商业地产面临的机遇与挑战.doc

商业地产面临的机遇与挑战中国房地产协会秘书长 顾云昌各位嘉宾上午好！很高兴有机会共同讨论中国商业地产的话题。我想这个题目是商业地产发展机遇和挑战。讲这个问题以前，就宏观调控下的模式发表一点个人看法。因为现在关于中国房地产市场有没有泡沫，这个问题又引起新一轮的争论。有的人认为当今世界上出现由谁来争最大的泡沫，说房地产最大的泡沫制造国是中国和美国。而且说中国的房地产泡沫不久就会破灭不会超过一年。我想就这一点简单表述我的看法。我觉得中国房地产正在进行减肥与健身运动。所谓减肥固定资产增长投资速度要放慢，房地产行业作为固定资产投资组成部分有理由适当放慢发展速度。这就是我说的减肥，我的意思就是减肥的人要健康，我们的小姐长的很漂亮，身材不够苗条，需要减肥。宏观经济不要求房地产速度太快，速度太快会导致加重投资增长过快，所以需要适当放慢。从实践来看，今年1到10月份房地产开发投资和竣工量比去年同期增长速度有一定的回落。投资大概回落五个百分点，供应量增长速度回落比较快，大约回落十几个百分比，今年1到10月份固定房地产竣工大概是增加百分之九点几，去年同期是30的增长速度。所谓健身，我讲的就是房地产业本身它的游戏规则更加符合市场化、国际化。我们房地产发展中有两大游戏规则，一个是土地政策，是以协议出让的政策，这种政策容易导致腐败。必须加快进行改革。所以现在决定进行的土地要出让，必须实行召开发。第二项就是融资，我们的融资渠道比较单一，主要靠银行，由于房地产这种融资它的风险性和银行安全性有矛盾，再加上房地产融资主要长期，银行的是短期，长短项资金有矛盾，要加强对房地产金融的监管。这也是对我们房地产的一个考验。我把这两个方面的作就叫做健身运作。房地产作为知识产业要不断做大做强健康发展，必须自觉的进行健身运动。现在中国房地产市场正在减肥和健身中。具体情况如何呢？第一点从今年1到10月份情况看供应增幅回落快于需求增幅回落。也就是房地产健身运动和减肥运动，要求房地产增长速度回落。但是供应增加速度的回落要快于需求增加速度的回落。也就是说出现了商品房竣工量小于商品房销售量的情况。从今年1到10月份情况看，全国商品房竣工量是1亿9800万，销售量2亿0700万，之间相差900万。特别是住宅今年1到10月份竣工1亿6358万，销售1亿8443万，卖出去的房子比新竣工的房子多了2089万，今年整个需求比较旺盛，由于各自措施的加强，使我们竣工速度放慢了，出现供不应求的情况。在这种情况下，中国的房地产市场，商品房价格出现两位数上升。今年1到10月份，全国商品房房价上升11.7，商品住宅价格上升10.2，这样的涨幅是1996年以来所没有过的。在2003年以前我们全国房地产的房价的平均增长大概在4左右，今年1到10月份出现11.7的上涨。这种情况下出现泡沫的言论，也是有它一定的来由的。但是我认为中国的模式总体上没有多少泡沫。为什么？所谓泡沫，我认为泡沫就是资产价格的虚涨，也就是房价销售价格远远超过实际价格这时候才能产生泡沫。在2003年以前，中国的房地产价格平均每年上升4左右，我认为这样的价格上升是比较合理的，或者是比较理想的。我们人均GDP增长速度是7到8，也就是房价上升速度低于可支配的上升速度低于GDP上升速度，我们老百姓买房能力不仅没有下降而且提升的，因为买房能力用房价收入比来做判断，由于房价上升速度慢于收入上升速度，所以房价下降了。为什么中国的楼市一直如此兴旺，老百姓投资热情为什么这么高，这是和老百姓收入水平有关的。我认为房地产市场总体上没有多少泡沫，就出于这样一种论断。我们房价上升主要是房屋品质上升，成本加大而不是泡沫的原因。我们也应该意识到，也应该承认少数城市有泡沫。比如说上海、杭州这几个地方的房价上升速度非常快，上涨速度达到20甚至更多。这种情况下应该承认有泡沫，但是我认为房地产市场泡沫在市场经济情况下出现不奇怪。就好像喝啤酒一样没有泡沫就没有味了。我觉得房地产泡沫是有小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。我认为这些城市的泡沫也就是中泡沫，达不到大泡沫，是可以在调控的范围内。我经常去上海、杭州，给我的感觉还是存在一种可控制范围里，当地认为他们的发展比较正常。比如前几年上海房价明显低于北京，现在上海房价超过北京。但是上海市场购买力是一种国际化的市场，完全可以控制。当然也引起他们的重视，房价不要继续上升太快。现在的情况下，在宏观调控下显示出来，无论北京、上海、广东还是全国各地需求仍然很旺盛。而供应得到一定控制，所以我们的供应反而跟不上需求，所以出现房价上升，这种房价快速上升，应当引起各级政府高度重视。我的观点是一个健康正常的市场应当是一个房价慢慢涨的市场，才能形成楼市慢慢旺。如何保持中国的整体市场和各地市场都是供求总量基本平衡，或者供应量适当大于需求量，供大于求的市场，形成房价慢慢涨的态势，这样的一个市场是持续健康的市场，也是由我们大家放心的市场。这是我想今天首先讲的一点观点，因为讲到商业地产，讲到全国地产的情况，把我的观点介绍给大家。谈到市场地产我觉得应该讨论它的发展机遇和挑战。我觉得商业地产发展机遇大概有四个方面，第一是快速住房发展的支撑；现在看来我们每年住房发展速度，商品房的供应量今年达到将近4亿立方米。商品住宅今年的竣工量会超过3亿五千万平方米。如果十万平方米的社区应该建多少个，每个社区配备若干个商业物业的业态，比如有超市、餐馆还有各式各样的店，这样的算我们住宅发展保持这样的速度，而且每年增长20，如果10就3500万，每年这样的速度。从现在来看，竣工面积当中10是商业用房，3亿5千万的住宅有350万的商业用房，大概是这样的配制。因为住宅在整个房地产竣工面积当中大概占82，还有18是商业用房占10，还有写字楼占5，还有一些其他的用房。第二点我们发展的机遇是城市不断更新的催生。中国正在进行城市改造，拆迁也好、基础设施放大也好等等必然有很多商店旧的店要拆掉，要盖新的店。许多房子要拆掉要盖新的。第三点商业需求消费升级。大家知道商业业态变化是随着人们生活水平提高，人们对商业需求不断发生变化和升值的。比如以前百货店，现在有很多的便利店、专卖店、专业店、以及购物中心等等，这是世界的潮流，这和中国消费水平的升级是有关系的。所以我们商业地产也在不断发展。第四是国际品牌对商业的推动。现在许多国际品牌纷纷涌入中国市场，中国的市场太大了。家乐福、沃尔玛等等这些品牌店都进入了，这给我们商业地产发展提供很大空间。我想这一点不用说大家都很清楚。我觉得商业地产面临很多的挑战。这两年咱们中国的商业地产发展的快，前两年有说法，说中国房地产有几种净化，第一种就是商业地产。被我们开发商看好，许多开发商认为商业地产是一个很大的利润空间的一个项目，所以在所有的房地产项目当中都是要上商业地产，但是现在面临的问题就是空置面积较多。我们每年竣工商品房当中，商业地产面积在10左右，现在我们的空置房占到空置房量1/4。接近30。我们的竣工量10，我们的空置量在20。今年的情况来看，全国商品房空置面积总的下降2.3，住宅的空置面积下降很快，住宅空置面积绝对量减少11.4，总的空置面积下降2.3，但是商业用房空置面积上升20.3，空置房比例比较高，和其他房屋比起，不仅没有降，而且上升。所以这要引起我们足够的重视。第二人均面积不小。许多城市统计我们人均商品房面积超过1.2平米。大多数城市都在1平米以上，特别我们大量的底商很多很多。第三个问题售价还是比较高。这几年商铺价格上升很快，超过我们住宅的价格上升速度。商铺本来就是价格比较贵，去年央视办的节目现在卖到十几万每平米问我怎么看？这种价格能不能维持，能不能卖出去？以后投资者是否有收益？我觉得商业用房售价和住宅售价是完全两个不同概念。住宅售价多多少少要按成本计算，特别是在市场比较平稳情况下，土地、建安、销售、财务、利润概念加在一起，用成本化可以算出价格。当泡沫升起的时候，成本额和实际价格相差很大。商业用房往往最少是住宅价格三倍，五倍有的地方甚至达到10倍。这个价格造房子的价格远远达不到销售价格。商业用房售价不是以成本决定的，它是用什么决定的呢？主要是由它的商业用房将来经营当中产生的纯利润决定的，这个地盘人越多，东西卖得快，它的纯收益乘上它的系数，就得出价格。问题就是说你这个售价是通过未来收益才能决定，未来收益是多少，谁也不知道。有可能参照市场某些商业用房来做，根据平均率来做。这个不知道。往往商业用房销售的时候，开发商根据市场的想法，这里面售价有很多的水分在里面，这样造成售价比较大。这里面我觉得有很大的风险与挑战。第四个问题就是我们结构。我们传统的百货商店业态比较多，我们杂七杂八底商比较多，真正收入水平比较高的，真正发达国家的商业业态的要求这方面不够。有的时候我们小的方面不够比较杂乱，社区商铺成分低。有的是我们大型百货商店有问题，现在开始向shopping mall这个方面发展。购物中心蜂拥而起又造成新一轮的挑战。中国是否需要购物中心，它的规模它的布局它的数量这些问题都值得考虑。但是现在谁在考虑？从事对这方面的市场研究的人。前一段时期宏观调控当中专门提出了shopping mall要控制。这和我们过量建设有关系，一旦多建设以后，造成商场过多，shopping mall过量，会造成经营的风险。这是我简单讲的当前我认为商业地产业的机遇和挑战。下面我想就商业地产健康发展提一点思考，提三个方面的问题。第一个问题商业业态变化的国际潮流和中国的差异。我们现在都在研究国外的商业地产发展，业态的变化。我们很羡慕国外的很多购物中心，甚至羡慕他们的业态分布。当然，国际发展潮流随着人们生活水平提高，人均收入提高，我们的业态会相应变化。传统的百货会比例下降，新的商业业态不断产生。现在我们各地在房地产热购当中也出现许多业态的变化。比如商业广场就是购物中心这个东西，我想国际的商业广场、购物中心的业态和中国传统的商业街有什么关系。研究结果表明中国的传统商业街实际上也是一种综合性的购物，我想我们想象一下，在古代的时候有一个叫清云上河图。而国外是广场的性质，广场的商业居模式和我们街道居模式是有关系的，外国人喜欢议事、讲民主，中国人比较传统所以就是一条街，但是一条街有一条街的氛围，在中国的商业模式当中到底采取什么样的形式？用广场形式？还是街的形式？还是广场和街的形式结合呢？是不是既要跟国际潮流相结合，又要和中国的传统模式相结合呢？比如上海的新天地就是广场和街结合起来，感到既有国际的形式又有街的模式。如何研究广场和街的关系我认为应该认真思考。根据中国的国情，中国的差异。第二关于收入水平的商业业态。现在不光是北京、上海人均GDP超过五千美元、三千美元经济发达的城市，还是小县城，都在搞商业开发。甚至把大城市的商业开发模式用到小城镇去，我觉得这个问题值得考虑的。据许多方面研究表明，人均收入GDP一千美元以下基本上原始状态的业态都不行，一千到两千美元开始出现商业街，两千到四千美元可能是现代化的商业业态，四千到五千美元可能是现代化的广场或者休闲街。在开发的时候，要根据不同城市的收入水平状况来确定。这一点我觉得应该引起我们各方面的关注，根据不同水平，不要别人怎么搞我们就怎么搞，房地产差异性很大的，住宅差异很大，商业地产差异也很大。另外我想讲农贸市场和农贸超市的问题。因为有一段时间我专门到重庆参加了关于农贸超市的一个发布会，重庆有一家公司搞了农贸超市，我觉得中国现在老百姓去的最多的还是农贸市场。但是农贸市场的环境，农贸市场的业态始终比较原始，我们最古老最原始的业态保留了下来，恰恰是老百姓经常要去的地方。这两年虽然有改进，但是还是最差的购物场所。天天要去的地方，能不能把农贸市场的问题，农贸超市问题能够进行研究，我觉得应该在中国现在的收入情况下，大部分城市应该研究这个问题。我发现重庆那个会把农贸超市农贸市场搞得很好，里面的管点、一直到将来购物环境到价格方面都比较好，尽管环境比较好，但是售价和沿街售价是一样的。我们现在可能重视的农贸市场。我们现在商业地产的时候，要把老百姓最需要的特别最日常的超市，农贸市场认真进行研究，不要把目光一味盯着shopping mall的业态。这是我讲的这一点。第二点要思考的是地产与商业的对接。我们的开发商，中国的房地产正处在有史以来发展的最好时期，中国的开发商绝大多数都是从住宅开发开始的，而且这两年由于整个整体房地产市场环境比较好，大家尝到了甜头，纷纷搞房地产业。许多以前没有搞过房地产业的都进入了，而且房地产门槛比较低。从前几年发展情况看，房地产的表现是不是你发财了我亏损，大家都有钱赚，这样一种态势是我们开发商认为搞房地产不管怎样都赚钱。特别是商业地产售价比住宅价要高，纷纷搞商业地产。我们的商业地产风险比住宅风险要大得多，复杂程度远远超过我们想象。如果说搞住宅地产是在河里游泳的话，搞商业地产就是在海洋里游泳。这里有一个问题，地产和商业的问题，更多的开发商都是先地产后商业。先规划设计，在市场当中我们调查更多的是居民住房的市场调查，在社区开发中，调查就是谁来买过这个房子，什么样的套型，对商业地产不懂，或者说调查手段不完善，还是住宅的调查手段，往往发现许多这样的物业，房子全部盖起来了，全部竣工验收才开始招商，但是招不来，这事很多。我们走的是先地产后商业。或者地产搞好了再招商，招的不错，但是一旦经营下去，由于原来的物业和商业地产要求完全两码事，商业地产定位、商业对地产的要求我们了解甚少。所以就经营不善，但是现在的情况是，中国的老百姓投资者才刚刚开始，开发商搞商业地产也刚刚开始，大家都不懂，开发商是采取给你三年，每年给你8、3的回报。大家都觉得很好。但是我们发现很多开发商互相之间开始干架了，我们和地产的对接应该是先商业再地产。应该把商业弄明白了，这个地方需要什么样的业态，人流是什么？这个要搞清楚。我们过去很少考虑商业地产经营是靠什么？是要靠人流、物流、信息流，怎样吸引人来第一步，第二步把人留住这方面我们可能考虑不多。我们光看到义乌，它的商业地产价格拍到22万一平米的价格，但是后来的时候楼已经盖起来了，销售很好。看起来只有60几万人的人口，但是这个地方的物流非常利害的，180多个国家，它的产品义乌小商量卖到180多个国家，大概有两百多个商务代表处，有五千多个外国国际机构，那个地方尽管是一个不显眼的60几万城市，能卖出中国最高的商铺价格，主要是靠物流。所以一定要考虑人流、物流信息流。如果没有这个，一般我们是要考虑人流，你搞个shopping mall，交通不好，人不去，去了以后，留不住人，东西卖给谁呢？我们开发商缺少这方面的知识，所以要加强对我们地产界和商业界的联合，我们中国房地产业共同合作。最近我们也和房地产也讨教要发布一个房地产商业规划条例，我的理解就是在市场经济情况下，商业地产发展有它的规律性，它的总体规划应该是相符合的，在中国不是一下进行布点布在哪里，那个地方已经有了很多很大商业地产项目，你再去搞建设，可能造成恶性竞争。商业地产网点规划条例可能解决这个问题，什么地方、多大的地方应该盖多大的商业地产应该是政府根据市场进行调控，组织各方面进行听政，使我们商业地产不存在盲目开发的问题。我们现在很多的盲目开发，是我们缺少对市场的了解和整体布局上有问题，我们既希望完善我们的法规，使我们商业地产布局分布更加合理，这样商业地产开发是我们商业地产风险减少。我觉得目前风险很大。最后一点是关于商业地产投融资体制问题。我觉得中国的商业地产发展到今天有它的生存空间、发展空间。还有一个问题，始终没有很好的解决。因为商业地产没有被我们房地产界高度重视。我们通常的方式就是一铺养三代，把物业卖给小业主的办法开发经