（金融学专业论文）我国房地产信贷投放效果及风险研究.pdf

摘要 根据国际经验，当一国经济持续稳步增长，城市化也将进入一个快速发展 的时期。这种发展规律在中国得到了较为完美的印证。随着1 9 9 8 年以来新一轮 的房地产业的投资增长，我国的房地产业在拉动经济增长和改善居民居住水平 方面起到了重要作用，正在成为国民经济的主导产业和引导消费的新增长点。 而房地产业作为资金密集型行业，与金融业之间有着天然联系，现阶段，银行 在中国的金融市场中占主导地位，对房地产业的金融支持也主要是银行发放的 贷款。从1 9 8 5 年建设银行开始第一次办理土地开发和商品贷款业务到今天，中 国的房地产业伴随着金融业的支持和发展，经过了一个不断变革和稳步发展的 历程。近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，房地产信贷已成为商业银行 的重点发展业务、重要的利润增长点。可以说，房地产业与银行业的相互支持、 共同发展成为了近几年国民经济持续快速发展的重要推动力量。 然而，在银行信贷对房地产业各环节的全面介入和大幅扩张、房地产信贷 快速发展的背后，风险也正在逐渐暴露和显现。房地产信贷风险的产生和积聚， 是房地产市场和以银行信贷为主的金融市场相互作用的一个过程，如果商业银 行不能对当前房地产信贷面临的潜在风险进行有效识别与控制，房地产信贷业 务的快速扩张就会成为商业银行一个不容忽视的风险源。 那么，我国房地产信贷的投放效果究竟如何? 大量的房地产信贷风险又是 如何形成的? 应该如何防范和化解房地产信贷风险? 这些问题的解决正是本文 写作的目的所在，本文的研究也正是顺着这个思路展丌的。在选题角度上，全 文主要从银行角度分析房地产信贷风险的形成和控制，试图找出在发放房地产 贷款过程中的影响因素和导致信贷风险积累的环节，最后，仍然是站在银行的 角度上，通过对商业银行经营管理的全面分析对商业银行房地产信贷提出几点 防范风险的措施和对策。 关键词：房地产房地产信贷房地产信贷风险抵押贷款证券化 a b s t r a c t o nt h eb a s i so fi n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e ，t h e r ew i l lb ear a p i da n ds t e a d y p r o g r e s so fu r b a n i z a t i o nw i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m yt h a th a sb e e n c o n f i r m e dp e r f e c t l yi no u rc o u n t r y a l o n gw i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e m a r k e ti nc h i n as i n c e1 9 9 8 ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yd o e sal o tt od e v e l o pt h ee c o n o m y a n dt oi m p r o v ep e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d a so n eo ft h ed i s t i n c t i v ei n d u s t r i e s , t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi n c r e a s i n g l yh a sb e e nam a j o ri n d u s t r yi nt h en a t i o n se c o n o m ya n da n e wc o n s u m p t i o np o i n t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa c a p i t a l - i n t e n s i v ei n d u s t r y ；t h e r e i san a t u r a lc o n n e c t i o nb e t w e e nt h ef i n a n c i a li n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r y n e yr e l yo ne a c ho t h e ra n dn o n eo f t h e mc a nb en e g l e c t e d t h ef i r s tr e a le s t a t el o a n w a sp r o v i d e db yc h i n ac o n s t r u c t i o nb a n ki n1 9 8 5 e v e rs i n c et h e n ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi nc h i n ah a sg a i n e dal o to ff i n a n c i a ls u p p o r t s f r o mb a n k s w h i l et h e i n d u s t r yo fr e a le s t a t e i s g r a d u a l l yb e c o m i n gt h em a i n s t a yi n d u s 仃ya n dan e w e c o n o m yg r o wf i e l d w ec a ns a yt h er e a le s t a t ea n df i n a n c i a li n d u s t r y , t h e yr e l yo n e a c ho t h e ra n dn o n eo ft h e mc a nb en e g l e c t e d ，w h i c ha r et h ei m p o r t a n ti m p u l s eo f e c o n o m y b u t , t h ee x p a n s i o no ft h er e a le s t a t es e c t o ri nr e c e n ty e a r sh a so w e dal o tt ot h e b a n kf i n a n c i n g i nt h i sp r o c e s s ，i ft h eb a n kc a nn o td i s t i n g u i s ha n dc o n t r o lt h er i s k e f f e c t i v e ，t h er i s kc o n c e n t r a f i o ni nb a n k i n gs e c t o rw i l lb e c o m ea s e r i o u sp r o b l e m ，t h u s t h es t u d yo f i ti sn e c e s s a r ya n di m p o r t a n t t h e n , w h a t st h ee f f e c to ft h er e a le s t a t el o a n s ? h o wd o e st h er i s ko ft h er e a l e s t a t el o a n sc o m ei n t ob e i n g ? a sam o d e mb a n k ，h o wt oc o n t r o lt h er i s k sd e r i v e d f r o mt h er e a le s t a t el o a n s ? h o wt os o l v et h e s eq u e s t i o n si st h em a i np u r p o s eo ft h i s p a p e r t h ew r i t i n go ft h i sp a p e ri sb a s e do nt h i st h o u g h t t h r o u g ht h ew h o l ep a p e r , t h ew r i t e r , f r o mt h eb a n k sa n g l e ，t r yt of i n do u tw h a ti sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t el o a n s ， a n dh o wt oa v o i da n dc o n t r o lt h er i s k sd e r i v e df r o mt h ef l u c t u a t i o no fr e a le s t a t e i n d u s t r yb yt h eb a n k sr e f o r ma n di n n o v a t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t er e a le s t a t el o a n st h er i s ko f r e a le s t a t el o a n s r e a le s t a t em o f l g a g es e c u r i f i z a t i o n i l 学位论文独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的我国房地产信贷投放效果及风险研 究论文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。 尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸 易大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名： 逸盔釜日期：蛰吐年月立日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名：菝酱 导师签名枣喜q i e t 辫i ： 叩年r 月，引日 1 1 概念的界定 1 1 1 房地产金融 1引言 是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行 的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。我国房地产金融是伴 随着住房制度改革和住房投资体制转换的推进而逐渐发展起来的。 1 1 2 房地产信贷 是指在房地产开发、建设、流通、经营和消费过程中，通过货币流通和信 用渠道所进行的针对房地产开发企业和个人住房购买等信贷活动的总称。从服 务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服 务的“房地产业信贷”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动 服务的“住宅信贷”两个主要部分。房地产信贷的基本任务是运用发放信贷方 式，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环， 保障房地产再生产过程的顺利进行。 1 2 选题依据 1 2 1 本文选题的背景 房地产业的发展是现代经济发展的一个重要标志，是提高人民生活水准的 重要手段，住房的建设、居住条件的改善是实现小康生活目标的重要标志。我 国房地产业从计划经济体制下实物分房造成的低迷时期到2 0 世纪8 0 年代住房 制度改革试点的逐步起步，到近几年的快速发展，经历了2 0 多年的时间，房地 产业对中国经济保持增长、国民经济持续健康发展做出了显著贡献。可以说目 蕾建元房地产金融上海财经大学出版社2 0 0 3 引言 前房地产业已经逐渐发展成为国民经济的支柱性产业，也将成为未来国内经济 能够持续增长的重要源泉。 从一般的研究来说，中国近几年来房地产快速增长主要在于1 9 9 8 年以来所 实施的住房制度改革与居民长期积累的住房需求的释放。然而，房地产消费周 期长、消费资金分散，而开发周期短，资金集中，在目前房地产企业筹资渠道 单一，政策法律不完善的情况下，许多房地产企业的主要融资渠道就是向银行 大量举债，以维持其正常的经营活动。进入2 0 0 3 年，我国投资进入了新一轮的 高速增长期，其中房地产业占有非常突出的位置，无论从房地产投资增长速度 上，还是商品房价格的增幅上，都显示出房地产业已经出现过快增长的势头。 特别是1 9 9 8 年以来商业银行对房地产经济的推动与支持由过去单纯的企业开发 贷款支持转变为一方面是对房地产开发的支持，另一方面是对住房消费的支持。 银行的信贷资金投放成为房地产资金来源主力军的趋势开始愈演愈烈，从近年 来住房投资来源情况分析，特别是对个人的信贷支持成了这次房地产过快发展 最大动力。正如央行的报告所指出的那样，2 0 0 4 年底与1 9 9 8 年相比，房地产开 发的银行信贷余额增长3 8 倍多，个人住房消费信贷增长了3 7 倍多。从某种意 义上说，房地产热中存在的潜在风险正在有意无意地逐步向银行凝聚 1 2 2 本文问题的提出 虽然我国的房地产业与房地产信贷的发展对近年来国民经济的增长功不可 没，但是不可否认，现阶段我国房地产信贷已经呈现过度投放、房地产业的发 展已经出现局部过热。不少历史教训均表明，房地产信贷风险乃至房地产金融 风险一旦形成，便会迅速扩张，出现大面积的金融风波，迸而危及整个金融体 系乃至整个国民经济的稳定和发展。那么，银行房地产信贷风险是如何形成的? 在目前房地产业持续升温、房地产金融风险不断积聚的情况下为何我国商业银 行仍对房地产信贷“情有独钟”? 如何防范和化解房地产信贷风险? 这些问题 己成为当前我国国民经济稳定发展急待研究解决的课题。 2 引言 1 3 国内外学者对该问题的研究综述及本文的研究思路 1 3 1以往研究成果综述 综观世界各国历史，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么侠的速度 持续发展是少有的，尤其是在我国这样一个处于经济体制转轨中的国家，商业 银行自身经营管理不健全、房地产市场也处于初创阶段，承受与抵御风险的能 力都很低。因此近年来，国内的研究学者纷纷表示了针对我国房地产金融风险 的担忧，国内对于房地产金融的探讨不少，多为房地产融资体系国际间的比较 研究，通过借鉴他国房地产金融发展模式和创新产品，试图建立适合国内经济 发展实际的房地产融资体系：或者从金融市场的完善程度出发，从金融功能观 的角度探讨中国房地产融资体系的建立和完善：有些研究从房地产行业的发展 出发，从房地产发展周期和市场投机程度分析房地产金融风险的积聚；还有些 研究房地产信贷风险的也多着重介绍了房地产贷款风险分类、识别和风险计量 与防范。 在银行成为房地产金融的最主要的支持的过程中，实际上涉及银行在发放 房地产信贷过程中面对和评估风险的一系列行为和决策，银行的这些行为和决 策可能成为风险积聚的直接诱因。而国内对于这方面研究分 行的文献还不多。 1 3 2 本文研究思路 本文对商业银行信贷资金投入房地产业的效果进行了分析，并着重从房地 产业与金融业的相互关系、银行业在房地产信贷理念、管理制度、激励考核制 度等方面对房地产信贷过度投放的原因进行了剖析，结合我国经济转轨和银行 业改制时期的特殊的背景深入探讨我国房地产信贷风险的形成过程，并在此基 础上提出相应的风险防范策略。 本文共分为以下四个部分： 第一章引言，介绍选题背景和问题的提出，回顾和评价以往国内外的研究 成果，并对本文的研究思路和方法做一简单介绍。 第二章，简要叙述了我国房地产与房地产金融的发展历程与现状，分析了 我国房地产信贷投放的效果：在房地产信贷对支持我国房地产改革与发展起到 了重要作用的同时，近年来我国房地产市场迅速扩张、房地产商品供销两旺的 背后是银行信贷对房地产业各环节的全面介入和大幅扩张并因此积聚了大量的 引言 房地产信贷风险。 第三章，主要解决“房地产信贷风险如何产生? ”、“银行为什么明知风险 暴露而继续向房地产业贷款? ”这两个问题，对我国目前房地产业持续升温的 情况下房地产信贷过度投放以至风险形成的原因进行剖析：第一节从c a r e y 的 模型出发分析了房地产市场与金融市场的关系，结合模型分析房地产价格和银 行信贷的关系。第二节从银行业的内在运行机制方面分析房地产信贷风险的形 成原因。第三节分析在我国现阶段经济、金融体制转轨的特殊时期房地产信贷 风险积聚的原因，指出由于我国金融市场发展不完善，从我国推行住房制度改 革伊始，商业银行就当仁不让的成为了主要的融资渠道。近年来随着房地产业 的持续增长，一方面银行间竞争不规范，银行内部片面强调当期利润最大化， 不恰当的激励机制推动大量银行贷款投向资金需求量大、贷款期限长利息收入 高的房地产业，而另一方面从信贷管理理念上重抵押担保、轻风险，管理水平 和管理制度上缺乏对房地产市场信息、行业风险的正确认识以及客户真实信息 的动态掌握，这是形成风险的重要内在原因。 第四章，站在商业银行的立场上，从商业银行管理的角度探讨如何管理和 控制房地产信贷风险；提出应摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法；注重房 地产贷款风险管理，树立风险调整收益的经营理念；加强信贷管理，推行项目 管理，创新个人住房抵押贷款业务；利用住房抵押贷款证券化分散银行房地产 信贷风险。最后指出要强化金融监管机构对我过商业银行房地产信贷业务的监 管，促进房地产金融风险的防范和化解，维护我国经济金融体系的健康发展， 促进国民经济的持续健康发展。 4 2 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 2 1我国房地产业与房地产金融的发展历程 2 1 1住房制度改革与房地产金融的初建 1 9 7 8 年以前，我国一直实行高度集中的计划经济体制，国有土地实行无偿 划拨、无限期使用，城市住房实行国家或单位统一投资、开放、分配和管理的 制度。1 9 7 9 年以后，随着我国经济体制改革的推进，国家住房投资逐步由财政 无偿划拨转为银行贷款，与基建投资一并下达的住房资金拨款转变为有偿有息 的信用资金，住房投资逐步转向信用化运行轨道。建房由企事业单位各自实施 转化为房地产公司统一开发建设，住房分配由单位构建并以低租金分配给职工 逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转变。1 9 8 4 年国务 院提出，各地组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定由 建设银行提供周转资金，1 9 8 5 年建设银行开始办理土地开发和商品贷款业务。 房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应 运而生。 2 1 2 我国房地产金融体系的形成 8 0 年代中期，我国的经济及金融体制发生了很大变化，不仅中央银行与商 业银行进行了分离，单一的国家银行体系，也逐步被多种金融机构所替代。为 配合房改，1 9 8 7 年先后在山东、安徽两省成立了两家住房储蓄银行。这是我国 建国以来最先成立也是目前仅有的两家地方性住房专业性银行。1 9 8 8 年国务院 下发关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案，各专业银行房地产 信贷部迅速建立起来，形成目前专业银行内部的房地产信贷融资体系。国有商 业银行以外金融机构新增贷款占全部金融机构新增贷款的比重，由1 9 9 0 年的2 2 ，上升到1 9 9 6 年的4 9 。在此背景下，我国的房地产金融也得到较快的发展。 房地产开发贷款，从8 0 年代不足3 0 0 亿元，增至到1 9 9 6 年的9 3 0 5 亿元，加 上政策性贷款近2 0 0 0 亿元，仅建行累计就有1 3 2 7 6 7 亿元，其中政策性贷款余 额为4 2 9 2 亿元。周时，我国资本市场在9 0 年代后得到迅速发展，企业通过招 股发债直接融资的活动也越来越多。 5 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 伴随着房地产业的发展，9 0 年代初出现的房地产热导致全国各商( 专) 业银 行的房地产信贷资产负债额超过了1 0 0 0 亿元，国家开始实行宏观调控，紧缩银 根的货币政策调控后全国房地产市场普遍低迷，房地产金融发展中诸多问题逐 渐暴露。如金融机构过度发放房地产贷款甚至自己经营房地产业，助长了房地 产市场的投机活动。此后，为了规范和调整房地产信贷市场，保证金融系统和 整个社会经济的稳定，国家出台了一系列规定，办法和通知。1 9 9 3 年1 1 月3 0 日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制、发展住房金 融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押 贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。2 1 9 9 5 年7 月，中国人民银行印发了商业银行自营住房贷款管理暂行规定，对政 策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范，此后我国房地产信贷 业务的分类和经营模式基本成型。其中，自营性业务纳入中国入民银行下达的 信贷规模计划进行考核，各商业银行的房地产信贷部不能办成相对独立的法人， 经营性业务要纳入银行统一核算。这为全面反映银行的债权和债务，也为监控 房地产信贷业务发展奠定了基础。 1 9 9 8 年5 月中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，规范和促进个 人住房贷款，并于1 9 9 9 年4 月印发了经济适用住房开发贷款管理暂行规定 进一步规范了经济适用住房开发贷款的管理。我国的房地产信贷就在这些规定 和办法的规范和指导下快速发展。房地产金融的发展，虽然有过不少曲折，但 整体上看，取得了迅速发展的业绩。 2 2 我国房地产信贷投放的效果 2 2 1我国房地产信贷积极投放的效果 2 2 1 1 我国房地产业对房地产信贷的依赖 我国房地产业虽然经历了2 0 多年的时间，房地产市场总体说来还处于初步 建立的阶段，在市场准入、规范管理等制度方面还有待完善，作为房地产市场 的主要参与者的房地产企业还比较年轻，素质参差不齐。大多数企业先天不足、 规模较小，资本积累的时间又短，资金实力较弱。与此同时，在我国房地产业 。王鑫开拓中国房地产金融市场的研究青岛建筑工程学院2 0 0 0 2 张锦胜本世纪末城镇居民住房达小康水平解放日报1 9 9 3 1 2 1 6 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比 例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持。上市 或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收 益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。 因此，我们不难看出，由于我国经济、金融体制方面的种种历史原因，宏 观调控主体对房地产金融制度建设和安排的缺陷导致现阶段在我国没有完善的 企业债券发行市场、没有不动产基金和不动产信托基金的支持、也没有规范的 抵押信贷的证券化，虽然近两年政府引导房地产投资信托规范发展，新成立了 多家信托投资公司，但大规模依靠房地产信托融资在短期之内仍不现实。可以 说，房地产企业的融资基本都来源于银行，我国房地产业是在我国银行业大量 提供的房地产信贷资金的一力支撑下产生和发展起来的。 2 2 1 2 房地产信贷促进了房地产业乃至国民经济的发展 我国房地产业从计划经济体制下实物分房造成的低迷时期，到2 0 世纪8 0 年代住房制度改革试点的逐步起步，再到近几年的快速发展，经历了2 0 多年的 时间。正是由于我国房地产信贷的大力支持，房地产业得到了快速发展，不仅 解决了广大人民群众的安居问题，而且在整体国民经济中的投资地位不断提高， 逐渐发展成为国民经济的支柱性产业。 l ，房地产投资快速增长 据国家统计局数据显示，1 9 9 8 年我国房地产业开始进入复苏阶段，国房景 气指数超过1 0 0 。到2 0 0 1 年，国房景气指数超过1 0 6 ，指数上升速度明显加快。 到2 0 0 3 年国房景气指数超过1 0 7 ，到2 0 0 4 年下半年，国房景气指数略有下降。 与国房景气指数波动相对应，我国房地产投资额的增长十分显著，1 9 9 3 年到2 0 0 6 年，我国房地产开发投资从1 9 3 7 5 亿元，增长至1 9 3 8 2 4 6 亿元，1 3 年间增长 了1 0 倍，平均增幅2 0 以上，其中2 0 0 3 年比2 0 0 2 年增长2 9 7 。房地产开发 投资占全社会固定资产投资的比例逐年增长，从1 9 8 6 年的3 2 快速上涨到1 9 9 8 年的1 2 5 8 ，随后到2 0 0 4 年的1 8 4 7 。自1 9 9 8 年以来，我国房地产开发投资 额的增长速度远远超过我国g d p 增长速度，1 9 9 8 年至2 0 0 5 年，我国房地产开发 投资对g d p 增长速度的平均贡献率为1 i 6 ，“十五”期自j ，我国g d p 年均增长 9 9 6 以上，而房地产投资平均增幅达到2 0 ，大约相当于当年g d p 增长速度的三 倍，同时，2 0 0 6 房地产投资占固定资产投资的1 7 5 4 ，房地产业对全国g d p 的 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 直接贡献率和间接贡献率约占1 5 。这表明房地产业已经成为带动国民经济增 长的重要行业。 2 居民住房有了较大幅度的改善 随着我国住房制度的改革，1 9 9 8 年国务院宣布在全国范围内住房实物分配 停止，货币分房制度逐渐得到了广大入民群众的认可，居民消费观念发生了很 大变化，负债买房，也就是贷款买房这样一种观念越来越被广大居民所接受， 个人住房消费信贷快速增长。1 9 9 8 年以后，房地产信贷，特别是个人住房贷款 发展很快。应该讲，金融业这几年在房地产发展特别是支持个人住房消费发挥 了很好的作用。几年来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达7 5 9 7 。2 0 0 3 年与1 9 9 8 年相比，个人住房消费贷款增加了1 1 3 5 3 5 8 亿元，增长了2 6 6 。加 之房地产业的蓬勃发展有效地启动了住房消费，使居民住房有了比较大幅度的 改善，人民的居住水平有了显著的提高。在我国现阶段商品房销售量的持续增 长中，个人购房己占绝对比重，如表2 1 所示，2 0 0 6 年1 - 1 2 月份全国商品房销 售额及住宅销售额与2 0 0 5 年同期相比均有较大幅度的增加，其中住宅销售占商 品房销售的比例达到8 3 1 ，据统计，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地 个人购房占商品房销售的比例接近9 0 ，个人已经成为商品房销售中占绝对比重 的主体。 表2 12 0 0 6 年( 卜1 2 月) 商品房销售及比上年增跃情况2 2 0 0 6 年1 - 1 2 月商品房销售情况 商品房销售住宅销售 销售额比上年同期增长销售额 比上年同期增长 2 0 5 0 9 7 亿元 1 8 5 0 1 7 0 3 8 亿元2 0 2 0 在国民经济的诸多领域中，房地产业是至关重要的一个领域。房地产业的 发展为国民经济增长、人民居住条件的改善做出了重要贡献，在国民经济中起 着举足轻重的地位，房地产业已成为国民经济的增长点；另外，房地产业的发 展促进了经济体制改革和社会稳定，增加了就业机会。全国物业管理企业超过2 万家，从业人员突破2 0 0 万，物业管理的覆盖面已占物业总量的3 0 ，在经济发 达城市达到5 0 以上。2 0 0 多万物业管理职工中，8 0 以上的一钱服务人员来自 城市下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳动力；同时，房地产业为国家财政 i 根据国家统计局历年国民经济和社会发艘统计公撤整理。 2 数据来源：中国房地产信息叫 8 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 收入的增长做出了积极贡献，2 0 0 0 年仅房屋买卖和租赁两项营业税收入达2 4 4 亿元，约占营业税总额的1 2 8 ：交易契税收入1 2 6 亿元。房地产成为国民经济 的增长点，在国民经济中有着重要的产业地位。这一切，都是与房地产信贷的 大量投入密不可分的。 2 2 2 房地产信贷过度投放的效果 2 2 2 1 房地产信贷存在过度投放 首先，从总量上看，在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房 地产开发的全过程：通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷 款和土地储备贷款等，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销 售的整个过程。2 0 0 3 年全国房地产到位资金累计为1 3 l 万亿元，增长3 7 6 ， 增长幅度比去年增加7 4 个百分点。其中，国内贷款为3 1 2 5 亿元，占总额的 2 3 8 ，增长4 5 4 ，比去年同期增长率提高1 4 3 个百分点；企业自筹资金3 7 5 8 亿元，占总额的2 8 6 ，增长3 8 1 ：其他资金来源为6 0 4 8 9 1 亿元，占总额 的4 6 1 ，定金及预收款5 0 8 5 亿元，占3 8 8 2 。其中很多企业的自筹资金是 通过同业拆借和关联交易而来，这其中仍然包含有大量的银行信贷资金变通而 来，而其他资金中的大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款，也都来源 于银行贷款，因此实际上银行信贷资金所占比重应该更大，至少应该在7 0 以 上。下图所表示的是2 0 0 6 年房地产投资资金来源情况，虽然从绝对数量上看， 银行贷款占投资资金来源比例仅为2 0 ，主要的投资来源是其他资金来源、占 4 7 ，和自筹资金、占3 2 ，但正如以上分析所说，这样的统计数据并不能准确 反映目前的整体情况，应该说，在房地产业快速扩张的背后，是房地产信贷的 大举投入和过度膨胀。 图2 1 20 06 年l 一12 月房地产开发资金来源情况 9 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 其次，从房地产信贷结构来看，1 9 9 8 年以来，对房地产业的金融支持由过 去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面的支持。对房地产开 发和个人住房消费的信贷增长逐年上升，而个人住房贷款业务发展迅速，其信 贷总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大。据中国人民银 行的统计数字，房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长 速度( 见下图) ，长期的低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机会 5 4 奢3 婴2 l 0 房地产贷款占金融机构贷教余颥比( 1 9 9 8 - 2 0 0 3 ) 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 年0 0 0 1 2 0 0 22 0 0 3 厂；习甄两晤面蕊丽丽甄菊丽 图2 2 房地产贷款占金融机构贷款余额比( 1998 20 03 ) 2 2 2 2 房地产业出现过度扩张 正是由于我国银行业对房地产信贷的过度投放，导致现阶段在我国的房地 产业出现了过度增长，结构失衡的情况。 1 我国房地产投资增速过快 从以上分析的房地产投资增长情况来看，我国房地产投资增速显然过快。 一些城市的2 0 0 3 年房地产价格增长率g d p 增长率的比率在3 左右，2 0 0 4 年达 到3 2 ，而日本在房地产泡沫最严重的1 9 8 7 1 9 9 0 年间，这项指标的平均值达到 3 3 。这表明，我国一些城市已经形成房地产过热 2 房地产销售价格加速上升 其次，从房地产价格上涨情况来看，房地产价格上涨率远远高于城市居民 收入增长率，居民的实际购买力与房价之| 自j 的差距在迅速扩大。自2 0 0 3 年以来， 我国房地产销售价格持续上涨，2 0 0 4 年全国房地产销售价格指数为1 0 9 7 ( 1 9 9 9 年为1 0 0 ) ，比上年增长4 9 个百分点，2 0 0 5 年房地产销售价格指数比2 0 0 4 年 上涨7 6 个百分点，2 0 0 6 年该指数继续上涨5 7 5 个百分点，22 0 0 4 年是我国房 1 数据来源：国家统计局，2 0 0 5 中国统计年鉴 2 中国房地产信息网：h t t p ：w w w c r e i c n t o n g j i w e b f a n g d i z c 1 t j b r l c b s ? r q = & d q = & r e s u l t = 1 0 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 地产价格上涨最快的一年，2 0 0 4 年第四季度，全国3 5 个大中城市房屋销售价格 同比上涨1 0 8 ，其中有9 个城市房价涨幅超过1 0 个百分点，有4 个省( 市、区) 商品房价格增幅超过3 0 ，最高的省份达到5 2 2 ，从房价与收入之比，联合 国人居中心认为一套住房合理的价格应该是居民年收入的3 倍：世界银行认为， 超过5 倍就缺乏消费者，有些城市房屋销售价格相对于居民可支配收入而言， 已经处于相当高的水平，例如北京、大连和南京等城市，远远超过8 倍的国际 公认标准。2 离普通老百姓的消费承受力差距越来越大，构成了我国房地产发展 的不稳定因素 3 房地产业的结构差别显著 首先，从地区结构来看，近几年我国房地产投资热点的区域性特征非常明 显，主要集中珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海的若干城市。这三大地带是 中国经济增长最快的地区，居民收入水平大大提高，消费逐步升级换代，这些 都增加了对房地产的需求，因此，这些地区房地产投资较热。 其次，从房地产项目供应的结构来看，由于建造高档商品房的利润较高， 因而房地产开发商为了追求高额利润，投入大量资金，进行高档住宅、别墅的 开发，现在中国房地产市场上，特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题：中 高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，造成供需矛盾。虽然房地产开 发商已经开始倾向于开发中低档住房以满足消费者的需求，高档住房占据市场 的单一局面逐渐打破，但部分地区住房结构性矛盾仍然突出。一些中小房地产 企业也盲目追求高档商品房的超额利润，加大了住宅产品供应结构不合理的矛 盾。2 0 0 5 年卜1 2 月，有2 2 个省( 区、市) 商品房空置面积有不同程度的提高， 西部地区因结构性矛盾，空置商品房增幅明显高于东、中部地区。部分城市高 档商品房大面积空置，空置率超过风险控制线。 2 2 2 3 我国房地产信贷的风险 从房地产融资渠道看，一个多渠道、多形式的房地产金融体系，还远未建 成。房地产企业直接或间接来自银行信贷的资金，远不止7 0 ，银行在房地产融 资中的过度投放导致其自身的运营中存在着诸多风险：商业银行实际上直接或 间接地承受了房地产市场运行中各个环节的风险，使房地产投资的市场风险和 融资信用风险过度集中于商业银行。我国现阶段不断积聚的房地产业风险正在 通过大量的房地产信贷资金进入银行。 1 姜万荣当前中国房地产市场发展态势和前景展镘北京房地产2 0 0 4 ( 2 ) 2 李卫卿我国房地产业的问题及其对房地产信贷的影响河北经贸大学学报，2 0 0 3 ( 3 ) 1 1 我国房地产发展历程与房地产金融的投放效果 结合我国的现实情况。对我国商业银行房地产信贷的风险概括如下： 1 政策性风险。银行要独立面对宏观政策调控和市场的风险，任何政府宏 观调控的政策都可能使市场发生重大的起伏变化。如土地制度、供给方式的变 化，停，缓建某些类型项目的变化等。 2 信用风险或违约风险。银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三 个方面的信贷风险，任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险， 并且这三者之间的循环交叉会形成一条完整的风险链，而无法完全分隔。尽管 是由各自一方单独而形成的债务，但相互之间在物的传递中所形成的因果关系 是无法用单独债务的形式切断的。 3 市场风险。银行要独立面对利率的风险和银行盈利的风险。银行的存款 是不能不支付本金和利息的，如果贷款不发放，银行一定会亏损。如果利率浮 动，存贷的风险也会浮动。如果给了开发商贷款，就一定希望能从开发商手中 回收贷款，就不得不给建筑商和消费者贷款，以形成完整的贷款回收生存链。 4 道德风险。由于按揭贷款申请比较容易、利率低，对缺少资金的开发商 具有极强的吸引力。一些房地产企业在房屋销售困难而又急需资金时，往往以 亲戚、朋友或本企业员工名义以高于市场的房屋价格购买本企业的商品房，以 最高的贷款成数到银行申请按揭贷款，通过办理虚假按揭套取银行资金，其实 质是开发商提前收回房屋销售款并将销售风险转嫁于银行。这些“购房者”与 开发商协议在先，只“落名”不负责还贷款。这些假按揭提供的贷款所需资料 完全符合银行贷款手续，具有极强的隐蔽性，银行业务人员从表面上很难识别。 如果项目清盘时房屋仍然没有销售出去，开发商又不还款，贷款就会出现风险。 5 ，流动性风险。由于房地产贷款的期限比较长，属于流动性较差的资产业 务，而商业银行资金来源以短期存款负债为主，期限一般比较短且缺乏弹性， 存款的到期支付又有较大的刚性。因而产生了短存长贷，短存长贷的矛盾致使 资产与负债的不匹配，从而导致商业银行的流动性风险。随着房地产贷款比例 的不断提高，银行资产的流动性风险将会逐渐显现。 6 房地产开发商过度利用债权人的风险。由于房地产业属于资金密集型行 业，而且我国房地产开发企业的自有资本金严重不足，资金缺口很大，因而发 生的违规贷款中产生的不良资产数量也较多。据相关资科，房她产开发企业为 了维持经营只有靠关系“拉贷款”，资金来源中的“其他”项目中大部分资金来 源就是银行贷款，而且这部分贷款一般都是“高息”，有的高达2 5 。据人总行 1 9 9 5 年对四大国有商业银行的资金来源和运用稽核，发现帐外贷款( 包括房地产 1 2 塞里星丝兰垄垦堕堡量塞些兰垒壁塑堡墼垫墨 贷款) 1 9 0 0 亿元。这种高收益的资产运用往往伴随着大量风险，因而这部份借贷 资金中有很大一部分最终将成为银行的不良资产。 3 房地产信贷风险的研究 通过上一章的分析我们可以知道，现阶段，我国房地产业整体处于高速扩 张期，局部地区已经出现投资过热，房地产业中积聚的潜在风险正在通过银行 房地产信贷的大举投入而导入我国商业银行体系，形成房地产信贷风险。本章 将要从银行业与房地产业的相互关系出发，从房地产价格形成机制、银行经营 管理的内在缺陷上探讨房地产信贷风险的形成原因，最后通过对我国银行业的 具体分析得出我国银行业房地产信贷风险积聚的原因。 3 1房地产价格形成与银行信贷投放决策的关系 3 1 1房地产价格的决定及其影响因素 对于房地产市场与金融市场的关系，我们可以从m a r kc a r e y ( 1 9 9 0 ) 所发展 的土地价格模型出发。当假定土地供给固定时，该模型提供了房地产价格影响 因素的分析模型。 3 i 1 1 c a r e y 的房地产价格决定模型 c a r e y 的模型假定，房地产供给是固定的，为z ；房地产市场上有n 个潜在 的投资者，他们仅是对房地产市场的保留价格p ( r e s e r v e dv a l u e ) 的看法不同， 主要是由于对土地的基本价格r ( b a s i cv a l u e ) 计算不同，或者是在预期收益 方面拥有私人信息而使得对市场收益的判断不同。假定保留价格p 都是围绕着 土地的基本价格的连续分布，可以假设其分布函数为f ( p ) 。 由于土地市场不存在卖空的可能性，而且，土地供给至少在短期内供给固 定，即不可能预期土地供给的增长会降低土地价格的上涨，乐观人士，那些保 留价格高于基本价格的人将对供给固定却没有卖空市场的价格产生重要影响。 这样，模型中的房地产价格就由愿意支付保留价格p 的投资者的比例来决 定，而p 也就是可以充分使市场出清的价格。在任意价格p 下，房地产市场的 需求决定于p p7 的投资者的比例( 概率分布为卜f ( p ) ) ，所有保留价值高 于市场价格水平的投资者会购买该房地产。假设每一个投资者可以运用的资源 ( 如银行贷款) 为l ，那么此时的市场总需求价值为： p ( p p ，) n l = n ( 1 一f ( p ) ) l( 3 1 ) 1 4 房地产信贷风险的研究 由于我们已经假设土地供给在短期内固定，出于简化，假设市场总供给曲 线为一条垂直于数量轴的直线，即给定这一价格水平，市场的总供给价值为p z 。 在均衡条件下，房地产的总需求必然等于总供给，即有： p _ - - n ( 卜f ( p ) ) l z( 3 2 ) 假定f ( p ) 是服从于均值为基本价格p ( b a s i cv a l u e ) 的均匀分布，投资者 的保留价格与基本价格的离差为h ，即均匀分布区间为 ，- h ，p + h ，这里h 表 示投资者之间的保留价格非均匀性的测度，有： e ( p ) = 矿，v a r ( p ) = h 2 3( 3 3 ) 此时有：1 - - f ( p ) = ( p + + h p ) 2 h ( 3 4 ) 将式( 3 4 ) 代入式( 3 2 ) ，得到均匀分布的情形下房地产的均衡市场价格为： p = ( p + h ) n l ( 2 h z + n l )( 3 5 ) 对式( 3 5 ) 进行偏微分，可发现p 将随着投资者的数量( n ) 、基本价格( p ) 、 投资者可获得的资源( l ) 的增长而增长。当超过半数投资者可获得的总资源超过 以土地基本价格矿计算的市场总供给时，市场弥漫着乐观情绪。反之，当市场 弥漫着悲观情绪时，p 随着非均匀性韵程度( h ) 的提高而趋于下降。 3 1 1 2 影响房地产价格的变量分析 c a r e y 模型通过考察房地产市场的供给、人们的信息和对市场的预期、市 场参与者的数量、市场投资者的资源( 如贷款数额) 等变量，非常方便地分析了 房地产价格变量，我们可以考查各因变量的变化对房地产价格的影响。 简单来说，对商业性房地产存量的需求取决于房地产价格及其未来租金收 益的现值，在时间t 时的房地产价格p 。是房地产现有存量所有权的供给与需求 相互均衡的结果，而租金则是房地产存量商业性服务的供给与需求的均衡结果。 当现有房地产价格高于其重置成本时，开发商为追逐利润而加大建设力度，这 将会提高房地产存量z 。从而会重新调整房地产市场存量的结构。长期均衡的 结果是，现有房地产存量的价格与其重置成本之比为i ，即现有房地产存量的价 格等于其重置成本，为p 。，基本价格与长期均衡价格一致。但新建筑有2 - 6 年 的建设周期，这一调整过程会很慢( m a l p e z z ia n dw a c h t e r ，2 0 0 2 ) 。 对于房地产投资者的数量n 的考虑，一般认为其不可能是房地产动态价格 均衡中