房地产基础专业术语课件.ppt

,中西部一流的房地产综合服务商,房地产基础知识,一、房地产概念,房地产的含义房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。,房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。,房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。,二、房地产的特征,房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。,房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。,三、房地产的类型,按用途划分a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产,房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-7层小高层住宅为8-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅,房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。,四、房屋建筑结构分类标准,钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物,混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的其它结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等,五、房地产专业名词,1、常用名词五证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证国有土地使用证商品房预售许可证,两书：住宅质量保证书住宅使用说明书房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场,一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场,房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用,三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房,总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和,容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）,绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率,房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积,套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积,公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额,层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积,道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋毛坯房是指没有装修的房,业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。,契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。,市场调研和分析,目的,通过培训了解市场调研的构成要素了解市场调研的方法如何利用市场调研,市场调查要素分析,第一节市场调查要素第二节调查分析整理第三节如何进行市场调查第四节市场调查如何利用,一、市场调查分析的构成因素,1.地段因素区域特征地理位置交通状况离市中心、标志性建筑距离离学校医院等距离,2.项目规模,（1）占地面积（建设用地面积）（2）建筑面积（含地下建筑面积）（3）容积率,3.物业类型多层小高层高层商业写字楼综合体复合体,多层：多层房屋一般指的是高于10米，低于或等于24米的建筑。与高层相比，多层房屋的公用面积少，但得房率却相应有所提高。小高层：多是8层到13层左右的建筑，相对来说对土地的利用率有所提高，土地成本相对下降。商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物。写字楼：就是专业商业办公用楼的别称,综合体：由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑。又称建筑综合体。分单体式（单幢建筑）和组群式（多幢建筑）两种类型。复合体：通常是有住宅、酒店式公寓、五星级酒店写字楼、商业中的部分物业类型构成，并以其中的一种或两种为主要产品类型。,4.开发商,开发商企业品牌开发实力企业信誉开发资质企业发展战略开发经验,主力户型价位区间：单价、总价最低价位、最高价位楼层差价均价户型差价楼栋差价朝向差价,5.价位,6.物业管理,知名物业自己物业顾问式外聘物业,（1）建筑风格：欧式、现代、中式欧式又分：美式、意大利式、西班牙式、法式、英式等（2）设计理念：以人为本、和谐等（3）规划特点：组团式、围合式等,7.建筑规划,8.工程,造价：总造价、单方造价建材：与结构相关交房标准施工单位监理单位设计单位,9.工程进度,（1）打桩（作桩基基础）（2）出正负零（出地面）（3）建至一层（4）建至三层（5）建至五层（6）主体封顶（7）完工：工程完成（8）竣工：竣工是不仅干完了还要取得竣工验收报告（9）交房,10.配套设施,内部配套设施如学校、健身中心、会所、社区商业等外部配套如医院、娱乐场所，休闲场所、公交等,11、销售情况,（1）、咨询期：积累客户、预计认筹时间（2）、认筹期：认筹时间、排卡数量、预计开盘时间（3）、开盘期：成交数量、解筹率（4）、正常销售期：销售比率如销售30%、50%、70%（5）、清盘期：剩余比率、剩余套数,12建材配置,1、基本的交房标准：地面、顶棚、层高2、门：品牌3、窗：玻璃4、电梯：品牌、乘客量、时速5、管道：型材6、大堂：装修标准,13户型,1、主力户型：占比例较大2、各户型比例：一室、二室、三室的户型配比3、户型特点：有无创新之处、赠送面积、阳台是否封4、面积区间：60平米以下比例、90平米以下比例、144平米,14、客户群,1、核心客户群：一般是周边客户，特别是各市场经商户2、主要客户群：周边家属区、老业主、工薪阶层3、次主要客户群：地市客户4、游离客户群：其他区域,15、景观,1、景观设计理念：园林式2、景观规划特点：水系特征（水深、水宽）、树木、坡地3、景点介绍：,第二节调查分析整理,内在要素外在要素,一、内在因素,1、楼盘规模(占地面积/建筑面积)2、物业类型(住宅商业写字楼)3、建筑类型(多层小高层高层、商业)4、开发商(知名度、实力、信誉)5、产品品质（通过品质体现项目品质）,6、户型配比(常规新政策下)7、户型(常规创新新政策下)8、景观(景观的优劣生活环境的品质)9、规划(产品属于常规产品还是创新产品10、配套(周边配套小区配套)11、配置(由配置分楼盘品质)12、地段分析(地段特征、决定楼盘档次和价位、销售、交通),13、推广(主题、推广语、产品和目标客户群)14、渠道（报广、电视、道旗、户外、派单、网络、杂志）15、销控：房源销控、价格销控16、营销策略（价格策略、开发策略、销控策略、推广策略、渠道）17、代理公司：本地、外来18、销售组织、销售机制、销售管理等19、置业顾问素质：专业力、服务态度20、案场包装、氛围营造等,1、经济形势的影响：全球经济危机2、房地产形势的变化：调整期、上升期3、城市规划：区域规划、发展蓝图4、市政规划、竞争楼盘：竞争楼盘销售、新盘推出5、政策影响：金融、税收、土地6、季节、天气变化节假日7、突发事件,二、外在因素,第三节如何进行市场调查,一、市场调查渠道,踩盘网络报广电话询问朋介,市调关键：亲身感受、去伪取真、辨断标准、关注细节,踩盘,踩盘实际上就是我们通常所说的调盘。他是了解楼盘信息的最直接的一种手段，同时更具有真实性。时间：一般选在楼盘开盘或者有比较大的活动的时候。目的：通过了解楼盘的一些具体的境况，如工程进度、优惠方式、均价、主力户型、户型组合、销售情况、楼层差价等情况，进而对楼盘做一个综合评价，找出他的优势和不足。为以后自己开盘做好前期的定位打好基础。,网络,目前在这个网络发达的时代，人们更多的都是从网上了解外界的信息。作为房地产这一行也不例外。通常我们一般在以下几个网络上了解最新的房产信息：搜房网、商都房产网、新浪房产网、中原楼市、聊宅网以及最常用的房产局网等，一般我们踩盘时要了解的资料都能查到，但他却不具有踩盘收集资料准确，一般用来作为一种辅助手段。为踩盘提供前期的基础信息。,报广,作为目前的一种平面媒体，它的传播性比网络更广。更容易接触到大部分人群，因此他也是房地产开发商常采用的一种宣传手段。我们一般在报广可以了解楼盘的开盘时间，优惠的活动，开发主题等。目前比较出名四大报广：大河报、郑州晚报、商报和东方今报。,电话询问,这种方法主要是通过售楼的咨询热线来询问有关楼盘的具体情况。可以了解他的开盘时间，工程进度，基本优惠以及一些付款方式等一些基本的信息，实质性的还需要结合踩盘来完成。,朋介,在现实社会中我们的很多信息都是跟朋友的交流中获得的。作为我们房地产行业也一样。我们可以通过已经买房的朋友处得到有关一些楼盘的资料，这比我们有时去调盘时收集的资料还要实用。,2019/12/15,65,可编辑,当然市场调查的渠道还有很多，这里介绍的只是我们比较常用的几种，他并没有一个固定的方法，需要在现实中灵活结合，最大限度利用各种方法的优势，总而使我们的调研更准确，更有价值。,第三节如何市场分析,优势（S）劣势（W）机会点（O）威胁点（T）,得出项目优势综合评价：竞争优势、不利因素,优势,指你产品或公司自身与别人相比具有的独特优点与长处。如我们的产品存在配套服务优势；而我们的公司又具有合理的利益分配,劣势,这一般要与它周边区域的项目做对比，也是从区位，交通等几个方面分析，同时还要从自身产品的性质上进行比较。,机会点,指整个市场外部环境给你提供哪些机会。如：房地产的利好政策，人们的购房刚性需求等。,威胁点,指整个市场环境对你不利的情况。如：竞品宣传攻势强、竞品市场占有率高、市场渠道不畅外联紧张等。,经过以上SWOT的分析之后，我们就可以清楚地看到目前我们市场处在什么情况之中，然后据分析结果寻找解决问题的方法，制订出切实可行的策略。,第四节市场调查如何利用,结合市场大形势结合项目具体情况结合项目营销策略得出结论：关于项目开发战略、销售策略、推广策略,房地产这些年,房地产那些事,思路,市场调查,案例赏析,鑫苑现代城,认筹调查案例赏析,目录一、项目概况二、规划总平面图三、产品配置四、媒体活动监测五、客户群体,鑫苑现代城,开发商：河南鑫苑置业有限公司物业位置：陇海路与京广路交叉口向西200米占地面积：91亩建筑面积：26万（住宅21万，商业5万）,一、项目概况,物业位置：陇海路与京广路交叉口向西200米（原酒精厂）,项目位置,鑫苑现代城项目是鑫苑企业打造的二七区高端住宅项目，项目坐落于陇海路与庆丰街交汇处（原酒精厂）；整体跨度东西方向从庆丰街至鑫苑建设的第一个小区陇海星级花园，南北方向陇海路至永安街，该地段是通往火车站商圈的主干道之一。,周边项目分布示意,鑫苑现代城周边分布主要项目有：升龙国际中心（大学路与淮河路交叉口南200米）橄榄城（南三环与碧云路交汇处）亚星城市山水（嵩山路与长江路交汇处）蔚蓝港湾（航海路工人路交汇处南200米路东）中原新城（陇海路与桐柏路交汇处）,地块现状,整个地块较为方正，周围交通方便。现工地场地已清理完毕，开始进行基坑挖掘工作。,项目指标,靠近火车站商圈，附近生活配套齐全周边交通便捷，出行方便靠近两条主干道，环境嘈杂，影响居住,区位分析,交通配套：20路,21路,516路,521路,321路,1路等公交路线，BRT快速公交，地铁6号线教育设施：陇西小学、郑州市二中、郑州大学医疗设施：武警医院、郑州大学第三附属医院妇幼保健院、郑州市骨科医院等火车站商圈,同仁眼科医院,陇西小学,102中学,京广汽车站,1、区位2、内部详细指标细化3、景观图4、地下车位5、商业图6、楼体平面图,二、规划总平面图,楼间距,南北向1）9#、10#楼间距35米；2）9#、8#楼间距35米；3）5#、6#楼间距45米；4）4#、5#楼间距60米5）3#、7#楼间距100米6）1#、3#楼间距35米7）2#、4#楼间距30米,南北向最宽楼间距100米，平均楼间距45米,东西向,1）1#、2#楼间距40米2)3#、4#楼间距20米3)5#、10#楼间距120米4)7#、8#楼间距30米5)6#、7#楼间距30米,东西向最宽楼间距120米,建筑风格,鑫苑现代城采用欧洲高贵主义的代表新古典作为项目的建筑风格，在规划中合理利用了地块各方面优势，进行了合理化建筑布局，提高了社区内居民的居住品质并与城市化发展和谐搭配。,1、区位2、内部详细指标细化3、景观图4、地下车位5、商业图6、楼体平面图,二、规划总平面图,景观分析,项目园林景观绿化分三大模块：中央台地主题景观区、架空层园林景观区以及空中花园区。其中中央台地主题景观区将划分为中央花园区、水景区、4个组团花园以及绿荫大道等。架空层将引入绿化，并与休息娱乐设施为一体。整个项目的园林景观设计集休闲娱乐于一身。,景观设计劣势：没有特色,小区有1个主入口，1个次入口，3个车库入口；,内部交通分析,项目内部交通线路组织采用商住分隔、人车分流的规划设计。商业车行以及商业停车将与住宅相分隔，互不干扰。住宅区车行与人行入口分离，车辆从车行入口直接进入地下停车场，不再占用地面人行道路。此外社区内将设置有临时停车位。,1、区位2、内部详细指标细化3、景观图4、地下车位5、商业图6、楼体平面图,二、规划总平面图,（1）地下车位位置,地下停车位共计1600个，地上设有临时停车位，用于来访车辆停放。,（3）地下车库出入口,地下车库三个出入口位于社区主入口4#和5#楼之间、幼儿园边、1#和3#楼之间。,（2）地下车位数量,地下车库分布在整个社区地下层,（4）地下车位比,车位总共1600个，比例约为1：0.8,1、区位2、内部详细指标细化3、景观图4、地下车位5、商业图6、楼体平面图,二、规划总平面图,1、商业位置,商业布置于社区主入口处，1#、2#楼上，为三层底商。,商业布置于4#、5#、6#、8#楼上，临街二层底商。,商业总面积达5万,次出入口,主出入口,1、区位2、内部详细指标细化3、景观图4、地下车位5、商业图6、各楼栋房源梳理,二、规划总平面图,一期先推出5#、6#、8#、10#楼四栋高层，其中：5#楼共34层，三个单元，一梯三户，顶层为复式；6#楼共34层，二个单元，一梯三户，顶层为复式；8#楼共18层，二个单元，一梯三户；10#楼共15层，二个单元，一梯三户。,分期开发示意,推出房源统计,户型产品分布,两房：7999套三房：87-134130套四房：19033套复式：6套总计：268套,一批房源两房合计：351套三房合计：514套四房合计：33套复式：20套,两房：76128套三房：89128套复式：6套总计：262套,两房：7962套三房：88128套复式：4套总计：194套,两房：7962套三房：89、126128套复式：4套总计：194套,5#楼,两房：7999套三房：87-134130套四房：19033套复式：6套总计：268套,6#楼,两房：76128套三房：89128套复式：6套总计：262套,8#楼,两房：7962套三房：88128套复式：4套总计：194套,10#楼,两房：7962套三房：89、126128套复式：4套总计：194套,工程进度,现工地已开始动工，正处理基础。,三、产品配置,产品配置,四、媒体活动监测,亮相报广,认筹通知报广,4月14日前项目打出认筹通知报广，出台商品房销售制度后，认筹招募通知改为产品推介会招募通知。,亮相期首推鑫苑品牌，继而主打“地段”牌，吸引购房者眼球。,五、会员招募情况,招募时间：4月25日举行地点：裕达国贸8楼,会员入会程序：1.申请人需到银行向本人帐户存入2万元人民币，向银行索回执单并保管好（必须是本人帐户，且存款日期必须是4月22日后）；2.申请人在招募当天需凭银行存款人民币2万元回执单及身份证等有效证件填写鑫苑*名家会入会申请函，并提供相关真实资料；3.鑫苑*名家会进行资格甄别及审批4.鑫苑*名家会给予办理入会手续，资料入档并派发鑫苑*名家卡*一份证件限办理2张名家卡，且不可转让,会员权益：1.享有鑫苑现代城一期产品公开选房时优先选房权，一张会员卡最多可选一套住宅房源2.享有鑫苑现代城一期产品资料、销售信息的提前知情权3.免费参加鑫苑*名家会举办的各种讲座及联谊活动4.（1）4月25日当天入会的会员，一期公开选房时，可额外享受鑫苑现代城一期产品总房款2%优惠；（2）4月26日至5月9日期间入会会员，一期公开选房时，可额外享受总房款1%优惠；（3）5月10日至开盘前一天入会会员，无额外优惠,会员招募平面布局,招募流程,客户到场,领取顺序号码牌,凭顺序号码牌入场就座,审核相关资料及手续,填写入会申请单，办卡,离场,至贴号区,至等候区,至审核登记区,至出口处,现场到场客户约1500组，约2050人，办卡约1500张根据客户办卡情况及会员卡发放情况，实际有效办卡约800张左右。,招募现场,入口处,文艺表演,贴号区,客户等候区,客户等候区,审核登记区,六、客户群体,目标人群消费形态,消费者,文化因素,文化,亚文化,社会阶层,以现代城市街区生活价值观为主,具备国际生活审美意识,中等上层,社会因素,参照群体,家庭,角色与地位,个人决策型,家庭/社会的中坚,中产阶级二次以上置业,个人因素,小型私企老板政府官员企业白领,年龄/人生阶段,职业,35-50岁,个性/自我观念,开朗/开放派善于沟通,心理因素,动机,专业/文化圈的认同,感觉,选择性注意/记忆对本圈的感觉非常敏锐,学习,选择性拓展专业/生意,信念与态度,鑫苑现代城,能力的张扬自我信念,目标人群定位：,目标客户特征：目标客户年龄以2535岁为主，40岁以上需求也占据相当比重；目标客户为社会中等消费水平群体，职业多为公务员、白领精英等，部分目标客户为鑫苑老业主；价格和交通为客户购买的主要诱因；户外、短信为目标客户主要认知渠道。由于开发商有多年开发经验，有一定品牌效应，鑫苑老业主也是该项目的主要目标客户之一。,目标客户分析,项目优劣势分析：,优势：开发商有很好的业界口碑周边教育配套齐全小区人车分流小区所处地段靠近火车站商圈，商业投资潜力较大临近地铁口,劣势：周围环境嘈杂楼间距太小，容积率较高工程进度较慢南北通透户型少,鑫苑现代城,日常调查案例赏析,一期11栋高层，共计2530套二期20栋高层，三期12栋高层，四期10万平米商业,锦艺国际花都,一期户型配比,桐柏路,棉纺路,项目本身商业配套将建成为城西地标性，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一体的主题型街区式城市中心商业综合体。引入目前世界上最先进的“第四代商业模式”。暨在满足购物、餐饮消费的基础上，大量增加休闲和参与类商业形式，增加人与人之间的交流和互动。,重点关注项目,部分楼栋户型配比,2T4户板楼，南北通透，全明户型，或朝南户型，全明户型。8月推出，现已售完,户型设计特点：全明设计，南北通透，赠送面积大。,板楼南北通透或朝阳，全明户型。10#、1#11月推出，现10#只剩余92套（B266套，C326套）。,89,89,72,79,85,2#各户型各27套,3月27日开盘。一千抵一万，一次性2%，按揭1%优惠。,推出房源销售情况,外墙：外墙体外保温体系，高档外墙面砖，局部高档外墙涂料；单元入户：轻钢玻璃雨棚和优质钢化玻璃安全门；单元大堂：局部挑高，酒店式精装；入户门：名牌优质安全门；电梯：上海三菱电梯；外墙窗：住宅外墙采用断桥铝合金中空玻璃，开启扇配沙扇；阳台：钢制栏杆加安全玻璃；对讲呼叫：彩色可视对讲机；,交房标准,剩余房源较多的两、三房由于2#和7#还未推出。锦艺国际华都推出策略：一栋一栋的推，每次销售都很火爆，剩余几套最多剩余十几套。且推一次涨一次价，由