房地产调控政策论文.doc

浅析我国的房地产调控政策学院：经济学院 姓名：李小兰 学号：08084019 摘 要: 本文首先阐明了我国房地产调控的基本概念和目的，然后综合运用房地产经济学理论分析了我国房地产调控的发展阶段、政策措施及其带来的正负效应,在此基础上评价了我国房地产调控政策。 关键词: 房地产 调控政策 发展阶段 正负效应 1. 前言 房地产是一个简称，完整含义包括房地产物品、房地产业和房地产市场三层意思。房地产调控，是国家以经济、行政等手段，推动或抑制房地产的发展，使房地产发展在总量上同国民经济发展保持协调，同时保持房地产业内部和房地产市场结构协调的管理行为。2. 房地产调控的目的 首先，要保持房地产发展同国民经济发展的协调关系。房地产的盲目发展和过热发展，会给国民经济带来特别的危害。所以，人们一方面期望房地产业的发展推动其它产业和国民经济的发展；另外一方面，也格外期望和关注房地产发展不要脱离国民经济的需要和可能。 其次，要保证房地产发展内部关系的协调性。房地产发展的内部关系包括实物结构、工程进度结构、财务结构等问题。相对于房地产同国民经济的协调关系来说，内部协调关系的重要性要低得多。但是，内部关系的不协调会导致同市场需求的不协调，从而影响同国民经济的协调关系。再次，要保证房地产市场中供给和需求关系的协调性。房地产和国民经济的这个协调性同房地产市场供给和需求的那个协调性，两者根本上应该是一致的，互为表里或互为因果的。3. 我国房地产调整政策评价中国房地产的调控，在20世纪8090年代已经有了初步的实践。80年代的实践，主要是推动产业和市场的起步和形成，尚处于最初级的阶段。90年代，中国城市房地产出现了第一轮高潮，有了两轮主要的实践。3.1 第一轮房地产调整3.1.1 背景1992年春天邓小平同志南巡讲话发表以后，国人被压抑多年的发展市场经济的的积极喷发出来了。但是，管理者对市场经济的思想准备不足，缺乏实践经验，导致经济全局失控过热，社会总需求严重超过总供给。主要问题是：房地产价格猛涨；房地产开发投资猛涨；土地供给失控；高中档楼盘开发过多；企业开发行为不规范；市场秩序混乱。3.1.2 政策措施中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根。其目的是压缩固定资产投资，减少社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡。中央建设管理部门的调控方向同中央政府是一致的，目的是企图通过减少对于房地产的投入达到减少社会总需求，减轻对社会总供给的压力。3.1.3 取得的成效该轮房地产调控基本上达到了紧缩和退热的预期目标，取得了成效。在各种调控措施陆续出台的过程中，以房地产开发投资增长过快为主要标志的房地产过热现象逐步退烧。同时，房地产价格猛涨的势头得到抑制，开发结构开始调整，开发企业和市场秩序也得到了整顿。3.1.4 存在的问题一是货币政策忽视差别实行一刀切。在推行紧缩银根的货币政策时，规定一律不准对房地产开发项目发放贷款。这一政策的经济目的是正确的，对于控制房地产过热也有相当的必要性。但是没有考虑房地产内部不同品种和同一品种建设的不同阶段对于贷款需要的实际情况，造成了一些不必要的混乱和被动。二是在调控指导思想的形成和政策执行上，并未建立在对房地产业应有地位和作用的正确认识上，不少人带有对于房地产业偏见的消极情感。3.2 第二轮房地产调整3.2.1 背景1992年出现并连续23年的房地产供不应求的局面得到根本改观，供求开始协调起来，部分城市的某些房地产品种有了供大于求的迹象。可惜1997年爆发了东南亚金融危机，对于中国房地产的投资和需求发展，产生了明显的抑制作用，尤其是需求的大幅度下降。这样就加剧了自上轮调控以后出现的供大于求的局面，空置严重。3.2.2 政策措施该轮调整的主要措施：第一，中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群众的住房需求。第二，用宽松的住房金融，推动住宅需求。第三，减免税金，降低购房负担。对空置有年的商品住宅免收营业税；居民出售自住旧公房购买新房，只交纳契税的差额部分；普遍降低新房购买契税；个别城市还实行购买住房的款项可以抵扣个人所得税税基的政策。第四，各地政府的房屋主管部门，实施降低房屋交易费。第五，让存量住房进入市场，推动增量市场发展。3.2.3 取得的效果第一，调控的主要对象紧紧抓住了住宅。由于20世纪90年代中后期，中国城镇居民的平均居住水平相当低，抓住住宅问题，符合需要、顺乎民心。第二，把活跃住房市场和改革住房制度紧密地结合起来，相互推动、相得益彰。当时房地产调控的主要指向是活跃市场、带动景气，并不是直接为了解决住房制度改革。但是，住房制度改革自身也要求通过活跃市场，实现住房商品化、市场化和改善居民居住水平的目的。两者在目的上具有客观的共同性，因此自然地结合起来了。第三，调控手段的多样性。本轮调控除了金融市场调控之外，大量地采用了税收、费用手段，还有制度改革的手段。这显示房地产调控在不断地走向成熟。第四，中央和地方两个层次的调控，紧密协同。3.2.4 存在的问题 第一，对于房地产业的重要地位认识和调控的不完整性。90 年代中后期开始，勉强地提出了所谓的住宅产业的重要性，将住宅问题从房地产业中割裂开来。这种认识造成两个后果：一是看重住宅发展对于国民经济的消费和投资的拉动作用，却没有充分意识到住宅仅仅是房地产品的一个主要组成部分，包括住宅业在内的房地产业本身可以创造相当多的国民经济增加值。二是把重点放在提高住房消费水平和拉动其他产业增长的经济发展方面，但是，对于房地产业的企业制度、产业组织、市场机制的改革问题有所忽略。第二，调控行动缺乏灵活性。一是起动较慢。由于对房地产市场形势的判断没有充分的把握，不能肯定市场是处于过热还是过冷的阶段，无法果断地采取及时的调控行动，以至于调控有些滞后。二是缺乏灵活性。在一项调控措施实施时，缺少针对不同情况作不同的处理，过于死板。第三，判断方法上的陈旧性和不成熟性。作为市场经济体系之一的房地产市场的产生、发展时间不长。判断房地产市场形势好坏的方法没有一套成熟的、科学的标准和方法。传统的工具和方法用于简单市场的分析还勉强可以，但对于有特殊复杂性的房地产市场，就勉为其难了。参考文献1 孙秀岩,杨梅.浅析房地产调控政策及趋势J,中国经贸导刊.2010,(18). 2 周达.金融危机以来中国房地产调控