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南京婵工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 摘要 仙敕新市区是南京市的新市区，都市发展区的区域副中心，以发展教育和高新技 术产业为主，现已有1 0 所高等院校，在校学生达8 万多人，区内居民4 万多人。目 前正在规划的中心商业区，总用地1 1 7 万平方公里，规划面积1 1 7 公顷，将为周边 学子、教职工、居民提供休闲、娱乐、购物、健身等消费。 本人希望通过对中央商务区的规划思想、南京市商业状况、主要商业街销售情况、 大学经济带、大学生消费行为、仙林大学城中心区p e s t 、s w o t 等分析和研究，对仙 林大学城的中心区的商业进行科学定位，提出中心商业区业态结构及需要建设的面 积。 通过抽样调查、案例分析、中心区商业销售额的测算，本文认为中心区的不仅要 服务于区内师生、居民，更应围绕大学城的主题思想“人文、年轻、生态”做足文章， 建设以消费者为中心、文化氛围浓、环境优美，集休闲、娱乐、购物、健身等消费商 业空间，将其塑造为大学城消费的乐园。中心区商业近期以满足区内大学生、居民的 需要，大约须建设5 0 5 至7 0 7 万平米的商业方可满足现状；至2 0 1 0 年，中心商业 区按南京市商业副中心的规划，建筑面积约须建设1 5 5 至2 5 g 万平米。 关键词：大学城商业业态面积 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 a san e wm e t r o p o l i t a n a r e a a r e ai s r e g i o n v i c e c e n t e r i n a b s t r a c t o f n a n j i n g c i t y , x i a n l i n n e wm e t r o p o l i t a n t h ea r e a ，e d u c a t i o na n d h i g h - t e c hi n d u s t r y p r i m a r i l y h a v e b e e n d e v e l o p e d t h e r ea l r e a d ya r e 10i n s t i t u t i o n s ，m o r et h a n 8 0 ，0 0 0s t u d e n t si n t h e c o l l e g e ，a n dm o r et h a n4 0 ，0 0 0i n h a b i t a n t a tp r e s e n tt h e c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t b e e n i n gi np l a nw i l lp r o v i d e l e i s u r e ，e n t e r t a i n m e n t ，s h o p p i n g ， s p o r t s a n ds oo nf o r s t u d e n t s ，t h et e a c h e r ss t a f f , a n dt h er e s i d e n t i nt h ep a p e r , t h r o u g hr e s e a r c ha n da n a l y s i so ft h ec e n t r a lc o m m e r c i a la r e ap l a n n i n g t h e o r y ，t h en 删h a gc o m m e r c i a lc o n d i t i o n ，t h em a i nb u s i n e s ss t r e e ts a l es i t u a t i o n ，t h e u n i v e r s i t ye c o n o m i c a lb e l t ，t h ee x p e n s i v eb e h a v i o r o fc o l l e g e s t u d e n t ，p e s t , s w o ti n c e n t r a la r e ai nx i a n l i nu n i v e r s i t yc i t y , t h eb u s i n e s si nt h ec e n t r a la r e ai sl o c a l i z e d s c i e n t i f i c a l l y , a n d b u s i n e s ss t r u c t u r e a n d a r e aa r e p r e s e n t e d i nt h ea r t i c l e ， t h r o u g ht h es a m p l ei n v e s t i g a t i o n ，t h ec a s ea n a l y s i sa n ds u r v e y i n go fc o m m e r c i a ls a l e si n c e n t r a la r e a ，t h ec e n t r a la r e an o to n l yh a v et os e r v e st h et e a c h e r sa n ds t u d e n t s ，t h e i n h a b i t a n t ，b u ta l s or e v o l v e st h em a i nt h o u g h to ft h ec i t y ”t h eh u m a n i t i e s ，y o u n g ，t h e e c o l o g y ”t om a k et h ef u l li s s u e ，a n d m a n i f e s t st h eh u m a n i t i e ss p i r i t 。n a m e l yt h ec e n t e ri s b u i l d e dt ot a k et h ec o n s n l l e ra st h ec e n t e r , t om a k et h ec u l t u r a la t m o s p h e r et h i c k t om a k e t h ee n v i r o n m e n t e x q u i s i t e ，t op r o v i d el e i s u r e ，e n t e r t a i n m e n t ，s h o p p i n g ，s p o r t sa n ds o o n t h e nt h eb u s i n e s sc e n t e rw i l lc o m et ob ee x p e n s i v eg a r d e ni nt h ec o l l e g et o w n i nt h en e a rf u t u r e ，a p p r o x i m a t e i y5 0 ，0 0 0 - 7 0 ，0 0 0s q u a r em e t e r gc o m m e r c i a la r e ai n t h ec e n t e rw i l lb ee s t a b l i s h e dt o s a t i s f yn e e do fs t u d e n t sa n d i n h a b i t a n ti nt h ea r e a t o 2 010 ，a c c o r d i n gt ot h ep l a no fb e i n gn a 巧i n gc o m m e r c i a lv i c e c e n t e gt h ef l o o rs p a c eo f a p p r o x i m a t e l y1 5 9 ，0 0 0 - 2 5 9 ，0 0 0s q u a r em e t e r sm u s tb ec o n s t r u c t e di nt h ec e n t e k e yw o r d s ：c o l l e g ea n du n i v e r s i t yt o w nb u s i n e s sc o m m e r c i a la r e a v 4 7 6 3 2 3 5 声明 本学位论文是我在导师的指导f 取得的研究成果，尽我所知，在 本学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发 表或公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学 历而使用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均 已在论文中作了明确的说明。 研究生签名：链 学位论文使用授权声明 加- 一年g 月培 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅 或上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送 交并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对 于保密论文，按保密的有关规定和程序处理。 啾貉丛护棚垢 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 l绪论 1 1 课题提出的背景 大学城是1 9 世纪下半叶在美国形成的一种趋势，是校园理想在城市背景下发生 的城市肌理中的一个突变，代表了城市变化运动的趋势，大学城既是现代高等教育发 展的方向之一，也是一种先进的城市类型。 南京的大学随着高校招生规模的不断扩大和院校的合并，教育产业发展迅速，主 城区土地供应的限制，很多学校选择跳出主城到都市发展区建设新校区。江苏省政府、 南京市政府为了全面推进”教育向大学城集中”和”人口向新市区疏散“的战略目标，于 2 0 0 2 年初决定共同开发建设仙林大学城，明确仙林是都市发展区的区域副中心，是 以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是2 1 世纪省、市发挥高校资源密集优势， 发展高等教育产业的重点地区，将建成一个整体功能完善、人文生态环境优良、建筑 别具文化特色，在国际上有较大影响、国内第一流的现代化教育名城。 现已有1 0 所高等院校、4 所中小学进驻仙林地区。在校学生达8 万多人，区内 居民4 万多人。目前，这座已初步成型的大学城，商业及配套的建设远远跟不上学校 和市政建设、人口迅速增加的需要。规划中的大学城商业中心区项目将弥补了大学城 商业空白，为周边学子、教职工、居民提供休闲、娱乐、购物、健身等消费。 规划的中心区位于仙林大学城地理中心核心地段，总用地l l1 7 万平方公里，规 划面积1 1 7 公顷，总建面积近1 5 0 万平方米，集中建设商业、娱乐、文化商业设施和 高教公寓。中心区作为大学城的商业、文化中心，其开发的好坏直接影响到大学城的 形象、价值走向和功能，对大学城的品质定位起着至关重要的作用，关系到大学城建 设的成败。 1 2 研究的问题及目的、意义 我本人从2 0 0 2 年仙林大学城管委会成立不久考入规划建设处，全过程参与了仙 林大学城的开发与建设，亲历了仙林大学城这座新城从农村向现代化教育名城发展的 过程，仅仅3 年时间仙林大学城承担了全市1 8 的大学生的教育任务，完成了2 0 多 平方公里的城市基础设施的建设，并拉开了白象片区2 0 平方公里城市建设的框架， 目前已在全国有一定的知名度，可望成为全国规划水平最高，发展潜力最大的大学城。 本人也参观了全国( 如：上海、宁波、广州、深圳、佛山、大连、重庆) 等核心商业 区，其中有成功的典型，也有失败的教训，南京市房产局在房产信息网上公布的数字 显示：从2 0 0 2 年到2 0 0 4 年三年之间，南京市商业地产总量达1 5 3 万平方米，全市 5 0 0 多个各类商品和交易的市场总面积达到3 3 0 万平方米，仅2 0 0 4 年南京市的商业 地产上市量就达8 4 3 5 万平方米。包括新街口商圈、湖南路商圈、中央门商圈、夫子 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 庙商圈在内，南京旨在缔造华东地区第一商业地产品牌，然而这样的想法却遭到不太 景气的现实。目前，南京市政府、商业地产开发商和投资者希望将规划中的河西c b d 其建设成高档次、多功能的综合商业中心。河西中央商务区在建项目有1 3 个、1 6 栋 标志性建筑，总投资约1 2 0 亿元，总建筑面积2 4 1 万平方米。其实，相关部门和深陷 其中的投资者都己感到南京商业地产消化不良，河西商业地产市场的各个开发商，都 希望在开发能够快速收回资金的产权式商铺，没有统一的规划，其结果必然是产生同 质性的竞争，缺乏差异化的定位。 本人以一名咨询人员的身份，通过论文的写作，对大学城这样一个特定背景下商 业业态的分析研究，对中心区的商业进行科学定位，为管委会、市政府的高层决策者 提供一定的理论依据和事实依据，为决策者的做好参谋，对大学城商业的发展起到有 一定的参考作用。 本文研究的问题： 仙林大学城的中心区的商业该如何定位? 核心商业区业态结构如何? 核心商业区需要建设多少面积? 本文通过对南京市商业、大学经济带、大学生消费行为、仙林大学城中心区p e s t 、 s w o t 等分析和研究，认为中心区的开发不仅要服务于区内师生、居民，更应围绕大 学城的主题思想“人文、年轻、生态”做足文章，对周边地区产生强大的辐射能力： 要形成自己鲜明的特色，成为南京、国内以至国际上一道夺目的风景线和人文商业亮 点；中心区商业的战略定位要发挥自己的优势，成为城市文化内涵和商业完美结合的 亮点，吸引着无数的带着各自目的的人流，形成独特韵味，成为人们津津乐道和“我 心向往”的好去处，对城市的文化和经济发展都起到极大的推动作用。本文提出了中 心区商业及配套的定位、总体业态、规划面积。 1 3 研究现状( 相关文献) 城市规划的历史，可追溯到两千多年以前，从古希腊亚里士多靠边所记载的米利 都城规划到中国的周计考工记中的相关记载，都揭示了城市规划在人类社会早 期的成就。城市中心商业区是城市宏观经济战略的一个组成部分。商业区是近代城市 商业发展的产物，是沿着集市、店铺、店铺群这样的轨迹演化而来的，一般都印有该 城市独特的地缘文化的深深烙印。发展至今，许多现代化的商业区都具有开放性、包 容性和融汇多元文化的特点。 必须要了解商业区的不同类型与形成机制，这是商业区规划的基础。还要熟悉商 业街区所具有的特征，以相关的理论( 城市规划理论、城市区位理论、错位经营理论 等) 为指导，对商业区核心竞争力的提升和持续发展产生积极的推动作用。 南京理工大学顺士学位论文 南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 商业街区的相关理论有：城市规划布局相关理论、城市分散发展理论一卫星城 理论、城市区位理论、土地价值理论、商业街长度与“黄金漩涡点”理论、城市商业 游憩区概念、城市中央商务区( c b d ) 规划理论( c b d 规模简易估算方法) 、项目商业 辐射的圈层理论、商业区商业( 餐饮、娱乐等) 设施最大容量的测算。 商业面积计算方法相关理论有：c b d 规模简易估算方法、集客力方法、销售额方 法、商业设施辐射半径内交通道路体系制约方法、商业设施面积与停车泊位面积比例 方法。 1 4 本文研究内容、思路及方法 本论文在写作过程中采用抽样调查、定量分析与定性分析相结合、宏观分析和微 观分析相结合、定性和图表说明相渗透、对比分析等方法进论证写作，查阅近l o 年 来国内大中城市商业中心发展历程及大学城与商业发展的历史数据，定量分析仙林大 学城中心商业区的特点与规律，从中对中心商业区规划、定位、核心商业区面积、业 态进行思考。对比分析大学经济带商业市场与其它商业圈的异同，对人口、消费等进 行分析研究，运用s w o t ( 优势一劣势一机遇威胁) 分析方法，研究仙林大学城中 心区商业发展的战略，分析南京市商业发展的成功经验、大学经济带商业结构，结合 仙林大学城的区位、入文特点，探讨仙林大学城中心商业区业态趋势。 对“仙林大学城的中心区的商业该如何定位? 业态结构如何? ”这两个问题主要采 用抽样调查、案例分析等方法。对“核心商业区需要建设多少面积? ”主要采用销售 额与商业面积比例关系的方法进行估算，并用人口与商业面积比例关系的方法进行验 算。 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 2 南京市仙林大学城及商业概况 2 1 南京仙林大学城的简介及意义1 南京自古以来有“江南佳丽地，金陵帝王洲”之美誉，山川形胜，人杰地灵，更 有众多文人墨客独领风骚。今天的南京是中国重要的高等教育和科研基地，为高校、 学生最密集的城市之一。 上个世纪初，南京出现了自己的大学，民国时期院校有了重大发展。至八十年代 末，由于主城区土地供应的限制，多所城内高校无扩展之地，纷纷出城建分部。经历 十多年的曲折发展，大学城的建设成为政府所选择的教育和新城的发展模式。 大学城既是现代高等教育发展的方向之一，也是种先进的城市类型。它以社区 管理政府化、教育资源共享化、基础设施市政化、师生生活社会化、运转机制市场化 而引人瞩目，为成熟的教育、成熟的城市之体现，成为城市与地区综合实力、形象、 文化和文明的象征。近年来随着高校招生规模的不断扩大和院校的合并，教育产业发 展迅速，很多学校已经或将跳出主城，到都市发展区建设新校区。在市委、市政府提 出的相对集中建设仙林、浦口、江宁三个大学城中，仙林将是未来高等教育集中发展 的重点地区。 1 9 9 0 年的南京市城市总体规划提出南京都市圈发展布局构想，将仙林地区确定 为城市东进发展的主要地区，是南京的新市区，其职能是以发展现代化、高起点的第 三产业为主，安排各类国际活动中心、现代化住宅及休闲地等，适当发展高新技术产 业，逐步形成南京国际化大都市的又一核一i t , 。人口规模5 0 万人。 按照国务院1 9 9 5 年批复的南京市城市总体规划，2 0 0 1 年南京市城市总体规划调 整中，根据形势的发展变化，对仙林新市区的功能定位进行了重新定位，明确仙林是 都市发展区的区域副中心，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是2 l 世纪 江苏省和南京市发挥高校资源密集优势，发展高等教育产业的重点地区。为适应这一 规划要求，全面推进全省教育体制改革，实现城市建设“一疏散，三集中”的战略， 近期实施“一城( 河西新城) 三区( 仙林、江宁、江北三个新市区) ”的目标，省、 市政府决定共同开发建设仙林大学城，并于2 0 0 2 年1 月1 4 日召开新闻发布会。仙林 大学城是仙林新市区的一部分，由大学集中区、科技产业区组成，占地3 4 平方公里。 建设仙林大学城，是江苏省和南京市改革高等教育体制，优化高等教育布局，发展高 等教育产业的战略部署；也是我市按照“三个集中、一个疏散”的城市建设布局方案， 拓展城市框架，调整老城功能，加快现代化中心城市建设的重要举措。为了切实加快 仙林大学城建设进度，将其建成一个整体功能完善、入文生态环境优良、建筑别具文 1 资料来源：南京市仙林新市区总体规划第一章、第二章 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 化特色，在国际上有较大影响、国内第一流的现代化教育名城。 仙林大学城是仙林新市区近朗集中发展区域，由大学集中区、科技产业区组成， 占地3 4 平方公里。仙林大学城位于仙林新市区的西北部，是南京城市总体规划和仙 林新市区总体规划调整确定的现代化综合大学城。规划未来容纳十多所大学，学生总 人数达1 5 万人，居民1 8 万人。仙林大学城现有高校1 0 所，分别为南京师范大学、 南京财经大学、南京中医药大学、南京邮电学院、南京体育学院、南京森林高等专科 学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院、应 天学院等1 0 所高校，在校学生8 万多人。其中规划二环以西、土城头路以东、3 1 2 国道以南、灵山山脉以北，面积约2 0 平方公里的西区为大学集中区，用3 - 5 年的时 闯，建设成服务功能完善、生态环境优良、建筑别具特色的现代化高校园区和区域信 息处理、传播中心。并预留2 5 0 0 亩左右土地作为国际知名大学发展用地，同时，建 成包括大型商场、金融网点、附属医院、国际学术交流中心等公用服务设施在内的大 学城中心区。规划二环以东约1 4 平方公里的东区，依托高教资源优势，推进教育科 研成果转化，建成技术领先、富有广阔发展前景的科技产业园区。作为仙林新市区的 重要组成部分，仙林大学城不仅仅是一个大学集中区，更重要的是以发展高等教育为 先导，提升整个新市区的城市综合功能。 仙林地区原以农业经济为主体。随着城市发展和城市规划的不断优化，仙林新市 区开发及大学不断入驻，其人文与环境优势的辐射力已与日俱增，首当其冲地带动房 地产开发，亚东城、东方天君等一批住宅区已成为有较大影响的高品质生活区。高品 质的中心区商务区的开发建设也将带动地区其它产业的更快发展。 建设仙林大学城建设的重要意义、指导思想和总体目标 在我市社会主义现代化建设正迈向新世纪的关键时期，面对知识经济的浪潮和我 国加入世贸组织带来的难得机遇和严峻挑战，建设仙林大学城，能有效改变高校布局 分散、教育环境封闭、规模效应发挥不够的状况，做到资源共享，实现优势互补，发 展布局结构合理、学科门类齐全、规模效益好、教育质量离的高等教育。同时，可以 进一步拉开城市框架，增强城市辐射能力，推进城市现代化进程。通过将教育产业、 高新科技产业、房地产业融为一体，能够有效地培养新世纪之初我市经济发展的新平 台、信息快速传递的新载体、高新科技研发的新基地，为推动我市经济持续快速发展， 早日实现富民强市、率先基本实现现代化的战略目标提供重要保证。 仙林大学城建设的指导思想 根据突出生态环境、突出人文内涵、突出信息优势和体现规划的高起点、体现社 区建设的智能化、体现人与自然的和谐统一的理念，按照统一规划、分步实簏，突出 重点、整体推进，规费留区、滚动发展的思路，加大政策扶持力度，经过3 5 年的努 力，力争把仙林大学城建成全国最具影响力的人与自然和谐统一的生态型、智籍型、 南京理工大学硕l 学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 开放型大学城，促进我市教育与科技、经济的紧密结合，为全市新世纪的可持续发展 提供智力支撑、人才保证和区域空间。 2 2 南京仙林新市区总体规划 仙林新市区是南京市三大新市区之一，是南京实施“城镇发展拉开框架、跳出主 城、加快外围新市区发展”战略的重点地区，将为主城居住和区域辐射功能的空间拓 展创造条件，为城市空间结构转型作出贡献。仙林新市区是南京都市发展区内的区域 副中心，以发展高等教育和高新技术产业为主，是集中体现现代城市文明和绿色生态 环境协调发展的新市区。作为新市区应拥有相对完善和自身物色的城市职能，主要担 负的功能包括：中心商务区、商务城、大学城及其科技园区、高新技术产业城、新型 社区集团、大型体育设施、大型郊野休闲娱乐设施等。仙林新市区规划东起栖霞区七 乡河，西至绕城公路，北起3 1 2 国道，南至沪宁高速公路，总占地约8 0 平方公里， 分为仙鹤片区( 大学城的主体地区) 、白象片区( 高新技术产业园) 、麒麟片区、青龙 片区。仙林地区位于主城区东部的都市发展区内，与主城区隔紫金山相连，具备分担 主城压力，接受主城功能扩散和带动周边地区发展的条件。该地区南有沪宁高速公路， 北邻3 1 2 国道，通过大学城主干道经绕城公路与城市其它部分实现便捷联系，东部与 规划二环路联系方便。基地南侧有规划高架轻轨为未来与主城区联系提供便利。 以东西向“紫金山一宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山一青龙山、黄龙 山”绿色生态次廊形成的“十”字形生态廊道为骨架构建“四个片区+ 二个工业园” 的组团式空间结构。四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个 工业园为：玄武软件园、马群科技园。 发展目标 绿色城市：城市内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城 市建设有机融合，做到“城市融入自然、自然深入城市”。 文化城市：以建设仙林大学城为契机，挖掘仙林地区历史文化资源，营造以城市 科技、文教和近郊体育文化公园为主，社区文化设施为辅的文化城市。 科技城市：以科技研发职能的大学城和高新技术产业园区的建设，营造城市的科 技氛围，构建科技城市。 以自然怡人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备的配套服 务设施，塑造富有特色的适居城市。 发展规模：2 0 1 0 年城市人口3 3 万，2 0 5 0 城市人口5 0 万。2 0 1 0 年城市建设用地 3 4 平方公里，2 0 5 0 年城市建设用地6 2 4 平方公里。 南京理工大学硕士学位论文 南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 表2 2 1仙林新市区各片区规划人口分布表2 高等教育用居住用地高校学生人社会居住人总人口 片区 地( h a )( h a ) 口( 万人) 口( 万人) ( 万人) 仙鹤8 5 63 8 51 2 1 0 2 2 白象 2 6 03 6 5 3 81 l 麒麟 1 3 455 青龙 6 8 61 21 2 合计1 1 1 61 5 7 01 53 55 0 功能定位 根据以上的分析，仙林地区作为南京市三大新市区之一，将成为南京新经济发展 的主要空间，是南京都市发展区内的区域副中心；以发展高等教育和高新技术产业为 主，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。 其城市功能定位具体包括以下五方面： 1 、高等教育功能 2 0 0 0 年全国形成的教育产业值己达到4 5 0 0 亿。南京应该充分挖掘教育市场潜力， 使自身的高水平教育基础转化为进一步发展的动能。仙林大学城的建设因刚鄹4 起步， 应该注意采用全社会共享、产学研一体化的新的办学模式，起点要高，要充分考虑教 学科研、成果孵化的内在要求、兼顾生活工作环境等配套因素，最大限度地实现资源 共享，并与周边区域城市功能相协调，推动教育产业化，建设高品质的大学城a 按照 现代大学城模式，统一规划和供地，建设一个校际设旌共享、产学研结合的新型大学 城，在校学生人数将从现状的8 万多人发展到2 0 1 0 年1 5 万人。 2 、高新技术产业( 含研发) 功能 南京有明显的发展高新技术的巨大潜力，但南京的科技成果转化率却非常低。仙 林新市区目前已有十所大学进驻，区位、交通和环境条件较好，是未来南京发展高新 技术产业的重点发展地区，通过仙林大学城产、学、研新发展模式的推动，激发南京 的高新技术研发潜力，建设以自主研发为主的高新技术产业，使仙林新市区尽快成为 的南京高新技术产业的研发基地，着重突出研发、创业、孵化和技术支撑服务等职能， 同时鼓励发展高效益、高附加、高创汇、高科技、无污染、低能耗的中小规模工业生 产。 3 、中高档居住功能 2 资料来源：南京市伯林新市区总体规划第一章 南京理工大学坝士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 依托优良的生态、交通和区位条件，大力发展中高档住宅，满足区内( 高校老师、 高级研发人才、技术工人、知识分子等) 和更大区域的多样化居住需求，同时疏解了 因人口密度过高而受到巨大压力的旧城宅间。因此，居住、就业和商业的多功能混合 发展是仙林的基本原则，它能够增加社区的独立性，减少对城市中心的依赖，减缓交 通压力，同时也是创造丰富多彩、充满活力的社区生活的基础。 4 、近郊休闲旅游功能 仙林有较好的用地和资源条件，是以年轻人为主的城市，应大力发展大型体育文 化活动、商务办公、会展博览、近郊休闲旅游等功能，发展多元化及多层次的游憩绿 地，将大学城、历史文化、大型运动娱乐休闲地有机融合，充分满足都市人多元化的 现代生活需求，展现仙林新市区生态环境优良、人文内涵丰富和青春活力的迷人形象。 5 、区域性服务功能 为了充分发挥南京作为区域中心城市职能，南京城市总体规划调整提出在三个新 市区培育区域副中心，形成多核区域中心格局。在江北新市区培育一个副中心，以利 于南京的中心城市职能向安徽、苏北地区辐射；在仙林新市区培育一个副中心，以利 于南京的中心城市职能向宁镇扬方向扩散；在东山新市区培育一个副中心，既为江宁 自身提供服务，也有利于带动南部地区的发展。仙林新市区将是接受主城向东功能扩 散和新增城市功能的重要区域，为了给南京城市未来发展留有更多的机会和可能，在 仙林地区要预留大型体育、文化设施和商务办公、会展博览等公共设施用地，积极发 展现代化服务产业，积极疏解和补充部分主城的职能。 2 3 上海、南京等大学城的概况 大学城是1 9 世纪下半叶在美国形成的一种趋势，是校园理想在城市背景下发生 的城市肌理中的一个突变，代表了城市变化运动的趋势。大学城有众多的高等院校、 科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有大量的图书馆、博物馆、 美术馆、剧院和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善，其中大型的国际会 议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，形成了大学城 浓郁的文化氛围。这文化氛围必然以现代文化作为基本特征。而大学城的居民主体的 年龄永远停留在2 0 岁，更使得对于现代文化的体现成为大学城的主要特征。 大学城在我国出现是近年来高等教育改革和发展的产物，是对高等教育办学形式 的一种创新。 2 0 世纪9 0 年代以来，我国对高等教育体制进行了较大幅度的改革，其中重要的 政策措施就是扩大高校招生规模以及推进高校后勤社会化。另外大学城的出现也满足 了地方政府发展高等教育，促进社会经济发展的需要。 上海松江大学城：占地8 0 0 0 亩，已有3 所高校入驻，最终达到6 所，在校生可 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 容纳8 万人。松江大学城遵循设施共享的原则进行规划设计和实施，其后勤服务、校 舍设施均由开发商统一建设，批租使用，上海松江大学城是以满足高等教育发展为前 提大学城的主体为大学，其主导的职能是“学”。 大学城建设的目的：提高松江区城镇化水平，实现松江老城区的整体改造；改变 松江区工业园区的城区形象，增加新城对上海中心城区的“反磁力”。 广州大学城：占地4 3 3 平方公里，可建设用地3 0 4 平方公里，规划总人口3 5 4 。万人( 包括村镇人口) ，其中学生数为1 8 2 0 万，教师员工1 5 2 万，职工人 口约5 万，高科技产业从业人员约3 5 万，村镇人口约5 万，不可预见人口2 3 万。广州大学城规划以教学科研要求和大学共享设施辐射范围为标准分为7 个组团， 形成2 5 3 万在校生、2 平方公里用地规模的组团，每个组团教学用地与学生生活 用地比例为2 ：1 。 广州大学城按照资源共享的原则布局，大学城内的共享资源分为城市级、组团级、 校区级，城市级集中设置商业、文化设施、科研设施，相邻的若干所大学的教学设施 形成组团级共享设旄，校区级共享资源为学校、科研机构自己建设的、校区之间共享 的资源。在大学城的东南侧，规划了产学研一体化基地。 南京市大学城 浦口区作为南京最早建立的卫星城和高校聚集区，浦口区早在2 0 世纪9 0 年代就 已有南大、东大、气象学院等高校，原江浦县有南工大、金融专科学校、海军电子工 程学院、省职工医大，新的浦口新市区成立使该区一下拥有绵延1 3 公里、1 3 所大中 学校的高校带，围绕百里老山呈“s ”型，在校生近5 万人。 南京大学和东南大学并没有在浦1 3 大学城真正落地生根，这些大学的师资力量和 科研院所还是安置在本部；这些大学对该大学城的满意度不高，前往该区域的意愿很 低。浦1 3 区作为传统的工业基地，该区域形象并没有因为大学城而提升，而且浦口区 大学城的形象被工业区的形象所掩盖。客观上浦口区位于江北，同江南的南京市区只 能通过长江大桥来连接，交通非常不便。影响市区师生前往清口的意愿，更主要的是 该大学城完全是政府行为，而且政府的政策行为又缺乏连贯性。始终没有得到大学和 企业的全面支持。 江宁大学城是为了集聚高等教育优势，提高江宁城市功能和吸附效益，加快融入 主城的步伐。其中共享资源区达6 5 ，建设包括体育场馆、文化娱乐设施、国际交流 中心等基础设施。南医大、晓庄学院、南京职大、工程学院等同步进区施工，加上先 期入驻牛首山东侧的河海大学。南航新校区，江宁新校区已有9 所大学入驻。江宁大 学区从2 0 0 2 年4 月挂牌以来，一年半不到的时间里，正式签约高校已达1 2 所，9 月 首批四所高校的新生1 5 万名，土地使用面积也从开始的不到l o 平方公里扩张到2 7 平方公里，南航、河海两校再想入驻建设，不得不追加6 平方公里土地。 南京理工夫学，i 顷i 一学位论文 南京市仙林大学城中心商业匡业态趋势分析 江宁大学城是2 0 0 1 年开始建设的，该大学城的建设最大的特点是地方区政府的 自发性行为，没有规划性。江宁大学城是位于江宁开发区内，该大学城的发展是打着 开发区的招牌进行的。他在建设的过程中，取得了些成绩，但也存在一些问题。成 绩：河海大学、南京医科大学、南京航空航天大学等比较知名的大学进驻江宁大学城。 而且大学城的规模还在不断的扩大。不足：大学城缺乏规划，前期用于引进大学的土 地出现不足，第二期又在相距1 1 公里的地方建设一个新的大学城。也就是说江宁区 存在两个大学城。该大学城，工业园区的色彩比较浓厚，给人的印象不是很宁静，大 学的氛围不好。江宁大学城在发展中是先有开发区后有大学城，其在整个开发区中扮 演的功能和定位上并不明确，更多的像是在点缀开发区，而且大学城的规划零散无序。 这使各大学的资源是无法共享整合，目前它仅仅是由各几所大学组成的城区，要成为 大学化的城区还有很大的距离。 2 4 仙林大学城中心商业区简介及规划要点 目前，仙林大学城规划建设规模在中国首屈一指。作为南京城市建设的新目标， 仙林大学城将被打造为规范、配套设施全国一流的新型城区。大学城将最大限度地发 挥江苏高等教育资源的巨大潜力，提升地理环境影响力，带动相关经济、文化、商业 的发展。大学城所具有的特殊资源优势，将全面激活其区内房地产、服务行业和高科 技产业。一流的大学与科研基地的建设，促使人气增长，文化繁荣，更加吸引海内外 学子。 大学城中心地区位于仙林大学城地理中心核心地段。根据分区规划对此地块的要 求，中心区将集中建设文化、娱乐、商业设施和高教公寓。规划用地范围北至文苑路， 南至仙林大道，西起仙霞路，东止中心公园，区内总用地1 1 7 万平方公里，规划面 积1 1 7 公顷，总建面积近1 5 0 万平方米，大学城中心的建设目的在于“以学兴城”、 “以城促学”的良性结合，提升城区整体活力，形成以大学为纽带，辐射周边地区， 集教育功能、产业功能和生活服务为一体，文化氛围浓厚、科技产业发达、服务体系 完善、优秀人才汇聚、生态环境良好的优化区域，最终建成一个社区发展的智力支持 密集区、文化科技积累与传播的中心区、生态环境良好的新世纪现代化城区。大学城 中心地块作为南京市公共中心体系中的次区域中心，为仙林新城区的副中心及大学城 的公共中心区，兼有新城中心和大学城中心的特定功能。需要强调的是其大学共享功 能和青年化的社会功能，强调其文化艺术特性，兼容居住功能。 2 5 商业现状 根据笔者对大学城商业分布的现场调查，由于市政规划仙林文苑路的拓宽，原路 南侧的沿街店面已被拆除，目前店铺主要集中在文苑路与亚东一号路交汇处的苏果超 市一带，大约有十几家店面。南师大南侧的农贸市场有大量的门面房包括小商品市场， 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 农副产品市场，南师大内部存在部分门面房。 表2 5 1经营业态 经营种类 文苑路店铺 文具、发廊、书店、键饮、眼睛店等服务性行业 农贸市场店铺 礼品店、餐饮、文具、服装、农产品 南师大内部门面服装、书店、水果店 经营状况：文苑路商业经营状况：各个店面的经营状况良好。但是主力消费客群 是学生，不可避免的会产生三个月的闲置期，导致部分业主期间甚至会关门歇业。校 内的商业经营状况：校内的店铺主要是江苏省教育超市。在教育超市旁有几间承租的 门面房，承租价格高，商品价格也高，经营范围较窄，经营状况一般。 市场特征：仙林离市中心距离较近，受南京城市辐射影响，中小型休闲、娱乐、 餐饮、超市及为日常生活服务的商业物业是市场发展主流。沿衡商业业态以服饰、餐 饮、小百货等满足日常生活消费的传统临街商业品种为主，商业业态层次较低。 规模与租金：目前，仙林大学城商业店面稀缺，其租金价格较高。 表2 5 2仙林大学城商业店面租金 年租金( 万元年)单位面积 文苑路店面 i 0 1 0 0 m 1 小商品市场 4 8 0 0 6 0 0 01 0m 2 农贸市场 临街门面 1 5 0 0 0 1 2m ： 南师大内部店面 2 5 0 0 0 2 0m 1 目前，仙林大学城的商业主要集中在农贸市场。市场形成早，市场周围分布大量 的住宅，已经形成人气，市场经营主要是中低档商品，价格低廉，容易被学生接受， 并且市场租金价格较文苑路的价格略低。 目前，这座已初步成型的大学城，由于商业配套不丰富，还没有像样的大商场、 医院等公共服务设施，另外教工宿舍、交流活动中心以及交通方面也没有完善，从一 定程度上来说，给已经入驻的师生们带来了很多的不便之处。 学生的消费场所主要集中于学校里的教育超市，以及学校旁的苏果超市和农贸市 场。周一到周五由于课程原因，消费集中于教育超市，周末放假学生可到校外的苏果 超市及市中心购物。 到目前为止，最为“繁华”的文苑路“商业一条街”，只有一家大型苏果超市， 南京理工大学颁士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 成为学生们购物的集中地，每天手持苏果塑料袋的学生成为路上独特的风景。众多学 生利用星期天赶回市区购物。 这些不便正是商机之所在，从某种意义上说，“缺”是好事，“缺”蕴含了广阔的 开发空间和可能性，将来，商业、银行业、电信、医疗、房地产等都能在这里挖掘到 无限商机。 大学城商业中心区项目的出现正好弥补了大学城商业空白，为周边学子、教职工、 居民提供休闲、娱乐、购物、健身等消费。 南京理工大学硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 3 城市中心商业区的规划发展思路 3 1城市规划及商业规划的基本理论 城市规划的历史，可追溯到两于多年以前，从古希腊亚里士多靠边所记载的米利 都城规划到中国的周计考工记中的相关记载，都揭示了城市规划在人类社会早 期的成就。 城市中心商业区是城市宏观经济战略的一个组成部分。商业区是近代城市商业发 展的产物，是沿着集市、店铺、店铺群这样的轨迹演化而来的，一般都印有该城市独 特的地缘文化的深深烙印。发展至今，许多现代化的商业区都具有开放性、包容性和 融汇多元文化的特点。 必须要了解商业区的不同类型与形成机制，这是商业区规划的基础。还要熟悉商 业街区所具有的特征，以相关的理论( 城市规划理论、城市区位理论、错位经营理论 等) 为指导，对商业区核心竞争力的提升和持续发展产生积极的推动作用。 城市规划布局相关理论 以人为本的规划思想。城市规划理论本身有一个发展过程，最初是强调建筑的恢 弘、气派，城市的整齐有序，人服从于建筑，人服从于城市布局和经济增长。而发展 至今，城市规划思想出现了质的变化，强调以人为本，强调建筑、市政设施、交通条 件、商业设施等均应为人的需要，为给人带来方便和享乐服务，并注重城市规划和建 设中文化底蕴和人文精神的保护和发掘。 城市分散发展理论一卫星城理论 卫星城( s a t e l l i t et o w n ) 是指在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城 市( 母城) 的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。它是一个经济上、 社会上、文化上具有现代城市性质的独立城市单位，但同时又是从属于某个大城市的 派生物，因其围绕中心城市像卫星一样，故名卫星城。其理论由英国霍华德的“田园 城市”理论发展而来，并经历了附属型、半独立型和独立型等发展阶段。 卫星城市同母城间尽管距离远近不同，但在职能上具有明显的从属关系。卫星城 市按主导分为工业、居住、科研与文教三类位置分为里圈及外圈( 以到母城市中心区 耗用5 小时作为划分里、外圈的标准) 发生过程分为自然发生( 即处于特大城市影响 范围内的村镇自然变质，导致城镇规模变大，与中心城市联系增多) 及人为规划发生 其与母拉关系分为完全从属型；半独立型和独立型。 通常，与母城相距较近的卫星城市，居住职能强，依附性强，距离较远的，工业 职能强，独立性强，人口规模也大，有时甚至可达中等城市规模。按霍华德的“田园 城市”理论思想，卫星城市距母城不论远近，均应以绿带包围，与母城在地域上相分 隔，但实际上两者间常因发生膨胀而连成一体。 南京理工大学，硕士学位论文南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析 自1 9 2 4 年在荷兰阿姆斯特丹召开的国际城市会议上提出建设卫星城市以来，得 到各国响应。英国政府于1 9 4 6 年制订“新城市法”，把在特大城市外围建设新城的设 想，作为政府予以实施。日本在1 9 5 6 年公布“首都圈建设法”，强调在东京1 0 0 公里 范围大规模发展卫星城。原苏联于2 0 世纪5 0 年代中期也提出大力发展卫星城镇。我 国在2 0 世纪5 0 年代也提出发展卫星城，并在一些大城市规划中进行了应用。 城市区位理论 最早是产生于1 8 世纪、形成于1 9 世纪的“区位理论”，最初是德国的著名经济 学家杜能( 亦译屠能) 提出的“农业区位理论”，后来又发展为“工业区位理论”，他 们分别是研究农业生产力和工业生产力空间布局及其相互关系的，继而又出现“市场 区位理论”，最终形成比较成熟的“城市区位理论”。 土地价值理论认为：不同经济活动的现实区位。取决于这种经济活动对特殊空间 位置的投标竞争实力。 根据“城市区位理论”的观点，大城市或特大型城市从核心区向外辐射，在区位 功能、级差地租上是循着由高到低、依次递减的规律来进行空间分布的。“城市区位 理论”阐述的分布规律是：中央商务区( 核心是高级经融区和高级商贸区) 、城市公 共设施服务业及零售商业、居民聚居区、批发( 集散) 商业、工业区及库房、果菜基 地及一般农田、荒漠地带共七个“层圈”。 商业街长度与“黄金漩涡点”理论 商业街长度理论是从商业街演变的实践中概括提炼出来的，并且正根据实践的新 发展而不断调整和修正。 通常，理论研究和实践都表明，商业街的长度大约为6 4 0 6 7 0 米长最合适。超 过这个长度，顾客在逛商业街时，不到街的尽头就已经疲劳。 事实上，北京西单商业街核心段( 西单十字路口至灵境胡同) 长度在8 8 0 米( 再 往北则客流量锐减) ，王府井商业街长度为8 1 0 米( 再往北也是客流锐减) ，上海南京 路