一级土地开发相关流程及注意事项

浅谈私营企业与政府合作进行一级土地整理的流程及注意事项摘要 本文简单介绍了一级土地整理的操作流程及企业进行一级土地整理实施过程中的注意事项。关键词 土地整理流程 注意事项 操作细节 土地增值毕业6年，参与了较多的市政工程建设，2010年开始接触大片区的一级土地整理项目，学习到一些新的东西和概念，论述一下。一级土地整理的概念明确的可以由企业介入的一级土地整理项目是在近10年才出现的，但是对外始终处于犹抱琵琶半遮面的状态；早期的一级土地整理都是由政府主导的，比如划定一个工业开发区，政府根据工业区规划先行出资修建道路、绿化、管网等配套设施，完成后进行招商引资、出租厂房用地，从中赚取高额利润；住宅地产区域也一样，政府根据片区规划先行投资完成一级土地配套建设，将生地变成熟地，通过招拍挂的方式卖掉土地赚取利润。但随着政府胃口的增加、财政资金的匮乏以及一些房地产企业对土地的渴求，逐渐产生了政企联合的一级土地整理模式，政府提供规划支持以及政府的执行力支持，企业出资完成一级土地整理。企业从中获取利益的方式有两种，一种是通过后期土地拍卖利润进行分成，与政府签订分成协议；另一种是通过前期参与一级土地整理为后期在二级土地市场拿到大量土地打下基础，或者直接绕过招拍挂低价取得大量土地。第一种模式相对简单，但是企业参与的热情不高，第二种是企业较为看重的投资方式。本位重点介绍第二种政企合作方式。一级土地整理的操作流程政府从长期的一级土地开发建设过程中总结了一套较为正规和完善的操作流程；首先是由政府主导完成片区规划和商业论证，根据片区规划，企业介入以投资人的名义参与控制性规划编制，政府与企业通过某些媒介达成一致意见，为该企业量身定做一个一级土地整理项目。对外的说法是，该项目以政府的名义完成报批报建，立项等手续，企业作为投资人只是负责出钱和利润分成；实际上政府在实施项目过程中招入的项目管理公司就是投资人的控股子公司，在项目实施过程中，该子公司优先照顾投资人的利益，再考虑政府的利益，将政府和企业牢牢的捆绑在一起。同时作为众多利益群体的结合点，该项管公司的工作开展较为困难。政府作为牵头人一般不会参与此类项目的细节问题处理，项目管理公司很好的承担了该角色；一个大型项目，其中子项目分类繁多，为了规避国家审批，一般讲1万亩的项目分成若干个500亩以下的地块逐个立项；完成如此繁杂的项目立项本身是一个系统工程，需要有一个强力核心去执行，中间大量的沟通协调需要去处理。由于项目繁多，立项分为设计立项和工程立项，设计立项一般是大而全的，比如某地块一级土地整理作为单独的设计立项，里面涵盖了地块内公共景观、市政道路、综合管线，甚至公共设施及商业配套等；地块内的任何一个单独的景观、市政道路等在完成施工图设计后需要单独的工程立项，作为一个单项工程进行施工招标、建设、竣工决算、后期维护等，这些项目最后都需要移交给对应管理职能的政府部门。从这些特点介绍中，就可以总结出一点，即要求政府和企业在进行一级土地整理过程中，项目人员及领导班子相对固定，这样才能提高效率，降低协调周期，然而这些并不能受到企业和或者当地政府的控制，每次政府换届或者政策变化都对此类项目产生不可预估的风险，所以此类项目也属于高风险，中等收益项目，不建议非官方控股的私营企业参与。综上所述，其实一级土地整理项目并不神秘，流程与一般的市政项目相同，只是作为一种系统的、整体打包的项目集合，需要综合考量的因素比较繁杂，企业参与过程中风险较大，对国家政策的解读和法律风险需要特别注意。一级土地整理项目实施过程中需要注意事项我们根据市政项目基本建设流程，从前期到后期的注意事项进行简单叙述。第一， 项目启动阶段：这个阶段是在地方政府片区指导性规划完成介入，企业在此阶段就需要明确自身参与一级开发的目的，预想的效果，为下一步工作提供理论支撑。同时，在此阶段需与政府完成一揽子协议的签订，其中的法律风险要尽量规避，一般需要公司法务部组成专业队伍完成该项工作，其中的谈判、沟通、妥协也充满了艺术；也是能否达到企业期望值的关键。该阶段人员主要由律师和设计师组成，成果就是与政府签订协议，由设计团队完成符合政府和企业两方要求的区域控制性规划文件，由地方政府进行上报审批。第二， 设计立项及施工图设计阶段：这个阶段是在区域控制性规划审批完成后开始实施，分地块的设计立项要完成，主要骨干道路网络、污水、雨水体系设计立项及设计工作须完成，一系列的设计招标需完成。在此过程中与各政府主管部门的对接较为频繁，以一个道路工程为例，设计立项阶段需要与建设局沟通取得立项批复文件，以立项批复为依据开展设计招标等工作，同时向国土局、规划局要国有土地使用意见书、土地使用规划许可证；取得上述证照后才能顺利推进设计工作，设计过程中由包含方案报规，过规委会和专家会，初设完成后的初设评审会，施工图设计中的优化中心优化。图纸审查公司的图审，最终形成正式的施工图蓝图。该阶段实际已进入项目实施期，在各方利益都得到充分考虑的情况下应尽量加快速度，以免夜长梦多。第三， 施工立项及施工招标阶段：该阶段已经触及政府实际利益的神经，每个单项工程的具体费用已经能够较为准确的估计，政府在此过程中通过财政局的把关，会将一些政府的意志强加在各子项目中，防止超标工程产生，企业为了其二级开发项目的价值和销售价格考量，会适当设计一些与市政项目不同的标志性建筑、桥梁、景观等，这些项目一般都会超标的，作为政府工程，这些超标项目的费用只能由2个方面来处理，即正规的财政资金(实际也是投资商的垫付资金)和投资商直接补贴；其中就牵涉到阴阳合同问题，对于投资商和施工单位都比较麻烦。常规流程为，项目管理公司完成清单编制，报财评中心审核招标控制价，完成后由招标代理公司完成招标文件并交地方招标主管单位进行招标文件公示，招标过程中为了便于投资商控制施工单位，最好采用邀请招标的方式完成，但是根据当前的国家政策，如果只能公招，那么中间费用将会增加，也需要投资商综合考虑。在招标过程中同时存在两种合同方式，即由建设局作为直接业主进行施工招标，或者由投资商成立项目建设投资公司，建设局与投资商成立的建设公司签订BT合同，由建设公司作为建设期业主具体负责工程建设，建设局为了平衡现场关系，监理招标会牢牢的掌握在手中。第四， 施工建设阶段：施工招标完成后，项目管理公司应配合施工单位完成施工许可证办理，施工单位如期进场开展施工建设工作，这个阶段的流程与一般的政府工程相同，但是管理方式却和政府工程不一样。由于项目管理公司要照顾投资商和政府的利益，对施工质量的要求要高于一般的政府工程，管理模式接近房地产开发公司的模式，对施工单位成本、质量要求较高，所以不建议引入国有施工企业，同时为了激发施工单位的积极性，应保有施工单位一定的利润率，重点是在进度款审批过程中，要提高效率、简化流程，加快施工单位的资金周转率。投资商在项目实施过程中应重点防止形成官僚主义作风，要明确一种观念，施工单位是投资商所有后续目的实现的关键平台，施工质量和品质上的去，后期二级开发的售价才能上的去，千万不能只重设计、轻视施工，那样是本末倒置。第五， 项目移交阶段：项目施工完成后，需要向各政府主管部门移交，比如污水管道移交水利局或者环保局，道路移交交通局，景观移交园林局等，这其中的关键是移交是大项目整体移交还是单项工程逐个移交，这需要投资商从自身利益出发进行综合评判，同时移交工程中的资料管理也是关键因素，一些项目的移交时间也很重要。原则上项目移交完成后，投资商就完成了使命，生地已变成熟地，政府就可以通过招拍挂拍卖土地获取利润了！但其中大家或许发