（工商管理专业论文）SM中心投资可行性报告.pdf

论文摘要 论文摘要 投资活动是促进生产力发展，提高社会物质文明程度，改善人 民生活水平的主要经济动力。一个国家的经济增长和社会发展需要 项目投资的充分支持，但是项目投资需要消耗大量的资源，而在一 定的时期内社会可供利用的资源却是十分有限。因此，为了实现项 目投资的预期目标，我们必须采用切实有效的分析方法和分析工具， 对投资项目进行科学合理的规划、评价和论证，从而有效地利用有 限的资源。在这个意义上，本文主要针对温州s m 中心投资项目，就 其市场分析、经济评价及投资风险等问题进行研究，从而论证该项 目投资的可行性，为企业的投资决策提供有意义的帮助和参考。 本文的结构及主要内容如下： 第一章：阐述了s m 中心项目的基本情况，主要介绍公司背景、 项目概况和建筑设计方案等，并引出本文所要研究的问题。 第二章：对该项目进行了深入的市场分析，主要内容包括区域 经济分析、房地产市场状况分析、相关市场分析、s w o t 分析和项 目市场竞争分析等。 第三章：运用投资项目评价的基本方法，根据项目实际情况测 算出的基本财务经济数据，进行经济效益分析，得出项目可行结论。 第四章：运用盈亏平衡分析方法、敏感性分析方法和概率分析 方法，对s m 中心项目的不确定性进行投资风险分析，并得出结论。 最后，通过对s m 中心项目的经济评价和投资风险等问题进行研 究，得出该项目切实可行的结论以及该项目开发的意义。 关键词：项目投资；经济评价 s m 中心投资可行性报告 a b s t r a c t i n v e s t m e n ta c t i v i t yi st h ee s s e n t i a lm o t i v i t yo fd e v e l o p m e n to f p r o d u c t i v i t y , i m p r o v e m e n to fs u b s t a n t i a lc i v i l i z a t i o na n dm e l i o r a t i o no f p e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d t h ee c o n o m i ci n c r e a s ea n ds o c i a ld e v e l o p m e n t r e q u i r es u f f i c i e n ts u p p o r tf r o mp r o j e c ti n v e s t m e n t ，b u tp r o j e c ti n v e s t m e n t c o n s u m e sl a r g es u mo fr e s o u r c e s w h i l et h ea v a i l a b l er e s o u r c e sa r et o o l i m i t e di nac e r t a i np e r i o do f t i m e t h a t sw h yw es h o u l da s s e s st h ep r o j e c t i n p r o p e rw a y sa n du s i n ge f f i c i e n ta n a l y s i s t o o l sf o rs c i e n t i f i c & r e a s o n a b l ep l a n n i n g ，a s s e s s m e n t & j u d g m e n tf o rt h ep r o j e c t ，a n dt h e nw e c a nu s et h el i m i t e dr e s o u r c e se f f i c i e n t l y t h et h e s i ss t u d i e st h ep r o b l e m s l i k et h ep r o j e c ti n v e s t m e n tp l a n ，e c o n o m i ca p p r a i s a la n di n v e s t m e n tr i s k s o fw e n z h o us mc e n t e ri n v e s t m e n tp r o j e c t ( f e a s i b i l i t ya n a l y s i s ) i ta l s o d e m o n s t r a t e st h ee c o n o m i cv a l u e so ft h i sp r o j e c ta n dp r o v i d e sr e f e r e n c e f o rt h ei n v e s t m e n td e c i s i o n h e r e st h es t r u c t u r ea n dm a i nc o n t e n to f t h et h e s i s ： c h a p t e ro n e ：s u m m a r yo ft h es mc e n t e ri n v e s t m e n tp r o j e c t ( f e a s i b i l i t ya n a l y s i s ) i tc o n s i s t so fb r i e fi n t r o d u c t i o no ft h ep r o j e c t ， c o n s t r u c t i o np l a n n i n gs c h e m e ，e s t i m a t i o no ft h ep r o j e c ti n v e s t m e n t ，a n di t a l s ob r i n g sf o r w a r dt h ep r o b l e m st ob es t u d i e d c h a p t e rt w o ：d e e pm a r k e ta n a l y s i s f o rt h i s p r o j e c t ，i n c l u d i n g a n a l y s i so nt e r r i t o r i a l - e c o n o m y , r e a l - e s t a t em a r k e ts i t u a t i o n ，c o r r e l a t i v e m a r k e ts i t u a t i o n ，s w o tf a c t o r sa n d c o m p e t i t i o n c h a p t e rt h r e e ：a d o p t i n gb a s i cm e a n so fa p p r a i s a l o np r o j e e t i n v e s t m e n tt oe s t i m a t et h eb a s i cf i n a n c i a ld a t a ，a n a l y z et h ee c o n o m i c b e n e f i ta n dd r a wac o n c l u s i o no nf e a s i b i l i t yo ft h ep r o j e c t c h a p t e rf o u r ：a c c o r d i n gt ot h eu n c e r t a i n t yo f t h ep r o j e c t ，t h ea u t h o r 论文摘要 a n a l y z e si n v e s t m e n tr i s k sb ym e a n so fb r e a k e v e na n a l y s i sa n ds e n s i t i v i t y a n a l y s i s a n dt h e nc o n c l u d e st h a tt h ep r o j e c ti so fl o w r i s k d r a w i n gac o n c l u s i o no nt h ef e a s i b i l i t yo ft h ep r o j e c tb yp r o b l e m r e s e a r c h e so np r o j e c td e v e l o p m e n ts c h e m e ，e c o n o m i ca s s e s s m e n ta n d i n v e s t m e n tr i s k s , a n dp u tf o r w a r dp o s s i b l ep r o b l e m si nt h ep r o c e d u r e so f p r o j e c td e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：p r o j e c ti n v e s t m e n t ；e c o n o m i ca p p r a i s a l 前言 刖吾 项目投资可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决 策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细 致的研究：对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术 经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学 的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适 用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是 否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策人最终决策提供可靠 的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 项目投资可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主 化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会 和环境效益。 房地产开发是一项综合性的经济活动，投资大，建设周期长，涉 及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行 性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基 础资料得到切实的解决和落实，才能使开发商决策建立在科学的而 不是经验或感觉的基础上。 本文将从温州s m 中心项目入手，通过对微观、宏观经济因素、 市场状况、项目竞争力以及项目前景等几个方面进行详细的分析， 并从静态和动态两方面入手，对项目综合成本测算、资金筹措与资 金平衡分析以及项目利润预测等，对项目进行经济效益评价，最后 为项目的可行性做出结论和建议。 s m 中心投资可行性报告 第一章项目背景 第一节公司背景 该项目开发公司系中外合资温州s m 房地产开发公司，成立于 2 0 0 3 年9 月，目前主要从事温州s m 中心的开发建设，合资公司由三 家股东购成： 一、外方：m r j a c ky o n gc h e n国籍：美国 美籍华人c y k 先生系温州旅美同乡会副会长，北加少1 1 温州同乡 会会长。c y k 先生1 9 5 4 年出生于温州，老家是工艺世家，1 9 8 8 年移 民美国。c y k 夫妇从“熊猫礼品店”开始，先后创建了熊猫国际贸易 公司、投资由奥地利侨领创办的中国城贸易公司、投资创办上海德泰 电器有限公司、温州信泰眼镜工业公司等，业绩傲人。 二、中方之一：浙江t f l 集团 浙江t f l 集团有限公司创建于1 9 8 7 年，是一家从事高技术新材 料工业机械制造、纺织面料、国际商贸、化工原料、房地产开发、半 导体集成芯片制造、高科技风险投资、教育产业及社会公益工程等跨 行业、跨地区的大型综合性民营企业。 经过十几年超常规跳跃式发展，集团向多元化经营迈出了坚实的 步伐，下属全资及控股子公司1 9 家，业已形成工业机械设备生产为 基础、国际贸易、毛纺织业、房地产开发为重点，高新技术产业为未 来发展核心，兼营其他多种行业的综合产业发展格局。2 0 0 5 年集团销 售总收入超过5 0 亿元，固定资产7 8 亿，集团员工3 2 0 0 多人。 s m 中心投资可行性报告 成功开发过的房地产项目：1 9 9 4 年温州市双乐小区( 6 万多平方 米) ，1 9 9 6 年上海徐家汇商住楼项目( 1 2 万平方米) ，1 9 9 9 年乐清市 中心区2 撑、5 j | i 6 地块商住楼项目( 4 万多平方米) ，2 0 0 1 年瑞安商住楼 项目( 6 万平方米) 。 三、中方之二：温州市f y 住宅开发有限公司 温州市f y 住宅开发有限公司始创于1 9 9 3 年3 月，是一家从事 房地产开发经营、室内装饰工程、建材批发零售等业务的房地产开发 企业。1 9 9 8 年经平阳县体改委批准改制为股份制企业，2 0 0 0 年3 月 经浙江省建设厅批准晋升为城市房地产开发二级资质房开企业。 该公司创业1 0 多年来，承担了平阳县大量的房地产开发任务， 近三年开发建筑面积达到2 0 万平方米，商品房质量验收一次通过合 格率1 0 0 ，优良率4 1 ，2 0 0 1 、2 0 0 2 年度温州市房地产开发先进单 位，温州市银行业协会资信百佳企业。 合资公司经营范围：开发建设销售、出租s m 中心的商业用房、 星级酒店、娱乐用房、办公用房、地下室机动车库。 项目经营期限：2 0 年( 含建设期) 。 投资总额：1 5 4 0 5 万美元( 1 2 7 5 1 2 万元人民币) 。 合资公司注册资本：51 3 5 万美元。 出资比例：外方出资2 5 ，计1 2 8 4 万美元；浙江t f l 集团出资 7 0 ，计3 5 9 4 万美元；温州市f y 住宅开发有限公司5 ，计2 5 7 万 美元。 s m 中心投资可行性报告 第二节项目基本情况 表1 ：驯中心项目基本情况表 总用地面积 总建筑面积 其中：商业用房： 写字楼： 星级酒店： 餐饮： 娱乐： 其它用房： 地下室面积 建筑层数 建筑高度 绿地率 机动车停车 地下自行车库面积 容积率 建筑密度 项目总投资额 1 9 0 0 5 m 2 ( 约2 8 5 l 亩) 1 4 5 6 7 9m 2 ( 不包括地下室面积) 2 1 7 3 8 m 2 7 8 9 3 0 m 2 2 4 1 8 0 m 2 7 3 8 8 m 2 6 6 0 3 m 2 6 8 4 0 m 2 3 4 7 3 9 m 2 6 8 层( 不包括地下室4 层) 3 0 1 1m 1 6 9 地面5 4 辆、地下7 2 8 辆 5 4 4 3 m 2 7 8 2 2 9 3 1 5 4 0 5 万美元 根据温州市解放南路街区详细规划确定，解放南路街区将分 三个片区，即东片区、中心商贸区和西片区。该项目位于中心商贸区 内，地理位置优越，交通便捷，公建配套设施条件齐全。 该项目集高档商场、会议中心、写字楼、星级酒店、休闲娱乐观 光场所为一体。地上建筑层数6 8 层，高3 0 1 1 米，为浙江省目前在 建的第一高楼。项目的建筑设计、结构设计、环境设计均具有较高档 次，超高层塔楼部分的建设方案经过多次专家论证，并根据各有关职 s m 中心投资可行性报告 能部门的审核、批复意见，不断优化、完善，充分体现了综合性商贸 大厦的功能和特色。 第三节设计方案 一、建筑设计 ( 一) 用地现状 该项目位于温州市解放南路南段旧城改建区8 号地块，即中心商 贸区内，东靠解放南路南段，荷花河与山前河贯穿东面，北邻城市 中心广场，西首为旧城改建区，交通便利，环境优美，整个项目用 地面积19 0 0 5 m 2 ，总建筑面积14 5 6 7 9 m 2 。 ( 二) 交通流线以及出入口 解放南路和荷花路为该区的主要交通要道。由于基地西部有一条 南起马鞍池公园北至中心商贸区的立体步行林荫广场，因此在这一边 设置了一条平行于下沉广场的步行街，功能上为可独立营业的高档专 卖店。 超高层的落地面设在南侧，落地面宽符合消防规范要求。在南面， 有空旷的绿化、停车广场作为缓冲，这也成为公寓式写字楼和星级酒 店以及大型会议中心的豪华入口广场。同时，超高层的拔地而起又与 南边的马鞍池公园自然景观相得益彰。 地面停车设置于基底南侧酒店的主入口处，地下停车库入口的位 置分别设于基底的北侧、南侧和东侧，以尽量减少车流对主要商业面 的影响。地下车库与北侧下沉式广场、1 0 # 、1 4 # 地块以及西侧1 5 # 、1 6 # 、1 7 # 、1 9 # 地块地下室全部贯通，从解放南路、马鞍池路、 s m 中心投资可行性报告 荷花路、莲花路及人民路的任意一个地下出口，都可到达s m 中心。 ( 三) 平面设计 该项目作为综合性的商厦，商业、办公、酒店、餐厅、会议各有 独立出入口。餐饮入口位于建筑东南侧，办公和酒店在一层共享入口 大厅，有分开的电梯厅各自运行。5 l 层设酒店大堂，后勤出入口隐蔽， 货物入口、职工入口、厨房入口各自处于后勤通道的两侧。 s m 中心大厦地下室共四层，一层主要为地下超市、专卖店、观 光等候大厅和地下自行车库：地下二层主要为地下停车库及设备用 房；地下三、四层为地下车库以及为主楼服务的服务用房。 地上各层功能如下：一至四层为商业用房和专卖店；五层为餐饮 用房，内设宴会厅、中餐厅和特色餐厅等；六层为健身娱乐中心，设 室内游泳池，采用玻璃顶棚；七至十二层、十五至二十八层为公寓式 办公层( 低区) ；三十至四十三层、四十五至五十一层为公寓式办公 层( 高区) ；五十二、五十三层为星级宾馆的空中门厅，包括服务总 台、休息洽谈、酒吧、各种风味餐厅以及为其配套的服务用房；五十 五至六十四层为星级酒店客房：六十五层为总统套间；六十六、六十 七层为空中咖啡吧，六十七层布置中庭，两层上下空间连为一体；六 十八层为空中观光层。 十三、十四、二十九、四十四、五十四层为避难层。 在塔楼东侧设有两部直通项部观光层的观光电梯，在此可远眺温 州市容和绵延的瓯江。 ( 四) 建筑造型设计 s m 中心大厦塔楼为目前浙江省在建的第一高楼，必将成为温州市 新的城市地标。塔楼的建筑形象顺应楼内不同使用功能，建筑形体通 s m 中心投资可行性报告 过逐渐内收退台给人以高耸的感觉，以简洁明快的细部处理赋予建筑 以节奏感和韵律感。外装修采用石材、玻璃和铝合金相结合，体现时 代的特色。项部的造型形似含苞欲放的花蕊，或似节节升高的春笋， 寓意本地欣欣向荣的大好景象和巨大的经济发展潜力。该项目将以其 高度优势成为本地区的景观控制点及温州的标志性建筑之一。 二、结构设计 主体结构采用筒中筒结构体系，内核心筒以2 8 根钢管砼密柱和 钢群梁组成，筒内纵横方向以电梯井道壁形成井字形平面的内支撑， 从而构成塔楼的主要抗侧力体系，外框柱为3 6 根钢管砼柱。工程主 体结构使用年限为1 0 0 年，设计烈度6 度，基本风压值为0 5 5 k n m 2 。 三、给排水设计 水源以城市自来水为主，在市政管网上引两路d n 2 0 0 的进水管， 在建筑的外围组成环网，为生活、消防合用的低压制管网。 星级酒店、职工用房及餐饮娱乐部分设置集中热水供应系统，热 源为地下锅炉房的高温蒸汽，在十三、十四层设置生活水箱，六十八 层屋面上设置清水箱；其中采用快速式电加热器。饮用水供应除星级 酒店采用小型电开水器外，其余按成品桶装饮水机考虑。 冷热水系统采取分区供水，三层及三层以下由城市管网直接供 水，四至八层商场、餐饮以及娱乐部分，九至十二层大开间办公楼， 十四至五十层公寓式办公楼，五十一至六十八层星级酒店及上部观光 层分别设置变频供水装置分区供水，各分区内静压超过0 3 5 m p a 的给 水支管设置减压阀减压。 室内排水采用废污分流制，室外排水采用雨污分流制，最高日排 水量约为1 1 7 4 立方米。粪便污水、厨房废水分别经化粪池及隔油器 s m 中心投资可行性报告 ( 池) 处理后与其它废水一起排至市政污水管网。 四、电气设计 因该项目为多功能超高层建筑，其中应急照明、疏散指示、消防 用电及重要机房设备用电均为一类负荷，其余为二、三类负荷。 该项目总设备容量2 1 8 8 0 k w ，计算负荷为1 3 8 0 0 k w ，视在容量 为1 5 0 0 0 k w a ，考虑到今后的发展，在地下一层设一个总配问和两个 变电所。 办公、大厅、走道等用日光灯和节能灯作为主要光源；公共安全 通道、地下室和重要机房配置备用照明；建筑物顶部及四周每隔4 5 米高度设航空障碍灯；将建筑物的立面照明在大楼的玻璃晶体处作重 点处理，使其闪耀钻石般的光芒；在楼梯间、走道等公共区域采用自 发光型疏散指示标志作为应急照明的补充。 本工程按二类防雷建筑设计考虑，利用结构基础作共用接地系 统。同时，整座塔楼采取楼宇自动化管理系统( b a s ) ，对电气设备 进行集中智能化管理。 五、环保设计 该项目周边无工业及其它特殊污染，在规戈0 设计中充分考虑环境 绿化。水污染控制主要采取清污分流、废水预处理、节约水资源等 对策与措施；大气污染控制主要采取对停车场尾气、道路汽车尾气 进行治理并加强室内通风的措施；固体废弃物污染控制主要采取合 理设置垃圾收集间，及时对垃圾进行收集和清运等措施；光污染控 制主要通过采取选用低反射率的幕墙玻璃，以降低其对附近敏感点 的影响，并采取加强周边绿化等措施。 s m 中心投资可行性报告 六、节能设计 该项目建筑节能方面将采取以下措施：l 、建筑外围护结构将采 取节能高质量的幕墙系统；2 、玻璃天窗将采用中空隔热安全玻璃； 3 、屋面、避难层、地下室项板等按照上下空间对环境的要求实施分 级保温；4 、电梯采用分区、分段、分速停靠保证整个大楼安全、高 效、节能。 第四节本案例研究的意义 一、本案例研究的意义 第一、通过s m 中心项目的可行性研究，为温州s m 房地产开发 公司未来3 5 年的投资开发作出全面的分析、论证和评价，从而判 断其在技术上是否可行，在经济上是否合理。 第二、对公司未来3 5 年的开发方向作出理论上的探索。 第三、为类似的多功能综合性投资项目的决策提供开发参考模 式。 二、需要研究的问题 第一、项目准确的目标市场定位，产品定位及定价预测。 第二、项目开发的投资费用估算与经济效益分析，项目投资完成 的累计现金流分析。 第三、风险的分析与控制。 s m 中心投资可行性报告 第二章市场分析 第一节温州区域经济状况 一、温州区域经济概况 温州地区位于中国东南沿海，是浙江省三大中心城市之一，也是 我国对外开放的1 4 个沿海城市之一，是浙南、闽北地区的经济、文 化、科技、金融和交通中心，也是我国沿海2 0 个主枢纽港和4 5 个公 路主枢纽城市之一。全市现辖鹿城、龙湾、瓯海三区，瑞安、乐清二 市和洞头、永嘉、平阳、苍南、文成、泰顺六县，全市户籍总人口7 5 0 2 8 万人，其中市区人口1 3 9 0 2 万人，外来人口1 3 4 万人。1 温州属丘陵地带，山区占总面积7 8 2 ；东部是平原水网的江南 鱼米之乡，占1 7 5 ；沿海自北至南有4 3 6 座岛屿( 5 0 0 平方米以上) 星罗棋布，对温州形成群星拱月之势，海岛面积占1 5 ；江河水面占 2 8 。通称“七山一水两分田”。 温州港是个河口港和海湾港兼具的天然良港，周围有鳌江、瑞安、 清水埠、盘石、洞头等港，构成了大中小结合、多功能的综合性港口 体系，是浙南、闽北水陆交通的枢纽。 改革开放以来，温卅 率先进行了市场取向改革，走出了一条具有 鲜明区域特色的路子，开仓4 了温州发展史上的辉煌时代。股份合作经 济成为温卅国民经济的骨干。为温州在沿海地区经济发展中的战略地 位和作用奠定了基础。从1 9 7 8 年到2 0 0 5 年，国内生产总值、工业总 产值、财政收入、外贸出口、居民人均收入等主要经济指标，年均增 数据来源：温州市2 0 0 5 年国民经济和社会发展统计公报 s m 中心投资可行性报告 幅达2 0 4 0 ，大大超过了全国、全省的平均水平，人民生活水平显著 提高。 2 0 0 5 年度，全市国内生产总值1 6 0 0 1 7 亿元，人均国内生产总值 2 1 3 8 4 元，全年全社会固定资产投资额5 4 2 1 1 亿元，财政收入2 0 4 9 2 亿元。国民经济三大产业结构调整为4 1 ：5 4 3 ：4 1 6 ，财政收入占生 产总值的比重为1 2 8 ；外贸依存度3 9 6 ，其中出口依存度为3 1 2 。 非农产值占农林牧渔业产值比重为5 9 5 ，规模以上工业产值占全部 工业的比重为6 3 3 ，民营经济占生产总值比重达到8 0 5 。1 表2 ：1 9 9 7 2 0 0 5 年度温州市主要经济指标情况表单位：亿元 项目年度 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 g d p6 0 66 7 77 3 38 2 89 3 21 0 6 01 2 2 61 4 0 21 6 0 0 人均g d p ( 元) 8 5 5 99 4 2 91 0 1 6 61 1 3 6 01 2 6 3 71 4 2 1 71 6 4 7 51 8 8 4 62 1 3 8 4 固定资产投资额 1 7 8 2 0 12 3 42 6 53 2 83 8 74 4 85 0 75 4 2 财政一般性收入 3 94 6 5 57 49 61 2 6 1 5 2 1 8 22 0 5 社会消费品零售总额 3 1 5 3 4 53 7 33 9 84 3 84 9 1 5 2 2 5 8 86 8 1 储蓄余额 2 5 63 2 33 8 04 6 45 8 37 4 69 2 01 0 0 41 1 6 1 数据来源：温州市统计年鉴1 9 9 8 - - 2 0 0 5 、温州市2 0 0 5 年国民经济和社会发展统计公报 数据来源：温州市2 0 0 5 年国民经济和社会发展统计公报 s m 中心投资可行性报告 按国务院批准的浙江省城镇体系规划要求，今后五年，温州 市要成为浙江省( 杭、甬、温) 三大中心都市，城市化水平要达到4 5 以上。遵照这一战略框架及温州市城市总体规划( 2 0 0 0 - - 2 0 2 0 ) ， 未来将强化温州市的中心城市功能，确立大都市发展和“东移、西扩、 北联、南接”的规划思路，规划建设人口4 0 0 万人左右的温州大都市 区。 二、温州经济特点及发展趋势 ( 一) 所有制结构 民营经济已成为国民经济的重要组成部分，同时也伴随着改革开 放进程的进一步加快逐渐走向成熟，这是温州经济发展的一大特色。 个体私营企业、股份合作企业、以自然人投资为主的有限责任公司构 成了温州民营经济的主体，其中个体工商户2 l 万家，私营企业3 万 多家，股份合作企业1 万6 千多家，有限责任公司2 万余家，民营企 业数量占全市企业总量的9 5 以上，社会消费品零售总额占全市的 7 0 以上，税收占全市的9 0 以上。 民营经济的发展，为后续的民间投资奠定了一定的物资基础。在 此基础上，政府出台了鼓励民间投资的许多政策，鼓励建设资金多元 化，私人投资不仅投向工业、农业，同时可投向城市基础设施建设、 教育、医院等社会事业。 ( - - ) 温州民营经济特点 温州是我国民营经济的发源地，也是目前我国民营经济最活跃的 地区之一。而温州的民营经济是集群经济，其主要有三大特点： s m 中心投资可行性报告 1 、“小题大作” 即小商品大市场、小配件大配套、小产品大行业、小企业大协作、 小资本大集聚。在温州，一个村或邻近的几个村是某种产品的产销小 基地，一个镇或邻近的几个镇是某一产业的产销大基地。 2 、“举轻若重” 温州的手工业一直较发达，目前轻工业产值占全市工业的2 3 ， 已建成一批“国”字号生产基地，包括中国鞋都、中国锁都等2 8 个。 3 、“无中生有” 温州可利用的矿产资源非常少，企业自身也没有多少人才和技 术，但温州人的创造精神能做到“无中生有”。苍南县的水头镇、瓯 海区的郭溪镇，都无畜牧业，却成了全国最大的猪皮革、牛皮革生产 基地。温州没有汽车生产企业，过去也没有摩托车企业，而瑞安市的 塘下镇汽摩配件生产企业集聚，成了全国四大汽摩配件产销基地之 一。这些现象，被称之为温州发展中的“零资源现象”、“零技术现象”、 “零生产现象”。 ( 三) 温州经济发展趋势 1 、企业竞争由增量走向提质 随着经济大环境的变化，近年来，温州市委、市政府围绕“质量 立企、名牌兴业”的策略，在科技创新、管理水平、市场网络、诚信 经济、企业文化方面展开综合实力的竞争。目前，温州市拥有7 个中 国驰名商标、1 5 个中国名牌产品、4 2 个全国免检产品，是全国知名 品牌最多的地级城市之一。随着区域品牌优势的形成，“中国鞋都”、 “中国电器之都”、“中国制笔之都”、“中国锁都”等2 8 个国字号生 产基地的桂冠相继花落温州。 s m 中心投资可行性报告 2 、企业规模由弱小走向强大 近几年，温州民营企业开始出现做强做大的新趋势。低压电器、 服装、皮鞋、打火机、锁具等各个行业不断进行整合，发挥规模优势， 在全国乃至全球市场上都占据有相当大的市场份额。在刚刚评出的中 国民营企业5 0 0 强中，温州有2 7 家企业跻身其中，在全国地级市中 也是名列前茅的。 3 、企业管理由粗放走向现代 温卅盼民营企业家大多出身低微，因而其注重在实践中边学习边 提高，学习现代管理知识。民营企业的管理方式也由粗放逐步走向现 代，许多企业正在全力推行信息化战略；在企业经营上，许多企业都 有长远发展规划和一大批智囊人物；在生产水平上，许多企业都在争 创国际品牌，聘请国际专家做规划设计，引进世界上先进的技术和设 备，力求同国际接轨。 4 、企业拓展由温州走向全国和世界 经过2 0 多年的创业，温州已成为民间资本的高地，近年来，温 蝌大量民营企业至哆全国各地投资办厂、到世界各地建立营销网络。温 州人外出投资、借地生财。实质上也是温州民营企业发展的一种新态 势，是企业应对新形势、优化配置全国性乃至全球资源，追求利益最 大化的一种扩张表现。 三、居民收入、消费及生活水平 经过几十年的发展，温州市居民生活水平有了很大的提高，生活 消费中用于食品支出的比重越来越低，住、行和文化娱乐等方面的消 费支出畴显提高，恩格尔系数呈下降趋势。2 0 0 5 年，温州市城市居民 s m 中心投资可行性报告 人均可支配收入1 9 8 0 5 元，人均生活费支出1 5 8 2 2 元，城市居民人均 住房使用面积2 3 4 平方米，城市居民恩格尔系数为3 2 6 ，比上年下 降4 8 个百分点，处于富裕层次。 下表详细列出1 9 9 7 年至2 0 0 5 年各指标具体数值，来说明这一变 化过程。 表3 ：1 9 9 7 9 0 0 5 年度温州市城市居民生活水平情况表 单位：元、平方米 项目年度 1 9 9 71 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 人均可支配收入 9 0 3 48 9 6 8 1 0 3 3 91 2 0 5 11 3 2 0 01 4 5 9 l1 6 0 3 51 7 7 2 71 9 8 0 5 全国平均水平 5 1 6 0 35 4 2 5 1 5 8 5 46 2 7 9 96 8 5 9 67 7 0 2 88 4 7 2 29 4 2 1 61 0 4 9 3 人均生活消费支出 6 5 2 46 3 l l7 3 1 7 8 1 9 48 9 9 91 1 6 1 21 2 6 1 91 4 2 1 21 5 8 2 2 其中：住房 5 3 25 9 16 5 37 2 2 8 0 28 8 79 7 11 0 8 91 2 2 3 人均住房使用面积 1 5 0 71 5 5 51 7 5 l1 9 2 82 0 2 4 2 0 7 42 1 5 l2 1 8 62 3 4 恩格尔系数4 8 9 4 7 4 4 2 7 4 3 5 3 9 2 3 8 1 3 7 1 3 7 4 3 2 6 从上面的图表中可以看出，从1 9 9 7 到2 0 0 5 年的九年来，温州居 民的人均可支配收入一直远远高于全国平均线，同时，恩格尔系数处 s m 中心投资可行性报告 于不断降低的趋势，使得居民手中可用于购房的资金有了很大程度的 增长，而事实上，因国内投资产品的单和较大的风险性( 如股票) ， 温州居民在投资理财方面更倾向于购置本地或是外地的不动产，以达 到保值升值及稳定的年金收入( 如租金) 。 四、温州经济发展状况评价 近年来，关于“温州经济衰退”的评论逐渐增多，主要是因其经 济增长速度开始落后于浙江省内其他一些地区引起的。2 0 0 3 年上半 年，温州g d p 增长落到了浙江省倒数第二的位置，7 、8 月落到了浙 江省倒数第一位；工业产值增长率、固定资产投资增长率、社会消费 品零售额增长率、地方财政收入增长率等四项经济指标上半年排倒数 第一温州近几年的经济发展速度在省内排名确实在下滑，但这并 不能说明温州的经济在衰退或“温州经济正日暮途穷”，这只能反映 温少蚪地区经济发展“比较优势”的客观变化，在体制上的先发优势的 弱化。以上罗列的数据：g d p 、财政收入、社会消费品零售总额、固 定资产投资额、居民可支配收入、储蓄总额等指标的持续快速增长就 是很好的证明。温州经济目前的走势基本面仍是正常、健康的。 另一方面，站在房地产开发的角度，对于温卅i 经济的关注，应该 更注重于g n p ( 国民生产总值) ，而非g d p ( 国内生产总值) ，特别 是温少卧人有多少资金可以用于投资，尤其是房地产投资。近几年，“温 州人经济”的增长速度早已远远超过“温州经济”。每年，分布在世 界6 0 多个国家和地区的6 0 多万温籍华侨，在全国各地创业的1 7 0 多 万温州人，均能带回大量的民营资本，从而使得目前流通在温州地区 内的民间游资规模超过1 0 0 0 亿元，而在对待如此巨大的游资方面， s m 中心投资可行性报告 除了部分投资于实业以外，温州人的选择不外乎两个方向：一是民间 借贷；- - n 是购房升值。 综上所述，目前温州的经济发展还是乐观的，而民间资本的殷实 对不动产的投资又有着明显的支撑作用。 第二节温州市房地产市场分析 一、温州市房地产市场发展概况 温州市的房地产开发建设孕育于七十年代末、八十年代初，随着 国民经济发展和国家宏观调控政策的变化，经历了几次较为明显的波 动后，逐步进入规范发展阶段，整个市场( 一、二、三级市场) 逐渐 趋向成熟，成为温州市一大支柱产业。 从市区历年房地产开发发展势态看：1 9 9 3 年以前市区房地产开发 基本上以国有单位开发住宅小区为主，主要建设微利房解决职工住宅 问题，开发量小、投资规模小、销售量更少，房地产市场平淡，处于 孕育成长状态。 1 9 9 3 年到1 9 9 8 年，市区房地产业进入高速发展阶段。随着国民 经济和社会事业的全面发展，温州城市建设进入大建设、大发展阶段， 基础设施“瓶颈”制约逐渐消除，投资环境日益改善，城市化进程逐 步加快。出现了全市范围内房地产急速膨胀时期，其主要表现以下一 些方面：房地产开发投资高速增长，特别是1 9 9 7 年，市区房地产完 成投资3 1 2 9 亿元，比1 9 9 3 年增加2 8 5 3 ，竣工房屋面积3 1 9 6 5 万 s m 中心投资可行性报告 平方米。比1 9 9 3 年增加1 0 8 5 。其中住宅增加2 6 5 3 7 平方米，比1 9 9 3 年增加9 4 8 ，住宅商品房销售面积1 6 6 2 万平方米，销售额达2 9 8 3 亿元，均仓| j 历史最高记录；土地批租量和开发量有大幅度增长，1 9 9 4 1 9 9 8 年，共完成土地开发面积3 2 0 2 3 万平方米，平均每年开发达“ 万平方米；房地产公司迅速发展，全市房地产开发公司达2 6 0 多家； 房地产价格上涨幅度较大，旧城区中心同一地段住宅房价，从1 9 9 3 年的1 4 0 0 1 5 0 0 元平方米增至1 9 9 8 年的4 2 0 0 - - 4 3 0 0 元平方米； 房地产市场日益活跃，1 9 9 8 年商品房销售量达1 5 2 3 8 万平方米，为 1 9 9 3 年的1 6 3 8 倍。1 1 9 9 8 年以后，市区房地产进入规范发展阶段。由于温州市土地资 源的稀缺，用于房地产开发的地块大多都要进行招投标，进一步促成 了地价、房价的继续上升，同时，国家出台各种政策对房地产开发建 设进行规范管理和消费者权益进行保护，温州房地产开发建设逐渐向 规模化、规范化发展，这一阶段，开发商实力增强，开发建设方式逐 步规范，消费者对房地产消费要求越来越高，开发建设的规模、档次 越来越高，出现许多环境优美、配套齐全的住宅小区，全市房地产行 业逐步走向规范和成熟。 2 0 0 5 年度，全市房地产开发完成投资1 5 3 9 7 亿元，增长8 7 ， 其中住宅建设投资1 1 3 6 7 亿元，增长1 1 9 。全年房屋施工面积2 1 1 4 5 1 万平方米，增长9 5 ；竣工面积4 0 8 0 8 万平方米，增长5 5 ；商品 房销售面积3 0 6 6 4 万平方米，增长o 8 ；商品房销售额1 3 6 6 3 亿元， 增长1 8 5 。2 1 数据来源：温州市统计年鉴1 9 9 4 1 9 9 9 2 数据来源：温州市建设局 s m 中心投资可行性报告 二、温州市房地产市场特征 从温州房地产发展过程来看，其房地产市场主要呈现以下特征： ( 一) 房地产投资呈快速增长趋势 表4 ：1 9 9 7 2 0 0 5 年度温州市房地产投资情况表单位：亿元 项目年度 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 房地产投资额 3 83 94 45 58 81 1 31 3 51 4 21 5 4 固定资产投资额 1 7 82 0 l2 3 42 6 53 2 83 8 74 4 85 0 75 4 2 房地产投资比例 2 1 3 51 9 4 01 8 8 02 0 7 52 6 8 32 9 2 03 0 1 32 8 0 l2 8 4 l 全国平均水平 | 1 2 7 21 3 4 31 4 8 91 6 7 81 7 7 81 8 1 92 2 4 52 0 9 9 数据来源：温州市统计年鉴1 9 9 8 - - 2 0 0 5 、温州市2 0 0 5 年国民经济和社会发展统计公报、w i n d 资讯 由上表和上图可以看出，1 9 9 7 - - 2 0 0 5 年，温州市房地产投资额增 长迅速，且占全社会固定资产投资额比重逐年加大并于近几年收于稳 定，但仍然远远高于我国房地产投资占全社会固定资产比例的平均水 平。 ( - - ) 房地产开发量、销售量呈高速发展趋势 s m 中心投资可行性报告 表5 ：1 9 9 9 - 2 0 0 5 年度温州市房地产开发销售情况表 单位：万平方米亿元 项目年度 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 房屋施工面积 6 2 77 1 51 1 9 01 4 2 91 8 5 2 1 9 3 02 1 1 4 竣工房屋面积 2 2 41 4 52 2 82 6 94 1 5 3 8 74 0 8 商品房销售面积 2 1 31 4 82 0 l 2 0 52 8 93 1 33 0 6 商品房销售额 4 9 73 4 85 3 2 5 9 19 0 9“9 81 3 6 数据来源：温州市统计年鉴2 0 0 0 - - 2 0 0 5 、温州市2 0 0 5 年国民经济和社会发展统计公报 囝4 ：1 9 9 9 2 0 0 5 年度温卅 市房地产开发销售趋势图 单位：万平方米 从以上图表可以看出，1 9 9 9 - 2 0 0 5 年间，温州市的房屋施工面积、 竣工面积、商品房实际销售面积及商品房实际销售额就总体而言，均 有了大幅度的增长。随着宏观调控的深化，近几年的增长幅度开始有 所放缓，但因这几年施工量基数较高，预计今后几年房屋竣工面积及 商品房销售面积的绝对量仍然会居高不下。 ( 三) 房地产市场走势呈相对平稳 总的来看，温州市房地产开发趋势与全国房地产趋势相一致，一 般情况下，就全国而言，国民经济增长速度、宏观调控政策对房地产 s m 中心投资可行性报告 市场影响较大，而对民资殷实、市场经济机制发育程度较好的地方， 国家宏观调控、政策调整等因素对其影响相对来讲弱些，且商品房作 为一种特殊的商品，不像普通商品那样具备区域流通性，因而温州的 房地产市场更具有独立于外界的特点。 ( 四) 房地产二、三级市场呈现活跃 自己购房、自行改善居住条件在温州已成为市民自觉的消费行 为，市区一手房、二手房交易异常火爆，虽然近几年受到政策面的影 响较大，但整个二、三级市场仍然具备有较强的活力。 ( 五) 温州市民自主投资房地产观念强 温州个私经济发达，民资殷实，市民在投资理财方面，往往并不 热衷于大起大落的股票，对收益较低的银行存款、国债也并无表现多 大的兴趣，因而投资品种的选择相对较少，再加之原来一些行业的重 组( 小的萎缩，大的产生) ，许多完成原始积累的业主在老行业无法 继续扩张而短期又找不到新的合适行业时，又很大程度上把资金用于 房地产的投资以求保值升值，待日后若有适宜项目时，再行转手以套 取现金，而温州发达的二手房交易市场无疑为这种“套现”活动奠定 了坚实的基础。 三、温州市房地产市场存在的问题 房地产业作为温州经济发展的基础性、先导性产业，有力地推进 了全市杜会经济社会的发展和城市建设步伐，但同时，也出现了一些 急待解决的问题。 ( 一) 结构性矛盾比较突出，房地产开发布局不太合理 从房地产市场来看：一方面，城市中心区、闹市区商品房开发供 s m 中心投资可行性报告 需两旺，房价“一路高歌”，甚至出现脱销现象，地段较好、配套完 善、环境好的商品房供不应求；另一方面，配套不齐，地段差，套型 差，环境差的商品房滞销严重，出现大量空置。这种结构性矛盾导致 了：片面追求经济效益，房地产开发选点不合理、布局乱、结构失衡、 建设资金积压、用地性质