（金融学专业论文）促进我国房地产业健康发展的财政货币政策.pdf

摘要 摘要 近年来，我国房地产业发展呈现出了与社会经济发展要求不协调的局面，突出表现 为房地产供求总量、供求结构失衡及房地产价格不合理波动。有鉴于此，依据房地产业 与经济社会发展相协调，房地产价格相对稳定，房地产供求总量与供求结构基本平衡的 客观要求，如何通过财政政策与货币政策的有效协调，促进我国房地产业健康发展，已 经成为我国宏观领域面临的重要研究课题。 本文围绕促进我国房地产业健康发展的财政政策与货币政策问题进行专题研究，主 要内容包括以下四个方面： 第一，阐述财政政策与货币政策调控房地产业的理论依据、现实意义以及调控的机 制。通过比较财政政策与货币政策调控的一致性与差异性，提出利用组合型财政政策与 货币政策配合对房地产业进行调控。 第二，总结政府调控房地产业的国际经验和教训。通过对新加坡住房制度经验借鉴 及美国次贷危机教训总结，提出对我国房地产业调控的启示。 第三，分析财政政策与货币政策调控房地产业的效能。财政政策与货币政策调控我 国房地产业具有成效，在结构调节和总量调控上发挥了重要作用。然而，财政政策与货 币政策对我国房地产业的调控仍然存在一些问题。分析存在问题的成因，会对完善调控 机制起积极作用。 第四，提出完善财政政策与货币政策调控房地产业的政策建议。在进一步明确房地 产业健康发展目标的基础上，结合前文所述国外调控的经验教训，提出完善财政政策与 货币政策调控的政策建议。在财政政策方面，通过扩宽住房公积金制度的覆盖范围、廉 租房替代廉价房、完善廉租房制度、完善房地产税制改革、加强对投资投机性住房税款 征收等角度进一步完善财政政策调控机制。在货币政策方面，通过关注货币政策时滞、 加强对不动产信用控制工具的运用、完善房地产业风险预警体系等角度进一步完善调控 机制。通过财政政策与货币政策配合，动态实施调控，发挥组合调控政策效能，促进我 国房地产业的健康发展。 关键词房地产业调控财政政策 货币政策 a b s t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ti no u rc o u n t r yh a sn o t c o o r d i n a t e ds m o o t h l yw i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h es o c i e t ya n dt h ee c o n o m y ，w h i c hl i e si nt h e w h o l es c a l e ，t h es t r u c t u r a li m b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n da n dt h eu n r e a s o n a b l ep r i c e f l u c t u a t i o n s i nt h i sc a s e ，c o m p l y i n gt ot h ea i m so fh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e m a r k e tw i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y ，s t a b i l i z i n gt h ep r i c ea n ds t a b i l i z i n gt h en e e d so f s u p p l ya n dd e m a n d ，h o wt ou s et h ef i s c a la n dm o n e t a r yp o l i c i e se f f e c t i v e l yi sa ni m p o r t a n t m a c r o a r e af o rr e s e a r c h t h i sp a p e rf o c u s e so nt h er e s e a r c ho ft h ef i s c a la n dm o n e t a r yp o l i c yp r o m o t i n gt h e h e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t em a r k e t ，w h i c h i n c l u d e sf o u rp a r t s ： t h ef i r s tp a r ti l l u s t r a t e st h et h e o r e t i c a la n dt h ep r a c t i c ei m p l i c a t i o no ft h ef i s c a la n d m o n e t a r yr e g u l a t i o no ft h er e a le s t a t e b yw a yo ft h ei n t r o d u c t i o no ft h em e c h a n i s m ，t h e c o n s i s t e n c ya n dt h ed i v e r s i t yo f t h em o n e t a r ya n df i s c a lp o l i c i e s ，i tg i v e st h es u g g e s t i o n so n t h er e g u l a t i o nu s i n gt h ec o m b i n a t i o no f t w op o l i c i e s 砀es e c o n dp a r tc o n c l u d e st h ee x p e r i e n c e sa n dt h el e s s o n sl e a r n e df r o mt h er e g u l a t i o no f i n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t e l e a r n i n gf r o mt h ee x p e r i e n c eo f t h eh o u s i n gs y s t e mo fs i n g a p o r ea n d t h el e s s o n so ft h es u b - p r i m ec r i s i si nt h eu n i t e ds t a t e s ，w eg e ts o m ev a l u a b l er e v e l a t i o no n t h ep o l i c yr e g u l a t i o no f t h eg o v e r n m e n ti nt h er e a le s t a t e n e 廿l i r dp a r ta n a l y z e st h ee f f e c t i v e n e s sa n dl i m i t a t i o n so ft h ef i s c a la n dm o n e t a r y p o l i c yr e g u l a t i o no f t h er e a le s t a t e n ef i s c a la n dm o n e t a r yp o l i c yr e g u l a t e st h er e a le s t a t e m a r k e te f f e c t i v e l ya n dp l a c e sv i t a lr o l e so nt h es t r u c t u r ea n dt h ew h o l es c a l eo ft h er e a l e s t a t e h o w e v e r ，w es h o u l dt a k en o t i c eo nt h el i m i t a t i o n so f t h ep o l i c yr e g u l a t i o n ，b yw a yo f a n a l y z i n gt h er e a s o n sw ec o u l dc o n c l u d et h em e t h o d sf o rf u r t h e ri m p r o v e m e n t n ef o u r t hp a r tg i v e ss o m er e c o m m e n d a t i o n so nt h ei m p r o v e m e n to ft h ef i s c a la n d m o n e t a r yp o l i c yr e g u l a t i o n o nt h eb a s i so ft h eo b j e c t i v e si nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t e ，w i t hh e l po ft h e i n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e s ，f u r t h e rr e c o m m e n d a t i o n sa r e a c h i e v e d o nt h ef i s c a lp o l i c ys i d e ，w es h o u l di m p r o v et h ec o v e r a g eo ft h eh o u s i n gf u n d , r e p l a c et h ee c o n o m i c a lh o u s i n gs y s t e mw i t l lt h el o w - r e n th o u s i n gs y s t e mg r a d u a l l y , i m p r o v e t i a b s t r a c t t h el o w - r e n th o u s i n gs y s t e m ，s t r e n g t h e nt h et a xa d j u s t m e n ti nc a s eo fs p e c u l a t i o n o nt h e m o n e t a r yp o l i c ys i d e ，w es h o u l df o c u so nt h et i m e d e l a yo f t h em o n e t a r yp o l i c y ，s t r e n g t h e n t h ea p p l i c a t i o no ft h ed i r e c tc r e d i t - c o n t r o la n ds t r e n g t h e nt h er i s kw a r n i n gs y s t e m a tl a s t ， t h r o u g hp e r f e c t i n g t h ec o m b i n a t i o nr e g u l a t i o n p o l i c i e s ，s t r e n g t h e n i n g t h ep o l i c i e s a d j u s t m e n t s ，e x e r t i n gt h ep o r t f o l i or e g u l a t i o ne f f e c t ，w ew i l lc o m et ot h eo v e r a l lp u r p o s eo f t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t k e yw o r d sr e g u l a t i o no f t h er e a le s t a t em a r k e t f i s c a lp o l i c y m o n e t a r yp o l i c y i i i 河北大学 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教育机构的学位或证书所使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示了致谢。 作者签名：盈丝丝盛日期：j 型l 年l 月上日 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年月日解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“”) 的 究 成 政 面 本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人： 么些：望日期：二竺l 年- l 月上日 作者签名： 导师签名：乏堑垒 日期：兰! ! 年厶月上日 日期：4 年月l 日 第l 章绪论 1 1 本文的研究背景及意义 第1 章绪论 1 1 1 国内外背景 1 国外背景 2 0 0 1 年至2 0 0 5 年，受低利率货币政策影响，美国房地产市场高度繁荣，次级抵押 贷款市场得到迅速发展。在预期房价上涨的前提下，借款人即使不能按期偿付房贷，也 可以通过出售房屋或者再融资来偿还债务。由于受到预期因素的影响，房贷机构未对抵 押贷款进行严格的审核实施监管，促成次级抵押贷款市场的非正常繁荣。到2 0 0 6 年， 在美国全部抵押贷款构成中非优级比重高达4 6 ，其中次级为2 1 ，次优级为2 5 。然 而，从2 0 0 4 年6 月到2 0 0 6 年6 月，美联储连续1 7 次提高利率，将联邦住房贷款利率 从1 调高到5 2 5 。2 0 0 6 年二季度后，美国房价持续下跌，次级贷款利益链条中断，最 终导致了美国次贷危机的爆发。次级贷款危机的发生暴露了美国房地产业发展与经济发 展水平的不协调，也引发了对房地产业金融风险防范及金融创新工具风险可控性的思 考。 新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，解决了大部分国民的住房 需求。新加坡民用住宅主要由政府组屋和商品房组成。组屋由政府投资兴建，价格由政 府统一规定，以低价出售或者出租给中低收入阶层；商品房由私人投资修建，按市场价 格销售，提供给收入较高的阶层、二次置业者及外国公民。新加坡的房地产业在市场调 节与政府调控的双重作用下得到了健康的发展。 2 国内背景 房地产业既是一个资金密集型产业，又是一个政策敏感性相当高的行业。无论是房 地产供给，还是房地产需求，或者是房地产中介，都深受政府调控政策的影响。由于房 地产业交易对象的价值量大，产业关联度高，其交易价格和交易量的波动对整个国民经 济具有很大影响。从房地产投资的发展历程可以看出，一方面，我国房地产业的运行态 势取决于各个时期经济发展与社会稳定状况；另一方面，房地产投资的快速发展既可以 j o h n k i f fa n dp a u im i l l s m o n e yf o rn o t h i n ga n dc h e c k sf o rf r e e ：r e c e n td e v e l o p m e n t s i nu s s u b p r i m em o r t g a g em a r k e t s i m f w o r k i n g p a p e r 0 7 1 8 8 ，j u l y l ，2 0 0 7 1 河北大学经济学硕士学位论文 促进国民经济和房地产行业发展，也可以通过增加就业机会、改善居住条件的方式起到 稳定社会的作用。 1 9 9 8 年以来，我国以住房商品化为标志的房地产金融体系开始启动，借助于体制转 轨和房地产投资开发潜能的释放，在国家各项政策的扶植下，我国房地产业呈现了快速 发展势头。然而，在取得这些成就的同时，伴随着房屋由消费居住属性逐渐向投资属性 转化，我国的房地产业发展中出现了许多不健康的因素。 首先，房地产业非健康发展表现在房地产的发展水平与经济发展水平的非协调性。 房地产业的发展可以带动钢铁、水泥等相关产业，直接拉动经济增长。但是，房地产的 开发要与经济发展水平、消费需求水平相适应。我国现阶段在市场手段之下，还不能达 到人人能够买得起商品房的水平。从目前情况看，以房价收入比反映的我国“住房痛苦 指数 比较高，我国已经成为世界上“住房痛苦指数”较高的国家。在此前提下，如果 仅仅为了带动经济阶段性增长而一味加大房地产投资规模，增加商品房的供给，就会一 方面产生大量商品房屋空置；另一方面，因为居民因买不起高价房而出现一些无房户居 民，同时，由于房价不合理攀升还会孕育急速下跌的风险。 其次，房地产非健康性发展表现在房地产价格不稳定性上。房价波动比较大，存在 明显的价格波动性风险。房地产价格在2 0 0 4 年到2 0 0 7 年出现了价格上涨过快的风险， 而自2 0 0 8 年以来，房价出现了交易量萎缩、价格震荡走低的变化趋势。要消除这种不 合理价格飙升和价格大幅度下跌现象，保持房地产业平稳健康发展，就要通过政府的财 政和货币政策手段对房地产市场进行有效调控。 第三，房地产业非健康发展表现在房地产供求结构性矛盾上。我国房地产供给存在 局部的供给过剩与短缺并存的问题，一些大面积、高档次的房屋供过于求；而中低档商 品房、廉租房供小于求。在市场机制无法对保障性房地产市场进行配置的前提下，房地 产发展中的这种供求结构性矛盾往往得不到有效纠正，政策调控就显得非常必要。 1 1 2 研究的意义 针对我国房地产业非健康发展的现象及其形成原因，要促进房地产业健康发展，使 房地产业发展能够实现与其他产业发展的协调性，与我国总体经济发展和居民需求水平 的相适应性，保持房地产供求结构的平衡性，实现房地产业健康发展，政府实施调控非 常必要。本文通过财政与货币政策对调控房地产业的作用机制、政策搭配的分析，总结 2 第1 苹绪论 财政政策与货币政策在调节房地产运行中的效能，借鉴国外调控房地产业的成功经验， 进一步完善我国财政政策与货币政策的调控机制，从而更好地发挥两种调控工具的配合 作用，解决我国房地产业发展中存在的问题，促进我国房地产业的健康发展。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 西方学者提倡政府运用经济手段，利用财政政策与货币政策，对房地产市场进行调 控。 迪帕斯奎尔，惠顿( 1 9 9 6 ) 通过研究房地产业与国民经济的关系，地方政府与房地 产业的关系，提出政府对房地产业干预和管制的必要性。 d e n n i sj m c k e n z i e ，r i c h a r dm b e t t s ( 1 9 9 6 ) 提出政府要介入住房建设与管理方案。 通过政府干预可以改变住房市场的供给和需求状况。 l a w r e n c e ( 1 9 9 0 ) 研究了美国1 9 8 6 年税制改革以及政府财政改革对美国国内经济 的影响，主要研究了美国商业房地产受这两个政策的影响效果。其采用的方法是构造一 个影响商业房地产价值的函数，这个函数评价了税率、地区差异等因素对当地商业房地 产价值的影响。 a n d e r s o n ( 1 9 8 9 ) 构建了一个简单理论模型，运用社会、政治以及各种经济指标来 评价美国房地产市场，进而研究美国住房税收政策的改变对房地产市场走向的影响。 1 2 2 国内研究现状 魏雅华( 2 0 0 6 ) 在中国：“住房痛苦指数一文中将住房痛苦指数引入中国房 地产市场，将其作为楼市预警系统的重要参数，作为衡量我国房地产业健康发展与否的 重要衡量指标。他指出：中国住房痛苦指数等于商品房的平均售价与中国的人均年收入 之比。世界银行认为比较合理的房价收入比所设定的警戒线为5 ：1 ，而中国的“住房 痛苦指数 远高于此。 李超，林鸿( 2 0 0 7 ) 在从美国次贷危机看中国房地产市场及银行决策建议一文 中，分析了我国房地产市场具有和美国次贷危机发生相似的隐忧，如房地产价格攀升， 银行贷款门槛降低，进入持续的加息周期，指出我国银行体系要以次贷危机暴露的贷款 风险为鉴控制房地产业贷款规模与风险；政府把加大房地产市场的供给并调整其结构作 为平抑房价的重要举措之一，运用财政政策如物业税等调控房地产市场。、 河北大学经济学硕士学位论文 皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼i i i iii i 舅蔓曼曼曼曼皇! 曼曼璺曼曼曼皇皇璺量曼曼! 量曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼! 曼曼曼曼! 曼蔓曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇蔓皇曼皇鼍 冯科( 2 0 0 7 ) 在从美国次级债危机反思中国房地产金融风险一文中指出由于美 国房价的持续下跌以及房贷违约率的上升，美国次级债风波席卷全球。我国应该引以为 戒，反思房地产金融风险。在剖析美国次级债危机成因的基础上，分析中国房地产金融 现状与问题，并提出应以创新化解我国房地产金融风险。 赵君( 2 0 0 7 ) 在国外房地产业发展政策及其启示一文总结了美国、日本、新加 坡房地产方面的发展政策：美国利用税收政策对房地产业进行调整，发展发达的房地产 金融体系以及低收入阶层的住房保障政策；日本实行严格的土地税制以及政府出资兴建 “公营住宅”；新加坡则实行以政府供给为主和市场为辅的住房政策。通过对国外房地 产业的经验总结得出我国要大力发展房地产金融体系，要充分发挥税收政策调节房地产 业的结论。 李小宁( 2 0 0 8 ) 在新加坡的住宅保障制度一文中介绍了新加坡政府以行政干预 为主，市场调节为辅的调控房地产市场的政策。通过新加坡的住房公积金制度、“组屋 的保障性住房政策及以计划为主的房价调控政策的介绍，为我国调控提供了丰富经验。 程建胜( 2 0 0 7 ) 在关于完善我国房地产金融体系的思考一文中，对我国房地产 金融体系建设进行了回顾，分析了房地产金融体系的融资渠道单一集中于银行体系，政 策性金融缺乏的现状，提出了以差异性金融政策对待房屋开发，加快研究建立旨在分担 住房贷款风险的保险体系，扩宽融资渠道的建议。 房林( 2 0 0 8 ) 在从紧货币政策与房地产价格波动关系研究一文中指出从货币政 策影响机理来看，银行业在支持房地产市场发展中起着非常重要的作用，银行信贷资金 是决定房地产市场供给与需求的最直接和最根本的因素。要通过升息、提高存款准备金 率等措施继续收缩货币供应量，强化对房地产信贷风险的管理，严格制定和执行按揭贷 款政策，加大对房地产信贷的调整力度，抑制投机需求，从源头上遏制房地产价格的过 快上涨。 贺聪( 2 0 0 7 ) 在房地产价格与货币政策之间的关系协调一文中指出中央银行要 对房地产等资产价格进行调控，存在两个技术性障碍：第一，房地产等资产价格的变动 可能是由于投资者的风险偏好变化及针对土地的投机行为等一些与实体经济无关的因 素的变化，中央银行对与实体经济无关的资产价格波动进行调控，只会加剧经济增长和 通货膨胀的波动，这与货币政策实施的初衷是背道而驰的；第二，货币政策的多重目标 会加大中央银行的操作难度，特别是在出现通货紧缩和房地产价格高涨并行的时候更 4 第1 章绪论 是如此。本文给我国的启示：对市场预期的关注，应该成为中央银行制定货币政策的基 础，应该成为协调房地产价格与货币政策之间关系，保持货币政策一致性和连续性的关 键所在。 徐伟民( 2 0 0 7 ) 在( a n 强我国房地产行业宏观调控税收政策研究一文中指出税收 政策会改变房地产的收益流量通过增减税收税负在开发者自住者、经营者、投机者和投 资者之间增减开发、持有、转让房地产的成本影响房地产市场上的供给和需求，最终影 响价格，发挥对经济的自动稳定作用有效调控房地产行业。提出了区分房地产消费性需 求和投机性需求分别采取对应的税收对策及构建规范统一的物业税制度的制度建设的 建议。 李拯( 2 0 0 7 ) 在如何通过税收对房地产市场实行有效调控一文中总结了我国税 收对房地产调控的作用，通过分析房地产税收制度存在的问题，提出改进我国房地产税 收制度的方案建议。 汪利娜( 2 0 0 7 ) 在房地产市场的宏观调控与制度建设一文中指出我国经济的基 本面如经济增长、城市化、人民币升值、流动性过剩等一系列因素影响着房地产市场， 加之土地制度和房地产税制制度的滞后都是影响房地产业健康发展的因素。分析原因后 提出治本的策略还在于深化土地制度改革，促进合理价格机制的形成，深化收入分配、 税收、住房制度改革，用理性需求引导市场供给。 秦虹( 2 0 0 7 ) 在廉租房是住房保障政策体系的基础一文中指出住房保障制度应 是一个完整的政策体系，而廉租住房政策是支撑整个政策体系的基础。廉租住房应当首 先保障住房特困家庭，要逐步扩大其覆盖面，而且在建设中需要建立稳定的财政支持渠 道。 杨涛( 2 0 0 8 ) 在如何协调发挥财政政策和货币政策的作用一文中指出随着对外 开放程度的不断提高，当前中国经济开始面临更加复杂的对外局面，任何单一政策都难 以实现多重调控目标，因此，协调发挥财政政策和货币政策的作用，为宏观调控的重要 选择。 1 3 研究方法 本文运用规范分析方法，通过对财政政策与货币政策对房地产业调控的作用机制、 政策搭配的分析，分析财政政策与货币政策调控房地产业的效能，借鉴国外调控房地产 5 河北大学经济学硕十学位论文 业的成功经验，进一步完善我国财政政策与货币政策的调控机制，把握财政政策与货币 政策的调控力度，发挥财政政策与货币政策的组合型调控功能，从而达到促进我国房地 产业健康发展的目标。 1 4 创新点 本文主要从以下方面提出创新： 首先，阐述房地产业健康发展的判断依据和评价标准，即：房地产业发展必须与经 济发展水平相协调；房地产价格与大多数社会居民的购买能力相适应；房地产供给结构 与社会需求结构相适应；房屋价格波动被控制在经济与社会可承受的合理幅度内。 其次，依据该标准判断我国房地产业发展中存在的问题，剖析其形成原因，针对我 国调控房地产业的财政政策与货币政策存在的局限性，提出了完善财政政策与货币政策 相配合的政策机制的对策建议。 6 第2 章政府利用公共政策调控房地产业的理论分析 第2 章政府利用公共政策调控房地产业的理论分析 2 1 政府调控房地产业的理论依据及现实意义 房地产市场供求总量及供求结构呈现的非均衡状态及房地产的外部性、公共物品等 原因引起的“市场失灵 现象会在客观上造成市场资源配置效率的降低。按照正确处理 政府与市场关系的原则，在我国社会主义市场经济条件下，市场机制应该在资源配置中 发挥基础性作用，而为了实现经济有效运行，政府需要利用政策手段实施有效调控。政 府可以采取财政政策、货币政策、收入政策等公共政策对房地产业进行调控。本文主要 从调控房地产业合理健康发展的财政政策与货币政策方面进行分析研究，利用政策措施 对房地产业的供求结构及供求总量实旌有效调控，从而使房地产业得到健康发展。 2 1 1 政府调控房地产业的理论依据 1 房地产宏观调控的非均衡理论 非均衡实质上是非瓦尔拉斯均衡的简称，指市场不完善、信息不完备和价格无法对 供需进行自动调节的情况下，各种经济力量将根据各自的具体情况，调整到彼此适应的 位置上，并在这个位置上达到“静止状态 。当前，我国的房地产市场呈现了商品房空 置面积不断扩大、保障性住房供给不足的结构性矛盾，房地产价格出现了不合理的波动 现象。这种情况反映出了我国房地产市场有效需求和有效供给的总量以及结构方面的失 衡，表现为我国房地产市场供求总量及供求结构的非均衡状态。 一方面，表现为我国房地产市场供求总量的失衡。潜在的需求大于有效需求，具体 表现为房地产价格不合理使得一部分有自住及改善需求的消费者无法满足其对房产的 需要：有效供给小于实际供给，表现在现存商品房较高的空置率上。 另一方面，表现为房地产市场的结构性失衡。鉴于经济利润考虑，开发商偏好大面 积、高利润的商品房建设开发，而针对中低收入阶层提供的廉价房、廉租房的开发规模 较小。从而引发了结构性房屋空置与短缺共存的非均衡状态。 市场非均衡会导致市场配置资源效率的降低，因此需要政府利用政策调控降低非均 衡状态带来的问题，提高资源的优化配置。针对房地产业发展中存在的非均衡问题，政 府应该综合运用调控政策手段对供求总量及结构的非均衡进行调控，从而优化房地产市 。张锦歌政府对房地产市场宏观调控的研究 d 中国期刊网硕士学位论文2 0 0 8 7 河北大学经济学硕士学位论文 场的效率。 2 房地产市场失灵理论 由于房地产存在外部性，保障性住房具有准“公共物品”属性，致使市场自发调控 作用无法完全发挥，资源配置效率一定程度上受到了影响。 第一，房地产存在外部性。房地产的外部性是指一些家庭、企业或者公共机关的房 地产经济活动( 包括房地产的开发、流通、消费和经济管理等) 对其他一些家庭、企业 等主体造成了影响，但这种影响并不通过市场发挥作用，即这种影响关系不属于市场交 易关系。 按照外部影响的性质划分可以分为房地产外部经济与外部不经济。凡是因为房地产 经济活动而受益的外部影响称为房地产外部经济；凡是因为房地产经济活动而受损失的 外部影响称为房地产外部不经济。城市土地过度或者不合理开发造成房屋空置；高收入 者购房行为引致开发商加大开发高档住房，造成低档住房稀缺，从而引起商品房市场结 构失衡、价格不合理波动，都为房地产外部不经济的表现。房地产的外部不经济产生的 消极影响又具体分为房地产投资开发的外部不经济和房地产消费的外部不经济。房地产 投资开发的外部不经济表现为房地产业过度投资开发会引起房屋空置率上升，在社会资 金供给量增加慢于房地产开发资金增长速度的前提下导致其他产业规模的相对萎缩。房 地产消费的外部不经济见图2 - 1 所示。通过以上分析，我们可以看到房地产的外部不经 济会造成资源配置效率的降低，因此政府利用调控措施对房地产业进行调控就非常必 要。 房地产市场繁荣，中低档商品房 i 中、高档商品l 价格随即上扬；开发商集中于中 l 房的价格上涨卜 高档房屋开发建设，引起房地产 市场结构性失衡、低收入阶层住 房需求得不到满足 图2 一l 房地产消费的外部不经济 第二，保障性住房的准“公共物品”属性。公共物品是指一旦生产出来，无法排除 他人从中受益的物品，通常是私人不愿意生产或者无法生产而由政府提供的产品或劳 曹振良房地产经济学通论 m 北京大学出版社，2 0 0 3 ：1 1 5 8 第2 章政府利用公共政策调控房地产业的理论分析 务。公共物品有非排他性与非竞争性两个特点： 非排他性是指排除他人从公共物品中受益是不可能的或者成本很高的；非竞争性是 指增加公共物品额外一单位的消费，其生产的边际社会成本为零。 公共物品依据非竞争性和非排他性的程度分为纯公共物品和准公共物品。纯公共物 品具有完全的非排他性与完全的非竞争性；准公共物品只具有局部非排他性和局部非竞 争性。纯公共物品的特性决定了其应该由政府提供，而准公共物品由于局部非排他性和 局部非竞争性，可以部分由市场提供，部分由政府提供。 依据对公共物品的定义，我们可以看出商品房具有排他性及竞争性，不属于公共物 品，可以按照市场机制由市场提供。我国政府为了满足低收入者的基本住房消费权益而 实施的保障性住房具有排他性和非竞争性。应将低收入阶层的住房、低档居民住房( 经 济适用房、廉价租房等) 界定为准“公共物品 。圆准“公共物品具有商品属性和社会 属性双重性质，由于市场主体追求利润最大化的目标，一般不愿意提供，需要政府的介 入，通过补贴或者政府直接财政支出对带有保障性的住房市场进行调控，满足低收入家 庭的基本住房需求。 2 1 2 加强房地产业调控的现实意义 房地产融资量大，产业链条比较长，在带动其他相关产业发展方面能够发挥巨大的 作用。房地产业的波动将对国民经济造成较大的冲击，因此政府对房地产业实施调控措 施促进房地产业健康发展具有积极的现实意义。 1 协调国民经济增长与房地产业发展关系 房地产业作为我国经济与社会发展中的基础性、先导性和支柱性产业，其健康发展 对国民经济的增长有较大的影响。房地产具有投资大、产业关联度高、带动作用强的特 点。房地产业的投资可以直接拉动国家经济的增长。2 0 0 7 年全年国内生产总值2 4 6 6 1 9 亿元，比上年增长1 1 4 ；全年房地产开发投资2 5 2 8 0 亿元，比上年增长3 0 2 。2 0 0 8 年全年国内生产总值3 0 0 6 7 0 亿元，比上年增长9 0 9 6 。全年房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元， 比上年增长2 0 9 。 房地产开发可以直接带动钢铁水泥等相关产业的发展，对经济增长 起拉动作用。由此看见，实施调控政策促进房地产业的健康发展，对我国经济发展意义 曹振良房地产经济学通论 m 北京大学出版社，2 0 0 3 ：4 4 8 圆吴婕当前中国房地产市场宏观调控研究 d 中国期刊网硕士学位论文，2 0 0 6 中华人民共和国国家统计局2 0 0 7 年、2 0 0 8 年国民经济和社会发展统计公报 h t t p ：fi 删s t a t s 。g o v c n t j g b 9 河北大学经济学硕七学位论文 重大。 2 促进房地产供给结构优化 我国房地产业供给结构不合理，房地产供给存在结构性供给过剩与短缺并存的问 题。具体表现为：一些大面积、高档次的房屋供过于求，而一些中低档次商品房、经济 适用房、廉租房的供给小于需求。我国房地产市场结构失调的情况，会引发高档商品房 供给过剩，造成房屋空置，中低档商品房、保障性住房供给不足。政府利用宏观经济政 策手段调控，通过调节房地产供给结构，可以引导社会资金流向，控制大面积、高档次 的房屋供给，增加中低档商品房、保障性住房供给，使房地产业供给结构与社会需求结 构趋于一致，达到优化房地产供给结构的目标。 3 防止房地产业价格波动性风险 房地产兼具投资和消费两种属性，其发展受到国民经济发展的制约。1 9 9 8 年，我国 住房商品化为标志的房地产金融体系启动以来，房地产业呈现了快速发展势头。然而， 伴随着房屋由消费居住属性逐渐向投资属性转化，我国房地产价格波动应该值得关注。 世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时一般认为房价收入比在3 6 倍之间为适当， 低于3 就会出现住房供不应求的局面，高于6 就是超出了城镇居民的经济承受能力。我 国2 0 0 3 年到2 0 0 7 年商品房屋平均销售价格分别为2 3 5 9 元、2 7 7 8 元、3 1 6 8 元、3 3 6 7 元、 3 8 6 4 元，而与此相对应的城镇居民家庭人均可支配年收入为8 4 7 2 2 元、9 4 2 1 6 元、1 0 4 9 3 元、1 1 7 5 9 5 元、1 3 7 8 5 8 元。o 如果现以2 0 0 7 年为例计算，一个家庭要购买一套9 0 平 米的商品房需要花费3 4 7 7 6 0 元，以三口人家庭为例共可获得可支配年收入4 1 3 5 7 4 元， 房价收入比为8 4 ，远远高于世界银行房价收入比最高为6 的要求。2 0 0 5 年至2 0 0 8 年， 我国7 0 个大中城市房屋销售价格上涨幅度分别为7 6 、5 5 、7 6 、6 5 。 表2 1 显示的是2 0 0 7 年至2 0 0 9 年我国7 0 个大中城市房屋销售价格指数变动情况： o 曹振良房地产经济学通论 m 北京大学出版社，2 0 0 3 ：3 6 6 圆2 0 0 8 年中国统计年鉴 中华人民共和国国家统计局2 0 0 5 年至2 0 0 8 年国民经济和社会发展统计公报 h t t p ：w w w s t a t s g o v c n t j g b 1 0 第2 章政府利用公共政策调控房地产业的理论分析 蔓曼皇曼皇曼曼曼舅曼曼鼍曼曼曼曼! 曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼! 曼曼曼曼曼曼曼皇皇曼=,il i i i iii量 表2 - 1 全国7 0 个大中城市房屋销售价格指数 数据来源：新华网厉产h t t p ：m 硼，】c j n h l 均n e t c o r n h o u s e 数据整理。 根据表中反映出的数据显示，2 0 0 7 年下半年到2 0 0 8 年上半年，我国存在着明显的 房价上涨过快的风险，自2 0 0 8 年以来，房屋价格又呈现出了不断下跌状态。一方面， 房地业的产业关联度高，房地产价格上涨较快引发的房地产泡沫会由房地产领域向其他 相关领域扩散导致整个国民经济的泡沫化，影响经济的健康稳定运行；另一方面，房地 产价格大幅度的下跌会萎缩房地产的成交量进而引发金融风险，使风险由房地产领域向 银行体系蔓延。鉴于房地产市场价格波动性，我们要采取调控措施保证我国房地产价格 的基本稳定，实现房地产业的健康发展。 4 维护社会成员的基本居住权 房地产业是解决居民住有所居的产业，是解决民生问题的重要环节。满足广大人民 群众的住房基本需求及改善型需求对维护社会稳定有积极的现实意义。针对我国房地产 业发展中存在的高房价、住房结构性的供求不平衡现象，仅仅通过市场调节是不够的， 还需要政府调控政策发挥重要作用。在政府调控的保障性住房政策支持下，可以实现居 者有其屋的目标，维护社会的公平正义。 2 2 调控房地产业必须综合运用财政政策与货币政策工具 以促进房地产业健康发展为目的的政府调控是指政府利用财政政策工具及作用机 制，货币政策工具及作用机制对房地产业运行中出现的问题进行调节。通过财政政策与 货币政策的作用机制，影响房地产业的供求关系和房地产价格走势，达到促进房地产业 健康发展的目标。 l l 河北大学经济学硕士学位论文 曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇i- i 曼曼鼍曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇曼曼曼璺曼! 曼曼曼曼曼曼曼皇曼曼曼曼曼曼曼皇鼍! 曼曼鼍曼曼曼曼 2 2 1 调控房地产业的财政政策运行机制 1 财政政策调控房地产业的涵义 财政政策是指政府为了促进就业水平，7 减轻经济波动，防止通货膨胀，促进经济增 长对政府支出、税收和借债水平进行调节的政策或对政府收入和支出水平所做的决策。 财政政策对我国房地产业调控主要是通过财政收入政策和支出政策来实施的。财政 收入政策是指对房地产税收进行调控。通过对房地产或与房地产有关行为征税，影响房 地产开发及持有成本，间接调控房地产供求，影响房地产价格。通过对房地产供给者征 税种类、税率的调整，增加或者减少房地产供给者的开发及销售成本，在其他条件一定 的情况下，引起房地产供给量的上升或者下降；通过对房地产需求方征税的调整，增加 或者减少房地产取得及持有的成本，在其他条件不变的前提下，达到调整需求结构、调 控数量的效果。财政支出政策主要是利用财政补贴对某些需求量大，利润率偏低的房地 产领域进行补贴。这些领域往往是福利性较强，利润率较低，为了满足人们安居乐业的 切实需求，通过市场行为无力提供或者市场主体考虑利益原因不愿意提供的领域。政府 通过运用财政补贴，可以实现中低收入阶层对住房的需求。 2 财政政策调控房地产业的工具及调控机制 财政政策的调控工具主要是房地产税及财政补贴。房地产税收是以房地产或与房地 产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商、代 理商和消费者需要交纳的税种。现行的房地产税制的基本体系是在1 9 9 4 年我国进行分 税制改革后形成的，目前开征的有1 1 个税种，分布在房地产的开发、转让、保有、出 租四个环节中。其中直接以房地产为课税对象的有6 种，即土地增值税、城镇土地使用 税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产密切相关的有5 种，即营业 税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 国家对住宅房地产的补贴包括两种形式：一种形式是对建造住宅的企业和公司实行 生产补贴，包括对投资者的政府低息贷款、税收优惠等；另一种形式是对消费者购买住 房的消费提供公共性财政补贴。 财政政策工具税收及补贴对房地产的调控机制见图2 - 2 及图2 - 3 所示( 以紧缩政策 为例) ： 攀勇深化我国房地产税制改革 j 中央财经大学学报，2 0 0 8 ( 9 ) ，2 3 2 7 1 2 第2 章政府利用公共政策调控房地产业的理论分析 房地产税种增加、开发商的开发经营成 房地产的供给量减少、 税率提高本上升、消费者的购买房地产的需求量减少 成本上升 图2 - 2 税收政策调控机制 增加对房地产开发商补 贴、增加对中低阶层购房 者补贴 房地产供给结构改善、 中低阶层自住消费需求 增加 不同层次需求的房地产 供给趋于合理 不同层次房地产消费得 到满足 图2 3 财政补贴政策调控机制 以上所列出的是房地产税收增加及财政补贴增加的情况，反之，此机理同时适用于 减税及降低补贴的情况。 在调控机制作用下，政府通过财政政策工具对房地产结构及供求的影响，进一步实 现房地产业健康运行的目标。 2 2 2 调控房地产业的货币政策运行机制 1 货币政策调控房地产业的涵义 货币政策是指政府货币当局，即中央银行为实现既定的经济目标运用各种政策工具 调节货币供给量和利率，进而影响宏观经济的方针和措施的总和。 货币政策对房地产业的调控是指央行运用货币政策工具影响交易者对房地产价格 的预期，从而改变各个交易者行为。实际上是通过影响房地产的资金供求达到调控房地 产实物供求的目的。房地产业货币政策调控具体运用准备金率、利率的调整，以及直接 信用控制工具的使用控制资金流向，影响房地产供求双方的行为。其调控具体包含两个 方面：一方面是指供给调控，通过准备金率升降，缩小或加大商业银行可贷资金规模， 间接影响房地产生产信贷规模，间接收缩或扩大房地产开发的资金供应量；另一方面是 需求调控，通过利率的升降增加或降低房地产生产者的借贷成本，增加或降低房地产投 资及消