体系，丰富这一 领域的研究成果，以期提高房地产开发商防范金融风险的意识和能力，并掌握更 多现代化风险度量和管理技术，促进房地产业和房地产金融市场的规范、稳定、 健康和可持续发展。本文的研究意义主要表现在： ( 1 ) 有助于提高房地产开发商对房地产开发过程的金融风险识别和评估，增 强风险意识。房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多，加强风险评估有助于 开发商识别风险，认清风险本质，适应现代房地产开发市场充满变化和不确定性 的环境。 ( 2 ) 有助于房地产开发商建立科学的投资决策机制，保障房地产投资决策的 正确性，消除或减少由于决策失误而带来的投资损失。 ( 3 ) 有利于房地产开发商提高风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保 障开发项目的顺利实现。 ( 4 ) 有助于房地产开发商预测利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的 稳定。 ( 5 ) 通过关注那些初期不太明显的不确定性，揭示风险影响，分析评估潜在风 险，采取相应的对策，从而降低风险的不利影响或减少其发生的可能性。 1 2 文献综述 在国内，随着住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，一些专家学者 对房地产项目的评估方法，房地产开发过程的金融风险问题进行了一些研究，取 得了一些成果，如房地产开发项目的市场比较法，成本法，收益法等；但是这些方 法大部分都适用于已经建成或在建项目，对于特殊性很强的房地产新开发项目而 4 复旦大学硕士学位论文 言，因其变化因素多，且评估的是未来的市场状况和即将发生的成本以及未来有 可能遇到的风险和未来的盈利水平，上述方法都不能全面系统地对房地产开发过 程中金融风险进行量化评估。我们将在本文中予以分类阐析。 1 2 1 房地产开发过程中有关金融风险种类的研究 风险一词的英文为r i s k ，源于法文i r i s q u e , 于1 8 3 0 年首次被使用于英国保险 业。按照英国国家标准。( n o ，4 7 7 8 ：3 1 1 ，1 9 9 1 ) 风险是指“在项目寿命期可能发生 的，对人有潜在的伤害，对财产和环境有破坏性后果的事件”。基于上述定义，风 险可以表示为r ( 风险) = p ( 概率) x c ( 后果) 。 对房地产开发项目而言，风险具有三个属性：( 1 ) 随机性。表现为风险发生的 时间、持续时间及风险后果的随机性。( 2 ) 复杂性。由于建设项目内外部存在太 多的干扰因素，决定了风险分析的范围广泛，目标复杂。( 3 ) 变动性。通过项目采 购系统、合同策略、目标策划及投保等，风险可以被控制、转移、减少或自留。 开发项目风险的上述特性决定了在建立风险分析模型时困难重重，多年来， 尽管项目风险的研究发展较快，但只有少数研究在策划阶段成功地运用风险评估 和管理策略，至今仍没有处理工程风险。的系统方法。为此，国外很多学者试图通 过风险分类研究取得突破。 p e r r y 和h a y e s ( 1 9 8 5 ) 按承包商、业主和咨询方各自应承担的风险列出了内容 广泛的风险因素。c o o p e r , 和c h a p m e n ( 1 9 8 7 ) 按风险的特性将风险分为技术风险 与非技术风险。金融风险作为非技术风险的子风险，而金融风险又可分为价格风 险、流动性风险和信用风险。p e r r y 与h a y e s ( 1 9 9 1 ) 和n u s t a f a 与a l b a h a r ( 1 9 8 5 ) 分析了建设项目的核心风险。t a h e t a l ( 1 9 9 3 ) 应用风险分解结构原理，从风险源 到风险后果对项目进行了系统的风险分类研究。w 订1 i a m s ( 1 9 9 6 ) 将：t a h e t a l 和 c o o p e r 与c h a p m a n 的研究成果进行了综合，按照h r b s ( h i e r a r c h i c a lr i s k b r e a k d o w ns t r u c t u r e ) 方法对风险进行分类。t a h 和c a r r ( 1 9 9 9 ) 在h r b s 方法的 基础上发展的风险评估模型，用于建设风险的定性分析。对大型复杂建设项目和 国际工程项目进行风险的分类研究是非常必要的，b o t 。项目具有最为复杂的风险 结构，将所有建设风险放一个项目上。为了有效进行b o t ：项目的风险管理， b z d o g a n m e t a l ( 2 0 0 0 ) 将b o t 项目的风险分为国家风险、政府风险和项目风险三 大类，形成b o t 决策策划程序，提高b o t 项目的风险管理水平。 。来源于中国w l x ) f r b t 广州通报咨询中心 。工程风险是指工程项目那立项、分析和实施过程中存在的不能预先确定的内部和外部十扰因素。工程项 目管理中的风险分析和防范 e b o l h t t p ：w w 1 a w l l 0 , c o m l a w s t e d y 3 2 0 1 9 & h t m 。b o t 足“建设一经营一转让”( b u l i d - - - o p e r a t e - - t r a n s f e r ，b o t ) 模式金江军电子政务建设外包模式 探讨e e b o l 电了政务工程服务嘲c a t e l d ：1 1 】s u b c a t e l d ：4 7 5 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 金长宏，王淼，周之虎( 2 0 0 3 ) 认为开发商面临的金融风险主要有：政治风险、 经济风险、经营风险。刘继荣、李忠华( 2 0 0 4 ) 从房地产开发过程的四个阶段分 析开发商面临的金融风险种类。王学东( 2 0 0 4 ) 对商业房地产开发过程中涉及的 金融风险种类做了较为全面的总结，其金融风险主要有：经营风险、财务风险、 市场风险、购买力风险、流动性和变现风险、利率风险、政治风险。 1 2 2 房地产开发过程中金融风险的识别方法 风险识别是建设项目风险管理的基础。对开发建设项目风险进行预测和识别 的方法常用的主要有：德尔菲方法( d e l p h im e t h o d ) 、头脑风暴法( b r a i n s s t o r m i n g ) 、情景分析法( s c e n a r i o sa n a l y s i s ) 等。 德尔菲方法又称专家调查法，它起源于本世纪4 0 年代末期，最初由美国兰 德公司( r a n dc o r p o r a t i o n ) 首先使用，以后很快就在世界上盛行起来，现在此 法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。德尔菲法是把调查问卷发给不 同的专家，然后把专家的反馈意见汇总，再把汇总意见匿名发给各位专家询问他 们是否修改自己的意见。它通过“专家意见形成一统计反馈一意见调整”这样一 个多次与专家交互的循环过程，使分散的意见逐次收敛在协调一致的结果上， 充分发挥了信息反馈和信息控制的作用。德尔菲方法引起了很多学者的广泛研 究。m c h r , r o b c r t i 和s e e r n e u m a n n ( 1 9 7 0 ) 指出了德尔菲方法存在的可能弱点， 包括此方法不能完全消除问题陈述的模糊性，专家经验的不确定性和专家可能下 意识地或故意给出带偏见的答案等。美国加利福尼亚大学等采用试验的方法来检 验德尔菲方法预测结果的准确性( 或可信度) 和可靠性( 或效度) ，结果表明，用此 方法所得结果还是具有一定参考价值的。田军等( 2 0 0 4 ) 提出从优化搜索角度建 立专家意见集成模型，不仅理论上可行，而且在使用方面，可以减少专家意见反 复调整的次数，以专家的原始意见为基础，通过数据分析获得集成结果，保证专 家意见的独立性，使专家对所分析问题的判断和看法的原始信息得以保留，每位 专家的意见都得到了最大程度的尊重：该模型能够保证集成结论的一致性和协调 性，提高分析精度，结果可信度得到量化；而且便于计算机数据处理，效率高。 同时，该优化搜索模型可以根据不同问题的客观需求，对约束条件进行改变，便 于针对具体问题进行应用处理，适应能力强。模型克服了传统德尔菲方法的不足， 节省时间，减少计算和统计工作量，提高了效率。同时，用军等指出，在实际应 用中发现，当专家人数少于1 0 人时，计算结果不够理想，因此建议在采用此方 法时专家组成员最好超过1 0 人。可以借鉴德尔菲法的思路进行房地产开发过程 中有关金融风险识别。 头脑风暴法是以专家的创造性思维来索取未来信息的一种直观预测和识别 6 复旦大学硕士学位论文 方法，由美国人奥斯本于1 9 3 9 年首创，从5 0 年代起就得到了广泛应用。它的基 本原理是召开专家会议，直接获取未来的信息，通过专家们的集体讨论，集思广 益，发挥专家们的创造性思维，进行专家间的信息交流和相互启发，诱发专家们 产生“思维共振”达到互相补充，获取更多更好的新方案、新结果、新思想和新 信息。头脑风暴法的理论依据是群体智慧多于个体智慧。它的最主要的特点是避 免成员问的批评，多出主意。头脑风暴法的缺点是部分专家容易受到个别专家的 影响，无法充分表达自己的意见：其优点是集思广益，群策群力。头脑风暴法比 较适合于问题单纯、目标明确的情况。头脑风暴法不仅可以用在风险识别方面， 也可以用来寻找风险控制方案。 情景分析法是由美国公司的科研人员p i e r r w a r k 于1 9 7 2 年提出的。它是根 据发展趋势的多样性，通过对系统内外相关问题的系统分析，设计出多种可能的 未来前景，然后用类似于撰写电影剧本的手法，描述系统发展态势的自始至终的 情景和画面。王春峰( 2 0 0 3 ) 指出，情景分析在金融风险管理中是最常用的压力 试验方法，目的在于评估金融市场中的某些特殊情景或事件对资产组合价值变化 的影响。情景分析主要包括情景构造和情景评估。情景构造是情景分析的基础， 主要方法包括历史模拟情景方法、典型情景方法和假设特殊事件方法。情景评估 是指完成极端市场情景构造后，评估该极端情景的发生对资产组合价值变化的影 响和后果。情景分析的主要优点在于指出了资产组合面临的潜在的最大损失，最 大缺陷在于其效果很大程度上依赖有效情景的构造和选择，有效情景的构造和选 择十分困难，需要良好的判断、丰富的经验和技巧。童志鸣( 1 9 9 6 ) 也指出了这 种方法的局限性，即所谓“隧道眼光”现象，这是因为所有幕景分析都是围绕着 分析者目前的考虑、价值观和信息水平进行的，因此就可能产生偏差。作为幕景 分析方法在房地产风险识别中的具体应用，在风险辨识中常用到筛选、监测和诊 断过程。筛选是依据某种程序将具有潜在危险的产品、过程、现象或个人进行分 类选择的风险辨识过程；监测是对应于某种险情及其后果对产品、过程、现象或 个人进行观测、记录和分析的显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的 起因的关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。筛选、监测和渗 断是紧密相连的。 1 2 3 房地产开发过程中金融风险的评估方法 对开发建设项目进行金融风险评估和分析的方法很多，如故障树分析法、外 推法、模糊分析方法、流程图分析法、m o n t e c a r o 模拟法和灰色系统理论等。 故障树分析法是美国贝尔电话实验室的维森于1 9 6 2 年首先提出的，我国于 1 9 7 6 开始介绍和研究这种方法，并随之应用于许多建设项目中，取得了不少成果。 7 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 赵振宇等( 2 0 0 2 ) 探讨了将可靠性工程研究中的故障树分析法引入工程项目风险 管理的可能性，并应用图形演绎方法构建工程项目风险故障树，并探讨项目风险 识别模式、风险因素量化等问题：用二态系统和概率理论对项目成功度和判定降 低项目风险成本最小化的风险源问题进行定量分析。故障树常用于直接经验很少 的风险辨识。其优点是简单、明确，能够比较迅速地发现存在的问题。故障树用 于风险识别就是风险树，它可以将房地产开发商面临的主要风险分解成许多细小 的风险，也可以将产生风险的原因一层又一层地分解，排除无关的因素，从而准 确地找到真正对房地产开发商产生影响的风险及原因。故障树还可进一步用来确 定泄漏风险的总概率，这时需找出所有可能性及其之间的相互联系，标出各种可 能性的概率，然后即可进行计算，这实际上己演变成概率树。 邓建中( 1 9 8 4 ) 认为外推法是进行房地产开发建设项目风险评估和分析的一 种十分有效的方法，它可分为前推、后推和旁推。前推就是根据历史的经验和数 据推断出未来事件发生的概率及其后果；后推是在手头没有历史数据可供使用时 所采用的一种方法，由于工程建设项目的一次性和不可重复性，所以在建设项目 风险评估和分析时常用后推法；旁推法是指利用类似建设项目的数据进行外推。 模糊分析法主要是采用模糊子集及模糊数学的有关理论确定关键风险因素 和风险因素影响。徐昌文( 1 9 9 2 ) 将模糊数学分析法应用于船舶的风险识别评估 中，取得良好的果效。 流程图方法按照事情的发展流程确定关键风险因素以及风险因素影响。流程 图法最早应用于电气业，如于源等( 1 9 9 8 ) 用流程图法判断网络故障，尹志明 ( 1 9 9 9 ) 用流程图法分析机床电气故障，张文义等( 2 0 0 2 ) 应用工作流程图法设 计控制电路等等。用于金融风险的控制，流程图法则包括整个机构运行的综合流 程图及特殊部分( 高风险部分) 的详细流程图，由此全面分析各个环节可能发生 的风险事件，以采取相应的应对措施。 m o n t ec a r l o 模拟也称随机模拟方法，王春峰( 2 0 0 3 ) 认为其基本思想是： 为了求解科学、工程技术和经济金融等方面的问题，首先建立一个概率模型或随 机过程，使它的参数等于问题的解，然后通过对模型或过程的观察计算所求参数 的统计特征，最后给出所求问题的近似值，解的精度可以用估计值的标准差表示。 邓聚龙( 2 0 0 2 ) 认为灰色系统理论所考察和研究的对象是信息不完备的系统， 通过已知信息来研究和预测未知领域从而达到了解整个系统的目的，具有能够利 用“少数据”建模寻求现实规律的良好特性，克服了数据不足或系统周期短的 矛盾。 8 复旦大学硕士学位论文 1 2 4 文献评述 目前国内外关于房地产开发过程中的风险管理的研究呈现如下特点：( 一) 多数风险研究仍然以定性研究为主，涉及定量研究仍然困难重重，如曾康霖 ( 2 0 0 3 ) 从供求关系的角度判断房地产市场是否过热，论述了价格风险与金融风 险的相关性，武少俊( 2 0 0 4 ) 研究了调控房价的必要性并提出相应的政策建议， 王晓中( 2 0 0 4 ) 探讨了从央行视角监控房地产价格的必要性，崔新明( 2 0 0 4 ) 解 析了房地产抵押贷款对房地产价格的影响，陆磊、李世宏( 2 0 0 4 ) 通过交叠时代 模型证明了理性泡沫的存在性和泡沫破裂的风险性，详尽地论述了预期对房价的 影响，徐联初( 2 0 0 4 ) 认为开发成本是房地产价格的重要组成部分。( 二) 国外 多数风险研究仍然侧重于某- - n 面，例如项目决策分析、政治风险分析等，关于 开发过程中的金融风险的系统分析将是今后风险研究的重点发展方向。( 三) 随 着某些计算方法的日趋成熟和计算机的广泛应用，风险评估以定性研究为主的局 面将被打破，定性与定量相结合的研究方法将是今后风险评估的发展方向。 目前，我国关于开发过程中的风险管理研究仅限于学术界和理论分析方面， 如何在项目建设前期的开发与策划阶段，系统应用风险管理的策略与技术仍然是 空白。风险管理构成项目管理的基础，并决定能否实现其目标。加入w t o 后，我国 房地产业将更加国际化，市场的竞争将更加激烈，开发过程的不确定性也将增加。 因此，金融风险管理应尽快提到项目管理的日程上来，并在我国房地产业加以推 广和应用。 另外，微观金融风险评估从传统的市场风险、信用风险管理为主发展到包括 市场风险、信用风险、流动性风险、操作性风险等多种风险形式的风险评估以及 全面风险评估。风险评估方法和技术的量化、模型化特征日益显著，其对我国房 地产开发过程中的金融风险管理的启示在于应积极引入这些成熟的风险管理理 论和方法，系统全面地研究房地产开发过程中的金融风险及其管理，处理好风险 评估中定性与定量分析的关系并稳步推进金融工程的发展，构建全面风险评估体 系。 1 3 研究思路和方法 本文应用规范分析方法、实证分析方法、中外比较法、理论分析方法、定性 分析和定量分析相结合等研究方法来对房地产开发过程中有关金融风险进行评 估和研究。这些研究方法的含义如下，其中中外比较法和理论分析方法简明易懂， 故这两种方法的含义不再赘述。 9 我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究 规范分析 是从“是”推出“应是”的逻辑结构，判断事物应该或不应该怎 样的带有主观价值判断的分析方法。规范分析以价值判断为基础，对经济现象的 因果关系作出好与坏、有益还是有害的评价，主要回答经济过程“应该是什么” 的问题，对所有可供选择的方案来说，要回答什么是好的、什么是不好的问题， 如果选择了某个方案，就要回答它是否合理。规范分析的主要特点是以价值判断 为基础。价值判断是区分实证经济学和规范经济学的主要标志，在这里，价值不 是商品价值的价值，而是指经济事物的社会价值，即某一事物对社会来说是好的 还是不好的，对社会有无价值。本文在研究我国房地产开发过程中有关金融风险 的过程中，以规范分析的方法明确对待金融风险的态度。 实证分析是从“是”到“将是”的逻辑结构，通过对事物严谨客观的描述， 说明事物是或者不是什么，不带有主观价值判断。实证分析对经济现象的因果关 系进行客观的揭示，目的在于分析经济过程本身，主要回答经济过程“是什么”、 “经济事务的现状如何”和“有几种可供选择的决策方案”等问题，如果选择 了某种方案，指出将会带来什么后果。实证分析的特点主要是客观性，不以任 何价值判断为基础。本论文在研究我国房地产运作的现状基础上，对实际情况进 行阐述。 无论是实证分析还是规范分析，归根结底都与事实相关。实证分析和规范分 析的区别主要是回答的问题不同，前者所研究的内容具有客观性，所得出的结论 正确与否可以通过经验事实来检验。而后者不是；实证分析方法对经济运行过程 进行分析，规范分析方法则是一种伦理判断。 定性分析方法是目前采用最为广泛的一种方法，它带有很强的主观性，往往 需要凭借分析者的经验和直觉，或者业界的标准和惯例，对风险管理诸要素( 资 产价值、威胁的可能性、弱点被利用的容易度、现有控制措施的效力等) 的大小 或高低程度定性分级，如“高”、“中”、“低”三级。定性分析的操作方法可 以多种多样，包括小组讨论( 如d e l p h i 方法) 、检查列表( c h e c k l i s t ) 、问 卷( q u e s t i o n n a i r e ) 、人员访谈( i n t