专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位.doc

万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 1 页 专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位 万科（万科（000002000002）投资价值分析报告）投资价值分析报告 万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001 年度分别入选世界权 威财经杂志福布斯全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，华尔街日报（亚洲 版）日前公布了今年的亚洲最受尊敬企业榜单，万科、海尔、招商银行、联想等名列 中国十大最受尊敬企业榜。万科作为唯一一家房地产公司上榜，并与海尔，招商银行， 五粮液和茅台同列质量最优企业榜。万科今年除综合能力和质量上榜外，还同时名列 十大最具创新能力企业榜、五大最优企业名誉榜和五大最具远见企业榜。此外，万科 荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业”称号，“2007 年度中国 A 股公司最佳投资 者关系管理百强”奖，集团执行副总裁肖莉荣获“最佳董秘”奖； 公司作为房地产的领头羊，公司提出的口号：颠覆、引领、共生，引导着房地产行业 的革命。与其他房地产公司不同，万科专注于专业化调整，对资金进行统一的管理， 集中精力做好专业化的产品，建立统一的品牌管理，区域定位在珠三角、长三角和环 渤海区域为核心的“3+X”区域发展战略。目前国内房地产市场比较分散，行业集中度 将提升、行业整合将是未来的发展趋势。万科将专注住宅开发，从专业化走向精细化， 完成自身第二次专业化提升，力争在行业整合的浪潮中实现自身的巩固和发展； 从需求方面分析，中国目前城市化率 40%，离欧美的 70-80%有相当长的距离，城市化 进程将带来住宅的持续需求。中国从 1979 年开始实行计划生育，之前二十年是中国人 口出生的高峰期，2545 岁的中青年将是未来的主要购买对象，市场的长期需求旺 盛。我们认为保守估计行业将有 20 年左右的持续增长。 中国进入加息周期加剧行业 整合的发展，前几年的国内房地产市场局部过热现象明显，而经过宏观调控后，我们 相信市场将越来越趋于理性，考虑到我国未来还面临经济衰退、战争等风险。但是需 求的持续增长决定了我国房价将呈现螺旋式上升趋势； 09 年 1 月公司低价获得广州大坦沙岛 1 个项目 100%权益，建筑面积 13.6 万平米，楼 面地价 3346 元/平米。项目地处珠江上一小岛，位于广州市区西部，内环边，地理位 置优越，该项目的开发可望给公司带来较好的回报。 目前公司产品的市场定位正受益于国家鼓励的普通与改善性住宅的消费政策；同时， 投资要点投资要点 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 2 页 公司也将受益于国家鼓励龙头企业购并重组等的信贷优惠政策。不排除未来国家还将 出台有利于龙头企业的其他优惠政策。在行业加速整合过程中公司在全国住宅开发的 龙头地位将更加得到彰显和加强，将因此获得更多后续低廉的开发资源。 公司毛利率在同类公司中较高，主要原因是专业化的品牌管理、明确的自我定位和凸 显的品牌优势。2009 年 1 月份数据显示部分由于春假长假原因多数城市成交量都出现 了环比下降。由于降价促销所带来的毛利率下降，我们预计公司 09-11 年的 EPS 分别 为 0.48 元、0.49 元和 0.50 元。因万科是行业龙头，我们给予略高于行业平均市盈率 15 倍的 18 倍 PE 估值给予公司 12 个月的目标价至 8.46 元，与目前股价接近，将投资 评级下调为谨慎推荐。 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 3 页 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 4 页 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 5 页 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 6 页 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 7 页 2009 年我国经济的运行，注定将呈现一种错综复杂的局面。1998 年住房制度改革之 后，我国房地产业经历了“黄金十年”，虽然自 2003 年就开始进行宏观调控，却硬是持续 繁荣至 2008 年上半年。在内外部经济调整、宏观调控、自身周期的综合作用下，从 2007 年第四季度开始，房地产市场初现调整迹象，但一直僵持到 2008 年第三季度，全国房市才 快速步入下行轨道。那么，2009 年房地产市场的趋势将会怎样呢？首先，我国房地产市场 发展仍难以摆脱外界经济环境的影响。由于国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及， 欧美地区受灾尤其严重。虽然国内经济的基本面比主要发达国家要好一些，但国内经济下 行已成定局，股市、房市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，全国将在 2009 年 为经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，2009 年我国房地产 市场必然也会同步下行。决定房市走势的另一个重要因素是国家救经济、救房市的政策措 施。应当说，去年 10 月份以来中央和地方政府救经济、救房市的态度是鲜明的，力度还在 不断增加中，那么，是否意味着 2009 年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期 呢？笔者认为，政策利好难以在 2009 年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部 分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。任何一次调控，都需要经历几年，出台 的诸多政策才会收到显著成效。比如，上次房地产紧缩型调控从 2004 年开始，直到 2007 年才见效。从周期性规律来看，房市周期基本与经济周期同步。他表示，改革开放以来， 我国经济经历了三个周期，若按前两次规律，2011 年至 2012 年将有可能迈入新的增长期。 另外，对比 1998 年和 2008 年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措 施有许多相似之处，但 1998 年 GDP 增速却没能守住 8%的关口，降至 7.8%，1999 年进一步 下滑至 7.6%。由此可以推测，2009 年 GDP 增长必然继续下滑，能否保住 8%，形势并不乐 观；2010 年经济增长会有所回暖，但很难迅速进入下一轮增长期。由此，我们可以大致推 测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009 年至 2010 年，我国经济基本上会在低部调整。考虑到以上因素，笔者相信，2009 年必然还会有新的 救市政策出台，并且房地产宏观调控性质将在 2009 年发生质变。从 2004 年至 2008 年上半 年，属于紧缩型调控，从 2008 年下半年开始，属于对紧缩型调控松绑，这种放松行为估计 到 2009 年上半年结束，从 2009 年下半将转为扩张型调控，政策力度会更强更大。 2009 年宏观经济形势分析年宏观经济形势分析 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 8 页 20082008 年国家宏观调控主要关键词年国家宏观调控主要关键词 20082008 年上半年（控制期）年上半年（控制期） 1 月 7 日 关于促进节约集约用地的通知 1 月 18 日 经济适用住房开发贷款管理办法的通知 2 月 1 日 土地登记办法施行 3 月 3 日 关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 3 月 3 日 关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见 3 月 24 日 关于廉租房经适房和住房租赁税收政策的通知 4 月 6 日 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 4 月 8 日 全面排查住房公积金违规放贷 4 月 25 日 央行上调人民币存款准备金率 0.5 个百分点 5 月 9 日 关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知 5 月 20 日 关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见 月 20 日 央行上调人民币存款准备金率 0.5 个百分点 6 月 7 日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点 7 月 10 日 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 9 页 关于“小产权房”的处理“三个原则” 2008 上半年宏观调控是延续了 2007 年下半年 “防过热、防通胀”的首要经济任务， 是国家通过银行连续加息、调整利息率、调整存款准备金率及抑制房地产业过快发展的相 关政策法规等手段来表明政府“抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。 从 2008 年 1 月中旬以来，在将近 2 个月的时间内所出台的各项政策与房地产行业相关 的并不多。从内容可以发现，政府对房地产的调控重点已经发生重大转变，调控转变为多 层次的住房保障体系的建立和完善，同时根据我国耕地已经接近 18 亿亩红线的现状，以及 许多城市、地区所存在着的大量的土地闲置、滥用土地等情况，继续强调了节约土地的重 要性，继续加大了清理闲置土地的力度。2008 年的 2 月到 5 月进入了房地产供需双方敏感 对峙期，供给方不愿轻易降价出售，需求方购房意愿降低进入持币观望状态，市场成交量 大幅降低，加上紧缩的房地产信贷政策、2 月份的 CPI 又创下 8.7%的新高，加息和提高准 备金率的预期强烈，综合而言 2008 年上半年成为房地产企业比较难熬的时期。 上半年货币从紧政策的见效很明显，上调存款准备金率，提高了开发商获取银行资金 的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投 资和投机行为。二套房贷政策的从严执行，使得房地产市场中的投机和不理性的投资行为 受到极大抑制，商品房销售速度放缓，消费者购房意愿下降，部分刚性置业需求后延，市 场逐渐回归理性的同时，观望情绪也日益浓厚。 20082008 年下半年（救市期）年下半年（救市期） 9 月 16 日 央行 4 年来首次降息 0.27 个百分点 9 月 18 日 单边征收印花税 10 月 9 日 央行双率齐降，再次降息 0.27 个百分点，同时暂免征收存款利息税 10 月 17 日 国务院部署第四季度经济工作：宏观经济调控目标转为“保增长” 10 月 23 日 首套房契税降至 1%，首付款降至 2 成 10 月 24 日 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 10 页 2 万亿铁路投资扩大内需 10 月 27 日 暂免征收个人证券结算资金利息税 10 月 30 日 央行两月内第 3 次降息 11 月 5 日 政府出台扩大内需十项措施，总投资达 4 万亿元 11 月 6 日 温州二手房买卖合同示范文本启用 11 月 12 日 国务院核准审批 2059 亿固定资产投资项目 11 月 27 日 央行大幅降息 1.08 个百分点 12 月 3 日 政府出台“国 9 条”刺激经济 12 月 10 日 温州出台提振房市 18 条新政，降低二手房交易成本 12 月 17 日 政府出台“国 13 条”刺激楼市，放松二套房贷 12 月 23 日 央行第 5 次降息 0.27 个百分点 2008 年下半年，全球经济危机恶化、国内经济增速放缓、市场观望气氛浓郁，消费者 的信心跌至低谷，在市场信心不足的情况下，国家相继出台各项“救市”政策应对愈演愈 烈的国际金融危机，挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑， 从而维持国内金融市场的稳定。一时间利好消息不断：单边征收印花税、首套房契税降至 1%，首付款降至 2 成、一次降息、两次、三次百日内，央行共五次降息。12 月 22 日， 温家宝总理在经济工作会议上强调，必须把“扭转经济增速下滑”作为宏观调控的最重要 目标，凸显出政府“保增长”的决心，同时，也侧面反映出国际金融危机对中国实体经济 的影响和冲击还在继续加深。 “救市”政策以降低购房者的置业成本为主要导向，通过减少消费者的购房交易成本、 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 11 页 月供及税费等措施，减缓其购房压力，从而促进住房消费，提高房屋成交量。出于对投机、 炒房行为的担忧，政府对改善型置业需求的限制尚未完全放开，因此，新政对非普通类住 宅市场的利好有限，加上政策执行的后滞性，新政见效需要一段较长的时日。 从各项政策的走向确定，政府以保障民生为前提，均将“加大保障性住房建设力度” 放在首位，表明建设保障性住房已经成为基本国策及未来中国房地产住宅市场发展的大方 向。 近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励” (刺激购房需求)为主，主要 针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将 得到释放，对整个房地产市场将起到一定积极影响，但低迷萧条房地产市场难以在短期内 恢复，而宏观调控也难以起到立竿见影的效果，短期内不会对楼市有明显的提振作用。 20092009 年房地产经济政策形势预测年房地产经济政策形势预测 2009 年，由于国际金融风暴继续肆虐，我国房地产市场发展仍难以摆脱外界经济环境 的影响，虽然国内经济的发展态势比主要发达国家要好一些，但下行趋势已成定局，股市、 房市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，全国将在 2009 年为经济增长“保八” 而奋斗，在内外宏观经济的双重影响下，2009 年，国家的宏观调控更赋予了任务的艰巨性； 一是刺激合理的住房消费以扩大内需，二是保障房地产投资供给与自住消费需求的合理性。 因此，2009 年的楼市政策以追求在维护房地产健康发展同时促进社会经济增长，终究而言， 在保证楼市“稳步”为前提促进经济“保增长”，结合 2008 年下半年新政策的延续性及围 绕当前的经济形势，笔者认为 2009 年应对以下方面的政策变动予以重点关注。 国家主要将从以下几个方面采用“组合拳形式”，以提振市场信心为主要调控方向： 一、个人购房是否退税 2008 年 12 月 1 日起，重庆市出台关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较 快发展的意见，在刺激住房消费一项称市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权 人个人所得税地方留成部分。一时间，重庆的住房成交量大升，而类似于这样的政策，上 海曾于 1999 年实施过，当然，也有人认为购房退税的一个核心是收入越高的阶层退税就越 多，因此质疑个人所得税抵税政策本质上在于补贴富人，可能会因此拉大贫富差距，故此 预计政府会非常谨慎。后有消息称，因该政策存在的弊端，重庆的购房抵税政策遭遇中央 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 12 页 政府有关部门的质询，但未被叫停。目前，重庆市政府正在对这一政策进行细化工作，包 括减免部分契税，营业税，交易税，同时放宽主城区购房的入户限制等等，用减税、退税 或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费，无可厚非，针对当前的楼市局面，政 府也极有可能在部分或者全国范围内推行这一政策。 二、政府是否回购商品房 近期围绕政府回购商品房用作保障房的做法一时引起众多纷纭但就目前市场形式看， 商品房存量依然巨大，不少商品房售楼部门可罗雀的情况下，保障性住房却很紧张，保障 性住房和商品房的供需关系显然严重失衡。因此有人提出，若政府通过逆向拍卖购买存量 商品房来补充保障性住房，既可有效缓解开发商资金链紧张，又可刺激社会投资，还能保 证城市中低收入者的住房需求，可谓一箭多雕。同时，政府 9000 亿元的保障房建设资金对 今后的商品房价格也存在一定的冲击，若政府回购商品房，将会严重扰乱商品房市场秩序， 而且，关于回购是否可行的研究周期较长，所以政策最终执行的可能性不大。 三、“90/70”政策是否松绑 目前明确的二套房政策已经有了大幅度松绑，就结合目前温州地区看，因为缺乏总体 指引，执行尺度不一。“90/70”政策实施至今，加大笑户型供应成效已显现出来，楼市大 户型产品一手遮天的不合理现象得到了有效遏制，但希望调整“90/70”政策的呼声依然存 在，一些开发商认为，目前楼市需求较明显的除了 90 平方米左右的初次置业需求，还有很 多 120140 平方米左右的改善性需求。目前经过调整，很多城市已出现“合并套”的趋势， 但政府依然没有制定相应的政策来明确遏制“合并套”的违规操作，相反的，在一些城市， 因需求的不同，合并后的大套型更为市场所接受。虽然，政府建立保障房体系和“90/70” 政策的实施旨在解决中低收入者的住房问题，在没完全建立保障房体系之前就急于取消或 “松弛”解决住房供给问题的“90/70”政策将于民情于国情都不合适。 四、能否继续降息和减税税费 2008 年，已经对房地产交易环节税费进行过调节，并在一定程度上促使楼市发展。房 地产作为国家重要的支柱性产业，无疑是受益最大的行业之一，如果今年银行利率再次下 降， 那么购房者还贷的压力将大大减轻。同时，降息也会刺激楼市消费增加，甚至有望促进楼 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 13 页 市回暖。在开发商开发环节的城建税、教育费附加、土地增值税等十几项税种，依然存在 操作空间，但触动开发环节税费的可能性较小，所以，期待政府在交易环节出现“退步” 实施的可能较高。 五、土地政策和信贷支持 针对目前开发商存在的资金压力问题，在度过了惨淡的 2008 年后，部份开发商的资金 紧缺问题依然没有解决，甚至令一些发展商左右为难的是无力缴纳土地款或支出开发成本， 长时间以往，将有部份开发商“人间蒸发”，就目前开发商的窘迫局面，预计继续加大对 房地产市场的信贷支持可能成为政府救市的又一张牌，也有可能在落实有效监管的前提下， 在扩大信贷融资支持的同时，给发展商以适当的经营开发自主权，适度放宽土地开发实效 限制，就 2008 年出台的多项支持房地产企业融资信贷的政策看出，对开发商来说，只是在 资金链上的放宽，随房地产市场的把握依旧没有实质性的放松。 世界宏观经济分析世界宏观经济分析 2009 年全球经济增长预计将下降至 2.5%，其最低利率自第二次世界大战结束以来。 持续的金融危机，作为政策未能消除不确定性，造成了资产价值大幅下跌的先进和新兴经 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 14 页 济体，减少家庭财富，从而使下行压力的消费需求。 此外，相关的高层次的不确定性，促 使家庭和企业推迟支出，减少需求的消费品和资本货物。 与此同时，普遍中断信贷限制家 庭支出和减少生产和贸易，造成全球产出和贸易在 2008 年最后几个月的下降。 先进经济体正在遭受第二次世界大战以来最深切的衰退。 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 15 页 不景气的全球需求已经导致初级商品价格崩溃。 迟缓的实际活动和商品价格下滑令通货膨胀压力减弱 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 16 页 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 17 页 Overview of the World Economic Outlook Projections 世界经济展望世界经济展望预测预测 （百分比变化，除非另有说明）（百分比变化，除非另有说明） 比去年同期 预测预测 2008 年世界能源展望估计预测 200720082009201020092009200820092010 世界产出世界产出 1 5.23.40.53.0-3.4-1.61.11.23.4 先进经济体2.7 1.0 -41.1-3.4-1-2.2-11.6 美国2.0 1.1 -3.21.6-1.80.1 -1.4- -2.0 欧元地区2.6 1.0 -40.2-3-1.4-1.4-2.80.9 日本2.4 -0.6-5.20.6-4.8-1-6-0.40.8 新兴工业化 亚洲经济体 5.6 2.1 -7.83.1-12-2.2-6.80.63.3 新兴和发展 中经济体 2 8.3 6.3 3.35.0 -3.6-2.44.53.5 5.8 俄罗斯8.1 6.2 -1.41.3-8.4-6.42.7 -2.61.9 亚洲发展中 国家 10.6 7.8 5.5 6.9-3.2-2.2. . . . 中国13.0 9.0 6.78.0 -3.6-36.8 7.5 8.1 印度9.3 7.3 5.1 6.5 -2.4-0.65.1 5.3 7.1 欧洲联盟3.1 1.3 -3.60.5 -3.2-1.6. . . . 市场汇率3.8 2.2 -1.22.1 -3.4-1.4. . . . 世界贸易量世界贸易量7.2 4.1-5.63.2 -9.6-5. . . . 进口 先进经济体4.5 1.5-6.21.9 -6-3.6. . . . 新兴和发展 中经济体 14.5 4.10-4.45.8 -14-7.2. . . . 出口 先进经济体5.9 3.1-7.42.1 -10-3.6. . . . 新兴和发展 中经济体 9.6 5.6-1.65.4-11.6-7. . . . CPICPI 先进经济体2.1 3.50.3 0.8 -2.2-1.62.6 0.3 0.9 新兴和发展 中经济体 2 6.4 9.25.8 5.0 500-2.6-17.6 4.7 4.2 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 18 页 行业分析行业分析 行业的市场结构分析； 房地产行业的市场结构属于寡头垄断，整个行业由几个在行业内占有相当市场占有率的资 本雄厚的企业共同作用，个体能够对整个行业产生显著的影响的利益集体的行业主导状态。 行业竞争结构分析 （采用波特五力分析模型） 潜在进入者：由于房地产行业的行业壁垒，对进入行业的资本和技术人才要求较高，以及 国家政策对房地产行业的严格准入制度限制了潜在进入者的进入。 替代品：住宅型和商业性用房尚没有很好的替代品 供方：全国的房地产开发企业 需方：进入结婚置业期和有更新住房需求的人群，中国目前有大约 2 亿人向城市迁徙，占 总人口大约 12%，而且以每年 1500 万人的规模在增加，每年迁徙人口中有 7-28成 为房地产市场的新潜在客户来源。美国婴儿潮一代决定房地产市场进程整整 30 年，其中 成为经济、社会支柱后的第二次置业需求就占了 10 年。中国 1962-1975 年第一次“婴 儿潮”总人口 3.7 亿人；1981-1991 年第二次“婴儿潮”总人口 2.5 亿人。进入结婚置 业高峰期的“80 后”小婴儿潮成员已成为 2008 年自主性消费需求增长的生力军，婚房旺 销和中小户型成交比例大幅上升可以说明。例如：北京 90 平米一手新房成交量从原来的 不足 15%上升到今年的 25%以上；上海则从不足 20%上升到 35%以上。 现有竞争者：行业内大大小小的房地产开发企业 经济周期与行业的关系:由于房地产行业是与宏观经济相同步、协调发展的，因此房地产行 业具有周期性， 行业生命周期分析 我国的房地产行业的起步较晚，尽管近几年的发展很迅猛，各地的房地产企业不断涌现， 但是就房地产行业总体的制度健全程度和企业的总体发展水平而言，对比国外的房地产行 业的发展历程，我国的现阶段的房地产行业正处于快速发展的成长期。 其他:宏观经济的发展状态（比如：最近的金融危机对我国房地产行业的巨大影响） 影响行业兴衰的主要因素 产业政策：作为房地产行业的风向标，清晰的把握产业政策的未来走向和脉搏对房地产企 业的经营决策和行业发展都具有举足轻重的战略导向作用。 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 19 页 技术革新：从多元化到专业化，从专业化到精细化，每一次的转型都是经营理念的蜕变， 引导房地产企业能够更好地迎合市场的需要和行业内激烈的竞争环境。 经济全球化：随着中国加入 WTO，国际资本的流入在一定程度上对国内的房地产开发企 业造成了冲击，这不仅带来了挑战，还有更多的机遇，借鉴外国同行业的发展经验和教训， 结合我国的自身实际情况，走中国特色的房地产开发道路。 公司背景及简介公司背景及简介 证券代码：000002 证券简称：万科A 公司名称：万科企业股份有限公司 公司英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD. 交易所：深圳 公司注册国家：中国 省份：广东省 城市：深圳市 工商登记号：4403011019092 注册地址：广东省深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 办公地址：广东省深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心 注册资本：1099521.022万元 邮政编码：518049 联系电话公司传真：25531696 法人代表：王石 总经理：郁亮 成立日期：1984-05-30 公司简介： 万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准,于1988年11 月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原 名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日,本公司发行之A股在深圳证券交易 所上市。 1993年5月28日,本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。 1993年12月28日经深 圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。 经营范围： 房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、 专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。 公司网址： 电子信箱： IR 所属板块： 深圳市 房地产开发与经营业 华润系 含B股的A股 基金重仓 全A 蓝筹280 QFII重仓 大盘蓝筹 重组概念股 网络股 新股增发板块 基金减持 金融地 产 未ST板块 含转债的股票 发行日期： 1988-12-28 发行价格： 1.00元 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 20 页 上市日期： 1991-01-29 主承销商： 深圳经济特区证券公司 上市推荐人： 君安证券有限公司 深圳经济特区证券公司 审计机构： 毕马威华振会计师事务所 毕马威会计师事务所 法律顾问： 广东信达律师事务所 万科A(000002) 主要股东 截至日期 2008-06-30 公告日期 2008-08-05 股东说明 广发聚丰股票型证券投资基金、广发小盘成长股票型证券投资基金同为广发基金 管理有限公司管理的基金。 股东总数 1038535 平均持股数 10590股(按总股本计算) 编号 股东名称 持股数量(股) 持股比例(%) 股本性质 1 华润股份有限公司 1609094796 14.63 2 刘元生 133791208 1.22 A股流通股 3 广发聚丰股票型证券投资基金 112759315 1.03 A股流通股 4 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 110005757 1 B股流通股 5 内藤证券株式会社 77043495 0.7 B股流通股 6 CITIGROUP GLOBAL MARKETS LIMITED 71850806 0.65 A股流通股 7 中国人寿保险(集团)公司-传统-普通保险产品 71774782 0.65 A股流通股 8 融通深证100指数证券投资基金 71695657 0.65 A股流通股 9 广发小盘成长股票型证券投资基金 67250432 0.61 A股流通股 10 万科企业股份有限公司工会委员会 67168517 0.61 A股流通股 万科A(000002) - 股本结构 变动日期 2008-06-19 2008-06-16 2008-06-05 2007-12-27 2007-12-06 公告日期 2008-06-05 2008-06-05 2008-06-05 2007-12-25 2007-12-05 股本结构图 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 21 页 变动原因 B股转增 转增 股东变化导致股份结构变动 定向增发机构配售上市 股改限售 股份上市 总股本(历史记录) 1099521.022万股 1050210.192万股 687200.639万股 687200.639万 股 687200.639万股 流通股 流通A股(历史记录) 941385.831万股 941385.831万股 588366.145万股 588342.594万 股 544842.594万股 高管股(历史记录) 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 限售A股(历史记录) 26639.643万股 26639.643万股 16649.777万股 16673.328万股 60173.328万股 流通B股(历史记录) 131495.547万股 82184.717万股 82184.717万股 82184.717万股 82184.717万股 限售B股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 流通H股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 境外流通股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 三板股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 非流通股 国家股(历史记录) 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 国有法人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 境内法人股(历史记录) 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 境内发起人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 募集法人股(历史记录) 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 一般法人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 战略投资者持股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 基金持股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 STAQ股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 NET股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 外资股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 转配股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 内部职工股(历史记录) 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 自然人股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 优先股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 22 页 2008年公司重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明 1公司债券发行 2008年8月26日，公司向社会公开发行面值不超过590,000万元的公司债券获得中国证 券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准；9月2日，公司公布公司债券发行公告： 本期债券分为有担保和无担保两个品种，都为5年期固定利率债券，其中无担品种附发行人 上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券基本发行规模为450,000万元，根据市场情 况可超额增发不超过140,000万元；9月5日确定的公司债券票面利率公告，有担保品种票面 利率为5.50%，无担保品种票面利率为7.00%。9月9日公司债券发行圆满结束，有担保品种 的最终发行规模为人民币30亿元，无担保品种最终发行规模为人民币29亿元。2008年9月18 日，完成发行的59亿元公司债券开始在深圳证券交易所上市交易，有担保品种和无担保品 种的证券代码分别为112005和112006。 详细情况请参阅公司分别于8月27日、9月2日、9月5日、9月10日和9月17日在中国证 券报、证券时报、上海证券报发布的公告。 2限制性股票激励计划进展情况 由于首期限制性股票激励计划2006年度计划的业绩考核指标和股价考核指标都已经达 成，根据激励对象的类别，分别经总裁和董事会确定，董事会薪酬与提名委员会备案和监 事会核实，2008年9月11日，2006年度激励计划激励股票计入激励对象个人股票账户，实际 过户股票总数为54,609,696股。2006年度限制性股票激励计划实施完毕。 详细情况请参阅公司分别于8月23日、9月13日在中国证券报、证券时报、 上海证券报发布的公告。 受全球金融危机蔓延、宏观经济增速放缓、房地产市场进入调整期等因素的影响， 2008年房地产市场成交量大幅度萎缩，多个城市房价也不同程度出现下调。综合各项经营 状况，公司预计2008年度净利润增长率超过15%这一指标不能达成。 按照首期限制性股票激励计划的规定，如果上述业绩指标未能达成，公司需要在2008 年度股东大会决议公告之日起两个交易日内发布确认2008年度激励计划确认终止的公告， 预提的2008年度奖励基金购买的股票需要在该公告发布之日起20个属于可交易窗口期的交 易日全部售出，并由信托公司将股票出售所得资金在出售后三个工作日内移交给公司。 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 23 页 2007年度以及2008年度激励计划会计处理及对财务状况和经营成果的影响如下： 首期限制性股票激励计划依据企业会计准则第11号股份支付进行会计处理。根 据有关会计准则，首期限制性股票激励计划是一种以权益结算的股份支付安排，应该按权 益工具的公允价值，将换取激励对象服务的股份支付记入成本费用，同时增加资本公积。 计提奖励基金时，减少“银行存款”，同时计入“资本公积-股权激励信托基金”，作为资本公 积的减少项；摊销奖励基金时，增加“管理费用”，同时计入“资本公积-股权激励公积金”， 作为资本公积的增加项。 目前公司提取2007年度激励计划的奖励基金484,423,549.42元，并预提2008年度的奖励 基金763,905,518.41元。深圳国际信托投资有限责任公司已将上述所有奖励基金在规定时间 内买入了公司A股股票。各年度奖励基金分别按照其公允价值在各自年度激励计划的预计 等待期间根据直线法进行摊销。按照对2007年度激励计划的评估报告，2007年度奖励基金 的公允价值为470,000,000.00元，预计等待期为2007年1月1日至2008年12月31日。因此2007 年度奖励基金已摊销人民币235,000,000.00元计入2007年管理费用。2008年1月至9月，2007 年度奖励基金摊销管理费用人民币176,250,000.00元。 公司预提的2008年度奖励基金人民币763,905,518.41元，在其预计等待期（即2008年1 月1日至2009年12月31日），按直线法进行摊销。公司于2008年1月至6月摊销了人民币 190,976,379.60元计入了2008年半年度的管理费用。根据企业会计准则，由于公司预计不能 实现2008年扣除非经常性损益后的净利润比2007年增长15%，按照对2008年度激励计划实 施条件的最佳估计，2008年度激励计划无法达成业绩指标，2008年度激励计划不能实施， 公司19月份无需摊销与2008年度激励计划相关的费用。故公司将2008年上半年度摊销的激 励计划费用人民币190,976,379.60元全额在本报告期作冲减管理费用处理，公司资本公积相 应减少190,976,379.60元。有关管理费用冲减使公司本报告期利润总额（税前）相应增加 190,976,379.60元。 2008年度限制性股票激励计划最终确认无法实施后，则全年无需再摊销任何与2008年 激励计划相关的管理费用。根据首期限制性股票激励计划规定，预提的奖励基金购入的股 票须在发布确认2008年度激励计划确认终止公告后于规定的期限内在市场售出，所得资金 移交公司。该等款项将增加公司资本公积，但因售出股票的价格的不确定性，未来增加的 资本公积可能会与2008年因预提2008年度的奖励基金而减少的资本公积存在差异。有关事 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 24 页 项可能对公司资本公积产生一定影响，但不影响公司损益。 3存货减值准备 根据报告期末的市场情况，在对存货减值风险予以全面审视和评估的基础上，根据企 业会计准则和本公司第十二届董事会第三次会议修订的资产减值准备和损失处理的内部 控制制度等要求，公司在报告期末对所有项目的减值状况进行了全面测试，遵循客观和 谨慎原则，按照存货成本和可变现净值孰低计量的标准，计提了存货减值准备。存货可变 现净值，依据企业会计准则第1号存货第十五条，是指存货项目的估计售价减去至 项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 公司决定在本报告期计提存货跌价准备人民币53,475.72万元，主要计提项目为天津假 日润园项目人民币3,100万元；南京金域蓝湾项目人民币16,688万元；南京金域缇香项目人 民币6,359万元；福州金域榕郡项目人民币15,216.72万元以及北京金色城品项目人民币 12,112万元。该等存货减值准备考虑了递延税因素后影响本公司本报告期税后净利润计人 民币40,106.79万元。年末，公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评 估。 公司所属行业特征分析公司所属行业特征分析 房地产行业的行业特点 1. 风险性大 2. 增值性与保值性强 3. 结构性明显 4. 垄断性强 5. 金融依赖性强，现金为王 近几年来房地产行业的基本趋势 1. 房地产投资规模稳步攀升 2. 房地产投资与宏观经济保持稳步、协调的增长势头 3. 房地产投资重心进一步向住宅倾斜，房地产开发结构基本合理 4. 房地产项目趋于大型化，房地产投资趋于规模化 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 25 页 5. 房地产投资主要集中于经济较发达的东部地区及大中城市 6. 房地产开发投资集中于大型企业 7. 房地产投资主题趋于多元化 8. 房地产开发资金来源途径多元化 9. 房地产开发企业中以内资企业为主，国有、集体房地产开发企业数量逐年减少 10. 房地产从业人员数量不断增加 11. 目前我国房地产开发企业的规模普遍较小 12. 房地产开发企业资本金情况、资产情况和经营收入逐年增加 13. 房地产开发企业营业利润及行业平均利润率变化剧烈 房地产开发企业存在的主要问题 （一）结构性矛盾没有得到解决 在我国房地产市场上，长期存在着高投入、高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒 店式公寓、度假型住宅比重过高，住房特别是低投入、低价位的中小套型住房供应总 量不足的结构性矛盾。这主要是因为在很长一段时期内，房地产市场是由开发商作为 市场供应主体，房地产商的趋利性决定了他们对大户型、房价高的房子的投资偏爱。 （二）房地产业发展存在明显的区域差异 东西部发展不均衡，东部发展过快，西部特别是偏远省市过慢。相应的，房地产 业投资过多地投向东南沿海的大中城市，导致房地产业的东西部发展不均衡，沿海和 内地城市发展不均衡，东南沿海的大中城市住房结构升级过快，为城市格局和城市建 设及城市环境带来了巨大压力。 （三）房地产业存在着严重的信息不对称和道德风险现象 一方面，一些企业违规采用虚假售房、虚假信息、虚假广告、哄抬价格、雇人排 队、串通中介炒卖期房等等手法欺骗顾客；另一方面，一些所谓专家学者为既得利益 者摇旗呐喊，推波助澜，大肆鼓吹“房价将大涨、持续上涨、绝不会跌”，诱导百姓 对房价的判断取向，以此也推动了房价的疯狂上涨。 （四）百姓住房消费观念和住房消费心理预期的误区较多，和住房价格上涨相互推动 虽然政府一直在调控房价，但是各地房价还在不断上涨，“早买房”、“人人买 房”、“家家买房”、“重买轻租”、“贪大求洋”以及“炫耀型、竞争型、摆阔型” 的盲目攀比等错误的住房消费观念和一些不负责任的宣传在一定程度上起了推波助澜 万科（000002）投资价值分析报告 12/15/2019 共 44 页 第 26 页 的作用。 （五