（系统工程专业论文）个人抵押商品住房贷款保险研究.pdf

武汉理工大学硕士学位论文 摘要 个人抵押商品住房贷款保险对实现“居者有其屋”的社会发展目标和经济发 展的产业政策目标有着重要作用。但是，我国尚没有人对个人抵押商品住房贷款 保险作过系统的理论研究，而且我国个人抵押商品住房贷款保险在实行过程中也 相继暴露了一些问题，并已经在一定程度上影响了其进一步发展。因此，笔者选 择个人抵押商品住房贷款保险作为研究的对象是希望能够对住房抵押贷款理论 作一次较为系统的总结，并能给个人抵押商品住房贷款保险业务的发展提供一些 有建设性的建议。 由于个人抵押商品住房贷款保险业务在我国的发展时间还不长，统计资料很 不完各，因此笔者主要采用定性分析对个人抵押商品住房贷款保险问题作一次较 为全面的研究，并希望通过对实践的规范和指导，为以后的进一步实证研究积累 资料，打下良好的基础。 本文第章为绪言，主要阐述了个人抵押商品住房贷款保险的研究背景、研 究意义、研究目的和研究方法。 第二章，从住房抵押贷款存在风险着手，研究个人抵押商品住房贷款保险的 适用范围、内涵、属性、作用以及社会经济地位。 第三章，详细的介绍了国内外现状，我国个人抵押商品住房贷款保险在实行 中突出的问题，欧美国家个人抵押商晶住房贷款保险能提供我们的一些经验。 第四章，就我国现在贷款银行、保险公司及借贷入( 被保险人) 的在个人抵 押商品住房贷款保险业务中的冲突，进行了详尽的分析。 第五章，根据我国个人抵押商品住房贷款保险现状及个人抵押商品住房贷款 保险各方的矛盾，提出了些解决方法，并提出建立新型个人抵押商品住房贷款 保险品种的思路。 总之，本文比较系统、全面地对个人住房抵押贷款保险进行了研究，提出了 一些新观点，设计了一些新险种，在一定程度上完善了我国个久抵押商品住房贷 款保险的险种结构；同时，对个人抵押商品住房贷款傈险市场发展中的问题进行 了分析并提出了解决的对策，可供政府和住房抵押贷款发放机构及保险公司参 考。 关键词：个人抵押商品住房贷款保险住房抵押贷款趸缴 武汉理工大学硕士学位论文 a b s t r a ( 了r i n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g ep l a y sa ni m p o r t a n tr o l ef o rr e a l i z i n gs o c i a l d e v e l o p m e n tg o a la n di n d u s t r i a lp o l i c yo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n to np e r s o nw h o o c c u p yt h e i rr o o mg o a lo fg r e a ti m p o r t a n c ei n s u r a n c e h o w e v e r , n o b o d yh a ss t i l ld o n e t h es y s t e m a t i ct h e o r e t i c a lr e s e a r c ht oi n s u r a n c eo ft h eh o m e m o r t g a g ei no u rc o u n t r y , a n di n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g ei no u rc o u n t r yh a se x p o s e ds o m eq u e s t i o n si n s u c c e s s i o ni nt h ec o u r s eo fi m p l e m e n t a t i o n ，a n dh a sa l r e a d yi n f l u e n c e di tt od e v e l o p f u r t h e rt oac e r t a i ne x t e n t t h ec a u s et h a tic h o o s ei n s u r a n c eo f h eh o m em o r t g a g ea s t a r g e tt h a tis t u d yt oi s ，c a nm a k eo n ec o m p a r a t i v e l ys u m m a r yo fs y s t e mo fh o m e m o r t g a g et h e o r y , a n dc a np r o v i d es o m ef o rd e v e l o p m e n to ft h eg o o d sh o u s i n gl o a n i n s u r a n c eb u s i n e s so ft h ep e r s o n a lm o r t g a g ea n dh a v ec o n s t r u c t i v es u g g e s t i o n s b e c a u s et h ed e v e l o p m e n tt i m ei no u rc o u n t r yo fi n s u r a n c eb u s i n e s so fh o u s i n g l o a no fp e r s o n a lm o r t g a g eg o o d si ss t i l ln o tl o n g ，t h es t a t i s t i c a ld a t ai sv e r y i n c o m p l e t e s o t h ea u t h o ra d o p t s q u a l i t a t i v ea n a l y s i s t od 0m o r ec o m p r e h e n s i v e r e s e a r c ht ot h eg o o d sh o u s i n gl o a ni n s u r a n c ep r o b l e mo ft h ep e r s o n a lm o r t g a g e m a i n l y , h o p e st op a s s t on o r ma n dg u i d a n c eo fp r a c t i c e c h a p t e ro n e ，i s t h ei n t r o d u c t i o no ft h i s t e x t ，m a i n l ye x p l a i n st h er e s e a r c h b a c k g r o u n do fi n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g e ，s t u d i e st h er e s e a r c hp u r p o s eo ft h e m e a n i n ga n d r e s e a r c ha p p r o a c h c h a p t e rt w o ，s e t sa b o u tf r o mt h eh o m em o r t g a g ei nt h er i s k ，s t u d i e st h es c o p eo f a p p l i c a t i o n ，i n t e n s i o n ，a t t r i b u t e ，f u n c t i o na n ds o c i a le c o n o m i cs t a t u so fi n s u r a n c eo f t h eh o m em o r t g a g e c h a p t e rt h r e ed e t a i l sd o m e s t i ca n d i n t e r n a t i o n a lc u r r e n ts i t u a t i o no fi n s u r a n c eo f t h eh o m em o r t g a g e ，a no u t s t a n d i n gp r o b l e mi ni m p l e m e n t i n go fi n s u r a n c eo ft h e h o m em o r t g a g eo fo u rc o u n t r y ，i n s u r a n c e o ft h eh o m e m o r t g a g e o f a m e r i c a n - e u r o p e a nc o u n t r i e sc a no f f e rs o m ee x p e r i e n c eo fo u r s c h a p t e rf o u r ，h a sc a r r i e d o ne x h a u s t i v ea n a l y s i sc o n f l i c to ft h ei n s u r a n c e b u s i n e s sa b o u to u rc o u n t r y l e n d i n gb a n k ，i n s u r a n c ec o m p a n ya n dd e b t o r ( t h e a s s u r e d ) i ni n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g en o w c h a p t e rf i v e ，a c c o r d i n gt o t h ec u r r e n ts i t u a t i o no fi n s u r a n c eo ft h eh o m e m o r t g a g eo fo u rc o u n t r ya n de a c hs i d eo fc o n t r a d i c t i o no fi n s u r a n c eo ft h eh o m e m o r t g a g e ，p r o p o s e ss o m es o l u t i o n s ，p u t sf o r w a r d t ot h et h i n k i n go fs e t t i n gu pg o o d s h o u s i n gl o a ni n s u r a n c ea s s o r t m e n to f t h en e w t y p ei n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g e - i i 武汉理工大学硕士学能论文 i naw o r d t h i st e x th a sc a r r i e do i lr e s e a r c ht oi n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g e m o r cs y s t e m a t i c a l l ya n di na n “l r o u n dw a y , h a sp r o p o s e ds o m ei l e wv i e w s ，h a s d e s i g n e ds o m en e wi n s u r a n c ek i n d s ，h a sp e r f e c t e dt h ei n s u r a n c ek i n ds t r u c t u r eo ft h e p e r s o n a lm o r t g a g eg o o d sh o u s i n gl o a ni n s u r a n c eo fo u rc o u n t r yt o ac e r t a i ne x t e n t ； m e a n w h i l e ，h a sa n a l y z e da n dp u tf o r w a r dt h ec o u n t e r m e a s u r es o l v e dt op r o b l e mo f i n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g e ，m a r k e to fd e v e l o p m e n t ，s u i t a b l ef o rt h eg o v e r n m e n t a n dh o m em o r t g a g e sg r a n t i n gt h eo r g a n i z a t i o na n di n s u r a n c ec o m p a n yt oc o n s u l t k e y w o r d ：i n s u r a n c eo ft h eh o m em o r t g a g e h o m em o r t g a g ew h o l e s a l ep a y i n g 1 1 1 武汉理工大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 个人抵押商品住房贷款保险研究的背景 随着我国经济飞速发展，住房制度改革的不断深化，居民个人购房成为主流。 个人住房抵押贷款作为解决个人住房问题，成为启动住房消费的有效途径之。 中国人民银行的数据表明，2 0 0 4 年全国商业银行个人抵押商品住房贷款余额为 1 3 0 4 3 5 亿元。 个人抵押商品住房贷款保险因其风险转移和损失赔偿机制在一定程度上可 以防范和化解个人住房抵押贷款业务的一系列风险，其重要性随着个人住房抵押 贷款业务的发展逐渐为国内各大金融机构( 包括保险公司) 所认识。 个入抵押商品住房贷款保险，简称“房贷险”。目前各银行普遍规定，购房 者向银行贷款的同时必须在保险公司购买个人抵押商品住房贷款保险。它的基本 操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银 行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买个人抵押商品住 房贷款保险。银行凭着房屋抵押借款合同和个人抵押商品住房贷款保险等给予贷 款。 目前我国的个人抵押商品住房贷款保险处于起步阶段，并且鲜有发展创新， 发展程度远远落后于个人住房抵押贷款。具体表现为险种单一，承保责任少，保 险费率高，缴费方式不合理，等等。但是，个人抵押商品住房贷款保险的赔付率 很低，几乎可以忽略不计，因而一直以来，各家保险公司都在激烈争夺这一市场。 然而，受加息预期的影响，一向被认为“暴利”的个人抵押商品住房贷款保 险，币面临着业主提前还贷的“退保”大潮，个人抵押商品住房贷款保险走到了 亏损的边缘，部分保险公司开始意兴阑珊，已萌生停售个人抵押商品住房贷款保 险之意，个人抵押商品住房贷款保险市场开始收缩。针对这种情况，目前有不少 保险公司酝酿对个人抵押商品住房贷款保险的改革，首先是将原个人抵押商品住 房贷款保险费趸缴( 一次性缴清) 方式改为分期收取也就是年缴方式；另外，对 拥有多套商品房的购房者拟提升其购买的非自住房的保险费率，并限定最高保 额。 1 2 个人抵押商品住房贷款保险研究的意义 住房问题，尤其是城镇住房问题，在世界各国一直是个重大的社会、经济 问题，并随工业化和城镇化进程的加速而日显突出。各国为了实现“居者有其屋” 武汉理工夫学硕士学位论文 的社会发展目标和经济发展的产业政策目标，一般都采取各种政策措施来扶持住 房信贷的发展。在这些扶持政策中尤以个人抵押商品住房贷款保险政策为重。 为了配合住房体制改革，2 0 世纪9 0 年代个人抵押商品住房贷款保险在我国 应运而生，发展至今已经有1 0 余年的时间了。在此过程中，我国的个人抵押商 品住房贷款保险虽然取得了一些成就，但是也相继暴露了一些问题。由于各种原 因消费者、理论界和实务界对其认识不统一，在个人抵押商品住房贷款保险的内 涵、存在的意义、保险合同的性质、合同内容等多个方面都产生了一些分歧和争 论，并已经在一定程度上影响了个人抵押商品住房贷款保险在我国的发展，如果 不能尽快消除分歧，统一认识，必然会最终制约整个房地产业的发展，妨碍居民 生活水平的提高，影响国民经济的发展。因此，现阶段加强对个人抵押商品住房 贷款保险理论与实务的研究，学习国外住房贷款保险制度的长处，总结这些年来 我国个人抵押商品住房贷款保险实践的经验和教训，结合我国社会、经济的实际 状况，发展个人抵押商品住房贷款保险理论，完善个人抵押商品住房贷款保险制 度具有很强的实践意义。 1 3 个人抵押商品住房贷款保险的研究目的 随着住房贷款规模的日益扩大，银行所面临的流动性风险、利率风险、市场 风险就越来越大，但其所面临的最大风险还是违约风险。当住房贷款违约行为普 遍发生时，会对整个经济产生严重负面效应。一个典型的例子是2 0 年代末，美 国房地产价格大幅度下降，住房贷款违约现象频繁发生，使经营这些贷款的银行 呆帐坏帐剧增，支付能力下降，不得不实行破产、清算，成为经济危机爆发的导 火线之一。所以，对于住房贷款的违约风险，必须加以防范和分散。 从国内外住房金融的实践操作中可以看到，各国所采取的对策主要有以下两 种：一是金融机构通过贷款契约中的某些条款进行自我保护。如银行在贷款时规 定较短的贷款期限，较低的贷款房价比率等。由于期限、贷款房价比率都是影响 违约风险的主要因素，当银行认为违约风险较大而又没有其他有效的途径分散风 险时，做出以上规定就是银行使自身损失最小化的一种理性行为。第二种办法是 通过保险公司或担保机构对住房抵押贷款实行保险或担保。其基本做法是，由借 款人在借款时支付一定数额的保险费，当违约行为发生后，由上述机构对银行的 损失进行补偿。 比较两种办法的效果后我们发现，第一种办法虽然能在一定程度上降低银行 面临的违约风险，其代价却相当高昂。银行苛刻的贷款条件使许多有贷款需求的 人无法获得贷款，导致银行住房抵押贷款业务量小，盈利机会也相应减少。第二 种办法在发达国家实行后取得了成功，表现为增强了银行的抗风险能力，致使其 武汉理工大学硕士学位论文 放松贷款条件，从而使更多的人能获得贷款。同时，还促进了住房抵押贷款一级 市场的发展。美国的住房抵押贷款一级市场早在3 0 年代就已存在，但只是在7 0 年代后才有了迅速发展。其中一个重要原因，就是随着住房抵押贷款保险制度的 完善，愈来愈多的投资者，如退休基金、共同基金等投资于住房抵押证券，而一 级市场的发展不仅增强了银行贷款的流动性，还进一步分散了银行所面临的违约 风险。 比较这两种分散住房抵押贷款风险所采取的措旌后可以看到，两者的区别在 于保险通过保险公司将违约风险有效地转移出去了，而第一种方法对住房抵押贷 款的违约风险基本上还是由银行内部消化。虽然也要求借款人在借款时必须有担 保人担保，但实际上风险仍相当集中，并不能解除银行的后顾之忧。因此，为发 展我国的住房金融，建立高效的住房抵押贷款违约风险转移机制应是当务之急， 这样研究个人抵押住房商品住房贷款保险就非常必要了。 1 4 个人抵押商品住房贷款保险的研究方法 本论文运用金融工程学、数理统计、保险精算与风险管理的基本原理和方法， 充分借鉴和吸收国外关于住房抵押贷款保险的研究成果及实践操作经验，采用规 范分析和实证分析相结合、定性分析和定量分析相结合、静态分析和动态分析相 结合、比较和归纳相结合的研究方法来分析个人抵押商品住房贷款保险在中国的 实践问题。 武汉理工大学硕士学位论文 第2 章个人抵押商品住房抵押贷款保险的概述 2 1 住房抵押贷款风险分析 由于住房贷款的期限一般较长，普遍在2 0 年以上，在此期间，由于环境的 变化或其他随机因素的出现导致资产质量下降，贷款人有受到损失的可能。这就 是住房抵押贷款面i 临的风险( 以下简称住房贷款风险) ，通常表现为： 2 1 1 贷款人的投资风险 这又分为流动性风险和利率风险。首先，由于住房贷款的资金运用和资金来 源( 主要来源于公积金存款和储蓄存款) 的期限结构不匹配，遇到更有利的投资机 会时，贷款人不能立即收回贷款，又无其他投资来源，结果可能错失时机；或者 当储蓄存款人因故挤提存款或贷款人的债权人要求清偿债务时，贷款人可能会出 现资金周转困难，甚至会出现一些连带风险。其次，就固定利率住房抵押贷款而 言，如果在贷款期限内发生通货膨胀和市场利率上升等情况，贷款人收入的实际 价值将下降。 2 1 2 操作风险 由于住房贷款机构的信贷部门和信贷职员在操作和管理上的失误也会而导 致贷款成本上升，预期收入受损，而形成风险。 2 1 3 信用风险 信用风险指借款人因经营状况恶化或其他原因无力履行或不愿意履行偿还 本息的义务而使住房贷款机构受损的风险。从产生信用风险的原因来看，信用风 险又可以分为：( 1 ) 因借款人患疾病、遭遇意外事故而死亡或者丧失劳动能力， 导致余下贷款无法偿还的借款人人身风险；( 2 ) 由于借款人失业而使收入流中断， 导致贷款无法偿还的借款人失业风险：( 3 ) 由于借款人故意违约，拖欠偿还贷款， 不足额偿还贷款，或者损害抵押权，甚至根本就不打算偿还贷款形成借款人的道 德风险。 2 1 4 抵押物风险 虽然住房贷款一般有抵押住房作担保，但是如果抵押住房本身的价值或相关 4 武汉理丁大学硕士学位论文 权利受损，同样威胁到住房抵押贷款的安全。首先，由于经济形势和市场行情的 变化，或者城市规划的变更，都有可能导致抵押住房大幅度贬值，再加上我国住 房二级市场很不发达，拍卖制度很不健全，交易手续复杂，而新房供应充足，结 果抵押住房难以拍卖一个好的价格，扣除拍卖费用和相关税费后，所剩余额可能 不足以抵偿贷款。其次，在抵押期间，抵押住房可能由于各种人为的或自然灾害 的原因而受损，结果使抵押权受损。再次，抵押住房可能会存在潜在的产权瑕疵 而影响抵押权的行使，给贷款人带来损失。 2 1 5 制度风险 目前，我国尚不存在完善的住房救济制度。而抵押住房多为居民的自住用房， 且抵押人违约大多是因失业或意外事故导致收入锐减引起的，这时如果依法拍卖 抵押物将使抵押人无家可归。因此，在实践过中执行拍卖抵押住房的难度很大， 容易给贷款机构带来损失。 2 2 个人抵押商品住房贷款保险的适用范围 虽然住房贷款的风险较多，但是不是所有风险都可以借助保险来解决，个人 抵押商品住房抵押贷款保险业务在很大程度上受到技术和经济条件的制约。从理 论上说，一项风险如果可以借助保险来防范和转嫁，首先，在技术上应该满足一 系列条件：( 1 ) 有大量品质雷同的风险单位；( 2 ) 损失是偶然的，非故意的；( 3 ) 损失明确，能够确定；( 4 ) 该风险应该是非巨灾风险。其次，在经济上也应该具 有必要性和可能性；( 1 ) 损失金额较大；( 2 ) 损失发生的频率较小；( 3 ) 傈险费用 是投保人所可以承受的。 就住房贷款而言，在前述的各项风险中，贷款人死亡风险、抵押物毁损风险 和抵押住房产权风险中的很多因素是能够满足以上技术条件的。在经济上，住房 贷款无论是对银行还是对购房者来说，一旦损失，金额都是非常大的，而发生的 频率较低，保费相对于购房款来说也是借款人所可以承受的。当然，伴随着科学 技术的不断进步，社会经济的不断发展，住房贷款保险的适用范围也是一个相对 的概念。例如，当今世界各国己有很多保险公司经营某些疾病保险业务，在一定 条件下，甚至地震、战争和核辐射风险同样可以承保。 2 3 个人抵押商品住房抵押贷款保险的内涵 为了防范该类业务的风险，1 9 9 2 年，上海市房改办、公积金管理部门、建 武汉理工大学硕士学位论文 设银行上海市分行和中国人民保险公司上海市分公司合作推出了针对公积金贷 款的抵押住房保险条款。这是我国第一个为防范住房贷款风险而制定的地方 性保险条款。此后，其他保险公司，包括寿险公司也相继推出了自己的相关业务 保险条款，但是至今就此类保险业务的名称叫法还处于混乱之中，缺乏统一规范， 内涵界定不清。 我们经常见到的有关住房贷款保险业务的叫法有住房按揭保险、住房贷款保 险、购房贷款保险、贷款购房保险、抵押贷款保险、抵押住房保险、房屋保险等 等，显然，不仅用于抵押贷款的住房可以投保该保险，其他任何合法的住房均可 以投保该保险，而个人住房贷款管理办法明确要求住房抵押贷款的借款人必 须投保房屋保险，房屋保险的内涵要比个人抵押商品住房抵押贷款保险的内涵要 宽泛。阎栗、陈宇和倪娜在北京市购房贷款保险初探一书中将个人抵押商品 住房抵押贷款保险定义为：“是被保险人因意外伤害或疾病造成身故或身体高度 残疾，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业等社会性原因致使 无法继续归还住房贷款时，由保险公司一次或逐月给付被保险人保险事故发生时 按贷款合同尚需归还的贷款本息。”显然，按照定义这一保险是不包括抵押住房 保险的。但是，抵押物的毁损、灭失是抵押贷款面临的一项重要风险。 由此可见，概念提法的混乱和内涵的界定不清容易引起人们的误解，也会妨 碍个人抵押商品住房抵押贷款保险业务的进一步健康发展。因此，有必要对住房 贷款保险的提法进行规范，内涵给予明确界定。笔者以为，一切与住房贷款业务 相关，为保证住房贷款的安全而开展的保险业务都应该归属“个人抵押商品住房 抵押贷款保险”的范畴。当然，随着保险技术的进步，个人抵押商品住房抵押贷 款保险业务的领域会不断地拓展，个人抵押商品住房抵押贷款保险的内涵会不断 地拓宽。 如前所述，住房贷款面临主要有：贷款机构投资风险、信贷部门或人员操作 风险、借款人信用风险、抵押物风险和制度风险。这些风险当中，贷款机构投资 风险属于投机风险，就当前的保险技术水平而言，保险公司无法正确控制和度量 这一风险，因此可以归入不可保风险范畴。保险的方式，由保险公司为银行职员 因操作失误而需承担的赔偿责任提供保障；就抵押物毁损风险而一言，显然一般 可以通过投保抵押物财产保险来在较大程度上防范和化解，抵押物产权风险也可 以通过投保抵押住房产权保险来防范和化解；制度风险纯粹是由于政府相关制度 的缺失或缺陷所导致的，这一风险银行和保险公司都没有办法来加以控制，因此 理应由政府通过加强制度建设来避免；就信用风险，从理论上来说，它既可以由 贷款银行投保信用保险来防范，也可以由借款人投保保证保险来防范，具体由谁 投保取决借贷双方协商的结果。另外，针对信用风险中的借款人人身风险可以由 武汉理丁大学硕士学位论文 借款人投保定期死亡保险、意外伤害保险和疾病保险来防范：失业风险和道德风 险由于经营技术的困难性，保险公司一般不单独承保。 但是就我i 蛋个人抵押商品住房抵押贷款保险发展的现状而言，目前只存在抵 押住房保险、住房贷款保证保险、住房贷款人身保险和集抵押住房保险和住房贷 款保证保险于一体的抵押住房综合保险。 2 4 个人抵押商品住房抵押贷款保险的属性 2 4 1 兼有财产保险和人身保险双重属性 据前所述，个人抵押商品住房抵押贷款保险主要有抵押住房保险、信用保险、 保证保险、抵押住房产权保险、银行员工责任保险、借款人定期死亡保险、意外 伤害保险、健康保险等。抵押住房保险、信用保险、保证保险、物权保险和银行 员工责任保险属于广义财产保险的范畴。其中，信用保险和保证保险承保的是借 款人不能按期还款的信用风险，而借款人遭遇疾病、意外事故和死亡是导致信用 风险发生的重要原因，所以从本质上来说，这两个险种承保了借款人的人身风险。 在财产保险和人身保险分业经营的体制之下，财产险公司从拓展业务空间的需要 出发，通过条款的设计将其转化为信用保证保险而纳入自己的业务范围，但是这 不能否认其人身保险的本质属性。而且实际上，借款人定期死亡保险、意外伤害 保险和健康保险正是寿险公司针对人身风险的存在，从发展业务需要出发设计 的。因此，个人抵押商品住房抵押贷款保险兼有财产保险和人身保险双重属性。 在实际业务中，我们并不一定能够见到以上诸多险种，真正看到的往往是以 上诸险种中某几个险种的综合。例如，很多财产保险公司将抵押住房保险责任和 保证保险责任合并设计出抵押住房综合保险，人寿保险公司的个人购房定期寿险 一般也包括意外伤害保险责任和疾病责任。 2 4 2 兼有商业保险和政策保险双重属性 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 1 9 9 4 4 3 号) 明确指出 城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变 为国家、单位、个人三者合理负担的体制：把各单位建设、分配、维修、管理住 房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为 以按劳分配为主的货币工资分配方式：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保 障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系：建立 7 武汉理工大学硕士学位论文 住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信 贷体系，建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场、逐 步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。1 9 9 8 年7 月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知再次 强调，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住 房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 首先，个人抵押商品住房抵押贷款保险只是因为和住房抵押贷款有关，在经 营过程中，使保险公司经营时在保险金额和保险期限的确定、保险费用的支付方 式的约定等方面同普通的房屋财产保险有一定的羞别，而在风险发生的分布规 律、保险公司的经营管理的技术等方面没有大的不同之处，保险公司完全可以通 过增加保户数量来稳定经营。而且，由于房屋的出险频率一般不高，保费较低， 几乎所有的购房户都能够负担得起。因此，此项保险业务完全适合于商业保险公 司来经营。 同样，住房贷款定期死亡保险和意外伤害保险在经营技术上和普通寿险没有 区别，适合于商业保险公司来经营。至于相应的疾病保险虽然说在经营技术上难 度较大，但是实践中人身保险公司也都在一定范围内经营此项业务。在实践中， 具有住房贷款保险相关业务的国家，几乎都将抵押住房保险完全交由商业保险公 司经营，并允许商业保险公司经营相关的人身保险业务。因此，住房贷款保险具 有商业保险的属性。 其次，经济适用住房供应体系和政策性住房信贷体系在很大程度上要求有相 应有政策性住房贷款保险与之相配套，否则它们难以充分发挥作用。因为，当前 我国住宅市场上交易的主要是新房，房价收入比基本上都在1 0 ：1 以上，个别城 市甚至达到了2 0 ：1 ，远远高于联合国人居中心和世界银行建议的“一套住房的 合理价格是居民家庭年收入的2 3 倍，不超过6 倍”，一旦遭遇住房毁损风险， 很难依靠个人的力量重置，也会危及银行贷款的安全，如果遭遇人身风险、失业 风险或收入下降风险，不能按时归还贷款，就可能陷入抵押住房被拍卖，流落街 头，无家可归的境地。这客观上要求对这些风险进行分散，而保险是分散这些风 险的最有效的途径。 另外，为了维护和推动社会经济的稳定和发展，国家作为全体社会成员的代 言人，有责任为那些暂时或永久、部分或全部失去谋生能力的社会成员及其家属 提供经济保障，维持劳动力的再生产和经济的发展，调节的缩小社会成员之间的 收入差距，促进社会公平。“居者有其屋”属于基本人权。世界各国推出住房贷 款保险制度的一个重要原因就是为中低收入家庭购房提供担保，使他们能够顺利 购买到生活和生存的必需品一一住房。所以说住房贷款业务具有政策性( 社会保 8 武汉理t 大学硕士学位论文 障性) 。世界上很多国家都将个人抵押商品住房抵押贷款保险纳入社会保障范畴， 使其具有政策保险属性。现阶段，我国政府一直向将房地产业培育成国民经济的 支柱产业方向在努力，而房地产市场上房价过高的现状在较长的时期内不会有大 的改变，个人抗风险能力较弱，这就客观上要求加强住房金融保险的政策性( 社 会保障) 属性。 2 5 个人抵押商品住房抵押贷款保险的作用 保险的本质决定了现代业务具有经济补偿、资金融通和社会管理功能。结合 个人抵押商品住房抵押贷款保险的内涵和属性，个人抵押商品住房抵押贷款保险 在整个社会活动中主要发挥以下作用： 2 5 1 补偿住房信贷的损失，促进住房信贷业务稳定发展 补偿住房信贷的损失是住房贷款保险的基本作用。在社会经济发展的过程中 各种自然灾害、意外事故经常发生，在较长的时期内，社会成员的生老病死和失 业也往往不可避免。而这些事件一旦发生，都有可能直接影响到贷款机构长达数 十年之久的住房抵押贷款的收回，使其经济利益受损。这就严重制约了贷款机构 投放住房贷款的积极性。在这种情况下，住房贷款保险的存在就显得至关重要了。 有了它的存在就可以解除贷款机构的后颈之忧，使其能够放心地从事长期性住房 信贷业务，并为贷款银行带来稳定的经济效益。 2 5 2 提高住房货款的信用等级，为抵押货款证券化创造条件 在国外证券化发展的初期，银行也都是选择安全性商、稳定性好的住房抵押 贷款作为证券化的对象。住房抵押贷款一直是最适合于进行证券化操作的债权资 产。这是由于住房抵押贷款在“抵押十保险”的操作模式下，保证了未来现金流 的均匀和稳定，风险较小。 另外，抵押贷款证券化过程中发行机构需要通过对存量资产的分级剥离，借 助担保资产和担保机构的信用，来发行比目前信用等级更高的抵押证券。而且尽 管证券发行机构的信誉也是影响证券流动性和投资效益的重要因素，但证券评级 机构和广大投资者更关注的是资产证券潜在的收益率、担保品或担保机构的信誉 和质量等。由此可见，信用升级在住房抵押贷款证券化过程中的重要性。信用升 级的方式一股包括内部升级、外部升级和复合信用升级三种。而进行外部升级时， 发行人可以通过向保险公司购买一揽子住房贷款组合保险来防范借款人的信用 9 武汉理工大学硕十学位论文 风险和抵押物损坏风险和抵押物产权清晰风险，提高抵押证券的等级。 2 5 3 推动房地产市场的发展，促进经济增长 住房贷款保险为贷款机构住房信贷损失提供补偿，保证了贷款的安全性：为 住房抵押贷款证券化创造了条件，能够大幅度提高贷款资产的流动性，降低风险。 由于风险得到降低，贷款机构从事住房信贷的积极性大提高，信贷规模不断扩大， 从而推动房地产市场的发展和繁荣，并带动相关产业和部门的发展，从而促进经 济的增长。 2 5 4 积累管理经验，促进防灾防损 首先，住房贷款保险集中投保人转嫁来的风险，补偿其在保险责任范围内的 损失。保险公司必然要从维护自身利益出发，积极进行防灾防损工作，在理赔范 围、费率规定、赔款处理、安全优待等方面，处处贯彻防灾精神，提高投保人保 护自己身体、维护抵押房屋安全的积极性。 其次，保险公司还可能经常会同有关部门对抵押房屋进行安全检查，向投保 人( 被保险人) 宣传生活常识和保健知识，发现问题后及时向其提出相关有益建 议。 再次，保险公司通常还会从保费收入中提取一定比例的防灾基金，用于促进 防灾科学的研究，增添防灾设施，加强社会防灾力量。 2 5 5 促进我国信用体系建设 目前，困扰我国社会经济的一个突出问题是社会信用体系建设滞后，大量失 信现象存在，严重损害了正常贸易和融资活动，阻碍了经济循环速度，妨碍了社 会经济的健康发展。在经营住房贷款信用保证保险业务时，保险公司可以和贷款 机构共同对借款人的资信和履约能力进行全面调查，并监督其履约情况，有利于 改善整个社会的信用环境；在信用风险管理活动中，保险机构可以协助贷款机构 进行信用风险控制，提高其信用风险管理水平，保障金融体系乃至整个社会经济 的稳定。 2 5 6 通过经营活动，实现国民收入的再分配 保险公司经营住房贷款保险的过程也就是国民收入的再分配过程。因为个人 1 0 武汉理上人学硕士学位论文 抵押商品住房抵押贷款保险经营活动过程中，保险公司向每个投保人收取保险 费，但是最后只是向少数发生保险事故的被保险人和受益人赔付，而所获赔付金 额是其所缴保费的数百倍，这无疑来源于未发生保险事故的投保人所缴纳的保险 费。即一部分国民收入从未发生保险事故的投保人的手里转移到发生了保险事故 被保险人和受益人手罩，实现国民收入的再分配。 2 5 7 促进社会公平，维护社会稳定 首先，个人抵押商品住房抵押贷款保险具有政策性保险( 社会保障) 属性。政 策性住房贷款保险业务向有资格的中低收入购房者提供的优惠费率的住房贷款 保险，并和具有社会保障性质的住房制度及政策性住房贷款业务及相配套，共同 保障中低收入阶层的基本的居住条件，调节收入差距，促进社会公平，维护了社 会的稳定。其次，个人抵押商品住房抵押贷款保险通过保证房地产市场的稳定而 实现经济稳定，进而维护了社会的稳定。 2 6 个人抵押商品住房抵押贷款保险在社会经济中的地位 住房贷款保险是一种与住房信贷相联系的经济补偿制度，在整个社会经济中 处于社会再生产的分配环节。它通过对国民收入的再分配，实现对社会再生产过 程中的经济损失的补偿，保证经济稳定发展：调节居民收入水平，缩小社会成员 的收入差距，为中低收入社会成员获得基本的住房条件提供优惠和便利，在一定 程度上达到社会公平；通过对住房信贷风险的分散和管理，促进房地产市场的发 展，进而带动相关产业的发展，最终促进整个经济的发展。 在整个社会经济体系中，同个人抵押商品住房抵押贷款保险直接或接相关的 经济领域很多，但是相互之间联系较为紧密的主要有保险市场、社会保障体系、 信贷市场、证券市场和房地产市场。 2 6 1 个人抵押商品住房抵押贷款保险和保险市场的联系 个人抵押商品住房抵押贷款保险是为分散和管理住房信贷风险而设计的险 种，具有商业保险的属性，应该属于保险市场的一个有机组成部分，并通过保险 公司的一系列业务与信贷市场、证券市场和房地产市场发生联系。 武汉理上人学硕士学位论文 2 6 2 个人抵押商品住房抵押贷款保险和社会保障体系的联系 如前所述，住房贷款保险除了具有商业保险的属性外，还具有政策性保险， 即社会保障属性，同样是整个社会保障体系的一个有机组成部分，并通过社会保 障部门的运作和信贷市场、证券市场及房地产市场发生联系。 2 6 3 个人抵押商品住房抵押贷款保险和信贷市场的联系 首先，由于个人抵押商品住房抵押贷款保险的保障的作用，使得世界各国的 住房信贷业务能够快速发展，规模不断扩大，并给贷款机构带来可观的稳定收益。 也正是住房贷款保险的保障作用，提高了住房抵押贷款的信用等级，使其能够通 过证券化方式提高贷款机构资产的流动性。 其次，由于个人抵押商品住房抵押贷款保险业务集中了巨额的保费收入，而 且赔款支出和保费收入存在一定的时间差，如果保费是一次性至缴，这种时间差 更长，为保险资金的运用创造了可能。保险公司为增强自身的偿付能力和经济效 益，维护社会成员的利益，也必然将这部分闲置资金加以运用，而银行存款是各 国保险资金运用的重要途径，并转化为住房信贷资金的来源。 再次，在保险公司有权经营贷款业务的国家或地区，保费收入就会直接成为 住房信贷资金的来源。例如，欧洲的荷兰国就允许保险公司经营住房信贷业务。 荷兰国际集团也是将住房贷款和相应的人身保险组合销售的。 最后，经营住房贷款保险业务的保险公司在经营的过程中，有时也会借助银 行信贷筹措流转资金。 2 6 4 个人抵押商品住房抵押贷款保险和证券市场的联系 首先，在很多国家和地区，证券市场也是保险资金运用的主渠道之一。但是， 目前国内保险监管机构仅允许保险资金通过购买投资基金的方式间接进入证券 市场。 其次，经营住房贷款保险业务的保险公司本身经常借助股票和债券市场来筹 措资金来稳定或扩大经营。 再次，个人抵押商品住房抵押贷款保险还能够提高住房抵押贷款的信用等 级，为其通过证券化方式进入证券市场流通创造了条件，增加证券市场的交易品 种，扩大交易规模。 武汉理工大学硕士学位论文 2 6 5 个人抵押商品住房抵押贷款保险和房地产市场的联系 首先，由于个人抵押商品住房抵押贷款保险的存在促进住房信贷业务不断增 长，进一步推动住房销售快速发展，繁荣房地产市场。 其次，房地产投资也是国际上保险资金运用的一个有效途径。资金的流入必 然能够推动房地产市场的发展，加快住房建设的步伐。不过，目前国内保险监管 部门还不允许保险资金直接投资于房地产市场。 通过以上分析我们可以看出，虽然从客观上说，个人抵押商品住房抵押贷款 保险业务在各国保险市场上的所占的比重并不大，但是个人抵押商品住房抵押贷 款保险在社会经济中的地位却是不可忽视的。正是个人抵押商品住房抵押贷款保 险对住房贷款业务风险的分散管理功能，使得住房贷款业务能够稳定发展，不随 经济形势的变化而剧烈起伏，从而稳定房地产市场，进而国民经济；也正是个人 抵押商品住房抵押贷款保险的作用，使得住房贷款业务不断发展，大幅度提高房 地产市场的交易规模，推动国民经济有效增长。因此，个人抵押商品住房抵押贷 款保险是整个社会经济体系中一个重要的“稳定器”和“放大器”，要想将房地 产业发展为国民经济的支柱产业，就发展应该大力发展个人抵押商品住房抵押贷 款保险。 武汉理工人学硕士学位论文 第3 章个人抵押商品住房贷款保险国内外现状 3 1 个人抵押商品住房贷款保险国内现状 3 1 1 国内个人抵押商品住房贷款保险及相关保险介绍 我国的个人抵押商品住房贷款保险是随着住房抵押贷款业务的发展而逐步 发展起来的。从保险规模、产品种类、运作模式等方而来看，我国个人抵押商品 住房贷款在整体上还处于起步阶段。保险机构主要是各财产保险和人寿保险公 司，有些地方政府通过支持地方性住房担保公司参与住房保险。 随着国家宏观调控政策的顺利实施，以及住房制度的改革个人住房消费信 贷业务的快速增长必将带动个人抵押商品住房抵押贷款保险市场的发展。各保险 公司为保持并扩大这一方兴未艾的保险市场，为更好地服务于消费者，都先后推 出个人抵押商品住房抵押贷款保证保险或住房抵押贷款综合保险( 含住房抵押贷 款财产保险和保证保险) ，住房抵押贷款定期人寿保险也正筹备上市( 其实美国友 邦保险上海分公司1 9 9 7 年6 月就开办了“抵押贷款寿险”，但是开办两年仅有一 千多人投保，保额7 0 0 0 万，不到上海个人住房贷款余额的l 。在上海、沈阳 及成都等大城市先后推出的住房置业担保，市场反应强烈，深受消费者欢迎：不 仅费用少，而且做到意外事故债务免除，生活特困罚息减免，抵押物灭失债务免 除，有力地保障了消费者利益，受到了市民的欢迎。同时山于它对公积金贷款进 行反担保，因而为公积金的安全运行提供了保证。遗憾的是，它只受理纯公积金 贷款的担保业务( 上海已实施对组合贷款中的公积金贷款也进行担保) ，大部分购 房者仍享受不到这个优惠。但由于住房置业担保公司都是以各个城市或区域为分 界线，相互独立，不能相互进