（金融学专业论文）我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究.pdf

我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究 2 房抵押贷款业务近年来快速发展的同时，提前还款行为也普遍出现；其次是 对我国提前还款行为的影响因素分析，国外关于其影响因素分析的理论比较 成熟，但其分析并非都适合我国的实际情况，如国外普遍认为引起提前还款 行为的再融资因素在我国就不成立，因此本节从我国实际情况出发，研究了 影响我国提前还款行为的因素；最后一节分析了提前还款行为对商业银行的 影响，主要是从提前还款行为导致商业银行预期利息收益减少、成本增加、 风险加大这三个方面加以分析。 世界其他发达国家和地区的个人住房抵押贷款业务的发展已有着较长 的历史，特别是西方发达国家，该业务开展已有近百年历史，因此在研究我 国实际情况的同时，有必要借鉴和学习其他发达国家和地区在管理提前还款 风险上的成功经验。本文第3 章介绍了其他国家和地区对住房抵押贷款提前 还款风险管理的经验，其中重点介绍了美国和中国香港的管理经验，并分析 了其成功经验对我国商业银行的启示，为本文第四章的分析打下了基础。 本文第4 章是全文的分析重点，在以上三章的基础上，论述了我国商业 银行对提前还款行为的应对措施。 商业银行应对提前还款的第一个措施是收取违约金。针对个人住房抵押 贷款的提前还款行为，2 0 0 2 年4 月，上海工、农、中、建、交、招商、光大、 上海银行8 家银行联合制订新的贷款合同，并在合同中做出了提前还款的相 关约定，但此举引起了社会的广泛争议，迫于压力，各家银行又纷纷表示暂 不收取违约金。因此本章第一节重点论述收取违约金这一措施，介绍了国内 外收取违约金的普遍现状，并通过对商业银行与借款人之间的博弈分析，认 为收取违约金是商业银行应对提前还款行为的一条可行措施，但同时也存在 弊端：另外本节还以对商业银行进行适当的风险补偿为出发点，综合考虑各 方面因素，分析了其违约金的定价问题。 商业银行应对提前还款的第二个措施是对提前还款风险构建预测模型， 以主动态度积极预测。收取违约金的措施对提前还款行为能够起到有效的抑 制作用，同时也可以部分补偿商业银行因提前还款行为所带来的损失。但该 措施的弊端在于存在政策和法律风险，容易导致社会舆论方面的压力，更重 要的是在高度竞争的贷款市场中，收取违约金的措施容易使商业银行丧失客 户，造成其市场占有率的下降，反而蒙受更大的利益损失。因此，我国商业 摘要 银行还应积极构建符合我国国情的提前还款预测模型，以主动态度管理提前 还款风险。本章第二节借鉴了国外对提前还款预测模型的研究，从我国实际 情况出发选取模型参数，构建了c o x 比例危险模型，但由于笔者知识所限和 我国个人住房抵押贷款提前还款数据资料搜集的困难性，难以再做进一步的 深入研究。由于目前国内对住房抵押贷款的提前还款预测模型研究还较少， 因此我国商业银行还应注重对个人住房抵押贷款产品的创新，以满足借款人 的不同需求，从而淡化其提前还款动机，这是商业银行应对提前还款的第三 个措施。本章第三节由此对个人住房抵押贷款产品的创新作了一些探讨，以 期对我国商业银行的产品创新有所启示。 商业银行应对提前还款的第四个措施是住房抵押贷款证券化。本文论述 了发展住房抵押贷款证券化对管理提前还款风险的有利之处，并简要分析了 我国住房抵押贷款证券化的实现途径。住房抵押贷款证券化( h o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o nm b s ) 是起源于美国的一种创新金融工具，它是指 银行等住房抵押贷款发放机构将其持有的住房抵押贷款，按照贷款期限、利 率、抵押房产类型等同质性的要求汇集成抵押贷款池( m o r t g a g ep 0 0 1 ) ，出 售给特定的中介机构特设机构( s p e c i a lp u r p o s ev e h i c l e ，s p y ) ，s p y 将购买来的抵押贷款重新包装组合，并经过评级、担保等形式实现信用提升 后，以抵押贷款池的未来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券( 主要 形式为债券) 并出售给投资者的一种融资行为。开展住房抵押贷款证券化， 银行将抵押贷款出售给s p y ，这样就使银行能有效的将提前还款风险转移出 去。 最后本文对我国商业银行应对提前还款行为的措施作出了总结及展望 我国商业银行应充分借鉴其他国家和地区的管理经验，重点开发创新出更多 满足借款人需求的个人住房抵押贷款产品，同时应致力于住房抵押贷款二级 市场的发展，积极推进住房抵押贷款证券化，借助于住房抵押贷款二级市场， 将贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场中的广大投资者转移， 达到分散银行抵押贷款提前还款风险的目的。另外，我国商业银行应从管理 层面上高度重视个人住房抵押贷款提前还款行为所带来的风险。必须加强个 人住房抵押贷款数据库建设，注重对该业务数据的收集、整理和分析，从而 建立更适合我国居民消费心理、经济文化的提前还款计量经济模型，对抵押 我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究 贷款提前还款风险进行准确量化，以达到长期对我国居民抵押贷款的还款行 为、违约行为进行监测，积极防范和化解个人住房抵押贷款提前还款风险的 目的。 本文的主要贡献在于： 首先，本文从博弈论的角度分析了我国提前还款行为产生的原因以及银 行收取违约金的理论基础，并以对商业银行进行适当风险补偿为前提，分析 了其违约金的定价问题； 另外，本文的研究是在借鉴国外成熟经验的基础上，充分考虑我国实际 情况，重点分析我国的提前还款行为，在借鉴国外模型研究的基础上，构建 了符合我国国情的提前还款预测模型，并探讨了我国商业银行对提前还款行 为的应对措施，因此具有一定的可行性和现实意义。 关键词：商业银行个人住房抵押贷款提前还款风险应对措施 4 a b s t r a c t t h eb u s i n e s so fp e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o i t g a g ei nc h i n ab e g a ni n1 9 9 2 t h e f i r s tt i m ei st h a tc h i n ac o n s t r u c t i o nb a n kp r o v i d e dt h ep e r s o n a lr e s i d e n t i a l m o r t g a g ef o rt h ew o r k e r si nl e n o v o ，a n dt h eb u s i n e s sh a sd e v e l o p e dr a p i d l ya f t e r p e o p l e s b a n ko fc h i n ai s s u e d “t h em a n a g e m e n tm e a s u r e so fp e r s o n a l r e s i d e n t i a l m o r t g a g e ( t e m p o r a r yp r o v i s i o n s ) ”i n 1 9 9 6 s i n c e1 9 9 8 ，t h e g o v e r n m e n te n c o u r a g i n gc o m m e r c i a lb a n k st op r o v i d em o r t g a g ef o rc o n s u m e r s ， t h eh o u s i n gm a r k e tb e c a m em o r ea c t i v e a tp r e s e n t , c m n a sv a r i o u sc o m m e r c i a l b a n k sh a v es c t u p t h eb u s i n e s so fi n d i v i d u a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g e w i t ht h e d e v e l o p m e n to ft h eb u s i n e s s ，i t sr i s ka r ea l s oa c c u m u l a t e da c c o r d i n g l y r e c e n t y e a r sh a v ew i t n e s s e dt h eg e n e r a lt r e n do fp r e p a y m e n ti ns o m er e g i o u sd u et ot h e s u s t a i n e di n c r e a s eo fl o a ni n t e r e s t ，e s p e c i a l l ys h e n z h e n , s h a n g h a la n do t h e rc i t i e s a c c o r d i n gt o t h er e s p o n s i b l ep e r s o na tt h e d e p a r t m e n to fh o u s i n gf i n a n c i a l b u s i n e s so fi c b ci nb e i j i n g i n2 0 0 3i t sp r e p a y m e n tr a t ew a s4 9 1 i ni t sn e a r l y 1 0b i h i o nr m bp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n s al a r g en u m b e ro fp r e p a y m e n t ， o 1t h eo n eh a n d w o u l dd i s r u p tt h eb a n k sf u n d su s 弓p l a n n i n g o nt h eo t h e rh a n d , p r e p a y m e n tn e e d sal a r g en u m b e ro fh u m a na n dm a t e r i a lr e s o u r c e sa l l o c a t e db y b a n k s w h e nt h ec o s t so fm a n a g e m e n ta n ds e r v i c eh a v en oc o r r e s p o n d i n gr e t u r n , t h i sw o u l d d i r e c t l yi m p a c to nt h er o t eo fr e t u r no fl o a n s t h e r e f o r e ，t h ea n a l y s i so f p r e p a y m e n t si n f l u e n c e o nt h em a n a g e m e n to fc o m m e r c i a lb a n ka n dt h em e a s u r e s o fc o m m e r c i a lb a n kt op r e p a y m e n tw o u l db et h ef o c u so ft h i st h e s i s i nt h ei n t r o d u c t i o n ，t h em a i nc o n t e n t sa r et h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo f t h i ss u b j e c t ，a n dt h el i t e r a t u r er e v i e w e d i nt h ew e s t e r nd e v e l o p e dc o u n t r i e s ， e s p e c i a l l ya m e r i c a ，m o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i z a f i o nh a sb e e nd e v e l o p e da n dt h e r e i s p l e n t yo fl i t e r a t u r eo np r e p a y m e n t ，h o w e v e r , b e c a u s eo ft h es h o r tt i m eo f d e v e l o p m e n to fm o r t g a g ei nc h i n a , t h er e s e a r c ho np r e p a y m e n ti sr e l a t i v e l yl e s s t h a na b r o a d t h ee n do ft h i sc h a p t e ri n t r o d u c e s t h em a i nc o n t e n t sa n db a s i c f f a m e w o r ko ft h et h e s i s c h a p t e r2i s f r o mo u rc o u n t r y sa c t u a l c o n d i t i o n s ，g e n e r a la n a l y z e st h e p r e p a y m e n to fp e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g ei nc h i n a t h ef i r s tp a r ti st h ea n a l y s i s o ft h ea c t u a ls i t u a t i o no fp r e p a y m e n ti no u rc o u n t r y a n dt h es e c o n dp a r ti n d i c a t e s t h em a i nf a c t o r si n f l u e n c i n gp r e p a y m e n ti nc h i n a a h h o u g ht h e r ea r em a n y f o r e i g nt h e o r i e sa b o u tt h i s ，n o ta l lo ft h e ms u i tf o ro u rc o u r t t r y sc o n d i t i o n s s ot h i s p a r ta n a l y z e st h ef a c t o r sf r o mo u rc o u n t r y sa c t u a lc o n d i t i o n s t h e nt h el a s tp a r ti s a b o u tp r e p a y m e n t si n f l u e n c eo nc o m m e r c i a lb a n k , a n da n a l y z e si tf r o mt h e a s p e c t so fc o m m e r c i a lb a n k si n c o m e ，c o s t s ，a n dd s k s i nt h ew e s t e l nd e v e l o p e dc o u n t r i e s ，t h e b u s i n e s so fp e r s o n a lr e s i d e n t i a l m e , g a g eh a s h a dal o n gh i s t o r y i nt h e s ec o u n t r i e s ，t h e p r e p a y m e n t r i s k s m a n a g e m e n th a sb e e nr a t h e rm a t u r e s oi t i s n e c e s s a r yf o ru s t o s t u d yt h e s e s u c c e s s f u le x p e r i e n c e si no t h e rc o u n t r i e sa n dr e # o n s c h a p t e r3i n t r o d u c e st h e i n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e si np r e p a y m e n tr i s k sm a n a g e m e n to fp e r s o n a lr e s i d e n t i a l m o r t g a g e , e s p e c i a l l yi na m e r i c aa n dh o n gk o n g , t h e n n d j c a t e st h ei n s p i r a t i o n f r o mt h e s ee x p e d e n c c sf o ro u rc o m m e r c i a lb a n k s c h a p t e r4 i st h ef o c u so ft h i st h e s i s b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h e r ec h a p t e r s a b o v e ，i td e a l sw i t hc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k s m e a s u r e st or e d u c ep r e p a y m e n t r i s k s t h ef i r s to n ei sc h a r g i n g p e n a l t yf o rp r e p a y m e n t a n dt h es e c o n di s c o n s t r u c t i n gp r e p a y m e n tm o d e l t oi n i t i a t i v e l yf o r e c a s ti t sr i s k s t h et h i r do n ei st h e i n n o v a t i o no fp e r s o n a lr e s i d e n t i a l m o r t g a g ep r o d u c t sw h i c hc a nr e d u c et h e i n t e n t i o no fp r e p a y m e n t t h e nt h el a s to n ei s d e v e l o pm o r t g a g e b a c k e d s c c u r i t i z a t i o ni no u rc o u n t r y i nt h ee n d ，t h i st h e s i ss u m m a r i z e sa n dv i e w st h e p r o s p e c to ft h em a n a g e m e n to fo u rc o m m e r c i a lb a n k st or e d u c ep r e p a y m e n tr i s k s t h i st h e s i sh a st w oc o n t r i b u t i o n sa sf o l l o w e d ：f i r s t l y , f r o mt h ep o i n to fv i e wo f g a m et h e o r y , t h et h e s i sa n a l y z e st h er e a s o nf o rp r e p a y m e n ta n dt h ef o u n d a t i o no f c h a r g i n gp e n a l t yf o ri t s e c o n d l y , t h ea n a l y s i si sb a s e do nt h ea c t u a lc o n d i t i o n so f o u rc o u n t r y , s ot h em e a s u r e st op r e p a y m e n th a v eac e r t a i nf e a s i b i l i t ya n dp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k ；p e r s o n a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g e ；p r e p a y m e n t r i s k 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人：癣赃 7 1 0 p 7 年，月万日 1 绪论 1 1 选题背景和意义 1 绪论 我国个人住房抵押贷款业务始于1 9 9 2 年，中国建设银行首次为联想集 团的职工提供抵押贷款购买个人住宅，而真正迅速发展是从1 9 9 6 年中国人 民银行颁布个人住房贷款管理办法( 暂行) 以后。近几年来，随着国家 宏观政策的引导和对居民消费的鼓励，住房交易市场非常活跃。目前我国各 家商业银行都开办了个人住房商业性抵押贷款业务。统计数据显示，商业银 行个人住房抵押贷款的不良率还不到2 ，有的银行甚至低于0 1 。因此， 与传统的法人信贷业务相比，个人住房抵押贷款应该算是商业银行风险较 低、收益较高的优质资产。 在个人住房抵押贷款业务快速发展的同时，其风险也相应积累。对我国 商业银行而言，近几年普遍关注的大多是操作风险，即假按揭的问胚。而国 外重点研究的提前还款风险，还没有引起足够的重视。据北京工商银行住房 金融业务部有关负责人透露，2 0 0 3 年该行发放的近百亿个人住房抵押贷款 中，提前还款率达到了4 9 1 。理论界很早就提出中国应该建立个人住房抵 押贷款二级市场，实施住房抵押贷款证券化( m o r t g a g eb a c k e d s e c u r i t i z a t i o n 湘s ) ，使风险向二级市场转移。但在住房抵押贷款证券化 过程中，需要预测提前还款率来估算现金流，从而为住房抵押贷款证券定价， 目前国内还无法达到较准确的预测。 提前还款行为的大量出现，不仅给发行住房抵押贷款证券的银行增加了 难度，对未发行住房抵押贷款证券的银彳亍也会造成较大的负面影响。一方面 提前还款会对商业银行个人住房贷款业务的发展造成重大影响，打乱了银行 的资会使用计划；另一方面，提前还款需要银行配最大量的人力和物力，而 我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究 这些管理成本和服务成本并没有相应的回报，直接影响贷款的收益。因此， 研究提前还款行为对商业银行经营的影响以及我国商业银行对提前还款行 为的应对措施，成为本文分析的重点。 本文的研究意义在于： ( 1 ) 本文从博弈论的角度分析了我国提前还款行为产生的原因以及银行 收取违约金的理论基础，并以对商业银行进行适当风险补偿为前提，分析了 其违约金的定价问题。 ( 2 ) 本文的研究是在借鉴国外成熟经验的基础上，充分考虑我国实际情 况，重点分析我国的提前还款行为，在借鉴国外模型研究的基础上，构建了 符合我国国情的提前还款预测模型，并探讨了我国商业银行对提前还款行为 的应对措施，具有一定的可行性和现实意义。 1 2 住房抵押贷款提前还款行为研究文献综述 1 2 1 提前还款行为的影响因素 国内外学者对提前还款行为的影响因素分析较多，主要集中在以下几类 因素： l 、再融资倾向 在国外文献分析中，再融资倾向是导致借款人提前还款的最重要的因 素。当抵押贷款的市场利率明显低于原抵押贷款的契约利率时，只要借款人 能够以更低的利率获得新的贷款，那么对原先的这笔抵押贷款进行提前还款 往往是经济合理的1 ( 陈钊，2 0 0 1 ) 。再融资性提前还款可以看作借款人对其所 拥有的看涨期权，如果借款人认为这个期权在当前的利率环境下可以获利， 就会执行2 ( h a y r el s ，c h a u d a r ys ，y o u n gr a ，2 0 0 0 ) 。再融资倾向具体 如何影响借款人的提前还款行为，与以下多方面因素有关： ( 1 ) 原有抵押贷款的契约利率和现行抵押贷款的市场利率的差额 抵押贷款市场利率的下降使借款人能够以更低的成本融资，从而减少抵 1 陈钊，住房抵押贷款提前还款行为分析卜海金融，2 0 0 1 1 7 2 h a y r e l a k h b i r s ，c h a u d h a r ys h a r a da n d y o u n g r o b e r t a a n a t o m y o f p r e p a y m e n t s ，- mj o u r n a l o f f i x e di n c o m e ，j u n e2 0 0 0 ( 1 ) ，p 1 9 - 4 9 2 1 绪论 押贷款的月付款额支出，因此借款人再融资倾向的强弱在很大程度上取决于 原有抵押贷款契约利率与现行抵押贷款市场利率之间的差额。但并不是说一 旦市场利率低于契约利率就会发生提前还款，由于借款人还需要支付再融资 成本以及其他成本费用，所以只有当市场利率与契约利率的差额足以弥补这 些成本费用的时候，才会出现提前还款。e k n a t hb e l b a s e ( 1 9 9 9 ) 对固定利 率抵押贷款的提前还款模型进行研究，将加权平均息票率( w a c ) 与加权滞后 当期息票率之间的比率作为再融资刺激，结果显示：随着此比率的提高，提 前还款率也跟着提高3 。s t a v r o sp e r i s t i a n i ( 2 0 0 3 ) 对f n m a 3 0 期固定利率抵 押贷款数据进行实证分析，用w a c 和当前抵押贷款市场利率之差表示利差刺 激，结果表明，当利差为负时，提前还款率很低，随着利差的增大，提前还 款率开始加速上升。 ( 2 ) 再融资成本 再融资成本包括申请抵押贷款的费用、抵押贷款手续费、抵押贷款的评 估费用以及提前还款违约金等，其中提前还款违约金主要是违约金比率。一 般来说，无论什么时候，当现行的抵押贷款市场利率低于原合同的抵押贷款 利率时，借款人都会面临是否再融资的问题，借款人必须权衡比较较低利率 所带来的节省成本与交易的再融资成本，来决定是否进行再融资。 ( 3 ) 熄火现象( b u r no u t ) 贷款池由对利率变化敏感度不同的借款人组成，当利率下降，那些敏感 度较高的借款人首先采取行动，提前还款其住房抵押贷款余额，因而产生很 高的提前还款率。而那些对利率变化敏感度较差的借款人仍然留在贷款池 中。那么，即使利率进一步下降，新一轮的再融资性提前还款率往往较低， 这一现象被称为熄火现象。熄火现象解释了为什么在再融资刺激并末减弱的 情况下，提前还款率不会长时间维持在一个高点( h a y r el a k h b i r s ， c h a u d h a r ys h a r a d ，y o u n gr o b e r t a ，2 0 0 0 ) 。 ( 4 ) 债龄 在抵押贷款开始执行的初始阶段，由于借款人到对利率预期的不确定 性或支付能力等因素的限制，不会提前还款。随着叫嘲的推移，债龄的延长， 3e k n a t hb c l b a s e f i x c dr a t em o n g a g e p r e p a y m e n tm o d e l ”，q u a n t i t a t i v e e r s p e c f i v e s ，m a r c h1 9 9 9 ，p i - 4 0 4 s l a v r o sp e r i s t i a n i 。“m o d c l i n g t h e i n s t a b i l i t yo f m o r l g a g c b a c k e dp r e p a y n n i s ”，t h ej o u r n a l o f f i x e d i n c o m e ，d e c2 0 0 3 ( 3 ) , p 3 3 - 4 1 我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究 提前还款率逐渐增长，直至达到一个稳定的状态。r i c h a r ds t a n t o n ( 1 9 9 5 ) 对提前还款行为的分析指出，即使在1 年之内进行提前还款是最优的，借款 人也通常倾向于在再融资前平均等待1 年时间5 2 、季节性因素 国外研究发现，季节循环对提前还款有重要影响。以美国为例，提前还 款速度在春季开始上升，高峰发生于夏季月份，而在冬季出现低谷( e k n a t h b e l b a s e ，1 9 9 9 ) 。这是因为大部分家庭在夏季搬家的频率最高，结婚的高峰 期也在五月至九月。另外，学校学年对提前还款的变化也有很大影响。 3 、其他因素 2 0 世纪9 0 年代以后，由于经济环境的变化，提前还款行为出现了一些 新的特征，高盛公司提出了四个新的影响因素：重置( r e l o c a t i o n ) 、承继 ( a s s u m p t i o n ) 、部分偿还( c u r t a i l m e n t ) 和再融资( r e f i n a n c e ) 。 重置提前还款主要是指由税收减免、贷款已经历的时间、季节因素和房 产市场的周期性等因素引起的提前还款。承继是指人们在卖出自己的房子 时，已经存在的抵押贷款由新的房主来承继，而不是由旧房主进行提前偿付。 这一方面是由于办理承继的过程比获得新贷款容易，节约成本；同时，在当 时的经济环境下，现存的抵押贷款可能优于新的贷款，比如其抵押利率比通 行的抵押利率低。而部分偿还，则与人们减少财务的心理有关。虽然它在抵 押组合开始时只占整个提前偿付额很少的一部分，但随着时间的推移，它对 提前偿付率有着很大的累积影响，累积的部分提前偿付可以显著提高抵押组 合的提前偿付可能性。另外，在一定的经济条件下，如当短期利率较低，人 们与其将资本投入短期证券市场还不如提前偿付部分贷款。因此在提前偿付 模型中考虑部分偿还的影响是合乎实际的。再融资因素前面已经分析，此处 不累述。 1 2 2 提前还款的预测模型研究 提前还款是住房抵押贷款证券化过程中最大的不确定因素之一。目前国 ，r i c h a r ds l a n t o n ，“r a t i o n a lp r e p a y m e n ta n d t h c v a l u a t i o n o f m o r t g a g e - b a c k e ds e c u r i t i e s ”，r c v i c w o f f i n a n c i a l f c b r u a r y1 9 9 5 ( 8 ) p 6 7 7 - 7 0 8 4 1 绪论 内对个人住房抵押贷款提前还款的实证研究还较少，施方、俞自由、黄保佳 曾研究了威布尔分布的比例提前偿付模型6 ，刘疆利用成都市某银行的提前还 款数据对提前还款风险进行了实证研究7 。在国外特别是美国，住房抵押贷款 证券化已经发展得较为成熟，有关借款人提前偿还行为的研究文献相当丰 富。除了早期的一些经验模型外，国外对提前偿还行为的研究和建模主要有 两种方法：一种是基于期权理论的方法，另一种是计量经济学的方法。前一 方法把抵押贷款中的提前偿还视为一个美式看涨期权( a m e r i c a nc a l l o p t i o n ) ，运用b l a c ks c h o l e s ，m e r t o n 开创的期权理论研究借款人的最优 决策，而后一种方法主要集中在如何选择影响提前偿还的因素作为自变量以 及合适的模型，以更加有效地对借款人的提前偿还行为做出预测。 1 、提前偿还的经验模型 早期人们通常是借助于一些经验模型来量化抵押贷款的提前还款行为， 其中主要有下面的几种经验模型： ( 1 ) 联邦住宅管理局( f 眦) 经验模型 f h a ( f e d e r a lh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o n ) 根据从1 9 7 0 年提供担保的抵 押贷款的提前偿还经验数据，定期公布抵押存活因子表格，表中的数据给出 了3 0 年抵押贷款直到到期日的过程中任意给定年份存活的概率，而根据这 些概率就可以得出提前还款率。 结合f h a 关于提前还款行为的经验数据，便可以计算特定月份抵押贷款 提前偿还的概率，由此而德的概率放称为根据1 0 0 f h a 经验得出的。以此为 基准，可以描述不同的提前还款率，如2 0 0 9 6 f h a 即指借款者的提前还款率是 根据f h a 经验得出的提前还款率的z 倍。 f i a 经验模型一度是度量提前还款率最常用的基础模型，它的优点是将 抵押贷款的提前偿还率与贷款经历的时间相连，但由于它是根据f 姒担保的 贷款的经验所计算出来的，不一定适合于其他担保的贷款。另外，它也未考 虑到如利率等其他影响提前还款的重要因素。 ( 2 ) 单月死亡率( s 删) 与条件提前偿还率( c p r ) 单月死亡率( s i n g l em o n t h l ym o r t a l i t yr a t e ) 是月提前偿还指标。用 6 旆方，俞自由，黄保佳住房抵芋j 。贷款的比例提前偿付模型，数理统计与管理 ，2 0 0 3 5 7 刘疆，个人住房抵押贷款提前还苏风险实证研究，西南财经大学l 粤b 论文2 0 0 7 我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究 单月死亡率衡量借款者的提前偿还行为，假定借款者特定时间内的每个月具 有恒定不变的提前偿还贷款余额的概率，这一概率即指单月死亡率。假定单 月死亡率为p ，则贷款在第一个月被全部偿还的概率为p ，在第二个月被全 部偿还的概率为p ( 1 - p ) ，以此类推，贷款在第n 个月被提前偿还完毕的概率 为p ( 卜p ) ”。 与单月死亡率相联系的另一个衡量提前偿还的指标是条件提前偿还率 ( c o n d i t i o n a lp r e p a y m e n t sr a t e ，c p r ) 。条件提前偿还率是一个年提前偿 还指标，是借款者在某一年末提前偿还全部贷款余额的概率。条件提前偿还 率同样假定借款者在每个月的提前偿还贷款的可能性是相同的。 ( 3 ) 公共证券协会( p s a ) 经验模型 美国公共证券协会( p u b l i cs e c u r i t ya s s o c i a t i o n ) 于1 9 8 5 年提出了另 外一个更为常见的衡量提前还款行为的经验模型。1 0 0 p s a 即指在抵押贷款 合同生效后的第一个月内有0 2 的本金被提前偿还，且这一比例每月增加 0 2 直到上升到6 的水平后恒定不变。以此为参照，可以产生对不同情况下 提前偿还率的描述，如1 5 0 p s a 、2 0 0 p s a 分别表示提前偿还率是1 0 0 p s a 情况下的1 5 倍与2 倍。 p s a 模型是为了估计抵押担保债券( c o l l a t e r a lm o r t g a g eo b l i g a t i o n 0 4 0 ) 而引入的一个标准化的提前偿还模型，它既体现了f h a 经验所提供的 提前偿还行为信息，又借鉴了c p r 方法的简洁性。是衡量借款者提前偿还率 的较为流行的模型之一 2 、提前还款的预测模型 1 ) 2 0 世纪9 0 年代以后由高盛提出的“新高盛提前偿付模型”提出了 建立提前偿付模型的新思路。它将抵押偿付率分割成四部分( 重置、承继、 部分偿还和再融资) 来考虑： 总的提前偿付= 重置一承继+ 部分偿还+ 再融资 对每一部分都需要分别运用适当的变量和动态因素加以分析，使得形成 的提前偿付模型能动态地表现某类证券和方案的提前偿付的全过程。这一模 型井非现在流行的模型之一，但它建立起了一个新的研究提前偿付模型的标 准，让人们重新考虑该怎样建立提前偿付模型。 2 ) 基于期权理论的提前偿还模型 1 绪论 提前还款可以视为抵押贷款合同赋予借款人的一个看涨期权，给予借款 人提前偿还贷款余额的权利。目前，期权理论已成为研究抵押贷款提前还款 行为的主要的理论工具。在期权理论的框架下，提前偿还模型经历了一个从 早期只考虑再融资影响到后来逐渐引入数种影响因子的不断发展的过程。 ( 1 ) 古典理性提前偿还模型 由于提前偿还可以视为一个美式看涨期权，因此，最优提前偿还策略类 似于美式期权中的最优执行策略。d u n n 和m c c o n n e l l 第一个运用金融期权理 论为提前偿还期权进行定价。d u n n 和m c c o n n e l l 、k a u 、k e n n a n 、m u l l e r 、 e p p e r s o n 都采用最优提前偿还策略( o p t i m a lp r e p a y m e n tp o l i c y ) 建立了理 性提前偿还模型。这些模型最重要的特征是：1 ) 假设借款人是周质的 ( h o m o g e n e i t y ) 。对利率的预期和风险的偏好相同，会采取一致的行动；2 ) 市场是完美的，没有交易成本或再融资成本( r e f i n a n c i n gc o s t ) 。因此，在 这些提前偿还模型中，一旦借款的市场利率低于借款的合同利率，整个贷款 池就会被提前偿还。 ( 2 ) 考虑借款人异质性的提前偿还模型 早期古典理性提前偿还模型没有考虑到借款人的异质性。而d e n g 、 q u i g l e y 、v a no r d e r 发现借款人之间存在明显的异质性( h e t e r o g e n e i t y ) ， 在研究借款人提前偿还行为时，若不考虑此异质性，将会产生极大的偏差 s t a n t o n 首先明确地为借款人提前偿还交易成本的异质性建立了模型。假设 每一笔贷款的提前偿还成本是其流通在外的债务的一个固定的比例，但这一 比例在 o ，1 上服从b e t a 分布，该模型考虑了提前偿还成本的异质性是一 个进步，然而其与实际仍不相符。因为根据该模型，若给定某一提前偿还成 本，当利率第一次下降到某一临界水平时，对应的子贷款池中所有的贷款将 同时提前偿还，而如果利率上升后再下降到同一水平，则将没有提前偿还发 生，这显然是违背现实的。目前，借款人异质性的特点越来越受到学术界的 关注。如k a r i y ak o b a y a s h i 考虑到了这问题，在他们的模型中，初始和 当前贷款利率的利差若大于某一阈值便会触发提前偿还行为。而不同的借款 人对应的阈值可以不同。因而从再融资动机方面抓住了刺激借款人提前偿还 d u n n ka n dj m c c o n n c l l v a l u a t i o n o f g n m a m o r t g a g e 、b a c k e d $ u d t i e s ”j o u r n a l o f f i m a , 1 9 8 1 p 5 9 9 6 1 6 7 我国个人住房抵押贷款提前还款问题研究 行为的异质性，并且其模型较好地捕捉到了提前偿还的歇火效应。 ( 3 ) 考虑非理性提前偿还行为的模型 借款人拥有提前偿还期权，但一些实证研究表明他们并不总是最优地执 行该期权。当贷款的市场利率低于合同利率时，即提前偿还期权处于实值( i n t h em o n e y ) 时，许多借款人并没有提前偿还。而当贷款的市场利率大于合同 利率时，即提前偿还期权处于虚值( o u to fm o n e y ) 时，却常常有借款人提前 偿还。为解释提前偿还期权处于虚值时借款入也会发生提前偿还的现象， d u n n 、t c c o n n e l l 、b r e n n a n 、s c h w a r t z 引入了一个泊松过程来解释这一因如 工作的调动、家庭的变化等外生原因引起的提前偿还行为。他们假设，对每 一个抵押贷款来说，非最优的提前偿还行为可以用风险比例来描述。 为解释提前偿还期权处于虚值时也会发生提前偿还行为，一个方法是加 入非利率的因素，如d u n n 、m c c o n n e l l 、b r e n n a n 、s c h w a r t z 、k a u 、k e n n a n 、 h u l l e r 、e p p e r s o n 。但他们没有解释提前偿还期权处于实值时许多借款人却 没有提前偿还。为解释提前偿还期权处于实值时却没有发生提前偿还，d u n n 、 s p a t t 等考虑了交易成本。但这些模型假设借款人是同质的，面临着相同的 执行价格。因而不能解释提前偿还的歇火现象。同时这些模型没有考虑非利 率引起的提前偿还，因而不能解释提前偿还期权处于虚值时也会发生提前偿 还行为的现象。 我国学者郑振龙和林海( 2 0 0 4 ) 认为提前偿付是商业银行资产业务中的 隐含期权，他们分析了此隐含期权的特征以及各个因素对期权执行可能性的 影响。结论表明：期权执行的必要条件是利率下跌，而且利率下跌越多，期 权执行的可能性就越大；罚金越大，期权执行的可能性就越小；剩余贷款期 限越短，期权执行的可能性也越小，即期权一般只会在早期执行。 ( 4 ) 引入竞争性违约期权的模型 除了拥有提前偿还