二手房贷款流程.doc

二手房贷款流程！二手房贷款陷阱！万元户 /aocbj/ 2009-10-13 14:56 一、实地看房：信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；记录客户的联系电话；收取房产证复印件。工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭；所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成；最长期限为30年；住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年；建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料（买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。）将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。二、产权验证：产权人及共有权人（卖方）、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局1楼13号窗口交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，到16号或17号窗口交费50元，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再到11楼出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“郑州市房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。三、签署合同：信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。四、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率抵押值（即贷款额）原值或评估值（取低值）。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，«个人二手房贷款首付证明»需盖公司章及见证人签字。放款后需在«二手房按揭转款确认书»盖公章。资料填完送预审。五、缴费义务：收取费用预审通过后，通知客户交费。六、产权过户：居间机构、买卖双方。地点：房管局1楼（或中青大厦3楼,金水区和惠济区）。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。（必需在3楼复印，地点在中青大厦）、到3楼14号窗口领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章（或签名）。、到1号窗口领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。、到5号窗口交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据到1楼中信银行交费，返回5号窗口递回单（印花税按成价1交）。、24号窗口办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。、凭证到8号窗口，领契费、交易费、登证费收据，去1楼中信银行12号窗口交费，回11号窗口盖章，到8号窗口换发票。、5个工作日后到9号窗口，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。七、收费盖章、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。八、资料归档资料归档原则上是：凡是属于金水区、惠济区在中青大厦过户的，需15天才能归档。（半月送一次）。在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间；归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档；归档后，方可办理抵押。九、抵押手续办理抵押、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于.（具体位置）。、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买.（具体位置）的房产。、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。、抵押7天后领他项权证。十、银行放款：银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。二手房贷款流程解读1、具有完全民事行为能力的中国国籍自然人；2、具有合法身份，能提供身份证、户口簿、护照、军官证、（外地人还需提供暂住证）3、具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力、 具有非农业户口 , 外地人还需有本市人担保人5、 购买的房屋还应符合已下条件 :* 已取得房屋所有权证的私产房 , 用途为住宅 * 房屋产权明晰 , 无抵押无限制转移 *6、 贷款期限、成数符合以下标准 :* 贷款期限 + 房龄 30 年 ( 招商银行房龄加 1 年 );* 贷款期限 + 借款人年龄 60 （男）； 55 （女）；* 贷款金额 房屋抵押价值 *70% （房屋抵押价值的确定采用评估价与成交价孰低的原则）；（一）、 二手房贷款所需提供资料：1、 借款人的有效身份证、户口簿、手章，* 未婚需提供婚姻证明（写明未婚） * 已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证（夫妻双方不在同一户籍） * 离异需提供婚姻证明（写明离异未再婚）及离婚证 *2、借款人的收入证明（要求加盖单位公章或劳资部门印章且填写完整真实）3、售房人的有效身份证、户口簿、手章、房屋所有权证、土地使用权证（二）、二手房贷款程序A ：按揭贷款1、 接件2、 评估评估费 = 评估价格 *0.5% 评估工作日 2 个3、 贷款审批（担保公司审核）权证部通知客户到指定银行，办理贷款审核手续，借款人及相关人均须本人到场贷款审批工作日 7 个4、 过户银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续。5、 领证过户人员到规定日期到房管局领取权证。6、 放款贷款人员将权证交至银行， 3 个工作日放款。7、 结件贷款到帐，贷款手续完毕，权证部将所有证件交接签约中心，签约中心与客户办理结件手续。例如：招行按揭一、申请贷款所需资料：卖方：产权所有人的身份证权、户口本、手章、房屋所有权证、土地使用证；买方：借款人及共同还款人或担保人的身份证、户口本（夫妻不在同一户籍时需提供结婚证）、离婚证、手章、个人收入证明（招行及担保公司版）、外地人需提供暂住证。二、贷款的相关条件：1、 购买的房屋应符合的条件：已取得房屋所有权证的私产房，用途为住宅房屋产权明晰，无抵押无限制转移。2、 贷款期限确定：贷款期限 + 房龄 30 年（ 房龄 = 贷款办理年房屋竣工年限 1 ）贷款年限 + 借款人年龄 60 （男）； 55 （女）（ 公务员和教师提供证明可以延期 5 年）3 贷款定金额确：贷款金额房屋抵押价值 *70 现购房屋面积在 50 平米以下的最高贷款成数为 5 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋面积在 5060 平米的最高贷款成数为 6 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋面积在 60 平米以上的最高贷款成数为 7 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋房龄在 15 年至 20 年的最高贷款成数为 5 成( 房屋抵押价值是按成交价和评估价取低的原则 )三、贷款的相关程序：1、 收件2、 评估评估费 = 评估值 *0.5% 评估工作日 2 个3、 进件4、 担保公司实地调查担保费贷款额 * 本息合计 * 金额 +200 （担保公司费用）5、 银行面签见证费 = 贷款金额 *1 （不低于 100, 律师费用）权证部通知客户到指定银行办理审核手续，借款人及相关人均需本人到场贷款审批工作日 7 个6、 过户银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续7、 取证过户人员到规定日期去房管局领取权证8、 房款贷款人员将权证交至银行 3 个工作日放款9、 结件贷款到帐、贷款手续办完后，权证部将所有证件交接至签约中心，签约人员与客户办理结件手续四、备注1、借款人须为非农业户口，具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力2、借款人若为名下第三笔贷款，利率需执行国家基准利率。3、借款人若未婚，要求有共同还款人或担保人4、 借款人若已婚，要求配偶为共同还款人5、借款人为外地人或资信度不够需提供担保人建行个人住房公积金（组合）贷款流程：买卖双方所需材料：卖方：产权所有人的身份证、户口本、手章、房屋所有权证、土地使用权证；买方：借款人的身份证、户口本、手章、公积金卡、查询单；借款人已婚时要提供配偶的身份证、户口本、手章（夫妻不在同一户籍提供结婚证）；夫妻双贷的，借款人配偶除需提供以上资料，还需提供公积金卡和查询单；组合贷款超出公积金偿还能力的还需提供借款人的职工固定经济收入证明（建行版）。贷款的相关条件：1 、 购买的房屋应符合以下条件： 1) 已取得房屋所有权证的私产房设计用途为住宅；2 ）房屋产权明晰，无抵押，无限制转移；2 、贷款期限的确定以下 2 项取最低： 1 ）贷款期限 + 借款人年龄 65 （男） 60 （女）；2 ）公积金贷款年限不能超过 20 年；3 、贷款金额的确定以下 4 项取最低：1 ）还款能力的计算：贷款金额月缴额 / （单位缴存比例 + 个人缴存比例） * （还款能力系数 + 单位缴存比例） *12* 贷款期限 ；（贷款期限 1-10 年还款能力系数为 0.35 ， 11-20 年系数为 0.40 ）2 ）房屋价格计算：贷款金额房屋抵押价值 *80 ( 房屋抵押价值是按成交价和评估价取低的原则 )3 ）卡余额计算：贷款金额卡余额 *15 倍（卡余额不足 1 万的按 1 万计算）；4 ）贷款最高限额计算： 贷款最高限额为 25 万元 , 对于已经办理提高住房公积金缴存比例 ( 高于 8% 的 ) 或者在申请住房公积金贷款前连续逐月足额缴存补充住房公积金 ( 或按月住房补贴 ) 六个月以上的单位 , 职工贷款最高限额可达到 30 万元 ；4 、申请贷款前连续足额缴存住房公积金满六个月，具有完全民事行为能力的在职人员。费用：1 、 评估费评估值 *5 （评估公司费用）2 、 保险费贷款额 * 财损费率 * 财产损失系数（保险公司费用）3 、 第一月还款还款表 * 贷款额（银行费用）4 、 其他费用 100 元二手房贷款流程：收件出评估报告（收件当天）贷前准备银行进件（每周一、四）银行、公积金中心审批（大约一周时间）银行面签（每周二、五）出件，给过户取他项（根据各区房管局而定）他项回银行，当天上保险，交到银行中心审批房款银行放款（大约两周左右）结束。 二手房贷款陷阱 日前,银监局向辖内各商业银行下发通知提示金融机构防范二手房贷款风险并对存量贷款进行全面风险排查。外界纷纷猜测银监会是否会收紧二手房贷款政策,尤其是二套房贷款恐会“风云突变 ”。“伟嘉安捷”认为,姑且不论政策是否会收紧,就现有二手房贷款流程看,常见的两种贷款陷阱也需要引起借款人的高度警觉。假按揭“陷阱”:形式一:借款人出现资金缺口,在急需钱融资的情况下,轻信不正规的金融担保公司怂恿,声称能够为借款人找房子做假抵押向银行申请贷款,通过非正常渠道借款人也有可能获得贷款。风险性:众所周知,银行只接受以房产为抵押物的贷款,借款人在急需资金的情况下很有可能采取“旁门左道”达成目地。“伟嘉安捷”提醒借款人,这样操作的风险性较大,因为贷款手续全都是假的,一旦银监会对各金融机构二手房贷款进行全面排查,逐笔核验房屋交易背景、客户资料以及各项权证的真实性等等情况,这种形式的假按揭贷款很容易被排查出来,此时如不正规的金融担保公司卷款潜逃或者干脆消失,那么查处出来的假按揭风险就会全部转嫁到借款人身上,银行可能会追究全部的贷款违约责任,借款人还有可能受到相应的刑事责任处罚。形式二:开发商为了回笼资金,将暂时没有卖出的房子以内部员工或者开发商亲属的名字购买从银行套取购房贷款。通常情况下,开发商会与假借款人协商并支付其相应报酬,假借款人也会签署正常的按揭贷款合同,流程与其它按揭贷款操作流程无疑,办理完流程后银行会根据按揭贷款合同向开发商放款。风险性:从前段时间市高院公布房贷纠纷案指导意见看,其中有一项明确提出:“借款人虽然没有实际占有所购房屋,但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失,借款人应就其过错向银行承担开发商不能偿还贷款部分10%以内的赔偿责任。”从这一项规定看,借款人看似从开发商处拿到了些报酬,占了点小便宜,反过来看会失去更多的利益,尤其是对借款人个人信用这一块,开发商如无法及时还银行贷款,为开发商签字盖章的借款人就会受到违约牵连,会影响日后借款人的真正意义上的贷款。假买卖“陷阱”:假买卖的表现形式通常只有一种,在借款人急需资金周转的情况下,希望以最快速的方式筹集钱款。做抵押消费的话,放贷时间相对交易类过户时间较长且贷款金额不及交易类贷款多,在这种情况下,借款人可能会选择亲友充当客户,通过买卖形式快速融资且获得更多贷款。风险性:以这种方式贷款的如借款人能够在短时间偿还贷款,铤而走险一次还有情可原。相反如按照正常手续贷款二十、三十年之久,与亲友的假过户很有可能会弄