房地产营销报告 项目定价的方法.doc

住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、 成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率） 加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总成本x目标成本利润率目标利润=销售收入x目标销售利润率目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率3、计算售价售价=（总成本+目标利润）/预计销售量例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本x成本利润率 = 4 x 15% = 0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量 =（4=0.6）/160000 =2875（元）因此，该企业的定价应为每平方米2875元目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。（三）、售价加成定价法这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。计算公式为：单位产品售价=单位产品总成本/（1加成率）列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，则该楼盘的售价为：售价=2500/（120%）=3125（元）这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。二、需求导向定价所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。（一）、理解值定价法理解值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地产企业在运用理解值定价法定价时，企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所接受。其步骤是（1）、确定顾客的认识价值；（2）、根据确定的认识价值，决定商品的初始价格；（3）、预测商品的销售量；（4）、预测目标成本，（5）、决策。理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的卖主，会令他们的产品定价过高；而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此，为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不可少的。曾在上海房产界闻名一时的“某花苑客户开价销售”就是理解值定价法运用的典范之一。某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区，占地面积13265平方米，由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出“客户开价”销售活动。该活动的具体操作方式是：开发商拿出37层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套住宅，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。（二）、区分需求定价法区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元，在一个小餐厅则要付12元，而在大旅店的咖啡厅就要付14元，如果要送到旅店的房间内食用则要付20元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样，对于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求定价法的主要形式有：以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。三、竞争导向定价竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。（一）随行就市定价法随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说，在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。若价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。（二）追随领导者企业定价使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。四、可比楼盘量化定价法针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。1、18个定级因素。表1-1 定级因素、指标与分值定级因素指 标分 值位置A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或背街；D、住宅为距所在片区中心区的远近A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5价格A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C价格是否有优势A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物业管理A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑质量A、是否漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板、E、排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A、大中小巴士路线数量；B、距工交站远近；C、站点数量；D、大中小巴士舒适程度A.最少（远）1；B.很少（远）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野A.西（西北、西南）1；B.东（东南、东北）2；C北（东北、西北）3；D.南（东南、西南）5外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室内装修A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5环保A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（远）5发展商实力及信誉A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5销售情况A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5广告A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意A.最差（小）1；B.很差（小）2；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停车位数量A、停车位数量；B、住户方便程度A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）52、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。1-2 可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）F W权重序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置0.51价格0.52配套0.43物业管理0.34建筑质量0.35交通0.36城市规划0.37楼盘规模0.38朝向0.39外观0.110室内装饰0.211环保0.212发展商信誉0.113付款方式0.214户型设计0.115销售情况0.116广告0.117停车位数量0.118（3）楼盘定级因素定级公式。P =Wi * Fi = W1F1 + W2F2 + W3F3 + W4F4 + W5F5 + W6F6 + WnFn公式中，P总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）n楼盘定级因素的总数Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。注：下述调研数据均为1999年7月统计所得。可比楼盘综合因素量化统计表（一）表74项目名称/因素及权数序号大地花园松泉山庄百仕达花园二期备注位置0.51444三楼盘地段价值相近价格0.52345百仕达最高配套0.43345百仕达最完善物业管理0.34345建筑质量0.35344交通0.36444城市规划0.37334楼盘规模0.38245朝向0.39444外观0.110345室内装饰0.211244环保0.212254大地花园南朝工厂发展商信誉0.113445付款方式0.214444户型设计0.115345销售情况0.116443广告0.117135停车位数量0.118145可比楼盘综合因素量化统计表（二）表75项目名称/因素及权数序号东湖大厦景园大厦景竹园备注位置0.51444价格0.52445配套0.43435物业管理0.34334建筑质量0.35444交通0.36444城市规划0.37444楼盘规模0.38435朝向0.39334外观0.110435室内装饰0.211445环保0.212343东湖、景竹近主干道，噪音大发展商信誉0.113445付款方式0.214444户型设计0.115445销售情况0.116443广告0.117335停车位数量0.118334可比楼盘综合因素量化统计表（三）表76项目名称/因素及权数序号鹿鸣园泰宁大厦新丰大厦备注位置0.51444三者均临主干道价格0.52454新丰大厦不包括装修配套0.43443鹿鸣直饮水、泰宁游泳池物业管理0.34443建筑质量0.35454交通0.36444城市规划0.37444楼盘规模0.38443朝向0.39443外观0.110453新丰部分户型为半“暗房”室内装饰0.211440环保0.212343发展商信誉0.113454付款方式0.214444户型设计0.115443销售情况0.116342广告0.117343停车位数量0.118343可比楼盘综合因素量化统计表（四）表77项目名称/因素及权数序号碧瑰园翡翠园鸿业花园备注位置0.51425翡翠园位置处特区界线价格0.52525翡翠园均价低于4000元/平方米配套0.43534物业管理0.34435鸿业为智能系统建筑质量0.35434交通0.36425鸿业处商业旺地城市规划0.37435鸿业处规划良好的成片住宅区楼盘规模0.38544碧瑰园为新港鸿的一部分朝向0.39445鸿业北倚大头岭、东连园林研究所外观0.110534室内装饰0.211434环保0.212435碧瑰园实用率高发展商信誉0.113434翡翠、鸿业销售情况良好付款方式0.214444户型设计0.115534销售情况0.116355广告0.117434停车位数量0.118443可比楼盘综合因素量化统计表（五）表78项目名称/因素及权数序号万事达名苑柏丽花园鸿园居备注位置0.51454价格0.52443配套0.43443物业管理0.34444建筑质量0.35444交通0.36444城市规划0.37443楼盘规模0.38443朝向0.39444外观0.110443室内装饰0.211454环保0.212442发展商信誉0.11343付款方式0.214444户型设计0.115442销售情况0.116353广告0.117344停车位数量0.118444（五）营销简评1、项目分析（1）项目优势A、罗湖老住宅区翡翠竹片区功能完善，交通方便，商业繁荣，居住环境优越，对本花园的营销将产生强大的辐射作用。B、周边人气旺，有助鸿园居促销。自1998年开始，布心路段就先后开发出布心花园、东乐花园、英达花园、东立大厦、特力大厦、维平大厦等多栋高档住宅与商贸写字楼。近两年来，更涌现。=1. 内容包含最新全国各大城市房地产市场研究、房地产项目研究、最新房地产行业分析、走势、预测以及全国各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告2. 内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等3.热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛中原2010年深圳新政下户型赠送合拼方式-18页 中原2010年深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议-85页 中原2010年8月深圳纯水岸踩盘分享报告-55页 中海地产2010年6月房地产人文营销推广解析-182页 新景祥2010年郑州胜岗项目市场定位与发展战略-71页 双赢2010年广东惠来香格里拉项目前期推广判析和下步营销攻略世联2010年1月贵阳市金阳汇城项目营销战略与策略报告-132页 七方置业2010年西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告北宸世纪2010年衡水恒隆尚城整合推广方案-86页 2010年重庆康田漫城售楼部样板间开放策划案-43页 2010年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案-126页 2010年呼和浩特新西蓝商品房营销推广方案-86页 2010年11月26日海南雅居乐清水湾金牌业主高尔夫邀请赛活动方案新鸿泰2009年武汉青山建源尚城项目前期营销策划案-131页 伟业顾问2008年大连万科魅力之城营销报告-130页 王志纲2009年汉中滨江新区总体策划报告-101页 同致行2009年长沙华盛世纪新城项目定位报告总纲-85页 世联2008年金地武汉京汉大道项目定位与物业发展建议-137页 世联2007年淮南信谊营销阶段技术标-48页 世纪瑞博2006年万科秘院517非传统豪宅项目营销提案报告-78页 前线机构2009年长乐利苑项目广告推广案-113页 换一个角度看沙河湾-66页 合富锦绣2009年重庆金鼎龙泉营销策划案-34页 浩文世纪2010年2月9日三亚清水湾项目案名初探-92页 杭州零点策划2010年台州东方太阳城独栋别墅策略提案-164页 2010年3月24日淄博远景勃楠苑项目营销策划报告-103页 2009年郑州正商蓝海港湾营销推广方案-300页 2009年武汉创意天地奠基盛典执行案-45页 2009年开封杞县万豪温泉花园行销思路提案-131页 2009年海口市鲁能城海蓝福源全球首发仪式框架方案-93页 2009年阜阳美在花城营销策划提案-54页 2008年无锡阿维侬小镇年度执行细案-104页 2008年漯河天明第1城策略推广方案-199页 中颐集团2009年中山海伦堡项目系列方案-13个文件 同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活动总结报告-27页 上海大通2010年昆山花桥地块前期市场及定位报告-47页 前线机构2009年江苏邳州项目策划报告-132页 和声机构2009年重庆协信渝中胜利路项目整合传播策略构思-163页 达观机构2010年长沙中粮北纬28整合推广策略提案-214页 达观广告2009年07月18日长沙东业早安星城2期推广策略案2-127页 北京朗力传播2010年邢台七十九号院项目营销策划案-169页 2010年8月27日泰安恒基都市森林房展会待确认事项-51页 2010年5月1日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案-3页 excel2010年4月九江奥园青年路与德化路交界地块规划与营销策略提报（初案）2009年寿光左岸绿洲项目整合营销策划提案-77页 2009年成都力迅领筑推广建议-149页 2008年青岛凤凰城开盘活动综合方案-21页 中原2010年北京中建大兴枣园路项目简报-146页 中原2010年6月无锡融侨观邸项目整合推广策略提案-73页 同策2010年上海大华圣地维辣竞标方案-76页 思源经纪2009年11月奥克斯天津武清泉达路项目发展策划案-141页 世联2008年武汉复地东湖国际营销执行计划-37页 世联2008年深圳龙光君悦龙庭投标报告-90页 润宏地产2010年名流置业安阳市滑县项目营销策略提报-147页 汇丰行2010年石家庄融汇尚筑深度定位提案-63页 风火广告2009年4月西安金地湖城大境阶段执行策略案提报-109页 2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 世联2007年惠州市水口项目前期定位与规划建议报告-230页 2010年西安大都市新北城领地未来城营销策略-56页 2010年武汉三金国际鑫城B区营销推广案-101页 2010年海南海口半岛壹号营销策划报告-123页 2010年7月8日青岛保利百合花园案例分析-87页 2010年4月28日湖南长沙庄园房地产“庄园双河湾”项目营销提报2010年西安丰林花园3、4月份阶段性营销方案-3页 2010年宁波鸿林公寓市场调查表-18页 excel中投联合2008年郑州御园项目定位报告-135页 相互广告2009年苏州华润置地平门府传播推广策略-85页 同致行2009年长沙岳泰理想城二期产品研究-89页 天启开启2008年12月苏州中海国际社区品牌塑造和09年度营销推广报告2010年8月南通房地产市场成交分析-6页 2010年8月哈尔滨房地产市场月报-18页 2010年8月成都房地产住宅市场成交分析-8页 2010年8月北京房地产商业地产市场分析报告-7页 仲量梁行2010年合肥公寓市场研究报告-54页 中原2010年上半年长沙房地产市场报告-36页 中瑞2010年3月三亚凤凰水城项目市场研究报告-27页 天启开启2009年12月大连琥珀湾项目市场研究报告-59页 世联上海千亩大盘案例集-67页 世联2010年合肥金宇房地产肥西9号地块项目市场调研报告-37页 世联2009年主题酒店研究及案例-44页 丰吾堂观市2010年08月重庆房地产市场月报-36页 滨海旅游地产综述-90页 2010年7月长沙房地产市场月度播报-30页 2010年6-7月区域房地产市场价格月度分析报告-82页 2010年5月成都房地产市场报告-106页 2010年1-6月苏州土地成交情况一览表-2页 excel2009年夏季万科新产品分析：四大产品形态代表详析-65页 2010上海统计年鉴-374个文件 excel2009年10月绿城舟山桂花城考察报告-112页 正合地产2010年上半年成都楼市报告-50页 华高莱斯2010年2季度房地产研究报告-35页 2010年海南万宁房地产市场发展分析报告-6页 2010年8月南京房地产市场月报-31页 2010年7月合肥房地产市场报告-29页 2010年7月哈尔滨房地产市场月报-29页 2010年6月天津房地产市场报告-54页 2010年6月哈尔滨房地产市场月报-23页 2010年6月福州土地拍卖成交情况-1页 excel2010年1-7月上海房地产市场成交分析-5页 中原2008年北京城建开发昌平地块可研报告-61页 2009年宜州市城南新区项目开发可行性分析报告-39页 中国房地产市场研究2010年7月刊（简版）-7页