厦门喜多国际公寓方案.doc

喜多国际公寓3年返租计划经营方案（初稿）2004年12月31日喜多国际公寓目录一、 序言二、 公寓配置及配套设施三、 经营模式及财务分析四、 基本人员架构配置五、 经营成本测算六、 结束语第一章 序言厦门酒店业在凭借自身的城市环境和丰富的旅游资源，保持着较好的经营业绩，且整体呈良性的上升态势，虽然酒店数量一直在增加，但由于海峡两岸经贸交流的日益频繁、外商投资企业的不断增加，厦门经济的持续发展、旅游业会展业的发达，现有酒店尤其是高档次的酒店仍难以满足市场需求。在良好的外在环境下，喜多国际公寓除共享世界顶级酒店喜来登酒店配套设施外，还享有世界级管家第一太平戴维斯提供的英式管家服务、五星级酒店商务和租赁等综合顾问服务，打造厦门顶级酒店式公寓形象，既为高级商务人士提供优美舒适的居住环境，又为投资者带来稳固丰厚的投资回报。喜多国际公寓定位主要针对驻厦门跨国公司及外商投资企业高级外籍管理人员，他们普遍住房津贴较高，需要适合长期居住之高档酒店式公寓，既要享有五星级酒店配套及管理服务，又需要享受居家之舒适。本案将就喜多国际公寓14层以上规划之2房及3房户型酒店式公寓单元草拟3年返租计划经营方案供参考。第二章 公寓配置及配套设施一、 公寓配置1. 单元面积考虑到14层以下均以小面积单元（43平方米-75平方米）为主，配合长期居住之需要及考虑到实用率偏低之实际情况，建议2房单元以建筑面积95平方米左右为主，设置区域包括主卧室，书房，客厅，洗手间及厨房，适合单身人士居住需要; 3房单元以建筑面积135平方米左右为主，设置区域包括主人套房（连洗手间），客房，书房，客厅，饭厅，洗手间及厨房，适合有家庭人士居住需要。另建议考虑预留可打通之2房及3房相连单元，可以根据市场需求打通成建筑面积200平方米左右大单元户型，满足不同客人之需要。2. 单元家私配置地点家私品种尺寸及要求数量饭厅Dining Table 歺枱1Chair 歺椅4客厅3+1seater Sofa 3+1座位梳化布艺1Coffee Table 茶几1Side Table 角几1TV-Bench 电视矮柜1主人房Double Bed Frames 双人床1800mm2000mm1Mattress 床褥1800mm2000mm1Bedside Table 床头柜With 2 drawers2Wardrobe 衣柜With 3 doors 3门1TV-Bench 电视柜1Table Lamp 枱灯2客房Single Bed Frame 单人床1300mm2000mm1Mattress 床褥1Wardrobe 衣柜With 2 doors 2门1Bedside Table 床头柜With 2 drawers1Table Lamp 枱灯1书房Desk 书抬1Chair 办公椅1Book Cabinet 书柜13. 单元电器及其它配置地点电器品种尺寸及要求数量客厅电视机29吋1音响连DVD机1电话机1主人房电视机21吋1保险箱1电话机1电吹风1厨房煮食炉具1微波炉1冰箱1电烤箱1洗碗机1洗衣机干衣机1电热水壶1餐具器皿1二、 配套设施1. 配套服务设施配套设施功 能地点备注康体设施包括健身，桑拿，游泳池，网球，乒乓球等，满足客人健身及运动之需要喜来登酒店商务中心提供上网、传真、打字、订票等服务大堂接待处约10平方米住户穿梭巴士往来机场，市中心购物区及高级写字楼区等卫星电视提供外国电视节目公寓单元利用喜来登酒店卫星电视目停车场提供停车服务地库室内家居清洁服务公寓单元收送洗衣服务公寓单元共享喜来登酒店洗衣服务送餐服务公寓单元共享喜来登酒店餐饮服务2. 办公区域设置区域功 能地点面积大堂接待处客人办理入住及退房手续，提供问询服务，收取客人房租及杂费一楼大堂约30平方米工作间楼层管家服务人员休息，放置清洁用品、工具及布草等每3层楼设置1间每间约15平方米布草房及仓库收送布草及客衣，清洁用品、工具及布草存货，其它物品存放等地库约60平方米办公室行政办公，存放档案资料，租务部，财务室等商场约100平方米第三章 经营模式及财务分析一、 经营模式1. 委托经营模式 业主在完成有关购房手续后，与管理公司签订为期三年的独家经营管理委托书，委托管理公司进行统一出租经营管理服务，管理公司将按公寓销售价每年6%之回报率返还租金给业主，返还之租金每季度结算一次，汇入业主指定之银行账户。委托期间业主原则上不能使用委托经营之公寓。管理公司全面负责公寓租务，管理及服务，经营之风险由管理公司承担。2. 经营管理委托书喜多国际公寓独家租赁经营管理委托书委托人： （以下简称“甲方”）身份证号码/商业登记号码地址：电话：传真：邮政编码：代理人： （以下简称“乙方”）地址：甲、乙双方就位于厦门市嘉禾路386号喜多国际公寓 楼 室租赁事宜，于 年 月 日达成本统一租赁经营管理委托协议。双方同意依照下列条款和条件执行：1. 甲方委托乙方统一租赁经营管理甲方上述物业，委托期为3年，由 年 月 日至 年 月 日止。2. 委托乙方统一经营管理期内，甲方原则上不能使用上述物业。3. 乙方于委托期内享有独家宣传及出租经营管理（包括市场定位，市场推广，寻求合适租客，代表业主与租客签订租约及提供室内清洁服务管理等）上述物业的权力。4. 甲方于委托期内应承担上述物业之基本物业管理费，而乙方则承担统一经营管理之风险。5. 乙方于委托期内承诺按年投资收益6%返还甲方租金，返还之租金按季度结算，在扣除甲方应缴付之基本物业管理费后，乙方将有关款项汇入甲方指定之银行账户。6. 上述3个财务年度委托期满前2个月，乙方若继续委托甲方经营管理，应书面通知甲方，甲乙双方将叧议有关条款。 7. 委托期间，甲方转让出售上述物业而发生业权变更时，应立即书面通知乙方，甲方必须确保该出售或转让不得影响本协议之履行，否则甲方须承担因提前终止租赁合约而产生之赔偿金，并且赔偿乙方之经营损失。8.本协议正本一式二份，甲、乙双方各执壹份。 甲方签署及盖章 乙方签署及盖章 日 期 日 期二、 财务分析1. 经营收入测算厦门同级酒店及公寓月租金约为RMB12000元RMB18000元（包括租赁发票税费、管理费、清洁费、布草洗涤费、水电及本地电话费及室内维修费等），喜多国际公寓月租金建议为RMB150元/平方米，2房户型按建筑面积95平方米计，月租金为RMB14250元，而3房户型按建筑面积135平方米计，月租金为RMB20250元。2. 经营成本支出1） 月租金返还按每平方米售价RMB12,000元及年租金收益回报为6%计算，返还给业主每月租金为：6%1200012=RMB60.00元/平方米2） 物业管理费公寓基本物业管理费每月RMB10.00元/平方米，此费用建议由业主支付以减轻返租带来之经营压力，故将不列入经营成本支出。3） 室内清洁服务费按月租赁之服务式公寓基本提供每星期3次包括更换1次布草之管家服务，费用（包括人工、清洁物料、房内日用品、浴室内用品、布草洗涤费等）约为RMB3.00元/平方米。（具体数据及测算方式详见第五章经营成本测算第一点） 4） 杂费（见附件二）每月水电本地电话费及室内维修费约为RMB9.00元/平方米。（具体数据及测算方式详见第五章经营成本测算第二点）5） 租赁发票税费租赁发票税费按服务类计为租金之6%，每月每平方米之税金为：1506%=RMB9.00元/平方米6） 薪金物业管理公司人员架构中，营运部所有员工属返租计划之直接经营管理服务人员，而返租计划公寓收取租金及室内维修等均需财务及工程人员协助，故需摊分物业管理架构中财务部出纳1名及工程维修工2名，每月参与经营管理服务员工薪金支出为RMB33750元，经营首年员工薪金支出为RMB438750元，随着入住率的逐步增加，服务人员亦将相应增加，故预计第2年入住率达70%时，薪金支出预计将增加20%，达RMB526500元，而第3年入住率达80%时，薪金支出预计将增加30%，达RMB570375元。（具体数据及测算方式详见第四章基本人员架构配置）3. 财务分析一般的假设1） 参加3年返租计划公寓总面积按9000平方米计;2） 以销售均价RMB12000.00元/平方米为计算之基数;收入的假设3） 月租金的年增长率为5%;4） 下文所使用的租金为2005年10月起按RMB150元/平方米/月的预算租金; 费用的假设5） 基本物业管理费由业主承担;6） 除基本物业管理费以外的其它费用的增长按每年5%的增长率计算;7） 薪金按第2年增加20%，第3年增加30%计算 单位：RMB元年份入住率租金收入返还业主租金其它费用支出薪金实际经营收入（注8）150%8,100,000（注1）6,480,000（注4）1,134,000（注5）43875047,250270%11,907,000（注2）6,480,000（注4）1,666,980（注6）5265003,233,520380%14,288,400（注3）6,480,000（注4）2,000,376（注7）5703755,237,649注1：9000（总经营面积）150（每月每平方米租金）50%（入住率）12（月）=8100000 注2：9000（总经营面积）150（每月每平方米租金）105%（租金年增长）70%（入住率）12（月）= 11907000注3：9000（总经营面积）150（每月每平方米租金）105%（租金年增长）105%（租金年增长）80%（入住率）12（月）=14288400 注4：9000（总经营面积）6012（月）=6480000注5：9000（总经营面积）（3每月每平方米清洁费+9每月每平方米杂费+9每月每平方米租赁发票税金）50%（入住率）12（月）=1134000 注6：9000（总经营面积）（3每月每平方米清洁费+9每月每平方米杂费+9每月每平方米租赁发票税金）105%（费用年增长）70%（入住率）12（月）=1666980 注7：9000（总经营面积）（3每月每平方米清洁费+9每月每平方米杂费+9每月每平方米租赁发票税金）105%（费用年增长）105%（费用年增长）80%（入住率）12（月）=2000376注8：租金收入-返还业主租金-其它费用支出-薪金支出=实际经营收入上述分析显示，承诺业主年租金回报率为6%的情况下，基本物业管理费需由业主承担，否则第1年经营有可能产生亏损，风险较大，故业主年实际租金回报率为5%。第1年营运方面保守估计将基本收支平衡，随着第2年及第3年入住率提高，预计将有一定盈利。第四章 基本人员架构配置1、日常经营管理配置的管理人员基本架构（总人数：暂定40人）第一太平戴维斯物业顾问公司富春东方酒店管理公司、物业管理公司出纳员（1+1人）秘书兼资料员（1人）管理员（2人）服务员（10人）接待员（3人）销售代表（1人）维修工（3+2人）治安管理员（7人）礼宾司（2）保安主任（1人）工程主任（1人）营运部主任（1人）管理部主任（1人）行政人事主任（1人）财务主任（1人）财务部（3人）行政人事部（2人）管理部（3人）营运部（15人）工程维修部（6人）保安部（10人）物业经理（1人） 2、各级员工薪金、福利预算 单位：人民币（RMB）：元职位人数每人月薪（13个月）劳动保险（12个月）员工福利费（12个月）每月支出每年支出经理18000800120010000130000部门小计18000800120010000130000管理部管理部主任13000300450375048750助理21500150225375048750部门小计3750097500营运部营运主任14000400600500065000接待员31500150225562573125服务员10120012018015000195000销售代表12000200300250032500部门小计1528125365625工程部工程主任13000300450375048750技工3+215001502259375121875部门小计613125170625财务部财务主任13000300450375048750出纳1+11500150225375048750部门小计3750097500行政人事部行政人事主任12500250375312540625行政秘书12000200300250032500部门小计2562573125保安部保安主任12500250375312540625礼宾司21200120180300039000保安员710001001508750113750部门小计1014875193375总计40867501127750备注：1）劳动保险按10%预算； 2）福利按15%预算，包括：餐费补助、加班补助、电话费、交通费、住宿补助、节日补助、参观学习等费用。 3）以上工资、福利提取比例和标准可以根据当地政府有关规定适当定期调整。 4） 包括营运部及分摊财务部1名及工程部2名员工，按公寓面积15000M2平均分摊物业管理及成本为 5.78 元/M23、营运部员工薪金、福利预算 单位：人民币（RMB）：元职位人数每人月薪（13个月）劳动保险（12个月）员工福利费（12个月）每月支出每年支出营运部营运主任14000400600500065000接待员31500150225562573125服务员10120012018015000195000销售代理12000200300250032500部门小计1528125365625工程部技工21500150225375048750部门小计2375048750财务部出纳11500150225187524375部门小计1187524375总计1833750438750备注：1）劳动保险按10%预算； 2）福利按15%预算，包括：餐费补助、加班补助、电话费、交通费、住宿补助、节日补助、参观学习等费用。 3）以上工资、福利提取比例和标准可以根据当地政府有关规定适当定期调整。 4）按14层以上公寓面积9000M2平均分摊营运管理成本为3.75元/M2第五章 经营成本测算一、室内清洁成本测算 单位：RMB元内容品种及数量单价费用小计备注房内日用品拖鞋3、茶包4、信封2、信纸3、笔1拖鞋0.85、茶包0.08、信封0